14/02/2022

ARRÊT N°

N° RG 19/03222

N° Portalis DBVI-V-B7D-NCTU

SL / RC

Décision déférée du 19 Juin 2019

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE (16/00792)

M^me X

SA AXA FRANCE IARD

C/

E Y

C D épouse Y

SCI AZUR CONCEPT 31

[…]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATORZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE SA AXA FRANCE IARD

Représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en leur qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur E Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Rémi CABANE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame C D épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Rémi CABANE, avocat au barreau de TOULOUSE

SCI AZUR CONCEPT 31

Représentée par ses dirigeants légaux

[…]

[…]

Représentée par M^e Colette FALQUET, avocat au barreau de TOULOUSE

[…]

Prise en la personne du directeur de l’établissement secondaire domicilié en cette qualité

2 et […]

[…]

Représentée par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY – MARTIN DE LA MOUTTE – JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 15 Novembre 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. I, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. I, président, et C. G, directrice principale des services de greffe

Faits et procédure :

M. E Y et M^me C D épouse Y ont, par acte notarié en date du 6 février 2015, conclu avec la Sci Azur Concept 31 un contrat de vente sous conditions suspensives concernant une maison

d’habitation située […], pour un prix de 190.000 €.

Le 27 avril 2015, le vendeur s’est engagé à prendre en charge à ses frais les travaux de mise aux normes de la fosse septique, de pose du compteur d’eau, outre, durant cette période, la consommation d’eau réalisée.

L’acte de vente définitif a été passé le 5 mai 2015.

Toutefois, des désordres ont été allégués par M. et M^me Y dans le courant de l’été 2015 :

- des fissures sur les façades extérieures, et à l’intérieur,

- le réseau d’évacuation des eaux usées non conforme aux normes,

- la fosse septique affaissée,

- un dysfonctionnement des climatiseurs réversibles,

- la plomberie intérieure incomplète.

Les époux Y ont alors sollicité le vendeur, lequel leur a remboursé la somme de 2.000 € le 23 septembre

2015.

M. E Y et M^me C D épouse Y ont, par acte d’huissier en date du 24 février

2016, fait assigner la Sci Azur Concept 31 devant le tribunal de grande instance de Toulouse, au visa de

l’article 1641 du Code civil, aux fins de restitution d’une partie du prix de vente et d’indemnisation de leurs préjudices, outre la condamnation du vendeur au paiement du coût du remplacement de la fosse septique et de la pose d’un compteur d’eau.

Par ordonnance en date du 4 mai 2016, le juge de la mise en état a confié une mesure d’expertise à M. A, dont la mission a été rendue commune à la Sa Axa France iard et à la Macif et complétée suivant ordonnances en date du 16 mars 2017 et 20 juillet 2017, notamment sur les problématiques du défaut de pente de la toiture et de l’insuffisance de l’isolant.
L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 17 novembre 2017.

M. et M^me Y ont été autorisés à pratiquer une saisie-conservatoire de créances à l’encontre de la Sci

Azur Concept 31, laquelle, validée par jugement du juge de l’exécution de Toulouse en date du 24 janvier

2018, a été confirmé par la cour d’appel de Toulouse en son arrêt du 25 juillet 2018.

Par jugement contradictoire du 19 juin 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

- mis hors de cause la compagnie d’assurances la Macif,

- condamné la Sci Azur Concept 31à payer à M. et M^me Y la somme de 59.635,04 € HT au titre des travaux de reprise des fissurations de leur maison d’habitation, outre la somme de 1.260 € au titre de leur préjudice de jouissance,

- condamné la Sci Azur Concept 31 à verser à M. et M^me Y, au titre des travaux de reprise des vices liés

à la non conformité de la pente de la couverture en tuiles et de l’épaisseur de l’isolation, la somme de 24.525 €

HT,

- dit que la Sa Axa France Iard devra garantie à son assurée, la Sci Azur Concept 31,

- dit qu’aux sommes précitées exprimées hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de

l’exécution,

- dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,

- débouté M. et M^me Y de leur demande de condamnation présentée à l’encontre de la Sci Azur Concept

31, au titre de la mise en place de la micro-station d’épuration,

- condamné in solidum la Sci Azur Concept 31 et son assureur, la Sa Axa France Iard à payer les dépens, comprenant les frais d’expertise,

- condamné in solidum la Sci Azur Concept 31 et son assureur, la Sa Axa France Iard à payer à M. et Mme

Y la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Pour statuer ainsi, le tribunal a en substance estimé que le vendeur était tenu à la garantie des vices cachés pour les fissurations de la maison, la pente de la toiture et l’épaisseur de l’isolation de la toiture.

