22/02/2021

ARRÊT N°

N° RG 18/02265 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MJMX

CB/LSA

Décision déférée du 22 Mars 2018 – Tribunal de Grande Instance de toulouse – 15/00511

M^me X

SARL ING FONCIER

C/

G Y

H I épouse Y

J A

L A

M A

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT(E/S)

SARL ING FONCIER

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e R o b e r t R O D R I G U E Z d e l a S C P D ' A V O C A T S BLANCHET-DELORD-RODRIGUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

Monsieur G Y

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e V a l é r i e P O N S – T O M A S E L L O d e l a S E L A R L M E S S A U D & PONS-TOMASELLO, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame H I épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie PONS-TOMASELLO de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur J A

[…]

[…]

Représenté par M^e François-xavier DUFOUR-DUTHEILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur L A

[…]

[…]

Représenté par M^e François-Xavier DUFOUR-DUTHEILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur M A

[…]

[…]

sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 28 Septembre 2020 en audience publique, devant

la Cour composée de :

C. BELIERES, président

A.M. ROBERT, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par L. SAINT LOUIS AUGUSTIN, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

Suivant acte notarié de M^e E, notaire associé de la Scp J N-O N et P E, en date du 31 janvier 2012 M. G Y et M^me Q I épouse Y ont fait l’acquisition, après étude par la Sarl INF Foncier de la faisabilité de la division du terrain situé […]) en deux lots au regard des règles administratives applicables, d’une partie non bâtie mais constructible de cette parcelle de 613 m² cadastrée section AB n° 448 et 498 auprès des consorts A qui, le même jour, ont vendu par l’intermédiaire de la Sarl Acimmo, agent immobilier, l’autre partie de parcelle de 898 m² cadastrée section AB n° 487 et 464 sur laquelle était édifiée une maison d’habitation à M^me B.

Fin mars 2012, lors de travaux de terrassement relatifs à la construction de leur résidence ils ont découvert deux canalisations souterraines traversant leur parcelle pour rejoindre le réseau d’un lotissement privé se trouvant dans le prolongement, une canalisation d’évacuation des eaux pluviales et une canalisation d’évacuation des eaux usées, toutes deux en provenance la maison acquise par M^me B.

Par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 4 septembre 2012, ils ont réclamé à M^me B le coût des travaux à effectuer pour dévier la canalisation et dommages accessoires (loyers de leur domicile en raison de l’arrêt du chantier, interêts intercalaires du prêt de financement de la construction).

Par acte d’huissier du 13 juillet 2013 ils ont fait assigner M^me B et les consorts A qui ont appelé en cause la Sarl ING Foncier, le notaire et la Scp notariale devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse qui, par ordonnance du 4 septembre 2013 a prescrit une mesure d’expertise confiée à M. C qui a déposé son rapport le 19 février 2014.

Par actes d’huissier des 16 et 17 juin 2014 ils ont à nouveau saisi cette juridiction qui par ordonnance du 16 septembre 2014 a condamné M^me B à prendre toutes mesures utiles pour mettre fin d’une part, à la traversée de la propriété des époux Y pour sa canalisation d’eaux usées et d’autre part, au déversement de sa canalisation d’eaux pluviales sur la propriété des époux Y et ce sous astreinte de 100 € par jour à l’expiration d’un délai de 90 jours suivant la signification de la présente ordonnance, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision d’appel en garantie et de condamnation à dommages et intérêts pour préjudice moral, dit n’y avoir lieu à application de

l’article 811 du code de procédure civile sur ces demandes.

M^me B a fait exécuter les travaux exigés puis a fait assigner les vendeurs, la Sarl ING Foncier, M. D précédent candidat acquéreur, le notaire devant le tribunal de grande instance de Toulouse en garantie pour le financement de ces travaux d’un coût de 34.683,85 €.

