05/02/2025

ARRÊT N° 43/25

N° RG 23/01002

N° Portalis DBVI-V-B7H-PKLD

MD – SC

Décision déférée du 18 Janvier 2023

TJ de [Localité 16] – 20/00034

V. [A]

[T] [I]

C/

S.A.R.L. BSF PROMOTION

SOCIETE ZURICH INSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY

[Adresse 15]

SASU SOCIETE DE BATIMENT REVELOIS S.B.R.

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 05/02/2025

à

M^e Jacques MONFERRAN

M^e Nadia ZANIER

M^e Gilles SOREL

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [T] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

S.A.R.L. BSF PROMOTION

[Adresse 10]

[Localité 8]

SOCIETE ZURICH INSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentées par M^e Nadia ZANIER de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

[Adresse 15]

[Adresse 13]

[Localité 9]

S.A.S.U. SOCIETE DE BATIMENT REVELOIS S.B.R.

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentées par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentées par M^e Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [I] est propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 11] (31), dont les locaux situés en rez-de-chaussée sont donnés à bail aux sociétés à responsabilité limitée (Sarl) Le Winger et Ararat, pour l’exploitation de deux établissements de restauration – bar.

La Sarl Bsf Promotion était propriétaire jusqu’au 15 novembre 2018 de locaux situés à [Adresse 17]), [Adresse 3], jouxtant l’immeuble de M. [T] [I].

Cette société a entrepris des travaux de rénovation de son bien courant 2018. Sont notamment intervenues sur ce chantier la société par actions simplifiée unipersonnelle (Sasu) Société de Bâtiment Revelois S.B.R. (Sbr), en charge du lot 'Charpente Couverture Zinguerie', selon devis du 23 janvier 2018, et la société par actions simplifiées (Sas) Sol Façade, en charge du lot 'Enduits Parement', selon devis du 5 février 2018.

Par courriel du 10 mai 2018, le gérant de la Sarl Le Winger a informé M. [T] [I] de la survenue d’un 'dégât des eaux dû à la rupture d’une pluviale, conséquence directe d’une chute de gravat venant du chantier rue Lafon'.

Le 15 mai 2018, M. [T] [I] a fait constater par Maître [F] [H], huissier de justice, les désordres subis par ses deux locataires et leur éventuelle origine.

Par courriel du 22 mai 2018, M. [T] [I] s’est rapproché de la société Bsf Promotion concernant ces dégats des eaux.

Le 25 mai 2018, la Société Méridionale d’Environnement (la SME), mandatée par M. [T] [I], est intervenue pour déboucher le réseau d’eau pluviale.

Le 31 mai 2018, la SME est à nouveau intervenue à la demande de M. [T] [I].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 mai 2018, M. [T] [I] a mis en demeure la Sarl Bsf Promotion de faire cesser ces nuisances en réparant l’étanchéité d’une verrière située sur la partie arrière de l’immeuble lui appartenant et qui aurait été à l’origine d’infiltrations dans les locaux qu’il louait, d’une part, et en prenant en charge le coût des désordres liés aux travaux de rénovation sur son immeuble, d’autre part.

Après réunion du 11 juin 2018, qui s’est tenue sur site et l’envoi à la Sarl Bsf Promotion des justificatifs des frais engagés, aucune solution amiable n’a pu être arrêtée entre les parties.

Par courrier du 6 août 2018, la Sarl Bsf Promotion a invité M. [T] [I] à procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assurance, laquelle a indiqué ne pouvoir mobiliser aucune garantie. Les démarches ultérieures sont demeurées infructueuses.

Par acte d’huissier du 13 décembre 2019, M. [T] [I] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse la Sarl Bsf Promotion et la Société Zurich Insurance Public Limited Company, son assureur (ci-après Zurich), aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par acte d’huissier du 15 juin 2022, les sociétés défenderesses ont appelé en la cause la Sas Sol Façade et la société Sbr aux fins de garantie. La jonction de ces procédures a été ordonnée le 27 août 2020.

