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05/01/2015

ARRÊT N°2

N°RG: 13/03721

XXX

Décision déférée du 21 Mai 2013 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 10/02760

M^me Z

SCI LES H I

C/

F G épouse X

L X

P C

Caisse de Crédit Mutuel CAISSE CREDIT MUTUEL D

SARL J A

SA B

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ JANVIER DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANTE

SCI LES H I Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège.

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e R. RIVES de la SCP RIVES PODESTA, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame F G épouse X

XXX

XXX

Représentée par M^e Françoise GLEITZ-WINTERSTEIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Catherine PIBAROT, avocat au barreau de ROANNE

Monsieur L X

XXX

XXX

Représenté par M^e Françoise GLEITZ-WINTERSTEIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Catherine PIBAROT, avocat au barreau de ROANNE

Maître P C

XXX

XXX

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Erwan VIMONT de la SCP ERWAN VIMONT, avocat au barreau d’AGEN

CAISSE CREDIT MUTUEL D

XXX

25402 D CEDEX

Représentée par M^e Thomas NECKEBROECK de l’Association CABINET D’AVOCATS DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Serge PAULUS de la SELARL ORION AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de STRASBOURG

SARL J A anciennement dénommée SARL E ET A prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e P DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Marie-Pierre DE MASQUARD DE LAVAL de la SCP DE MASQUARD-TAMAIN, avocat au barreau de TOULOUSE

SA B Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

XXX

XXX

sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2014 en audience publique, devant la Cour composée de :

B. BRUNET, président

C. STRAUDO, conseiller

P. CRABOL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par B. BRUNET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

*******

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Courant 2006/2007, M. et M^me X ont acquis de la S.C.I Les H I 'par l’intermédiaire de la S.A.S B’ un appartement et un parking en état futur d’achèvement dans un ensemble immobilier à Terrasson La Villedieu, cela en vue d’un investissement locatif bénéficiant des dispositifs légaux de défiscalisation alors en vigueur (acte de réservation du 18/12/2006 et acte authentique du 31 mai 2007 par devant Maître N C notaire à Figeac). Le financement de cet achat a été assuré intégralement par un prêt souscrit auprès de la Caisse de Crédit Mutuel 'D’ le 22/12/2006 d’un montant de 105.600 € remboursable sur 23 ans au taux variable de 4,10 %.

Parallèlement un mandat de A a été signé le 06/05/2008 entre M. et M^me X et la S.A.R.L 'E et A’ concernant ces biens.

Par assignation des 20, 21, 22 et 26 /0112010 délivrées contre le CREDIT MUTUEL la Société CREDIT MUTUEL D, M^e C, la SARL E ET A, la SA B, la SCI LES H I M. et M^me X ont saisi le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de voir prononcer l’annulation des contrats les liant avec les vendeur préteur et gestionnaire faisant valoir avoir été abusés par les vendeurs leur présentant l’investissement comme un ensemble contractuel sécurisé et autofinancé par la perception de loyers garantie par une assurance 'vacance locative'.

Par jugement du 21 mai 2013 le tribunal de grande instance de Toulouse a considéré :

— que l’assignation ayant été publiée, les demandes étaient recevables ;

— que le vendeur et les mandataires commerciaux ont occulté des renseignements sur les qualités substantielles de l’objet vendu et que la vente doit être annulée en raison du dol l’affectant ; que la restitution du prix doit être ordonnée ; que l’acte de prêt doit être annulé, de même que le contrat de A avec la SARL E et A ;

— que la Caisse de Crédit Mutuel, partenaire habituel de la SCI Les H I, a méconnu son obligation d’information ; que cette faute a entraîné pour les époux X la perte de la chance d’éviter un engagement excessif ; que cette perte de chance peut être évaluée à 90% du capital emprunté ; qu’après compensation les époux X devront rembourser la somme de 10.560 € ;

— que M^e C qui n’avait pas vocation à être conseil financier doit être mis hors de cause.

Le 27 juin 2013, la SCI Les H I a relevé appel de cette décision.

Le 27 juin 2013 la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) a relevé appel de cette décision.

Par ordonnance du 5 décembre 2013 les deux procédures ont été jointes.

Par ordonnance du 16 janvier 2014 le conseiller de la mise en état a donné acte à la SCI Les H I de son désistement d’instance à l’encontre de la SA B et limité les effets du désistement entre ces deux parties.

Par ordonnance du 3 juillet 2014 le conseiller de la mise en état a :

— rejeté la demande d’annulation de l’assignation du 27 décembre 2013 présentée par M^e C,

— que les conclusions des époux X remises au greffe le 25 novembre 2013 et notifiées le 27 décembre 2013 sont recevables.

Par ordonnance du 3 juillet 2014 le conseiller de la mise en état a :

— rejeté l’exception de nullité concernant la signification du 27 décembre 2013 opérée par la SCI Les H I,

— dit que les conclusions du 25 novembre 2013 des époux X étaient recevables,

— dit que les conclusions au fond du 6 mars 2014 de M^e C étaient irrecevables.

Cette ordonnance a été déférée à la cour qui par arrêt du 16 septembre 2014 a :

— déclaré irrecevables les demandes formulées pour la première fois devant elle par M^e C tendant à voir constater les caducités des appels principaux de la SCI Les H I et de la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) ;

— considéré que la décision déférée qui a dit que les conclusions des époux X étaient recevables et que celles de M^e C étaient irrecevables devait être confirmée.

L’ordonnance de clôture est du 30 septembre 2014.

M^e C a déposé de nouvelles écritures devant la cour, écritures de procédure et de fond, dans lesquelles a été sollicitée la révocation de l’ordonnance de clôture ; ce à quoi les époux X se sont opposés.