Par arrêt du 11 avril 2016 partiellement confirmatif du jugement rendu par le 20 janvier 2015, la cour a accueilli l’action estimatoire de M^me B contre l’indivision A en réduisant le prix de vente à hauteur de 30.000 € et en condamnant la Sarl ING Foncier à garantir les consorts A à hauteur de 25 % des condamnations prononcées et en mettant toute autre partie hors de cause.

Par actes d’huissier en date du 22, 23 et 28 janvier 2015, les 4 et 9 février 2015 M. et M^me Y ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse MM. M A, L A et J A ainsi que M^me B et la Sarl ING Foncier en déclaration de responsabilité et réparation des préjudices subis.

Par actes d’huissiers délivrés les 18 septembre 2015, les consorts A ont fait assigner M. D, précédent acquéreur de l’entière parcelle dont le compromis de vente est devenu caduc faute d’obtention du financement, M^e E, la Scp N-S E et la Sarl Accimo 31.

Par ordonnance du 12 novembre 2016 le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Par jugement contradictoire du 22 mars 2018 assorti de l’exécution provisoire le tribunal a

— constaté le désistement d’instance et d’action des demandes formées par les consorts A à l’encontre de M. D, M^e E et la SCP N-S E

— mis hors de cause M^me B et la Sarl Accimmo 31

— condamné in solidum M. J A, M. L A, M. M A et la Sarl ING Foncier à payer à M. et M^me Y la somme de 4.098, 27 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à leurs obligations contractuelles

— condamné la Sarl ING Foncier à payer à M. et M^me Y la somme de 6.000 €

— dit que la part de responsabilité sera répartie à hauteur de 75% pour M. J A M. L A et M. M A et à hauteur de 25 % pour la Sarl ING Foncier au stade de la contribution de la dette sauf pour l’indemnisation versée à M. et M^me Y au titre de l’inexécution du contrat conclu avec la Société ING Foncier à hauteur de 6.000 €, dont la charge demeurera exclusivement imputable à cette dernière

— débouté M. J A, M. L A et M^me M A de l’ensemble de leurs demandes

— condamné M. J A, M. L A et M. M A à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes : 2.000 € à M. et M^me Y, 3.000 € à M^me B, 1.500 € à M^e E et la SCP N-S E, 1.000 € à M. D

— condamné la Sarl ING Foncier à garantir à hauteur de 25% le paiement des sommes précitées versées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. J A, M. L A et M. M A

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties

— condamné M. J A, M. L A et M. M A aux entiers dépens, en ce compris les

frais de l’expertise judiciaire ordonnée en référé le 4 septembre 2013 ainsi que les dépens relatifs à cette ordonnance, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

— condamné la Sarl ING Foncier à garantir à hauteur de 25% le paiement des dépens par M. J A, M. L A et M. M A.

Pour statuer ainsi il a considéré que la Sarl ING Foncier, qui a effectué une étude de faisabilité de la division du terrain, se devait de vérifier les servitudes existantes sur ce terrain du fait de l’implantation de la construction existante et du relief du terrain et de s’interroger sur l’existence de réseaux pouvant traverser la future parcelle des consorts Y et affectant manifestement les possibilités de construction, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles engageant sa responsabilité ; il a également retenu la responsabilité des vendeurs tenus à une obligation d’information et de renseignement à l’égard de l’acquéreur sur la situation du bien et sur les servitudes pouvant l’affecter qui avaient nécessairement connaissance des canalisations traversant le terrain vendu car elles apparaissent en pointillés sur le plan remis par eux au notaire, ce qui constitue un comportement déloyal ; il a chiffré le préjudice subi par les époux Y à la somme de 2.337,50 € au titre des loyers versés pendant les onze semaines de travaux outre 260,77 € d’intérêts intercalaires de leur prêt et à 1.500 € au titre du préjudice moral à la charge des vendeurs et du prestataire in solidum outre une somme de 6.000 € égale au coût de la facture de la Sarl ING Foncier à la charge de cette seule société.

