/04/06/2024

ARRÊT N°

N° RG 21/02796

N° Portalis DBVI-V-B7F-OHW2

CR/ND/DG

Décision déférée du 06 Mai 2021

TJ de Toulouse

17/03572

M^me TAVERNIER

S.C.I. S.C.C.V. GAYRAL MONTREDON

C/

[D] [C]

Société SCCV LES JARDINS D’HELIOS

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’OCCITANIE

Société ACCOMPAGNEMENT CERTIFICATION SOLUTIONS

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

M^e LARRAT

M^e DEVIERS

M^e SIMONIN

M^e DE LAMY

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

S.C.I. S.C.C.V. GAYRAL MONTREDON

[Adresse 3]

[Localité 7] / FRANCE

Représentée par M^e Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Maître [D] [C]

Notaire associée au sein de la SCP BL NOTAIRES.

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.C.V. LES JARDINS D’HELIOS

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’OCCITANIE

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représenté par M^e Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

SOCIÉTÉ ACCOMPAGNEMENT CERTIFICATION SOLUTIONS

Pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. DELVER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 28 mars 2008, dressé par Maître [M]

[H],notaire à [Localité 12], la Sccv Gayral Montredon, a acquis un immeuble sis à [Localité 7] pour un prix de 470.000 € qui, faute d’obtention d’un permis de démolir, a été revendu à la société Les Jardins d’Hélios le 29 juillet 2016 par acte authentique dressé par Maître [D] [C], notaire à [Localité 6] (31) pour un prix de 500.000€ s’entendant taxe à la valeur ajoutée sur la marge comprise.

Suite à une vérification de comptabilité portant sur la Tva pour la période du 01/01/2014 au 31/12/2016, l’administration des impôts a proposé une rectification de la Tva déclarée lors de la deuxième vente, considérant que la société venderesse avait procédé à une déduction de la Tva lors de sa précédente acquisition de 92.120€ de sorte que la Tva devait s’appliquer sur le prix total lors de la revente de l’immeuble.

Par acte du 14 septembre 2017, la Sccv Gayral Montredon a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse la Sccv Les Jardins d’Hélios, en présence du Trésor Public, aux fins que la société acquéreuse soit condamnée au paiement des sommes objets du contrôle fiscal dont elle a fait l’objet.

Puis, par assignation en intervention forcée en date du 29 janvier 2018, elle a assigné en responsabilité et indemnisation à hauteur du rehaussement de Tva de 99.000 € pour l’année 2016 outre intérêts de retard, Maître [C], notaire instrumentaire, et la Sarl Accompagnement Certification Solutions, expert-comptable.

Les instances ont été jointes par ordonnance du 8 février 2018.

Par jugement du 6 mai 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a rejeté l’ensemble des demandes de la Sccv Gayral Montredon et condamné cette dernière aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’une somme de 2.500 € d’une part à la société Les Jardins d’Hélios, d’autre part à Me [D] [C], de troisième part à la Sarl Accompagnement Certification Solutions.

Le premier juge a retenu que la rectification fiscale était fondée sur le fait que la vente du 29/07/2016 faisait mention d’une Tva calculée sur la marge alors que lors de sa propre acquisition la Sccv Gayral Montredon avait bénéficié de la déduction de la Tva, soit 92.120 €, de sorte que la Tva devait s’appliquer sur le prix total lors de la revente de l’immeuble et que la Sccv Gayral Montredon ne pouvait invoquer sa propre turpitude pour faire supporter par l’acquéreur les conséquences du redressement fiscal, ce qui en outre serait contraire à l’accord conclu entre les parties sur le prix de vente quand bien même l’acquéreur serait susceptible de déduire la Tva ; que le fait que l’administration fiscale ait délivré un avis à tiers détenteur à la Sccv Les Jardins d’Hélios pour récupérer la somme de 104.402 € correspondant au rehaussement de Tva et aux pénalités de retard, ne démontrait en rien que l’administration fiscale considérait que les Jardins d’Hélios soit tenue de payer cette somme, s’agissant uniquement d’une tentative de récupération sur le prix de vente possiblement détenu par l’acquéreur.

