18/10/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/01013 – N° Portalis DBVI-V-B7D-MZ7F

SL / RC

Décision déférée du 05 Décembre 2018 -

Tribunal de Grande Instance d’ALBI ( 16/00975)

Mme. X

G D épouse Y

K L C

C/

Q E-J

SAMCV MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE MAIF

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTES

Madame G D épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Julian COCKAIN-BARERE de la SELAS MORVILLIERS-SENTENAC AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame K L C épouse Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Julian COCKAIN-BARERE de la SELAS MORVILLIERS-SENTENAC AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur Q E-J

[…]

[…]

Représenté par M^e Angéline BINEL de la SCP ALBAREDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CASTRES

SAMCV MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE MAIF

[…]

[…]

Représentée par M^e Angéline BINEL de la SCP ALBAREDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CASTRES

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juillet 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

J.C. GARRIGUES, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J.C. GARRIGUES, président, et par N.DIABY, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure :

Q E-J est propriétaire d’un immeuble situé à Salvagnac, ayant acquis la parcelle figurant au cadastre de la commune de Salvagnac section C n° 175 le 15 mai 1992, et la parcelle cadastrée section C n°176 le 23 septembre 1998.

Il est voisin de la parcelle figurant au cadastre de la commune de Salvagnac, section C n°177, […], qui était la propriété de I Y, nu-propriétaire, et de G D épouse Y, usufruitière.

En 2003-2004, M. E-J a réalisé des travaux portant sur le mur en limite de propriété, et sur la toiture contre la propriété des consorts Y.

En 2011, M. E-J a fait réaliser les travaux d’aménagement du rez-de-jardin de son immeuble. Il a converti une pièce en rez-de-jardin en cuisine d’été.

Le 13 décembre 2011, constatant l’apparition d’humidité et de salpêtre au niveau du mur de son immeuble dans la pièce à rez-de-jardin, il a déclaré le sinistre à son assureur protection juridique, la Maif qui a mandaté un expert, lequel a conclu dans son expertise contradictoire à l’existence d’infiltrations provenant de l’absence d’étanchéité de la terrasse accessible de l’immeuble Y et a estimé à 3.729,27 ' TTC les travaux de reprise de l’enduit.

A la suite des expertises diligentées, M. Y a réalisé un solin maçonné en pied de mur en jonction du sol de sa terrasse et du mur séparant les deux propriétés.

La Maif a adressé le 23 juillet 2012 un courrier à M. Y le mettant en demeure de réaliser l’étanchéité de sa terrasse et le 31 août 2012 un courrier à Allianz la mettant en demeure de régler la somme de 3.729,27 '.

M^me Y et son assureur, la compagnie Allianz, refusant de prendre en charge les travaux à réaliser chez M. E-J, ce dernier et la Maif ont saisi le juge des référés lequel, par ordonnance en date du 28 juin 2013, a ordonné une expertise confiée à M^me N-O. Cette dernière a déposé son rapport le 12 octobre 2015. L’expertise judiciaire a eu lieu en présence de G D épouse Y et I Y.

Par acte d’huissier en date du 26 mai 2016, M. E-J et la Maif ont assigné M^me G D épouse Y devant le tribunal de grande instance d’Albi, aux fins de faire réaliser les travaux de reprise nécessaires et d’obtenir indemnisation de leur préjudice.

Par acte d’huissier du 19 juillet 2017, M. E-J et la Maif ont appelé en la cause M^me K-L C veuve Z, qui a racheté l’immeuble appartenant aux consorts Y le 7 décembre 2016.

