COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 DECEMBRE 2013

R.G. N° 12/03094

AFFAIRE :

SA FRANCE-HABITATION SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

GJ AW U

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mars 2012 par le Tribunal d’Instance d’ASNIERES SUR SEINE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 1111000203

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES,

M^e Christophe DEBRAY de la SCP DEBRAY CHEMIN,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SA FRANCE-HABITATION SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Martine DUPUIS de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 1250324

Assistée de M^e René DECLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1315

APPELANTE

****************

Madame GJ AW U

née le XXX

XXX – 16 HK Neuve HL

XXX

Monsieur CB AF

né le XXX

XXX. 3 – 16 HK Neuve HL

XXX

Monsieur FZ AO

Appart. 63 – XXX

XXX

Monsieur DX AU

né le XXX

XXX. 801 – 16 HK Neuve HL

XXX

Madame CD AU

XXX. 801- 16 HK Neuve HL

XXX

Monsieur GS BR BS

né le XXX

XXX. 100 – 18 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur EJ AP

né le XXX

XXX. 94 – 18 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame EN AP

née le XXX

XXX. 94 – 18 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur CF AJ

Bât. B – Appart.69 – 24 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur DV S

né le XXX

XXX. 125 – 16 HK Neuve HL

XXX

Monsieur CH L

né le XXX

Bât. B – Appart. 102 – 22 HK du 18 JUin 1940

XXX

Madame CR L

née le XXX

Bât. B – Appart. 102 – 22 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame DJ AR

née le XXX

XXX. 113 – 12 HK Neuve HL

XXX

Madame GD Q

née le XXX

XXX. 302 – 12 HK Neuve HL

XXX

Monsieur HP Q

né le XXX

XXX. 302 – 12 HK Neuve HL

XXX

Monsieur CH AC

né le XXX

XXX – 22 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame FN AM

née le XXX

Bât. B -Appart. 66 – 24 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur BN AZ

né le XXX

Appart. 30 – 79 HK HL

XXX

Monsieur BZ V

né le XXX

Bât. A – Appart. 28 – 79 HK HL

XXX

Madame V

née le XXX

Bât. A – Appart. 28 – 79 HK HL

XXX

Madame ER I

née le XXX

XXX. 139 – 16 HK Neuve HL

XXX

Monsieur EJ AN

né le XXX

Bât.B -Appart.202 – 75 HK HL

XXX

Monsieur DF DG

75, HK HL Bât. A – appt. 4 – 1^er étg.

XXX

Monsieur GM GN H

de nationalité

XXX. 88 – 20 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur CJ AV

Bât. B – Appart. 46 – 28 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur CZ Z

né le XXX

Bât C – Appart. 87 – 20 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame . Z

née le XXX

XXX. 87 – 20 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur DL-HQ GV-GW

Appart. 120 – 18 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur EJ GV-GW

XXX. 120 – 16 HK Neuve HL

XXX

Monsieur CX Y

XXX. 83 – 20 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame EB Y

XXX. 83 – 20 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame BN BF

née le XXX

XXX. 163 – 16 HK Neuve HL

XXX

Madame BT AE

née le XXX

XXX. 95 – 15 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur FR P

né le XXX

XXX. 98 – 18 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame P

XXX. 98 – 18 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame BJ M

XXX. 116 – 12 HK Neuve HL

XXX

Monsieur EJ G

né le XXX

Bât T- Appart. 134 – 16 HK Neuve HL

XXX

Madame BJ BH

née le XXX

XXX. 161 – 16 HK Neuve HL

XXX

Madame ED EE

16, HK Neuve HL Bât. T – appt. 131 – 2^e étg.

XXX

Monsieur BS BA

né le XXX

Bât. – Appart. 135 – 16 HK Neuve HL

XXX

Monsieur GB T

né le XXX

Appart. 90 – 20 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame FF AQ

Appart. 74 – 22 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame CV AK

Appart. 29 – 79 HK HL

XXX

Monsieur BV F

XXX. 104 – 16 HK Neuve HL

XXX

Madame BP BI

Appart. 157 – 16 HK Neuve HL

XXX

Monsieur GP EHRAYAH

né le XXX

Bât. B – Appart. 79 – 22 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur DP AD

né le XXX

XXX. 202 – 18 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame DD E

née le XXX

XXX. 86 – 20 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur CN CO

Bât.B – Appart. 75 – 22 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur EHHAmed AA

Bât..B – Appart. 56 – 26 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur DN J

Bât. B – Appart. 51 -26 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame BN-Bénédicte MOUANGA-BIYENDOLO

16, HK Neuve HL Bât. E – appt. 150 – 7^e étg.

XXX

Madame EV R

Bât. B – Appart. 41 – 28 HK du 18 Juin 1940

XXX

Monsieur BX R

né le XXX

Bât.A – Appart. 201 – 16 HK HL

XXX

XXX

Madame R

née le XXX

Bât. A – Appart. 201 – 16 HK HL

XXX

XXX

Monsieur GF B

XXX. 92 – 18 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame BL A

née le XXX

XXX. 81 – 20 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame BJ BG

XXX

XXX

Madame EX AB

née le XXX

XXX. 133 – 16 HK Neuve HL

XXX

Monsieur EF AY

XXX

XXX

Monsieur DC FC

de nationalité

XXX. 101 – 14 HK Neuve HL

XXX

Monsieur CT AI

né le XXX

XXX – XXX

XXX

Madame FJ D

née le XXX

Appart. 154 – 16 HK HL

XXX

Monsieur EZ DI

75, HK HL Bât. A – appt. 09 – 4^e étg.

