COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 MAI 2021

N° RG 20/06353 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UG23

AFFAIRE :

Z X Y

C/

SA SEQENS

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 03 Novembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 20/000051

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jean-pierre TOFANI

M^e Monique TARDY

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Z X Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Bâtiment G

[…]

Représenté par M^e Jean-pierre TOFANI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 529

APPELANT

****************

SA SEQENS, société d’habitations à loyers modérés, prise en la personne de son directeur général, Monsieur C D E, domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 582 142 816

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 004808

Assistée de M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Mars 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 31 octobre 2018, la SA d’HLM Seqens a donné à bail à M.

Z X Y un local d’habitation situé […], moyennant un

loyer mensuel de 292,42 euros.

A la suite d’impayés, la société Seqens a, par acte d’huissier délivré le 30 janvier 2020, fait assigner

M. X Y en référé aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause

résolutoire, son expulsion, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant

les lieux loués, sa condamnation à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et

des charges applicables, sa condamnation à verser à titre provisionnel les sommes de 1 283,20 euros

en principal correspondant aux loyers et charges impayés.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 3 novembre 2020, le juge des contentieux de la

protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au principal, mais d’ores et déjà, vu l’urgence,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 6 janvier 2020,

— autorisé en conséquence et à défaut de départ volontaire M. X Y, le bailleur à faire

procéder a son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance

de la force publique,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation que M. X Y sera condamné a payer

jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur à l’équivalent du

montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, si le bail s’était poursuivi,

— dit qu’il n’est pas nécessaire d’ordonner la séquestration des meubles,

— condamné M. X Y à payer à la société d’HLM Seqens une provision de 1 283,20 euros,

représentant les loyers, les charges et les indemnités d’occupation impayés au mois de décembre

2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2020, date de l’assignation,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X Y aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 18 décembre 2020, M. X Y a interjeté appel de cette

ordonnance, à l’exception de ce qu’elle a renvoyé les parties à se pourvoir au principal, dit qu’il n’est

pas nécessaire d’ordonner la séquestration des meubles, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700

du code de procédure civile et a rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 mars 2021 auxquelles il convient de se reporter pour

un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. X Y demande à la cour, au visa des

articles 1353 du code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 12, 696 et 700 du code de procédure civile,

de :

— prononcer la nullité de l’ordonnance rendue le 3 novembre 2020 et renvoyer la société Seqens à

mieux se pourvoir ;

subsidiairement, infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— autoriser en conséquence et à défaut de son départ volontaire, le bailleur à faire procéder à son

expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force

publique ;

— fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation que M. X Y sera condamné a payer

jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur à l’équivalent du

montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, si le bail s’était poursuivi ;

— la condamner à payer à la société d’HLM Seqens une provision de 1 283,20 euros, représentant les

loyers, les charges et les indemnités d’occupation impayés au mois de décembre 2019 inclus, avec

intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2020, date de l’assignation ;

— dire que la dette de loyers justifiée de la société Seqens au titre du bail d’habitation du 31 octobre

2018 est de 1 620,86 euros au 2 mars 2021 ;

— et lui accorder un délai de 12 mois pour s’acquitter de cette somme ;

— dire que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein

droit seront suspendus et que s’il se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités

fixées par la cour, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

subsidiairement sur ce point,

si la cour retenait comme dette au 17 mars 2021 une somme supérieure,

— lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter de cette somme ;

— dire que pendant le cours des délais les effets de la clause de résiliation de plein droit seront

suspendus et que s’il se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par la

cour, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

en tout état de cause,

— débouter la société Seqens de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Seqens à lui verser une somme de 1 900 euros en application de l’article 700

du code de procédure civile ;

— et condamner la société Seqens aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 mars 2021 auxquelles il convient de se reporter pour

un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Seqens demande à la cour, au visa des

articles 7a, 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— déclarer mal fondé M. X Y en son appel et l’en débouter ;

— la recevoir en toutes ses demandes fins et conclusions ;

— confirmer la décision entreprise sauf en ce qui concerne la provision allouée ;

— dire et juger que la procédure de première instance est régulière ;

statuant à nouveau,

— condamner M. X Y à lui payer la somme de 1 165,66 euros au titre des arriérés de

loyers, charges et d’indemnités d’occupation, provisoirement arrêtés au 17 mars 2021 (terme du mois

février 2021 inclus), avec intérêts de droit ;

— débouter M. X Y de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

y ajoutant,

— condamner l’appelant à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ;

— le condamner en outre aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 mars 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater’ ou

de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont

pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la nullité de l’ordonnance déférée :

L’appelant soulève l’irrégularité de la procédure de première instance en ce que l’assignation qui lui a

été délivrée le 30 janvier 2020 visait une audience du 28 avril 2020, située en période de

confinement et qu’il n’est produit par l’intimée aucun acte justifiant d’une assignation pour l’audience

du 22 septembre 2020, date à laquelle l’audience publique s’est tenue selon l’ordonnance critiquée.

L’intimée rétorque que M. X Y a régulièrement été convoqué par le greffe du tribunal

judiciaire de Versailles pour l’audience du 22 septembre 2020 et que le greffe n’a pas reçu de retour

de la Poste lui indiquant que le courrier lui notifiant l’avis de renvoi à l’audience du 22 septembre

2020 n’aurait pas été distribué.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 847 du code de procédure civile, devenu l’article 830 du

même code, lorsque dans une procédure orale l’affaire est renvoyée à une audience ultérieure, le

greffier avise par tous moyens les parties qui ne l’auraient pas été verbalement de la date d’audience.