Il a retenu qu’au regard des mentions du précédent acte de vente et des déclarations faites par le vendeur lui-même le notaire n’avait pas à les remettre en cause quant au fait que le vendeur n’avait pas déduit le montant de la Tva suite à la première acquisition ce qui lui donnait le droit d’opter pour la Tva sur la marge et réduisait d’autant le prix de vente ce que la Sccv Gayral ne pouvait prétendre ignorer, de surcroît en l’absence de tout autre élément ou indice de nature à remettre en cause les affirmations de la société venderesse ; que le notaire ne pouvait se voir reprocher les conséquences des fausses déclarations de la Sccv Gayral, professionnel de la construction vente, qui ne pouvait ignorer les risques encourus au niveau fiscal en déclarant opter pour la Tva à la marge .

Il a estimé qu’aucune faute n’était caractérisée à l’égard de l’expert-comptable qui n’avait été sollicité que pour vérifier le calcul de Tva sur la marge.

Par déclaration en date du 24 juin 2021, la Sccv Gayral Montredon a interjeté appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement.

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Suivant conclusions d’incident déposées le 7 février 2022, Maître [D] [C] a saisi le conseiller de la mise en état aux fins de voir prononcer la nullité de la déclaration d’appel de la Sccv Gayral Montredon et la voir condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel. La Sarl Accompagnement Certificat Solutions a quant à elle sollicité l’irrecevabilité de l’appel ou à défaut sa nullité.

Par ordonnance du 8 septembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel de Toulouse a :

— débouté Maître [D] [C], la Sarl Accompagnement Certification Solutions et la Sccv Les Jardins d’Hélios de l’ensemble de leurs demandes.

— condamné Maître [D] [C], la Sarl Accompagnement Certification Solutions et la Sccv Les Jardins d’Hélios aux dépens du présent incident.

— condamné Maître [D] [C], la Sarl Accompagnement Certification Solutions et la Sccv Les Jardins d’Hélios à payer chacune à la Sccv Gayral Montredon la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 23 février 2022, la Sci Sccv Gayral Montredon, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1193, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

A défaut d’accord du défendeur sur l’établissement d’un acte rectificatif complémentaire ;

L’assignation valant mise en demeure ;

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a:

* rejeté l’ensemble des demandes de la Sccv Gayral Montredon

* condamné la Sccv Gayral Montredon à payer les dépens de l’instance et 2500 euros à la Sccv les Jardins d’Helios, 2500 euros à Me [D] [C], et 2500 euros à la Sarl Accompagnement Certification Solutions, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

Et statuant à nouveau :

— déclarer recevable ses prétentions ;

A titre principal,

— condamner la Sccv les Jardins d’Helios à lui régler la somme de 94 000 € au titre de la Tva assortie à la vente du 26.07.2016, outre les intérêts au taux légal évalués le 31.07.2017 à la somme de 4 356.00 € sauf mémoire ;

— condamner la Sccv les Jardins d’Helios à lui régler la somme de 2 000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où elle serait déboutée de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la Sccv les Jardins d’Helios ;

— constater que Maître [D] [C], Notaire associée de la Scp «[I] [Y], [P] [A], [F] [S], [D] [C], [N] [E], [L] [J], [K] [T]», ainsi que la Sarl Ac Solutions, sont responsables in solidum des préjudices qu’elle a subi, à savoir :

* Le rehaussement de Tva de 99 000.00 € pour l’année 2016 poursuivi par l’administration fiscale, outre, 4 356.00 €, correspondant aux intérêts de retard estimés par l’administration fiscale le 31.07.2017 et sauf mémoire,

* Et subsidiairement, la perte de chance de vendre effectivement le bien immobilier à un prix de 495 000.00 € Ht dans le cadre d’un régime de Tva sur le prix total.