Par déclaration en date du 17 mai 2018 la Sarl ING Foncier a relevé appel de cette décision en critiquant expressément l’ensemble des dispositions qui ont prononcé condamnation à son encontre tant directement au profit des époux Y qu’en garantie des consorts A et en intimant M. et M^me Y et les consorts A.

Prétentions et moyens des parties

La Sarl Ing Foncier demande dans ses conclusions du 20 juin 2018, au visa des articles 1134, 1147, 1184 et 1374 du code civil, et 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— réformer le jugement en ce qu’il l’a :

* condamnée au paiement au profit des époux Y de la somme de 6.000 € et celle de 4.098,27 € in solidum avec les consorts A

* condamnée à garantir les consorts A de la condamnation aux frais irrépétibles leur incombant et aux dépens

En conséquence,

— débouter les époux Y et les consorts A de leurs demandes dirigées à son encontre

— les condamner au paiement de la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le contrat la liant aux époux Y a été exécuté selon son objet de sorte qu’aucune faute ne peut lui être imputée.

Elle souligne qu’il ressort des dispositions univoques de cette convention que la mission confiée était de réaliser une étude sur la possibilité d’édifier une villa sur le terrain acquis et donc de s’assurer de la possibilité d’obtenir un permis de construire conforme aux dispositions du code de l’urbanisme ou du plan local d’urbanisme puisqu’elle mentionnait 'obtenir les pièces nécessaires à l’élaboration du projet et rencontrer les différentes administrations ou collectivité locales pour en valider le principe

…… et valider le projet par certificat d’urbanisme'.

Elle indique que cette mission a été exécutée au termes d’un rapport complet qui porte sur la conformité aux règles du droit public et qui n’a fait l’objet d’aucune contestation quant à son contenu, que les règles administratives applicables rappelées dans ce rapport sont exactes, que le permis de construire à d’ailleurs été obtenu et la villa édifiée.

Elle critique la motivation du jugement en ce qu’il a retenu que la mission emportait obligation de détecter toute servitude et donc de rechercher la présence de canalisations privées dans la mesure où les termes de la convention ont été tronqués car ils mentionnaient 'détecter la présence d’une servitude publique grevant l’implantation de la villa', ce qui change la portée de son obligation et qui interdit de lui reprocher de ne pas avoir recherché l’existence d’une servitude privée.

Elle soutient qu’au titre de la présence des deux canalisations, seule la responsabilité des consorts A peut être engagée pour réticence dolosive dès lors qu’ils connaissaient l’existence de ces réseaux enterrés traversant la parcelle vendue à M^me B puisqu’ils figurent sur le plan parcellaire remis par ces derniers au notaire après la vente avec, mentionné de leur main 'tout à l’égout’ et en pointillés, le tracé du réseau d’assainissement retrouvé sur la propriété Y mais se sont abstenus de le déclarer lors des deux ventes, de sorte que leur faute est à l’origine de tout le contentieux et les constituent comme des vendeurs de mauvaise foi ; ils soulignent que le plan remis à l’agence immobilière, la Sarl Acimmo 31, était identique mais ne portait pas la mention du réseau d’assainissement traversant le terrain à bâtir et notait par contre que le réseau vanne (tout à l’égout) évacuait de l’autre côté du bâtiment, ce qui s’avérera faux ; ils en déduisent que la responsabilité des consorts A est totale et exclusive de sa propre responsabilité.

Elle fait grief également au premier juge de l’avoir, de façon incohérente, condamnée à relever et garantir les consorts A des condamnations prononcées à leur encontre au titre des frais irrépétibles alloués aux notaires, à M^me B et à M. D alors qu’elle n’a elle-même jamais conclu contre ces parties qui ont été appelées en cause par les seuls vendeurs qui avaient conclu contre ces dernières avant de se désister de leur demande.