Les affaires ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 5 décembre 2018, le tribunal de grande instance d’Albi a :

— déclaré recevable l’action de M. E-J et de la Maif à l’encontre de M^me Y,

— déclaré recevable l’action de M. E-J et de la Maif à l’encontre de M^me C épouse Z,

— dit n’y avoir lieu à examiner le caractère mitoyen du mur séparatif et demandes conséquentes,

— dit que le défaut d’entretien de la propriété de M^me C épouse Z est pour partie la cause des infiltrations affectant la propriété de M. E-J,

— dit que ce défaut d’entretien est imputable à M^me Y,

— condamné M^me C épouse Z à faire réaliser les travaux d’étanchéité du mur enterré évalués par l’expert à la somme de 3.000 ' TTC et les travaux d’enduit en élévation évalués par l’expert à la somme de 2 800 ' TTC, dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir et à défaut, sous astreinte de 50 ' par jour de retard, cette condamnation étant assortie de l’exécution provisoire,

— condamné M^me Y à payer à la Maif la somme de 2.848,42 ' versée à M. E-J au titre des dommages consécutifs,

— débouté M. E-J de sa demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

— débouté M^me Y et M^me C veuve Z de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné M^me Y qui succombe :

* à payer à M. E-J et la Maif la somme de 2.000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

* à supporter les dépens en ce compris les frais d’expertise s’élevant à la somme de 10.710,66 ',

— débouté M. E-J de ses autres demandes ou demandes plus amples.

Il a estimé que l’action présentée en demande n’était pas une action en revendication de propriété, mais en indemnisation du préjudice subi du fait du défaut d’entretien de la terrasse de la propriété Y, causant les infiltrations affectant la propriété de M. E-J, de telle sorte qu’elle était bien recevable à l’encontre de M^me Y, aucun texte n’exigeant à peine d’irrecevabilité que le nu-propriétaire soit simultanément assigné aux côtés de l’usufruitier, en cas d’assignation en responsabilité délictuelle.

Il a relevé que le désordre subsistait depuis que M^me Z était propriétaire, la demande formulée par M. E-J à son encontre étant dès lors recevable.

Il a estimé que l’usufruitier avait manqué à son obligation d’entretien de la terrasse et de la descente d’eau pluviale, ce qui caractérisait une faute de M^me Y.

Il a condamné M^me Z à prendre en charge les travaux d’étanchéité du mur enterré et les travaux d’enduit en élévation.

Il a jugé que la Maif était subrogée dans les droits de M. E-J pour les sommes qu’elle avait versées.

Il a jugé que M^me Y ne démontrait pas un trouble anormal de voisinage.

M^mes Y et Z ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’action de M. E-J et de la Maif à l’encontre de M^me Y,

— déclaré recevable l’action de M. E-J et de la Maif à l’encontre de M^me C épouse Z,

— dit n’y avoir lieu à examiner le caractère mitoyen du mur séparatif et demandes

conséquentes,

— dit que le défaut d’entretien de la propriété de M^me C épouse Z est pour partie la cause des infiltrations affectant la propriété de M. E-J,

— dit que ce défaut d’entretien est imputable à M^me Y,

— condamné M^me C épouse Z à faire réaliser les travaux d’étanchéité du mur enterré évalués

par l’expert à la somme de 3.000 ' TTC et les travaux d’enduit en élévation évalués par l’expert à la somme de 2 800 ' TTC, dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir et à défaut, sous astreinte de 50 ' par jour de retard, cette condamnation étant assortie de l’exécution provisoire,

— condamné M^me Y à payer à la Maif la somme de 2.848,42 ' versée à M. E-J au titre des dommages consécutifs,

— débouté M^me Y et M^me C veuve Z de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné M^me Y qui succombe :

* à payer à M. E-J et la Maif la somme de 2.000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

* à supporter les dépens en ce compris les frais d’expertise s’élevant à la somme de 10.710,66 '.

