COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14^e chambre

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 04 FEVRIER 2021

N° RG 19/08100 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TSOE

AFFAIRE :

SARL FOURNIL X

C/

SA VILOGIA

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Août 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Eric PLANCHOU

M^e Dan ZERHAT

[…]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL FOURNIL X agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

2 place Y Z

[…]

Représentée parMe Eric PLANCHOU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 114

Assistée de M^e Olivier GROC, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SA VILOGIA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 475 680 815

[…]

[…]

Représentée par M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 20078015

Assistée de M^e Rachel CLEMENT, avocat au barreau de PARIS

URSSAF D’ILE DE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Non représentée – Assignée le 23 janvier 2020 à personne morale

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Décembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 30 octobre 2014, la SA d’HLM Vilogia a donné à bail commercial à la société Rchouk Tahar aux droits de laquelle est venue la SARL Fournil X suite à la cession de son fonds de commerce le 5 mai 2016, des locaux commerciaux situés 2 place Y Z à Montigny-les-Cormeilles (95370), moyennant un loyer annuel de 13 800 euros hors taxes et hors charges.

Suite à des impayés de loyers, la bailleresse a fait délivrer le 8 février 2019 à la SARL Fournil X un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant au principal de 4 007,92 euros au titre de sa dette locative avant de la faire assigner en référé afin de constater la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion ainsi que sa condamnation au versement d’une provision au titre de sa dette locative et de l’indemnité contractuelle de retard et enfin de l’autoriser à conserver le dépôt de garantie.

Par acte du 6 mai 2019, la bailleresse a dénoncé la procédure à l’URSSAF d’Ile-de-France, créancier inscrit.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 9 août 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 20 mars 2018,

— ordonné l’expulsion de la société Fournil X et celle de tous occupants de son chef des locaux qu’elle loue à la société Vilogia et situés 2 place Y Z à Montigny-les-Cormeilles avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que la séquestration à ses frais et périls des marchandises, matériels et objets garnissant les lieux dans tel garde meuble qui conviendra,

— fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des charges, à compter du 20 avril 2018,

— condamné la société Fournil X à payer par provision à la société Vilogia la somme de 4 175,80 euros, outre celle de 1 000 euros au titre de la clause de dommages-intérêts contractuels,

— fixé au montant du loyer et des charges l’indemnité d’occupation due à compter du 8 avril 2019, et dit que celle-ci sera annexée sur l’indice du coût de la construction à l’expiration d’un délai d’un an,

— dit le dépôt de garantie acquis à la société Vilogia,

— condamné la société Fournil X à payer à la société Vilogia la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Fournil X aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu des dispositions de

l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 21 novembre 2019, la société Fournil X a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

A la demande de Maître Liger, en qualité d’administrateur du cabinet de Maître Desjardins, avocat postulant de l’appelante, décédé le 7 avril 2020, la clôture de la procédure a été reportée au 3 septembre 2020 et l’examen de l’affaire à l’audience du 30 septembre 2020.

Par arrêt réputé contradictoire rendu le 12 novembre 2020, cette cour a :

— révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 3 septembre 2020 ;

— déclaré en conséquence recevables les dernières conclusions et pièces déposées par les parties ;

— ordonné la réouverture des débats et le renvoie de l’examen de l’affaire à l’audience du 16 décembre 2020 à 9h00 afin de permettre à chacune des parties de répondre aux conclusions adverses ;

— dit que la clôture de la procédure interviendra le 10 décembre 2020 ;

— réservé les demandes et les dépens.

Les parties n’ont finalement pas conclu à nouveau à la suite de cet arrêt.

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 septembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Fournil X demande à la cour de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et son report à la date des plaidoiries ;

— infirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions ;

— débouter la SA d’HLM Vilogia de l’intégralité de ses demandes ;

statuant à nouveau,

— dire qu’au 1^er octobre 2019, les causes du commandement de payer ont été intégralement réglées ;

— lui accorder un délai de paiement jusqu’au 30 septembre 2020 pour payer les causes du commandement délivré le 8 février 2019 ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés ;

— pour les loyers impayés nés postérieurement au commandement de payer, lui accorder un délai de 6 mois pour s’en acquitter, le premier versement devant intervenir le 1^er du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la société HLM Vilogia aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 septembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SA d’HLM Vilogia demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 809, 381 et suivants du code de procédure civile, de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Pontoise le 9 août 2019 ;

— condamner, par provision, la société Fournil X à lui payer la somme de 18 529,72 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, accessoires et frais dus au 16 septembre 2020, à parfaire au jour du 'jugement’ ;

— condamner la société Fournil X à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 560 du code de procédure civile ;

— condamner la société Fournil X au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Fournil X au paiement des entiers dépens.