XXX

Madame DH DI

75, HK HL Bât. A – appt. 09 – 4^e étg.

XXX

Monsieur FD AT

Bât. A – Appart. 9 – 75 HK HL

XXX

Madame ET AX

Appart. 91 – 18 HK du 18 Juin 1940

XXX

Madame DR K

12, HK Neuve HL Bât. D

XXX

Monsieur CL O

né le XXX

Appart. 114 – 12 HK Neuve HL

XXX

Madame HA BR BS

née le XXX à XXX

XXX

18 HK du 18 juin 1940

XXX

Madame T

XXX

18 HK du 18 juin 1940

XXX

Monsieur DT DU

XXX

77 HK Neuve HL

XXX

Représentés par M^e Christophe DEBRAY de la SCP DEBRAY CHEMIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 12000455 – Assistés de M^e Arnaud METAYER-MATHIEU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Octobre 2013, Monsieur Serge PORTELLI, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Sylvie FETIZON, Conseiller,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame BN-Pierre QUINCY

FAITS ET PROCÉDURE,

Le présent litige concerne des baux habitations passés par la société France Habitation pour trois sites se trouvant à Asnières sur Seine, aux :

—  12 et 16 HK Neuve HL,

— XXX, 24 et XXX,

— XXX et 81 HK HL.

Soixante locataires demandeurs se plaignent du caractère particulièrement vétuste des parties communes et, pour certains d’entre eux, de certaines parties privatives, ainsi que de l’absence de transparence dans le calcul et le mode de répartition des charges locatives.

Les locataires demandeurs ont assigné la société France Habitat pour obtenir la réparation du préjudice de jouissance subi du fait du maintien des immeubles dans un état de dégradation avancé pendant des années par violation de l’obligation d’entretien du bailleur et pour obtenir également la restitution de charges payées pendant les cinq années précédentes sans que les charges ne fassent l’objet d’une régularisation annuelle et que le bailleur en justifie le montant.

Ces locataires ont assigné la société France Habitation.

Par jugement contradictoire du 20 mars 2012, le tribunal d’instance d’Asnières sur Seine a :

— déclaré M. BB irrecevable en son action,

— condamné le bailleur à payer à chacun des autres demandeurs – sauf M^me U à qui a été allouée la somme de 5.000¿ – la somme de 3.000¿ au titre de leur préjudice de jouissance,

— rejeté toute autre demande,

— condamné la société France Habitation à payer à chacun des demandeurs, à l’exception de M. BB, la somme de 100¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société France Habitation aux dépens, en ce compris le coût des constats d’huissier de justice en date des 30 juin et 16 septembre 2010,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société France Habitation a fait appel du jugement. Dans ses dernières conclusions, elle formule les demandes suivantes :

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré M. HD GV-HF recevable en ses demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de M. AF, M. AO, M. et M^me Q, M. GV-GW, M^me N, M. B, M^me K,

— subsidiairement les déclarer mal fondés en leurs demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il a accordé des dommages intérêts pour trouble de jouissance aux intimés,

— en conséquence, condamner les personnes à qui avaient été alloués des dommages intérêts à les rembourser à la société France Habitation, ces remboursements devant être augmentés des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2012,

— très subsidiairement, apprécier le trouble, durant les travaux au regard de l’accès aux caves, en accord avec leur caractère accessoire,

— infiniment subsidiairement, dire et juger que le quantum de la réparation doit être proportionné au préjudice réellement rapporté,

— infirmer le jugement en ce qu’il a accordé à chacun des demandeurs la somme de 100¿ sauf à M. BB, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré M. BB irrecevable en son action,

— dire et juger que les demandes de remboursement des charges chiffrées contenues aux écritures signifiées le 7 janvier 2013 sont irrecevables par leurs caractères nouvelles, forfaitaires et indéterminables, et au fond les déclarer mal fondées,

— dire et juger que la demande forfaitaire de remboursement des charges à hauteur de 40¿ par mois et par locataire exprimée aux conclusions du 9 septembre 2013 est mal fondée,

— débouter les locataires de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les demandeurs en première instance de leur demande en répétition des charges, tout en rappelant que le délai de prescription est de trois ans et en ce qu’il a rejeté toutes les autres demandes,

— y ajoutant, condamner les intimés à payer à la société France Habitation chacun la somme de 500¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les intimés aux entiers dépens, et dire que les dépens d’appel pourront être recouvrés directement par la SCP Lissarrague Dupuis Boccon-Gibod Lexavoue Paris-Versailles, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les intimés, dans leurs dernières conclusions, formulent les demandes suivantes :

— déclarer irrecevable en tout cas mal fondé la société France Habitation en son appel ainsi qu’en ses demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* déclaré recevables les locataires dans leur action et notamment la demande formée par M. GV-GW, occupant légitime du logement loué par ses parents,