A l’audience, au soutien de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par M^e C, M^e LARRAT expose :

— que les époux X ont déposé leurs dernières écritures 6 jours seulement avant l’ordonnance de clôture, écritures comportant des demandes à son égard ;

— qu’il n’a pas été en mesure d’y répondre, en violation de l’article 16 du CPC ;

— qu’il justifie d’un motif grave de révocation de l’ordonnance de clôture ;

— que subsidiairement, s’il n’était pas fait droit à cette demande de révocation de l’ordonnance de clôture, les pièces et conclusions communiquées le 24 septembre 2014 seraient déclarées irrecevables.

Les époux X se sont opposés à la demande de M^e C et ont exposé que les conclusions de M^e C ayant été déclarées irrecevables, leurs dernières écritures n’ouvrent droit à aucun délai de l’article 909 du CPC, aucune demande nouvelle n’étant formulée contre lui, ni aucun autre moyen articulé contre lui.

Les autres parties s’en sont rapportées.

Le président a dit que l’incident était joint au fond.

Dans ses dernières conclusions la SCI Les H I expose :

— que les époux X ont bien été informés des caractéristiques et de la consistance du bien vendu ; qu’ils ne peuvent être suivis quant au caractère fictif de l’opération ;

— que les époux X ne lui ont jamais reproché quelques agissements dolosifs que ce soient mais ont critiqué le comportement de son mandataire ; qu’elle n’est jamais intervenue dans les relations des époux X vis à vis de B ; que sa mission s’est limitée à la construction, la vente et la livraison, la commercialisation étant confiée à B qui a agi en toute indépendance ; que la société B n’a jamais agi pour son compte ; que la preuve d’une action concertée n’est pas rapportée, alors que le mandat donné n’était pas exclusif et que le commercialisateur n’avait pas qu’uns seul programme ;

— que seul le mandataire est l’auteur des agissements ;

— que la demande d’annulation des contrats subséquents devra être rejetée en l’absence de liens juridiques des différents contrats entre eux ;

— qu’aucune conséquence ne peut être tirée du simple retard de deux mois dans la livraison ;

— que les obligations d’information ont été respectées ;

— qu’elle avait fait réaliser en 2006 une étude locative qui s’était avérée favorable ;

— que les époux X ne peuvent lui reprocher les conséquences des simples aléas financiers ; que la situation économique bonne en 2006 dans la région dans laquelle se trouvait le bien s’est dégradée ; que le taux de remplissage de l’immeuble est bon ;

— qu’ils ne se sont pas déplacés préalablement à la vente pour visiter l’appartement et n’ont pas agi avec prudence ;

— que la demande indemnitaire à hauteur de 100.000€ n’est absolument pas étayée ;

— que les demandes indemnitaires de la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) seront rejetées en l’absence de préjudice financier établi ;

En conséquence, la SCI les H I sollicite voir notre cour :

' Réformer dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 21 mai 2013 ;

Et statuant à nouveau

Débouter en tout état de cause les époux X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner M. et M^me X à verser à la SCI LES H I la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens avec application de l’article 699 du CPC au profit de la SCP RIVES PODESTA'.

Dans ses dernières conclusions la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) expose :

— qu’elle s’en remet à justice sur les circonstances qui ont entouré la signature du contrat de vente et sur les conséquences d’une nullité pour dol de l’acte de vente ; qu’en cas de nullité de l’acte de prêt il appartiendra à l’emprunteur de procéder à la restitution des fonds prêtés par la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA), puisque le prêt est censé n’avoir jamais existé ;

— que l’hypothèque sera maintenue jusqu’à complet remboursement du capital emprunté ;

— qu’elle conteste avoir eu une quelconque participation au dol ; qu’elle n’est intervenue qu’à posteriori et pour financer l’acquisition d’un lot ;

— qu’il appartient seulement au banquier de vérifier la capacité financière de l’emprunteur au regard de l’opération envisagée ;

— qu’il apparaissait qu’eu égard à leurs revenus et à leur patrimoine, au montant de la somme empruntée, les époux X étaient parfaitement en droit de solliciter le prêt; qu’elle n’a pas été sollicitée pour intervenir dans le cadre du montage d’une opération de défiscalisation prétendument dolosive, mais simplement pour financer l’acquisition d’un bien immobilier ;

— qu’un banquier n’est tenu d’une obligation de mise en garde que s’il existe un risque d’endettement ; que la demande de crédit faisait notamment apparaître que le couple était propriétaire de sa résidence principale, que le prêt lié à l’acquisition de la résidence principale arrivait à échéance en 2009, que le couple disposait de quelques économies (à hauteur de 30.000 euros environ) ;

— que la preuve d’un quelconque préjudice n’est pas rapportée ;

— que si par extraordinaire le contrat de prêt devait être annulé consécutivement au comportement dolosif dont se serait rendue coupable le vendeur ou le commercialisateur, cette circonstance lui causerait bien évidemment un préjudice à la la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) qu’elle n’a pas à subir et dont elle doit être indemnisée ;

— qu’en conséquence de l’annulation du prêt, elle perdrait le montant des intérêts conventionnellement conclus entre les parties, soit une somme de 66.435,24 euros, dont elle était légitimement en droit de prétendre en rémunération du prêt d’argent (page 2 acte de prêt) ; qu’elle perdrait le coût de la cotisation d’assurance qu’elle perçoit pour le compte de l’assureur à hauteur de 11.100,32 euros (page 2 acte de prêt) ; qu’elle supporterait le coût de la convention de prêt et des garanties, soit une somme de 1.810 euros, alors même que le prêt aura été annulé (page 2 acte de prêt) ; qu’elle est fondée à solliciter la condamnation du ou des succombants à lui verser des dommages et intérêts à hauteur du montant total de ces sommes (soit 79.345,56 euros), qui porteront intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— que, par ailleurs, elle est bien fondée à solliciter la condamnation du ou des succombants, in solidum avec les demandeurs, à lui restituer le capital emprunté par suite de l’annulation de l’acte de prêt ; qu’en effet, si les demandeurs ne devaient être en mesure de restituer le capital emprunté à la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) par suite de l’annulation du prêt, cette circonstance serait directement imputable aux succombants par la faute desquels le prêt aurait été annulé.