Prétentions et moyens des parties :

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 8 novembre 2019, M^me D épouse Y et M^me C veuve Z, appelantes, demandent à la cour, au visa des articles 4 du Code de procédure civile, 653 et suivants, 1382 et suivants (anciens) et 1240 et suivants du code civil, de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* déclaré recevable l’action de M. E-J et de la Maif à l’encontre de M^me Y,

* déclaré recevable l’action de M. E-J et de la Maif à l’encontre de M^me C épouse Z,

* dit n’y avoir lieu à examiner le caractère mitoyen du mur séparatif et demandes

conséquentes,

* dit que le défaut d’entretien de la propriété de M^me C épouse Z est pour partie la cause des infiltrations affectant la propriété de M. E-J,

* dit que ce défaut d’entretien est imputable à M^me Y,

* condamné M^me C épouse Z à faire réaliser les travaux d’étanchéité du mur enterré évalués par l’expert à la somme de 3.000 ' TTC et les travaux d’enduit en élévation évalués par l’expert à la somme de 2 800 ' TTC, dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir et à défaut, sous astreinte de 50 ' par jour de retard, cette condamnation étant assortie de l’exécution provisoire,

* condamné M^me Y à payer à la Maif la somme de 2.848,42 ' versée à M. E-J au titre des dommages consécutifs,

* condamné M^me Y qui succombe :

— à payer à M. E-J et la Maif la somme de 2.000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à supporter les dépens en ce compris les frais d’expertise s’élevant à la somme de 10.710, 66 ',

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me Y et M^me C veuve Z de l’ensemble de leurs demandes et statuant à nouveau :

* condamner M. E-J à verser la somme de 12.000 ' à M^me Y au titre du préjudice esthétique causé par la surélévation du mur séparatif,

* le condamner à verser la somme de 10.200 ' à M^me Y au titre du préjudice de perte d’ensoleillement causé par la surélévation du mur séparatif,

* le condamner à verser la somme de 7.000 ' à M^me Y au titre de l’article 700 devant le tribunal, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise,

— condamner M. E-J à rembourser la somme de 3.710 ' à M^me Y au titre des frais exposés par cette dernière pour l’exécution des travaux ordonnés sous astreinte et avec le bénéfice de l’exécution provisoire par le premier juge,

— condamner M. E-J et la Maif in solidum à verser la somme de 2.000 ' à M^me Y au titre de l’article 700 dans le cadre de l’instance d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel,

— débouter M. E-J et la Maif de l’intégralité de leurs demandes.

Elles soutiennent que l’expertise judiciaire a établi que la construction était ancienne et sujette à des remontées d’eau par capillarité, se manifestant en priorité dans les pièces enterrées ou semi-enterrées ; que l’expert a ainsi relevé de nombreuses traces d’humidité ascensionnelle dans la maison et notamment aux étages supérieurs et en retour sur la façade, manifestant une problématique généralisée liée à l’absence de fondations dans une maison ancienne.

Elles indiquent que la question de la mitoyenneté du mur, non tranchée en première instance, est fondamentale, dans la mesure où l’état du mur est la cause principale des désordres invoqués par M. E-J.

Elles soutiennent que les demandes de travaux de M. E-J touchent aux droits réels ; qu’en effet, ce dernier reproche un défaut d’entretien du mur séparatif ; que l’action contre M^me Y pour défaut d’entretien du mur séparatif suppose que le mur soit mitoyen ; que la cour doit trancher sur le caractère mitoyen ou non du mur et l’emprise de la mitoyenneté éventuelle ; que pour ce faire, M. E-J devait assigner I Y, nu-propriétaire, afin de lui rendre la décision opposable ; que l’action intentée par M. E-J contre M^me Y est donc irrecevable.

Elles ajoutent que l’immeuble ayant été vendu à M^me Z, elle peut être attraite dans le cadre d’un contentieux relatif à une reconnaissance ou un abandon de mitoyenneté ; qu’en revanche, l’action indemnitaire et la demande de travaux suppose que l’on puisse reprocher une faute et notamment une négligence ; que l’on ne peut rien reprocher à M^me Z qui est devenue propriétaire du bien après l’intervention du dommage allégué ; qu’ainsi l’action intentée à l’encontre de M^me Z pour qu’elle fasse réaliser des travaux sous astreinte est irrecevable ; qu’on en revient à la responsabilité de M^me Y, laquelle ne peut être engagée seule sans l’appel dans la cause de son fils, qui était nu-propriétaire de l’immeuble.