* constaté la réalité et la persistance des désordres dénoncés par les locataires depuis les années 2000,

*condamné la société France Habitation à indemniser chacun des locataires pour trouble de jouissance,

— et pour le surplus,

— infirmer le jugement et, statuant à nouveau,

— sur le trouble de jouissance, condamner la société France Habitation à chacun des locataires, à titre d’indemnisation du trouble de jouissance des sommes variant entre 4.000 et 10.000¿,

— sur le remboursement des charges non justifiées, condamner la société France Habitation à rembourser à chacun des locataires la totalité des charges payées au titre des logements des 12 et 16 HK Neuve HL, XXX, 24 et XXX, XXX et 81 HK HL selon des modalités particulières valables pour chacun d’eux en fonction de la date de son entrée dans les lieux, au plus pour les cinq années 2006 à 2010,

— à titre subsidiaire, condamner la société France Habitation à rembourser à chacun des locataires la totalité des charges payées au titre des logements précités pendant les trois années 2010, 2009 et 2008 à l’exception de M. F et des consorts AU et BR BS qui, étant arrivés dans les lieux plus tardivement ne pourront répéter que les charges sur les deux années 2010 et 2009 et de M^me K qui ne pourra répéter que les charges sur les trois années 2009, 2008 et 2007,

— dans le cas où le bailleur justifierait in fine des charges locatives annuellement appelées, ordonner avant dire droit au fond une expertise judiciaire visant à évaluer l’incidence du manque de travaux faits par le bailleur quant au quantum des charges annuellement supportées par les locataires depuis les cinq dernières années, à cette fin désigner un expert avec mission de convoquer et entendre les parties, prendre connaissance de tout document contractuel et technique qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission, se rendre sur les lieux, vérifier la réalité des désordres affectant les lieux loués, rechercher les causes de ces désordres et en décrire la nature et préciser leur importance, préciser ceux pouvant être à l’origine d’un accroissement des charges notamment de surconsommation en électricité ou en eau, au détriment des locataires, indiquer notamment si la vétusté des installations des parties communes a pu engendrer une telle surconsommation, dans l’affirmative, chiffrer le coût de la surconsommation ainsi créée depuis les cinq dernières années, faire le compte entre les parties, de manière générale, fournir tout élément de nature à permettre à la cour d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,

— à défaut, si une expertise paraissait trop tardive eu égard aux travaux désormais réalisés, condamner la société France Habitation à rembourser à chacun des locataires des sommes variant entre 960 et 2.400¿ au titre du préjudice subi du fait du surcoût de charges lié à la carence du bailleur,

— en toute hypothèse, condamner la société France Habitation à verser à chacun des locataires la somme de 500¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens de l’instance en ceux notamment compris le coût des constats d’huissier de justice réalisés les 30 juin et 16 septembre 2010, dont distraction au profit de la SCP Debray Chemin avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de certains locataires

— M. GV-GW

Le tribunal avait estimé qu’il n’était pas contesté ni contestable que MM. DL DM et EJ GV-GW demeuraient dans le même appartement et que, sans préjuger du fond, le trouble de jouissance affectait nécessairement tous les résidents et non pas un seul par logement loué. Il en avait conclu que les intéressés étaient tous deux recevables à agir en justice contre leur ancien bailleur.

La société France Habitation soutient que M. DL HQ GV-GW n’est pas titulaire du bail, seuls ses parents l’étant, lui-même n’étant qu’occupant de leur chef. Sa responsabilité étant initialement recherchée sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la société estime que M. GV-GW n’est pas recevable en une action fondée sur l’article 1134 du code civil. L’intéressé ayant dans un second temps fondé son action sur la responsabilité quasi-délictuelle prévue à l’article 1382, l’appelante fait valoir qu’il n’a pas caractérisé de faute ni de dommage personnel et certain et pas davantage de lien entre une faute et un dommage.

Les intimés soutiennent que M. DL HQ GV-GW occupe légitimement le logement loué à ses parents et qu’il a subi, au même titre qu’eux un préjudice de jouissance. Ils précisent que l’action est, là, engagée sur le fondement de l’article 1382 du code civil, et qu’est donc mise en jeu la responsabilité délictuelle du bailleur.

— M. AF, M. AO, M. et M^me Q, M. et M^me L, XXX et EJ M^me N, M. B, M^me K,

La société France Habitation note que ces locataires ont quitté les lieux avant la fin des travaux et sollicite que leurs actions soient déclarées irrecevables, mais ce départ est sans incidence sur leur éventuel droit à réparation pour un préjudice qu’ils auraient subi pendant le temps de leur location. Il y a donc lieu de rejeter la demande de la société France Habitat.

Sur l’existence d’un trouble de jouissance dans les parties communes

Le tribunal s’était référé au constat d’huissier du 16 septembre 2010 et à ses photographies. Il avait estimé qu’ils établissaient l’existence de désordres ayant affecté les parties communes des bâtiments où se situaient les logements des demandeurs : particulière vétusté de l’électricité, très grande saleté générale, multiples éléments cassés, tels qu’interrupteur, boîtes aux lettres. Il en avait déduit l’existence d’un trouble de jouissance. Ces désordres, précisait-il, ne pouvaient être attribués, comme le soutenait le bailleur, aux seuls travaux de réfection ou à l’incivisme des locataires. Il notait que le terme même de 'réhabilitation', l’ampleur et le montant des travaux impliquaient que les lieux se trouvaient dans un état avancé de vétusté, voire de dangerosité depuis plusieurs années. Le tribunal prenait acte des diligences du bailleur mais jugeait que, pour la période antérieure à la réalisation des travaux de réhabilitation, il existait une défaillance dans l’obligation de mise en conformité avec la réglementation en matière de salubrité et d’hygiène et de réalisation des réparations occasionnées par la vétusté.