— :-:-:-:-

Par jugement du 18 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

— débouté M. [T] [I] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné M. [T] [I] aux dépens de l’instance,

— condamné M. [T] [I] à payer à la société Bsf Promotion la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la Sas Sol Façade et la Société Sbr de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Pour statuer ainsi, la juridiction de première instance a estimé, après analyse des pièces du dossier, que M. [T] [I] ne rapportait pas la preuve de la réunion des conditions de la responsabilité des sociétés défenderesses.

— :-:-:-:-

Par déclaration du 20 mars 2023, M. [T] [I] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle l’a débouté de l’ensemble de ses prétentions et en ce qu’elle l’a condamné aux dépens de l’instance et à payer à la société Bsf Promotion la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 octobre 2024, M. [T] [I], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1241 et suivants du code civil, ainsi que des articles L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— débouter les sociétés Bsf Promotion, Zurich Insurance, Sol Facade et Bâtiment Revelois Sbr de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 18 janvier 2023 en ce qu’il a :

* débouté M. [T] [I] de l’ensemble de ses prétentions,

* condamné M. [T] [I] aux dépens de l’instance,

* condamné M. [T] [I] à payer à la société Bsf Promotion la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— condamner in solidum la société Bsf Promotion et la société Zurich Insurance à payer à M. [I] :

* la somme de 5 662,19 euros correspondant aux frais avancés,

* la somme de 7 156,70 euros au titre des travaux de reprise des locaux commerciaux,

— condamner in solidum la société Bsf Promotion et la société Zurich Insurance à payer à M. [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Bsf Promotion et la société Zurich Insurance aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SCP Monferran-Carriere-Espagno en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 mars 2024, la Sarl Bsf Promotion et la société Zurich Insurance Public Limited Company, intimées, demandent à la cour, au visa des articles 1241 et suivants du code civil, des articles 1231-1 et suivants du code civil ainsi que de l’article L. 112-6 du code des assurances, de :

rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

à titre principal,

— confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

— ajouter la condamnation de M. [I] au profit de la société Bsf Promotion et de son assureur Zurich Insurance Plc au paiement d’une somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens devant la cour,

à titre subsidiaire,

— limiter le montant des condamnations aux factures effectivement présentées à concurrence de la somme globale de 4 740,90 euros,

— débouter M. [I] du surplus de ses demandes,

— opposer tant à la société Bsf Promotion qu’à M. [I], la franchise de la société Zurich Insurance Pcl d’un montant de 5 000 euros,

— débouter, plus généralement, toute partie de toute demande qui pourrait être présentée au préjudice de la société Bsf Promotion et de la société Zurich Insurance Plc,

— condamner, en toutes hypothèses, in solidum les sociétés Sol Facade et Sbr à relever indemne la société Bsf Promotion et l’assureur de cette dernière, la Société Zurich Insurance Plc, de toute condamnation prononcée à leur encontre,

— condamner in solidum les sociétés Sol Facade et Sbr au paiement d’une somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 octobre 2024, la société Sol Facade et la Sasu Société de Bâtiment Revelois S.B.R., parties intervenantes sur appel provoqué formé 13 septembre 2023 par les sociétés intimées, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104,1193, 1199,1204,1231-2 et 1330 du code civil ainsi que des articles 31 et 514-1 du code de procédure civile, de :

rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tous cas mal fondées,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* débouté M. [I] de l’ensemble de ses demandes en première instance,

* condamné M. [I] aux entiers dépens de la première instance,

— infirmer le jugement dont appel sur le chef suivant :

* débouté la Sas Sol Façade et la société Sbr de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— condamner M. [I] à payer aux sociétés Sol Façade et Sbr la somme de 2 000 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais d’avocat exposés en première instance,

en toute hypothèse,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter la société Bsf Promotion et son assureur Zurich Insurance Plc de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner tout succombant à payer aux sociétés Sol Façade et Sbr la somme de 3 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 19 novembre 2024 à 14h.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. M. [T] [I] sollicite l’indemnisation de dommages subis, d’une part, du fait de la rupture d’une canalisation en PVC et de l’obstruction du réseau d’eau pluviale qui auraient été causées par les travaux réalisés par la Sarl Bsf Promotion sur l’immeuble lui ayant appartenu situé [Adresse 3] et, d’autre part, du fait de la vétusteté du chéneau de la verrière de cet immeuble. Il convient d’envisager successivement ces deux désordres distincts.

