COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 52A

DU 07 SEPTEMBRE 2021

N° RG 16/08511

N° Portalis DBV3-V-B7A-RD72

AFFAIRE :

X, F C épouse Y

C/

S.C.I. LES ORMETEAUX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Février 2010 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de ST GERMAIN EN LAYE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 09/000001

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Jean-Baptiste MEYRIER,

— la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant qui a été prorogé les 04, 25 mai, 22 juin, 06 et 27 juillet 2021, les parties en ayant été avisées dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation du 22 septembre 2016 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de VERSAILLES le 13 avril 2015

Madame X, F C épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

assistée de M^e Jean-Baptiste MEYRIER, avocat – au barreau de PARIS, vestiaire : D1788

****************

DÉFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

S.C.I. LES ORMETEAUX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

assistée de M^e Alice POISSON substituant M^e Claire CORBILLE LALOUE de la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE, avocat – barreau de CHARTRES, vestiaire : 000019 – N° du dossier 20202604,

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 1^er Mars 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie LAUER, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Madame Florence VIGIER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu le jugement rendu le 16 février 2010 par le tribunal paritaire des baux ruraux de

Saint-Germain-en-Laye qui a :

— joint le dossier numéro 51-09-2 au dossier numéro 51-09-1,

— dit n’y avoir lieu à sursis à statuer,

— prononcé la résiliation du bail rural portant sur une parcelle à usage de prairie située à Villepreux cadastrée section ZJ numéro 38 d’une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca pour défaut de paiement des fermages et changement de destination du fonds,

— ordonné en conséquence l’expulsion de X C épouse Y et de tous occupants de son chef de la parcelle à usage de prairie située à Villepreux cadastrée section ZJ numéro 38 d’une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca au besoin avec le concours de la force publique,

— condamné M^me Y à payer à la SCI Les Ormeteaux :

* la somme de 1 548,50 euros au titre des fermages impayés des années 2006 et 2007 avec intérêts au taux légal à compter du 1^er octobre 2008,

* la somme de 785 euros au titre du fermage 2008 impayé avec intérêts au taux légal à compter de la convocation à l’audience de conciliation soit le 11 mai 2009,

* la somme de 785 euros au titre du fermage 2009 impayé avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— dit qu’à compter de la demande soit le 9 avril 2009, date de réception par le greffe de la requête, les intérêts échus depuis plus d’un an sur les sommes y figurant de 1 548,50 euros et 785 euros produiront à leur tour intérêts au taux légal,

— dit qu’à compter de la demande soit le 5 janvier 2010 pour le fermage 2009, les intérêts échus depuis plus d’un an sur la somme de 785 euros produiront à leur tour intérêts au taux légal,

— dit que le fermage dû pour le bail dérogatoire requalifié est de 45 215 euros annuel,

— condamné M^me Y à payer à la SCI Les Ormeteaux la somme de 252 677,01 euros au titre des fermages dus pour le bail dérogatoire requalifié en bail rural pour la période courant du deuxième trimestre 2005 à l’année 2009 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— dit qu’à compter de la demande soit le 5 janvier 2010 les intérêts échus depuis plus d’un an sur la somme de 252 677,01 euros produiront à leur tour intérêts au taux légal ;

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M^me Y aux dépens ;

Vu l’arrêt rendu le 22 octobre 2012 par la cour d’appel de Versailles qui a :

— infirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye en date du 16 février 2010 en ce qu’il a condamné M^me Y :

* à payer à la SCI Les Ormeteaux la somme de 252 677,01 euros au titre des fermages dus pour le

bail dérogatoire requalifié en bail rural pour la période courant du deuxième trimestre 2005 à l’année 2009 incluse, avec intérêts au taux légal et capitalisation,

* aux dépens,

Et, statuant à nouveau,

— condamné la SCI Les Ormeteaux à payer à M^me Y la somme de 133 637,58 euros, à fin 2010, après compensation,

— dit que les grosses réparations telles que constatées par l’expert dans son rapport et détaillées dans les motifs de l’arrêt sont à la charge de la SCI Les Ormeteaux,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Les Ormeteaux aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu l’arrêt rendu le 11 mars 2014 par la Cour de cassation qui a :

— cassé et annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 22 octobre 2012, mais seulement en ce qu’il a condamné la SCI Les Ormeteaux à payer à M^me Y la somme de 133 637,58 euros après compensation ;

Vu l’arrêt rendu le 13 avril 2015 par la cour d’appel de Versailles qui a :

— infirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye en date du 16 février 2010,

Statuant à nouveau,

— déclaré M^me Y recevable en sa demande de condamnation de la SCI Les Ormeteaux au titre des grosses réparations retenues par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 22 octobre 2012,

— autorisé M^me Y à faire exécuter les travaux incombant à la SCI Les Ormeteaux conformément aux dispositions irrévocables de cet arrêt,

— condamné la SCI Les Ormeteaux à verser à M^me Y la somme de 60 398,75 euros au titre des sommes nécessaires à cette exécution,

— déclaré M^me Y irrecevable pour le surplus de ses demandes au titre des réparations,

— fixé le montant des fermages pour l’année 2003 aux sommes de :

* 1 958 euros pour la partie habitation des bâtiments,

* 9 598 euros pour la partie exploitation des bâtiments,

— dit que les sommes dues par M^me Y pour la période allant de 2003 à 2010 sont les suivantes :

* 17 955 euros, représentant le total des loyers afférents à la partie habitation,

* 77 201 euros représentant le montant total des loyers portant sur la partie exploitation des bâtiments,

— dit que ces fermages sont payables le 31 décembre de chaque année,

— dit que la SCI Les Ormeteaux doit restituer à M^me Y les sommes suivantes :

* 1 710,18 euros au titre des fermages des terres et loyers pour les exercices 2011 et 2012,

* 1 701,71 euros au titre des rappels de taxes foncières de 2003 à 2010,

— condamné M^me Y à payer à la SCI Les Ormeteaux les sommes suivantes :

* 908,17 euros au titre du fermage des prairies échu au 15 novembre 2014,

* 813,40 euros au titre des taxes foncières sur le bâti pour les années 2011 à 2014,

* 117,80 euros au titre du rôle fiscal pour ces mêmes années,

* 262 euros au titre des frais de la chambre d’agriculture, pour ces mêmes années,

* 1 031 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour ces mêmes années,

— ordonné la compensation entre les dettes et créances respectives, étant établi que M^me Y a réglé la somme de 157 124,84 euros au titre du bail dérogatoire du 28 février 2003 annulé et que la SCI Les Ormeteaux lui a versé la somme de 124 486,02 euros le 19 décembre 2012, au titre de l’exécution du jugement,

— condamné M^me X H épouse Y à verser à la SCI Les Ormeteaux la somme de 4 234,67 euros,

— condamné la SCI Les Ormeteaux à verser à M^me X H épouse Y la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette toutes autres demandes,

— condamne la SCI Les Ormeteaux aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu l’arrêt rendu le 22 septembre 2016 par la Cour de cassation qui a cassé et annulé en toutes ses dispositions cet arrêt ;

Vu la déclaration de saisine présentée le 30 novembre 2016 par M^me X C épouse Y ;

Vu l’arrêt rendu le 17 novembre 2017 par la cour d’appel de Versailles qui a :

Statuant dans les limites de la cassation,

— déclaré inapplicable au fermage dû pour la partie exploitation du bâtiment l’arrêté B-02-000027 du préfet des Yvelines en date du 7 octobre 2002,

Avant-dire-droit sur la fixation du fermage dû pour la partie exploitation du bâtiment et, à compter de 2011 inclus, pour la partie habitation du bâtiment,

— ordonné une expertise,

— désigné M. I D, […], 95380 Chennevières-les-Louvres,

— dit qu’il devra, en ce qui concerne le fermage dû pour la partie exploitation du bâtiment, fournir à la cour tous éléments de fait lui permettant de fixer le montant de celui-ci à compter du 28 février 2003,

— dit qu’il devra prendre en compte, à ce titre, les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans les départements voisins,

— dit qu’il devra, en ce qui concerne le fermage dû pour la partie habitation du bâtiment, fournir à la cour tous éléments de fait lui permettant de fixer le montant de celui-ci à compter du 1^er janvier 2011,

