24/05/2023

ARRÊT N°06/2023

N° RG 22/00011 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OZXK

J-C.G./IA

Décision déférée du 10 Mai 2022 – Juge de l’expropriation de TOULOUSE – 21/00070

J-M. GAUCI

S.A.S. ETM

C/

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL SE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

ARRÊT DU VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

S.A.S. ETM Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Mme [Z] [V]

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : J.C. GARRIGUES,

Assesseurs : I. MARTIN DE LA MOUTTE

S.LECLERC

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

[Localité 1] Métropole poursuit un projet de renouvellement urbain dans les quartiers situés à proximité de la gare [4] dont la mise en oeuvre a été confiée à la SPLA Europolia par le biais d’une concession d’aménagement.

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en oeuvre.

Depuis 2011, [Localité 1] Métropole anticipe les acquisitions foncières en particulier dans le secteur situé à l’Est de la voie ferrée dit Secteur 'Cheminots – Saint-Laurent’ et dans le secteur situé à l’Ouest de la voie ferrée dit Secteur 'Lyon-Maroc-Jumeaux-Chabanon'.

C’est ainsi que l’Etablissement Public Foncier Local du Grand [Localité 1] (EPFL) intervient pour le compte de [Localité 1] Métropole en vue de l’acquisition de la totalité des immeubles, locaux d’activités et locaux commerciaux compris dans ces deux périmètres.

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées par l’EPFL, soit à l’amiable, soit sur exercice du droit de préemption urbain, soit sur exercice du droit de délaissement ouvert aux propriétaires, [Localité 1] Métropole a pris la décision de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 14 mars au 30 avril 2019.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 16 décembre 2019, lequel désigne l’EPFL en tant qu’autorité expropriante. Par arrêté préfectoral du 16 juin 2020, les acquisitions et les travaux nécessaires pour mener à bien le projet Grand [Localité 1], quais d’Oc, ont été déclarés urgents de sorte que la procédure en fixation judiciaire des indemnités d’expropriation est poursuivie selon la procédure d’urgence des articles R.232-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Parmi les biens expropriés dans les secteurs 'Cheminots- Saint-Laurent’ et 'Lyon-Maroc-Jumeaux-Chabanon', figure un local commercial appartenant à la Sci Serasti, sis [Adresse 2], ayant fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation rendue le 27 octobre 2020.

En vertu d’un bail commercial du 1er juillet 2014 consenti pour neuf années par la Sci Serasti, la Sas ETM exploite dans ce local une activité de restauration rapide sous l’enseigne Time Burger.

A défaut d’accord avec la Sas ETM sur le montant des indemnités lui revenant, l’EPFL a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire de celle-ci selon la procédure d’urgence.

Par ordonnance du 12 novembre 2021, un transport sur les lieux a été fixé au 13 décembre 2021. La visite des lieux n’a pas pu avoir lieu en l’absence de l’exproprié régulièrement convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception ainsi que par exploit d’huissier.

Par jugement du 8 février 2022, le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité provisionnelle revenant à la Sas ETM à la somme de 66.728 € .

Par jugement en date du 10 mai 2022, le juge de l’expropriation a :

— fixé le montant de l’indemnité globale revenant à la Sas ETM à la somme de 69.079,50 € dont 5234,50 € d’indemnité de remploi ;

— fixé le montant de l’indemnité pour déménagement revenant à la Sas ETM à la somme de 2440 € HT ;

— fixé le montant de l’indemnité pour frais divers revenant à la Sas ETM à la somme de 2000 €

— laissé les dépens à la charge de l’expropriant ;

— rejeté toute autre demande.

Par voie de déclaration en date du 23 mai 2022, la Sas ETM a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 12 juillet 2022, la Sas ETM, appelante, demande à la cour de :

— recevoir la Sas ETM en son appel ;

— le dire bien fondé ;

— réformer le jugement entrepris ;

— statuer à nouveau sur les indemnités dues ;

— condamner l’EPFL au paiement d’une indemnité principale de 101.000 € ;

— condamner l’EPFL au paiement de frais de remploi à hauteur de 10.000 € ;

— condamner l’EPFL au paiement de frais administratifs et frais d’acte à hauteur de 5000 € ;

— condamner l’EPFL au paiement de la somme de 4000 € au titre des frais de déménagement ;

— condamner l’EPFL au paiement de la somme de 3214,80 € correspondant au remboursement du dépôt de garantie ;

— condamner l’EPFL au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 21 septembre 2022, l’EPFL du Grand [Localité 1] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 10 mai 2022 dans toutes ses dispositions ;

— en conséquence, fixer le montant des indemnités revenant à la Sas ETM de la manière suivante

# indemnité principale : 63.845 €

# indemnité de remploi : 5234,50 €

# indemnité pour déménagement : 2440,00 €

# indemnité pour frais administratifs : 2000,00 € ;

— condamner la Sas ETM à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sas ETM aux entiers dépens d’appel.