— Sur la rupture de la canalisation et l’obstruction des conduites d’eau pluviale

2. Le débat opposant les parties porte principalement sur l’établissement de la cause du dégat des eaux subi par les locataires de M. [T] [I] et son imputabilité aux entrepreneurs intervenant sur le bien appartenant à la Sarl Bsf Promotion au moment des faits, les sociétés Sbr et Sol Façade.

2.1. Plus précisément, M. [T] [I] soutient que le dégât des eaux est lié à la rupture d’une canalisation en PVC située sur le toit de l’immeuble [Adresse 4] permettant d’évacuer les eaux pluviales et à l’obstruction de la descente pluviale. Ce dommage résulterait, selon lui, de la chute de gravats provenant du chantier de l’immeuble de la Sarl Bsf Promotion située [Adresse 3], qui aurait rompu la canalisation et obstrué la descente pluviale.

2.2. Les intimées font valoir quant à elles qu’une telle relation causale n’est pas établie. Elles soulignent qu’elles n’ont été conviées sur les lieux pour la première fois que le 11 juin 2018, une fois l’ensemble des causes potentielles du désordre réparées et les lieux nettoyés en leur absence, de sorte que les éléments permettant d’établir les responsabilités auraient disparu et n’auraient pu être discutés contradictoirement.

3. Au soutien de son affirmation, M. [T] [I] avance des photographies transmises par l’un de ses locataires le 10 mai 2018 sur lesquelles est visible une canalisation en PVC brisée (pièce 5 bis).

3.1. Ce bris n’est imputé à la chute de gravats provenant du chantier situé [Adresse 3] que par un courriel du gérant de la Sarl Le Winger du 19 mars 2023 en ce sens (pièce 33).

3.2. Les sociétés Bsf Promotion et Zurich font valoir que cette pièce serait 'établie pour les besoins de la cause', ce que conteste M. [T] [I], arguant des relations 'houleuses’ entretenues avec son locataire et faisant état d’une procédure judiciaire l’opposant à la société Le Winger.

3.3. La rupture de la canalisation d’eau de pluie est corroborée par le procès-verbal d’huissier dressé le 15 mai 2018 par Maître [F] [H] à la demande de M. [T] [I], qui a constaté que 'le tuyau PVC d’évacuation des eaux situé dans l’angle de l’immeuble de mon requérant et de l’immeuble voisin, est cassé en deux', produisant une photographie d’une canalisation brisée similaire à celle produite par le locataire de M. [T] [I] le 10 mai 2018. Par ailleurs, le procès-verbal note, d’une part, la présence d’un échafaudage en façade sur l’immeuble voisin et, d’autre part, la présence de nombreux gravats sur les tuiles et sur la tôle d’étanchéité du toit à proximité de la canalisation brisée.

3.4. La Sarl Bsf Promotion, rejointe en cela par les sociétés Sbr et Sol Façade, fait valoir, en premier lieu, que les débris présents seraient ceux du mur de l’immeuble appartenant à M. [T] [I] davantage que des chutes d’enduit et d’écran sous toiture provenant des travaux de l’immeuble voisin et, en second lieu, que l’origine des infiltrations demeure inconnue dès lors que des travaux ont été réalisés antérieurement à tout constat contradictoire et que, à supposer qu’il y ait eu des chutes de gravats de l’immeuble voisin, il n’est pas établi que ces derniers soient à l’origine de la rupture de la descente d’eau ni de son obstruction.

3.5. Il sera revenu ultérieurement sur l’attribution des débris au mur de l’immeuble de M. [T] [I]. Il convient seulement à ce stade de relever que le courriel du 10 mai 2018, même complété par le courriel du 19 mars 2023, et le procès-verbal de constat du 15 mai 2018 établissent la réalité du dégât des eaux subi par ses locataires au mois de mai 2018, sans pour autant fournir d’explication quant aux causes du sinistre ni l’origine des débris et gravats présents sur le toit, procédant à ces égards par affirmation.

4. M. [T] [I] produit également un courriel du 9 mai 2018 de Mme [S] [M], gérante de la sarl Ararat selon les termes du bail commercial du 1er octobre 2008, qui l’informerait que son local était inondé, que la Sarl Bsf Promotion aurait été informée dès cette date des désordres et se serait rendue sur le toit (pièce 34).

4.1. Il convient toutefois de relever que la qualité matérielle de la pièce produite ne permet pas de prendre connaissance de son contenu. Il ne saurait dès lors être retenu sur la base de ce courriel, en partie illisible et en tout état cause impropre à en rapporter la preuve, que la Sarl Bsf Promotion s’est rendue sur le toit le 9 mai 2018 et aurait constaté tant les désordres qui lui sont imputés et reconnu en avoir été la cause, comme l’avance M. [T] [I].

5. M. [T] [I] se prévaut d’une préconisation d’un 'expert technique', M. [K] [V] (pièce 35). La juridiction de première instance lui ayant reproché de ne pas produire le rapport sur lequel il s’appuyait, l’appelant fait valoir qu’il n’a pas été rédigé de rapport en 2018 mais produit une 'attestation’ ' ne répondant pas aux préconisations de l’article 202 du code de procédure civile ' du 9 mars 2023 de M. [K] [V], président de la Sasu Ecbt Ingénierie, qui certifie s’être rendu sur les lieux le 18 mai 2018 pour constater les dégâts et réaliser un devis de travaux, lequel aurait été exécuté en urgence par son entreprise la semaine suivante.

5.1. Il y est indiqué : 'Nous avons suivi l’évacuation du chéneau concerné, afin de trouver le bouchon qui empêchait l’eau de s’évacuer. Nous avons trouvé un morceau de pare pluie, de nombreux gravats brique/ciment et enduit qui provenaient de l’immeuble mitoyen ([Adresse 3]), qui réalisait des travaux sans protection. Les ouvriers de l’entreprise sont venus constater les dégâts causés au sol au mur et au plafond par les débordements du chéneau bouché. L’ensemble des gravats trouvé sur le toit et dans le tuyau d’évacuation n’ont pas d’autre origine que l’immeuble mitoyen en travaux, puisque le mur de ce côté de l’immeuble ([Adresse 4]) n’était pas dégradé'.

5.2. L’attestation fait état de photographies qui, selon les conclusions de M. [T] [I], 'sont assez éloquentes et parlent d’elles-mêmes'. Elles démontreraient, en conjonction de l’attestation de M. [K] [V], la cause des désordres et la présence sur les lieux des ouvriers de l’entreprise en charge des travaux.

5.3. Ces photographies sont au nombre de six. Les deux premières portent sur une gouttière fixée sur un mur de couleur blanche présentant d’importantes traces de couleur marron, vraisemblablement d’humidité. La troisième photo représente un chéneau au sein duquel pousse de la végétation. La quatrième photo représente deux pans de toit, l’un en brique, l’autre dans un matériaux lisse de couleur grise ou noire, qui constitue vraisemblablement une verrière dont le chéneau semble correspondre à celui présent sur le troisième cliché. Les deux dernières photos représentent une canalisation en PVC brisée et l’extrémité du tuyau d’évacuation d’une gouttière située derrière cette canalisation brisée.

5.4. La date de ces photographies n’est pas établie de manière certaine. Il apparaît néanmoins que les photographies de la canalisation brisée concordent avec celles établies par l’huissier de justice dans son procès-verbal de constat du 15 mai 2018, de sorte que la date du 18 mai 2018 qui est avancée peut, au moins à leur égard, être retenue.

5.5. Il ressort toutefois de l’examen de ces photographies qu’elles ne permettent pas de corroborer les affirmations contenues dans l’attestation de M. [K] [V] quant à la présence et la composition d’un bouchon empêchant l’eau de s’évacuer, ni quant à la présence des ouvriers des entreprises réalisant des travaux [Adresse 3], lesquelles ne sont pas documentées.

5.6. L’affirmation relative à l’absence de protection mise en place pour les travaux réalisés pour la Sarl Bsf Promotion n’est pas attestée par une photographie accompagnant l’attestation mais est corroborée par l’une des photographies du procès-verbal de constat d’huissier laissant apparaître l’échaffaudage situé [Adresse 3] sans qu’un tel dispositif soit présent.

5.7. Il apparaît surtout que la cause des désordres relatés n’est pas étayée, l’attestation de M. [K] [V], établie cinq ans après ses constatations non-contradictoires au moment des faits, se contentant d’affirmer que les désordres ont leur origine dans les travaux réalisés sur l’immeuble appartenant alors à la Sarl Bsf Promotion sans que cette affirmation soit soutenue par des éléments de preuve concrets, si ce n’est la présence de débris dont l’origine n’est toutefois pas établie avec certitude.

5.8. Par conséquent, l’attestation de M. [K] [V], relatant des faits plusieurs années après leur survenance, ne permet pas non plus d’établir la cause des désordres dont M. [T] [I] demande réparation.

6. M. [T] [I] produit ensuite un rapport réalisé le 26 mai 2023 par Mme [P] [Y], architecte, pour la société Keops (pièce 38). Celui-ci se fonde, d’une part, sur l’attestation de M. [K] [V], retranscrite précédemment, ainsi que le procès-verbal de constat d’huissier du 15 mai 2018 et, d’autre part, sur ses propres constatations le 7 avril 2023 quant à l’état de la façade 'mitoyenne’ jouxtant la canalisation litigieuse et la façade arrière de l’immeuble de M. [T] [I] pour conclure : 'La façade arrière de l’immeuble de M. [I] est en état correct et ne présente pas de dégradations compatibles avec les gravats retrouvés sur la toiture et constaté par huissier. L’origine de ces gravats ne peut donc être que les travaux voisins réalisés sur l’immeuble du [Adresse 3] en 2018 par Bsf Promotion. Les gravats étant la résultante des travaux réalisés par Bsf Promotion, il appartient au promoteur de ces travaux d’en assumer les conséquences'.

6.1. La Sarl Bsf Promotion souligne la tardiveté de ce rapport et soulève le fait que l’architecte n’aurait pas procédé au moindre constat mais se serait prononcée sur des photographies contemporaines à son rapport.

6.2. Il apparaît néanmoins que Mme [P] [Y], si elle ne s’est pas rendue sur les lieux en 2018, indique avoir dressé son rapport après avoir pris connaissance des documents établis en 2018 et s’être rendue sur les lieux le 7 avril 2023, les photographies produites ' qui ne sont identiques à aucune des pièces produites par ailleurs ' ayant manifestement été réalisées à ce moment.

6.3. Les sociétés Sbr et Sol Façade contestent pour leur part la pertinence de ce rapport au regard de sa tardiveté et de son caractère non-contradictoire.

6.4. Il convient de relever qu’en effet ce rapport ne saurait être retenu pour identifier tant l’origine des débris constatés à proximité du conduit d’eau pluviale litigieux que leur rôle causal dans les dégâts des eaux subis par les locataires, dès lors que ses conclusions découlent, d’une part, de la reprise des constatations contenues dans une attestation et un procès-verbal de constat dont le caractère très insuffisant quant à l’explication causale du dommage a déjà été souligné et procèdent, d’autre part, de l’exclusion d’autres origines possibles à ces gravats au regard uniquement de 'l’état correct’ de la façade de l’immeuble constaté toutefois cinq ans après les faits.

6.5. Le rapport de la société Keops n’apparaît dès lors pas pertinent pour établir tant l’origine des gravats que leur rôle causal dans les désordres de mai 2018.

7. Concernant l’absence de constat contradictoire des causes des désordres, M. [T] [I] fait valoir l’urgence des travaux réalisés et soutient que la Sarl Bsf Promotion était informée des désordres préalablement à la réalisation des travaux de réparation.

7.1. Il produit un courriel du 22 mai 2018, envoyé par lui, transmettant 'les photographies demandées', sans que la demande ayant donné lieu à cet envoi ne soit produite. Par retour de mail du 23 mai 2018, Mme [O] [C], de la Sarl Bsf Promotion, a indiqué avoir bien reçu les photographies et sollicité la société Sol Façade en charge du ravalement de l’opération, indiquant que cette dernière devait alors se rapprocher de M. [T] [I].

7.2. Il en ressort que cet échange établit seulement l’information de la Sarl Bsf Promotion de l’existence d’un dégât des eaux chez les locataires de M. [T] [I] mais ne permet pas de retenir qu’elle a pu se rendre sur les lieux pour les constater ni qu’elle a été conviée aux travaux de réparation. En outre, le courriel de la société Bsf Promotion du 23 mai 2018, pas plus que l’absence de contestation postérieurement à sa mise en demeure de réparer les désordes le 31 mai 2018, ne permettent de retenir qu’elle a reconnu l’imputabilité de ces désordres aux travaux qu’elle faisait réaliser ou sa responsabilité, contrairement à ce que soutient M. [T] [I].

7.3. Ce dernier n’établit pas davantage la réalité de la réunion qui se serait tenue le 30 mai 2018 en présence de la société Bsf Promotion, des gérants des deux sociétés locataires et de lui-même, laquelle aurait permis, selon ses dires, de constater contradictoirement les désordres. Les intimées contestent la tenue d’une telle réunion dont il n’est produit aucun échange en vue de sa tenue ou compte-rendu une fois celle-ci réalisée. En outre, comme l’a relevé la juridiction de première instance, une telle réunion aurait été postérieure aux travaux de réparation et d’évacuation des débris.

7.4. La Sarl Bsf Promotion reconnaît s’être uniquement rendue à une réunion le 11 juin 2018, date à laquelle les gravats avaient été retirés et les travaux réalisés, laissant seulement la possibilité de constater les dégâts consécutifs aux infiltrations. Aucun compte-rendu de cette réunion permettant à la cour d’en apprécier le contenu n’est évoqué ni produit.

7.5. M. [T] [I] prétend également que la Sarl Bsf Promotion se serait engagée à réaliser des travaux de reprise dans les locaux de l’un de ses locataires, mais cet engagement n’est relaté que par un courrier de M. [T] [I] du 2 juillet 2018, de sorte que la preuve de cet engagement n’est pas rapportée.

7.6. Il ressort de ces éléments qu’il n’est pas établi que la Sarl Bsf Promotion a été en mesure de constater la cause des désordres qui lui étaient imputés ni, a fortiori, qu’elle a reconnu sa responsabilité à leur égard.

8. La consistance des travaux n’apporte pas non plus la preuve de la réunion des conditions de la responsabilité des sociétés intimées.

8.1. M. [T] [I] avance qu’il a été contraint, dans un premier temps, de faire procéder à un nettoyage des chéneaux par l’entreprise Ecbti Charpente et à un débouchage des eaux pluviales par la SME. Il produit pour la première opération une facture de la Sas Ecbt Ingénierie portant notamment sur le 'nettoyage de morceaux de brique, enduit et divers provenant de la rénovation de la façade mitoyenne’ et le 'remplacement de toute la tuyauterie PVC'. En dépit de la date du 20 juillet 2018 figurant sur la facture, il convient de considérer que ces prestations ont bel et bien été réalisées dans le courant du mois de mai, comme le prétend M. [T] [I] et comme le reconnaît la Sarl Bsf Promotion qui indique que les débris avaient été évacués et la tuyauterie remplacée lors de la réunion du 11 juin 2018, de sorte que ces prestations avaient été exécutées antérieurement. La deuxième opération est quant à elle établie par une facture du 28 mai 2018 portant sur des travaux de débouchage du réseau pluvial réalisés le 25 mai 2018.

8.2. M. [T] [I] fait valoir que, dans un second temps, ces sociétés ont dû revenir afin de curer la partie enterrée du pluvial 'compte tenu de la persistance d’infiltrations les jours d’orage et sur préconisation de l’expert [K] [V]'. Ces opérations sont établies, d’une part, par la facture précédente datée du 20 juillet 2018 et, d’autre part, par une facture de la SME du 6 juin 2018 pour des travaux réalisés le 31 mai 2018. L’objet de la facture désigne le débouchage du réseau d’eau pluviale, tandis que l’intitulé de la prestation porte sur le débouchage du réseau d’eaux usées. Un courriel du 8 septembre 2020 du service de facturation de la SME indique que la prestation a porté sur le débouchage du réseau pluvial, comme l’indiquait l’objet.

8.3. La Sarl Bsf Promotion émet des doutes quant à la pertinence des travaux entrepris, soulignant que le réseau des eaux usées n’est pas en lien avec le désordre et, dans le cas où la prestation porterait effectivement sur le réseau pluvial, la réalisation de deux interventions similaires de débouchage les 25 et 31 mai 2018 est anormale dans un laps de temps si court.

8.4. Les sociétés Sbr et Sol Façade soulèvent qu’il 'semble curieux que persistent des infiltrations (…) qui trouveraient leur origine dans le réseau enterré du pluvial'. M. [T] [I] soutient sur ce point que cela serait logique dès lors que 'le réseau pluvial étant bouché, la gouttière s’est mise en charge et l’eau a débordé au niveau du chêneau du premier étage'. Les sociétés Sbr et Sol Façade avaient souligné qu’une telle explication relève de la compétence d’un expert technique et consiste en une simple affirmation qui n’est soutenue par aucun élément.

8.5. Il ressort de ces éléments que, quelqu’ait été l’objet de la facture du 31 mai 2018, la seule description des travaux par les factures établies en 2018 n’éclaire pas les circonstances de la cause de manière à établir une relation causale entre les travaux réalisés pour la Sarl Bsf Promotion et les désordres survenus, faute pour ces factures d’être accompagnées d’un avis technique établi contradictoirement au moment des faits.

9. Les parties s’opposent sur la détermination de la partie qui aurait dû être à l’initiative d’une expertise judiciaire. La cour relève qu’à ce stade du litige et en l’état des constatations qui précèdent, cette mesure d’instruction qui n’a pas à pallier la carence des parties sur ce point, n’apparaît pas utile.

10. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [T] [I] n’établit pas que les travaux réalisés par la Sarl Bsf Promotion au mois de mai 2018 sur l’immeuble situé [Adresse 3] sont la cause du dégât des eaux subi par ses locataires à cette période. En l’absence de preuve de la relation causale entre un fait imputable à la Sarl Bsf Promotion et le dommage subi par M. [T] [I], ce dernier ne peut qu’être débouté de sa demande en réparation tant concernant les frais qu’il a avancés qu’au titre des travaux de reprise des locaux commerciaux liés à ce désordre. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes en réparation en lien avec la rupture et l’obstruction du réseau d’eau pluviale.

— Sur la vétusté du chéneau de la verrière

11. M. [T] [I] sollicite également l’indemnisation d’infiltrations liées au mauvais état du chéneau troué et poreux de la verrière ayant appartenu à la Sarl Bsf Promotion.

11.1. Il est produit au soutien de cette prétention l’attestation de M. [K] [V] du 9 mars 2023 évoquée précédemment (pièce 35), qui énonce : 'J’ai constaté aussi qu’il y avait des infiltrations par le chéneau vétuste de la verrière de l’immeuble mitoyen mais ne je pouvais intervenir puisqu’il 'ne n’appartenait pas'. Voir photos'.

11.2. Les photographies visées sont les quatre premières photographies décrites précédemment, qui montrent un mur placé sous une verrière présentant des traces d’humidité, un chéneau présentant des fissures permettant à la végétation de pousser en son sein et une photographie des toits. Il est allégué que ces photos ont été réalisées le 18 mai 2018, [Adresse 14], cette date apparaissant vraisemblable au regard du fait que deux d’entre elles ont été jointes à un courriel de M. [T] [I] aux sociétés Bsf Promotion et Sol Façade le 30 mai.