A titre subsidiaire, elles soutiennent que leur bien est étranger à la survenance des désordres ; que l’apparition des désordres est due à la réalisation de travaux chez M. E-J, lesquels n’ont pas pris en considération les contraintes inhérentes au bâtiment, le caractère semi-enterré de la pièce et la nécessité de ventilation. Elles ajoutent que c’est de la partie enterrée du mur séparatif que proviennent les infiltrations, et qu’il n’est donc pas question de la terrasse voisine ou de l’héritage voisin.

Elles soutiennent que M. E-J ne démontre pas que le mur séparatif est mitoyen ; qu’il ne peut être présumé mitoyen que jusqu’à l’héberge du bâtiment côté Y ; que pour la portion de mur litigieuse, il y a d’un côté un bâtiment (E-J), de l’autre une cour/jardin (Y) ; que dans un tel cas le mur est présumé non mitoyen ; que cette présomption peut être combattue en présence d’indices de mitoyenneté, notamment des traces d’un appui antérieur ; que l’appui ne doit pas avoir consisté en une construction légère ; que l’appréciation de la mitoyenneté se fait au moment de la construction du mur. Elles ajoutent qu’en 2003, M. E-J a effectué des travaux d’exhaussement et de reprise globale en renforcement sans se poser la question de savoir si le mur faisait l’objet d’une copropriété ; que cet élément de fait concourt à la qualification de mur privatif après l’héberge du bâtiment côté Y, étant précisé que la charge de la preuve de la mitoyenneté

incombe à M. E-J qui s’en prévaut.

Au cas où la cour devait considérer que le mur est mitoyen, M^me Y et M^me Z renoncent à la mitoyenneté du mur, à partir de l’héberge de la maison.

Elles soutiennent que M. E-J ne peut prétendre, alors que lui-même a modifié son propre fonds, aggraver la servitude de ses voisins.

Elles contestent le mauvais entretien, qui plus est s’agissant d’un mur enterré, dépourvu de fondations et construit en briques, qui n’a jamais été étanche ; elles ajoutent que personne ne pensait des travaux sur ce mur utiles et encore moins nécessaires. Elles soutiennent qu’elles ne peuvent être condamnées à supporter intégralement les travaux sur le mur côté Y, et à l’entier coût des dommages consécutifs ainsi qu’aux entiers dépens et à un article 700, alors que le tribunal a dit que le défaut d’entretien était seulement pour partie la cause des infiltrations.

S’agissant des demandes reconventionnelles, elles soutiennent que les travaux d’exhaussement du mur séparatif entre les deux héritages réalisés par M. E-J sont inesthétiques et créent un préjudice d’ensoleillement, réparables au titre de la théorie du trouble anormal de voisinage.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 9 août 2019, M. E-J et la Maif, intimés, demandent à la cour, au visa des articles 605, 606 et 655 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* déclaré recevable leur action à l’encontre de M^me Y, et de M^me Z, * dit n’y avoir lieu à examiner le caractère mitoyen du mur séparatif et demandes conséquentes,

* dit que le défaut d’entretien de la propriété de M^me Z est pour partie la cause des infiltrations affectant la propriété de M. E-J,

* dit que ce défaut d’entretien est imputable à M^me Y,

* condamné M^me Z à faire réaliser les travaux d’étanchéité du mur enterré évalués par l’expert à la somme de 3000 ' TTC et les travaux d’enduit en élévation évalués par l’expert à la somme de 2800 ' TTC, dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir et à défaut, sous astreinte de 50 ' par jour de retard, cette condamnation étant assortie de l’exécution provisoire,

* condamné M^me Y à payer à la Maif la somme de 2848.42 ' au titre des dommages consécutifs,

* débouté M^me Y et M^me Z de l’ensemble de leurs demandes,

* condamné M^me Y à leur payer la somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. E-J de sa demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

— en conséquence, condamner M^me Y au paiement de la somme de 4.000 ' de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

— pour le surplus, condamner M^me Y au paiement de la somme de 4.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Ils soutiennent que l’action engagée par M. E-J n’est pas une action en revendication de la propriété ; qu’elle n’a pas pour objet de déterminer la propriété du mur ; que M. E-J sollicite l’indemnisation de son préjudice subi du fait du défaut d’entretien de la terrasse de la propriété

Y ; que M^me Y est tenue d’entretenir le mur depuis sa propriété, que le mur soit mitoyen ou pas ; que l’obligation d’entretien incombe à l’usufruitier et non au nu-propriétaire ; que dans ces conditions, la demande formulée à l’encontre de M^me Y est recevable.