Il a rejeté la demande au titre de la micro-station d’épuration, estimant que cette demande n’était pas faite de bonne foi, et que la Sci Azur Concept 31 s’était acquittée de travaux de mise aux normes et des frais de vidange.

Il a estimé que la Macif, en tant qu’assureur multirisque habitation des époux Y à compter de

l’acquisition, ne devait pas sa garantie.

Il a estimé que la demande des époux Y contre la Sa Axa France Iard au titre de la garantie catastrophe naturelle ne saurait prospérer, et que la garantie de la Sa Axa France iard au titre des catastrophes naturelles

n’était pas mobilisable ; que cependant la Sa Axa France Iard, actionnée en garantie par la Sci Azur Concept

31, et qui ne versait aux débats que les conditions particulières et les conditions générales du contrat

d’assurance, et n’opposait pas de clauses d’exclusion, hors la problématique de la sécheresse, devait sa garantie pour les non-conformités constructives en tant qu’assureur multirisque habitation de la Sci Azur Concept 31 pour la période du 12 juin 2014 au 6 mai 2015.

Par déclaration en date du 10 juillet 2019, la Sa Axa France Iard a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

- dit que la Sa Axa France Iard devra garantie à son assurée, la Sci Azur Concept 31 :

* d’une part de sa condamnation à indemniser M. et M^me Y de la somme de 59.635,04 € HT au titre des travaux de reprise des fissurations de leur maison d’habitation, outre celle de 1.260,00 € au titre de leur préjudice de jouissance,

* d’autre part de sa condamnation à verser à M. et M^me Y, au titre des travaux de reprise des vices liés à la non-conformité de la perte de la couverture en tuiles et de l’épaisseur de l’isolation, la somme de 24.525,00

€ HT,

- dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,

- condamné in solidum la Sci Azur Concept 31 et son assureur, la compagnie Axa à payer les dépens, comprenant les frais d’expertise,

- condamné in solidum la Sci Azur Concept 31 et son assureur, la compagnie Axa à payer à

M. et M^me Y la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 29 octobre 2021, la Sa Axa France Iard, appelante, demande à la cour de :

- réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

'* dit qu’elle devra garantie à son assurée, la Sci Azur Concept 31,

* dit qu’aux sommes précitées exprimées hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de

l’exécution,

* dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,

* débouté M. et M^me Y de leur demande de condamnation présentée à l’encontre de la Sci Azur Concept

31, au titre de la mise en place de la micro station d’épuration,

* condamné in solidum la Sci Azur Concept 31 et elle-même à payer les dépens, comprenant les frais

d’expertise,

* condamné in solidum la Sci Azur Concept 31 et elle-même à payer à M. et M^me Y la somme de 5 000

€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* ordonné l’exécution provisoire du jugement',

- débouter la Sci Azur Concept 31de sa demande de garantie et le cas échéant de ses plus amples demandes,

- confirmer le jugement pour le surplus et prononcer en conséquence sa mise hors de cause, et débouter tant les époux Y que la Sci Azur Concept 31 de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

- condamner la partie succombant à lui payer une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Elle fait valoir que sa garantie n’est due ni sur le fondement de l’article L 125-2 du code des assurances, ni sur le fondement de la garantie des vices cachés à laquelle la Sci Azur Concept 31 est tenue à l’égard de ses acquéreurs.