M. J A et M. L A demandent dans leurs conclusions du 9 octobre 2018 de

— rejeter les demandes de la Sarl ING Foncier

— les mettre purement et simplement hors de cause

— retenir l’entière responsabilité de la Sarl IGN Foncier

— condamner la Sarl IGN Foncier à les relever et garantir en totalité de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre

— condamner les parties qui succomberont à l’exception d’eux mêmes à leur payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Ils font valoir que leur responsabilité n’est pas engagée, les préjudices invoqués par les consorts Y n’étant que la conséquence des interventions de la Sarl ING Foncier avec le concours de la Sarl Accimo 31.

Ils exposent que le mandat de vente confié le 21 janvier 2011 à l’agent immobilier portait sur l’intégralité de la parcelle cadastrée section AB n° 313, qu’un compromis de vente portant sur la totalité du bien a été signé le 29 avril 2011 par M. D avec faculté de substitution, que la vente a été réalisée le 31 janvier 2012 au profit de M^me B et des époux Y après division du terrain sans qu’ils aient préalablement donné pouvoir et en aient été informés.

Ils font remarquer que l’étude de faisabilité a été effectuée pour le compte des époux Y par la Sarl ENG Foncier dont le gérant est M. D.

Ils précisent qu’ils ont mis en vente un ensemble immobilier avec une maison d’habitation sur lequel se trouvaient manifestement des réseaux pré existants, que la division du terrain n’a pas été effectuée à leur initiative mais par M. D, bénéficiaire d’un compromis de vente qui est intervenu, à nouveau, sous le couvert de la Sarl ING Foncier pour effectuer, dans ce cadre, une étude de faisabilité au profit des époux Y sans se préoccuper à aucun moment en tant que professionnel de l’existence et du cheminement des réseaux existants, que de même le notaire qui a officié dans les deux ventes n’a, à aucun moment, attiré l’attention des acquéreurs ou ne s’est renseigné auprès de qui que ce soit sur les problèmes des réseaux d’évacuation existants et a manqué ainsi à son devoir de conseil, alors que tous ces professionnels avaient le plan de masse unique en leur possession.

Ils soutiennent que seule la responsabilité de la Sarl ING Foncier et de la Sarl Accimo 31 est engagée, ces professionnels étant tenus de se renseigner sur l’existence des réseaux auprès des services compétents et ayant, pour le moins, fait preuve de négligence.

M. et M^me Y demandent dans leurs conclusions du 12 octobre 2018, au visa des articles 1231-1 (ancien article 1147), 1602, 1104 (ancien article 1134) et 1638 du code civil, de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a condamné in solidum MM. J A, T A, M A et la Sarl ING Foncier à leur payer la somme de 4.098, 27 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à leurs obligations contractuelles,

En conséquence,

— condamner in solidum MM. J A, T A, M A et la Sarl ING Foncier à leur payer la somme de 4.098, 27 € (sic) à titre de dommages et intérêts pour manquement à leurs obligations contractuelles

— condamner la Sarl ING Foncier à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et à supporter les entiers dépens d’appel.

Ils font valoir que la responsabilité de la Sarl INF Foncier est parfaitement engagée dès lors que la prestation fournie est incomplète car elle se devait de vérifier si aucune servitude ne grevait leur parcelle et s’informer sur la présence de réseaux desservant le terrain, que sa mission allait au-delà de la simple mission administrative, ainsi que l’a déjà retenu la cour d’appel dans son arrêt du 11 avril 2016.

Ils soulignent que cette négligence, source de retard de chantier, leur a occasionné divers préjudices puisqu’ils ont du entreprendre des travaux de dérivation de la canalisation en cause et acquitter une facture d’honoraires de 8.000 €.