En conséquence, la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) sollicite voir notre cour :

'INFIRMER le jugement du TGI de Toulouse du 21 mai 2013 ;

Statuant à nouveau

DÉBOUTER Monsieur et Madame X de leurs demandes, en ce qu’elles sont formulées à l’encontre de la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) ;

A titre subsidiaire, en cas de prononcé de la nullité de l’acte de prêt

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame X à rembourser à la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) la somme de 105.600 euros au titre du capital emprunté aux termes de l’acte de prêt du 31 mai 2007 ;

JUGER que l’hypothèque inscrite sur le bien financé devra être maintenue jusqu’à complet remboursement au profit de la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) des sommes empruntées par les demandeurs ;

A titre reconventionnel

CONDAMNER in solidum la société B et la SCI LES H I, à verser à la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) des dommages et intérêts à hauteur de 66.435,24 euros au titre des intérêts conventionnels que celle-ci aurait dû percevoir en rémunération du prêt d’argent jusqu’à l’échéance normale du prêt ;

CONDAMNER in solidum la société B et la SCI LES H I, à verser à la CCM des dommages et intérêts à hauteur de 11.100,32 euros au titre de la cotisation d’assurance qu’elle aurait dû percevoir pour le compte de l’assureur de prêt ;

CONDAMNER in solidum la société B et la SCI LES H I, à verser à la CCM des dommages et intérêts à hauteur de 1.810 euros au titre du coût de la convention de prêt et des garanties ;

JUGER que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la société B et la SCI LES H I in solidum avec les demandeurs, à procéder au remboursement du capital emprunté auprès de la CCM ;

En tout état de cause

CONDAMNER les succombants aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNER les succombants à verser à la CCM une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.'

Dans leurs dernières conclusions les époux X exposent :

— qu’ils avaient des revenus mensuels de 2.760€ et des possibilités contributives peu importantes ; qu’il leur a été affirmé que les revenus locatifs de l’appartement permettraient de couvrir l’emprunt et les charges de copropriété ;

— qu’en réalité le bien a été loué moins de deux ans durant les 6 dernières années et contre un loyer revu à la baisse ; qu’ainsi ils ne peuvent justifier fiscalement de neuf années de location consécutives pour bénéficier du dispositif de la loi de ROBIEN ; que loin de bénéficier d’un quelconque avantage fiscal, ils ont subi un rattrapage fiscal ;

— que les opérations de défiscalisation sont prises en charge par une structure juridique et financière chargée de vendre les produits avec l’aide d’organismes financiers choisis par les promoteurs ; qu’ainsi l’investisseur est pris en charge par un groupe structuré ; que le programme de TERRASSON LA VILLEDIEU ne s’est pas vendu ;

— qu’ils ne connaissaient la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) qui leur a été conseillée par la SCI Les H I ; que la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) ne leur a jamais fourni la moindre information et ne les a jamais rencontrés afin d’apprécier leur solvabilité ; que la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) a manqué à son obligation de conseil dès lors que les prêts étaient excessifs aux regard de leurs facultés de remboursement ; qu’elle se devait de rechercher si les perspectives de rentabiliser étaient normales ;

— que c’est la société B qui a mis en place les différents contrats ; que la complexité du montage ne leur a pas permis de comprendre l’étendue de leurs engagements ; qu’ils ont acquis sous l’emprise d’une erreur déterminante ;

— que le contrat de prêt doit être annulé ; que la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) a participé à une opération risquée pour les acquéreurs eu égard à leur capacité de remboursement ;

— qu’ils n’ont jamais eu les clés de leur appartement, les clés ayant été remises entre investisseurs ; que le revenu locatif n’a jamais dépassé 280 € hors charges ; que les avantages de la loi de Robien sont insignifiants pour un couple qui déclare à peine plus de 30.000€/an et dont l’un des conjoints va atteindre l’age de la retraite en cours d’amortissement ; qu’il leur a été affirmé que le marché de la location était excellent, alors qu’il n’en était rien et que le montant des loyers retenu pour l’opération de défiscalisation était exagéré ;

— que la vente doit être annulée en raison d’une erreur déterminante imputable aux agissements du vendeur par l’intermédiaire de son mandataire ;

— qu’il y a lieu d’ordonner la nullité de la vente, la restitution du prix reçu, la nullité des contrats subséquents ;

— que le contrat les liant à la SARL E ET A et A a perçu ses honoraires de A même en l’absence de locataires devra être annulé ; que le contrat les liant à cette société ont été annulés comme étant des contrats subséquents ; que tous les mois à la SARL E ET A et A a prélevé 58,91€ ;

— que le notaire qui était mandaté par le promoteur se devait de mentionner les risques encourus et ne pouvait méconnaître les risques de l’opération ;

En conséquence, les époux X sollicitent voir notre cour :

'Dire mal appelé, bien jugé confirmant PARTIELLEMENT

Dire recevables et bien fondées les demandes de Madame et Monsieur X à l’encontre des mises en causes et notamment à l’encontre de Maître N C

Annuler le contrat de vente d’immeuble signé par eux avec la SCI Les H I pour dol, opération de défiscalisation portant sur l’achat en état de futur d’achèvement à usage locatif d’un appartement de type 2 d’une superficie de 37,09m2 avec parking, XXX – XXX cadastrés sous les références suivantes : XXX, et XXX d’une superficie de 2HA 06 A 00 ca

Ordonner l’annulation du contrat de prêt accessoire au contrat de vente souscrit par le CREDIT MUTUEL d’D

Capital emprunté: 105 600 €

Taux d’intérêt 4,10% taux variable avec indice

Frais de dossier 0,344%

Remboursement constant, amortissement en 276 termes successifs de 591,56 € avec une période de franchise en capital

Garantie ; hypothèque conventionnelle sur le bien financé et privilège du prêteur de deniers sur le bien financé,

Ordonner l’annulation du contrat de A locative entre les époux X et la SARL J A venant aux droits de la société E ET A conclu le 06/05/2008

Condamner solidairement la société B, la SCI LES H I, Maître N C et la société TERRANCIEL A anciennement dénommée E A à la somme de 100.000 euros à titre de dommages intérêts ensemble et chacun pour le tout

Condamner la Caisse de Crédit Mutuel D à indemniser les sommes payées par eux en capital, intérêts et frais divers

Opérer compensation entre les sommes respectivement dues outre intérêts au taux légal compter de la signification du jugement à intervenir

Condamner solidairement les mises en causes à la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Les condamner ensemble et chacun pour le tout aux dépens avec application de l’article 699 du CPC".

