07/05/2024

ARRÊT N° /24

N° RG 21/04114 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OM4U

SL/ND

Décision déférée du 31 Août 2021 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE – 20/03831

M. SAINATI

[T] [X] [M] [D] épouse [C]

[J] [O] [F] [D]

[W] [X] [D]

S.C.I. DIBIS

C/

[P] [S]

[T] [X] [M] [D] épouse [C]

[J] [O] [F] [D]

[W] [X] [D]

SAS GREEN CITY IMMOBILIER

SCCV LE MONTGOMERY

S.C.I. DIBIS

ANNULATION PARTIELLE

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEPT MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Madame [T] [X] [M] [D] épouse [C]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par M^e Carole KIRSCH, avocate au barreau de TOULOUSE

Monsieur [J] [O] [F] [D]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représenté par M^e Carole KIRSCH, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [W] [X] [D]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentée par M^e Carole KIRSCH, avocate au barreau de TOULOUSE

S.C.I. DIBIS

[Adresse 3]

[Localité 17]

Représentée par M^e Hélène CAPELA, avocate au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Maître [P] [S]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [T] [X] [M] [D] épouse [C]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par M^e Carole KIRSCH, avocate au barreau de TOULOUSE

Monsieur [J] [O] [F] [D]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représenté par M^e Carole KIRSCH, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [W] [X] [D]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentée par M^e Carole KIRSCH, avocate au barreau de TOULOUSE

SAS GREEN CITY IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 17]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

SCCV LE MONTGOMERY

[Adresse 5]

[Localité 17]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. DIBIS

[Adresse 3]

[Localité 17]

Représentée par M^e Hélène CAPELA, avocate au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. ROUGER, présidente

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, présidente, et par N.DIABY, greffière de chambre

Exposé des faits et procédure :

Par acte du 23 septembre 2006, Mme [V] [G] veuve [D], Mme [W] [D], Mme [T] [D] veuve [C], M. [J] [D], propriétaires indivis, ont vendu à la Sci Dibis une parcelle de terre cadastrée à [Localité 17] préfixe [Cadastre 15] section AW n° [Cadastre 7], lieudit [Adresse 1], d’une contenance de 8 a 68 ca, provenant de la division d’une propriété cadastrée [Cadastre 15] AW n°[Cadastre 4] d’une contenance de 28 a 24 ca, la parcelle [Cadastre 15] section AW n°[Cadastre 8] d’une contenance de 19 a 56 ca également issue de la division restant la propriété des vendeurs.

Dans cet acte, ils ont consenti un pacte de préférence à la Sci Dibis selon lequel : 'En cas de vente par le vendeur de tout ou partie des biens restant sa propriété […] il devra donner préférence à l’acquéreur et lui proposer de se porter acquéreur dans les conditions de formes et de délais énoncées en seconde partie. Ce droit de préférence est consenti pour une durée illimitée et devra être respecté par les ayants droits ou ayants cause de l’ancien propriétaire par suite d’une mutation à titre gratuit et ce quelle qu’en soit la cause.'

En 2015, une promesse unilatérale de vente a été consentie entre M. [J] [D], Mme [T] [D] veuve [C], et Mme [W] [D] (promettants), et la société Gotham, portant sur une maison à usage d’habitation avec terrain autour cadastrée à [Localité 17] sous les références suivantes [Cadastre 15] section AW n° [Cadastre 8], lieudit [Adresse 1], d’une contenance de 19 a 56 ca pour un prix de 580.000 euros.

Par courrier du 12 novembre 2015, la Sci Dibis a déclaré à Me [S] accepter le bénéfice de son droit de préférence et accepter de régulariser l’acte de vente dans le délai de 2 mois moyennant le prix de 580.000 euros.

La vente ne s’est pas réalisée.

La Sas Green City Immobilier a pour activité la promotion et la réalisation de toutes opérations de constructions d’immeubles à usage d’habitation, commercial ou industriel.

Le 22 octobre 2016, par acte reçu par Maître [S], notaire associé de la Scp " [P] [S], [I] [Z] et [N] [Y], notaires associés", à Villemur sur Tarn une promesse unilatérale de vente a été consentie entre M. [J] [D], Mme [T] [D] veuve [C], et Mme [W] [D] (promettants), et la société Green City Immobilier (bénéficiaire) portant sur une maison à usage d’habitation avec terrain autour, cadastrée à [Localité 17] sous les références suivantes [Cadastre 15] section AW n° [Cadastre 8], lieudit [Adresse 1], d’une contenance de 19 a 56 ca, pour un prix de 700.000 euros.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 29 décembre 2017.

Cette promesse était soumise à la condition suspensive que le titulaire du pacte de préférence, la Sci Dibis renonce à son droit de préférence : 'Le promettant s’engage à faire parvenir dans un délai de 15 jours à compter de la régularisation des présentes, par lettre recommandée avec accusé de réception, une notification contenant les conditions de la présente vente. La Sci Dibis titulaire de ce droit aura un délai d’un mois à compter de la réception de la notification de vente, pour exercer son droit de préférence. A cet effet, le promettant mandate le notaire soussigné à effectuer ladite notification. La présente vente est soumise à la condition suspensive que le titulaire du pacte de préférence renonce à son droit.'

Par courrier recommandé du 28 octobre 2016, Me [S] a informé la Sci Dibis du projet de vente conclu entre les consorts [D] et la société Green City Immobilier pour le prix de 700.000 euros payable comptant le jour de la signature, et indiquait à cette dernière qu’elle disposait d’un délai d’un mois pour faire connaître sa décision quant à son droit de préférence, faute de quoi elle serait considérée comme y ayant renoncé.

La Sci Dibis n’a pas répondu à ce courrier.

Par un avenant n°1 en date des 19 et 22 octobre 2016 la durée de la promesse du 22 octobre 2016 était modifiée pour être fixée au 30 octobre 2017 et la levée de l’option devait intervenir au plus tard le 30 octobre 2017.

Un avenant n°2 en date du 11 octobre 2017, reportait la durée de la promesse au 30 mars 2018.

Le 2 juin 2017, la Sas Green City obtenait la délivrance d’un permis de construire et de démolir pour la réalisation d’un programme immobilier d’une surface plancher minimum de 972 m² et prévoyant la réalisation de 17 logements.

La promesse ayant expirée au moment du rendez-vous de signature, les parties ont décidé de conclure une nouvelle promesse de vente.

Par acte en date du 18 avril 2018, reçu par l’étude de Me [S], une promesse unilatérale de vente a été signée entre M. [J] [D], Mme [T] [D] épouse [C], et Mme [W] [D] d’une part et la société Green City Immobilier d’autre part, portant sur un ensemble immobilier, sis [Adresse 1] cadastré [Cadastre 15] AW [Cadastre 8] d’une contenance de 19 a 56 ca pour un prix de 700.000 euros et d’une durée expirant le 31 octobre 2018.

Il n’était pas prévu de condition suspensive relative à la renonciation au droit de préférence.

Par ailleurs, la Sci Dibis, propriétaire de la parcelle voisine [Cadastre 15] AW [Cadastre 7], saisissait le tribunal administratif de Toulouse d’une demande d’annulation du permis de construire obtenu par la société Green City immobilier le 2 juin 2017.

En contrepartie du désistement de la Sci Dibis de son action devant le tribunal administratif de Toulouse, la société Green City a promis de consentir trois servitudes de passage : une servitude de passage avec tout véhicule léger et piéton, une servitude de réseaux eaux pluviales et eaux usées et une servitude de passage pour les réseaux de raccordement à l’assainissement collectif et réseaux secs, une servitude de vue, au bénéfice de la société Dibis, par acte du 4 septembre 2018 reçu par Me [S]. Le fonds dominant était la parcelle [Cadastre 15] AW [Cadastre 7] et le fonds servant la parcelle [Cadastre 15] AW [Cadastre 8].