— dit que le contrôle de l’expertise sera exercé par le président de la première chambre civile première section,

— dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et dit qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise,

— dit que la SCI Les Ormeteaux devra consigner au greffe de la cour dans un délai de trois mois à compter de la présente décision la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

— dit qu’à défaut de consignation selon les modalités imparties, la désignation de l’expert deviendra caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

— rappelé qu’à défaut de consignation, l’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner,

— dit que s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours,

— dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans le délai de six mois à compter de la notification qui lui sera faite par celui-ci de la consignation,

— rappelé que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, les entendre en leurs observations et répondre à leurs dires,

— fixé à la somme de 17 955 euros le montant des fermages de la partie habitation du bâtiment pour la période de 2003 à 2010 incluse,

— sursis à statuer sur la demande tendant à la suspension du paiement de ces fermages de la partie habitation jusqu’au dépôt du rapport de l’expert,

— rejeté la demande tendant à constater un aveu judiciaire portant sur les sommes payées par M^me Y au titre des fermages,

Avant-dire droit sur les comptes entre les parties,

— dit que l’expert devra procéder aux comptes entre les parties,

— dit qu’il devra fournir, notamment, tous les éléments de fait permettant à la cour de se prononcer sur

les demandes de M^me Y relatives au paiement par elle d’une somme de 8 500 euros à l’étude notariale Bouret Watrelot Tyl Fornes, d’une somme de 1 964,93 euros au titre du remplacement d’un disjoncteur, du fermage des terres 2011 et 2012 payées deux fois et au remboursement des frais d’installation d’une alimentation en eau (13 021,07 euros) et sur celles de la SCI tendant au paiement des fermages des prairies de 2006 à 2010 et de 2014 à 2016 et des frais de confection du rôle et à la part de la chambre d’agriculture,

— sursis à statuer sur ces demandes,

— rejeté la demande de M^me Y tendant à payer les fermages et loyers le 31 décembre de chaque année,

— sursis à statuer sur les autres demandes,

— dit que la procédure sera rappelée à l’audience de mise en état du 15 mars 2018 à 9 heures pour vérification du versement de la consignation,

— réservé les dépens ;

Vu l’ordonnance rendue le 29 juin 2018 par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui a :

— déclaré irrecevables les conclusions de la SCI Les Ormeteaux relatives à la demande de récusation de l’expert,

— rejeté la demande de récusation,

— laissé les dépens à la charge de M^me Y ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 15 février 2021 par lesquelles M^me X C épouse Y demande à la cour de :

Vu notamment les articles L. 311-1 et L. 411-1 et suivants du code rural,

Vu l’arrêté préfectoral des Yvelines B-02-000027 (pour les fermages des terres), l’arrêté préfectoral du Calvados (article 10) du 7 juillet 1983, modifié les 25 septembre 1984, 9 octobre 1986 et 5 juillet 1991 (pour les fermages de la partie exploitation) et l’arrêté préfectoral des Yvelines 92-0004 (pour les loyers de la partie habitation),

Vu les articles 2, 1108, 1144, 1719, 1289, 1290 et 1378 du code civil dans leur rédaction applicable,

Vu les arrêts de la Cour de cassation en date des 11 mars 2014, 22 septembre 2016 et 21 février 2019,

Vu l’arrêt de cette cour du 17 novembre 2017,

— réformer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye en date du 16 février 2010 en ce qu’il a condamné M^me Y à payer à la SCI Les Ormeteaux la somme de 252 677,01 euros au titre des fermages dus pour le bail dérogatoire requalifié en bail rural pour la période courant du deuxième trimestre 2005 à l’année 2009 incluse, avec intérêts au taux légal et capitalisation, et en ce qu’il a condamné M^me Y aux dépens et, statuant à nouveau,

— débouter la SCI Les Ormeteaux de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— dire que les fermages des terres seront fixés, par application de l’arrêté préfectoral des Yvelines B-02-000027 du 7 octobre 2002, à la somme totale depuis le 1^er janvier 2003 de 14 104,02 euros au 31 décembre 2020,

— dire que les loyers d’habitation seront fixés, par application de l’arrêté préfectoral des Yvelines 92-0004 du 27 décembre 1991, à la somme totale depuis le 1^er janvier 2003 de 23 378 euros au 31 décembre 2012,

— dire et juger que, pour les années suivantes, l’arrêté de mise en demeure de remédier à l’insalubrité pris par le Préfet des Yvelines le 6 septembre 2013 à l’encontre de la SCI Les Ormeteaux en application de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique a, conformément à l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation et à l’article 1719 du code civil, entraîné la suspension des loyers d’habitation depuis le 9 septembre 2013, date de sa notification à M^me Y, et qu’en conséquence aucun loyer n’est dû depuis l’année 2013 incluse,

— dire que les fermages de la partie exploitation du bâtiment seront déterminés, par référence aux situations locales, aux usages professionnels et aux minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans un département voisin, en application de l’article 10 de l’arrêté préfectoral du Calvados du 7 juillet 1983, modifié les 25 septembre 1984, 9 octobre 1986 et 5 juillet 1991, qui seul permet de faire la synthèse de tous ces critères, et fixés à la somme totale depuis le 1 er janvier 2003 de 3 453,61 euros au 31 décembre 2020,

— dire que ces fermages et loyers seront payables le 31 décembre de chaque année,

— donner acte à M^me Y qu’elle se reconnaît débitrice envers la SCI Les Ormeteaux des sommes de 1 521 euros au titre des taxes d’ordures ménagères mais 0 euros au titre des taxes foncières (exonération), soit un total de 1 521 euros,

— donner acte à M^me Y qu’elle a payé à la SCI Les Ormeteaux du 1^er janvier 2003 au 24 octobre 2006 les sommes visées dans le décompte établi le 24 octobre 2006 par la SCI bailleresse soit 157 124,84 euros,

— donner acte à M^me Y qu’elle a également payé les sommes ci-après :

* fermages des terres 2006 et 2007 payés par M^me Y mais non comptabilisés par M. A : 1 548,50 euros,

* somme de 8 500 euros payée par M^me Y à l’étude notariale Bouret Watrelot Tyl Fornes mais non comptabilisée dans le rapport d’expertise,

* remplacement d’un disjoncteur à la charge de la bailleresse : 1 964,93 euros,

* fermages des terres 2011 et 2012 payés deux fois : 1 710,18 euros,

* remboursement des frais de l’installation d’une alimentation en eau du haras à la charge de la bailleresse : 13 021,07 euros,

Soit 29 820,10 euros à ajouter à la somme de 157 124,84 euros susvisée,

— donner acte en conséquence à M^me Y qu’elle a payé entre le 1^er janvier 2003 et le 31 décembre 2020 un total de 157 124,84 euros + 29 820,10 euros = 186 944,94 euros à la SCI Les Ormeteaux,

— dire que la SCI Les Ormeteaux est tenue à la restitution à M^me Y du trop-perçu, soit 20

096,73 euros conformément aux calculs figurant dans les motifs, et l’y condamner,

— condamner la SCI Les Ormeteaux à verser à M^me Y la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Les Ormeteaux au règlement des frais, y compris ceux des experts A et D, la facture de M. B et les dépens de première instance et d’appel ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 3 février 2021 par lesquelles la société civile immobilière (SCI) Les Ormeteaux demande à la cour de :

Vu l’article L. 411-11 du code rural,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 11 mars 2014,

Vu l’arrêt de la cour d’appel du 17 novembre 201 7,

Vu le rapport d’expertise de M. I D du 23 avril 2020

A titre principal,

— homologuer purement et simplement les conclusions de M. I D résultant de son rapport d’expertise établi le 23 avril 2020,

Par conséquent,

— dire et juger que le montant du fermage à compter de 2003 s’élèvent aux sommes suivantes:

* Fermage TTC bâtiment d’exploitation 2003 à 2020 : 555 465,78 euros,

* Fermage bâtiment d’habitation 2003 à 2020 : 44 237,13 euros,

* Quote-part de taxe foncière jusqu’en 2019 : 3 968,14 euros,

* Quote-part de taxe foncière à compter de 2019 : Mémoire,

* Taxe des ordures ménagères : 3 042 euros,

* Taxe des ordures ménagères postérieures à 2019 : Mémoire,

* Fermages postérieurs à 2020 : Mémoire,

* Total : 606 713,05 euros,

— dire et juger que M^me Y a versé à la SCI Les Ormeteaux la somme totale de 130 373,58 euros depuis son entrée dans les lieux,

— dire et juger qu’après restitution de la somme de 124 486,02 euros versée par la SCI Les Ormeteaux, M^me X Y a dès lors versé la somme totale de 5 887,56 euros,

— dire et juger et au besoin condamner M^me X Y à verser la somme de 600 825,49 euros à la SCI Les Ormeteaux,

— débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M^me Y à verser à la SCI Les Ormeteaux la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me Y aux entiers dépens, y compris les dépens de l’expertise ;

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Les Ormeteaux est propriétaire d’un ensemble immobilier à destination équestre, situé sur la commune de Villepreux, composé :

— d’un bâtiment, comprenant une partie à usage d’habitation et une partie à usage d’exploitation d’une surface totale de 28 a 45 ca,

— d’une parcelle de terre à usage de prairie d’une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca.