Ils recherchent également la responsabilité des consorts A, en leur qualité de vendeurs tenus à une obligation d’information, de renseignement et de loyauté à leur égard, pour ne leur avoir donné aucune information sur l’emplacement des canalisations dont ils connaissaient parfaitement l’existence puisqu’ils ont postérieurement remis au notaire un plan sur lesquels elles figuraient, ce qui peut s’analyser en une réticence dolosive alors qu’ils pensaient acquérir une parcelle dénuée de toute servitude et, au surplus, constructible en l’état et selon leurs souhaits ; ils se prévalent également des dispositions de l’article 1638 du code civil qui permet à l’acquéreur de demander au vendeur une indemnité en présence de servitude non apparente non déclarée.

Ils sollicitent l’infirmation du jugement sur le montant de l’indemnisation allouée qui ne prend en compte que les loyers (2.337,50 €), les intérêts intercalaires du prêt immobilier (260,77 €) durant

l’arrêt du chantier et leur préjudice moral (1.500 €) alors qu’ils ont supporté également le coût des travaux de déviation de la canalisation (2.451,80 €) qui étaient des travaux provisoires.

M. M A assigné par l’appelante par acte délivré suivant procès-verbal de recherches infructueuses à l’étude de l’huissier le 29 juin 2018 et contenant dénonce de la déclaration d’appel et de ses conclusions n’a pas constitué avocat ; l’arrêt sera rendu par défaut conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

Sur la procédure

A l’audience, les parties ont été invitées par la présidente de la formation collégiale, dans le cadre des articles 442 et 445 du code de procédure civile, à présenter leurs observations sur l’erreur matérielle affectant le dispositif des conclusions de M. et M^me Y, qui demandent la confirmation du jugement sur l’indemnité de 1.500 € allouée au titre de leur préjudice moral mais son infirmation sur le montant des dommages et intérêts accordés au titre du préjudice financier soit 2.598,27 € (2.337,50 € loyers + 260,77 € intérêts intercalaires) pour le voir augmenter de la somme de 2.451,80 € au titre des travaux provisoires de déviation des canalisations, ce qui donne une somme totale de 5.050,07 €, alors que le chiffre figurant dans le dispositif des conclusions est le chiffre global mentionné au dispositif du jugement soit 4.098,27 €.

Par note en délibéré dûment communiquée contradictoirement par RPVA à tous leurs adversaires par RPVA, M. et M^me Y ont confirmé et explicité l’erreur matérielle, sans susciter la moindre observation de la part des autres parties.

*

Il convient, par ailleurs, de relever que les consorts A concluent aux pages 8 et 9 de leurs écritures d’appel à la responsabilité de la Sarl ACM Immobilier 31 mais que celle-ci n’est pas partie à l’instance d’appel pour n’avoir pas été intimée par quiconque, de sorte que ce point échappe à la saisine de la cour, étant souligné qu’il n’est pas repris, au surplus, dans le dispositif des conclusions.

Sur l’action de M. et M^me Y

Le rapport de l’expert C révèle que lors des travaux de terrassement relatifs à la construction de la résidence de M. et M^me Y, fin mars 2012, l’entrepreneur a découvert la présence de deux canalisations souterraines provenant de la construction voisine : une canalisation d’eaux pluviales se déversant sur leurs fonds et une canalisation d’eaux vannes traversant leur parcelle.

* à l’égard des vendeurs

La présence d’une canalisation non apparente, diminuant l’usage du terrain vendu et n’ayant fait l’objet d’aucune déclaration par le vendeur, constitue une charge occulte grevant le fonds

Aux termes de l’article 1638 du code civil si le bien vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y a lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, celui-ci peut demander la résiliation du contrat ou une indemnité.

La garantie au bénéfice de l’acquéreur des charges inconnues ou censées être inconnues qui ne résultent pas de la nature de l’immeuble et de sa situation est une conséquence de l’inexécution par le vendeur de l’obligation d’information qui pèse sur lui, étant souligné qu’il appartient au vendeur d’informer l’acheteur de la charge, et non à l’acheteur de se renseigner sur son existence.