Par ordonnance rendue le 26 septembre 2018, devenue définitive, le tribunal administratif de Toulouse a constaté le désistement d’instance de la Sci Dibis.

Par avenant n°1 du 31 octobre 2018, la durée de la promesse de vente était prorogée au 30 septembre 2019.

Par avenant n°2 du 30 septembre 2019, le prix fixé dans la promesse de vente a été baissé à 600.000 euros payable comptant le jour de la vente et le délai prorogé au 15 janvier 2020.

Par courrier recommandé du 6 janvier 2020, la société Green City Immobilier se substituant la société Le Montgomery (Sccv destinée à porter le projet et ayant pour associé unique la société Green City Immobilier) faisait connaître à Me [S], notaire, sa décision de lever l’option au prix de 600.000 euros.

Par courriel du 11 janvier 2020, le notaire a adressé à la Sci Dibis une lettre datée du 10 janvier 2020, l’avisant de la possibilité de se prévaloir du pacte de préférence, dans un délai de 15 jours. Il lui a demandé d’établir un courrier confirmant qu’elle renonçait à son droit de préférence, la vente étant prévue le mercredi 15 janvier 2020. Ce courriel a été réitéré par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 septembre 2019 mais présentée le 23 janvier 2020.

Par acte authentique en date du 15 janvier 2020 reçu par Maître [S], la société Green City Immobilier substituée par la Sccv « Le Montgomery » a acquis des consorts [D] le bien immobilier sis [Adresse 1], cadastrée sous les références suivantes [Cadastre 15] section AW n° [Cadastre 8].

Par courrier recommandé du 19 février 2020, la Sci Dibis a notifié à Maître [S] sa décision de faire valoir son pacte de préférence. Elle a informé le notaire qu’elle régulariserait la vente dans un délai de 3 mois, sous réserve d’obtention d’un prêt.

Par courrier recommandé du 20 février 2020, elle a demandé à la société Green City Immobilier et sa substituée de cesser sans délai son projet immobilier.

Le notaire a rétorqué que la réponse de la Sci Dibis étant intervenue hors délai, son droit de préférence se trouvait éteint, et que par suite aucun exercice valable du droit de préférence n’était envisageable.

Une sommation en vue de signer l’acte définitif de constitution de servitudes a été délivrée le 19 mai 2020 à la Sci Dibis, pour un rendez-vous de signature fixé le 2 juin 2020, à l’étude de Me [S].

La Sci Dibis n’est pas venue signer cet acte définitif de constitution de servitudes. Elle a fait valoir qu’elle n’excluait pas de solliciter l’annulation de la vente du 15 janvier 2020, et qu’en conséquence la régularisation de l’acte de constitution de servitudes était prématurée. Elle a dit que son absence ne devait pas être analysée comme valant renonciation à la constitution de ces servitudes. Elle s’est dite prête à étudier toute proposition d’indemnisation de son préjudice, dans la perspective d’un règlement amiable, et qu’à défaut, elle saisirait le tribunal judiciaire.

Parallèlement, Me [S] a refusé d’instrumenter les actes de Vefa en raison des revendications de la Sci Dibis sur son droit de préférence.

En effet, Me [S] adressait un courriel à la société Green City immobilier le16 septembre 2020 dans lequel il indiquait, « Je vous confirme qu’en l’état actuel de la situation, je ne peux instrumenter les actes de Vefa du programme Montgomery dans la mesure où la Sci Dibis (…) croit pouvoir considérer que son droit de préférence n’aurait pas été purgé et dès lors qu’elle fait savoir qu’elle se réservait en cet état la possibilité de rechercher la nullité de la vente. »

Par acte du 9 octobre 2020, la société Green City et Sccv Le Montgomery ont fait assigner à jour fixe la Sci Dibis, Me [P] [S] et M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D] devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin de voir constater notamment la perfection de la vente et en tout état de cause réclamer des dommages et intérêts.

Par jugement du 31 août 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— déclaré nulle la clause de pacte de préférence incluse dans l’acte authentique du 23 septembre 2006,

— constaté la perfection de la vente intervenue le 15 janvier 2020 entre la société Sccv Le Montgomery et M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D] pour le bien de l’espèce situé [Adresse 1], figurant au cadastre sous les références suivantes [Cadastre 15] AW [Cadastre 8] [Adresse 1] 00 ha 19 a 56 ca,

— ordonné la publication du jugement à intervenir auprès des Services de la Publicité Foncière,

— condamné in solidum la Sci Dibis et M. [J] [D], Mme [T] [D], épouse [C], Mme [W] [D] ainsi que Me [P] [S], notaire associé de la Scp "[P] [S], [I] [Z] et [N] [Y]" à payer à la société Sccv Le Montgomery les sommes suivantes :

— l’intérêt au taux légal de la somme de 437 800 euros pendant 12 mois (à parfaire au moment de la date du présent jugement ),

—  37.370,53 euros pour une année de retard des Ventes Vefa (à parfaire au moment de la date du présent jugement ),

—  5.980,00 euros pour année de retard au titre du taux d’intérêt et engagements bancaires (à parfaire au moment de la date du présent jugement) ;

— débouté les demandeurs pour le surplus,

— condamné la Sci Dibis et Me [P] [S], notaire associé de la Scp "[P] [S], [I] [Z] et [N] [Y]" à payer respectivement à la société Green City Immobilier et à la Sccv Le Montgomery la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Pour statuer ainsi, le premier juge a estimé que le pacte de préférence, conclu pour une durée illimitée, était nul en vertu de la prohibition des engagements perpétuels, d’autant que plus de 10 ans s’étaient écoulés entre le pacte de préférence et la vente.

Il a estimé que les consorts [D] devaient être mis hors de cause, s’étant vu imposer pendant plus de 10 ans l’application d’une clause de préférence nulle et n’ayant commis aucune faute en lien avec le préjudice subi par les demandeurs.

Il a retenu que la faute du notaire ayant rédigé une clause nulle et l’abus de droit de la Sci Dibis avaient entraîné l’arrêt du projet immobilier de l’acquéreur et entraînaient un préjudice pour la Sas Green City et la Sccv Montgomery. Il a chiffré leur préjudice, et a condamné in solidum la Sci Dibis, les consorts [D] et le notaire à payer des dommages et intérêts aux acquéreurs.

Par déclaration d’appel en date du 1er octobre 2021, la Sci Dibis a relevé appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement. Cet appel a été enregistré sous le n° RG 21/4114.

Par déclaration en date du 27 octobre 2021, les consorts [D] ont également relevé appel de ce jugement, en ce qu’il a :

— condamné in solidum la Sci Dibis et M. [J] [D], Mme [T] [D], épouse [C], Mme [W] [D] ainsi que Me [P] [S], notaire associé de la Scp "[P] [S], [I] [Z] et [N] [Y]" à payer à la société Sccv Le Montgomery les sommes suivantes :

— l’intérêt au taux légal de la somme de 437 800 euros pendant 12 mois (à parfaire au moment de la date du présent jugement ),

—  37.370,53 euros pour une année de retard des Ventes Vefa (à parfaire au moment de la date du présent jugement ),

—  5.980,00 euros pour année de retard au titre du taux d’intérêt et engagements bancaires (à parfaire au moment de la date du présent jugement) ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Cet appel a été enregistré sous le n° RG 21/4396.

Par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 11 janvier 2023, les deux procédures ont été jointes, sous le n° RG 21/4114.