Elle soutient que la garantie catastrophe naturelle qu’elle doit à la Sci Azur Concept 31 est limitée à la période courue entre le 12 juin 2014, date de souscription du contrat, et le 6 mai 2015, date de sa résiliation ; qu’il ressort du rapport d’expertise de M. A qu’aucune période de sécheresse classée catastrophe naturelle n’est survenue pendant la période de validité de sa garantie ; qu’il ressort du rapport d’expertise de M. A que les désordres résultant des fissurations ont pour cause des malfaçons de conception des fondations et d’exécution de la maçonnerie, de sorte qu’ils n’ont pas pour cause déterminante les périodes de sécheresse classées catastrophe naturelle survenues hors période de garantie ; que les désordres résultant de non conformités ne relèvent pas de l’objet de la garantie souscrite.

Elle ajoute qu’il ressort des conditions particulières et conditions générales du contrat d’assurance que le risque de garantie des vices cachés susceptible d’être encourue par l’assuré à l’occasion de la vente de l’immeuble

n’est pas couvert au titre des événements garantis et que les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation incombant à l’assuré sont exclus de la garantie ; que la Sci Azur Concept 31 n’avait pas conclu à sa garantie au titre de l’indemnisation susceptible d’être mise à sa charge au bénéfice des époux Y en raison de la garantie des vices cachés dont elle leur est redevable, de sorte que le tribunal a statué à cet égard, ultra petita.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 3 janvier 2020, M. et M^me Y, intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 1641 et suivants du code civil, de :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu’il en ce qu’il a retenu la responsabilité de la Sci Azur Concept 31, vendeur, au titre des vices cachés mentionnés dans le rapport de M. A, soit les fissurations de la maison, la non-conformité de la pente de couverture en tuiles, l’épaisseur de l’isolation,

- le réformer en ce qui concerne les sommes retenues au titre des travaux de reprise de ces vices et du préjudice de jouissance et en conséquence condamner la Sci Azur Concept 31 à leur payer les sommes suivantes :

* 76 398,87 € TTC au titre du vice de fissurations de la maison (soit 72 005,78 € au titre du coût de réparations des fissures initiales, 973,09 € au titre du coût des nouvelles fissures, 3.420 € au titre du préjudice de jouissance),

* 34 183,08 € TTC au titre des travaux de reprises des vices liés à la non-conformité de la pente de couverture en tuiles et de l’épaisseur de l’isolation,

- réformer le premier jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation présentée à

l’encontre de la Sci Azur Concept 31 au titre de la mise en place de la micro-station d’épuration,

- en conséquence, condamner la Sci Azur Concept 31 à leur payer la somme de 6.577,63 € concernant la mise en place de la micro station d’épuration,

- confirmer le premier jugement pour le surplus,

- y ajoutant, condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 2 500 € sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner toute partie succombante aux dépens.

Ils soutiennent que les fissurations de la maison, la non-conformité de la pente de couverture en tuiles et

l’épaisseur de l’isolation constituent des vices cachés dont le vendeur doit garantie.
Ils font valoir que la sécheresse n’est qu’une des quatre causes à l’origine des fissurations. Ils disent que le problème de pente insuffisante du toit n’était pas apparent pour eux, qui sont des profanes.

Ils contestent le coût des réparations retenu par l’expert judiciaire, disant que les minorations appliquées sur les devis n’ont pas lieu d’être, et se prévalant d’autres devis. Ils estiment que de nouvelles fissures sont apparues depuis l’expertise, entraînant une majoration du coût de réparation.

Ils demandent un préjudice de jouissance non seulement sur les deux mois de travaux mais aussi sur la période de stabilisation de 12 mois.

S’agissant de la micro-station d’épuration, ils soutiennent que le vendeur a manqué à son obligation contractuelle de mettre aux normes la fosse septique. Ils soutiennent que la mise en place d’une micro-station

d’épuration était la seule solution technique possible, et que le vendeur a été informé en temps et heure des démarches relatives à la micro-station, notamment par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2015. Ils disent que le vendeur doit leur payer le reliquat entre la somme de 2.000 euros versée et le coût assumé par eux pour la micro-station.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 26 février 2020, la Sci Azur Concept 31, intimée et appelante incidente, demande à la cour, au visa de l’article 1642 du code civil, de :