La société France Habitation soutient l’argumentation suivante. Elle verse aux débats les états d’entrée des locataires démontrant que les logements étaient délivrés en bon état et certains même en état de rénovation totale. Elle communique des factures d’interventions (pour 3.833,99¿) effectuées avant l’entrée dans les lieux d’une locataire. La société fait remarquer que l’action est fondée sur l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 mais que ce décret qui concerne le gros oeuvre du logement ne pas à s’appliquer en l’espèce puisque le débat ne concerne pas les logements mais les parties communes.

S’agissant de l’entretien des parties communes, l’appelante produit de nombreux contrats passés en vue de leur entretien pour des sommes considérables. Plus particulièrement pour les caves, elle précise que leur nettoyage et leur débarras a fait l’objet d’interventions répétées qui n’ont pu mettre fin aux problèmes créés par des incivilités répétées des locataires ou de personnes extérieures. La société France Habitat fait remarquer que le procès-verbal de constat du 16 septembre 2010 produit par les locataires a été établi – de façon non contradictoire – au milieu du chantier en cours et tient compte de ses inévitables inconvénients. Elle estime que ce constat ne peut apporter une quelconque information sur l’état d’entretien ou la vétusté des parties communes ou encore l’état intérieur des logements avant les travaux.

La société bailleresse conteste les conclusions tirées par le tribunal de ce procès-verbal d’huissier. Elle fait valoir que le fait pour un bailleur de faire exécuter des travaux ne fait pas présumer un trouble de jouissance antérieur. Le but de la société France Habitation était d’améliorer la qualité des parties communes et des équipements et de rénover l’immeuble. Ainsi la rénovation de l’équipement électrique ne signifiait pas qu’existait auparavant une vétusté ou une dangerosité. La société fait remarquer qu’aucun texte n’impose au bailleur une mise aux normes (aujourd’hui la norme AFNOR NF C 15-100) en dehors des cas où l’installation présente un danger pour la sécurité. La société souligne qu’il ne peut être tiré argument des photographies produites par les locataires dans la mesure où l’on ignore leur date et leur lieu. Elle demande pourquoi, si l’état était tel que le décrivent les demandeurs depuis si longtemps, ils n’ont pas usé plus tôt de voies de droit. Elle produit un constat d’huissier du 2 septembre 2011 démontrant l’excellent état général des immeubles.

A titre infiniment subsidiaire, la société France Habitat reconnaît que, malgré tous les moyens mis en oeuvre, 'il n’est pas contestable que la jouissance normale de cette partie de l’immeuble (les caves) n’a pu être assurée normalement et estime qu’un dédommagement ne pourrait qu’être limité au regard du caractère accessoire des caves dans le contrat de location'.

Les intimés demandent la confirmation du jugement quant au principe de la responsabilité contractuelle du bailleur découlant de ses obligations légales et se réfèrent tant à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Ils font état de nombreux courriers adressés par les locataires à France Habitat rappelant la société à ses obligations, des constats d’huissiers établis en 2010 et de la mise en demeure de la Direction de la Santé, service d’Hygiène. Ils rappellent les termes du projet de réhabilitation énumérant les différents désordres auxquels il fallait remédier et soulignent qu’ils ne reprochent pas au bailleur les différents travaux entrepris à compter d’octobre 2009 mais un entretien insuffisant et un manque de réactivité tout au long des années 2000 à 2009. Les intimés font également valoir que le bailleur avait les mêmes obligations pendant la durée des travaux de réhabilitation.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur, s’agissant de l’habitation principale, un logement décent. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Il en résulte notamment que le bailleur est tenu de remédier avec diligence aux désordres provenant de la vétusté progressive des bâtiments.

Aux termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y AW aucune mauvaise foi de sa part.

Les locataires demandeurs soutenant que la société France Habitation a manqué à ses obligations de bailleur, il leur appartient de démontrer l’inexécution ou l’exécution défaillante de ces obligations.

Ces locataires ont produit à titre de preuve un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 16 septembre 2010, des photographies, différents courriers de doléance, des courriers adressés à la société France Habitation par les services d’hygiène de la Direction de la Santé à compter de février 2006.

L’ensemble de ces documents établit qu’il existait depuis plusieurs années de graves désordres. Ils affectaient notamment les parties communes des bâtiments. Le tribunal a relevé à juste titre qu’ils se traduisaient par la particulière vétusté de l’électricité, une très grande saleté générale, de multiples éléments cassés tels qu’interrupteur, boîtes aux lettres.

Ces désordres tenaient certes à l’ancienneté des lieux et à leur usure mais ces raisons, loin de justifier l’inaction du bailleur rendaient son intervention impérative.