Ils font valoir que dès lors que M^me Z est désormais propriétaire de l’immeuble, sa demande de condamnation à réaliser des travaux sur sa propriété est recevable ; que le désordre subsiste depuis que M^me Z est devenue propriétaire et que la demande à son encontre est donc recevable.

Ils soutiennent que les infiltrations d’eau sont imputables en partie au défaut d’entretien de la terrasse et du mur côté Y ; que peu importe le point de savoir si le mur est mitoyen ; qu’en tout état de cause, le sapiteur confirme que le mur est mitoyen ; que le défaut d’entretien côté Y est exclusivement imputable à M^me Y ; que le copropriétaire fautif ou non, mais négligent, supporte l’intégralité des frais de réparation ou de reconstruction du mur . Ils ajoutent que l’expert judiciaire a relevé que la descente d’eaux pluviales n’était pas raccordée, et que l’eau se déversait directement sur la terrasse, facteur aggravant de l’humidité.

Ils soutiennent que M. E-J a subi un préjudice de jouissance du fait de la présence d’humidité.

Ils contestent le préjudice esthétique et le préjudice de perte d’ensoleillement du fait de la surélévation du mur par M. E-J.

Motifs de la décision :

Sur les conclusions de l’expert judiciaire :

L’expert indique que le bâtiment donnant sur la rue sur la parcelle 175 (propriété de M. E-J) s’ouvre au Sud-Ouest sur une terrasse surplombant le jardin. Par cette terrasse, on accède à une terrasse couverte en mitoyenneté de la propriété Z (anciennement Y). Sur le mur de façade, perpendiculaire à la mitoyenneté, sont visibles des traces de remontée d’humidité. Concernant la toiture de la terrasse couverte, selon M. E-J le toit existait et a été refait. Selon M^me Y ce toit a été reconstruit 20 cm plus haut que précédemment. M. E-J a fait obturer le haut du pignon, côté Y, par une plaque translucide de polycarbonate. Ces travaux sont mentionnés sur une facture de 2004.

Côté propriété P-J, il ressort du rapport d’expertise que dans la pièce en rez-de-jardin, le sol est en terre cuite. Il n’y a pas de protection d’étanchéité sous carrelage. D’importantes traces d’humidité avec formation de salpêtre sont visibles sur le mur en mitoyenneté et en retour de façade : en pied d’escalier ; dans la niche sous l’escalier. Dans cette pièce en rez-de-jardin, une porte ouvre sur la cave située sous la maison.

En revenant dans la salle à rez-de-jardin et en sortant à l’extérieur en façade, on accède à un atelier sur la droite du terrain, en mitoyenneté de la propriété Y. Dans cet atelier, il n’y a pas de trace de salpêtre alors que le mur est très détérioré côté Y.

Côté Y, une terrasse surplombe le jardin au même niveau que la partie habitable. Des traces de vestiges sur le mur en mitoyenneté montrent que cette partie a été construite et démolie. Le sol de la terrasse est en dalles anciennes de terre cuite. Les joints sont altérés et laissent la place à quelques végétaux. En pied de mur, M. Y a fait réaliser une étanchéité, un joint de mortier placé en solin entre mur et sol de terrasse, de façon à ce que l’eau ne s’infiltre pas en pied de mur. Une descente d’eau pluviale débouche directement sur le sol de la terrasse sans recueil des eaux.