Par ordonnance de référé du 23 mars 2022, le premier président de la cour d’appel de Toulouse a déclaré irrecevable la demande de la Sci Dibis en arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu le 31 août 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse. Il a débouté la Sci Dibis du surplus de ses demandes, débouté les consorts [D] de l’ensemble de leurs demandes, et condamné la Sci Dibis et les consorts [D] aux dépens, disant n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a observé que les sociétés Green City et Montgomery demandaient qu’il leur soit donné acte qu’elles n’entendaient pas faire exécuter le jugement à l’encontre des consorts [D] dans l’attente de la décision de la cour d’appel à intervenir.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le10 janvier 2024, la Sci Dibis, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1134, 1123, 1240, 1147 du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— déclarer la Sci Dibis recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

— infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

— constater que la société Green City Immobilier et la société Le Montgomery avaient connaissance de l’existence du pacte de préférence consenti le 23 septembre 2006 à la Sci Dibis ;

— constater que la société Green City Immobilier et la société Le Montgomery avaient connaissance de l’intention de la Sci Dibis de se prévaloir du pacte de préférence ;

— ordonner la substitution pure et simple de la Sccv Le Montgomery par la Sci Dibis dans l’acte de vente reçu par Maître [P] [S] le 15 janvier 2020 intervenu avec M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D], la Sci Dibis étant tenue de l’ensemble des obligations nées du contrat de vente à compter de sa date, en ce compris l’obligation de payer le prix ;

— constater que la Sci Dibis est propriétaire depuis le 15 janvier 2020 de la parcelle sise [Adresse 1]), cadastrée Préfixe [Cadastre 15], section AW n°[Cadastre 8], d’une contenance de 19 a 56 ca;

— ordonner le paiement par la Sci Dibis aux consorts [D] de la somme en principal de 600.000 euros au titre du prix d’acquisition de cette parcelle ;

A titre subsidiaire,

— constater que M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D] ont violé le pacte de préférence consenti à son égard le 23 septembre 2006 ;

— constater que la société Green City Immobilier et la société Le Montgomery ont participé à la violation du pacte de préférence consenti à la Sci Dibis le 23 septembre 2006 en ne s’assurant pas que le droit avait été purgé avant de régulariser l’acte définitif ;

— constater que Maître [P] [S] a manqué à ses obligations en sa qualité de mandataire des vendeurs et en ne veillant pas au respect des droits du bénéficiaire du pacte de préférence;

— condamner in solidum M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], Madame [W] [D], la société Green City Immobilier, la Sccv Le Montgomery et Maître [P] [S] à lui verser la somme de 300.000 € à titre de dommages-intérêts, en réparation de la perte de valeur subie par son fonds ;

En tout état de cause,

— débouter les consorts [D] de leur demande tendant à voir ordonner la nullité du jugement ;

— les débouter de leur demande aux fins de rectification d’une erreur matérielle ;

— les débouter de leur demande tendant au rejet des prétentions de la Sci Dibis à leur encontre;

— débouter la société Green City Immobilier et la société Le Montgomery de leurs demandes tendant à la condamnation in solidum de la Sci Dibis, des consorts [D], de Me [S] à verser à la Sccv Le Montgomery la somme de 1.483.790 euros à titre de dommages et intérêts, ni la faute, ni le préjudice, ni le lien de causalité n’étant établis ;

— débouter plus largement la société Green City Immobilier et la société Le Montgomery de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— débouter Maître [P] [S], notaire associé de la société civile professionnelle " [P] [S], [I] [Z] et [N] [Y] " titulaire d’un office notarial à [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la Sci Dibis ;

— condamner in solidum la société Green City Immobilier, la société Le Montgomery et Maître

[P] [S], notaire associé de la société civile professionnelle " [P] [S], [I] [Z] et [N] [Y] " titulaire d’un office notarial à [Localité 10] à lui verser la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner in solidum la société Green City Immobilier, la société Le Montgomery et Maître [P] [S], notaire associé de la société civile professionnelle " [P] [S], [I] [Z] et [N] [Y] " titulaire d’un office notarial à [Localité 10], aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de l’avocat constitué sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que les consorts [D] ne justifient d’aucun motif d’annulation du jugement prévu par le code de procédure civile, et qu’ils doivent être déboutés de leur demande de nullité du jugement. Elle ajoute que la demande excède le champ de la simple rectification d’une erreur matérielle, et qu’ils doivent également être déboutés de leur demande à ce titre.

Elle soutient que le premier juge a violé le principe d’indisponibilité du litige en se prononçant sur la validité du pacte de préférence, qui n’était pas soulevée par les parties et ne pouvait être soulevée d’office, statuant ultra petita ; qu’un tel moyen soulevé en cause d’appel serait nouveau, et donc irrecevable. Subsidiairement, elle soutient que ce pacte de préférence est valable, car il doit être qualifié de contrat à durée indéterminée, auquel chaque partie peut mettre fin unilatéralement moyennant le respect d’un préavis raisonnable ; subsidiairement, qe sa nullité ne pourrait pas affecter la vente du 23 septembre 2006 toute entière.

Elle soutient que la société Green City Immobilier et la société Le Montgomery avaient connaissance de l’existence du pacte de préférence consenti le 23 septembre 2006 à la Sci Dibis ; que la société Green City Immobilier et la société Le Montgomery avaient connaissance de l’intention de la Sci Dibis de se prévaloir du pacte de préférence ; qu’il y a donc lieu d’ordonner la substitution pure et simple de la Sccv Le Montgomery par la Sci Dibis dans l’acte de vente reçu par Maître [P] [S] le 15 janvier 2020.

A titre subsidiaire, elle soutient que M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D] ont violé le pacte de préférence consenti à son égard le 23 septembre 2006 ; que la société Green City Immobilier et la société Le Montgomery ont participé à la violation du pacte de préférence consenti à la Sci Dibis le 23 septembre 2006 en ne s’assurant pas que le droit avait été purgé avant de régulariser l’acte définitif ; que Maître [P] [S] a manqué à ses obligations en sa qualité de mandataire des vendeurs et en ne veillant pas au respect des droits du bénéficiaire du pacte de préférence ; en conséquence, qu’il y a lieu de condamner in solidum M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], Madame [W] [D], la société Green City Immobilier, la Sccv Le Montgomery et Maître [P] [S] à lui verser la somme de 300.000 € à titre de dommages-intérêts, en réparation de la perte de valeur subie par son fonds.

Elle fait valoir que Me [S] ne peut demander à ce qu’elle le garantisse de toute condamnation prononcée à son encontre. Elle soutient qu’il a failli à ses obligations en tant que mandataire des vendeurs, et que ce manquement ayant causé un dommage à la Sci Dibis, le notaire ne saurait s’exonérer des conséquences de sa responsabilité. Elle fait valoir qu’elle ne saurait être seule tenue, à titre définitif, des conséquences d’une situation à laquelle le notaire a sciemment participé, et dont il ne pouvait ignorer les conséquences. Elle dit que c’est au contraire elle-même, qui n’a que cherché à faire valoir un droit qui lui avait été librement concédé par les vendeurs, qui devrait être exonérée de toutes conséquences financières, si toutefois la cour devait, contre toute attente, confirmer le jugement. Elle conclut que la demande de Me [S] tendant à être relevé et garanti par elle de toute condamnation prononcée à son encontre ne pourra dès lors qu’être rejetée, sa responsabilité étant ici incontestablement mise en cause .