Le constat d’huissier du 16 septembre 2010, mentionne notamment pour les bâtiments de la HK Neuve HL l’absence d’électricité dans les parties communes, des fils électriques hors de chemins de câbles et déconnectés, une installation électrique ne fonctionnant pas, dotée d’une goulotte en partie démontée, un interrupteur brûlé, des entrées en très mauvais état et mal entretenues, des néons manquants, des boîtes aux lettres en mauvais état, aux montants cassés sur le côté droit, voilées, tout comme les portes, l’absence de poignée extérieure permettant d’accéder à la cave, l’ensemble étant encombré de détritus. S’agissant des bâtiments de l’avenue du 18 juin 1940, il est noté la vétusté de l’installation électrique, dotée de fils visibles enroulés, assortis d’un coffrage démonté, ou en applique non protégée reliée à l’installation générale par un fil extérieur, d’importantes flaques d’eau dans les caves, remontant par capillarité, des murs d’enceinte recouverts d’une peinture très usagée, très sale, l’absence de lumière dans les caves et une odeur pestilentielle des poubelles. Pour les bâtiments de la HK HL, l’huissier notait une vétusté de l’électricité similaire à celle des précédents bâtiments (expression parfaitement compréhensible, contrairement à ce que soutient le bailleur) et une saleté générale des parties communes.

La société France Habitation produit différents contrats qui attestent qu’elle avait passé plusieurs marchés permettant l’entretien des bâtiments. Mais la conclusion de ces contrats, nécessaire pour toute société chargée de la gestion d’un bâtiment collectif, ne la rend pas pour autant quitte de son obligation de mettre à la disposition des locataires des lieux décents. Cette société produit d’autres documents démontrant une certaine attention aux doléances des locataires, notamment des réponses à leurs différents courriers. Mais ces réponses mettent précisément en lumière la réalité et la pertinence des plaintes. Ainsi le courrier adressé par les consorts AR demandant en décembre 2008 que soit entrepris rapidement les travaux nécessaires concernant la ventilation, les portes du hall, l’interphone, se plaignant du manque d’entretien des parties communes, du défaut d’accès aux caves et l’absence de porte palière. La société France Habitait répondait à cette occasion qu’elle avait pris 'bonne note des désagréments que vous subissez depuis votre entrée dans les lieux en termes de ventilation, portes de hall, entretien des parties communes, cave, porte palière. Nous vous assurons que nous sommes tout à fait conscients des divers désordres que vous évoquez, c’est la raison pour laquelle de gros travaux sont prévus sur l’année 2009".

La société France Habitation verse au débat le procès-verbal de réception du 31 mars 2011et le constat d’huissier du 2 septembre 2011. Ces documents font état, effectivement d’un bon état général des immeubles concernés. Mais cet état, fruit des efforts accomplis à l’occasion des travaux de réhabilitation, ne peuvent annuler la réalité d’une situation extrêmement préoccupante qui s’était installée depuis plusieurs années avant le début des travaux de réhabilitation. Les intimés rappellent que le projet de réhabilitation concernait notamment les points suivants : la cessation des problèmes d’humidité par la remise en état des tuyauteries, la réfection et la remise aux normes de l’électricité, la suppression des cafards, la réfection de l’étanchéité des toitures terrasse, la purge et la reprise des façades existantes dégradées, le remplacement des portes d’accès aux halls, des boîtes aux lettres, tableaux d’affichage et corbeilles murales… Tous ces travaux correspondent aux doléances des locataires bien plus qu’à un embellissement d’un immeuble normalement entretenu.

Le tribunal avait pertinemment apprécié la portée du document intitulé 'indice de satisfaction’ dans la mesure où il avait été établi postérieurement aux travaux de réhabilitation.

Il apparaît que le constat d’huissier en date de septembre 2010 a été effectué pendant les travaux de réhabilitation qui ont commencé en septembre 2009. Il convient en conséquence de ne retenir de ces constatations que les éléments qui ne découlent pas de la réalisation même du chantier. Mais ces travaux sont sans rapport avec presque toutes les anomalies qui ont été relevées précédemment.

La réhabilitation des bâtiments engagés par France Habitation, dans le cadre d’une opération beaucoup plus vaste, ne saurait certes être prise comme la preuve de la preuve d’un état antérieur indécent. Il apparaît toutefois que ces travaux, par leur ampleur, leur coût et leur nature, démontrent qu’il ne s’agissait pas seulement de rendre 'plus agréable’ la vie dans le site mais de restaurer des bâtiments dans un état de vétusté soit de dangerosité avancée comme en atteste le projet ANRU et l’enquête sociale préalable de réhabilitation versés aux débats et retenus par le premier juge.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il avait affirmé l’existence d’un trouble de jouissance, la société France Habitat n’ayant pas respecté son obligation de mise en conformité avec la réglementation en matière de salubrité et d’hygiène et de réalisation des réparations occasionnées par la vétusté. Cette responsabilité est fondée sur les obligations légales et contractuelles du bailleur, mais elle repose tout autant, s’agissant du cas de M. HD GV-GW, sur la responsabilité découlant de l’article 1382 du code civil, la faute de la société France Habitat résultant de l’absence d’entretien et de réparation des parties communes, le préjudice et le lien de causalité résultant, comme pour les locataires parties à l’instance, des années de vie passées dans un immeuble se trouvant dans l’état précédemment décrit

Sur l’existence d’un trouble de jouissance dans les parties privatives

Le tribunal n’avait retenu dans son jugement que les troubles dans les parties communes en dehors des désordres constatés dans l’appartement de M^me AW U.