- accueillir son appel incident,

- réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

* l’a condamnée à payer à M. et M^me Y la somme de 59.635,04 € HT au titre des travaux de reprise des fissurations de leur maison d’habitation, outre la somme de 1.260 € au titre de leur préjudice de jouissance,

* l’a condamnée à verser à M. et M^me Y, au titre des travaux de reprise des vices liés à la non conformité de la pente de la couverture en tuiles et de l’épaisseur de l’isolation, la somme de 24.525 € HT,

Statuant à nouveau sur ces points :

- dire que concernant les fissurations de la maison, sa responsabilité sur le fondement des vices cachés ne

s’applique qu’aux désordres résultant de la sécheresse de 2012, et antérieurs à la vente du bien ;

- débouter les époux Y de leurs demandes au titre des désordres relatifs à la non-conformité de la pente de couverture en tuiles et à l’épaisseur de l’isolation de toiture,

- statuer ce que de droit quant à la garantie de la Macif due envers les époux Y,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

- condamner la partie succombant à lui payer une somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que la cause déterminante des désordres de fissuration se trouve dans les catastrophes naturelles,

s’agissant de sécheresses de 2012 et 2016, et qu’elle ne peut être tenue à une somme supérieure à 50% du coût total des réparations nécessaires pour les fissurations, soit 32.825,28 euros.

Elle soutient que des désordres sont apparus durant la période de garantie par la Sa Axa France iard ; que cette dernière doit sa garantie au titre des événements climatiques, d’ampleur inférieure à une catastrophe naturelle mais susceptibles de causer des dommages.

Elle soutient que la non-conformité de la pente de toiture constitue un vice apparent.
Elle demande que le chiffrage du coût des travaux de reprise par l’expert judiciaire soit entériné.

Elle fait valoir qu’elle a payé la somme de 1.200 euros pour les travaux de mise aux normes de la fosse septique. Elle soutient que la mise en place d’une micro-station d’épuration n’était pas obligatoire à la date où elle a été faite, qu’elle n’était pas non plus obligatoire à la date à laquelle elle s’est engagée à prendre en charge la mise aux normes, et dans l’hypothèse où ceci serait dû à l’absence de place disponible, elle estime que les époux Y doivent démontrer que ce manque de place est dû à la configuration du terrain, et non pas à leur propre projet d’aménagement du terrain. Elle dit qu’elle a été mise devant le fait accompli, n’ayant pas été mise en position de discuter préalablement le coût et les modalités des travaux.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 8 janvier 2020, la Samcv Macif, intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il l’a mise hors de cause,

- condamner toutes parties succombantes à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, distraction en étant prononcée au profit de Me

Jeay, avocat associé, sur son affirmation de droit.

Elle soutient que les époux Y n’avaient dirigé leur demandes en première instance qu’à l’encontre du vendeur et son assureur, et qu’en cause d’appel, aucune demande n’est dirigée contre elle.

Motifs de la décision :

Sur les vices cachés :

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que

l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, le contrat de vente contient une clause d’exonération des vices cachés.

Cependant, le vendeur est un professionnel de la vente immobilière. En effet, il exerce l’activité de propriété et gestion immobilière. Il a acquis le bien aux enchères le 28 mars 2013, dans le cadre d’un ensemble immobilier plus important, qu’il a divisé en 8 lots successivement mis en vente. La clause d’exonération des vices cachés doit donc être écartée.

Sur les fissurations de la maison :

En vertu de l’article 125-1 alinéa 3 du code des assurances, sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles 'les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises […]'.

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté des fissurations de la maison, à l’extérieur pignon de droit, à

l’extérieur façade principale, et à l’intérieur.

Cinq arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse sont parus au journal officiel, en 1999, 2003, 2005, 2013, et le dernier postérieurement à la vente en 2017.

Le vendeur a déclaré dans l’acte de vente qu’à sa connaissance, le bien vendu n’avait pas subi de catastrophes naturelles, notamment sécheresse ou un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant le risque de catastrophes naturelles.
Selon l’expert judiciaire, l’origine du sinistre est à rechercher dans la conjugaison des événements suivants :

- les fondations sont inadaptées à la nature du sol ;

- survenance de tassements différentiels du sol d’assise de la construction (argiles fortement rétractantes), consécutifs à la sécheresse ;

- sol d’assise de la maison constitué de remblais hétérogènes et de matériaux putrescibles ;

- absence de raidisseurs de liaisonnement des murs en superstructure.

