Cour d'appel de Versailles, 3e chambre, 22 octobre 2020, n° 19/02963

TGI Pontoise 1 avril 2019

CA Versailles
Infirmation partielle 22 octobre 2020

Arguments

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Rejeté
Condition suspensive d'obtention de prêt
La cour a jugé que la promesse de vente était caduque, mais que la société Choisy ML avait agi de bonne foi en cherchant un financement, et que la condition suspensive n'était pas défaillante par sa faute.
Rejeté
Manquement à l'obligation de loyauté
La cour a estimé que la promesse était caduque et qu'aucun manquement contractuel ne pouvait être imputé à la société Zani.
Accepté
Restitution de l'indemnité d'immobilisation
La cour a ordonné le remboursement de la somme de 180 000 euros, considérant que la condition suspensive n'était pas défaillante.
Rejeté
Préjudice causé par la caducité de la promesse
La cour a rejeté cette demande, considérant que la promesse était caduque et qu'aucun manquement contractuel ne pouvait être imputé à la société Zani.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné la société Zani à verser 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Versailles a examiné l'appel de la SCI Zani contre un jugement du TGI de Pontoise qui avait débouté ses demandes concernant une promesse de vente. La SCI Zani contestait la décision en soutenant que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt était défaillante par la faute de la société Choisy ML, et demandait le paiement de l'indemnité d'immobilisation. Le tribunal de première instance avait jugé que la promesse était tacitement prorogée et que la condition suspensive n'était pas défaillante. La cour d'appel a confirmé cette analyse, considérant que la promesse était caduque et que la SCI Zani avait manqué à ses obligations. Elle a infirmé le jugement sur le montant des dommages-intérêts, rejetant la demande de la société Choisy ML, tout en confirmant les autres dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 3e ch., 22 oct. 2020, n° 19/02963
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	19/02963
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pontoise, 1 avril 2019, N° 17/06071
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-José BOU, président
Avocat(s) :	Katell FERCHAUX-LALLEMENTChantal TEBOUL ASTRUCFranck LAFONMartine BELAIN
Cabinet(s) :	LM AVOCATS
Parties :	SCI ZANI c/ SCI SCI CHOISY ML

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 22 OCTOBRE 2020

N° RG 19/02963

N° Portalis DBV3-V-B7D-TE3N

AFFAIRE :

SCI ZANI

Félix X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 3

N° RG : 17/06071

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

— M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI ZANI

[…]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20190163

Représentant : M^e BENSOUSSAN, AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau du VAL DE MARNE

APPELANTE

****************

[…]

N° SIRET : 494 450 281

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20190266

Représentant : M^e BELAIN, avocat du cabinet de M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0235

INTIMEE

2/ Maître Félix X

[…]

INTIME – assigné à personne présente le 29 mai 2019

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Septembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José BOU, Président et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 1^er mars 2017, la société Zani a consenti à la société Choisy ML, une promesse unilatérale de vente portant sur deux ensembles immobiliers :

— un ensemble immobilier situé à Sarcelles, 5 à […] composé des lots de copropriété 43, 45, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 93,94, 1217 et 1248,

— un ensemble immobilier situé à Sarcelles, […] portant sur le lot n°20 de la zone d’activité de Sarcelles.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 31 mai 2017. Le prix global a été fixé à la somme de 3 600 000 euros.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 360 000 euros a été conventionnellement fixée, dont la première moitié de 180 000 euros a été consignée par la société Choisy ML entre les mains de maître X, notaire.

Diverses conditions suspensives d’usage ont été prévues, notamment la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 3 420 000 euros. La condition suspensive devait être réalisée par obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêt au plus tard le 2 mai 2017.

Par courriel du 28 juin 2017, maître X, notaire du promettant, informait maître Y, notaire de la société Choisy ML, que son client entendait reprendre sa liberté considérant que la promesse était caduque.

Par acte d’huissier du 4 juillet 2017, la société Zani a fait sommation à la société Choisy ML, de lui payer la somme de 180 000 euros alors séquestrée chez maître Soussan son notaire, et d’autoriser la libération de la somme de 180 000 euros séquestrée chez maître X.

Le 28 juillet 2017, elle a fait savoir qu’elle entendait obtenir le bénéfice de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 360 000 euros.