L’établissement public URSSAF Ile-de-France à qui la déclaration d’appel a été signifiée par acte remis à personne habilitée le 23 janvier 2020, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de 'dire’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

En outre, la cour ayant statué par son arrêt du 12 novembre 2020 sur la demande de la société Fournil X tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture, celle-ci est désormais sans objet.

- sur la résiliation du bail commercial et ses conséquences :

La société Fournil X reconnaît qu’elle a rencontré des difficultés financières passagères l’ayant empêchée de régler le loyer aux dates d’exigibilité.

Elle sollicite l’infirmation de l’ordonnance querellée sans toutefois discuter l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer. Elle fait en revanche valoir qu’elle a procédé entre le 25 juin 2019 et le 16 octobre 2019 à sept versements d’un montant de 1 530,49 euros chacun, de sorte que les causes dudit commandement doivent selon elle être considérées comme réglées depuis octobre 2019 et qu’elle est fondée à en solliciter la suspension de manière rétroactive.

En réponse, la société d’HLM Vilogia fait valoir que la société Fournil X n’a nullement réglé les causes du commandement qui lui a été délivré le 8 février 2019 dans le délai d’un mois qui lui était imparti et qu’il y a lieu en conséquence de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 8 mars 2019.

En pages 8 et 9 de ses conclusions, elle sollicite par ailleurs une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au double du dernier loyer indexé, soit 2 944,04 euros par mois, sans toutefois présenter cette prétention dans le dispositif de ses conclusions aux termes duquel elle sollicite uniquement la confirmation de l’ordonnance critiquée en toutes ses dispositions.

Sur ce,

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai."

Il est en l’espèce constant que la société d’HLM Vilogia a fait délivrer à la société Fournil X un

commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte du 8 février 2019 remis à M. X, son gérant, et ce en vue du règlement d’une somme en principal de 4 007,92 euros au titre de l’arriéré de loyers demeurés impayés arrêté au 1^er février 2019.

Force est de constater que la société Fournil X ne prétend pas avoir réglé les causes de ce commandement dans le délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, soit avant le 8 mars 2019, les versements qu’elle invoque étant intervenus à partir de juin 2019.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée en son article XI, sauf à préciser que cette résiliation est intervenue de plein droit le 8 mars 2019 et non le 20 mars 2018 comme indiqué par erreur dans le dispositif de la décision critiquée.

L’ordonnance sera également confirmée en ses dispositions subséquentes relatives à l’expulsion de la société Fournil X.

A défaut pour la société d’HLM Vilogia d’avoir sollicité aux termes du dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit la cour, l’infirmation de l’ordonnance relativement au montant de l’indemnité d’occupation, il convient également de la confirmer en ce qu’elle porte condamnation de la société Fournil X à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, étant constaté que le montant de cette indemnité n’est pas non plus discuté par l’appelante.

L’ordonnance sera en revanche infirmée en ce qu’aux termes de son dispositif, elle fait courir cette indemnité d’occupation d’une part 'à compter du 20 avril 2018" et d’autre part 'à compter du 8 avril 2019". Il sera retenu que cette indemnité d’occupation est due par la société Fournil X depuis le 8 mars 2019, date à laquelle la résiliation du bail a pris effet de plein droit.

- sur la demande de provision formée par la société d’HLM Vilogia :

La société Fournil X reproche à la bailleresse de ne pas produire de décompte actualisé au soutien de sa demande de provision alors qu’elle a repris le paiement des loyers et qu’elle estime, au vu des versements évoqués plus haut et de ceux intervenus les 20 juillet et 14 août 2020 à hauteur de 1 531,18 euros et 1 900 euros, que sa dette locative est apurée depuis octobre 2019.