Ces fissures existaient, selon lui, en partie avant la vente de la maison aux époux Y, sur des pans de murs repeints par M. B, gérant de la Sci Concept 31 fin 2013, ainsi qu’il ressort de ses propos et de traces

d’enduits/peinture récentes, de sorte que ces désordres n’étaient pas apparents au moment de la vente.

Le pignon de droite et la façade principale sont les deux seules façades de la maison à avoir été repeintes, préalablement à la vente de l’immeuble. L’expert a observé, au niveau du mur refend intérieur séparatif séjour

/ ch 1, d’anciennes reprises de fissures avec un ajout d’enduit et de peinture.

Les premiers désordres de fissuration sont donc apparus avant la vente de la maison aux époux Y.

Ces désordres résultent :

- d’un défaut de conception et d’adaptation des fondations de la construction vis-à-vis de la nature du sol, sensible à la sécheresse ;

- de malfaçons d’exécution des maçonneries d’élévation de la construction.

Ainsi, les fissures existaient en partie avant la vente, et elles étaient cachées. Elles sont dues à des vices de

l’immeuble, puisque les causes sont multiples, les désordres étant notamment dus à des malfaçons dans les fondations et les élévations.

Certaines ont pu apparaître ou s’aggraver après la vente, dans la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre

2016. Cependant, elles sont elles aussi dues à des vices de l’immeuble. La sécheresse n’est pas la cause déterminante de ces fissures.

Elles affectent la solidité de l’immeuble et ainsi le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, de telle sorte que M. et M^me Y n’auraient pas acquis l’immeuble s’il les avaient connues.

La Sci Azur Concept 31 doit donc sa garantie pour l’ensemble des fissures, tant celles antérieures que celles postérieures à la vente, au titre des vices cachés.

Sur la non-conformité de la pente de la toiture et l’épaisseur de l’isolation de la toiture :

L’expert judiciaire a constaté que la pente de la toiture (mesurée entre 12 et 16,5% pour 32% requis) ainsi que

l’épaisseur de l’isolant thermique (d’une épaisseur moyenne de 16,8 cm offrant une résistance thermique de

4,8m²K/W pour 8 m²K/W requis environ par la réglementation thermique de 2012 en vigueur) sont non conformes aux règles de l’art.

Ceci relève de malfaçons de conception et d’exécution. Ces vices remontent à la construction de l’immeuble.

Ils sont donc antérieurs à la vente.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.
Le caractère caché est contesté uniquement pour le vice relatif à la pente de la toiture. Cependant, même si un examen visuel depuis le sol était suffisant pour un professionnel pour se rendre compte d’une pente de toiture deux fois moindre que le minimum réglementaire, s’agissant d’une maison de plain-pied, sans étage, les époux

Y qui sont des profanes ne pouvaient se rendre compte de la pente de toiture insuffisante.

Le vendeur doit sa garantie pour ces deux vices cachés, car compte tenu de l’importance de ces désordres qui consistent en un non-respect de la réglementation thermique 2012 et en une pente de toiture d’à peine la moitié de la pente minimale, elles le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, de telle sorte que M. et Mme

Y n’auraient pas acquis l’immeuble s’il les avaient connus.

Sur l’indemnisation des préjudices:

En vertu de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose. Dès lors, les acheteurs peuvent réclamer des dommages et intérêts en cas de préjudice subi du fait des vices cachés, et exercer cette action indemnitaire de manière autonome, même s’ils n’exercent pas l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Sur le coût des travaux de remise en état :

L’expert judiciaire indique qu’il convient de :

- conforter la construction par reprise des fondations par micro-pieux ;

- traiter les fissures, les plâtreries, et reprendre les peintures intérieures et extérieures ;

- retirer et dessoucher deux arbres à proximité de la maison.

L’expert judiciaire a retenu le devis de reprise par micro-pieux de Soltechnic, pour un coût de 29.718 euros

HT.