— les condamner en conséquence in solidum à lui payer la somme de 103 356.00 € à titre de dommages et intérêts, et en tout état de cause à la garantir de toute somme exigée par les services fiscaux au titre de la TVA sur la vente du 26.07.2016 ;

— les condamner également in solidum au paiement de la somme de 2 500.00 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 5 octobre 2021, la Sccv Les Jardins d’Helios, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter la Sccv Gayral Montredon de l’intégralité de ses demandes

— la condamner en cause d’appel au paiement d’une somme de 5.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 21 décembre 2021, la Direction Régionale des Finances Publiques d’Occitanie, intimée, demande à la cour, au visa des articles 257-I-1-1°, 266, 267, 268 et 283-1 du code général des impôts, et de l’article 262 du livre des procédures fiscales, de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

— condamner la Sccv Gayral Montredon à lui payer à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 19 septembre 2022, Mme [D] [C], intimée, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 6 mai 2021,

— débouter la Sccv Gayral Montredon de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à son encontre,

En tout état de cause, considérant l’absence de lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice allégué ainsi que l’absence de perte de chance réelle et sérieuse réparable,

— débouter la Sccv Gayral Montredon de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700

du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel,

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 février 2022, la Sarl Accompagnement Certification Solutions, intimée, demande à la cour, de :

— juger l’appel de la Sccv Gayral Montredon irrecevable.

A titre subsidiaire

— juger l’appel de la Sccv Gayral Montredon mal fondé.

— confirmer le jugement du 6 mai 2021 en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la Sccv Gayral Montredon de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre.

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la Sccv Gayral Montredon à lui payer une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles engagés devant le Tribunal.

A titre reconventionnel

— faire droit à son appel incident (sic),

— condamner la Sccv Gayral Montredon à lui payer une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à raison des frais irrépétibles engagés par le concluant devant la Cour.

— condamner la Sccv Gayral Montredon aux entiers dépens d’instance et d’appel et ce avec distraction au profit d Maître de Lamy conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2023.

L’affaire a été examinée à l’audience du 20 novembre 2023.

SUR CE, LA COUR

1°/ Sur la demande formée à l’encontre de la société Les Jardins d’Hélios au titre de la Tva

Contrairement aux règles fiscales applicables lors de l’acquisition immobilière réalisée en mars 2008 par la Sccv Gayral Montredon, selon la loi fiscale en vigueur depuis la loi n°2010-237 du 9 mars 2010 entrée en vigueur le 11 mars 2010, dont l’article 16 a procédé à une refonte des textes applicables aux opérations immobilières en matière de Tva et de droits de mutation à titre onéreux aux fins de mise en conformité du dispositif national avec la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée, le paiement de la Tva applicable à la vente, par un professionnel assujetti, d’un terrain à bâtir, dont les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis, incombe par principe au vendeur en application de l’article 283 1° du code général des impôts.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, devenu 1103, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise et doivent être exécutées de bonne foi. Selon celles de l’article 1591 du même code, le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Si en application des dispositions de l’article 1593 du même code les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur, la Tva est quant à elle un élément qui grève le prix convenu avec le client, l’acquéreur en l’espèce, et non un accessoire de ce prix au sens de l’article 1593.

En l’espèce, par compromis de vente du 24 avril 2015, la Sccv Gayral Montredon a promis de vendre à la société P.CA Promotion, cette dernière bénéficiant d’une faculté de substitution, un immeuble destiné à être démoli avec terrain autour sis à [Localité 7] cadastré section BN n°s [Cadastre 11] et [Cadastre 2] [Adresse 4], moyennant le prix de 500.000€ payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse, prix dit incluant la taxe à la valeur ajoutée sur la marge telle que déterminée par l’article 268 du code général des impôts pour 5.000 €, étant précisé que le promettant, collecteur de la Tva, lors de sa propre acquisition ne s’était pas vu ouvrir de droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée.

Ce compromis a été réitéré dans les mêmes termes par acte authentique du 29 juillet 2016 entre la Sccv Gayral Montredon et la société Les Jardins d’Hélios venant en substitution de la société P.CA Promotion.