Le 31 juillet 2017, la société Choisy ML a contesté les prétentions de la société Zani en soutenant qu’elle avait accepté une prorogation tacite de la promesse.

Le 28 septembre 2017, la société Zani a assigné la société Choisy ML en la présence de maître X devant le tribunal de grande instance de Pontoise afin d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation et des dommages-intérêts.

Par jugement du 1^er avril 2019, la juridiction a :

• débouté la société Zani de l’ensemble de ses demandes,

• ordonné le remboursement à la société Choisy ML de la somme de 180 000 euros réglée à l’occasion de la promesse et séquestrée par les soins de maître X, notaire, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2018,

• dit que les intérêts échus depuis au moins une année entière sur la somme susvisée seront capitalisés,

• condamné la société Zani à verser à la société Choisy ML les sommes de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• rejeté les demandes plus amples et contraires des parties,

• condamné la société Zani aux dépens.

Par acte du 23 avril 2019, la société Zani a interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 16 décembre 2019, demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

• juger que la condition suspensive relative à l’octroi du prêt a défailli du fait de la faute de la société Choisy ML et qu’elle est donc réputée accomplie,

• juger que la promesse unilatérale de vente signée le 1^er mars 2017 est caduque du fait de la non levée d’option,

• juger que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise,

• juger que la somme de 180 000 euros, au titre de la première moitié de l’indemnité d’immobilisation, séquestrée par maître X sera libérée à son profit sur simple copie de l’arrêt à intervenir,

• condamner la société Choisy ML à payer la somme de 180 000 euros au titre de la seconde moitié de l’indemnité d’immobilisation convenue avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 4 juillet 2017,

• ordonner la capitalisation des intérêts,

• condamner la société Choisy ML à payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

• débouter la société Choisy ML de ses demandes reconventionnelles,

• condamner la société Choisy ML à payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 17 septembre 2019, la société Choisy ML demande à la cour de, confirmant le jugement déféré à la cour à l’exception du quantum des dommages et intérêts qui lui ont été alloués :

• juger que l’absence d’offre de prêt à l’échéance de la condition suspensive d’obtention de prêt du 2 mai 2017 rendait la promesse de vente caduque sans faute de sa part

• juger que le promettant n’apporte pas la preuve qui lui incombe que la non obtention d’un prêt à l’échéance de la condition suspensive soit imputable à une faute de sa part, le refus de prêt du CIC du 6 avril 2017 ayant été notifié après étude du dossier remis à cet effet le jour de la signature de la promesse du 1^er mars 2017 pour l’obtention d’un prêt aux conditions prévues par celle-ci,

• juger qu’elle n’était pas tenue à une formalité de levée d’option,

• juger qu’une prorogation tacite du délai de réalisation de la condition suspensive et de la vente a été acceptée par la société Zani,

• juger que la non réalisation de la vente est exclusivement imputable à la société Zani,

• en conséquence :

• juger qu’elle n’est pas redevable de l’indemnité de 360 000 euros stipulée à la promesse du 1^er mars 2017,

• ordonner le remboursement à son profit de la somme de 180 000 euros réglée à l’occasion de la promesse et consignée par les soins de maître X, notaire, ce, avec les intérêts de retard au taux légal à compter du 15 mars 2017 et capitalisation par année échue et à échoir,

• juger que l’arrêt à intervenir sera opposable à maître X, notaire du promettant,

• juger que la société Zani a commis une faute en la privant d’une chance d’acquérir les biens immobiliers objet de la promesse du 1^er mars 2017, en ruinant ses efforts accomplis à cet effet, et en la décrédibilisant vis-à-vis de ses partenaires et de sa banque,

• en conséquence :

• la condamner à lui payer la somme de 360 000 euros à titre de dommages et intérêts,

• confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Zani à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

• y ajoutant :

• condamner la société Zani au paiement de la somme complémentaire de 10 000 euros de ce chef,

• la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct.

Maitre X a régulièrement été assigné par acte d’huissier remis à personne le 29 mai 2019. Il n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2020.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal, observant que la société Choisy ML n’avait pas obtenu son prêt et qu’il ressortait des échanges avec la société Zani que cette dernière avait accepté de proroger le délai d’option pour permettre à la société Choisy ML de chercher un autre financement, a jugé que le délai d’option avait été tacitement prorogé et qu’il n’y avait donc pas lieu de dire que la condition suspensive d’obtention du prêt était défaillie par la faute de la société Choisy ML. Il a donc considéré que la condition suspensive était réputée accomplie et que la promesse de vente était caduque, l’acte de vente n’ayant pas été signé.