Dans ses dernières conclusions la SARL J A anciennement dénommée E ET A expose :

— que les époux X ne formulent à leur encontre aucun grief ;

— qu’elle n’a pu participer à aucune manoeuvre que ce soit puisqu’elle est intervenue postérieurement à la vente ; qu’elle n’a commis aucune faute ayant provoqué le vice du consentement ;

— qu’elle a informé les époux X du risque de ne pas louer puisqu’elle leur a préconisé de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs ; qu’elle a effectué sans aucune faute les diligences qui lui incombaient en tant que mandataire de A ; qu’elle rapporte la preuve des diligences qu’elle a accomplies ;

En conséquence, la SARL J A anciennement dénommée E ET A sollicite voir notre cour :

'Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Toulouse du 21 mai 2013

— REFORMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Toulouse le 21 mai 2013 en ce qu’il a prononcé l’annulation du contrat de mandat de A et condamné E et A au paiement de la somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts ainsi qu’au paiement de l’article 700 et des dépens

Par conséquent,

ORDONNER la restitution à la Société J A de la somme de 53.436,12€ payée aux époux X en vertu du jugement de première instance

DÉBOUTER les époux X et l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société E et A (J A)

CONDAMNER les époux X au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et infondée

CONDAMNER les époux X au paiement de la somme de 2.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.'

Dans ses dernières conclusions M^e C expose :

— qu’il convient, pour les motifs ci-dessus rappelés, de révoquer l’ordonnance de clôture et de déclarer recevables les présentes conclusions ;

— que les époux X n’ont jamais sollicité son étude à l’effet d’obtenir des renseignements ;

— que le notaire n’a à mener ni investigations, ni recherches ; qu’il n’est pas intervenu en amont de la vente ; qu’il n’avait pas obligation de mise en garde en ce qui concerne l’opportunité économique de l’acte ;

— que les époux X ont fait le choix de ne pas se déplacer pour la signature de l’acte ;

— que n’étant pas partie au contrat il ne peut être convaincu de dol ;

— que le préjudice qui pourrait lui être imputé ne serait que la perte d’une chance ; qu’il ne saurait supporter les conséquences de l’éventuel prononcé de la nullité de la vente et du prêt ;

— qu’il ne saurait être tenu à garantir le co- responsable ;

En conséquence, M^e C sollicite voir notre cour :

'Vu les articles 783 et 784 du code de procédure civile

Vu l’article 16 du code do procédure civile

Vu les articles 954 et 912 du code de procédure civile.

PRONONCER la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 30 septembre 2014.

DECLARER recevable les présentes conclusions.

STATUANT AU FOND

Vu les articles 1116 et et 1382 du Code civil.

DEBOUTER la la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) et la. SCI LES H I des causes de leur appel,

DEBOUTER les époux X des causes de leur appel incident.

CONFIRMER en toutes ses dispositions, le jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE en date du 21 mai 2013.

CONDAMNER l’appelant à payer ta somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.'

Il n’apparaît pas que les parties en appel ont signifié leurs conclusions à l’encontre de la SA B en dépit d’une demande de régularisation faite dans ce sens.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Si les appelants ont conclu une seconde fois, après l’expiration du délai de trois mois de l’ article 908 du code de procédure civile ces conclusions, qui présentent une mise en page légèrement différente, sont à l’égard de M^e C identiques à celles déposées antérieurement et n’ont pas eu pour effet de rendre celui-ci recevable à conclure alors qu’il ne l’avait pas fait dans le délai de deux mois prévu par l’ article 909 du code de procédure civile. En conséquence, il n’y a pas lieu de déclarer recevables les conclusions de M^e C et de révoquer l’ordonnance de clôture.

Le dol, qui est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles que sans ces manoeuvres l’autre partie n’aurait pas contracté, s’apprécie au moment de la formation du contrat et suppose un élément moral et un élément matériel.

L’élément matériel peut être constitué de manoeuvres déloyales, d’informations erronées émanant du contractant ou de la dissimulation par une partie d’un qui, s’il avait été connu du cocontractant l’aurait empêché de contracter, faits s’appréciant au regard du devoir de loyauté de l’article 1134 du code civil et/ou du devoir d’information s’agissant des parties soumises à pareille obligation. De sorte que les manoeuvres, le caractère mensonger des informations données ou la simple réticence doivent avoir été déterminants du consentement. Le dol peut émaner d’un tiers représentant le co-contractant et peut résulter des promesses, affirmations mensongères faites à l’acquéreur par le mandataire du vendeur agissant dans le cadre de son mandat.

L’existence d’un dol s’apprécie au regard de la cause et de l’objet de la vente et des caractéristiques du bien vendu.

Toutes les parties à la présente instance connaissaient parfaitement les caractéristiques et objectifs du programme qui visaient à proposer à la vente exclusivement des produits immobiliers permettant, à certaines conditions dont celle que les biens soient effectivement loués pendant une période suffisante, de bénéficier des dispositions de la loi DE ROBIEN. De sorte qu’il est établi que l’intention des acquéreurs ne se réduisait pas à une transaction portant sur des biens immobiliers mais avait pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation ayant pour finalité de financer sans apport grâce aux seuls avantages fiscaux l’acquisition d’un appartement. Ainsi, en l’espèce, l’accord des volontés s’est effectué sur la réalisation d’une opération de défiscalisation. C’est bien par rapport à cet objectif (et à sa faisabilité) et non pas seulement par rapport aux seules qualités intrinsèques de l’appartement vendu (qualités de construction) que doit s’apprécier la validité de l’échange des consentements.