L’étendue de l’obligation à réparation fondée sur l’article 1638 du code civil est indépendante de la bonne ou de la mauvaise foi du vendeur qui doit garantir la charge non déclarée même s’il l’a lui-même ignorée .

L’acte de vente contenait, certes, une clause de non-garantie, insérée à la page 1, ainsi libellée 'l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur ..et souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien, sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives, s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, à l’exception des servitudes le cas échéant créées par ce dernier et non indiquées ou présentes, sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu’il n’en aurait en vertu de titre réguliers non prescrits ou de la loi.'

Les consorts A ne peuvent, cependant, se prévaloir de cette clause car ils doivent être qualifiés de vendeurs de mauvaise foi en raison de la connaissance avérée lors de la vente de l’existence de la charge, ce qui la prive d’effet.

Ils étaient, en effet, en possession d’un plan de masse faisant apparaître l’évacuation de tous les réseaux 'eaux usées réseau vanne', 'eau potable au réseau’ et 'EDF’ par l’impasse du Crouzelys outre le tracé rajouté à la main et figurant en pointillés d’une canalisation de 'tout à l’égout’ descendant en partie basse du terrain sur laquelle M. et M^me Y ont construit leur maison qu’ils n’ont pas remis aux acquéreurs et n’ont transmis au notaire que postérieurement à la vente.

Cette information revêtait une importance pour M. et M^me Y dès lors que la parcelle était destinée à recevoir leur maison d’habitation, que ce passage de canalisation était de nature sinon à faire obstacle à la construction, tout au moins à créer des contraintes et occasionner des dépenses et coûts supplémentaires et provoquer des retards, ce qui les aurait conduit s’ils avaient été correctement avisés, soit à renoncer à l’acquisition de la parcelle, soit à l’acheter à des conditions différentes de celles dans lesquelles la vente a été effectivement conclue.

Les consorts F sont ainsi tenus à garantie vis à vis des époux Y et doivent les indemniser de l’entier préjudice subi.

* à l’égard de la Sarl ING Foncier

Le contrat de prestation de services conclu le 19 septembre 2010 entre M. et M^me Y et la Sarl Ing Foncier, spécialisée en ingenierie foncière, définit l’objet de la mission comme une 'étude de faisabilité ayant pour objet la mission d’ingenierie foncière attachée au terrain situé […] à […] terrain A pour une superficie approximative de 616 m². Cette étude doit assurer la possibilité d’édifier une maison d’habitation sur le présent terrain par la division du terrain d’assiette d’origine et le montage d’un permis de construire dans les dispositions du code de l’urbanisme et du plan local d’urbanisme en vigueur sur la commune. Pour ce faire ING Foncier rassemblera l’ensemble des pièces nécessaires à l’élaboration du projet, rencontrera les différentes administrations ou collectivités locales pour en pré valider le principe, organisera des réunions de travail avec les partenaires du projet, notaires, géomètre, maître d’oeuvre, pré validera par un certificat d’urbanisme opérationnel le projet'.

La mission confiée portait sur tous les aspects du projet comme le démontre les contacts prévus avec les différents professionnels intervenants dans des spécialités distinctes ( juridiques, techniques, constructives) ; s’agissant de la division foncière d’une parcelle déjà construite dans sa partie amont, elle conduisait nécessairement à s’interroger sur l’emplacement des réseaux existants desservant cette habitation afin de déterminer la situation et apprécier leur compatibilité avec la construction et la desserte d’un nouvel immeuble et donner les éléments pour décider de leur dévoiement ou de leur réutilisation en tout ou partie.