L’expert note que le mur en mitoyenneté, dans sa partie supérieure, à l’aplomb de la terrasse est constitué de matériaux divers : pierre, briques anciennes, briques manufacturées, reprises bétonnées. C’est à ce niveau, en contrebas du niveau de la terrasse que se situe la pièce à rez-de-jardin de M. E-J. L’enduit est parfois absent, ainsi que les joints entre les divers matériaux.

En partie haute du mur, on aperçoit la ligne de l’ancienne toiture, surmontée par la nouvelle dont la pente est plus faible, ce qui place le bas de la toiture à un niveau supérieur à celui auquel il était

précédemment. M. E-J a obturé le haut du pignon avec des plaques de polycarbonate, à l’aplomb du jardin de M. Y.

Il a été constaté que la toiture de M. E-J a été surélevée de 20 cm au point bas.

L’expert a relevé des traces de salpêtre sur les murs de la cuisine d’été côté E-J, et de l’humidité sur les marches de pierre de l’escalier.

L’expert estime que les traces salpêtrées sur la face intérieure du mur côté E-J proviennent d’une présence humide à l’intérieur du mur séparatif. La terrasse de la propriété Y se situe 70 cm au-dessus du plancher de la cuisine d’été de M. E-J. Il y a donc, côté Y, des terres en contact avec la partie basse du mur.

Selon l’expert, la présence d’eau dans l’épaisseur du mur est due :

— à des remontées par capillarité ;

— à des infiltrations depuis l’autre côté du mur.

Il estime que l’humidité sur les marches provient en revanche de la condensation en surface en présence d’un matériau à la température différant de la température de l’air ambiant (point de rosée). Ce phénomène de condensation est d’autant plus important que la pièce ne dispose pas de ventilation naturelle.

L’expert judiciaire indique que c’est l’absence de traitement en imperméabilité du mur avant aménagement des caves qui est responsable de la situation actuelle. Avant l’aménagement, les lieux étaient naturellement ventilés et les condensations et infiltrations en surface des murs ne généraient pas la gêne actuelle en surface habitable. Il précise que l’humidité côté E-J est aggravée par l’état du sol de la terrasse et l’absence de recueil des eaux de pluie côté Y. L’état du mur en élévation, même s’il est très défectueux, n’explique pas les traces salpêtrées en partie basse. Les infiltrations proviennent de la partie enterrée, ce qui est 'naturel’ en l’absence d’imperméabilisation du mur.

L’expert judiciaire indique qu’il y a lieu de réaliser les travaux suivants, côté Y :

— traitement étanche de la paroi enterrée ;

— enduits sur mur en élévation.

Coût 7.600 euros.

Il indique qu’il y a lieu de réaliser, côté E-J, les travaux suivants :

— coupure de capillarité dans l’épaisseur du mur ;

— ventilation du local ;

— isolation des parois extérieures ;

— finitions sur murs.

Coût 2.200 euros.

Sur la demande de M. E-J contre M^me Z au titre des travaux de reprise :

Sur la recevabilité des demandes contre M^me Z :

Quand un mur en limite de propriété est privatif, c’est le propriétaire du mur qui doit l’entretenir, au besoin en arguant d’une servitude de tour d’échelle

Quand un mur en limite de propriété est mitoyen, chacun des deux propriétaires doit l’entretenir de son côté.

Il importe donc de répondre à la question du caractère mitoyen ou non du mur pour trancher le litige. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à examiner le caractère mitoyen du mur séparatif et demandes conséquentes.

M^me Z est la propriétaire du fonds voisin de celui de M. E-J. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. Q E-J et de la Maif à l’encontre de K-L C épouse Z.

La question de la mitoyenneté du mur peut être tranchée, compte tenu du fait que M^me Z, propriétaire de la parcelle voisine est bien dans la cause.

En vertu de l’article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

Est présumé mitoyen le mur séparant un jardin d’une cour, celui séparant deux cours ou deux jardins.

En l’espèce, M. F, géomètre-expert intervenant en tant que sapiteur a noté dans son rapport : le mur séparatif entre les propriétés Y/D et E-J est mitoyen.