Le 11 décembre 2006 les époux X ont signé un contrat de Plan d’Epargne Fiscal et Patrimonial B (PEFP) par lequel ils donnaient à celle-ci un mandat exclusif pendant deux mois afin de rechercher le produit éligible au PEFP, de rechercher le financement le plus adapté, de 'finaliser la vente et organiser la mise en relation des personnes habilitées de part et d’autre', de 'sélectionner tous les intervenants nécessaires au montage et à la finalisation du PEFP'. Il était précisé: 'selon sa charte de qualité sans que le client ne puisse intervenir de quelque manière que ce soit dans le choix de B qui s’imposera à lui, 'en outre, au stade final de la convention, le client devra, pour que cette vente puisse se réaliser, donner procuration au notaire désigné par B’ (article 3). L’article 6 de cette convention ('Rémunération de B) stipulait : 'd’un commun accord entre les parties, B ne percevra aucune rémunération de la part du client au titre de la mission qui lui est confiée au terme des présentes. Elle fera son affaire personnelle de sa rémunération par les différents intervenants sélectionnés en vertu des dispositions de l’article 3 ci-dessus'.

Il en résulte la preuve de ce que la société B a proposé à la signature des époux X un contrat dont les termes démontrent qu’a été mis en place un système de partenariat étroit entre promoteur, conseiller financier et fiscal, banquier, notaire, mandataire de A en vue de la location. Ce système ôte aux acquéreurs toute liberté, autonomie dans le déroulement de l’opération à tous ses niveaux, jusqu’au choix du banquier, du notaire et du gestionnaire unique imposé de location.

Ce système ainsi établi prive de toute portée l’argument avancé par la SCI Les H I selon lequel elle n’avait aucune relation privilégiée avec B auquelle elle n’aurait donné qu’un mandat sans exclusivité. Par contre, le mandat de vente indique que le notaire choisi par le maître de l’ouvrage est M^e C. Tandis que le mandat de vente occulte complètement le fait que, bien au delà de prestations d’agent immobilier, B va nécessairement avoir auprès des acquéreurs un rôle de conseiller fiscal et en A de patrimoine.

La cour constate que l’économie d’ensemble de ce système est nécessairement connue du promoteur qui, lorsqu’il entreprend un programme en vue de la défiscalisation, connaît bien évidemment les tenants et aboutissants de l’application des avantages fiscaux et les conditions desquelles dépend la sécurité de l’opération par l’acquéreur et qui sait, au regard des qualités des biens vendus, quelles doivent être les informations devant être données aux acquéreurs afin que leur consentement soit éclairé.

Elle est connue nécessairement par le banquier, banquier unique imposé pour tout le programme, qui sait que l’équilibre financier de l’opération, les avantages fiscaux permettant cet équilibre, dépendent de critères objectifs comme la sécurité dans l’affectation des appartements à la location ; ces éléments impactent lourdement les capacités de remboursement des emprunteurs, qui peuvent devenir insuffisantes dès lors que la location du bien est insuffisante et devient exclusive de tout avantage fiscal.

Elle est nécessairement connue du notaire, notaire unique sur le territoire national pour tout le programme, imposé aux acquéreurs par B et qui n’est pas choisi par les parties en fonction de sa proximité mais imposé par B conformément à l’article 6 précité. Tout notaire se doit d’effectuer une prestation donnant effectivité et efficacité à l’acte auquel il participe. En l’espèce, le notaire imposé par le mandataire du vendeur comme notaire instrumentaire unique d’un programme de défiscalisation et qui, alors, nécessairement connaît parfaitement les caractéristiques du programme construit, se doit d’apporter l’attention des acquéreurs sur les risques mécaniques nées des conditions posées par les lois de défiscalisation applicables : obligation de louer à un loyer minimum durant une période minimale, dynamisme du marché immobilier de la location, adéquation de l’opération avec la situation fiscale du couple. Connaissant parfaitement tous les éléments financiers, fonciers, économiques de l’opération, parfaitement informé de ce que le bien est situé dans une petite agglomération dépourvue de véritable marché locatif, il se doit d’informer les acquéreurs sur le fait que si le bien n’est pas suffisamment loué, c’est tout le projet de défiscalisation qui n’est pas réalisable, les services fiscaux refusant toute défiscalisation. Il s’agit là d’une obligation d’information pesant sur le notaire partenaire habituel du promoteur et de B et portant sur l’objet même du contrat : réaliser de manière fiable et sécurisée une opération de défiscalisation en acquérant un immeuble affecté à la location.

Le système ainsi décrit qui met en évidence des liens financiers importants entre tous les intervenants professionnels leur impose, en effet, une obligation de loyauté et d’information renforcée puisqu’ils ont tous intérêt à voir les transactions s’effectuer. Précisément parce que chaque intervenant professionnel est nécessairement conscient de cette complémentarité indispensable à l’opération, il se doit d’informer pleinement les acquéreurs sur les caractéristiques du bien vendu au regard de l’opération de défiscalisation dans son ensemble sans pouvoir se réfugier derrière les seules qualités intrinsèques du bien immobilier vendu ou les pratiques de ses autres partenaires qui lui seraient inconnues ou inopposables.

Le système même de vente d’un produit financier établit un rapport différent à l’immeuble objet de l’opération ; ce bien n’est plus considéré comme susceptible d’être habité ou occupé et il n’est pas visité. Il n’est qu’un produit financier apprécié en fonction de son environnement supposé permettre de bénéficier des avantages fiscaux de l’opération. D’ailleurs, c’est le système mis en place par B ci-dessus décrit qui organise cette déconnexion entre opération de défiscalisation et qualités intrinsèques du bien immobilier vendu. De sorte que ne peut être tiré aucune conséquence par ceux qui ont organisé cette opération du fait que les acquéreurs ne se soient pas déplacés sur place pour examiner le bien. Par contre, les éléments d’information donnés aux acquéreurs deviennent leur source quasi exclusive d’information et doivent être sincères et exacts.