Elle n’était nullement limitée comme le soutient, à tort, la Sarl Ing Foncier à la détection de la présence d’une servitude publique grevant l’implantation de la villa ; si le rapport dressé mentionne que 'préalablement à cette division foncière, nous demandons un certificat d’urbanisme préopérationnel afin de figer le projet et le règlement d’urbanisme en vigueur, de détecter la présence d’une servitude publique grevant l’implantation de la villa. Ce certificat d’urbanisme permettra aussi d’être informé sur la présence des réseaux desservant le terrain, l’ensemble des concessionnaires étant consultés également', la mission allait bien au-delà du strict aspect d’urbanisme puisqu’au dernier paragraphe de la conclusion il était noté 'la prestation d’ING Foncier sera considérée comme complète le jour de l’obtention du permis de construire et de la bonne acquisition du terrain par les acquéreurs' ; ce dernier qualificatif ne peut, d’évidence, être donné à l’achat d’un terrain grevé d’une charge occulte qui, du fait de l’implantation de la construction existante sur la parcelle au-dessus et du relief du terrain, pouvait et devait être détectée dans le cadre d’une étude de faisabilité quelle quelle soit.

Le manquement de la Sarl Ing Foncier à ses obligations contractuelles est suffisamment caractérisé, engage sa responsabilité vis à vis de M. et M^me Y et l’oblige à réparer le préjudice subi.

Sur le préjudice

L’expert Turcato indique que la découverte de la canalisation eaux vannes traversant leur terrain a bloqué la construction de la maison pendant deux mois, ce qui a contraint M. et M^me Y à prolonger d’autant la location de leur domicile soit une dépense de loyers de 2.337,50 € et à régler les intérêts intercalaires du prêt pendant cet arrêt de chantier pour un montant de 260,77 € soit la somme globale de 2.598,27 € retenue, à bon droit, par le premier juge à titre de dommage financier selon pièces justificatives produites.

Le technicien judiciaire précise également que M. et M^me Y ont acquitté le coût du dévoiement provisoire de la canalisation soit 2.451,80 € destiné à permettre la reprise du chantier, suivant facture en date du 22 juin 2013 ; cette dépense est distincte d’une part, du montant des travaux définitifs chiffrés par ledit expert à 30.000 € qui ont permis à M^me B d’obtenir des vendeurs, les consorts A une réduction du prix de vente, avec recours partiel de ces derniers contre la Sarl Ing Foncier et d’autre part, des travaux de canalisation propres à la construction de leur maison d’habitation.

Le conducteur de travaux du constructeur confirme dans une attestation du 13 juillet 2012 'avoir du interrompre le chantier du 26 mars 2012 au 14 juin 2012 de M. et M^me Y… en raison de la découverte de deux canalisations d’évacuation d’eaux usées et pluviales en provenance de la maison de M^me B sise sur le terrain dominant. La reprise du chantier a nécessité la déviation de ces canalisations dont le coût a été supporté par M. et M^me Y'.

M. et M^me Y ont également subi des dérangements et tracas divers occasionnés par cette situation, ce qui justifie l’octroi d’une indemnité de 1.500 € allouée par le premier juge à titre de préjudice moral qui en assure la réparation intégrale.

Les indemnités allouées portent intérêt au taux légal à compter du jugement soit le 22 mars 2018 à hauteur de 4.098, 27 € et à compter du présent arrêt soit le 22 février 2021 à hauteur de 2.451,80 €, en vertu de l’article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil et doivent être mise à la charge de M. et M^me A et de la Sarl Ing Foncier in solidum, leurs interventions et manquements respectifs ayant concouru à la production de l’entier dommage sans qu’il soit possible d’en délimiter spécifiquement les effets.

*

La Sarl Ing Foncier a droit à ses honoraires contractuels quelle que soit la qualité des prestations

effectuées, leur mauvaise exécution ouvrant droit seulement pour M. et M^me Y à une action en réparation si elle est source de préjudice pour eux.

Or, ils ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de ceux ci-dessus indemnisés ; ils doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 6.000 €.