Au cas présent, la société Seqens verse aux débats (sa pièce numéro 13) copie de l’avis de renvoi à

l’audience du 22 septembre 2020, daté du 28 avril 2020 et envoyé par lettre simple par le greffe du

tribunal judiciaire en application de l’article 830 du code de procédure civile.

L’appelant n’allègue pas avoir déménagé ou rencontré des difficultés dans la réception de son

courrier.

L’audience du 22 septembre 2020 s’est donc régulièrement tenue, M. X Y ayant été

valablement convoqué selon les modalités légalement prévues. L’ordonnance rendue à sa suite

n’encourt dès lors pas de nullité.

Ce moyen sera en conséquence rejeté.

Sur la provision, la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire :

L’appelant sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour apurer sa dette locative et la suspension des

effets de la clause résolutoire.

Il fait remarquer qu’en première instance, la société Seqens ne s’opposait pas à cet octroi comme cela

ressort des mentions de l’ordonnance du 3 novembre 2020.

Il prétend, contrairement à ce qu’indique la société Seqens dans ses conclusions, justifier de ses

charges et ressources.

Il souligne qu’entre l’assignation du 30 janvier 2020 et l’audience du 22 septembre suivant, sa dette

était passée d’un montant de 1 283,20 euros à celui de 1 082,88 euros, ce qui démontre qu’il effectue

des versements mensuels supérieurs à celui du montant contractuel du loyer et prouve sa volonté

d’apurer sa dette et sa capacité à le faire.

Il précise que l’arriéré est né d’un surloyer que lui a appliqué l’intimée les trois premiers mois de

l’année 2021, à tort comme l’a reconnu l’administration fiscale en lui adressant un avis de

dégrèvement au motif qu’il est bien non imposable au titre des revenus de l’année 2019.

Il fait valoir que l’arriéré devra être fixé à la somme de 1 165,66 euros selon le dernier décompte

produit par l’intimée dans ses dernières conclusions notifiées le 23 mars 2021.

L’intimée demande à la cour de condamner M. X Y au paiement de la somme

provisionnelle de 1 165,66 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation

arrêtés au 17 mars 2021.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, faisant valoir que le locataire en a largement déjà

bénéficié et qu’à ce jour la dette n’est pas apurée, représentant l’équivalent de trois termes de loyers et

charges.

Sur ce,

A titre liminaire il sera observé que l’appelant ne conteste pas ne pas s’être acquitté du montant du

commandement de payer dans les deux mois qui lui étaient impartis de sorte que l’ordonnance

déférée, qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence prononcé l’expulsion

de M. X Y et fixé l’indemnité provisionnelle sera confirmée de ces chefs de décision.

Les parties s’accordent sur le montant de la dette d’occupation telle qu’arrêtée au 17 mars 2021 selon

décompte produit par la bailleresse.

Par voie d’infirmation, il convient donc de condamner à titre provisionnel M. X Y à verser

à la société Seqens la somme de 1 165,66 euros.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais

de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article

1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de

l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le

juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation

prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous

éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII

du code de la consommation.

L’article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions

prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont

suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du

contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se

libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation

de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments du débat que depuis l’assignation en justice, M. X Y a

été en mesure de payer son loyer courant et de commencer à apurer son arriéré locatif.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats par l’appelant qu’il est titulaire d’un contrat

d’apprentissage pour le compte de la ville de Paris pour la période du 6 septembre 2020 au 6

septembre 2021 en vertu duquel il perçoit un revenu mensuel de 1 351,13 euros net et qu’il suit

parallèlement des études de Mastère 2, Manager RH au sein de l’établissement ESGRH.

Ses avis d’imposition montrent par ailleurs qu’il n’est pas imposable et ses justificatifs de charges que

celles-ci sont modestes.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. X Y un délai de 12 mois pour payer la

provision allouée au bailleur et ce, en plus du loyer courant dû, selon les modalités détaillées au

dispositif du présent arrêt.

En application de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 précitée, il convient de suspendre les

effets de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail jusqu’au terme de ce délai et de rappeler

que si M. X Y paie le loyer courant et se libère de sa dette locative dans le délai, la clause

de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire

procéder à l’expulsion de M. X Y.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première

instance.

Partie essentiellement perdante, la société Seqens ne saurait prétendre à l’allocation de frais

irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

L’équité commande en revanche de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

REJETTE la demande de nullité de l’ordonnance déférée,

CONFIRME l’ordonnance du 3 novembre 2020 en ses dispositions critiquées sauf sur le montant de

la provision allouée,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

CONDAMNE M. Z X Y à payer à la SA d’HLM Seqens une provision de 1 165,66

euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de mars 2021

inclus,

Y ajoutant,

AUTORISE M. Z X Y à s’acquitter de sa dette locative en 11 mensualités de 97 euros

et une dernière mensualité égale au solde, en principal, intérêts et frais, la première devant être

acquittée dans le mois suivant le prononcé de la présente décision, en sus du loyer et charges

courants et jusqu’à extinction de la dette,

ORDONNE jusqu’à l’expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause

résolutoire insérée au bail conclu le 31 octobre 2018,

RAPPELLE que si M. Z X Y se libère de sa dette locative en plus du loyer courant

dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu’au cas

contraire, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l’expulsion de

M. Z X Y,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause

appel,

DIT que la SA d’HLM Seqens supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en

ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du

code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Monsieur

Alexandre GAVACHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat

signataire.

Le greffier, Le président,