La société France Habitat conteste l’argumentation des locataires concernant les parties privatives. Elle critique plus particulièrement l’indemnisation de M^me AW U. Elle fait valoir qu’elle a procédé aux réparations nécessaires suite à un dégât des eaux en 2009 (un précédent dégât de 2006 ne lui ayant pas été signalé) et qu’elle a mandaté en 2009 également un de ses fournisseurs pour vérifier son installation électrique dans l’attente des travaux de réhabilitation. Elle fait remarquer que les époux AW U vivent dans ce logement avec cinq enfants et que cette sur-occupation du logement a contribué à sa dégradation. Elle soutient enfin que M^me AW U a délibérément fait obstruction à plusieurs reprises à l’intervention d’une entreprise chargée d’effectuer des travaux dans son logement.

La société France Habitat note par ailleurs que les demandeurs essaient à tort de généraliser le cas particulier du logement de M^me AW U. Elle fait valoir que les courriers produits par M^me E, les époux AR et M^me AZ et qui font état de critiques concernant leurs logements sont isolés et ont tous fait l’objet de réponses de sa part. Elle remarque que l’action intentée par M^me AM est en contradiction avec la réponse qu’elle avait fournie dans une enquête de concertation où elle refusait les travaux proposés en raison des nuisances qu’ils lui causeraient et ne demandait qu’une porte blindée et une nouvelle baignoire. Elle fait valoir que les travaux qui devaient avoir lieu dans l’appartement de M. Q n’ont pu être réalisés du fait de la carence du locataire et que les travaux préconisés par la Mairie pour l’appartement de M^me BH ont été effectués. La société France Habitat note enfin que des documents concernant des sous-locataires ou des personnes qui ne sont pas parties à la procédure sont joints inutilement aux débats.

Dans leurs demandes, les intimés font état d’un 'trouble de jouissance des locataires quant aux parties communes et privatives', mais leurs demandes chiffrées d’indemnisation ne varient pas selon en fonction des désordres invoqués dans certains appartements particuliers. Les nombreux désordres évoqués dans quelques logements sont évoqués à l’appui des prétentions concernant les parties communes afin d’illustrer la dégradation globale des lieux. Les indemnisations réclamées ne varient pas en fonction des constats qu’ils font pour les appartements de M. Q, des époux DB DC ou de M^me AW U. Ils font d’ailleurs état de l’appartement de M. BC qui n’est pas partie à la procédure.

S’agissant de M^me AW U, les intimés font notamment référence au constat d’huissier dressé le 30 juin 2010 qui décrit de multiples désordres et nuisances.

Aucune demande particulière chiffrée n’est formulée s’agissant des parties privatives. La cour ne peut que prendre acte des désordres existant dans certains appartements et plus particulièrement dans celui de M^me AW U. Il ne peut toutefois en être tiré argument pour constater un préjudice global et général dans l’ensemble des parties privatives.

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance

Le tribunal avait jugé que seul le préjudice subi depuis les cinq dernières années pouvait, selon les règles de la prescription, donner lieu à indemnisation. Il avait fixé forfaitairement, au vu des éléments de preuve relatifs à la teneur, à l’ampleur et à la persistance du préjudice sur plusieurs années, le montant de l’indemnisation à 3.000¿ par locataire. Ce chiffre tenait compte du fait que pendant la période de 18 mois qu’avaient duré les travaux de réhabilitation, ceux-ci avaient inévitablement entraîné des désordres dont les conséquences devaient être mises à la charge du bailleur. Le tribunal précisait qu’il prenait uniquement en compte le préjudice découlant de l’état des parties communes, qu’il tenait compte du fait qu’une partie des désordres pouvait relever du comportement de certains habitants (tels l’encombrement des caves ou des actes de vandalisme) et qu’il intégrait le temps de mise en place des travaux par le bailleur ainsi que sa volonté de se conformer à terme à ses obligations contractuelles. Il traitait particulièrement le cas de M^me AW U, estimant qu’elle avait apporté la preuve de l’extrême dégradation de son logement.

La société France Habitat critique l’indemnisation forfaitaire retenue par le tribunal, le préjudice ne pouvant être qu’individuel. Il ne saurait y avoir, pour elle, d’autre préjudice que celui qui aurait été causé par les travaux. Elle note que plusieurs des locataires demandeurs à l’action ont quitté les lieux avant la fin des travaux et que la date d’entrée dans les lieux est différente pour chacun.

Les intimés évaluent leur préjudice à la somme de 2000¿ par année passée 'à évoluer dans ces locaux délabrés'. La date d’entrée dans les lieux est prise en compte dans le calcul des dommages intérêts réclamés.

Compte tenu de l’existence du trouble de jouissance, il y a lieu d’allouer aux locataires concernés une indemnisation proportionnée à l’importance et la durée du trouble.

Aux termes de l’article 2224, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Il convient donc de prendre en considération la période de cinq ans courant de 2006 à 2010.