Au regard de l’accord des parties sur la détermination du prix à hauteur de 500.000€, la Sccv Gayral Montredon ne peut utilement soutenir que la société Les Jardins d’Hélios devrait être déclarée redevable à son endroit au titre du prix de vente d’une somme supplémentaire de 94.000€ en raison du redressement de Tva qui lui a été notifié par l’administration fiscale le 7/07/2017 pour un montant de 99.000 € par suite de l’erreur qu’elle allègue sur l’application à la transaction de la Tva à la marge alors qu’elle ne conteste pas finalement avoir déduit la Tva collectée pour le compte du Trésor Public lors de sa propre acquisition de 2008, déduction ayant motivé le redressement fiscal de 2017 à l’encontre duquel elle n’a pas exercé de recours.

Le principe de neutralité de la Tva signifie uniquement qu’en principe la Tva ne constitue par une charge pour l’assujetti. Elle est collectée par l’intermédiaire de l’assujetti pour le fisc à chaque étape du circuit économique par facturation sur les ventes auprès des clients, assujetti redevable auquel il appartient de calculer le montant de la Tva à facturer en respectant les règles fiscales relatives au taux, à la détermination de la base imposable, et à l’exigibilité de la taxe. Ledit assujetti déduit ensuite la Tva que ses fournisseurs lui ont facturé sur ses achats et ses consommations externes ainsi que la Tva qu’il a supportée sur l’acquisition d’immobilisations, et périodiquement, suite à ses déclarations de Tva, il reverse au Trésor public la Tva effectivement due correspondant à la différence entre la Tva collectée et la Tva déductible.

L’erreur invoquée par la Sccv Gayral Montredon sur la Tva applicable à la vente immobilière envisagée avec la société P.CA Promotion, à laquelle s’est substituée la société Les Jardins d’Hélios, ne peut avoir pour effet de remettre en cause le prix d’acquisition négocié et convenu entre les parties à hauteur de 500.000 € au seul paiement duquel l’acquéreur s’est engagé, ni de générer une obligation de paiement complémentaire pour l’acquéreur des suites du rehaussement fiscal dont le vendeur a fait l’objet pour avoir appliqué à la cession immobilière de 2016 un taux de Tva estimé inadéquat par l’administration fiscale.

Contrairement à ce qui est soutenu, l’administration fiscale n’a pas considéré la société Les Jardins d’Hélios, acquéreur, comme redevable du rehaussement de Tva. Elle a uniquement notifié le 18/12/2017 à la société Les Jardins d’Hélios, en qualité de tiers saisi et non en qualité de redevable de l’impôt, un avis à tiers détenteur sur les fonds qu’elle était susceptible de détenir pour le compte du redevable, la Sccv Gayral Montredon, pour un montant total de 104.402 € au titre de diverses créances fiscales ayant fait l’objet d’avis de mise en recouvrement à l’encontre de ladite Sccv, dont la taxe foncière 2016 et la Tva due pour l’année 2016 à hauteur du montant total de 99.000 € outre pénalités de retard.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que le premier juge a débouté la Sccv Gayral Montredon de sa demande en paiement à l’encontre de la société Les Jardins d’Hélios.

2°/ Sur l’action en responsabilité à l’encontre du notaire

En droit, le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidentes fiscales, de l’acte auquel il prête son concours. Il doit notamment éclairer les parties sur le régime fiscal auquel l’opération est soumise tant quant au taux de Tva applicable que sur le choix de la qualification fiscale appropriée. Il est tenu de vérifier par toutes investigations utiles les déclarations faites par l’une des parties qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent l’efficacité de l’acte notamment quant aux risques fiscaux, sans néanmoins être tenu à une vérification de comptabilité.