Les conclusions du commissaire du gouvernement, déposées postérieurement au délai prévu par l’article R. 311-26 du code de l’expropriation, sont irrecevables.

MOTIFS

Le bien exproprié

La société ETM exploite un fonds de commerce de restauration rapide, sur place et à emporter, de sandwiches et autres produits alimentaires, à l’enseigne Time Burger, dans un local situé [Adresse 2].

Selon l’exploitant, 'Les locaux sont constitués par, au sous-sol, un local à usage de cave, qui a été aménagé en partie restauration, et, au rez-de-chaussée, deux locaux à usage commercial, ouverts sur cour, composant les lots 6 et 7 de la copropriété. Les locaux sont en bon état et effectivement exploités'.

Le transport sur les lieux du 13 décembre 2021 à 14 heures 40 n’a pas permis de constater une exploitation effective de l’établissement, celui-ci étant fermé.

Les principes d’indemnisation

Selon les dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

C’est à cette date, soit le 27 octobre 2020, que doivent être appréciées la consistance matérielle et la consistance juridique du bien exproprié.

L’article L.322-2 du même code dispose :

' Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique'.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue au a) de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

Ce dernier article dispose que la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est, pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d’Urbanisme approuvé par délibération en date du 10 novembre 2016.

A cette date, le bien exproprié est classé en zone UC2c.

Par ailleurs, en application de l’article L. 222-2 alinéa 1er du code de l’expropriation, l’ordonnance d’expropriation a eu pour effet d’éteindre, à sa date, tous les droits réels ou personnels existant sur l’immeuble exproprié.

Les droits que la Sas ETM tenait de son bail se sont donc éteints le 27 octobre 2020.

Il convient dès lors de fixer le montant des indemnité lui revenant en réparation du préjudice subi du fait de l’extinction du bail commercial dont elle était titulaire.

L’indemnité principale

Il convient de chiffrer cette indemnité par application de la méthode d’évaluation dite des barèmes utilisée par le commissaire du gouvernement en première instance, consistant à appliquer à la moyenne des chiffres d’affaires dégagés durant les trois dernières années un barème déterminé après étude du marché des cessions de fonds de commerce comparables.

Le commissaire du gouvernement (en première instance) a retenu les chiffres d’affaires suivants, après consultation des liasses fiscales :

— exercice clos au 30/04/2020 : 61.901 € ( cet exercice devant selon lui être retenu car intervenu avant les contraintes liées à la pandémie)

— exercice clos au 30/04/2019 : 98.477 €

— exercice clos au 30/04/2018 : 104.237 € .

Il retient ainsi une moyenne de chiffres d’affaires annuel de 88.205 €.

S’agissant du taux applicable, il a effectué une recherche portant sur des cessions de fonds de commerce pour des activités similaires (code 5610C : restauration rapide et à emporter) dans [Localité 1] intra muros. Sur la base de onze termes de comparaison, il a relevé un taux moyen de 69,33 % . Il a indiqué qu’une étude établie au niveau national à partir des informations publiées par le Bodacc sur une base de 40.000 cessions, fait ressortir pour l’activité 'fast-food, sandwicherie, vente à emporter, kebab', un taux applicable au chiffre d’affaires compris entre 70 % et 100 % du chiffre d’affaires.

Il ainsi proposé de retenir un taux de 70 % à appliquer au chiffre d’affaires moyen annuel, soit une indemnité principale de : 88.205 € x 70 % = 61.744 € .

Afin de tenir compte de la période de confinement lié à la pandémie, du 17 mars au 3 mai 2020, pendant laquelle la société ETM n’a pas eu d’activité, le premier juge a reconstitué le chiffre d’affaires sur l’exercice entier et ainsi retenu un chiffre d’affaires de 70.908 € pour l’exercice clos au 30/04/2020 et par suite une indemnité principale calculée sur la base d’un chiffre d’affaires de 91.207 € .

Cette démarche doit être confirmée, de préférence à un calcul effectué sur la base des deux seuls exercices clos au 30/04/2018 et au 30/04/2019 sollicité par l’expropriée, dans la mesure où il n’est pas démontré que les commerces de ce type ont été affectés pendant la période précédant immédiatement le confinement, où la pandémie ne saurait être la cause de l’importante baisse du chiffre d’affaires constatée sur l’exercice clos au 30/04/2020 par rapport aux deux précédents exercices et où l’état dans lequel était le quartier dans les mois qui ont précédé l’expropriation n’a pas à être pris en compte, la perte de chiffre d’affaires liée à l’état du quartier du fait de la réalisation de travaux publics ne constituant pas un préjudice directement lié à l’emprise mais un préjudice lié à l’exécution de travaux publics relevant de la compétence du juge administratif.

