COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 59B

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 7 JUIN 2022

N° RG 21/03645 – N° Portalis DBV3-V-B7F-URWI

AFFAIRE :

S.A.S. TECHEM (nom commercial COMPTEURS FARNIER)

C/

SDC DE L’IMMEUBLE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Mai 2021 par le Tribunal de proximité de MANTES LA JOLIE

N° RG : 11-21-0179

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07/06/22

à :

M^e Anne GRANIER

M^e Aude ALEXANDRE LE ROUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. TECHEM (nom commercial COMPTEURS FARNIER)

N° SIRET : 439 290 685 RCS Nanterre

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Anne GRANIER, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 403

Représentant : Maître Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J133 -

APPELANTE

****************

SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] agissant par son syndic cabinet SOUPIZET

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Aude ALEXANDRE LE ROUX de l’AARPI TRIANON AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 701 – N° du dossier 2100761

Représentant : Maître Julien GUILLOT de la SELEURL GUILLOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G821 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 Mai 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, conseillère et Monsieur Philippe JAVELAS, président chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (78) a loué à la société Techem, exerçant sous l’enseigne compteurs Farnier, quatre-vingts compteurs d’eau chaude et quatre-vingts compteurs d’eau froide installés dans les parties privatives. Ce contrat, conclu pour une durée de dix ans renouvelable d’année en année par tacite reconduction, portait également sur l’entretien des compteurs et le relevé semestriel des consommations.

L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 9 décembre 2019 a décidé de conclure un contrat ayant le même objet avec une société tierce et les compteurs ont été restitués à la société Techem le 4 juin 2020.

Par acte d’huissier de justice délivré le 19 janvier 2020, la société Techem a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] devant le tribunal de Mantes-la-Jolie aux fins d’obtenir :

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 448,80 euros au titre de la facture numéro 315 800 portant sur les prestations prévues au contrat du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, avec intérêts au taux de 1 % par mois à compter de la date d’échéance de cette facture,

— la compensation de cette somme avec celle de l’avoir de 268,80 euros portant sur le relevé semestriel pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 180 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la capitalisation des intérêts à compter du jugement dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

— le rejet de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires,

— sa condamnation aux dépens.

Par jugement contradictoire du 21 mai 2021, le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a :

— rejeté les demandes de la société Techem,

— condamné la société Techem à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] une somme de 500 euros en réparation du préjudice moral,

— condamné la société Techem aux dépens,

— condamné la société Techem à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement était de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 8 juin 2021, la société Techem a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 juillet 2021, la société Techem, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 21 mai 2021 par le tribunal de proximité de Mantes-La-Jolie,

— juger que le contrat à effet du 1er juillet 2012 conclu avec le syndicat des copropriétaires n’a pas été résilié et restera en vigueur jusqu’au 30 juin 2022,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes suivantes :

—  4 448,80 euros au titre de la facture n°315 800 avec les intérêts au taux de 1% par mois à compter de la date d’échéance de la facture,

— ordonner la compensation avec l’avoir 326806 de 268,80 euros,

—  919,60 euros au titre de la clause pénale,

—  4 180 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts année par année, dans les termes de l’article 1342-2 du code civil à compter du jugement et jusqu’au complet paiement,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de l’avocate constituée.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], intimé, demande à la cour de :

— dire et juger la société Techem non fondée en son appel,

— confirmer le jugement rendu le 21 mai 2021 par le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu’il a condamné la société Techem à lui payer une somme de 500 euros en réparation du préjudice moral,

— confirmer le jugement rendu le 21 mai 2021 par le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en ce qu’il a condamné la société Techem aux dépens,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Techem à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 février 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la régularité de la résiliation du contrat de location de compteurs d’eau par le syndicat des copropriétaires et les demandes indemnitaires de la société Techem

La société Techem, poursuivant l’infirmation du jugement dont appel, fait grief au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir régulièrement résilié le contrat de location de compteurs d’eau portant sur la fourniture des compteurs, la réalisation d’un relevé radio semestriel et l’entretien des compteurs, motifs pris de ce que :

— le syndicat a violé l’article 1193 du code civil, en procédant à une résiliation unilatérale par voie de notification, alors même que le contrat litigieux comportait une clause résolutoire aux termes de laquelle le syndicat avait l’obligation de lui adresser une lettre recommandée avec avis de réception, répertoriant les manquements reprochés à la société Techem, deux mois avant la résiliation, ce qu’il n’a pas fait,