Elle conteste avoir eu une attitude fautive envers l’acquéreur, car il n’est pas démontré une volonté de sa part de faire obstacle aux projets d’un concurrent. Elle conteste le préjudice de la Sccv Le Montgomery.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 8 janvier 2024, Monsieur [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C] et Madame [W] [D], intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 455, 458, 462, 562, 901-4, 564 et 567 du code de procédure civile, de :

— les recevoir en leur appel et les en déclarer bien fondés ;

A titre principal,

— annuler le jugement dont appel en ce qu’il les a, par contradiction de ses motifs et dispositions, condamnés à payer in solidum avec la Sci Dibis et Maître [P] [S], Notaire, associé de la Scp « [P] [S], [I] [Z] et [N] [Y] », à la société Sccv Le Mongomery les sommes suivantes :

— l’intérêt au taux légal de la somme de 437 800 euros pendant douze mois (à parfaire au moment de la date du présent jugement),

—  37 370,53 euros pour une année de retard des ventes VEFA (à parfaire au moment de la date du présent jugement),

—  5 980 euros pour année de retard au titre du taux d’intérêt et engagement bancaire (à parfaire au moment de la date du présent jugement) ;

Subsidiairement,

— rectifier l’erreur matérielle affectant le jugement dont appel en ce qu’il les a condamné à payer à la Sccv Le Mongomery in solidum avec la Sci Dibis et Maître [P] [S] les sommes de :

— l’intérêt au taux légal de la somme de 437 800 euros pendant douze mois (à parfaire au moment de la date du présent jugement),

—  37 370,53 euros pour une année de retard des ventes VEFA (à parfaire au moment de la date du présent jugement),

—  5 980 euros pour année de retard au titre du taux d’intérêt et engagement bancaire (à parfaire au moment de la date du présent jugement) ;

En toute hypothèse,

— les mettre hors de cause ;

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu’il les a condamnés in solidum à payer avec la Sci Dibis et Maître [P] [S], Notaire associé de la scp « [P] [S], Emilie Behar et [N] [Y] », les sommes de :

— l’intérêt au taux légal de la somme de 437 800 euros pendant douze mois (à parfaire au moment de la date du présent jugement),

—  37 370,53 euros pour une année de retard des ventes VEFA (à parfaire au moment de la date du présent jugement),

—  5 980 euros pour année de retard au titre du taux ;

— débouter la Sci Dibis de ses entières demandes formées à leur préjudice,

— débouter les sociétés Green City Immobilier et Le Mongomery de leurs entières demandes formées à leur préjudice,

— débouter toute autre partie de ses demandes, fins et prétentions formées à leur préjudice,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de la présente instance dont distraction directe au bénéfice de Maître Carole Kirsch, avocat au Barreau de Toulouse, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— condamner tout succombant à leur régler la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent qu’ils doivent être mis hors de cause car le jugement doit être annulé en ce qu’il les a condamnés à payer des dommages et intérêts, ou car l’erreur matérielle l’affectant doit être rectifiée.

Subsidiairement, ils soutiennent que les demandes de dommages et intérêts formées à leur encontre par la Sci Dibis et l’acquéreur doivent être rejetées : qu’en effet, le pacte de préférence est nul comme étant perpétuel ; que cette nullité n’affecte pas dans son ensemble la vente du 23 septembre 2006 ; que si le pacte de préférence est valable, ils n’ont pas commis de faute à l’égard de la Sci Dibis, ni envers l’acquéreur.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 décembre 2023, Maître [P] [S], intimé et appelant incident, demande à la cour, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nulle la clause de pacte de préférence incluse dans l’acte authentique du 23 septembre 2006,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné in solidum à payer à la Sccv Le Montgomery l’intérêt au taux légal de la somme de 437 800 € pendant 12 mois (à parfaire au moment de la date du jugement), la somme de 37 370 € pour une année de retard des ventes Vefa (à parfaire au moment de la date du jugement), la somme de 5 980 € pour une année de retard au titre du taux d’intérêt et engagements bancaires (à parfaire au moment de la date du présent jugement), la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du CPC,

— confirmer le jugement entrepris, au besoin par substitution de motifs, en ce qu’il a jugé parfaite la vente du 15 janvier 2020 et ordonné la publication du jugement et débouter en conséquence la Sci Dibis de sa demande en substitution dans les droits de la Sccv Le Montgomery ainsi que de sa demande subsidiaire en dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que sa responsabilité civile professionnelle était engagée,

Statuant à nouveau sur ces chefs de jugement :

— débouter la Sci Dibis, la Sas Green City, la Sccv Le Montgomery, sinon les consorts [D] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires telles que dirigées à son encontre,

— confirmer le jugement entrepris, au besoin par substitution de motifs, en ce qu’il a jugé parfaite la vente du 15 janvier 2020, et ordonné la publication du jugement,

— débouter en conséquence la Sci Dibis de sa demande en substitution dans les droits de la Sccv Le Montgomery ainsi que de sa demande subsidiaire en dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

En tout état de cause,

— condamner la Sci Dibis à le relever et garantir indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la Sas Green City, de la Sccv Le Montgomery et/ou des consorts [D],

— condamner la Sci Dibis au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— condamner la Sccv Le Montgomery et la société Green City au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que le pacte de préférence n’est pas nul, et qu’on ne peut donc pas lui reprocher d’avoir rédigé un tel pacte de préférence. Il soutient que c’est à juste titre qu’il a refusé d’instrumenter les actes de Vefa en l’état de l’insécurité pesant sur la propriété du terrain et sur les servitudes ; que l’impossibilité de recevoir les actes de Vefa est imputable à la posture de la Sci Dibis qui a invoqué son droit de préférence et a refusé de participer à l’acte authentique de constitution de servitudes ; que l’acquéreur aurait pu recourir à un autre notaire ; que l’acquéreur n’a pas transmis à Me [S] l’ensemble des documents nécessaires pour instrumenter les Vefa, notamment la garantie financière d’achèvement ni les différentes assurances obligatoires.

Il soutient que la Sci Dibis a été au courant de l’avenant fixant le prix à 600.000 euros, avant la réception de l’acte authentique de vente le 15 janvier 2020 ; qu’elle a persisté à vouloir bénéficier de servitudes, ce qui montre qu’elle n’avait pas l’intention de se prévaloir de son droit de préférence.

Il ne conteste pas voir écrit par erreur que la Sci Dibis avait renoncé au droit de préférence par lettre du 10 janvier 2020.

Il estime que cette négligence n’a pu entraîner aucune conséquence dommageable au préjudice de la Sccv Le Montgomery qui ne démontre pas que des frais auraient pu être évités en l’absence de faute de Me [S] ; qu’elle entend poursuivre son projet immobilier une fois la confirmation de son titre de propriété acquise ; que ce n’est qu’une fois le programme immobilier achevé que pourra être envisagé, sous l’angle de la perte de chance, un éventuel préjudice financier.

Il dit que cette négligence n’a pas entraîné de préjudice pour la Sci Dibis, qui a renoncé tacitement au droit de préférence litigieux, et qui en tout état de cause ne s’est pas positionnée dans le délai de 15 jours qui lui avait été imparti. Il ajoute que la Sci Dibis ne démontre pas qu’elle aurait pu payer le prix de 600.000 euros. Il conteste la perte de valeur du fonds voisin appartenant à la Sci Dibis.

Il forme une action récursoire contre la Sci Dibis, estimant qu’elle a commis un abus de droit en cherchant à entraver la réalisation de l’opération immobilière de son concurrent en créant un risque réel de péremption du permis de construire puisque pleinement consciente que tant que ses menaces sur la vente seraient actuelles, la commercialisation du programme serait interrompue et la réception est actes de Vefa impossible puisqu’aucuns travaux ne pourraient utilement commencer ; qu’en conséquence, si l’acquéreur devait subir un préjudice financier du fait du retard pris dans la réalisation de son programme immobilier, cette situation dommageable ne pourrait incomber qu’à la Sci Dibis qui devra relever et garantir indemne le notaire de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 2 janvier 2024, la Sas Green City Immobilier et la Sccv Le Montgomery, intimées et appelantes incidentes, demandent à la cour, au visa des articles 1123, 1134, 2274 du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes ou mal fondées

— déclarer la société Green City Immobilier et la société Sccv Le Montgomery recevables et bien fondées en toutes leurs demandes,

— débouter les consorts [D] de leur demande de nullité du jugement et en rectification, la cour n’étant pas saisie de ce chef dans leur déclaration d’appel ;

— débouter les consorts [D] de leur demande de mise hors de cause ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* déclaré nulle la clause du pacte de préférence incluse dans l’acte authentique du 23 septembre 2006,

* constaté la perfection de la vente intervenue le 15 janvier 2020 entre la société Sccv Le Montgomery et M. [D] [J], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D] pour le bien situé [Adresse 1],