Par deux actes authentiques du 28 février 2003, la SCI Les Ormeteaux a consenti à M^me Y deux baux à effet au 1^er janvier 2003 :

— un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux au sens de l’article L. 145-5 du code de commerce, portant sur un bâtiment comprenant, selon l’acte, une partie à usage d’habitation et une partie à usage de grange,

— un bail rural portant sur la parcelle de terre à usage de prairie, sur laquelle a été édifié une carrière, avec son accord.

Par jugement du 17 mars 2009, confirmé par cette cour le 25 mai 2010, le tribunal de grande instance de Versailles a annulé le bail dit dérogatoire du 28 février 2003 conclu entre M^me Y et la SCI Les Ormeteaux et le commandement délivré à M^me Y par la société bailleresse et l’a requalifié en bail rural. Il a renvoyé les parties devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour fixation des fermages.

M^me Y a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye par requête reçue le 3 juin 2009 aux fins de fixation des fermages et pour qu’il soit procédé aux comptes entre les parties.

Parallèlement et antérieurement, par requête reçue le 9 avril 2009, la SCI Les Ormeteaux avait également saisi ce même tribunal aux fins de résiliation du bail rural portant sur les prairies en raison de divers manquements du preneur à ses obligations contractuelles.

Le tribunal a joint les procédures et prononcé le jugement querellé.

Par un arrêt rendu en date du 22 octobre 2012, la cour d’appel de Versailles a notamment :

— infirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye en date du 16 février 2010 en ce qu’il a condamné M^me Y à payer à la SCI Les Ormeteaux la somme de 252 677,01 euros au titre des fermages dus pour le bail dérogatoire requalifié en bail rural pour la période courant du deuxième trimestre 2005 à l’année 2009 incluse, avec intérêts au taux légal et capitalisation, outre les dépens,

— condamné la SCI Les Ormeteaux à payer à M^me Y la somme de 133 637,58 euros, à fin 2010, après compensation,

— dit que les grosses réparations telles que constatées par l’expert dans son rapport et détaillées dans les motifs de l’arrêt sont à la charge de la SCI Les Ormeteaux.

Par un arrêt en date du 11 mars 2014, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 22 octobre 2012, mais seulement en ce qu’il a condamné la SCI Les Ormeteaux à payer à M^me Y la somme de 133 637,58 euros après compensation.

Par un arrêt en date du 13 avril 2015, la cour d’appel de Versailles a notamment :

— infirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye en date du 16 février 2010,

— déclaré M^me Y recevable en sa demande de condamnation de la SCI Les Ormeteaux au titre des grosses réparations retenues par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 22 octobre 2012,

— condamné la SCI Les Ormeteaux à verser à M^me Y la somme de 60 398,75 euros au titre des sommes nécessaires à cette exécution,

— fixé le montant des fermages pour l’année 2003 aux sommes de :

* 1 958 euros pour la partie habitation des bâtiments,

* 9 598 euros pour la partie exploitation des bâtiments,

— dit que les sommes dues par M^me Y pour la période allant de 2003 à 2010 sont les suivantes :

* 17 955 euros, représentant le total des loyers afférents à la partie habitation,

* 77 201 euros représentant le montant total des loyers portant sur la partie exploitation des bâtiments,

— dit que la SCI Les Ormeteaux doit restituer à M^me Y les sommes suivantes :

* 1 710,18 euros au titre des fermages des terres et loyers pour les exercices 2011 et 2012,

* 1 701,71 euros au titre des rappels de taxes foncières de 2003 à 2010,

— condamné M^me Y à payer à la SCI Les Ormeteaux les sommes suivantes :

* 908,17 euros au titre du fermage des prairies échu au 15 novembre 2014,

* 813,40 euros au titre des taxes foncières sur le bâti pour les années 2011 à 2014,

* 117,80 euros au titre du rôle fiscal pour ces mêmes années,

* 262 euros au titre des frais de la chambre d’agriculture, pour ces mêmes années,

* 1 031 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour ces mêmes années,

— ordonné la compensation entre les dettes et créances respectives, étant établi que M^me Y a réglé la somme de 157 124,84 euros au titre du bail dérogatoire du 28 février 2003 annulé et que la SCI Les Ormeteaux lui a versé la somme de 124 486,02 euros le 19 décembre 2012, au titre de l’exécution du jugement,

— condamné M^me X H épouse Y à verser à la SCI Les Ormeteaux la somme de 4 234,67 euros.

Par un arrêt en date du 22 septembre 2016, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions cet arrêt.

C’est dans ces circonstances que M^me Y a saisi la cour d’appel de Versailles désignée comme cour de renvoi par la cour de cassation.

SUR CE, LA COUR,

La fixation des loyers et fermages du bâtiment objet du bail

—  Le loyer de la partie habitation du bâtiment

Au soutien de son appel, M^me Y fait valoir que le bâtiment loué comporte un logement pour l’exploitant, pour lequel le loyer a été fixé et n’est pas contesté. Elle rappelle que la cour, dans son arrêt du 17 novembre 2017, a fixé le loyer à la somme de 17 955 euros pour la période s’étendant de 2003 à 2010, et que l’expert a actualisé le loyer pour les années postérieures.

Elle rappelle ensuite que se pose la question de la suspension des loyers à compter de 2013, un arrêté de mise en demeure pour insalubrité en date du 6 septembre 2013 ayant été notifié par le préfet le 9 septembre 2013. Elle souligne que l’intimée, qui conteste le fait que l’arrêté soit encore en vigueur, ne justifie pas de son retrait par le préfet ou de son annulation par une juridiction administrative, et n’a pas réalisé les travaux imposés par ledit arrêté. M^me Y affirme de ce fait que l’obligation de paiement des loyers est suspendue depuis le 9 septembre 2013, date de notification de l’arrêté déclarant l’insalubrité du bien objet du bail, et que la valeur locative dudit bien doit être considérée comme nulle jusqu’à réalisation des travaux.

Elle en déduit n’être tenue de verser les loyers que pour la période comprise entre 2003 et 2013, ce qui correspond à un montant de 23 378 euros.

La SCI Les Ormeteaux réplique que l’appelante doit être tenue de payer le loyer sur la partie habitation depuis 2003 et jusqu’à ce jour. Elle rappelle que la cour, par son arrêt du 17 novembre 2017, a fixé le loyer à la somme de 17 955 euros pour la période s’étendant de 2003 à 2010. Elle ajoute que l’expert a actualisé le loyer et a retenu une valeur de 23 559,21 euros pour la période du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2019. Elle rappelle que le montant initialement fixé par les parties était de 4 500 euros par an, mais précise accepter la position de l’expert et la valeur fixée par lui.

S’agissant de la prétendue insalubrité de la partie habitation du bâtiment, l’intimée affirme que la préfecture et l’agence régionale de santé ont abandonné toute demande à ce titre. Elle relève que l’appelante ne réclame plus l’exécution de travaux et qu’elle a refusé que l’expert pénètre dans son logement. Elle en déduit que cette dernière doit lui régler le loyer pour la période s’étendant du 1^er janvier 2003 au 31 décembre 2019.