Certes, M. et M^me Y ont refusé de signer le procès-verbal de bornage.

Cependant, le mur se trouve entre deux bâtiments, puis entre des terrasses, ce qui constitue une présomption de mitoyenneté. En outre, au niveau de la terrasse sont visibles les traces d’anciennes poutres, et d’une toiture, marquant ainsi l’appui d’un gros bâtiment.

En conséquence, le mur est mitoyen.

Le droit d’exhaussement est prévu par l’article 658 du Code civil, qui permet à tout copropriétaire de faire exhausser le mur mitoyen. La partie exhaussée sera la propriété exclusive du copropriétaire qui l’a édifiée, du moins tant que le voisin qui n’a pas édifié ne demande pas à en acquérir la mitoyenneté.

La partie surélevée par M. E-J en bardage est donc privative.

En conséquence, le mur séparant les parcelles cadastrées sur la commune de Salvagnac section C n° 175 et n° 177 est mitoyen, sauf la partie surélevée par M. E-J en bardage, qui est privative à M. E-J.

M^me Z entend renoncer à la mitoyenneté du mur, à partir de l’héberge de sa maison.

En vertu de l’article 656 du code civil, tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.

En l’espèce, le mur mitoyen soutient la maison de M^me Z. Elle ne peut donc pas renoncer à la mitoyenneté de ce mur.

En vertu de l’article 655 du code civil, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

Il en est différemment lorsque la réparation ou la reconstruction résultent du manquement à l’obligation d’entretien d’un des propriétaires.

En l’espèce, le mur en limite de propriété n’est pas étanché, côté Y, par un enduit. Il présente de larges espaces non rejointoyés. L’expert indique que les reliefs sur le mur en mitoyenneté arrêtent

les écoulement et favorisent l’implantation d’une végétation participant elle-même à la rétention d’eau. Ainsi, ceci constitue un défaut d’entretien de M^me Z, qui a contribué à l’humidité du mur. De même, M^me Z a commis une faute en laissant se produire des infiltrations d’eau depuis le sol de la terrasse, les joints étant défectueux et une descente d’eaux pluviales s’y déversant.

Pour sa part, M. E-J aurait dû, lorsqu’il a créé sa cuisine d’été, traiter en imperméabilité le mur enterré. Il aurait également dû se préoccuper de la ventilation. L’expert judiciaire indique que c’est l’absence de traitement en imperméabilité du mur avant aménagement des caves qui est responsable de la situation actuelle. Avant l’aménagement, les lieux étaient naturellement ventilés et les condensations et infiltrations en surface des murs ne généraient pas la gêne actuelle en surface habitable.

Ainsi, le défaut d’entretien de la propriété Z est seulement pour partie la cause des infiltrations affectant la propriété de M. E J.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M^me Z à faire réaliser les travaux d’enduit en élévation.

M^me Z justifie avoir fait réaliser les travaux d’enduit en élévation et des travaux de coulage d’une dalle hydrofuge et carrelage sur sa terrasse suite au jugement, suivant factures Lolo services du 2 mai 2019.

En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée à effectuer les travaux d’étanchéité du mur enterré, puisque M. E-J aurait dû traiter en imperméabilité le mur.

M. E-J sera débouté de sa demande tendant à voir M^me Z condamnée à faire réaliser les travaux d’étanchéité du mur enterré, sous astreinte.

Sur la demande contre M^me Y au titre des dommages consécutifs et du préjudice de jouissance:

Sur la recevabilité de l’action de M. E-J et de la Maif contre M^me Y :

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, la défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 605 du code civil dispose que 'l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.'

L’article 606 du code civil précise que 'les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.'

L’entretien de la terrasse, joints et descente d’eaux pluviales, incombait à l’usufruitière.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. E-J contre G D épouse Y.

Sur les dommages consécutifs :

En vertu de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable en l’espèce, tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M^me Y anciennement usufruitière a commis une faute délictuelle envers M. E-J en manquant à l’entretien du mur en élévation et de sa terrasse, ce qui a aggravé le dommage.