Figurant au cadastre sous les références suivantes :

[Cadastre 15] AW [Cadastre 8], lieudit [Adresse 1], d’une contenance de 19 a 56 ca

* ordonné la publication du jugement à intervenir auprès des services de la publicité foncière ;

* débouté la société Dibis dans sa demande en nullité de la vente et en substitution au contrat;

* débouté la société Dibis dans son action indemnitaire à l’encontre de la société Green City et la Société Le Montgomery ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que Me [S] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que la Sci Dibis a commis un abus de droit ;

— réformer le jugement et statuer de nouveau :

A titre principal,

— condamner in solidum la Sci Dibis et M. [J] [D], Mme [T] [D], épouse [C], Mme [W] [D] ainsi que Me [P] [S], notaire associé de la Scp « [P] [S], [I] [Z] et [N] [Y] » à payer à la Sccv Le Montgomery les sommes suivantes :

Frais de constitution du 1er permis de construire périmé : 59.268,41 € HT

' Perte de marge nette à la suite du nouveau projet avec un projet de 16 logements et non 17

: 266.111 €

' Supplément du coût travaux : 264.370 € HT

' Annulation des contrats de réservation pour une perte de 1 240 440 euros.

' Intérêts légaux sur les sommes à encaisser suite aux actes de VEFA : 3.737.053,26 HT x

1% environ = soit 37.370,53 € par année de retard

' Taxe foncière : 6.449 € au total pour 2021, 2022 et 2023,

' Taxe d’aménagement et archéologique réglée lors du 1er PC: 78.233 €

' Fonds propres immobilisés : 200.000,00 € qui devaient rapporter 400.000,00 € avec une

rentabilité à hauteur de 100 % : ces 200.000,00 € bloqués auraient pu rapporter 200.000,00

€ complémentaires

' Taux d’intérêt et commission d’engagement bancaire : 2,30 % pour 520.000,00 € empruntés

en vue de l’achat du terrain, soit : 5.980,00 € par année de retard soit la somme de 23 920

euros calculé sur 4 ans de 2020 à 2024

A titre subsidiaire et si par impossible la vente était annulée,

— ordonner à M. [D] [J], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D] à restituer le prix de vente soit la somme de 600 000 euros

— condamner Me [P] [S], notaire associé de la Scp « [P] [S], Emilie Behar et [N] [Y] » à :

* restituer à la Sccv Le Montgomery les frais notariés perçus lors de la signature de l’acte définitif de vente du 15 janvier 2020, soit la somme de 23.893 euros,

* à verser à la société Sccv Le Montgomery pour les postes suivants :

— La somme de 420.000,00 € HT au titre du manque à gagner

— Les frais de définition du projet immobilier engagés à perte et s’élevant à la somme de 835 268,69 euros.

— Perte de l’exonération de droit de mutation à titre onéreux en cas d’impossibilité de produire l’immeuble neuf dans les 4 ans suivant l’acquisition : 600.000,00 € x 5,81 % = 34.860,00 € et tel que relaté dans l’acte définitif de vente,

— Les dommages et intérêts au titre des commissions dues aux commercialisateurs par la société Le Montgomery compte tenu de son incapacité de passer les ventes. Etant précisé que cette commission est fixée à 9% soit : 9 % x 4.484.463,92 € TTC = 403.601,75 € ;

En tout état de cause :

— condamner la Sci Dibis et Me [P] [S], notaire associé de la Scp « [P] [S], [I] [Z] et [N] [Y] » à payer respectivement à la société Green city immobilier et à la Sccv Le Montgomery la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles soutiennent que les consorts [D] doivent être déboutés de leur demande de nullité du jugement en ce qu’il les a condamnés à payer des dommages et intérêts. Elles estiment qu’il n’y a pas d’effet dévolutif car la déclaration d’appel ne précisait pas que l’appel tendait à la nullité du jugement sur ce point. Elles ajoutent que pour les mêmes raisons, ils doivent être déboutés de leur demande de rectification d’erreur matérielle.

EIles soutiennent que l’engagement est perpétuel et donc nul de nullité absolue, et que c’est à bon droit que le premier juge a soulevé ce moyen d’office ; que ce moyen n’est pas un moyen nouveau en cause d’appel ; que le jugement dont être confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du pacte de préférence et la perfection de la vente.

Si le pacte de préférence est valable, elles soutiennent qu’elles étaient de bonne foi, n’ayant pas eu connaissance de l’intention de la Sci Dibis de se prévaloir de ce pacte de préférence, et que les diligences visant à purger le droit de préférence ayant été entreprises par le notaire, l’acquéreur n’avait pas l’obligation de procéder à leur vérification ; qu’en conséquence, la Sci Dibis doit être déboutée de sa demande en nullité de la vente avec substitution à son profit. Elles s’opposent également à la demande de dommages et intérêts de la Sci Dibis, et subsidiairement contestent son préjudice.

Elles forment une demande de dommages et intérêts contre la Sci Dibis, estimant qu’elle a commis un abus de droit, en se prévalant du droit de préférence sans avoir le financement nécessaire, et contre le notaire, qui a refusé d’instrumenter les Vefa, le projet immobilier étant donc gelé. Elles soutiennent qu’au départ, compte tenu des contrats de réservation signés, la garantie financière d’achèvement aurait pu être débloquée, le justificatif du financement des contrats de réservation n’étant pas nécessaire. Elles disent que si la GFA n’a pas été obtenue, c’est du fait de la menace de nullité de la vente.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 janvier 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience du 15 janvier 2024.

Motifs de la décision :

Sur la demande de nullité du jugement dont appel, en ce que les consorts [D] ont été condamnés in solidum avec la Sci Dibis et Maître [P] [S], Notaire, associé de la Scp « [P] [S], [I] [Z] et [N] [Y] », à payer diverses sommes à la société Sccv Le Mongomery :

Sur la saisine de la cour :

Selon l’article 562 du code de procédure civile 'l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution s’opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.'

Les conclusions d’appel, selon l’article 954 du code de procédure civile, doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, dans leur déclaration en date du 27 octobre 2021, les consorts [D] ont énoncé les chefs de jugement critiqués, mais ils n’ont pas demandé à la cour l’infirmation ou l’annulation du jugement.

Les dispositions de l’article 562 du code de procédure civile ont été respectées, dès lors que dans la déclaration d’appel, les consorts [D] ont indiqué sans équivoque les points sur lesquels portait leur appel, la mention dans la déclaration d’appel de l’objet de l’appel en ce qu’il tend à l’infirmation ou l’annulation n’étant pas exigée pour que l’effet dévolutif opère.

Dans leurs premières conclusions d’appelant du 27 janvier 2022, dans le délai de trois mois de l’article 908 du code de procédure civile, les consorts [D] ont demandé à la cour dans le dispositif de leurs conclusions d’annuler le jugement dont appel en ce qu’il les a, par contradiction de ses motifs et dispositions, condamnés à payer in solidum avec la Sci Dibis et Maître [P] [S], Notaire, associé de la Scp « [P] [S], [I] [Z] et [N] [Y] », à la société Sccv Le Mongomery les sommes suivantes :

— l’intérêt au taux légal de la somme de 437 800 euros pendant douze mois (à parfaire au moment de la date du présent jugement),

—  37 370,53 euros pour une année de retard des ventes VEFA (à parfaire au moment de la date du présent jugement),

—  5 980 euros pour année de retard au titre du taux d’intérêt et engagement bancaire (à parfaire au moment de la date du présent jugement).

Ils ont donc conclu à titre principal à l’annulation du jugement, précisant ainsi l’objet de l’appel.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, ils lui demandent toujours à titre principal d’annuler le jugement dont appel en ce qu’il les a, par contradiction de ses motifs et dispositions, condamnés à payer ces sommes à la société Sccv Le Mongomery in solidum avec la Sci Dibis et Maître [P] [S].