Appréciation de la cour

M^me C épouse Y produit en pièce n° 69-2 un arrêté du préfet des Yvelines daté du 6 septembre 2013 pris au visa notamment des articles L 1331-26-1 et suivants et des articles L521-1 à L521-4 du code de la construction et de l’habitation mettant la SCI Les Ormeteaux en demeure de faire installer des ventilations réglementaires compatibles avec l’utilisation d’une gazinière par un professionnel qualifié et de transmettre à la délégation territoriale des Yvelines de l’agence régionale de santé Île-de-France une attestation de conformité. Il est précisé que les travaux prescrits ci-dessus ne constituent que la partie urgente des travaux nécessaires à la résorption de l’insalubrité du logement et que le présent arrêté ne fait pas obstacle à la poursuite de la procédure de déclaration d’insalubrité en application des articles L1331-26 et suivants du code de la santé publique.

Force est de constater qu’à la date du présent arrêt, soit huit ans après l’arrêté préfectoral de mise en demeure, M^me C épouse Y ne justifie d’aucune poursuite de la procédure de déclaration d’insalubrité alors que pourtant l’article L 1331-30 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable à la date du 6 septembre 2013, permettait à l’autorité administrative de se substituer au propriétaire défaillant.

De plus, suite à cet arrêté, un rapport de visite a été établi le 10 février 2014 par le cabinet Adyton Architectes (pièce n° 69. 2 de M^me C épouse Y) qui, après avoir rappelé les conclusions de l’agence régionale de santé observe que la gazinière est amenée à être remplacée par une cuisinière électrique de sorte que : « le point n° 1 est supprimé », à savoir celui concernant la ventilation pour des questions de sécurité vis-à-vis de la cuisinière à gaz, objet de la mise en demeure prononcée par l’autorité administrative. D’ailleurs, alors que l’objet de cette visite était d’évaluer les coûts pour sortir de l’insalubrité, ce poste n’est même pas chiffré par l’architecte mandaté par l’autorité administrative.

Or, seuls les problèmes de ventilation, compte tenu du danger pour les personnes représenté par l’utilisation d’une gazinière, ont fait l’objet d’une mise en demeure par l’autorité administrative et auraient donc pu justifier la suspension du loyer par application de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation. Pour autant, il est établi qu’à la date de la visite de l’architecte mandaté par l’autorité administrative, ce point n’était plus d’actualité puisque la gazinière devait être remplacée par une plaque électrique.

Enfin, lors des opérations d’expertise judiciaire diligentées par M. D, une réunion devait se tenir le 6 février 2020, en présence de M^me E, sapiteur que M. D voulait s’adjoindre afin qu’elle donne son avis sur l’éventuelle insalubrité du logement. Or, après avoir tenu des propos grossiers et menaçants, M. Y a mis fin à la réunion en déclarant : " tout le monde dehors ! " sans que son propre conseil n’ait réussi à le raisonner. Cet incident a d’ailleurs fait l’objet d’un rapport au magistrat chargé du contrôle des expertises.

Il s’en déduit que, huit ans après l’arrêté du préfet des Yvelines dont il n’est justifié au demeurant d’aucune suite, M^me C épouse Y n’établit pas l’insalubrité du logement. Elle sera donc déboutée de sa demande de suspension du loyer de la partie logement.

Le chiffrage établi par l’expert n’étant pas contesté, il sera entériné.

—  Le fermage de la partie exploitation du bâtiment

Au soutien de son appel, M^me Y expose que le bail dérogatoire a été annulé et requalifié en bail rural, de sorte que le fermage fixé par les parties ne peut être retenu. Elle explique en effet que ledit bail a été annulé car la SCI Les Ormeteaux avait artificiellement scindé l’exploitation pour lui faire signer un bail rural et un bail commercial et ce, afin d’échapper au statut des baux ruraux et à l’encadrement des loyers.

La SCI Les Ormeteaux rappelle que M. Y avait proposé, après une visite de lieux, un loyer de 35 545,60 euros, et que les parties sont convenues, dans le bail authentique du 28 février 2003, d’un loyer de 40 715 euros pour la partie exploitation du bien donné à bail. Elle précise que le bail commercial a ensuite été requalifié en bail rural et qu’elle a été condamnée à restituer toutes les sommes versées par M^me Y. Elle ajoute que cette dernière ne s’est depuis lors plus acquittée des loyers, de sorte qu’elle se maintient dans les lieux depuis 2003 sans avoir versé un seul loyer.

Pourtant, l’intimée soutient que le montant des fermages était tout à fait justifié. Elle souligne que la surface totale des installations louées est de 620 mètres carrés. Elle en déduit que le montant fixé correspondait à une somme de 65,66 euros par mètre carré par an (40 715 euros /620 m²). Or, elle relève que le prix moyen des fermages des centres équestres est de 58 euros par m² par an en

Ile-de-France et de 77,34 euros par m² par an dans les Yvelines. Au reste, elle affirme qu’en application de l’arrêté préfectoral du 30 septembre 2008, la valeur locative des installations équestres doit être comprise entre 0,50 euros et 300 euros hors taxe par m² par an, de sorte que malgré la requalification du bail dérogatoire en bail rural, le montant des fermages pouvait tout à fait être maintenu tel qu’il avait été déterminé par les parties.

Néanmoins, l’intimée explique que, face aux difficultés rencontrées, elle s’en remet au prix retenu par l’expert.

M^me Y critique le rapport d’expertise. Elle relève ainsi que l’expert n’a fondé son évaluation que sur un arrêté préfectoral du Calvados, sans tenir compte d’autres arrêtés préfectoraux applicables dans des départements voisins, ni des usages professionnels ou des situations locales, alors que sa mission lui imposait de le faire.

En outre, elle juge que l’expert a commis une erreur de droit dans l’interprétation et l’application de l’unique arrêté retenu. Pour ce faire, elle souligne que l’arrêté appliqué par l’expert date du 7 juillet 1983 et qu’il a été modifié à plusieurs reprises, notamment en 1986, puis abrogé par sa version de 1991, à l’exception de sa version de 1986, qui demeure donc applicable. Or, elle précise que la version de 1986 de l’arrêté préfectoral définit strictement les haras. Elle estime que le bâtiment donné à bail ne répond pas à cette définition, de sorte que l’expert, qui a appliqué l’article 10-1 dudit arrêté relatif aux seuls haras, a commis une erreur de droit. L’appelante affirme qu’il aurait dû appliquer l’article 10 de l’arrêté, relatif aux bâtiments d’exploitation, puisqu’elle n’exploite pas un haras. En application de cet article, elle évalue le montant des fermages à une somme de 3 253,33 euros pour la période s’étendant de 2003 à 2019.

En deuxième lieu, elle indique que d’autres arrêtés préfectoraux étaient susceptibles d’être pris en considération pour déterminer le prix des fermages. Elle en dénombre au moins trois, en vigueur dans la Manche, l’Orne et la Seine-et-Marne. Elle reconnaît que lesdits départements ne peuvent être considérés comme voisins des Yvelines (le terme signifiant selon elle « limitrophe ») mais considère que les arrêtés susmentionnés auraient dû être pris en compte au titre des usages professionnels. Or, en application de ces arrêtés, le montant des fermages oscille entre 146,40 euros et 637,13 euros au 1^er trimestre 2003, soit une somme bien moindre que celle retenue par l’expert.

En troisième lieu, M^me Y se réfère aux usages professionnels. Elle expose que son activité se situe entre celle d’élevage et celle de cavalier professionnel. En s’appuyant sur diverses études, elle considère que l’évaluation du montant des fermages doit être proche des minima et maxima fixés par les arrêtés préfectoraux, quand bien même ceux-ci ne seraient pas spécifiquement applicables à son activité. En effet, elle affirme qu’un tel encadrement du montant du fermage est propre au bail rural et que s’en détacher reviendrait à transformer le bail rural en bail commercial, méconnaissant ainsi l’autorité de la chose jugée.

En quatrième lieu, l’appelante juge que les données issues de situations locales devaient être utilisées pour établir le montant des fermages. Elle rappelle, d’une part, que le bien immobilier objet du bail avait été donné à bail pendant 28 ans, antérieurement au bail litigieux, pour un montant de 638 francs par an en 2000, soit environ 89 euros par an. Elle relève, d’autre part, que la SAFER d’Ile-de-France, qui disposait d’un droit de préemption sur le bien objet du bail, avait procédé à une évaluation du bien en vue de son acquisition, l’estimant à 200 000 euros. Invoquant la doctrine, M^me Y soutient que le montant du fermage peut être égal à environ 1 % du capital, soit en l’espèce 2 000 euros par an. Elle ajoute que la vétusté du bâtiment et l’absence d’installations spécifiques, qui ont été financées ultérieurement par elle, tendent à diminuer fortement ledit montant.