Elle sera responsable des dommages consécutifs à hauteur de la moitié.

Il ressort de la quittance subrogative en date du 21 mars 2013 produite que M. E-J reconnaît avoir reçu de la Maif la somme de 2.848,42 euros représentant l’indemnité due au titre des dommages consécutifs, déduction faite de la franchise.

Cette indemnité a été versée par la Maif à M. E-J en réparation du préjudice subi en raison des infiltrations.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M^me Y à payer à la Maif la somme de 2.848,42 euros au titre des dommages consécutifs.

M^me Y dont la faute n’a que partiellement concouru au dommage, dans une proportion qui peut être évaluée à la moitié, sera condamnée à payer à la Maif la somme de 1/2 X 2.848,42 = 1.424,21 euros au titre des dommages consécutifs.

Sur le préjudice de jouissance :

Le trouble de jouissance n’est pas justifié, M. E-J ne démontrant pas qu’il ne peut utiliser sa cuisine d’été.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. E-J de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de M^me Y pour préjudice esthétique et perte d’ensoleillement causés par la surélévation du mur séparatif :

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

En 2003, M. E-J a relevé la pente de la toiture au droit de la limite séparative, à l’aplomb de la terrasse de M. Y. Il a obturé le haut du pignon avec des plaques de polycarbonate, à l’aplomb du jardin de M. Y.

M^me Y se plaint d’une perte d’ensoleillement et d’un préjudice esthétique.

Cependant, concernant l’ensoleillement, l’expert judiciaire a constaté qu’au mois d’octobre des lunettes de soleil étaient encore nécessaires sur la terrasse. En outre, la maison se situe dans un environnement urbain. L’intensité et l’amplitude de la perte d’ensoleillement liée à l’exhaussement du mur ne sont pas démontrées.

Concernant le préjudice esthétique, le mur est constitué depuis l’exhaussement de matériaux différents, briques et ciment, et polycarbonate. Il n’est pas démontré que ceci génère un trouble anormal, par exemple une dévaluation de l’immeuble. M. Y a déclaré lors d’une réunion d’expertise que le polycarbonate en partie haute du pignon ne le gênait pas.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande au titre du préjudice esthétique et du préjudice d’ensoleillement.

Le jugement sera infirmé en ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

G Y d’une part, et M. E-J et la Maif d’autre part, seront condamnés à supporter chacun la moitié des dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et la moitié des dépens d’appel.

Compte tenu de l’équité, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et en appel.

Par ces motifs,

La cour,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance d’Albi du 5 décembre 2018, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à examiner le caractère mitoyen du mur séparatif et demandes conséquentes, condamné M^me Z à faire réaliser les travaux d’étanchéité du mur enterré, sous astreinte, condamné M^me Y à payer à la Maif la somme de 2.848,42 euros versée à M. E-J au titre des dommages consécutifs, et en ses dispositions relatives à l’article 700 et aux dépens ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Dit que le mur séparant les parcelles cadastrées sur la commune de Salvagnac section C n° 175 et n° 177 est mitoyen, sauf la partie surélevée par M. E-J en bardage, qui est privative à M. E-J ;

Dit que M^me Z ne peut pas renoncer à la mitoyenneté de ce mur ;

Constate que M^me Z a fait réaliser les travaux d’enduit en élévation et des travaux de coulage d’une dalle hydrofuge et carrelage sur sa terrasse, suivant factures Lolo services du 2 mai 2019 ;

Déboute M. E-J de sa demande tendant à voir M^me Z condamnée à faire réaliser les travaux d’étanchéité du mur enterré, sous astreinte ;

Condamne G Y à payer à la Maif la somme de 1.424,21 euros au titre des dommages consécutifs ;

Condamne G Y d’une part, et M. E-J et la Maif d’autre part à supporter chacun la moitié des dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et la moitié des dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et en appel.

Le Greffier Le Président

[…].