Le tribunal a par ailleurs retenu que la société Zani avait manqué à ses obligations de loyauté à l’égard de la société Choisy ML en refusant brutalement de passer l’acte de vente, alors que les parties avaient convenu d’une prorogation tacite de la promesse et que la société Choisy ML avait pu trouver le financement nécessaire à l’acquisition du bien. Le tribunal a donc condamné la société Zani à verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts à la société Choisy ML.

La société Zani rappelle qu’aux termes de la promesse de vente, la condition suspensive relative à l’octroi d’un prêt devait être levée au plus tard le 2 mai 2017. Elle souligne que la société Choisy ML ne l’a pas informée ni d’un refus, ni d’un accord de crédit dans les délais. Dès lors, pour la société Zani, la condition est réputée défaillie et la promesse est irrévocablement caduque. Elle ajoute qu’il n’y a pas eu de prorogation tacite de la promesse et que la société Choisy ML ne rapporte pas la preuve d’un rendez-vous en ce sens ni d’un échange quant à l’avancée du financement.

En réponse, la société Choisy ML ne conteste pas qu’elle n’a pas obtenu dans le délai expirant le 2 mai 2017, le financement qu’elle avait sollicité de sa banque. Toutefois, elle fait valoir que la promesse avait été prorogée tacitement et que dès lors, la condition n’était pas défaillie. Elle souligne que, dans la mesure où la promesse avait fait l’objet d’une prorogation et qu’elle avait obtenu le financement nécessaire, ce dont était au courant la société Zani, cette dernière, en refusant brutalement de passer l’acte de vente a agi de mauvaise foi et n’a pas respecté les termes de la promesse.

***

Dans une promesse de vente, il est toujours prévu un délai de réalisation de la vente prévoyant la réitération par acte authentique. Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif.

Si à cette date, la vente n’a pas été conclue (ou l’option levée), la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.

Il est admis que le terme extinctif peut être prorogé. Toutefois, cette prorogation n’est valable que si elle respecte les deux conditions suivantes :

— la première tient à la date à laquelle cette prorogation intervient. Pour être efficace, cette prorogation doit intervenir avant la survenance du terme extinctif, et non postérieurement à celui-ci. Même d’un commun accord, les parties ne peuvent faire 'revivre’ une promesse devenue caduque. Toute manifestation ultérieure de l’accord des parties ne pourrait constituer qu’une nouvelle promesse ;

— la seconde condition tient à un accord conjoint des parties sur la prorogation du terme, et ceci par application de l’article 1212 nouveau du code civil qui précise qu’à l’expiration du terme d’une convention à durée déterminée, nul ne peut exiger (de manière unilatérale) le renouvellement du contrat.

La SCI Choisy ML considère que le fait que la venderesse ne l’ait pas mise en demeure, passée la date du 2 mai 2017 prévue pour la réalisation de la condition suspensive ou celle du 31 mai 2017 prévue pour la signature, prouve parfaitement la prorogation tacite, laquelle résulte également de la fixation d’une date de signature le 28 juin 2017 par un courriel de Maître X, notaire du vendeur, que le gérant de la société Zani a fait suivre au gérant de la société Choisy.

L’absence de mise en demeure ne permet pas de considérer que la société Zani a accepté une prorogation tacite du terme de la promesse.

Par mail du 16 juin 2017, M Z, gérant de la société Zani a effectivement transmis à Yona Cohen, représentant la société Choisy ML le mail de son notaire fixant la date et l’heure du rendez-vous de signature, accompagné de ce message :'Bonjour Yona ci-joint le mail pour la signer Final'.

Toutefois, cet écrit intervenu bien après l’expiration de la promesse de vente ne saurait être analysé comme manifestant la volonté de la société Zani de proroger le terme de la promesse qui était déjà frappée de caducité.

S’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation, la promesse prévoyait qu’elle serait restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives. Cette indemnité serait en revanche versée au promettant, faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

La SCI Choisy ML, qui fait valoir qu’elle n’a pas obtenu le prêt dans le délai de la promesse, doit justifier que c’est sans faute de sa part que la condition suspensive ne s’est pas réalisée.