En définitive, M^me Y conclut que les estimations de l’expert sont 10 à 150 fois supérieures à tous les indices qu’il devait prendre en compte dans le cadre de sa mission. Elle sollicite que le montant des fermages soit établi à la somme de 3 453,61 euros pour la période s’étendant de 2003 à

2020, en application de l’article 10 de l’arrêté préfectoral du Calvados qui permet, selon elle, de faire la synthèse de tous les critères établis par la cour d’appel dans son arrêt du 17 novembre 2017.

La SCI Les Ormeteaux fait valoir que, pour fixer le fermage de la partie relative à l’exploitation du bâtiment donné à bail, les valeurs retenues par l’expert dans son rapport doivent être utilisées. Elle estime que le montant du fermage doit donc être fixé à 20 144,29 euros par an. Elle souligne que les valeurs retenues correspondent à la réalité du marché, contrairement à ce que soutient M^me Y. L’intimée indique au reste que l’appelante a pu exprimer son point de vue auprès de l’expert. Elle précise que si la valeur que cette dernière propose était retenue, le fermage serait fixé à 191,87 euros par an (3 453,61 euros / 18 ans), soit une somme de 5 euros par box et par an (191,87 euros par an / 35 box).

Elle énonce, en se fondant sur la tarification proposée par M^me Y sur son site internet, que la seule location des box par elle a pu lui rapporter près de 3 780 000 euros (600 euros x 35 box x 12 mois x 15 ans). Elle en conclut que donner gain de cause à la demande de M^me Y tendant à voir fixer le montant des fermages, pour un bien lui ayant rapporté une telle somme, à la somme de 3 453,61 euros pour la période s’étendant de 2003 à 2020, porterait une atteinte manifeste au droit de propriété de l’intimée.

Appréciation de la cour

Il résulte de l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable au présent litige, que le prix du fermage est constitué d’une part du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. Ces loyers sont fixés entre des minima et des maxima arrêtés par l’autorité administrative.

Il convient de rappeler que par arrêt irrévocable du 17 novembre 2017 – le pourvoi ayant été rejeté par un arrêt de la Cour de cassation du 21 février 2019 – cette cour a jugé que M^me C épouse Y reconnaissait dans ses conclusions pratiquer d’autres activités que l’élevage d’équidés qui, si elles étaient sans incidence sur la qualification du bail rural, devaient toutefois être prises en compte afin de déterminer si l’arrêté revendiqué était applicable. Elle a retenu que M^me C épouse Y ne pouvait exercer ces autres activités que grâce à la spécificité des bâtiments alors qu’il ressortait du dispositif issu de l’arrêté que les bâtiments sont considérés comme l’accessoire des terres. Elle en a déduit que, compte tenu de la spécificité du bâtiment et de la nature de l’activité complémentaire exercée, le bâtiment litigieux n’était pas un simple accessoire des terres herbagères de sorte que son fermage ne pouvait être calculé en fonction de celui des terres. Elle en a conclu que le fermage devait faire l’objet d’une évaluation spécifique qui n’était pas prévue par l’arrêté du préfet des Yvelines du 7 octobre 2002 n°02-000027 de sorte que cet arrêté n’était pas applicable à la détermination du montant du fermage de la partie exploitation du bâtiment. Elle a donc jugé que la valeur locative devait être calculée selon d’autres critères, soit les situations locales, les usages professionnels ou les minima et maxima applicables dans un département voisin.

Par ailleurs cet arrêt a également jugé de manière définitive qu’il ne pouvait s’inférer d’un accord sur le loyer d’un bail dérogatoire un accord sur le fermage d’un bail rural de sorte que le loyer alors convenu ne pouvait être transposé.

Finalement, cette cour a estimé qu’une expertise était nécessaire, les pièces produites par les parties ne lui permettant pas d’évaluer le montant du fermage dû par M^me C épouse Y en fonction des critères définis. C’est dans ces conditions que M. D a été désigné et a établi son rapport le 23 avril 2020.

Il en ressort les éléments suivants :

L’arrêt du 17 novembre 2017 ayant prescrit à l’expert de prendre en compte les situations locales, les

usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans les départements voisins, les directions départementales du territoire de l’Orne, de l’Eure-et-Loir, de la Seine-Maritime, de l’Eure, du Calvados, de l’Oise, de la Manche, de la Seine-et-Marne, de l’Essonne et du Val-d’Oise ont été interrogées.

Pour le département de l’Orne, il n’y a pas d’arrêté spécifique pour les activités équines en 2003 de sorte que cet arrêté ne peut être retenu.

Pour le département d’Eure-et-Loir, les bâtiments d’activités équines ne sont pas dissociés des autres bâtiments d’exploitation et l’arrêté préfectoral exprime le fermage en complément des surfaces louées. L’expert estime donc, à juste titre, que cet arrêté ne peut être retenu, l’arrêt avant-dire droit du 17 novembre 2017 ayant jugé que le fermage ne pouvait être calculé en fonction de celui des terres compte tenu de la spécificité du bâtiment, qui n’était pas un simple accessoire des terres herbagères, et de la nature de l’activité complémentaire exercée par M^me C épouse Y

Il en va de même pour l’arrêté préfectoral du département de l’Eure et pour celui du département de l’Oise.

Il n’existe pas d’arrêté préfectoral fixant des valeurs de baux spécifiques à cette activité dans le département de la Seine-Maritime.

L’arrêté préfectoral de 2002 du département de la Manche ne s’applique pas aux élevages équins. Dans le département de l’Essonne, il n’existe pas d’arrêté préfectoral pour les équins jusqu’en 2009.

Pour le département de la Seine Maritime et du Val-d’Oise, l’arrêté de 2002 ne concernait que les activités de grandes cultures et cultures spécialisées.

En revanche, pour le département du Calvados, l’arrêté préfectoral de 1991, en vigueur en 2002, prévoit la fixation de la valeur locative pour les bâtiments de haras. Estimant que ces bâtiments permettent l’activité d’élevage d’équidés, l’expert retient donc cet arrêté dont l’article 10-1 dispose que:

«  une indemnité annuelle d’usage des bâtiments d’exploitation des haras s’applique aux box de dimension courante et aux agencements nécessaires à leur utilisation : grenier à foin, auvent couloir, eau, salles d’alimentation, matériel, sellerie, chambre de veille, pharmacie etc. sur la base de 2000 Fr. par an en 1986. Elle est fixée par référence à l’indice INSEE du coût de la construction du premier trimestre de 1986.

Elle est évaluée à chaque terme déterminé dans le contrat en fonction du dernier indice trimestriel du coût de construction retenue.

Cette indemnité s’ajoute au fermage des terres nues.

L’indemnité d’usage des bâtiments d’exploitation des haras est affectée d’un coefficient qui tient compte de la nature et de l’état des bâtiments.

— Première catégorie : coefficient 1,5 ; box et agencements luxueux de construction récente en dur ou à colombages et d’utilisation rationnelle

— deuxième catégorie : coefficient 1,25 : box et agencements en dur de construction récente et d’utilisation rationnelle sans être luxueuse

— troisième catégorie : coefficient 1 : box et agencements en préfabriqué lourd, de construction récente et d’utilisation rationnelle,

— quatrième catégorie : coefficient 0,75 : box et agencements en dur ou en préfabriqués légers anciens et d’utilisation rationnelle,

— cinquième catégorie : coefficient 0,5 : box en dur ou en matériaux légers vétustes et irrationnels. "

Une discussion s’est instaurée entre les parties sur la question de savoir si l’indemnité annuelle valait pour la totalité du bâtiment d’exploitation ou était due pour chaque box.

La juriste responsable du centre de formalités des entreprises de la chambre d’agriculture du Calvados a répondu à l’expert que dans des archives de données fournies par des experts agricoles, la valeur de l’indemnité annuelle était multipliée par le nombre de box.