Mais surtout, il ressort de la logique de l’opération dans son ensemble que la qualité première du bien vendu, doit être l’assurance de la location et le prix de revente. La location effective du bien acquis est, en effet, une condition essentielle à l’opération car d’elle dépend, d’abord, la possibilité de défiscaliser ; la location au loyer prévu est, également, nécessaire à l’équilibre financier de l’opération. Le prix de revente est l’argument financier final avancé pour expliquer qu’au bout de dix ans de défiscalisation, la vente du bien immobilier constituera le bénéfice grâce à l’évolution du marché immobilier local.

Les époux X produisent le document intitulé Plan d’Epargne Fiscal et Patrimonial sur 10 ans établi par B. Ce document fait état d’une valeur totale du PEFP de 105.600 € financée exclusivement par un prêt de 23 années remboursé intégralement par les loyers grâce à une épargne mensuelle nette de 222 € (déduction faite des garanties, des frais de A, des revenus fonciers déductibles, des économies d’impôt, de la CSG). Ce même PEFP prévoyait que, les avantages fiscaux ayant une durée limitée à dix années, le bien soit revendu au bout de la dixième année. Le gain devant en résulter pour l’acquéreur étant le capital constitué par remboursement d’une partie du capital du prêt et sur une base de revalorisation de 0,5% par an du support. C’est à dire que B incluait dans le calcul du gain au bout de 10 années l’évolution locale du marché de l’immobilier évalué à 0,5% par an.

Ce document est une information purement théorique, déconnectée de toute réalité avec le marché local locatif et avec le marché local immobilier. Il présente aux acquéreurs le marché de l’immobilier comme étant dénué de risque et la location comme acquise au prix nécessaire à l’équilibre du PEFP sans apport personnel et sans remboursement autre que provenant de son fonctionnement qui est présenté comme s’équilibrant durant les dix premières années. Il présente également le marché de l’immobilier local comme présentant une évolution positive annuelle de 0,5%.

Ce document qui déduit le coût des garanties représentant l’assurance contre les risques locatifs (garantie des loyers impayés et d’absence de locataire) omet, toutefois de prendre en compte quelle sera la véritable situation des acquéreurs en cas d’absence de locataire. Conformément aux clauses du PEFP c’est la SARL J A anciennement dénommée E ET A qui a été chargée, en tant que 'gestionnaire unique du programme’ de la A locative de tous les biens du programme. C’est la SARL J A anciennement dénommée E ET A qui a proposé aux époux X un contrat type comportant une garantie locative avec une annexe type. Il y est prévu que l’absence de locataire lors de la première location après une franchise de 2 mois prise en charge par la SARL J A anciennement dénommée E ET A n’est garantie que 6 mois et qu’ensuite l’absence de locataire donne lieu à une franchise de 45 jours et n’est garantie que 6 mois. Ce qui veut dire que le risque réel d’absence de tout revenu après 6 mois de garantie n’est pas intégré dans le PEFP. Or, la SARL J A anciennement dénommée E ET A est le gestionnaire imposé par B et ne pouvait méconnaître le caractère illusoire de la garantie de loyers qu’elle présentait dans son PEFP, alors que les époux X n’avaient aucun moyen de contracter avec un autre mandataire et d’obtenir d’autres garanties.

Mais bien plus, à aucun moment il n’est indiqué que si le bien acheté n’est pas loué dans les conditions d’application de la loi de défiscalisation, l’acquéreur perd le bénéfice de cette loi et doit faire face à une régularisation.

Or, les époux X ont perçu au titre les revenus fonciers suivants :

— en 2009 1.932 €,

— en 2010 0 €,

— en 2011 1.385 €,

— en 2013 2.361 €, alors qu’ils ont dû exposer pour chaque année ci-dessus 9.904€, 11.465€, 7.936€, 10.113€ intérêts d’emprunt inclus mais remboursement du capital non compris.

L’extrait de compte des époux X établi le 14 mai 2014 par la SARL J A anciennement dénommée E ET A met en évidence que le bien mis à la location le 18 septembre 2008 n’a en fait été loué que du 17 août 2011 au 5 février 2012, du 25 octobre 2012 à juillet 2013, du 14 novembre 2013 à avril 2014.

De plus, les époux X ont fait l’objet d’une rectification de leur imposition eu égard à la constatation que le bien vendu n’a été effectivement été mis à la location que le 8 août 2011. Ainsi l’absence de location effective (la garantie de l’assurance n’étant pas considérée comme une location effective) a entraîné pour les époux X la non application des bénéfices de la défiscalisation et le rajout rétroactif des déductions pratiquées en 2009 et 2010 (6.246 €) à leurs revenus fonciers avec une imposition supplémentaire de 1.659 €.

Il résulte des pièces communiquées par la SARL J A anciennement dénommée E ET A que le loyer estimé par B était surévalué puisque dès le 9 février 2010 la SARL J A anciennement dénommée E ET A écrivait aux époux X qu’en dépit de ses efforts elle rencontrait de réelles difficultés pour la location de leur logement et que selon la dernière étude de marché réalisée, la demande de location locale étant faible, le loyer devait être baissé à 290€, hors charges. Ce courrier mentionnait que les autres agences immobilières de la région n’avaient pas de biens comparables à la promotion Les H I tandis que l’étude faisait apparaître l’absence d’évolution du nombre des appartements mis en construction et à la location après 2008. De sorte que la cour considère qu’il ne peut être dit que l’absence de demande provient de la réalisations de programmes postérieures à la vente intervenue avec les époux X. Pas d’avantage l’insuffisance de location ne provient des caractéristiques de l’immeuble. L’insuffisance de location provient de l’inadéquation dès le début entre les contraintes de l’opération de défiscalisation et la situation du bien.