Sur les actions récursoires

Dans les rapports entre les consorts A et la Sarl Ing Foncier, la charge finale de la réparation doit être supportée à hauteur de 75 % par les vendeurs et à hauteur de 25 % par le prestataire d’ingenierie, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, en l’absence de tout lien contractuel entre eux.

Au vu des données de la cause, un tel partage apparaît proportionnel à l’importance des manquements commis et à leur rôle causal respectif dans la survenance des dommages subis.

La Sarl Ing Foncier a failli dans sa mission qu’elle n’a pas accompli avec tout le sérieux que l’on pouvait attendre d’un professionnel ; mais ni elle-même ni aucun de ses interlocuteurs n’avait connaissance du plan figurant l’emplacement de toutes les canalisations réellement présentes sur le terrain ; les consorts A qui étaient bien en possession de ce document et ne l’avaient communiqué à quiconque, qu’il s’agisse de l’agent immobilier, du notaire ou des candidats acquéreurs.

Sur les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles alloués à M. et M^me Y et aux dépens, en ce compris les frais de référés et d’expertise conformément à l’article 695 4 ° du code de procédure civile, doivent être confirmées y compris l’action récursoire des consorts A à l’encontre de la Sarl ING Foncier.

Aucun élément de la cause n’autorise, en revanche, le recours des consorts A à l’encontre de cette société au titre des frais irrépétibles alloués à M^me B, à M^e E notaire et à la Scp notariale ; en effet, la Sarl ING Foncier n’a ni appelé en cause ni conclu à l’égard de l’une ou l’autre de ces parties qui sont intervenues en première instance sur la seule assignation des vendeurs avant qu’ils ne s’en désistent ; le jugement sera réformé sur ce point.

La Sarl Ing Foncier et les consorts A qui succombent dans leur voie de recours principale ou incidente supporteront la charge des entiers dépens d’appel et doivent être déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à M. et M^me Y une indemnité de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Dans les rapports entre eux, la charge finale des dépens et frais irrépétibles d’appel sera supportée par les consorts A à hauteur de 75 % et par la Sarl Ing Foncier à hauteur de 25 %.

Par ces motifs

La Cour,

statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme le jugement

hormis sur le montant des indemnisations des époux Y et sur l’action récursoire des vendeurs à l’encontre de la Sarl ING Foncier au titre des frais irrépétibles accordés à M^me B, au notaire et

à l’étude notariale.

Statuant à nouveau sur ces seuls points,

— Condamne in solidum M. J A, M. L A, M. M A et la Sarl Ing Foncier à payer à M. et M^me Y les sommes de

* 5.050,07 € au titre du préjudice financier

* 1.500 € au titre du préjudice moral

avec intérêts au taux légal à hauteur de 4.098, 27 € à compter du 22 mars 2018 et à hauteur de 2.451,80 € à compter du 22 février 2021.

— Dit que dans les rapports entre eux la charge finale de la réparation sera supportée par M. J A, M. L A, M. M A à hauteur de 75 % et par la Sarl Ing Foncier à hauteur de 25 %.

— Déboute M. et M^me Y de leur demande de dommages et intérêts complémentaires dirigée à l’encontre de la Sarl Ing Foncier, seule.

— Déboute M. J A, M. L A, M. M A de leur action récursoire à l’encontre de la Sarl Ing Foncier au titre des frais irrépétibles alloués à M^me B, M^e E et la Scp N-S-E.

Y ajoutant,

— Condamne in solidum M. J A, M. L A, M. M A et la Sarl Ing Foncier à payer à M. et M^me Y la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— Condamne in solidum M. J A, M. L A, M. M A et la Sarl Ing Foncier aux entiers dépens d’appel.

— Dit que dans les rapports entre eux la charge finale des frais irrépétibles et dépens d’appel sera supportée par M. J A, M. L A, M. M A à hauteur de 75 % et par la Sarl Ing Foncier à hauteur de 25 %.

Le greffier Le président