La contestation est toutefois maintenue devant la cour, cette même personne ayant répondu, le 12 avril 2019, au conseil de M^me C épouse Y que le montant de l’indemnité annuelle fixée à l’article 10-1 est forfaitaire pour les bâtiments des haras (annexe 6 à la pièce n° 97 de M^me C épouse Y).

Pour autant, il résulte de la lettre de l’arrêté ci-dessus rappelé que l’indemnité doit être calculée par box. En effet, si elle devait s’appliquer pour la totalité du bâtiment, il n’eût pas été nécessaire de prévoir des modalités de calcul différentes suivant la nature des box. Précisément, les différentes natures de box justifiant des modalités de calcul différentes, il s’en déduit logiquement que l’indemnité, qui peut donc être d’un montant différent selon les diverses natures de box, doit être calculée par nombre de box.

Quant au descriptif des biens loués, l’expert s’appuie sur les termes de l’arrêt avant-dire droit suivant lesquels il résulte des constatations de M. A, non contestées, en date du 14 décembre 2010 que le bâtiment est divisé en compartiments destinés à loger les chevaux et disposés en U autour d’une réserve à usage de stockage du matériel; il existe 28 box, bien aérés, occupés par des chevaux,- d’une surface de 315,80 m² – qui ouvrent sur un trottoir sous auvent par deux portes en bois à deux vantaux doublées d’une porte métallique; ils sont équipés d’abreuvoirs automatiques et de doubles auges maçonnées; il existe également 3 double box- pour 65,20 m² – occupés par une sellerie, un local de rangement et un logement de palefrenier ; le bâtiment comprend en outre un grenier où sont stockées les denrées destinées aux animaux; il existe enfin des locaux annexes et des box démontables; il résulte d’un extrait du site internet de l’établissement en date du 24 novembre 2009 que M^me Y s’occupe de « l’entraînement de vos chevaux et des cavaliers à la compétition nationale, formation de jeunes chevaux, élevage de quelques poulains, organisation de plusieurs concours nationaux et régionaux » « 'dans un grand haras », sur un domaine de 330 hectares comprenant « 40 boxes avec tout le confort ».

L’expert relève ensuite que la partie bâtiment d’exploitation est constituée de :

—  31 box dont trois ont été convertis et correspondent à la deuxième catégorie selon l’arrêté préfectoral du Calvados de 1991,

— sept box préfabriqués et démontables qui correspondent à la quatrième catégorie selon l’arrêté,

— trois locaux annexes correspondant.

Pour l’année 2003, le fermage dû pour la partie exploitation du bâtiment d’exploitation s’établit selon l’expert comme suit :

— Le bâtiment d’exploitation est constitué de 31 box de deuxième catégorie, 7 box démontables de quatrième catégorie et 3 locaux annexes de deuxième catégorie ; soit (31 × 1,25) + (3 × 1,25) = 47,75

— valeur locative par box en 2003 = 421,87 euros (valeurs actualisées selon le tableau en annexe 9)

— montant du fermage illégal 47,75 X 421,87 euros = 20 144,29 euros/an.

M. D indique ensuite, afin de vérifier la cohérence du montant du fermage du bâtiment pour la partie exploitation, avoir voulu vérifier le taux d’effort qui est constitué par le rapport entre le montant annuel cumulé des coûts immobiliers (loyers + charges immobilières) ramené au chiffre d’affaires annuelles TTC réalisé par le preneur, selon la méthodologie préconisée par la charte de l’expertise en évaluation immobilière. Il souligne que celle-ci permet de vérifier la cohérence des loyers par rapport à l’activité concernée.

Il affirme avoir donc réclamé la production des liasses fiscales pour les exercices comptables 2003-2004-2005 de l’exploitation de M^me C épouse Y lors de la réunion du 31 mars 2019 mais que ces pièces n’ont jamais été produites en dépit de ces différentes demandes écrites et lors de l’audience du 24 octobre 2019 tenue devant le magistrat chargé du contrôle des expertises.

Il ajoute que seul un extrait de la liasse fiscale pour l’exercice 2004 a été communiqué le 22 janvier 2020 par dire du conseil de M^me C épouse Y.

Il précise n’avoir pu exploiter cette pièce, un grand nombre de postes comptables y étant absents, notamment celui concernant le cheptel d’élevage, les ventes d’animaux, la variation d’inventaire concernant les animaux reproducteurs et les loyers ou fermages.

L’inexploitabilité des rares éléments comptables fournis par M^me C épouse Y n’a donc pas permis à l’expert judiciaire de vérifier la cohérence de son chiffrage. Toutefois, M^me C épouse Y ne fournit aucun élément qui permette de la remettre en cause. Elle se contente d’affirmer que le chiffrage est 100 à 150 fois supérieur aux barèmes usuels.

Il est reproché à l’expert judiciaire de ne pas avoir recueilli les usages professionnels dont l’arrêt avant-dire droit lui demandait de tenir compte. En réponse au dire récapitulatif du conseil de M^me C épouse Y, l’expert a répondu que les valeurs locatives par nature des bâtiments soumis au statut du fermage étaient déterminées par les arrêtés préfectoraux ; qu’à cet effet, les directions départementales des territoires de neuf départements avaient été consultées, conformément à la méthodologie arrêtée lors de la première réunion d’expertise du 8 octobre 2018, validée par les parties.

Si M^me C épouse Y maintient ce grief, force est de constater qu’au titre des usages professionnels, elle ne communique (annexe 12 de la pièce n° 97) que la revue de l’observatoire économique des activités équines de l’année 2019 et le guide pratique intitulé : « créer une activité équestre, un élevage équin » (annexe 13 à la pièce n° 97). Selon le premier document établi semble-t-il à partir de données statistiques dont la provenance, en particulier géographique, est totalement ignorée, le montant des fermages versés par les éleveurs de chevaux de sport s’élèverait à 1700 euros en 2018, représentant 7 % de leurs charges externes. Outre la maigreur de ce renseignement statistique, il est précisé dans l’éditorial que les éleveurs de chevaux de sport retenus dans ce groupe sont en activité principale « élevage » alors que M^me C épouse Y exerce des activités complémentaires comme l’a retenu l’arrêt avant-dire droit. Le second document évalue le fermage foncier à 74 euros pour les élevages de chevaux et à 395 euros pour les cavaliers professionnels et les pensions. Les mêmes remarques que pour le premier document s’imposent.

De plus, ces documents sont produits au dernier état de la procédure devant la cour alors que pourtant le dire récapitulatif du conseil de M^me C épouse Y reproche bien à l’expert judiciaire de ne pas avoir pris en compte les usages, force est de constater que ces deux documents n’ont pas été soumis au débat contradictoire instauré par la mesure d’instruction ordonnée par la cour sans qu’aucun élément ne permette de supputer qu’un quelconque obstacle aurait pu s’y opposer.

Dans ces conditions, il ne peut sérieusement être reproché à l’expert judiciaire de ne pas avoir recherché des usages dont l’existence n’est pas démontrée alors qu’une méthodologie, consistant à recueillir les arrêtés des départements voisins avait été arrêtée d’un commun accord entre les parties et l’expert judiciaire.

Quant à la proposition de la SAFER, elle ne saurait tenir lieu d’usages professionnels à elle seule.

Il est également fait grief à l’expert judiciaire d’avoir commis une erreur de droit en appliquant l’article 10-1 du préfet du Calvados au détriment de l’article 10 de ce même arrêté relatif aux bâtiments d’exploitation et notamment aux écuries et ce en faisant fi de la définition de l’exploitation type des haras fournie par l’arrêté de 1986 complémentaire et toujours en vigueur sur ce point.

L’article 1er de ce texte dispose en effet que :

«  Par exploitation de haras il faut entendre un ensemble de biens fonciers comportant :

— des parcelles de terre clôturées spécialement pour l’élevage du cheval,

— une habitation principale et (ou plusieurs (logements du personnel dépendant du haras,

— des bâtiments d’exploitation spécialement agencés pour l’élevage du cheval comportant notamment un nombre de box suffisant par rapport à la superficie qui est habituellement de l’ordre de 1 ha à 1 ha 50 par box de dimensions courantes.