La Sccv Gayral Montredon reproche à Me [C], notaire instrumentaire, plusieurs manquements professionnels :

— elle lui reproche de ne pas s’être référé à l’acte d’acquisition du 26 mars 2008 qui faisait selon elle apparaître clairement pour un professionnel du droit que la Tva à la marge ne pouvait pas trouver à s’appliquer,

— contestant toute déclaration de sa part, elle soutient que c’est le rédacteur de l’acte qui a posé le postulat erroné qu’elle n’avait pas bénéficié de déduction de la Tva lors de sa propre acquisition et qu’il en a déduit à tort que le régime sur la marge pouvait s’appliquer,

— elle soutient l’absence totale d’information sur les conséquences ou non du bénéfice de la déduction lors de la première vente, affirmant que son attention n’a jamais été attirée sur ce point.

En l’espèce, l’acte d’acquisition du 26 mars 2008, dont Me [C] n’était pas le notaire instrumentaire, énonce clairement que ladite mutation entrait dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée dans le cadre des dispositions de l’article 257-7, 1 « a » du code général des impôts, totalement réécrit par la loi 2010-237 du 9 mars 2010, lequel soumettait à la taxe sur la valeur ajoutée les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles, notamment les ventes et les apports en société de terrains à bâtir ou biens assimilés à ces derniers, s’agissant d’une mutation non effectuée au profit d’une personne physique, l’acquéreur déclarant conformément aux dispositions de l’article 1594-0 G A du même code que le terrain était destiné par lui, après démolition des constructions existantes, à la construction d’un bâtiment collectif dont les trois quarts au moins de la superficie totale seraient affectés à usage d’habitation devant couvrir avec leurs dessertes, parkings, cours et jardins la totalité du terrain, qu’il s’engageait à y effectuer dans les quatre ans, sauf prorogation, les travaux nécessaires à l’édification de cette construction, et que conformément aux dispositions de l’article 285-3° du code général des impôts, l’acquéreur était le redevable légal de la taxe sur la valeur ajoutée, le bien objet de la cession n’ayant pas été placé jusqu’à ce jour dans le champ d’application de l’article 257-7° et qu’en conséquence il s’acquitterait de cette taxe sur imprimés CA3/CA4, l’assiette de la taxe exigible sur cette mutation étant précisée comme constituée par le prix de vente hors taxe des biens et droits immobiliers cédés, soit 470000 €, le montant de la taxe sur la valeur ajoutée pour l’acquittement par l’acquéreur sur imprimé C3/C4 ayant été calculé à hauteur de 92.120 €. Cet acte ne fait en revanche aucune référence au droit à déduction de ladite Tva par l’acquéreur assujetti ou à l’absence de droit à déduction, droit ne pouvant concerner dans ses rapports avec l’administration fiscale que le redevable de la taxe .

Dans le cadre du compromis de vente intervenu le 24 avril 2015 en l’étude de Me [C] entre la Sccv Gayral Montredon et la société P.C.Promotion il est précisé au § « Tva sur la marge » « l’acquisition par le promettant n’ayant pas ouvert de droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la marge telle que déterminée par l’article 268 du code général des impôts. Ce prix (500.000 €) s’entend donc taxe à la valeur ajoutée sur la marge comprise. Le montant de la taxe sur la valeur ajoutée sur marge fourni par le vendeur s’élève à 5.000 €. Le prix hors taxe sur la valeur ajoutée sur la marge s’élève à 495.000 €. », puis en page 14 au § « régime fiscal de la vente » que « le promettant est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 A du code général des impôts. L’acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition sur la taxe sur la valeur ajoutée s’effectue, conformément aux dispositions de l’article 268 du code général des impôts, sur la marge dont le promettant a fourni au notaire le montant ».

Le 22 avril 2015 M.[Z] [W], expert-comptable au sein de la Sarl de Accompagnement Certification Solutions, société d’expertise comptable, avait effectivement transmis à Me [C], le montant de la Tva à payer, calculée d’après la marge réalisée sur l’opération, soit sur la différence entre le prix de vente devant revenir au vendeur (500.000 €) et le prix d’achat payé en 2008 (470.000 € H.T), lui précisant que les droits d’enregistrement avaient été redressés et que la société lui transmettrai les documents relatifs au redressement.