La cour est donc saisie de cette demande d’annulation du jugement.

Sur la nullité du jugement dont appel :

Selon l’article 455 du code de procédure civile, le jugement doit être motivé. Selon l’article 458 du code de procédure civile, la sanction est la nullité.

Dans sa motivation, le premier juge a indiqué que les consorts [D] devaient être mis hors de cause. Dans le dispositif du jugement, ils sont condamnés in solidum avec la Sci Dibis et Maître [P] [S], Notaire, associé de la Scp « [P] [S], [I] [Z] et [N] [Y] », à payer diverses sommes à la société Sccv Le Mongomery.

La condamnation n’est pas motivée ; en conséquence, le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 31 août 2021 est nul en ce qu’il condamne les consorts [D] in solidum avec la Sci Dibis et Maître [P] [S], Notaire, associé de la Scp « [P] [S], [I] [Z] et [N] [Y] », à payer diverses sommes à la société Sccv Le Mongomery.

En vertu de l’effet dévolutif prévu à l’article 562 alinéa 2 du code civil pour le cas d’annulation du jugement, la cour qui est saisie de demandes contre les consorts [D] doit statuer sur ces demandes.

Sur la demande de mise hors de cause formée par les consorts [D] :

Les consorts [D] font l’objet de demandes de dommages et intérêts. Ils sont aussi concernés par la demande d’annulation de la vente du 15 janvier 2020, à laquelle ils sont parties.

Ils seront déboutés de leur demande tendant à être mis hors de cause.

Sur le pacte de préférence :

Sur la validité du pacte de préférence :

La question de la validité du pacte de préférence est dans le débat, car le premier juge a statué sur ce point, le soulevant d’office.

Le pacte de préférence est rédigé comme suit : 'En cas de vente par le vendeur de tout ou partie des biens restant sa propriété […] il devra donner préférence à l’acquéreur et lui proposer de se porter acquéreur dans les conditions de formes et de délais énoncées en seconde partie. Ce droit de préférence est consenti pour une durée illimitée et devra être respecté par les ayants droits ou ayants cause de l’ancien propriétaire par suite d’une mutation à titre gratuit et ce quelle qu’en soit la cause.'

Ce pacte n’est affecté d’aucun terme.

Il n’est pas pour autant perpétuel. En effet, aucune clause ne vient empêcher de le résilier unilatéralement. Il est donc à durée indéterminée.

En conséquence, chaque partie peut le résilier unilatéralement, sous réserve de respecter un délai de préavis raisonnable, selon la jurisprudence applicable antérieurement à l’ordonnance du 10 février 2016, jurisprudence reprise par l’article 1211 du code civil.

Ce pacte de préférence n’est donc pas nul. Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a déclaré nul le pacte de préférence.

Sur la violation du pacte de préférence :

Le pacte de préférence n’a pas été résilié. Il était donc toujours en cours lors de la vente entre les consorts [D] et la Sccv Le Montgomery.

Une version de l’acte authentique de vente du 15 janvier 2020 a été remise à la société Dibis, ne faisant pas état du droit de préférence et de la renonciation à ce droit.

Une autre version de l’acte authentique de vente est produite par la Sccv Montgomery, signée par elle, mentionnant que la Sci Dibis a été avisée de son droit de préférence et y a renoncé.

Il a été indiqué : 'La vente a été notifiée au bénéficiaire du pacte avec les conditions et caractéristiques des présentes en lui rappelant l’intégralité de la clause de pacte de préférence contenu dans l’acte, le tout afin de lui permettre l’exercice ou le non-exercice de son droit. Par suite, le bénéficiaire a, aux termes d’une lettre en date du 10 janvier 2020 dont l’original est annexé, déclaré renoncer purement et simplement à son pacte de préférence.'

La lettre du 10 janvier 2020 de renonciation au pacte de préférence n’est pas produite.

C’est par avenant n°2 du 30 septembre 2019 que le prix fixé dans la promesse de vente a été baissé à 600.000 euros payable comptant le jour de la vente et le délai prorogé au 15 janvier 2020.

Par courriel du 11 janvier 2020, le notaire a adressé à la Sci Dibis une lettre datée du 10 janvier 2020, l’avisant de la possibilité de se prévaloir du pacte de préférence, dans un délai de 15 jours. Il lui a demandé d’établir un courrier confirmant qu’elle renonçait à son droit de préférence, la vente étant prévue le mercredi 15 janvier 2020. Ce courriel a été réitéré par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 septembre 2019 mais présentée le 23 janvier 2020.

L’acte du 15 janvier 2020 a été passé sans attendre la réponse de la Sci Dibis quant à sa renonciation et avant l’expiration du délai de réponse qui était notifié et il n’est pas démontré que la Sci Dibis a renoncé tacitement à son droit de préférence, sans équivoque.

En conséquence, le pacte de préférence a été violé.

Sur les conséquences de la violation du pacte de préférence :

Selon l’article 1123 du code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016, lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.

Il résulte des dispositions transitoires de l’ordonnance du 10 février 2016 que ces dispositions sont applicables dès l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

La jurisprudence a fixé les conditions de la sanction du pacte de préférence, sur le fondement de l’article 1134 ancien du code civil dans sa rédaction alors applicable.

La Sci Dibis demande à se substituer au tiers acquéreur aux conditions de la vente et à défaut une indemnisation du préjudice subi du fait de la violation de son droit de préférence.

Sur la substitution dans la vente :

Selon un arrêt de la chambre mixte de la cour de cassation du 26 mai 2006 n° 03-19.376 consacrée par l’article 1123 du code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016, si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, c’est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de son prévaloir.

Le pacte de préférence a été mentionné dans deux promesses de vente, celle du 22 octobre 2016 puis celle du 18 avril 2018. L’acquéreur en avait donc connaissance.

La Sci Dibis soutient que l’acquéreur est de mauvaise foi car il savait qu’elle voulait se prévaloir du pacte de préférence. Cependant, elle ne le prouve pas. Par le passé, la Sci Dibis avait renoncé à exercer son droit de préférence au prix de 700.000 euros. Elle avait dit vouloir l’exercer au prix de 580.000 euros en 2015, mais la vente n’avait pas eu lieu. Il n’est donc pas démontré que l’acquéreur avait conscience qu’à 600.000 euros la Sci Dibis voudrait forcément exercer son droit de préférence. Au contraire, l’acte authentique de vente indique que la Sci Dibis a été interrogée et y a renoncé. Le fait qu’il y ait deux versions différentes de l’acte authentique du 15 janvier 2020 ne prouve pas une concertation entre le notaire et l’acquéreur pour tenir la Sci Dibis à l’écart de la vente.

Certes, l’alinéa 3 de l’article 1123 du code civil étant applicable en la cause, l’acquéreur disposait de la faculté de demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entendait s’en prévaloir. Cependant vu les énonciations claires de l’acte authentique, il n’a pas fait usage de cette faculté. Ceci ne peut démontrer sa mauvaise foi. Il incombait au notaire de s’assurer de l’efficacité de l’acte

En conséquence, la demande d’annulation de la vente du 15 janvier 2020 et la demande de substitution de la Sci Dibis au tiers acquéreur aux conditions de la vente doivent être rejetées.

La vente intervenue le 15 janvier 2020 est donc parfaite.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a constaté la perfection de la vente, et ordonné la publication du jugement auprès des Services de la Publicité Foncière.

Sur la demande de dommages et intérêts de la Sci Dibis contre les consorts [D] :

Les consorts [D] n’avaient pas de raison légitime de douter de l’exactitude de la mention de l’acte authentique en date du 15 janvier 2020 selon laquelle le droit de préférence avait été purgé et la Sci Dibis avait renoncé à s’en prévaloir. Ils n’avaient pas l’obligation de s’assurer que la promesse de vente était valablement notifiée à la Sci Dibis.

La Sci Dibis sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts contre les consorts [D].