Tout autre bien foncier exploité pour d’autres spéculations, équestre ou non, même comportant quelques box ne saurait être considéré en tant qu’exploitation de haras. "

Or, il convient de rappeler les mentions définitives de l’arrêt avant-dire droit s’appuyant sur les constatations de M. A, non contestées, en date du 14 décembre 2010 suivant lesquelles le bâtiment est divisé en compartiments destinés à loger les chevaux et disposés en U autour d’une réserve à usage de stockage du matériel ; il existe 28 box, bien aérés, occupés par des chevaux,- d’une surface de 315,80 m² – qui ouvrent sur un trottoir sous auvent par deux portes en bois à deux vantaux doublés d’une porte métallique ; ils sont équipés d’abreuvoirs automatiques et de doubles auges maçonnées ; il existe également 3 double box- pour 65,20 m² – occupés par une sellerie, un local de rangement et un logement de palefrenier ; le bâtiment comprend en outre un grenier où sont stockées les denrées destinées aux animaux; il existe enfin des locaux annexes et des box démontables ; il résulte d’un extrait du site internet de l’établissement en date du 24 novembre 2009 que M^me Y s’occupe de « l’entraînement de vos chevaux et des cavaliers à la compétition nationale, formation de jeunes chevaux, élevage de quelques poulains, organisation de plusieurs concours nationaux et régionaux » « dans un grand haras », sur un domaine de 330 hectares comprenant « 40 boxes avec tout le confort ».

Il ne peut donc être sérieusement soutenu que le domaine ne répond pas à la définition du haras donnée par l’arrêté de 1986.

Par ailleurs, l’article 10 du préfet du Calvados concerne les étables, les porcheries, les ateliers de mécanique agricole, les garages en dur, les hangars à récolte ou à matériel, les granges, les autres bâtiments anciens aménagés ou aménageables, les bâtiments d’élevage ou autre bâtiments tel que charcuterie, appentis, remise En bref, l’article 10 concerne les récoltes et l’élevage des animaux à viande, lait ou fourrure qui nécessitent des équipements simples et différents de ceux, spécifiques, dont dispose M^me C épouse Y et qui ont été ci-dessus rappelés.

Il s’en déduit que l’expert judiciaire n’a pas commis d’erreur de droit en retenant l’article 10-1 du préfet du Calvados.

M^me C épouse Y impute encore à l’expert judiciaire d’avoir écarté l’application d’un arrêté du préfet de la Manche, d’un arrêté du préfet de l’Orne et un arrêté du préfet de la Seine-et-Marne.

Au soutien de son argumentation, elle invoque en particulier une consultation juridique qui rappelle notamment que si l’arrêté préfectoral utilisé ne devait pas être considéré comme celui d’un département voisin, il devrait cependant être pris en considération au titre des usages professionnels et que la Cour de cassation écarte l’application d’un arrêté déterminant le montant des fermages applicables aux terres labourables et herbagères comprenant un bâtiment d’exploitation, au motif que la nature et la spécificité des activités complémentaires du preneur ne permet pas aux bâtiments d’exploitation d’être assimilés ni aux installations destinées au seul logement du cheptel, ni à une grange, ce dont il se déduit, selon cet avis, que lorsque l’arrêté, ne distingue pas selon la nature de l’exploitation, il ne doit pas être écarté.

L’arrêté du 23 septembre 2002 du préfet de la Manche communiqué par M^me C épouse Y en annexe 8 de sa pièce n° 97 fixe en son article 3 le montant du fermage des terres nues et en son article 4 celui des bâtiments d’exploitation. Comme l’observe M^me C épouse Y, effectivement, il ne distingue pas selon la nature de l’exploitation. La question de son applicabilité au présent litige demeure toutefois en débat. En effet, en l’espèce, l’arrêté du préfet des Yvelines a définitivement été jugé inapplicable par l’arrêt avant-dire droit définitif de sorte que selon les critères mêmes définis par la Cour de cassation, rappelés d’ailleurs par l’arrêt avant-dire droit, la valeur locative des biens loués doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans un département voisin.

Il doit être rappelé qu’est en jeu en l’espèce la valeur locative de bâtiments d’exploitation à usage de prise en pension de chevaux et cours d’équitation. Force est de constater que l’arrêté du préfet de la Manche ne concerne pas ce type d’exploitation. C’est donc à juste titre que l’expert judiciaire ne l’a pas pris en compte.

Il en va de même des arrêtés du préfet de l’Orne et du préfet de la Seine et Marne communiqués respectivement en annexes 9 et 10 de la pièce n° 97 de M^me C épouse Y.

Le premier fixe en premier lieu le montant du fermage des terres nues et en second lieu celui des bâtiments nécessaires à leur exploitation dont il fixe le montant de l’indemnité d’usage à 9,63 kg de blé ou 6,55 l de lait ou 0,64 kg de viande bovine par mètre carré de surface pondérée couverte. Ces unités de mesure font ainsi explicitement référence à des exploitations ayant pour but la mise en valeur des sols, l’élevage laitier et l’élevage de viande bovine. À supposer même qu’il faille appliquer les critères dégagés par la Cour de cassation pour déroger à l’application d’un arrêté préfectoral local même lorsque ledit arrêté a été jugé inapplicable comme c’est le cas en l’espèce, il est démontré ainsi que la nature intrinsèque des biens donnés à bail en l’espèce rend impossible l’application de ce barème.

Le second fixe le montant du fermage des cultures générales et celui des bâtiments nécessaires à leur exploitation. Il détermine au préalable la superficie maximale des parcelles ou lots de terres cultivables, de prairies naturelles et herbages appartenant à un même propriétaire et loués à un même fermier ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation à 1 ha pour la polyculture et à 20 a pour les cultures spécialisées. Cet arrêté s’applique donc à des biens sur lesquels est exercée une activité fondée sur la mise en valeur des sols de sorte que son application est incompatible avec la nature intrinsèque des biens donnés à bail en l’espèce.

Enfin, la SCI les Ormeteaux communique en pièce n° 61 un arrêté du préfet des Yvelines B2008-0115 du 30 septembre 2008 qui, cette fois, fixe le montant des fermages des activités équestres. Il n’est évidemment pas question d’appliquer cet arrêté en l’espèce puisque le montant du fermage doit être fixé à partir de l’année 2003. Néanmoins, les montants arrêtés retiennent l’attention.

En effet, en excluant les montants retenus pour les centres équestres pour n’étudier que ceux déterminant la valeur locative des écuries de galop et des prés utilisés en pension de chevaux, la valeur locative médiane s’établit à 107,50 euros hors-taxes du mètre carré. Or, rapporté à la seule superficie des box, soit 315,80 m², le montant déterminé par l’expert judiciaire, par application du barème prévu à l’arrêté du préfet du Calvados, ressort à 63,78 euros du mètre carré, ce qui démontre que le chiffrage établi par l’expert judiciaire est parfaitement cohérent par rapport au barème fixé ensuite par l’autorité administrative.

Le montant du fermage du bâtiment d’exploitation sera donc fixé à la somme de 20 144,29 euros hors-taxes pour l’année 2003 et les montants pour les années suivantes selon les chiffres actualisés établis par l’expert judiciaire et détaillés au dispositif ci-après. Il ne peut en effet être soutenu que l’indice du coût à la construction est inadapté dès lors que M^me C épouse Y invoque elle-même en annexe n° 8 un arrêté du préfet de la Manche qui fait référence à ce même indice pour l’actualisation du loyer de la maison d’habitation des exploitations agricoles pour l’année 2002.

—  Sur le fermage des terres

S’agissant du fermage des terres, M^me Y l’évalue à la somme de 14 104,02 euros. Elle relève que l’évaluation de l’expert (14 324,58 euros), est presque identique, et s’en remet à la cour pour la somme retenue in fine.

La SCI Les Ormeteaux sollicite que la cour retienne la valeur fixée par l’expert, soit une somme de 14 324,58 euros pour la période s’étendant de 2003.

Dans ces conditions, le chiffrage établi par l’expert judiciaire sera entériné.

Sur les comptes entre les parties

—  Sur les sommes dues par M^me Y

L’appelante reconnaît être redevable, pour la période 2003-2020, des sommes de 23 378 euros au titre des loyers de la partie habitation, de 14 104,02 euros au titre des fermages des terres et de 3 453,61 euros au titre des fermages de la partie exploitation, soit un montant total de 40 953,63 euros. Contestant ensuite l’analyse de l’expert, elle affirme n’être redevable que d’une somme de 1 521 euros au titre des taxes d’ordures ménagères et être exonérée des taxes foncières. Ainsi, M^me Y considère devoir à l’intimée une somme totale de 42 474,63 euros.