Par ailleurs, la Sas ETM demande à la cour d’appliquer un barème de 100 % du chiffre d’affaires dans la mesure où le loyer était relativement modéré, où les locaux étaient situés dans une zone de chalandise exceptionnelle et où il n’existe aucun local de remplacement à proximité.

Sur ce point, il apparaît que si l’on ne tient pas compte des trois termes de comparaison très éloignés de la fourchette de 70 % à 110 % évoquée par le commissaire du gouvernement ( 37,72 % , 48,61 % et 34,92 % ), on obtient un taux de 80 % correspondant mieux aux caractéristiques du local et du quartier que celui de 70 %.

Selon cette méthode, l’indemnité principale doit donc être fixée à :

91.207 € x 80 % = 73.046 € .

Pour soutenir que la valeur du fonds de commerce ne pouvait être inférieure à la somme de 101.357 €, la Sas ETM expose que son objectif étant de poursuivre son activité, elle va être contrainte d’acquérir soit un nouveau fonds de commerce, soit un nouveau pas de porte, et elle produit quatre éléments de comparaison (prix de 132.500 € , 145.000 € , 140.000 € et 100.000 € pour trois fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie et un local commercial).

L’EPFL fait observer à juste titre que ces termes de comparaison ne sont pas efficients dans la mesure où ils ne correspondent pas à des ventes réalisées mais à de simples annonces, où ces fonds de commerce dégagent des chiffres d’affaires nettement supérieurs à ceux réalisés par la société ETM s’expliquant par leurs emplacements, où ces annonces font ressortir des ratios inférieurs à 70 % et où en toute hypothèse la méthode d’évaluation par le pas de porte n’est jamais utilisée en raison de son manque de fiabilité.

Dans ces conditions, l’indemnité principale doit être fixée à 73.046 € .

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation et conformément aux usages en matière d’éviction commerciale, l’indemnité de remploi sera fixée à :

( 23.000 € x 5 % ) + ( 50.046 € x 10 % ) = 6155 € .

Aucun élément du dossier ne justifie en effet l’allocation d’une indemnité de remploi de 10 % de l’indemnité principale telle que sollicitée par l’expropriée.

Sur l’indemnité pour déménagement

La société ETM soutient que les frais de déménagement et de garde-meuble ne sauraient être inférieurs à 4000 € .

Elle produit un devis de l’entreprise Julia d’un montant de 2928 € TTC.

Le premier juge lui a à juste titre alloué une indemnité de 2440 € HT au motif que l’entreprise souhaitant poursuivre son activité, il y a lieu de lui allouer une indemnité hors taxe dès lors que son activité est soumise à la TVA.

Cette indemnité ne saurait être portée à 4000 € au titre de frais de garde-meubles, la nécessité d’entreposer les meubles et la durée de ce dépôt n’étant pas établies, et le préjudice allégué étant en conséquence éventuel.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les frais administratifs

La société ETM expose que les frais administratifs et les frais d’acte, distincts des frais de remploi, ne sauraient être inférieurs à 5 % de la valeur, soit 5000 € .

Le premier juge a estimé qu’il n’était pas justifié de ces frais mais qu’il convenait de valider l’offre de l’EPFL qui acceptait de s’acquitter d’une somme de 2000 € .

La société ETM ne justifie toujours pas subir un préjudice d’un montant supérieur.

Le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point.

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

La société ETM soutient que l’EPFL doit indemniser le locataire, consécutivement à son départ, du montant du dépôt de garantie versé au bailleur, soit 3214,80 € .

L’EPFL affirme avoir restitué ce dépôt de garantie au départ de la Sas ETM, intervenu le 28 février 2022, cette restitution ayant été intégrée au décompte final des sommes dues par la Sas ETM au titre de l’occupation des locaux expropriés.

Ce décompte n’est produit ni par l’expropriant ni par l’exproprié.

En toute hypothèse, la décision dont appel doit être confirmée sur ce point, le premier juge ayant justement constaté que cette demande était portée devant une juridiction incompétente pour en connaître dès lors qu’en application de l’article L. 311-5 du code de l’expropriation, l’office du juge de l’expropriation est limité à la fixation du montant des indemnités revenant à l’exproprié.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’EPFL, partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et de la procédure d’appel.

Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation en date du 10 mai 2022, en ce qui concerne l’indemnité principale et l’indemnité de remploi.

Le confirme en ce qui concerne ses dispositions relatives à l’indemnité pour frais divers (2000 € ), à l’indemnité pour déménagement (2440 € HT), au dépôt de garantie et aux dépens de première instance.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe le montant de l’indemnité principale à 73.046 €.

Fixe le montant de l’indemnité de remploi à 6155 €.

Condamne l’EPFL du Grand [Localité 1] aux dépens d’appel.

Condamne l’EPFL du Grand [Localité 1] à payer à la Sas ETM la somme de 3000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance et de la procédure d’appel.

Déboute l’EPFL de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER J-C.GARRIGUES