Le devis Soltechnic impose de passer par chez le voisin. L’expert judiciaire a indiqué que le montant global du devis permettra amplement la reprise de la dalle béton brute du voisin dégradée par la réalisation de deux micro-pieux.

L’expert judiciaire a retenu le devis d’embellissement de Solebat, pour un coût de 29.397,04 euros HT.

Il a retenu le devis Jardin de Jade s’agissant des deux arbres à abattre et dessoucher, pour un coût de 520 euros

HT.

Ceci représente au total 59.635,04 euros HT.

M. et M^me Y se plaignent que de nouvelles fissures sont apparues, non prises en compte lors de

l’expertise judiciaire. Ces nouvelles fissures sont liées aux vices constructifs, et doivent donc être réparées.

Cependant, la reprise en sous-oeuvre par micro-pieux par Soltechnic concerne toute la maison, de même que la reprise des embellissements par Solebat, ce qui permettra donc la réparation des nouvelles fissures.

Les fissurations seront donc réparées par l’allocation de la somme de 59.635,04 euros HT comme l’a retenu

l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a retenu le devis Coulon pour les travaux en toiture, pour un montant de 23.765 euros Ht, et la reprise du conduit de cheminée suivant devis Côté flammes pour 760 euros HT. L’expert judiciaire a écarté le devis produit par les époux Y comme étant insuffisamment précis.
Les vices en toiture seront donc réparés par l’allocation de la somme de 24.525 euros HT comme l’a retenu

l’expert judiciaire.

Sur le préjudice de jouissance :

La durée des travaux de remise en état est estimée à deux mois, avec une première phase d’un mois, une période d’un an de stabilisation, puis une seconde phase d’un mois.

La valeur locative de la maison peut être estimée à 900 euros par mois, au vu d’une attestation locative du 8 janvier 2018, et le préjudice de jouissance durant les travaux peut être fixé à 70% de la valeur locative, soit

630 euros par mois, et 1.260 euros pour deux mois. Pendant la période de stabilisation, le préjudice de jouissance n’est pas démontré, puisque les époux Y pourront occuper normalement de leur maison.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné la Sci Azur Concept 31à payer à M. et Mme

Y la somme de 59.635,04 € HT au titre des travaux de reprise des fissurations de leur maison

d’habitation, outre la somme de 1.260 € au titre de leur préjudice de jouissance, et a condamné la Sci Azur

Concept 31 à verser à M. et M^me Y, au titre des travaux de reprise des vices liés à la non conformité de la pente de la couverture en tuiles et de l’épaisseur de l’isolation, la somme de 24.525 € HT,

Il sera confirmé en ce qu’il a dit qu’aux sommes exprimées hors taxes, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de l’exécution, et que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement.

Sur la micro-station d’épuration :

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour de la vente, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le vendeur s’est engagé par écrit le 27 avril 2015 à prendre en charge à ses frais les travaux de mise aux normes de la fosse septique.

Dans le cadre du contrat de vente, le vendeur a déclaré que l’immeuble était équipé d’un assainissement de type individuel ; qu’un contrôle de l’installation avait été effectué depuis moins de 3 ans, et qu’il résultait de ce diagnostic que les travaux suivants devaient être effectués :

-' il appartient au propriétaire de dégager le regard de bouclage (traitement de dimensionnement indéterminé) ;

- dans le cas d’un sous-dimensionnement avéré, la régularisation du dispositif secondaire devra être envisagée.'

L’acquéreur a déclaré avoir connaissance qu’il devrait réaliser ces travaux de mise en conformité dans un délai

d’un an à compter de la vente.

Suite à la vente, le vendeur a versé aux acquéreurs la somme de 2.000 euros correspondant à :

- 1.200 euros pour les travaux de mise aux normes de la fosse septique ;

- 199,23 euros pour les frais de vidange ;

- le reliquat servant à rembourser quelques travaux de plomberie intérieure.

Les acquéreurs soutiennent qu’ils ont dû mettre en place une micro-station d’épuration en remplacement de la fosse septique.

La facture de vidange du 22 mai 2015 par la société Nérocan vidange indique en observations : 'La fosse est affaissée en direction de l’épandage ainsi que de droite à gauche. Le regard d’épandage est dans le même cas.