Elle fait également observer que l’avis d’échéance pour le mois de juillet 2020 ne porte que sur une somme de 1 929,64 euros, ce qui démontre bien l’absence d’arriéré locatif à partir de cette date.

L’intimée réplique que l’appelante ne peut prétendre avoir réglé sa dette locative alors que celle-ci d’un montant de 4 175,80 euros au 8 avril 2019 n’a cessé de s’aggraver pour atteindre un montant de 18 529,72 euros au 16 septembre 2020.

Sur la base de son décompte joint en sa pièce n°6, la société d’HLM Vilogia fait observer que la société Fournil X n’a jamais réglé ses loyers en intégralité restant toujours débitrice de plusieurs milliers d’euros.

Elle sollicite également une provision de 1 000 euros à valoir sur l’indemnité de retard dans le paiement du loyer et la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a été autorisée à conserver le dépôt de garantie.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile applicable à compter du 1^er janvier 2020, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est

pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les termes clairs du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n’en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Pour justifier de sa créance actualisée à hauteur d’un montant de 18 529,72 euros, l’intimée se réfère en page 8 de ses conclusions au décompte figurant en sa pièce n°6.

Il sera cependant relevé que ce document constitue le relevé des mouvements du compte locataire de la société Fournil X uniquement intervenus entre le 1^er juin 2019 et le 29 février 2020 avec un solde débiteur à cette date de 13 906,54 euros, étant observé qu’y sont bien pris en compte les 7 versements invoqués par la société Fournil X sur la période comprise entre le 15 juin 2019 et le 16 octobre 2019.

Si l’intimée a produit à l’audience un décompte plus récent établi le 9 décembre 2020, elle ne justifie cependant pas de sa communication à la partie adverse dans le respect du contradictoire, sachant qu’il ne figure pas dans son dernier bordereau de communication de pièces. Il ne peut dès lors en être tenu compte.

Aussi, à défaut pour la bailleresse d’avoir régulièrement produit des pièces plus récentes que le décompte arrêté au 29 février 2020, force est de constater qu’elle ne rapporte pas la preuve non sérieusement contestable du montant de sa créance postérieurement à cette date.

En revanche, il résulte du décompte arrêté au 29 février 2020 que la société Fournil X n’avait nullement apuré sa dette locative dès le mois d’octobre 2019 comme elle le prétend, l’arriéré locatif ne cessant de s’aggraver après le dernier versement invoqué du 16 octobre 2019, en l’absence de nouveau paiement intervenu à la date du 29 février 2020.

Si par ailleurs, la société Fournil X justifie d’un virement ponctuel de 1 900 euros le 14 août 2020 et de la remise d’un chèque de 1 531,18 euros en juillet 2020, ces sommes sont juste suffisantes pour couvrir les sommes dues au titre des mois en cours, mais n’ont à l’évidence pas eu pour effet de réduire la dette locative antérieure de l’appelante.

Est également sans incidence l’avis d’échéance de juillet 2020 concernant le seul mois d’août 2020 et les frais annexes (pièce 7 de l’appelante).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société d’HLM Vilogia justifie d’une créance actualisée non sérieusement contestable de 13 906,54 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 29 février 2020 et qu’il convient dès lors d’infirmer l’ordonnance pour porter le montant de la provision allouée à l’intimée à hauteur de ce même montant.

Pour les raisons précédemment évoquées, il n’y a pas lieu à référé sur le surplus de la demande de provision.

L’ordonnance sera en outre confirmée en ses dispositions non discutées par l’appelante autorisant la société d’HLM Vilogia à conserver le dépôt de garantie et lui accordant une provision de 1 000 euros au titre de la clause de dommages et intérêts contractuels.

- sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Pour solliciter des délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire, la société Fournil X se prévaut des différents versements évoqués plus haut, de l’apurement de la dette locative visée au commandement dès octobre 2019 et d’une sensible amélioration de sa situation financière en fin d’exercice 2019.

L’appelante estime démontrer ainsi sa capacité à régler ses loyers et à apurer sa dette.

Dans le corps de ses conclusions, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au 1^er octobre 2019 ainsi qu’un délai de paiement supplémentaire de 6 mois pour apurer sa dette locative 'non déterminée à ce jour', mais aux termes du dispositif de ses conclusions, elle saisit la cour d’une demande de délai de paiement jusqu’au 30 septembre 2020 et de suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais ainsi accordés, outre un délai de 6 mois pour les loyers impayés nés postérieurement au commandement.