Les mêmes formulations sont reprises en pages 4 et 6 de l’acte authentique, le notaire instrumentaire précisant en sus que le vendeur est informé que l’administration fiscale considère que seules les mutations d’immeubles acquis et revendus en conservant la même qualification, terrain ou immeuble bâti, peuvent être soumises à la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge.

La détermination du régime fiscal de la vente objet du compromis du 24 avril 2015 et de l’acte authentique du 29 juillet 2016, tout comme de la base d’imposition de la Tva en application de l’article 268 du code général des impôts sur la marge, a donc bien été réalisée en amont de la signature de l’acte authentique par le notaire en fonction tant des énonciations de l’acte d’acquisition de 2008 que du calcul de la marge fourni par l’expert-comptable mandaté par la société venderesse.

Le notaire ne peut en conséquence utilement soutenir que la détermination de la base d’imposition de la Tva sur la marge en application de l’article 268 du code général des impôts lors de la réalisation de la vente au profit de la société Les Jardins d’Hélios substituée à la sociétéP.CA Promotion relèverait en l’espèce de la seule déclaration de la Sccv Gayral Montredon.

Le régime de la Tva sur marge est limité à l’hypothèse où un opérateur effectue une opération soumise à Tva alors qu’il n’a pas pu déduire la taxe en amont.

En l’espèce, la Sccv Gayral Montredon n’a pas formulé d’objection lors de la préparation et de la signature tant du compromis de vente que de l’acte authentique quant à l’affirmation selon laquelle son acquisition de 2008 ne lui avait pas ouvert droit à déduction de la Tva à laquelle cette acquisition avait été soumise, autorisant ainsi le calcul de la Tva sur la marge sur la revente de 2015-2016 de nature à faciliter la concrétisation de l’opération de cession par diminution du prix à débourser par l’acquéreur.

Le notaire instrumentaire des actes de 2015-2016, Me [C], ne pouvait quant à lui procéder à aucune vérification comptable sur ce point. N’ayant pas à procéder à un examen approfondi de la comptabilité de la Sccv venderesse, il ne pouvait exiger la justification des formulaires C3/C4 de l’exercice 2008, alors que de surcroît plus de six années s’étaient écoulées depuis et que l’obligation de conservation de ses documents comptables par la Sccv Gayral Montredon, était légalement limitée à six ans.

Au demeurant, Me [C] soutient à juste titre qu’au regard de la doctrine fiscale découlant de la mise en 'uvre de la loi du 10 mars 2010 telle qu’elle résulte des instructions publiées de la direction générale des finances publiques relatives aux mesures transitoires dont pouvaient se prévaloir les opérateurs pour le traitement des affaires en cours au moment de l’entrée en application de l’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010, il était admis que l’acquisition d’un immeuble avant le 11 mars 2010 qui aurait fait l’objet d’un engagement de construire et d’une autoliquidation sur le fondement du 3 de l’ancien article 285 du code général des impôts soit réputée ne pas avoir ouvert droit à déduction, le cédant pouvant alors faire application de l’article 268 du même code en cas de vente des mêmes surfaces comme terrain à bâtir, que l’acquéreur soit un particulier ou un assujetti, (BOFIP TVA IMM 10-20-10 § 30 cité par Me [C], reprenant sur ce point les termes des instructions antérieurement publiées au BOI 3 A-3-10 du 15 mars 2010 §12 et au BOI 3 A-9-10 du 29 décembre 2010 publiée le 30 décembre 2010 n° BOI 106, spécifique aux règles de la Tva applicables aux opérations immobilières § 69), situation correspondant exactement au cas d’espèce. Il justifie en conséquence ne pas avoir commis d’erreur de droit lors de l’établissement tant du compromis de cession de 2015 que de l’acte authentique de vente de 2016.