A mettre aux normes rapidement.'

M. et M^me Y fournissent une étude de faisabilité d’un système d’assainissement autonome du 10 juillet

2015 de la société M&M environnement, disant que la place disponible pour l’implantation d’une filière traditionnelle (fosse toutes eaux) par infiltration dans le sol naturel n’est pas suffisante. Cette société préconise une filière agréée par l’arrêté du 7 septembre 2009, avec évacuation dans le fossé passant en limite

Nord-Ouest de propriété.

Le 25 août 2015, le SPANC a autorisé le projet des époux Y de mise en place d’une micro-station.

Suivant facture du 21 septembre 2015, la société Nérocan TP a fourni et posé une micro-station.

Cependant, il n’est pas démontré que seule la mise en place d’une micro-station était techniquement réalisable, et que la mise aux normes de la fosse septique qui existait lors de la vente n’était pas possible. Notamment, concernant la place disponible, il n’est pas expliqué pour quelles raisons le terrain n’avait pas une surface suffisante pour une fosse septique, alors que tel était le dispositif qui existait lors de la vente.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me Y de leur demande de condamnation présentée à l’encontre de la Sci Azur Concept 31 au titre de la mise en place de la micro-station

d’épuration.

Sur la garantie de la Macif, assureur multirisques habitation des époux Y :

La Macif assureur multirisques habitation des époux Y doit sa garantie uniquement à compter de la vente.

Aucune demande n’est formée contre elle.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a mis hors de cause la Macif.

Sur la garantie de la Sa Axa France iard, assureur de la Sci Azur concept 31 :

La Sci Azur Concept 31 a souscrit une garantie au titre d’un contrat multirisques habitation, en qualité de propriétaire non occupant le 12 juin 2014, contrat résilié le 6 mai 2015 du fait de la vente, qui garantit notamment les catastrophes naturelles.

Aucun épisode de sécheresse catastrophe naturelle n’est répertorié durant cette période. Dès lors, les fissures ne se rattachent pas à des épisodes de sécheresse classés catastrophe naturelle survenus pendant la période de garantie. Au surplus, ces fissurations ont des causes multiples, dont des malfaçons de fondations et

d’élévations, de sorte que les épisodes de sécheresse n’en sont pas la cause déterminante.

S’agissant de la garantie événements climatiques, elle ne couvre que la tempête, la chute de grêle, le poids de la neige ou de la glace accumulée sur les toitures, les frais de déblaiement des arbres, le gel des conduites, les dommages causés par l’eau qui résultent de l’un des événements climatiques énoncés ci-dessus, l’action de

l’eau provenant d’un débordement d’égout causé par les pluies exceptionnelle, les inondations. Dès lors, une sécheresse non qualifiée de catastrophe naturelle n’est pas couverte par la garantie événements climatiques.

Par ailleurs, les vices cachés ne figurent pas dans la liste des événement garantis.

Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a dit que la Sa Axa France iard devrait garantie à son assurée, la Sci Azur Concept 31.

La Sa Axa France iard sera mise hors de cause.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a condamné la Sa Axa France iard in solidum avec son assurée aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci Azur Concept 31 partie perdante sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, avec application au profit de M^e Jeay, avocat associé, qui le demande des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer à M. et M^me Y la somme de 2.500 euros, à la Macif la somme de 1.500 euros, et à la Sa Axa France iard la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

Par ces motifs,

La Cour,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 19 juin 2019, sauf en ce qu’il a dit que la

Sa Axa France iard devrait garantie à son assurée, la Sci Azur Concept 31, et en ce qu’il a condamné la Sa

Axa France iard in solidum avec son assurée aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Met hors de cause la Sa Axa France iard,

Condamne la Sci Azur Concept 31 aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de

l’expertise judiciaire, avec application au profit de M^e Jeay, avocat associé, qui le demande des dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile ;

La condamne à payer à M. E Y et M^me C D épouse Y la somme de 2.500 euros, à la Macif la somme de 1.500 euros et à la Sa Axa France iard la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

La déboute de sa demande sur le même fondement.

La directrice principale des services de greffe Le Président