Il résulte de ces éléments que la SARL J A anciennement dénommée E ET A qui n’établit nullement la preuve d’une évolution de l’offre de location de produits concurrents ne peut utilement soutenir qu’elle ignorait la situation du marché de la location lorsqu’elle a fait signer aux époux X le mandat de A. La SARL J A anciennement dénommée E ET A ne pouvait ignorer qu’en acceptant d’être imposée en qualité de gestionnaire unique du programme comme un gage de sécurité de l’opération de défiscalisation (apparence de sécurité par la garantie du paiement des loyers, existence d’un marché locatif, loyers permettant d’équilibrer financièrement l’opération en occultant l’absence de marché locatif, en occultant) elle contribuait à tromper les acquéreurs sur la fiabilité de l’opération. La SARL J A anciennement dénommée E ET A ne donne d’ailleurs aucune explication sérieuse sur le fait qu’elle a attendu deux années avant de convenir qu’il fallait baisser les loyers. Si la SARL J A anciennement dénommée E ET A est intervenue par ses actes de A postérieurement à la vente, elle a accepté en sa qualité de mandataire unique du programme d’être présentée comme un gage de sécurité dans la rentabilité et la faisabilité de l’opération. Parfaitement informée de l’état du marché locatif elle a, en toute connaissance de cause, participé en prêtant son nom à l’opération ayant trompé la vigilance des acquéreurs, elle a donné une fausse impression de fiabilité à l’opération de défiscalisation qui ne pouvait en réalité se réaliser dans de bonnes conditions à l’endroit où l’immeuble lui servant de support a été acquis.

La Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) seul partenaire financier unique de l’opération réalisée avec la SARL Les H I, B, la SARL J A anciennement dénommée E ET A, M^e C connaissait parfaitement tous les éléments de l’opération de défiscalisation. Elle connaissait l’emplacement, les conditions auxquelles étaient subordonnées le bénéfice de la défiscalisation, le montage financier incluant le bénéfice de la défiscalisation ; elle ne pouvait, comme elle l’a fait, inclure dans les capacités de remboursement des époux X des loyers dont elle ne pouvait ignorer le caractère très hypothétique. Compte tenu de sa connaissance de l’opération de défiscalisation dont elle était un acteur et l’acteur bancaire unique, elle se devait de satisfaire à son obligation d’information d’une manière renforcée ; elle ne pouvait pas rester taisante sur la très sérieuse incertitude qui pesait sur la location du bien aux conditions convenues dans le PEFP et se devait dans le cadre de son devoir d’information d’apporter l’attention des emprunteurs sur les risques courus en cas d’insuffisance de location, d’insuffisance du montant des loyers, du risque de réintégration des avantages fiscaux par l’administration. Elle se devait d’autant plus de le faire que les époux X avaient des revenus modestes (3.000 € par mois), des enfants à charge faisant des études. Elle se devait de le faire d’autant plus que la décision des époux X d’acquérir le bien ne reposait nullement sur un quelconque désir d’accéder à la propriété de leur logement mais sur celui de réaliser une opération de défiscalisation s’équilibrant pendant 10 années puis débouchant sur une plus value au bout de cette période. La Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) ne pouvait garder le silence sur les risques concrets de l’opération de défiscalisation, risques dûs à la situation des biens immobiliers vendus, risques qu’elle ne pouvait ignorer. Par l’absence de toute initiative de nature à informer les époux X d’une réalité qu’elle ne pouvait ignorer en tant que partenaire financier unique, la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) a participé en conscience à présenter d’une manière déloyale une opération de défiscalisation présentée comme sans risque du début jusqu’à la fin, alors qu’il était certain qu’elle ne pouvait atteindre ses objectifs et ne pouvait que s’avérer catastrophique.

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus que tous les acteurs de l’opération de défiscalisation par les relations privilégiées tissées entre eux connaissaient parfaitement les risques très importants de ne pas voir l’opération de défiscalisation se dérouler normalement en raison d’absence de marché locatif local, des conditions posées par la loi de défiscalisation. Par ailleurs, les acteurs en question ne pouvaient ignorer que la présentation du PEFP incluait une évolution du marché immobilier de 0,5% par an que rien ne justifiait localement. Enfin, les acteurs ne pouvaient méconnaître que les risques importants ci-dessus décrits entraînaient comme conséquence que l’opération ne devait pas être présentée à des personnes, comme les époux X, ayant des revenus modestes dont la trésorerie ne pouvait supporter un quelconque prélèvement alors que l’opération leur avait été présentée comme s’équilibrant sans aucun apport et dégageant des bénéfices au bout de 10 ans grâce à l’augmentation annuelle de 0,5%.

De sorte, que l’absence de marché locatif porteur correspondant au scénario du PEFP est rapportée. De sorte qu’il est établi que tous les partenaires à cette opération de défiscalisation ne pouvaient ignorer qu’ils présentaient à la signature des acquéreurs une opération fondée sur des éléments inexacts et fictifs et présentant tous les risques d’échouer.

Tous les acteurs professionnels ont, donc, chacun à leur niveau de responsabilité, par leur comportement, leur absence d’information, leurs affirmations, leur présentation inexacte du contexte de l’opération de défiscalisation, leur silence, effectué des manoeuvres dolosives ou fautives ayant toutes contribué à gravement tromper les époux X sur l’économie du contrat d’achat à un point de gravité et de déterminance tel qu’il est certain que s’ils avaient reçu des informations loyales et n’avaient pas fait l’objet de manoeuvres dolosives ils n’auraient pas acquis l’appartement. Ces acteurs professionnels étaient soient des mandataires du vendeur, soit des personnes ayant des intérêts financiers à la réalisation du contrat principal de vente mais également les contrat subséquents de prêt et de A locative.