Or en l’espèce, lors de la notification de rectification de l’assiette de la Tva sur le prix de la vente immobilière du 29/07/2016, l’administration fiscale a posé le postulat que la Sccv Gayral Montredon avait bénéficié de la déduction de la Tva lors de son acquisition de 2008, sans plus de précision, pour en déduire que la Tva devait s’appliquer sur le prix total de revente de 2016 soit sur 495.000 € Ht. La direction régionale des finances publiques d’Occitanie ne donne pas plus d’explications sur ce point dans ses écritures, reprenant l’affirmation de l’inspecteur rectificateur selon laquelle la Sccv Gayral Montredon avait bénéficié de la déduction de la Tva en amont de sorte que la Tva lors de la revente devait être calculée sur le prix total de vente et non sur la marge.

La Sccv Gayral Montredon n’a pas formulé d’observations ni de recours à l’encontre de cette rectification, se privant ainsi de la possibilité de revendiquer le bénéfice de dispositions transitoires admises par la doctrine fiscale lors de l’entrée en vigueur de la loi de finances rectificative de 2010 portant réforme des règles applicables en matière de Tva aux opérations immobilières à compter du 11 mars 2010.

Il résulte du tout que Me [C] n’a pas commis de manquement lors de l’établissement de l’acte de vente du 29 juillet 2016 s’agissant de la détermination de la base d’imposition de la Tva applicable au prix de revente de l’immeuble acquis en 2008 au regard de ses obligations professionnelles, ni par manque de prise en compte des énonciations de l’acte d’acquisition de 2008, ni par erreur de droit quant à la détermination et/ou la vérification de la base d’imposition applicable à la revente de 2016, ni par manquement à une obligation d’information et de conseil, de nature à avoir généré un préjudice à la Sccv Gayral Montredon des suites de la rectification fiscale qui lui a été notifiée le 7/07/2017 qu’elle n’a pas contestée alors qu’une contestation utile était sérieusement envisageable.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que le premier juge a débouté la Sccv Gayral Montredon de son action en responsabilité contre Me [D] [C].

3°/ Sur l’action en responsabilité contre la société d’expertise comptable Accompagnement Certification Solutions

La question de la recevabilité de l’appel de la Sccv Gayral Montredon relativement à son droit d’agir des suites de sa seule cessation d’activité a déjà été jugée par le magistrat de la mise en état par ordonnance du 8 septembre 2022, non déférée à la cour. Il n’y a donc pas lieu d’y revenir.

La Sccv Gayral Montredon semble rechercher la responsabilité de la société d’expertise comptable Accompagnement Certification Solutions tant sur le fondement de l’article 1231-1 que sur celui de l’article 1240 du code civil, visés tous deux au dispositif de ses dernières écritures, lui reprochant un manquement à l’obligation d’information et de conseil dépassant les missions confiées par contrat ou lettre de mission et en l’espèce de ne pas s’être assurée des déclarations et déductions de Tva antérieurement effectuées avant de proposer un calcul de Tva sur la marge, ni de l’avoir consultée avant de valider le calcul de Tva sur la marge et d’avoir délivré des informations sans vérification qui se sont avérées par la suite erronées et préjudiciables.

La société d’expertise comptable Accompagnement Certification Solutions soutient néanmoins sans être démentie que les seules lettres de mission qui lui ont été confiées par les époux Gayral signées le 13 avril 2015 portaient sur les arrêtés de comptes 2014 de toutes les sociétés en raison de la nécessité d’établissement des bilans pour le 1er mai 2015 et de l’existence d’une société sous mandat ad hoc.

Il ressort du contrôle fiscal objet du litige qu’ont été fournis à l’inspectrice chargée du contrôle des copies des fichiers des écritures comptables relatifs à l’exercice 2014, fichier conforme aux dispositions de l’article A 47 AA-1 du livre des procédures fiscales, qu’en revanche les fichiers Pdf relatifs à la comptabilité des exercices 2015 et 2016 devaient être mis en conformité, ce qui n’a pu être le cas en raison des problèmes rencontrés par la Sccv Gayral Montredon avec ses comptables successifs, et que compte tenu notamment du décès du comptable, l’administration fiscale n’avait pas retenu le défaut de présentation de comptabilité.