La SCI Les Ormeteaux, s’appuyant sur le rapport d’expertise, évalue le montant des fermages dus par M^me Y pour la partie exploitation à la somme de 525 022,32 euros toutes taxes comprises pour la période comprise entre le 28 février 2003 et le 28 février 2020. Elle sollicite également la condamnation de l’appelante au paiement du fermage pour la période s’étendant du 28 février 2020 au 28 février 2021, pour un montant qu’elle évalue à 30 443,46 euros. Le montant total dû est donc selon elle de 555 465,78 euros.

S’agissant de la partie habitation, elle considère que M^me Y est tenue de régler la somme de 23 559,21 euros pour la période 2011-2019, outre une somme de 2 722,92 euros au titre du fermage 2020. Elle rappelle que la somme de 17 955 euros pour la période s’étendant de 2003 à 2010 n’a pas été réglée. Le montant total dû est donc selon elle de 44 237,13 euros.

Enfin, pour les fermages des terres, elle fixe la somme due à 14 324,58 euros pour la période 2003-2019, outre une somme de 886,76 euros pour l’année 2020.

L’intimée évalue donc la somme totale due par M^me Y à 606 713,05 euros, incluant les sommes retenues par l’expert au titre des quote-part de la taxe foncière et de la taxe des ordures

ménagères (soit 555 465,78 + 44 237,13 + 3 968,14 + 3 042 euros). Elle précise encore que l’appelante ne s’acquitte pas des dépenses d’eau et d’électricité de son exploitation, qui sont supportées par la SCI depuis plus de huit ans.

Enfin, la SCI Les Ormeteaux rappelle avoir été condamnée à verser à M^me Y, par un arrêt en date du 22 octobre 2012, une somme de 124 486,02 euros au titre des travaux de réparation à effectuer. Elle précise toutefois que la cour de cassation, dans son arrêt du 11 mars 2014, a cassé cet arrêt et annulé la condamnation. Elle prétend que M^me Y ne lui a pas restitué ladite somme, organisant son insolvabilité pour y échapper.

—  Sur les sommes versées par M^me Y

L’appelante expose avoir versé, au 24 octobre 2006, une somme totale de 157 124,84 euros selon un décompte signé par le gérant de la SCI Les Ormeteaux. Pour établir la preuve d’un tel versement, elle relève que l’intimée, dans ses conclusions du 20 janvier 2011 devant la cour, a reconnu qu’elle s’était acquittée de ladite somme, ce qui constitue selon elle un aveu judiciaire au sens de l’article 1356 du code civil.

Elle justifie également avoir déboursé diverses sommes, entre 2007 et 2020, pour un montant total de 29 820,10 euros.

L’intimée réfute l’argumentaire de M^me Y. Elle affirme que le montant réellement versé par elle est bien inférieur à 157 124,84 euros, et relève qu’elle ne justifie aucunement des paiements effectués. Elle explique que jusqu’en 2011, M^me Y n’a effectué aucun paiement, les sommes ayant été réglées par son mari depuis son compte bancaire personnel. Elle précise ensuite que plusieurs versements doivent être déduits du crédit de M^me Y, soit qu’ils aient été versés au notaire (ainsi d’une somme de 18 603,50 euros, dont 3 633,09 euros ont été reversés à l’intimée), soit qu’ils aient été crédités par erreur sur le compte de M^me Y (une somme de 8 000 euros) ou qu’ils ne correspondent à aucun paiement (des sommes de 4 000 euros et de 7 183,18 euros). Ainsi, selon la SCI Les Ormeteaux, le montant réellement versé par M^me Y s’élève à la somme de 122 971,25 euros (157 124,84 – 18 603,50 + 3 633,09 – 8 000 – 4 000 – 7 183,18). Elle accepte toutefois le montant de 130 373,58 euros retenu par l’expert.

—  Sur les comptes

M^me Y soutient avoir versé au total une somme de 186 844,94 euros (157 124,84 euros + 29 820,10 euros). Elle conteste la somme de 130 373,58 euros versée par elle, somme retenue par l’expert dans son rapport et dont elle relève qu’elle est inférieure aux seules sommes par elle versées entre 2003 et 2006, ainsi que l’a reconnu la SCI Les Ormeteaux.

Elle ajoute que l’intimée lui a restitué une somme de 124 373,58. Elle en déduit donc avoir versé une somme de 62 571,36 euros (186 944,94 euros – 124 373,58 euros) et disposer d’une créance de 20 096,73 euros (62 571,36 euros – 42 474,63 euros) à l’encontre de la SCI Les Ormeteaux. Elle sollicite enfin sa condamnation à lui verser une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Les Ormeteaux estime que M^me Y doit être condamnée à lui verser une somme totale de 600 825,49 euros (606 713,05 + 124 486,02 – 130 373,58), outre 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Appréciation de la cour

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le compte entre les parties établi à l’issue des diverses réunions d’expertise tient compte de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties agricoles

à partir de 2006. Pour le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due par le locataire, il n’y a pas lieu de tenir compte du métrage de l’agence régionale de santé, dès lors que lors des opérations d’expertise judiciaire contradictoires réalisées par M. A (pièce n° 34 de M^me C épouse Y), la surface totale de la partie logement a été calculée à 73,03 m².

Dès lors que le décompte des sommes versées par M^me C épouse Y établi par la bailleresse le 24 octobre 2006 pour un montant de 157 124,84 euros n’a pas pu être corroboré par les justificatifs de paiement de M^me C épouse Y, il ne sera tenu compte que de ces derniers.

En définitive, il est établi par le rapport d’expertise judiciaire que le compte entre les parties ressort à :

Sommes dues par M^me C épouse Y :

— fermages pour les parcelles de terre en nature de prés de 2003 à 2019 : 14 324,58 euros,

— remboursement des taxes d’ordures ménagères de 2003 à 2019 : 3 042 euros

— quote-part des taxes foncières dues par le locataire de 2003 à 2019 : 3 968,14 euros

— loyers du bâtiment d’exploitation : 525 022,32 euros

— loyers de la partie habitation de 2011 à 2019 : 23 559,21 euros

soit un total de : 569 916,25 euros.

Sommes réglées par M^me C épouse Y justifiées : 130 373,58 euros.

Sommes réglées par la SCI Les Ormeteaux en exécution de l’arrêt du 22 octobre 2012 cassé le : 124 486,02 euros.

Solde dû par M^me C épouse Y : 564 028,69 euros. M^me C épouse Y sera donc condamnée à régler cette somme à la SCI Les Ormeteaux.

Les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a exactement statué sur les dépens ainsi que sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que partie perdante tenue aux dépens, M^me C épouse Y sera déboutée de sa propre demande sur ce même fondement. En revanche, elle versera à la SCI Les Ormeteaux à ce titre la somme de 8 000 euros en complément des dépens qui incluront ceux des différentes instances cassées et de l’expertise.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

INFIRME le jugement rendu le 16 février 2010 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye sauf en ce qu’il a dit que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés,

Et, statuant à nouveau,

DIT que M^me C épouse Y est redevable envers la SCI Les Ormeteaux des sommes suivantes :

— fermages pour les parcelles de terre en nature de prés de 2003 à 2019 : 14 324,58 euros

— remboursement des taxes d’ordures ménagères de 2003 à 2019 : 3042 euros

— quote-part des taxes foncières dues par le locataire de 2003 à 2019 : 3968,14 euros

— loyers du bâtiment d’exploitation : 525 022,32 euros,

Vu l’arrêt de cette cour du 17 novembre 2017,

Y ajoutant,

DIT que M^me C épouse Y est redevable envers la SCI Les Ormeteaux des loyers de la partie habitation de 2011 à 2019 pour un montant de 23 559,21 euros,

CONDAMNE M^me C épouse Y à payer à la SCI Les Ormeteaux, après compensation des sommes dues de part et d’autre, la somme de 564 028,69 euros,

DÉBOUTE M^me C épouse Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNE à payer à ce titre à la SCI Les Ormeteaux la somme de 8000 euros,

CONDAMNE M^me C épouse Y aux dépens en ce compris ceux des différentes instances cassées et de l’expertise.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anne LELIEVRE, conseiller, faisant fonction de présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,