Par ailleurs, les fautes et comportements dolosifs des différents professionnels ont concouru à la réalisation de l’entier préjudice subi par les époux X, de sorte qu’ils seront condamnés in solidum à réparer les divers préjudices subis.

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a annulé le contrat de vente d’immeuble signé entre la SCI Les H I au rapport de M^e C, le contrat de prêt intervenu entre les époux X et la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA), le contrat de A locative intervenu entre les époux X et la SARL J A anciennement dénommée E ET A.

Il y a lieu, comme conséquence de la nullité de condamner la SARL Les H I à payer aux époux X la somme de 105.600 €, montant du prix de la vente et d’ordonner aux époux X, une fois cette somme payée, de restituer à la SARL Les H I l’appartement dont la vente a été annulée. La nullité n’interviendra effectivement que si cette somme est payée.

Les comportements fautifs ou dolosifs des acteurs de l’opération de défiscalisation font courir aux époux X le risque de se heurter à l’insolvabilité de la SCI Les H I ; par ailleurs, les époux X ont dû faire face à des frais non prévus et à effectuer des prélèvements sur leurs revenus modestes. Ils ont acquis un bien dont la valeur locative a été surévaluée et dont la valeur de revente sera bien inférieure à celle d’achat. Ils ont dû faire face à une procédure de redressement fiscal et de réintégration. Ils ont enfin dû engager une action judiciaire longue et coûteuse. Ces éléments caractérisent la réalité de leur préjudice qu’il y a lieu de réparer, en tout état de cause, que le prix de vente soit remboursé ou pas, par l’allocation de la somme de 50.000 € comme l’a, à juste titre, décidé le jugement déféré. Il y a lieu de condamner in solidum la SCI les H I, la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA), la SARL J A anciennement dénommée E ET A, M^e C à payer cette somme aux époux X.

Il y a lieu ensuite, dans l’hypothèse où la SCI LES H I aura remboursé aux époux X la somme de 105.600 €, montant du prix de vente, et où la nullité de la vente sera effective, de condamner solidairement Monsieur et Madame X à rembourser à la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) la même somme de 105.600 euros au titre du capital emprunté aux termes de l’acte de prêt du 31 mai 2007, somme de laquelle il faudra déduire toutes les sommes versées par les époux X tant au titre du remboursement du capital qu’à celui des intérêts, ou de tous frais quelconques.

La Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) qui a eu un rôle actif dans les manoeuvres dolosives à l’origine de la nullité doit être déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées contre les autres acteurs de l’opération de défiscalisation. Sur ce point également il y a lieu à confirmation. Il en est de même des autres acteurs de l’opération de défiscalisation.

Il y a lieu de dire que l’hypothèque inscrite sur le bien financé devra être maintenue jusqu’à complet remboursement au profit de la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) des sommes empruntées par les demandeurs dans les conditions ci-dessus.

Il y a lieu de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du CPC.

La SCI les H I, la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) , la SARL J A anciennement dénommée E ET A supporteront in solidum les entiers dépens d’appel et verseront aux époux X la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant comme il est dit ci dessus,

Déclare irrecevables les conclusions déposées au nom de M^e C et dit n’y avoir lieu à révoquer l’ordonnance de clôture ;

Constate qu’il n’est pas justifié de la signification de conclusions à la SA B à l’égard de laquelle la SCI LES H s’est désistée de son appel ;

Confirme le jugement déféré qui a dit que le consentement des époux X a été vicié par le dol ;

Y ajoutant :

Condamne la SARL LES H I à payer aux époux X la somme de 105.600 €, montant du prix de la vente et ordonne aux époux X, une fois cette somme payée, de restituer à la SARL LES H I l’appartement dont la vente a été annulée ;

Seulement si cette somme est payée, annule le contrat de vente d’immeuble signé par eux avec la SCI Les H I pour dol, opération de défiscalisation portant sur l’achat en état de futur d’achèvement à usage locatif d’un appartement de type 2 d’une superficie de 37,09 m² avec parking, XXX – XXX cadastrés sous les références suivantes : XXX, et XXX d’une superficie de 2 ha 06 a 00 ca ;

En tout état de cause, condamne in solidum la SCI les H I, la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) , la SARL J A anciennement dénommée E ET A, M^e C à verser aux époux X la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts;

Dans l’hypothèse où les conditions ci-dessus décidées de la nullité sont réalisées, ordonne l’annulation du contrat de prêt accessoire au contrat de vente souscrit par le CREDIT MUTUEL d’D

Capital emprunté: 105.600 €

Taux d’intérêt 4,10% taux variable avec indice

Frais de dossier 0,344%

Remboursement constant, amortissement en 276 termes successifs de 591,56 € avec une période de franchise en capital

Garantie ; hypothèque conventionnelle sur le bien financé et privilège du prêteur de deniers sur le bien financé ;

Dans l’hypothèse où les conditions ci-dessus décidées de la nullité sont réalisées, condamne solidairement Monsieur et Madame X à rembourser à la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) la somme de 105.600 euros au titre du capital emprunté aux termes de l’acte de prêt du 31 mai 2007, somme de laquelle il faudra déduire toutes les sommes versées par les époux X tant au titre du remboursement du capital qu’à celui des intérêts, ou de tous frais quelconques ;

Dit que l’hypothèque inscrite sur le bien financé devra être maintenue jusqu’à complet remboursement au profit de la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA) des sommes empruntées par les demandeurs dans les conditions ci-dessus ;

Dans l’hypothèse où les conditions ci-dessus décidées de la nullité sont réalisées, ordonne l’annulation du contrat de A locative entre les époux X et la SARL J A venant aux droits de la société E ET A conclu le 06/05/2008 ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Confirme la décision de première instance en ce qu’elle a statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du CPC ;

Condamne in solidum la SCI LES H I, la Caisse de Crédit Mutuel D (CCMA), la SARL J A anciennement dénommée E ET A aux entiers dépens d’appel et à payer in solidum aux époux X la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT