COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

12^e chambre section 2

A.M./P.G.

ARRET N° Code nac : 30B

contradictoire

DU 14 JANVIER 2010

R.G. N° 06/09182

AFFAIRE :

S.A. B, ayant pour nom commercial K MULTITURBO

…

C/

S.A. Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Novembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 04/15216

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

SCP DEBRAY-CHEMIN,

SCP TUSET-CHOUTEAU

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. B, ayant pour nom commercial K MULTITURBO Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 345 250 153 RCS LYON, ayant son siège XXX à Neuilly sur Seine, agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration domicilié en cette qualité audit siège.

S.A.R.L. C I Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 330 575 838 RCS NANTERRE, ayant son siège Tour EXALTIS, XXX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

S.A.R.L. E F L D (I) Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 428 726 061 RCS NANTERRE, ayant son siège Le Monge, XXX, La Défense 5, XXX, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

S.A. G H 'M6" société anonyme à directoire et C.S. Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 339 012 452 RCS NANTERRE, ayant son siège XXX, prise en la personne de son Président du Directoire en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

S.C.S. TF6 exerçant sous l’enseigne TVX, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 432 265 239 RCS NANTERRE, ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

représentées par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués – N° du dossier 20061528

Rep/assistant : M^e Michel BARTHELOT DE BELLEFONDS, avocat au barreau de PARIS (C.566).

APPELANTES

****************

S.A. Z ayant son siège 455 Promenade des Anglais Aéropole, ZAC de l’Arenas XXX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués – N° du dossier 07000021

Rep/assistant : M^e Florence MONTERET AMAR, avocat au barreau de PARIS (P.184).

S.C.I. MIROMESNIL 49-1 ayant son XXX, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP TUSET-CHOUTEAU, avoués – N° du dossier 20070018

Rep/assistant : M^e Nadia LE PODER, avocat au barreau de PARIS (M.389)

INTIMEES

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Novembre 2009 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Albert MARON, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Albert MARON, Président, (rédacteur)

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL

FAITS ET PROCEDURE :

La SCI MIROMESNIL 49-1 est propriétaire d’un immeuble dont sont locataires commerciales diverses sociétés. Elle a confié l’entretien des ascenseurs de l’immeuble à la société Y, aux droits de laquelle se trouve la société ASCENSEURS Z, aux termes d’un contrat de maintenance conclu au mois de décembre 1998.

Estimant que, dès l’année 1999, elles avaient eu à déplorer un dysfonctionnement grave et systématique des ascenseurs de l’immeuble et malgré des interventions auprès de la SCI MIROMESNIL 49-1 les sociétés locataires ont saisi le président du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de désignation d’un expert.

Par ordonnance de référé en date du 6 août 2002, ce magistrat a fait droit à cette demande et l’expert a déposé son rapport le 16 juin 2003, préconisant des travaux de réfection des ascenseurs. Suivant ordonnance de référé du 26 juillet 2004, la SCI MIROMESNIL 49-1 et ascenseurs X ont été condamnées à effectuer les travaux de rénovation et modernisation des quatre ascenseurs de l’immeuble.

Un calendrier contractuel Modernisation était signé entre les parties, prévoyant la fin des travaux pour le 30 septembre 2004. Fin 2004, les ascenseurs ont été remis en fonctionnement, après des relances effectuées par les locataires.

Après que les travaux ont été exécutés, la SCI MIROMESNIL 49-1, par actes en date du 30 novembre 2004, a assigné ses locataires en paiement des coûts de rénovation des ascenseurs, au motif que les baux ne mettent à sa charge que les grosses réparations de l’article 606 du code civil et que les travaux réalisés après dépôt du rapport d’expertise constituaient des travaux d’entretien et non des grosses réparations.

La société TF6 est intervenue volontairement à la procédure, en se prévalant de sa qualité de sous-locataire de la société M6.

Par jugement en date du 21 novembre 2006, le tribunal de grande instance de Nanterre a fait droit aux demandes de la SCI MIROMESNIL 49-1, au motif que les travaux de rénovation des ascenseurs, si importants soient-ils, ne constituent pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, qui vise manifestement les seules réparations de nature à assurer le clos et le couvert, mais nullement l’entretien des éléments d’équipement tels que des ascenseurs.

Le tribunal de grande instance de Nanterre a par ailleurs précisé que faute pour le locataire d’avoir fondé sa défense sur les dispositions de l’article 1755 du code civil (qui ne peuvent être invoquées d’office vu leur caractère supplétif), qui mettent à la charge du propriétaire toutes les réparations (même locatives) dues à la vétusté, il doit donc être fait droit aux demandes en paiement de la SCI MIROMESNIL 49-1, qui ne sont pas contestées dans leur montant.

Le tribunal a par ailleurs débouté les locataires et le sous-locataire de leur demande reconventionnelle en paiement fondée sur une faute de surveillance du bailleur, au motif qu’il résulte des clauses claires et précises des baux liant les parties que les locataires ont accepté de prendre les lieux loués en l’état où ils se trouvaient au jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucun travaux de quelque nature que ce soit, pendant toute la durée des baux et de leur renouvellement successif.

Le tribunal a également débouté les locataires et le sous-locataire de leur demande de dommages intérêts pour perte d’exploitation, au motif qu’il résulte des termes des baux versés au dossier que le bailleur ne peut être tenu pour responsable d’interruption, même prolongée, pour quelque cause que ce soit, du fonctionnement des équipements communs à l’ensemble immobilier (clause 2-5-2), les preneurs ayant par ailleurs renoncé à tous recours contre le bailleur fondés sur de tels manquements (clause 2-5-1).

Les locataires et le sous-locataire ont interjeté appel de ce jugement.

Au soutien de leur appel, les sociétés locataires, ont demandé à la cour de prononcer la nullité des articles 2-5-1 et 2-5-2 des baux les liant à la SCI MIROMESNIL 49-1, au motif qu’ils constitueraient des clauses contenant une condition potestative. Selon ces articles, le preneur renonce à tous recours contre le bailleur, mettant en cause l’un quelconque des équipements communs de l’immeuble. De telles clauses devraient être annulées comme contenant une condition potestative, selon le même raisonnement que celui qui a été suivi par le tribunal de commerce, au cours d’un jugement rendu le 4 septembre 2007, opposant la société D, seule, à la SCI MIROMESNIL, au titre du mauvais fonctionnement de l’installation de climatisation.

Les sociétés locataires invoquaient par ailleurs l’application de l’article 1755 du code civil, qui prévoit qu’ « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure ». Or, l’expertise établit clairement que « malgré le suivi régulier dont les ascenseurs font actuellement l’objet, la vétusté et l’état d’usure générale de l’appareillage électromécanique ne permettent plus d’assurer le fonctionnement convenable des ascenseurs de la batterie triplex ». En raison de la vétusté des ascenseurs, établie par expertise, les travaux de rénovation des ascenseurs sont donc à la charge exclusive du bailleur, par application de l’article 1755 du code civil.

A titre subsidiaire, les sociétés locataires demandaient que la bailleresse soit condamnée au paiement de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles. L’article 1720 du code civil prévoit en effet que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ». Or, alors que les locataires successifs des locaux constituant l’immeuble réglaient régulièrement et ponctuellement dans le cadre des charges locatives le coût des contrats d’entretien des ascenseurs, le propriétaire seul maître d''uvre de la prestation des sociétés successivement chargées de cet entretien, OTIS puis Y, ne vérifiait pas que celles-ci accomplissaient correctement leurs obligations contractuelles.

Les locataires considéraient également que la société de maintenance Y avait commis une faute délictuelle à leur égard en n’émettant aucune réserve sur l’état du matériel lorsqu’elle en avait pris possession pour exécuter son contrat qui justifiait la condamnation de Z, venant aux droits de la société Y, in solidum avec le bailleur à les indemniser de leurs différents préjudices et à les garantir des condamnations éventuellement prononcées à leur encontre.

Les locataires demandaient la compensation entre les sommes auxquelles elles auraient été condamnées et celles qui leur auraient été allouées et ce, conformément aux dispositions de l’article 1290 du code civil.

En toute hypothèse, en raison des fautes qui viennent d’être évoquées, les locataires demandaient la réparation du préjudice d’exploitation qu’elles avaient subi, sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Plus précisément, elles sollicitaient la condamnation in solidum de la société IMMOBILIERE MIROMESNIL 49-1 et de la société Z, qui se trouve aux droits des ascenseurs Y, à leur payer : à la société C I : 82,05 € TTC au titre des frais engagés (facture ASPITEC), 541,16 € HT au titre de la journée de travail perdue le 12 novembre 2000, 137.204,69 € au titre du préjudice subi (gêne occasionnée quotidiennement et atteinte à sa notoriété) ; à la société D : 87.522 € au titre de la perte d’exploitation, 116.145,48 € au titre du préjudice subi (gêne occasionnée quotidiennement et atteinte à la notoriété) ; à la société B : 265.579 € tous préjudices confondus ; à la société TF 6 : 274.350,81 € tous préjudices confondus.

Les locataires sollicitaient également : la condamnation de la société Z, venant aux droits de la société Y, à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et, in solidum, celle de la société IMMOBILIERE MIROMESNIL 49-1 et de la société Z à payer à chacune d’entre elles la somme de 17.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI bailleresse demandait la confirmation du jugement, en ce qu’il avait condamné les sociétés locataires a lui rembourser le coût des travaux de réparation des ascenseurs, en application des baux conclus entre les parties.

Par ailleurs, l’article 1-7 du bail constitue, selon elle, une dérogation expresse à l’article 1720 du code civil qui dispose que « le bailleur doit faire pendant la durée du bail les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». De même aux termes de l’article 2-5-1 du bail, les locataires avaient expressément renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 1719 du code civil.

Le bailleur considérait que l’article 1755 du code civil, aux termes duquel « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure », n’a pas lieu de s’appliquer en l’espèce. D’une part, les termes des baux, et notamment l’article 1-7, s’opposent clairement à ces dispositions légales, qui ne sont pas d’ordre public. D’autre part, il résulte du rapport de l’expert que la vétusté alléguée par les sociétés locataires ne constitue pas la cause unique des désordres, lesquels sont notamment dus au retard accumulé dans le cadre des prestations d’entretien et aux difficultés rencontrées par Y pour l’approvisionnement en pièces de rechange. Aussi, la vétusté ne constituant pas la seule cause des désordres et des réparations d’entretien mises en 'uvre, l’article 1755 du code civil ne saurait s’appliquer.

La bailleresse demandait à la cour de débouter les locataires de leur demande reconventionnelle tendant à obtenir sa condamnation à leur verser des dommages et intérêts correspondant au montant des charges impayées, pour faute contractuelle. Les locataires avaient en effet expressément renoncé à tout recours contre la société bailleresse, aux termes de l’article 2-5-2 de chaque contrat de bail.

Le bailleur précisait par ailleurs que, contrairement aux allégations des locataires, aucune clause du bail ne pouvait être annulée sur le fondement des articles 1170 et suivants du code civil, au motif qu’elles auraient un caractère potestatif. En effet, la clause exonératoire de responsabilité prévue au bail, à l’article 2-5-2, ne contient pas d’obligation de l’une ou l’autre des parties, qui aurait été contractée sous une condition potestative, puisqu’il ne dépend pas de la volonté de la SCI MIROMESNIL d’être exonérée de sa responsabilité dans les hypothèses retenues. Il s’agit d’un engagement des sociétés locataires, qui n’est pas conditionnel. L’article 2-5-1 du bail ne contient pas davantage d’obligation contractée sous une condition potestative, puisque cette clause du bail constitue une dérogation expresse aux articles 1719 et 1721 du code civil, qui a été acceptée en connaissance de cause par les sociétés locataires lors de la conclusion du contrat. Il s’agit là encore d’un engagement des locataires qui n’est pas conditionnel.

En tout état de cause, la bailleresse estimait n’avoir commis aucune faute de négligence, dans la mesure où elle avait conclu des contrats d’entretien avec des sociétés notoirement compétentes, OTIS puis Y à compter du mois de décembre 1998. De plus, elle estimait avoir été particulièrement diligente, en sollicitant en complément du contrat de maintenance l’intervention d’un bureau de contrôle, la société SOCOTEC, qui avait rédigé plusieurs rapports de vérification périodique, en répercutant systématiquement sur la société Y les doléances des locataires et en ayant sollicité son intervention, ainsi que l’attestent les nombreux courriers échangés ou encore en confiant la réalisation des travaux préconisés par l’expert à la société A, laquelle a sous-traité la réalisation des travaux à Y, en charge de la maintenance.

Elle demandait à la cour de débouter les locataires de leur demande reconventionnelle tendant à obtenir sa condamnation à leur verser des dommages et intérêts, en réparation des troubles de jouissance qu’ils auraient subis, du fait des dysfonctionnements répétés des ascenseurs.

D’une part, aux termes des articles 2-5-1 et 2-5-2 du bail, les locataires avaient expressément renoncé à tout recours à l’encontre de la SCI MIROMESNIL 49-1, qui serait fondé sur les articles 1719 et 1721 du code civil.

D’autre part, la bailleresse considère que les locataires n’avaient subi aucun préjudice, puisque le dysfonctionnement des ascenseurs avait été ponctuel et n’avait pas affecté l’exploitation des locaux comme le prétendent les sociétés.

A titre subsidiaire, elle demandait que Z, venant aux droits de Y, soit condamnée à le garantir des condamnations dont il pourrait faire l’objet en application de l’article 19 des conditions particulières du contrat de maintenance.

Le bailleur précisait qu’aucune réserve n’avait jamais été émise concernant l’état du matériel. Par ailleurs, Z avait manqué à son obligation « d’informer le client des anomalies qu’elle aurait pu constater dans le fonctionnement des installations », prévue à l’article 2.3 des conditions générales du contrat de maintenance. En effet, il résulte des pièces versées aux débats que ni la société bailleresse, ni son mandataire, n’avaient été alertés par Y sur l’impossibilité de maintenir le fonctionnement normal des installations et sur la nécessité de procéder à une rénovation.

La bailleresse relevait que c’est en vain que Z se retranchait derrière les dispositions d’un arrêté du 11 mars 1977 qui définit les limites du contrat d’entretien en excluant de l’entretien complet « les travaux de modernisation ou de mise en conformité de l’appareil avec les règlements applicables », dès lors que les travaux de réparation des ascenseurs ne constituent pas des travaux de modernisation mais sont notamment la conséquence du retard accumulé depuis de nombreuses années dans le cadre des prestations d’entretien.

Elle sollicitait la condamnation des locataires au paiement de la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Z rappelait en premier lieu les limites des obligations des ascensoristes, telles qu’elles résultent du décret du 11 mars 1977 qui décrit précisément les limites du contrat d’entretien complet ainsi qu’il suit : « L’entretien complet ne comprend pas : L’entretien des installations de bâtiment en général ('), l’entretien des portes, de la cabine et de son ameublement, les réparations ou remplacements des pièces ou organes détériorés par malveillance ou usage anormal. Pour les pièces ou organes non visés aux rubriques I-1 et I-2 ci-dessus, les réparations ou remplacements rendus nécessaires par la vétusté indépendamment de l’usage qui en est fait (vieillissement des canalisations électriques fixes, notamment), les travaux de modernisation ou de mise en conformité de l’appareil avec les règlements applicables. ».

Or c’est bien dans ce cadre qu’avait été conclu le contrat initial.

Elle soulignait qu’en aucun cas il ne pèse d’obligation de résultat sur les sociétés de maintenance, étant précisé en outre que le contrat de maintenance ne transfert naturellement pas la garde de l’ascenseur à la société de maintenance le propriétaire en restant seul titulaire et devant ainsi en assumer les conséquences.

Ainsi, quelle que soit la possibilité qu’elle aurait eu (ou non) d’établir un audit de l’état du parc ascenseur soumis au marché par appel d’offres (62 immeubles concernés), et quel que soit en conséquence le constat qu’elle eût pu alors faire, le contrat finalement signé l’était dans le cadre limité du décret du 11 mars 1977.

En conséquence, s’il est exact que Z n’avait pas avant la signature du contrat initial de 1998 averti le propriétaire de l’état des ascenseurs existants, cette responsabilité étant confiée par lui à A, ce n’est pas fautif et est sans conséquence sur la nécessité qu’il y avait à entreprendre des travaux de modernisation qui incombaient au seul propriétaire.

Z soulignait qu’il apparaît à l’issue des opérations d’expertise judiciaire, qu’elle avait fait face à l’ensemble de ses obligations, pour assurer un entretien complet satisfaisant des ascenseurs, mais que pour autant des travaux de modernisation étaient nécessaires.

Une lettre de commande des ces travaux lui était parvenue le 1^er avril 2004, ce qui avait permis aux ASCENSEURS Y de programmer entre le 1^er juillet et le 30 septembre 2004, leur réalisation, et ces travaux avaient permis de résoudre définitivement les difficultés rencontrées.

En tout état de cause, Z était sous-traitante pour l’exécution de ce contrat d’une société A et ce depuis le 1^er juillet 2003, professionnelle de l’ascenseur, qui n’a pas été appelée dans la cause et qui était bien, en ce qui la concerne, responsable des opérations de maintenance desdits ascenseurs et tel que stipulé au contrat la liant à Z « seul interlocuteur du client ou des utilisateurs des appareils ». Pour l’ensemble de ces interventions, qu’il s’agisse des travaux de modernisation ou des travaux d’entretien, Z était entièrement dépendante des commandes d’A et avait toujours fait une totale diligence dans ses interventions et prestations dès lors qu’elle était informée de la moindre difficulté.

Elle précisait par ailleurs que le contrat signé entre A et elle prévoyait, en son article 2.4 « LIMITE DES PRESTATIONS », la liste des travaux relevant de la maintenance et à la charge d’A.

Dans cette liste figurent expressément « Les travaux de modernisation rendus nécessaires tels que le remplacement de la machine ou du contrôleur de man’uvre, du compresseur d’air, des vérins ou les travaux de mise en conformité de l’appareil ».

Aussi Z demandait elle à la cour de débouter les sociétés demanderesses de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre.

Z soulignait par ailleurs que les appelantes fondaient désormais leurs demandes reconventionnelles à l’encontre de la SCI MIROMESNIL sur les dispositions des articles 1720 et 1755 du code civil.

Elles soutenaient donc désormais qu’ « aucune réparation réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeur »

Ce faisant, elles ne contestaient donc plus les opérations d’expertise en ce qu’elles avaient admis que les réparations préconisées étaient obligatoires pour le bon fonctionnement des ascenseurs

Dès lors que les appelantes elles-mêmes faisaient clairement l’aveu dans leurs écritures que les travaux, nécessaires, et qui avaient finalement été entrepris, ne relevaient ni d’une problématique liée à un défaut d’entretien, ni d’une charge liée au fonctionnement des ascenseurs, pas plus que d’une réparation ponctuelle mais d’une transformation de ces ascenseurs liée à leur état de vétusté la demande dirigée à titre subsidiaire par les locataires à l’encontre de la société Z était, selon elle, mal fondée.

Z faisait par ailleurs valoir que si la SCI MIROMESNIL sollicitait subsidiairement sa garantie, elle ne prouvait pas « l’inexécution fautive même partielle ou une mauvaise exécution des obligations mises à sa charge par le contrat ».

Elle n’alléguait en effet, au soutien de son argumentation, que le fait que Y n’avait pas émis de réserve sur l’état du matériel lors de la prise ne charge des installations.

Or cet élément ne fait pas partie de ses obligations mises à sa charge par le contrat.

En outre, le matériel ne souffrait d’aucun « désordre » au sens strict du terme, il était simplement vétuste et manifestait des signes de fatigue impliquant des travaux de modernisation, mais il était bien entretenu et Y avait fait face à ses obligations contractuelles.

A titre infiniment subsidiaire, sur le montant des indemnisations sollicitées, Z estimait exorbitantes les demandes présentées.

Outre le débouté de l’ensemble des demandes formées à son encontre, Z demandait condamnation des sociétés B, E F L D, G H M6, C I et TF6 à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt mixte en date du 22 janvier 2009, la cour de ce siège a dit n’y avoir lieu à prononcer la nullité des articles 2-5-1 et 2-5-2 des baux liant la SCI MIROMESNIL aux appelantes. Avant dire plus ample droit, la cour a relevé que les sociétés locataires faisaient valoir que, par application des dispositions de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’était à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure ; que, de son côté, la SCI MIROMESNIL 49-1 considérait que cet article ne saurait jouer dès lors que les désordres aux ascenseurs pour lesquels elle demande remboursement des frais de réparation n’étaient pas dûs qu’à la seule vétusté, mais à la conjonction de trois causes et non de la seule vétusté ;

Attendu qu’à cet égard, la cour a estimé que la description des causes de l’état des ascenseurs faite par l’expert, loin de mettre en relief trois causes dont deux au moins ne seraient pas de la vétusté, se bornait à mettre en avant trois causes qui avaient toutes concouru à la vétusté des appareils ; que dès lors, l’application des dispositions de l’article 1755 du code civil ne saurait être écartée de ce chef ; que cependant que, selon l’article 1755 du code civil, « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » et qu’il convenait que les parties, qui ne l’avaient pas fait, s’expliquent sur le sens qu’il convient de donner à l’expression « réparations réputées locatives » employée par l’article 1755, l’adjectif « réputées » pouvant s’appliquer aux seules réparations visées à l’article précédent, par opposition aux réparations stipulées locatives par une clause contraire à l’article précédent ; qu’elle a, pour ce faire, rouvert les débats ;

Ensuite de cet arrêt les parties ont à nouveau conclu ;

G H M6, B, C I, E F L D (I) et TF6 font valoir, sur la vétusté des ascenseurs, que contrairement aux affirmations du bailleur, les réparations étaient bien dues à la vétusté des appareils.

S’agissant du sens qu’il convient de donner aux dispositions de l’article 1755 du code civil, elles font valoir qu’il y a lieu de considérer qu’en l’absence de dérogation contractuelle expresse aux dispositions de ce texte, les réparations liées à la vétusté des ascenseurs doivent rester à la charge du bailleur. Pour que des réparations liées à la vétusté d’un immeuble soient supportées par les preneurs, il convient qu’une clause spécifique les mette à leur charge.

Tel n’est pas le cas, en l’occurrence.

Z, après avoir rappelé notamment que les travaux ont été qualifiés par la cour de travaux de rénovation, conséquence de la vétusté des appareils, souligne qu’il en résulte que, ni au titre d’un quelconque appel en garantie, ni à celui de dommages intérêts, elle ne saurait être condamnée. Aussi demande-t-elle confirmation de la décision déférée et condamnation de tout succombant à lui payer 5 000 € sur le fondement de l’article 700 CPC.

La SCI MIROMESNIL 49-1 fait valoir quant à elle qu’il résulte de l’article 1-7 des baux que les locataires se sont expressément engagés à payer l’ensemble des charges relatives à la gestion, à l’entretien et aux réparations de l’immeuble.

Elle souligne que l’article 1755 du code civil ne s’applique pas aux seules réparations réputées locatives. Il dresse, en effet, la liste des réparations qui incombent au locataire dans le silence du bail. Il s’agit des réparations réputées locatives par la loi.

Compte tenu de la rédaction de cet article et de sa place dans le code, il s’applique exclusivement aux réparations « réputées locatives », c’est-à-dire à celles dont la liste figure à l’article immédiatement précédent.

L’exclusion de la vétusté ou de la force majeure ne concerne que les seules réparations listées à l’article 1754 du code civil par opposition aux réparations stipulées locatives. Elle se prévaut d’un article de doctrine.

L’article 1755 concerne en outre les seules réparations réputées locatives, à l’exclusion des charges de l’immeuble, les charges concernant l’immeuble et les réparations les lieux privativement loués.

Sur le montant des charges dues, elle demande confirmation de la condamnation des locataires au paiement des travaux de réparation des ascenseurs.

Sur les dommages intérêts sollicités par ces derniers, elle rappelle leur renonciation à tout recours telle que stipulée à l’article 2-5-2 dues baux.

Elle souligne qu’elle n’a, au demeurant, commis aucune faute. Les premiers désordres sont apparus en 2000 ; aucune réclamation n’a été effectuée avant cette date et elle a en permanence confié la maintenance des ascenseurs à des sociétés notoirement compétentes.

Sur les dommages intérêts réclamés au titre de troubles de jouissance, elle fait valoir qu’à aucun moment il n’en a été fait état avant la présente instance et comme l’a relevé le premier juge, il résulte des baux que le bailleur ne peut être tenu pour responsable d’interruptions, même prolongées, du fonctionnement des équipement communs.

S’agissant de la société G H M6, ses locaux sont situés au rez de jardin, quant à C, les siens ne sont qu’au 1^er étage.

A titre subsidiaire, Z devrait être condamnée à la garantir en application du contrat de maintenance et, tout particulièrement, de l’article 19 des conditions générales, aucune réserve n’ayant jamais été émise sur l’état du matériel.

Dans ces conditions, elle demande condamnation de C à lui payer 76 102,84 €, D à lui payer 43 107,63 €, G H M6 25 107,59 €, K B 127 029 €, avec intérêts légaux à compter du 6 octobre 2004, elle demande que les demandes reconventionnelles de ces sociétés soient jugées irrecevables ou non fondées et très subsidiairement à être garantie de toutes condamnations par Z.

Elle demande enfin condamnation des locataires à lui payer 3 000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR,

Attendu que par son précédent arrêt, la cour de ce siège a rejeté les demandes tendant à ce que soit prononcée la nullité des articles 2-5-1 et 2-5-2 des baux liant la SCI MIROMESNBIL aux appelantes ; que les demandes nouvellement formulées en ce sens sont irrecevables ;

Attendu par ailleurs que les sociétés locataires font valoir que, par application des dispositions de l’article 1755 du code civil, et nonobstant les clauses précédemment rappelées, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure ;

Attendu que la SCI MIROMESNIL 49-1 considère que cet article ne saurait jouer dès lors que les désordres aux ascenseurs pour lesquels elle demande remboursement des frais de réparation n’étaient pas dûs qu’à la seule vétusté, mais à la conjonction de trois causes, ainsi que cela ressort du rapport d’expertise, qui précise (p.19) « on peut constater que les désordres relevés proviennent du retard accumulé depuis de nombreuses années dans le cadre des prestations d’entretien et des difficultés rencontrées par Y pour l’approvisionnement en pièces de rechange » et « l’ancienneté du matériel en place qui assure un service important depuis 1971 augmente les difficultés », ajoutant (p.21) que « les dysfonctionnements constatés depuis 1999 résultent à notre avis de la conjonction des éléments suivants : conception et état d’usure du matériel en place depuis 1971; utilisation d’une technologie maintenant dépassée; résiliation du contrat d’entretien sans que la remise en état du matériel n’ait été imposée au constructeur OTIS qui était titulaire du contrat d’entretien complet depuis la mise en service d’origine ; le retard accumulé dans le cadre des prestations d’entretien complet et les difficultés rencontrées par Y pour l’approvisionnement en pièces de rechange » ; que la bailleresse en déduit que l’état des ascenseurs résultait de la conjonction de trois causes, et non de la seule vétusté ;

Attendu cependant que la description des causes de l’état des ascenseurs, loin de mettre en relief trois causes dont deux au moins ne seraient pas de la vétusté, se borne à mettre en avant trois causes qui ont toutes concouru à la vétusté des appareils ; que dès lors, l’application des dispositions de l’article 1755 du code civil ne saurait être écartée de ce chef ;

Attendu que, selon l’article 1755 du code civil, « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » ;

Attendu que cet article fait suite à l’article 1754, qui énumère les réparation locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, « s’il n’y a clause contraire » ; qu’il en résulte que les dispositions de l’article 1755 ne s’appliquent qu’aux seules réparations réputées locatives en application de l’article précédent, à l’exclusion des réparations stipulées locatives par les parties elles-mêmes ;

Attendu que les réparations des ascenseurs, qui résultent de la vétusté de ceux-ci, sans pour autant concerner la structure de l’immeuble, constituent des charges stipulées locatives par les parties dès lors que les preneurs se sont engagés, conformément à la stipulation contenue à l’article 1-7 de chaque bail, à « régler au bailleur (') toutes les charges relatives à la gestion, à l’entretien et aux réparations de l’immeuble » à l’exception des « travaux relevant expressément de l’article 606 du code civil » qui « demeureront à la charge du bailleur » ; que dans ces conditions les dispositions de l’article 1755 du code civil sont sans application en ce qui les concerne ;

Attendu qu’il y a lieu, en conséquence, de confirmer, pour ces motifs, la décision déférée en ce qu’elle a condamné les appelantes au paiement des sommes qu’elle précise ;

Attendu, sur le recours en garantie formé par les locataires contre Z, que ceux-ci font valoir que cette société était tenue d’une obligation de résultat à laquelle elle a manqué ; que, ce faisant, elle a engagé sa responsabilité à leur égard, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil ;

Attendu cependant qu’à supposer avéré le manquement allégué de Z, la faute commise serait sans lien de causalité avec l’obligation, pour les sociétés locataires, de payer les charges de réparation des ascenseurs qui découlent, pour elles, de leurs seules obligations contractuellement convenues avec la bailleresse ;

Attendu, sur la demande de dommages intérêts formée contre la SCI MIROMESNIL 49-1 et Z, que les appelantes font valoir que la bailleresse n’a pas satisfait à son obligation d’entretien de la chose louée ; qu’il en est de même de Z ; que ces sociétés leur ont, en conséquence, causé un préjudice dont elles demandent réparation ;

Attendu, sur la demande en ce qu’elle est dirigée contre la SCI, que les locataires se sont engagés, par l’article 2-5-2 du contrat, à « ne faire aucune réclamation et n’exercer aucun recours » pour les motifs précisés audit article qui concernent notamment « l’interruption, même prolongée et pour quelque cause que ce soit du fonctionnement des équipements communs à l’ensemble immobilier ou propres à l’immeuble » ; que leur demande se heurte à ces stipulations et ne saurait, dès lors, être admise ;

Attendu, sur la demande en ce qu’elle est dirigée contre Z, que cette société a contracté, avec la SCI MIROMESNIL 49-1 en prenant « en charge les équipements dans leur état à la date de signature » du contrat, et a contracté l’obligation d’effectuer la « réparation ou le remplacement des équipements dont la société est responsable au terme du présent contrat et résultant de défauts de fabrication ou d’une maintenance ou d’une installation défectueuse réalisée par tout entrepreneur précédent » ;

Attendu qu’il résulte du rapport d’expertise qu’il n’a pas été satisfait à ces obligations ; que notamment, le nombre de pannes qui est intervenu était anormalement élevé ;

Attendu qu’il en est résulté un préjudice pour celles des sociétés qui occupaient des locaux en étage ou devaient utiliser l’ascenseur pour descendre en sous-sol ; que tel est le cas de l’ensemble des sociétés, dans la mesure où elles louaient toutes, outre leurs locaux principaux situés en étage ou au rez-de-chaussée, des emplacements de stationnements ou des salles d’archives ou de réunion situés en sous-sol ; que compte tenu de la configuration des locaux loués par les différentes sociétés et de leur importance, ainsi que de l’ampleur des dysfonctionnements et de leur répercussion sur l’activité des sociétés concernées, le préjudice par elles subi a été respectivement de 900 € en ce qui concerne G H M 6, 1 600 € en ce qui concerne C, 3 000 € en ce qui concerne D et 6 000 € en ce qui concerne B ;

Attendu que l’équité s’oppose à condamnations sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que, compte tenu des demandes formées, des circonstances de l’espèce et de l’équité dont la prise en considération n’est pas exclue par les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré dans les condamnations qu’il a prononcées,

Deboute G H M6, B, C I, E F L D (I) et TF6 de leurs demandes en garantie dirigées contre Z,

Condamne Z à payer à G H M 6 la somme de 900 €, à C I celle de 1 600 €, à D celle de 3 000 euros et à B celle de 6 000 €,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Albert MARON, Président et par Madame GENISSEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,