Au regard de ces seuls éléments il n’est pas établi que la société d’expertise comptable Accompagnement Certification Solutions ait été contractuellement chargée par la Sccv Gayral Montredon des déclarations et déductions de Tva effectuées au moment ou dans les trimestres qui ont suivi l’acquisition immobilière de mars 2008.

Par ailleurs, il ressort des termes du compromis du 24 avril 2015, époque où la société d’expertise comptable admet avoir été chargée par la Sccv de lettres de missions pour le seul arrêté des comptes 2014 de toutes les sociétés Gayral, que le montant de la Tva sur la marge a été fourni par le vendeur, en réalité par l’intermédiaire de la société d’expertise comptable Accompagnement Certification Solutions suite à une conversation téléphonique avec Me [C] ainsi qu’il résulte du mèl de M.[Z] [W] du 22 avril 2015. Ladite société d’expertise comptable n’a donc pas été contractuellement chargée de l’étude du régime fiscal de la vente devant intervenir entre la Sccv Gayral Montredon et la société P.CA Promotion.

La base d’imposition ayant été déterminée par le notaire instrumentaire ainsi que retenu ci-dessus, le cabinet d’expertise-comptable de la Sccv Gayral Montredon à l’époque du compromis a uniquement calculé le montant de la Tva sur la marge, ainsi qu’il le lui était demandé, en tenant compte du prix d’achat payé en 2008 et du prix de revente prévu au compromis. Son calcul en lui-même n’était pas erroné. Totalement étranger à la vente intervenue en 2008 et aux opérations comptables de la Sccv Gayral Montredon à l’époque, notamment les déclarations et déductions de Tva réalisées suite à cette acquisition survenue plus de 6 ans avant d’être liée à la Sccv par une quelconque lettre de mission, délai limite de conservation des documents comptables, il ne peut utilement lui être reproché de ne pas avoir remis en cause le principe de l’applicabilité en l’espèce de la Tva sur la marge ou de ne pas avoir procédé à des vérifications comptables sur ce point, et ce d’autant moins, qu’il a été retenu ci-dessus s’agissant de la détermination de la base d’imposition par le notaire instrumentaire que cette dernière était conforme, compte tenu de la date d’acquisition initiale en 2008 et de la nature du bien inchangée entre l’acquisition de 2008 et la revente de 2015-2016 à la doctrine fiscale publiée après l’entrée en vigueur de la loi de finances rectificative du 9 mars 2010.

Aucune faute, quelle soit contractuelle ou délictuelle, ni aucun manquement à l’obligation d’information et de conseil pesant sur l’expert-comptable dans le cadre des missions qui lui sont confiées ne peut donc être reprochée à la société d’expertise comptable Accompagnement Certification Solutions, de sorte que le jugement entrepris doit aussi être confirmé en ce que le premier juge a débouté la Sccv Gayral Montredon de son action en responsabilité et indemnisation à l’encontre de cette dernière.

4°/ Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Succombant en ses prétentions la Sccv Gayral Montredon supportera les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me de Lamy, avocat qui le demande.

Elle se trouve redevable d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tant au titre de la procédure de première instance, telle qu’arbitrée par le premier juge, qu’au titre de la procédure d’appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

L’équité ne commande pas qu’il soit alloué à la direction régionale des finances publiques Occitanie une somme quelconque en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Constate qu’il a d’ores et déjà été statué par le magistrat de la mise en état par ordonnance du 8 septembre 2022 sur la recevabilité de l’appel diligenté par la Sccv Gayral Montredon

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

Condamne la Sccv Gayral Montredon aux dépens d’appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de Me de Lamy, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Condamne la Sccv Gayral Montredon à payer à la société Les Jardins d’Hélios, à Me [D] [C] et à la société d’expertise comptable Accompagnement Certification Solutions la somme de 3.000 € à chacune d’elles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel

Déboute la Sccv Gayral Montredon et la direction régionale des finances publiques Occitanie de leurs demandes sur ce même fondement.

Le Greffier Le Président

N.DIABY M. DEFIX

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