Sur la demande de dommages et intérêts de la Sci Dibis contre la société Green City immobilier et la Sccv Le Montgomery :

En l’absence de démonstration de la mauvaise foi de l’acquéreur, le jugement dont appel sera confirmé en ce que la Sci Dibis a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts contre la société Green City immobilier et la Sccv Le Montgomery.

Sur la demande de dommages et intérêts de la Sci Dibis contre Me [S] :

La responsabilité civile professionnelle des notaires suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice qui doit être né et actuel et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le notaire n’a pas veillé à l’efficacité de l’acte et n’a pas préservé les droits de la Sci Dibis en ne s’assurant pas que la dernière promesse de vente en vigueur lui avait été notifiée, et qu’elle avait effectivement renoncé à son droit de préférence.

La Sci Dibis fait valoir qu’elle n’a pu acquérir le bien, ce qui aurait entraîné une perte de valeur de la parcelle voisine dont elle est propriétaire par rapport au fait de disposer d’un accès par la parcelle [Cadastre 15] AW n° [Cadastre 8] [Adresse 16].

Cependant, elle avait renoncé à un achat au prix de 580.000 euros en 2015 et à un achat à 700.000 euros en 2016. En l’espèce, le prix de vente était de 600.000 euros. Elle produit une offre de prêt portant sur un montant de 480.000 euros seulement, expirant le 10 décembre 2020 (proposition de financement par la Banque Courtois du 10 novembre 2020 d’un montant de 480.000 euros et d’une durée de 10 ans). Le bilan de la Sci Dibis au 31 décembre 2019 fait apparaître des disponibilités de 90.868 euros. Le résultat net au 31/12/2019 est de 7.622 euros.

La Sci Dibis ne justifie donc pas qu’elle était en mesure de financer un achat à hauteur de 600.000 euros.

Dès lors, son préjudice n’est pas démontré.

La Sci Dibis sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts contre Me [S].

Sur les demandes de dommages et intérêts de la Sccv Le Montgomery :

Sur la demande de dommages et intérêts de la Sccv Le Montgomery contre les consorts [D] :

Au regard des éléments retenus ci-dessus, les époux [D] n’ont pas commis de faute à l’égard de la Sccv Le Montgomery, car le notaire avait mentionné dans l’acte de vente que le droit de préférence avait été purgé.

La Sccv Le Montgomery sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts contre les consorts [D].

Sur la demande de dommages et intérêts de la Sccv Le Montgomery contre le notaire et contre la Sci Dibis :

Me [S] a commis une faute envers la Sccv Le Montgomery, acquéreur, en ne s’assurant pas de l’efficacité de l’acte de vente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 février 2020, un mois après la vente, la Sci Dibis a fait savoir qu’elle revendiquait son droit de préférence. La Sccv Le Montgomery soutient que la Sci Dibis a eu une attitude abusive à avoir réclamé l’application du pacte de préférence.

Effectivement, alors que la Sci Dibis ne démontre pas avoir eu le financement pour acquérir le bien, il apparaît qu’elle a eu la volonté d’utiliser ce pacte de préférence comme obstacle à l’encontre des projets d’un concurrent, comme elle l’avait déjà fait en formant un recours contre le permis de construire, auquel elle avait renoncé contre la promesse de constitution de servitudes à son profit.

Me [S] et la Sci Dibis dont les fautes respectives ont contribué à la réalisation de l’entier dommage de la Sccv Le Montgomery résultant du retard dans la réalisation de son projet immobilier engagent donc in solidum leur responsabilité à l’égard de cette dernière.

Le préjudice indemnisable de la Sccv Le Montgomery ne peut être que celui en relation de causalité directe et certaine avec les fautes de Me [S] et de la Sci Dibis.

En application du principe de réparation intégrale sans perte ni profit, le préjudice doit pouvoir être réparé, quand bien même il existerait une incertitude, non sur son existence ou sa survenance future, mais sur la situation qui aurait été celle de la victime si le fait dommageable ne s’était pas produit. Le préjudice de la victime présente, en effet, un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable.

Le droit de préférence n’ayant pas été purgé, et la Sci Dibis ayant manifesté son intention d’exercer son droit de préférence, le notaire a refusé d’instrumenter les VEFA, ce qui a retardé le projet de la Sccv Le Montgomery.

La faute du notaire et celle de la Sci Dibis ont concouru à faire perdre à la Sccv Le Montgomery une chance d’éviter certains frais ou de faire certains bénéfices si son projet avait pu démarrer dès le 15 janvier 2020.

La somme de 1.240.440 euros au titre de la perte liée à l’annulation des contrats de réservation ne peut être réclamée, car le projet pourra reprendre. En effet, la vente du 15 juin 2020 est valable, et la Sccv Le Montgomery entend poursuivre le projet immobilier, dont l’aboutissement n’est pas remis en cause.

L’achat du terrain avait déjà tardé entre le 30 octobre 2017 et le 15 janvier 2020, des avenants successifs puis une nouvelle promesse ayant été négociés.

A compter du 15 janvier 2020, pour que la construction démarre, il aurait fallu que le constructeur bénéficie d’une garantie financière d’achèvement, ce qui supposait un nombre suffisant de réservations accompagnées d’une offre de financement acceptée.

Ainsi, le contrat de réservation produit aux débats prévoyait que le réservataire s’engageait à produire une offre de financement acceptée et en contrepartie, le réservant s’engageait à produire une garantie financière d’achèvement (p 3 et 6 des conditions générales du contrat de réservation ).

Suite à l’achat du terrain le 15 juin 2020, certains contrats de réservation avaient été signés.

Il est produit le contrat de réservation pour l’appartement lot A 06 signé le 22 janvier 2020. Il est produit une annulation le 10 février 2020 suite à une vente du 22 janvier 2020 du lot C14.

Il est produit un courriel d’annulation pour le lot A01 du 22 janvier 2020.

Il est produit un courriel d’annulation pour le lot A 05 du 28 mai 2020.

Ces annulations sont manifestement en lien avec l’impossibilité de concrétiser les actes de VEFA. Néanmoins, aucune offre de financement acceptée par les réservants n’est produite.

La date à laquelle suffisamment de réservataires auraient obtenu les offres de financement nécessaires n’est pas certaine, donc il n’est pas certain que la GFA aurait pu être obtenue dès janvier 2020 même en l’absence de faute du notaire et de la Sci Dibis. L’entier retard n’est donc pas imputable avec certitude aux fautes de Me [S] et de la Sci Dibis. En revanche aucun élément ne permet de considérer que le projet de la Sccv Le Montgomery aurait été en toute hypothèse voué à l’échec dès lors qu’elle était titulaire d’un permis de construire en cours de validité et qu’elle avait d’ores et déjà signé des contrats de réservations.

Le préjudice dont peut se prévaloir la Sccv ne peut en conséquence qu’être constitué par la perte certaine d’une chance réelle et sérieuse de réaliser le projet sans retard des suites des fautes conjuguées du notaire et de la Sci Dibis. Dans le contexte financier ci-dessus rappelé et au regard des aléas inhérents à toute opération de promotion et de construction immobilière, cette perte de chance peut être évaluée à 50% depuis le 15 janvier 2020.

Le permis de construire accordé le 2 juin 2017 (permis modificatif du 29 novembre 2017 et permis modificatif du 25 avril 2018) transféré à la Sccv Le Montgomery le 25 septembre 2019 était valable dans un premier temps jusqu’au 1er décembre 2021. Il a été délivré pour 17 logements, avec une surface de plancher de 972 m². Il a été prorogé jusqu’au 1er décembre 2022 par arrêté du 7 juillet 2021. Une demande de 2ème prorogation a été formée le 12 janvier 2022. Il a été prorogé jusqu’au 1er décembre 2023.

Le projet a dû être modifié compte tenu de l’évolution législative et des nouvelles exigences liées tant à la réglementation environnementale RE 2020 (obligatoire pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2022) qu’à la réglementation fiscale modifiée en 2023 concernant le dispositif Pinel.