Compte tenu de l’important et de la persistance des troubles précédemment rappelés, il conviendra de retenir une somme de 800¿ par année en fonction des périodes de location de chaque demandeur. Aucune indemnisation particulière n’étant demandée en supplément pour le cas de M^me AW U, celle-ci sera indemnisée selon le calcul indiqué.

Sur le remboursement demandé de charges non justifiées

Le tribunal avait relevé que la demande des locataires n’était pas chiffrée car elle tendait à la répétition des charges pour un certain nombre d’années sans plus de précision. Il avait noté que les requérants, qui avaient la charge de la preuve, ne fournissaient aucun élément de nature à permettre d’évaluer le montant des charges effectivement versées par chacun d’eux. Les demandes avaient en conséquence été rejetées.

S’agissant des charges locatives, la société France Habitat demande la confirmation du jugement notamment quant au délai de prescription de trois ans. Elle fait valoir qu’il appartient à celui qui demande la répétition d’un indu de prouver le caractère indu du paiement. Or, soutient-elle, les locataires n’ont pas présenté de demande chiffrée individualisée alors que les charges sont différentes pour chaque locataire. L’appelante s’oppose également à la demande d’évaluation du surcoût des charges à hauteur de 40¿ par locataire et par mois, en faisant valoir qu’il faudrait d’abord évaluer le coût 'normal’ hypothétique ; cette demande, affirme-t-elle, fondée sur de pures hypothèses sans supports réels, supposerait que pour chacun des locataires soient démontrées l’existence de désordres et ses conséquences, ce qui n’est pas le cas.

La société France Habitat indique par ailleurs que les pièces justificatives des charges n’ont pas à être envoyées au locataire et qu’il suffit qu’elles soient mises à sa disposition chez le bailleur, le gardien ou le syndic. Elle produit aux débats les décomptes individuels de régularisation des charges adressés aux locataires pour la période litigieuse,

La société France Habitat soulève par ailleurs l’irrecevabilité de la demande au motif qu’elle serait nouvelle et indéterminée voire indéterminables.

Elle s’oppose enfin à la demande subsidiaire d’expertise des intimés, faisant valoir qu’en formulant cette demande, ils démontrent qu’ils ne peuvent prouver ce qu’ils allèguent, et soutient par ailleurs que cette mesure serait anachronique.

Les intimés soutiennent qu’en l’absence d’envoi annuel de décomptes par nature et modes de répartition de charges aux locataires et de toute mise à disposition des justificatifs annuels à leur profit, le paiement des charges facturées doit être purement et simplement répété. Ils soutiennent que le bailleur était tenu de communiquer les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle des charges, le budget prévisionnel, le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les locataires. Ils relèvent que France Habitat n’a pu produire que deux documents intitulés 'charges locatives récupérables’ et 'décompte individuel de régularisation de charges’ qui ne satisfont pas aux exigences légales. Ils contestent le fait que le bailleur AW aménagé un accès annuel aux justificatifs des provisions appelées et des charges effectives. Leur demande de répétition de l’indu qu’ils estiment parfaitement déterminable n’a pas, selon eux, à être chiffrée et est donc recevable. Ils formulent une demande concernant les cinq dernières années, estimant que la prescription triennale ne s’applique pas en l’espèce. Le calcul de la somme demandée pour chaque locataire est présenté en fonction de ses dates d’entrée et de sortie des lieux.

Ils demandent, au cas où le bailleur viendrait à produire ces justificatifs, que les locataires soient indemnisés du surcoût engendré par l’absence de réalisation des travaux en temps utile en fonction des fuites d’eau et des pertes d’électricité du fait de la vétusté des immeubles.

Les locataires demandeurs à l’action avaient formulé en première instance une demande d’expertise concernant le remboursement des charges non justifiées, expertise visant à évaluer l’incidence du manque de travaux faits par le bailleur quant au quantum des charges annuellement supportées par les locataires depuis les cinq

dernières années. Le tribunal avait noté qu’ils avaient abandonné cette demande en cours de procédure. Elle est reprise à titre subsidiaire en appel.

Les intimés demandent encore plus subsidiairement, si l’expertise est rejetée, de chiffrer, dans le cadre de la 'réparation intégrale du préjudice subi du fait de l’inertie du bailleur', le surcoût de consommation en eau et électricité à la somme de 40¿ par locataire et par mois.

Comme l’a justement indiqué le jugement, une demande en justice non chiffrée n’est pas, de ce seul fait irrecevable, dès lors qu’elle est déterminée ou déterminable. Tel est le cas de l’action en répétition de l’indu présentée par les locataires en remboursement de charges payées selon eux à tort. Quant à la demande d’indemnisation d’un surcoût de consommation en eau ou électricité, elle est finalement présentée par les intimés comme une modalité de la réparation globale qu’ils réclament depuis le début de l’instance. Il ne s’agit donc pas d’une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile. Ces demandes seront donc déclarées recevables.

Aux termes de l’article 68 de la loi du 1^er septembre 1948, les actions en répétition prévues au présent chapitre où est inséré cet article se prescrivent par trois ans. Selon l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation, cette disposition concerne les habitations à loyer modéré. Elle est donc applicable en l’espèce. Le tribunal en avait déduit à juste titre que l’action en répétition de charges engagée par les locataires, compte tenu de la date de l’assignation, était prescrite en deçà du 1^er février 2008.