Sans présenter d’argumentation spécifique pour s’opposer à cette demande de délai de paiement autre que celle déjà énoncée précédemment, la société d’HLM Vilogia fait toutefois observer que la dette locative de la société Fournil X s’ajoute aux sommes dues à l’URSSAF et au Trésor public et évoque un arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 6 février 2020 aux termes duquel des délais de paiement avaient été refusés au preneur dans une situation similaire.

Sur ce,

L’article L. 145-41 al 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il sera également rappelé qu’aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions des parties, de sorte qu’elle n’est pas régulièrement saisie de la demande de la société Fournil X tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 1^er octobre 2019.

Comme il a été précédemment retenu, la société Fournil X ne justifie pas comme prétendu de l’apurement de la dette locative visée au commandement de payer dès octobre 2019, les versements réalisés entre juin 2019 et octobre 2019 d’un montant de 1530,49 euros correspondant uniquement au montant du loyer ou indemnité d’occupation pour la période concernée.

En outre, elle prétend que sa situation financière lui permet désormais de régler progressivement sa dette locative en sus du loyer courant, mais ne produit aucune pièce récente pour en justifier en dehors des deux versements ponctuels de juillet et août 2020, sachant que le décompte de sa dette

arrêtée au 29 février 2020 démontre au contraire l’absence de paiement entre octobre 2019 et février 2020.

Enfin, la société d’HLM Vilogia fait à juste titre observer au vu des pièces produites par l’appelante qu’en plus de sa dette locative et du loyer courant, celle-ci était redevable au 24 septembre 2019 d’une dette fiscale de 18 588,07 euros pour le règlement de laquelle un échéancier de 13 mois a été convenu avec la direction des finances publiques, et qu’elle a par ailleurs fait l’objet d’un commandement aux fins de saisie-vente à la demande de l’URSSAF le 29 août 2019 en vertu d’une contrainte portant sur une créance sociale de 30 355,61 euros.

Force est de constater que la société Fournil X ne produit aucune pièce financière et administrative récente pour informer la cour du devenir de ces procédures et de l’apurement de ses dettes fiscales et sociales, afin d’apprécier sa capacité financière actuelle à apurer sa dette locative en sus du loyer courant dans le cadre de l’échéancier dont elle réclame la mise en place.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par la société Fournil X.

- sur les demandes accessoires :

L’article 560 du code de procédure civile dispose que le juge d’appel peut condamner à des dommages et intérêts celui qui forme un appel principal après s’être abstenu, sans motif légitime, de comparaître en première instance.

Il convient de rejeter la demande indemnitaire formulée par la société d’HLM Vilogia à hauteur de 5 000 euros sur le fondement de cet article, aucune précision n’étant donnée à la cour concernant le mode de délivrance de l’assignation de la société Fournil X devant le premier juge, pour apprécier si son défaut de comparution en première instance justifie l’octroi de dommages et intérêts à l’intimée.

L’ordonnance sera en outre confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Fournil X devra en outre supporter les dépens d’appel.

Au vu de la situation économique de l’appelante, il n’est en revanche pas inéquitable de laisser à la société d’HLM Vilogia la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire,

CONFIRME l’ordonnance entreprise en date du 9 août 2019 sauf en ses dispositions relatives :

— à la date de résiliation du bail,

— à la date à laquelle l’indemnité d’occupation a commencé à courir,

— au montant de la provision accordée à la société d’HLM Vilogia au titre des loyers impayés,

statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

DIT que la résiliation du bail commercial par l’acquisition de la clause résolutoire a pris effet au 8 mars 2019 ;

DIT que l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge a commencé à courir le 8 mars 2019 ;

CONDAMNE la société Fournil X à payer à la société d’HLM Vilogia une provision d’un montant de 13 906,54 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges arrêtés au 29 février 2020 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision de la société d’HLM Vilogia au titre des loyers ultérieurs ;

DÉBOUTE la société Fournil X de sa demande tendant à bénéficier de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que la société Fournil X supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame CHERCHEVE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,