Une nouvelle demande de permis de construire a été formée le 24 juillet 2023.

En conséquence, le permis de construire accordé le 6 décembre 2023 ne porte plus que sur 16 logement, pour une surface plancher totale de 995 m².

En outre, il y a eu une hausse des matières premières.

Selon des bilans financiers émanant de la société Green City, la marge prévue au 14 octobre 2019 s’établissait à 419.501,68 euros. Or, au 19 juillet 2023, la marge nette prévue n’était plus que de 153.390,22 euros.

La différence, soit 266.111,46 euros peut être retenue comme la marge perdue du fait du retard, perte qui s’explique à la fois par la diminution de nombre de logements entraînant une baisse des recettes et par la hausse des dépenses de travaux liée à la hausse du coût des matières premières.

Les frais de constitution du 1er permis de construire représentent 59.268,41 euros HT

(frais d’architecte payés en pure perte ; bureau d’ingénierie ; maîtrise d’oeuvre ; étude thermique ; certificat qualité). Ils ont été exposés à perte car un deuxième permis de construirea dû être sollicité du fait du retard.

La taxe d’aménagement et redevance d’archéologie préventive réglée lors du 1er permis de construire représente 78.233 euros.

La taxe d’aménagement est un impôt local qui sert à financer les équipements publics (réseaux, voiries) nécessaires aux futures constructions et aménagements.

La redevance d’archéologie préventive est due dès que les travaux affectent le sous-sol.

Il n’est pas démontré que les montants payés ne seront pas déduits de ceux à payer pour le nouveau permis de construire. Il n’est donc pas démontré qu’elle a été payée à perte.

La taxe foncière a été payée à perte pour 2021, 2022 et 2023 ce qui représente 6.449 euros au total.

Les sommes à encaisser suite aux actes de Vefa n’ont pas été perçues, mais les dépenses correspondantes de construction n’ont pas été engagées. En conséquence, il ne peut être réclamé les intérêts légaux sur les sommes à encaisser suite aux actes de Vefa.

Les fonds propres immobilisés s’élèvent à 200.000 euros. Les intérêts légaux au taux de 1% par an ont été perdus sur ces fonds immobilisés, sur 4 ans de 2020 à 2024. La perte s’élève à 2.000 X 4 = 8.000 euros.

L’emprunt pour l’achat du terrain a été débloqué le 13 janvier 2020. Son montant est de 520.000 euros. Les frais qui auraient pu être évités sont les intérêts payés et la commission d’engagement bancaire (2,30% par an) sur 4 ans de 2020 à 2024 soit 11.960 X 4 = 47.840 euros.

Ainsi, le total des frais exposés et de marge perdue du fait que le projet n’a pas commencé le 15 janvier 2020 ressort à 387.668,87 euros.

Le préjudice de perte de chance du fait du retard imputable à aux fautes conjuguées du notaire et de la Sci Dibis ressort ainsi à 193.834,44 euros (0,5 X 387.668,87).

Infirmant le jugement dont appel, Me [S] et la Sci Dibis seront condamnés in solidum à payer à la Sccv Le Montgomery la somme de 193.834,44 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’appel en garantie diligenté par Me [S] à l’encontre de la Sci Dibis :

Toute action récursoire suppose une condamnation au profit d’une partie initiale dont la partie désignée comme débitrice souhaite faire supporter la charge finale en tout ou partie par un coobligé.

Un débiteur condamné in solidum avec d’autres ne dispose d’un recours envers ses coobligés qu’au-delà de sa part contributive, en fonction de la répartition finale de la dette.

En l’espèce, au regard des manquements respectifs de Me [S] et de la Sci Dibis tels que retenus ci-dessus comme étant à l’origine du dommage subi par la Sccv Le Montgomery, la charge finale de la condamnation doit être supportée dans les rapports entre Me [S] et la Sci Dibis, à hauteur de 75 % par la Sci Dibis correspondant proportionnellement à son rôle causal dans la survenance des dommages.

En effet, Me [S] a commis une faute envers la Sccv Le Montgomery et la Sci Dibis en ne purgeant pas le droit de préférence. Cependant la Sci Dibis s’est prévalue de son droit de préférence de façon abusive, alors qu’elle ne disposait pas du financement pour acquérir le bien au prix de 600.000 euros, tentant ainsi de bloquer le projet immobilier d’un concurrent. La faute de la Sci Dibis est en conséquence prépondérante dans la réalisation du préjudice de la Sccv Le Montgomery par rapport à la faute du notaire.

Dans les rapports entre Me [S] et la Sci Dibis, la Sci Dibis sera condamnée à garantir Me [S] des condamnations mises à sa charge, à hauteur de 75%.

La Sci Dibis n’a quant à elle pas exercé d’action récursoire à l’encontre de Me [S].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile

La Sci Dibis et Me [S], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens d’appel, avec application au profit de Maître Carole Kirsch, avocat qui le demande des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à payer d’une part, à la société Green City immobilier et la Sccv Le Montgomery prises ensemble, d’autre part, aux consorts [D] pris ensemble , la somme de 4.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.

Conformément au partage de responsabilité instauré, Me [S] sera relevé et garanti de ces condamnations par la Sci Dibis à hauteur de 75%.

La Sci Dibis et Me [S] seront déboutés de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La Cour,

Annule le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 31 août 2021 en ce qu’il a condamné M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D] à payer à la société Sccv Le Montgomery les sommes suivantes :

— l’intérêt au taux légal de la somme de 437 800 euros pendant 12 mois (à parfaire au moment de la date du présent jugement ),

—  37.370,53 euros pour une année de retard des Ventes Vefa (à parfaire au moment de la date du présent jugement ),

—  5.980,00 euros pour année de retard au titre du taux d’intérêt et engagements bancaires (à parfaire au moment de la date du présent jugement)

L’infirme sur les autres chefs,

— sauf en ce qu’il a déclaré parfaite la vente intervenue le 15 janvier 2020 entre la société Sccv Le Montgomery et M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D] pour le bien de l’espèce situé [Adresse 1], figurant au cadastre sous les références suivantes [Cadastre 15] AW [Cadastre 8] [Adresse 1] 00 ha 19 a 56 ca, et ordonné la publication du jugement auprès des Services de la Publicité Foncière,

— sauf sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Déboute M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D] de leur demande tendant à être mis hors de cause ;

Rejette la demande d’annulation de la vente du 15 janvier 2020 et la demande de substitution de la Sci Dibis au tiers acquéreur aux conditions de la vente ;

Déboute la Sci Dibis de sa demande de dommages et intérêts contre M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D] ;

La déboute sa demande de dommages et intérêts contre la société Green City immobilier et la Sccv Le Montgomery ;

La déboute sa demande de dommages et intérêts contre Me [S] ;

Déboute la Sccv Le Montgomery de sa demande de dommages et intérêts contre M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D] ;

Condamne in solidum Me [S] et la Sci Dibis à payer à la Sccv Le Montgomery la somme de 193.834,44 euros à titre de dommages et intérêts ;

Dit que dans les rapports entre Me [S] et la Sci Dibis, la Sci Dibis sera condamnée à garantir Me [S] des condamnations mises à sa charge, à hauteur de 75% ;

Condamne in solidum la Sci Dibis et Me [S],aux dépens d’appel, avec application au profit de Maître Carole Kirsch, avocat qui le demande des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum à payer d’une part, à la société Green City immobilier et la Sccv Le Montgomery prises ensemble, d’autre part, à M. [J] [D], Madame [T] [D] épouse [C], et Madame [W] [D] pris ensemble , la somme de 4.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel ;

Dit que Me [S] sera relevé et garanti de ces condamnations par la Sci Dibis à hauteur de 75%;

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Déboute la Sci Dibis et Me [S] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

N. DIABY C. ROUGER

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