La société France Habitat indique à juste titre qu’elle a adressé aux locataires les décomptes individuels de régularisation des charges pour la période litigieuse, décompte comprenant les postes récupérables avec un chiffrage circonstancié par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Elle prouve par ailleurs qu’elle a mis les pièces justificatives à disposition des locataires et qu’aucun d’eux n’a demandé à y avoir accès.

Le tribunal, rappelant qu’aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, avait relevé à juste titre que la demande des locataires n’était pas chiffrée puisqu’elle tendait à la répétition de charges pour un certain nombre d’années sans plus de précision et qu’il n’était fourni aucun élément de nature à permettre d’évaluer le montant des charges effectivement versées par chacun d’entre eux.

Si les intimés évoquent subsidiairement un surcoût des charges locatives qui aurait été engendré par l’absence de réalisation des travaux en temps utile, ils n’avancent pas cependant pas de preuve ni même de commencement de preuve de l’existence de ce surcoût, évalué à 40¿ par mois et par locataire ou autrement, le préjudice de jouissance invoqué et retenu par le tribunal puis la cour n’ayant pas d’incidence évidente ni certaine avec un tel surcoût qui reste purement hypothétique.

Si, aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction peut être ordonnée lorsqu’une partie ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver un fait qu’elle allègue, encore faut-il qu’elle ne vise pas à suppléer la carence de cette partie dans l’administration de la preuve. Tel est le cas lorsque la prétention d’une partie repose sur un fait purement hypothétique ou un fait qu’il n’est plus possible de démontrer. En l’espèce la demande des locataires repose sur l’hypothèse non prouvée et indémontrable en raison du temps écoulé que les consommations d’eau ou d’électricité auraient été affectées par les désordres précédemment sanctionnés.

Il y a donc lieu de rejeter l’ensemble des demandes des intimés concernant les charges, y compris l’expertise.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement concernant les dépens et les frais irrépétibles.

La société France Habitation et les locataires intimés ayant chacun succombé en appel en leurs principales prétentions, il convient de laisser à chaque partie la charge des dépens d’appel, chacune d’elles conservant la charge de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

* déclare recevables les demandes de M. DL HQ GV-HF, M. AF, M. AO, M. et M^me Q, M. GV-GW, M^me N, M. B et M^me K,

* déclare recevables les demandes de remboursement des charges chiffrées contenues aux écritures signifiées le 7 janvier 2013 par les intimés,

* confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré M. BB irrecevable en son action,

— condamné le bailleur à payer à chacun des autres demandeurs une indemnité au titre de leur préjudice de jouissance, mais, réformant la décision sur son quantum et statuant à nouveau,

— condamne la société France Habitation à verser aux locataires ci-après les sommes suivantes :

— M^me AW U, 4000¿

— M. AF, 3680¿,

— M. AO, 4000¿,

— M. et M^me BD, 1600¿,

— M. BR BS, 1600¿,

— M. et M^me AP, 4000¿,

— M. AJ, 4000¿,

— M. S, 4000¿,

— M. et M^me L, 4000¿,

— M^me AR, 4000¿,

— M. et M^me Q, 4000¿,

— M. AC, 4000¿,

— M^me AM, 4000¿,

— M^me AZ, 4000¿

— M. et M^me V, 4000¿,

— M^me I, 4000¿,

— M. AN, 4000¿,

— M. H, 4000¿,

— M. AV, 4000¿,

— M. et M^me Z, 4000¿,

— M. DL HQ GV-GW, 4000¿,

— M. EJ GV-GW, 4000¿,

— M. et M^me Y, 4000¿

— M^me BF, 4000¿,

— M^me AE, 4000¿,

— M. et M^me P, 3400¿,

— M^me M, 4000¿,

— M. G, 4000¿,

— M^me BH, 4000¿,

— M. BA, 4000¿,

— M. et M^me T, 4000¿,

— M^me AQ, 4000¿,

— M. et M^me AD, 4000¿,

— M^me E, 4000¿,

— M^me AK, 4000¿,

— M. AH, 1600¿,

— M. X, 4000¿,

— M. AA, 4000¿,

— M^me BI, 4000¿,

— M. J, 4000¿,

— M. W, 4000¿,

— M. EHRayah, 4000¿,

— M^me EV R, 4000¿,

— M. et M^me BX R, 4000¿,

— M. B, 3600¿,

— M^me A, 4000¿,

— M^me BG, 4000¿,

— M^me AB, 4000¿,

— M. AY, 4000¿,

— M. C, 4000¿,

— M. AI, 4000¿,

— M^me D, 4000¿,

— M. AT, 4000¿,

— M^me AX, 4000¿,

— M. K, 3200¿,

— M. O, 4000¿,

* confirme également le jugement en ce qu’il a :

— rejeté toute autre demande,

— condamné la société France Habitation à payer à chacun des demandeurs, à l’exception de M. BB, la somme de 100¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société France Habitation aux dépens, en ce compris le coût des constats d’huissier de justice en date des 30 juin et 16 septembre 2010,

* y ajoutant, rejette les autres demandes présentées en appel par les parties,

* dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,

* laisse à chaque partie la charge des dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,