Cette condition portait sur l’obtention d’un ou plusieurs prêts par le bénéficiaire, dont les caractéristiques étaient les suivantes : montant maximum de 3 420 000 euros, taux fixe hors assurance de 2,40% maximum, durée de remboursement de 15 années au maximum.

La SCI Choisy verse aux débats :

— un courrier du CIC Iberbanco daté du 6 avril 2017 adressé à la SCI Choisy ML, dont l’objet est : 'refus de financement immobilier', et dans lequel il est écrit 'conformément à votre demande en date du 30 mars 2017, nous avons étudié votre dossier de prêt immobilier pour un montant global de 3 240.000 euros … sur une durée de 180 mois destiné à financer l’acquisition de … Nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons pas donner une suite favorable à votre demande …'.

— un courrier du 7 janvier 2019 de la même banque attestant de ce qu’elle a bien reçu le 1^er mars 2017 une demande de financement d’un montant de 3 240 000 euros au taux de 2,40% sur une durée de 240 mois émanant de la SCI Choisy ML en vue de l’acquisition d’un ensemble immobilier … Et de ce qu’elle n’a pu donner une suite favorable à cette demande.

Il résulte suffisamment de ces documents que la SCI Choisy ML a bien sollicité un prêt dont les caractéristiques s’agissant du montant et du taux d’intérêt respectaient les termes de la promesse. La circonstance que la durée du prêt soit dans le premier courrier de 180 mois (correspondant à la durée de 15 ans prévue dans la promesse) tandis qu’elle est de 20 ans (240 mois) dans le second, ne surait suffire à caractériser une faute ou une négligence de la bénéficiaire dans la réalisation de la condition suspensive, aucun élément ne permettant de considérer que la durée du prêt ait eu la moindre influence sur le refus signifié le 6 avril 2017. La date du 31 mars 2017 mentionnée dans le premier courrier du 6 avril 2017 correspond à la date à laquelle la société Choisy ML a relancé la banque après avoir déposé sa demande le 1^er mars 2017. Par ailleurs le fait que le premier courrier n’ait pas mentionné le taux du prêt ne saurait suffire à incriminer la SCI Choisy dès lors que ce taux est rappelé dans le second courrier.

La SCI Zani soutient que ces pièces sont de pure complaisance, mais elle procède par voie d’affirmation sans disposer de la moindre preuve de son allégation.

En conséquence, la somme de 180 000 euros séquestrée en l’étude de maître X devra être restituée à la SCI Choisy ML. Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter, non pas de son versement par la société Choisy ML, mais du jour de la demande en justice équivalant à une sommation de payer, soit à compter du 29 novembre 2018, date des premières conclusions en première instance de la société Choisy ML dans lesquelles elle sollicitait le remboursement de cette somme.

Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Pour les motifs ci-dessus exposés, substitués à ceux des premiers juges, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Zani de l’ensemble de ses demandes, ordonné le remboursement à la société Choisy de la somme de 180 000 euros réglée à l’occasion de la

promesse et séquestrée par les soins de maître X, notaire, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2018 et ordonné la capitalisation des intérêts.

La société Choisy ML sollicite, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la condamnation de la société Zani à lui verser la somme de 360 000 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu de ce qu’elle a manqué au devoir de loyauté dans l’exécution de ses obligations, qu’elle l’a donc privée de la possibilité d’acquérir le bien, ruinant de ce fait tous les efforts accomplis pour, notamment, trouver un financement.

Toutefois, la promesse étant caduque depuis le 31 mai 2017, aucun manquement de la société Zani à des obligations contractuelles devenues inexistantes ne saurait lui être imputé.

La demande de dommages-intérêts de la société Choisy ML doit donc être rejetée.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné la société Zani à verser la somme de 20 000 euros à la société Choisy ML à titre de dommages-intérêts.

Il sera en revanche confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Succombant en appel à titre principal la société Zani sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle versera en outre à la société Choisy ML la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Zani à verser à la société Choisy ML la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le confirme en toutes ses autres dispositions.

Statuant à nouveau du chef infirmé :

Rejette la demande de dommages-intérêts de la société Choisy ML.

Y ajoutant :

Condamne la société Zani à payer à la société Choisy ML la somme de

5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Zani aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Sylvie PASQUIER-HANNEQUIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,