11.3. M. [T] [I] avance également que le chéneau a fait l’objet d’une réparation, produisant des photographies 'avant réparation’ et 'après réparation’ du chéneau jouxtant la verrière située [Adresse 3], dont la date n’est pas indiquée (pièce 24).

11.4. Les sociétés Sbr et Sol Façade avaient produit des photographies qui auraient été prises avant la réalisation des travaux et qui mettraient en évidence le défaut d’entretien des immeubles de M. [T] [I] et de la Sarl Bsf Promotion ainsi que la dégradation des conduits d’eaux et des façades (pièce 1). Deux de ces photographies représentent un mur situé sous une verrière présentant des traces importantes d’humidité qui sont concordantes avec celles produites par M. [T] [I]. Aucune photographie du chéneau n’est produite par ces sociétés.

11.5. Il convient en outre de relever que la Sarl Bsf Promotion produit un devis ayant pour objet la 'réfection du chéneau encaissé contre voisin sur verrière’ en date du 27 juillet 2018 et portant la mention 'bon pour accord’ suivie de sa signature (pièce 13).

11.6. Il apparaît dès lors que la réalité du désordre affectant le chéneau de la verrière est parfaitement établie, de même que les travaux y ayant mis fin, bien que la date exacte de ces derniers demeure inconnue. Il apparaît néanmoins que la suppression de la cause des infiltrations laisse pendante la question de la réparation des préjudices causés par ces infiltrations.

12. À cet égard, il convient de relever que M. [T] [I] se contente d’énoncer que des infiltrations se sont produites dans les locaux de ses locataires (notamment pièces 13 et 14), sans apporter d’élément de preuve de ces infiltrations et donc du préjudice subi, étant relevé que la preuve de la dégradation du mur appartenant à M. [T] [I] ne saurait résulter de celle de la dégradation du mur ayant appartenu à la Sarl Bsf Promotion, ni de la seule production d’un devis pour des prestations de dépose de placo, d’application de crépi et de réalisation d’une cloison sèche (pièce 24), la cause de tels travaux ' dont la réalisation n’est au demeurant pas établie ' n’étant pas déterminée.

12.1. En l’absence de preuve du préjudice causé par la vétusteté du chéneau, il convient de rejeter la demande de M. [T] [I] en indemnisation au titre des travaux de reprise des locaux commerciaux liés à ce désordre. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes en réparation liées à la défectuosité du chéneau de la verrière.

— Sur les demandes accessoires

13. M. [T] [I], partie succombante, supportera la charge des dépens d’appel. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relative aux dépens de première instance.

14. La Sarl Bsf Promotion, la société Zurich, la Sas Sol Façade et la Sasu Société de Bâtiment Revelois S.B.R. sont en droit d’obtenir l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elles ont dû engager à l’occasion de la procédure d’appel. M. [T] [I] sera condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à verser la somme de 3 000 euros aux sociétés intimées, prises ensemble et la somme de 3 000 euros aux sociétés attraites sur appel provoqué. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles exposés par la société Bsf en première instance.

15. Spécialement sur ce dernier point, l’appel provoqué n’est que la suite logique de l’appel principal formé par M. [I], condamné aux entiers dépens de la procédure d’appel qu’il a initiée sans succès. La décision de première instance qui avait débouté les sociétés Sol Façade et S.B.R. de leur demande au titre des frais irrépétibles sera confirmée en l’état de l’économie générale de la procédure conduite devant le premier juge.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 18 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne M. [T] [I] aux dépens d’appel.

Condamne M. [T] [I] à verser à la Sarl Bsf Promotion et la société Zurich Insurance Public Limited Company, prises ensemble, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [T] [I] à verser à la Sas Sol Façade et la Sasu Société de Bâtiment Revelois S.B.R., prises ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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