— les conditions de la résiliation par voie de notification n’étaient pas réunies, dans la mesure où les manquements à son obligation d’entretien reprochés à la société Techem – défaillance d’un compteur d’eau chaude sanitaire, fuites sur des compteurs, défaut de vérification et de remplacement de plusieurs compteurs ou modules de télétransmission défectueux – ne sont pas constitués,

— la notification de résiliation du contrat n’est pas régulière car elle ne se fonde sur aucun manquement de la société Techem et n’a pas été précédée d’une mise en demeure.

La société Techem réclame, en conséquence, le paiement des sommes suivantes :

—  4 180 euros au titre de la facture litigieuse, soit le montant de la facture, déduction faite du coût de la prestation de relevé de compteurs qui n’a pas à être facturée, les compteurs ayant été déposés,

— une indemnité de résiliation anticipée, d’un montant de 4 180 euros, correspondant aux sommes qui auraient été dues pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

— des intérêts moratoires au taux conventionnel de 1% par mois,

— une somme de 919, 60 euros en application de la clause pénale insérée dans le contrat.

Le syndicat des copropriétaires intimé, poursuivant la confirmation du jugement querellé, fait valoir en réplique que :

— après avoir demandé sans succès et à plusieurs reprises l’intervention de la société Techem afin de vérifier le fonctionnement de certains compteurs, le syndic a décidé de lancer un appel d’offres, concernant un nouveau contrat de fourniture de compteurs d’eau auquel la société Techem a participé, et, lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2019, le syndicat a choisi de contracter avec la société Proxiserve, avec laquelle un nouveau contrat à effet au 4 juin 2020, a été signé,

— l’annonce d’un appel d’offres lancé par le client, auquel le prestataire était en mesure de répondre vaut manifestation de sa volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles dans les conditions antérieures et fait courir le délai de préavis, quel que soit le résultat de l’appel d’offre, et, en l’espèce, si le syndic n’a effectivement pas adressé de courrier recommandé à la société Techem, il lui a fait part à plusieurs reprises de son mécontentement concernant les prestations fournies et il a lancé en juin 2019 un appel d’offres auquel la société Techem a participé,

— la société Techem a commis des manquements répétés à son obligation contractuelle d’entretien des compteurs et elle a bénéficié d’un préavis d’un an avant la rupture du contrat et ne peut, aux termes du contrat, solliciter le paiement d’une facture portant sur une période – 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 – postérieure à la dépose et à la restitution de la totalité des compteurs d’eau,,

— la société Techem est également mal fondée à solliciter une indemnité de rupture anticipée, sur le fondement de l’article 1231 du code civil, dès lors qu’elle a bénéficié d’un délai de onze mois entre la connaissance de la volonté du syndic de ne pas poursuivre les relations contractuelles et la fin effective du contrat, alors que le préavis prévu par le contrat en cas de résiliation est de deux mois,

— les demandes indemnitaires relatives à la clause pénale sont pareillement mal fondées, dès lors que la clause pénale ne s’applique qu’aux sommes dues et qu’en l’espèce, aucune somme n’était due.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, s’agissant d’un contrat passé le 1er juillet 2012, que le contrat est la loi commune des parties.

Il ressort des pièces du dossier que :

— le syndicat des copropriétaires a conclu avec la société Techem, le 1er juillet 2012, un contrat de location de compteurs d’eau d’une durée de dix ans, et arrivant donc à échéance le 1er juillet 2022.

— mécontente des prestations fournies par la société Techem, le syndic de la copropriété a passé un appel au mois de juin 2019, auquel la société Techem a participé en adressant, le 20 juin 2019, sa proposition dans le cadre de l’appel d’offres.

— les copropriétaires, lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2019, n’ont pas retenu cette proposition, préférant contracter avec la société Proxiserve.

— le nouveau contrat a pris effet le 4 juin 2020, date à laquelle les compteurs de la société Techem ont été déposés et restitués à cette dernière, qui a, à son tour, restitué le dépôt de garantie au syndicat des copropriétaires le 20 novembre 2020,

— le syndicat des copropriétaires a refusé d’honorer une facture d’un montant de 4 448 euros, portant sur la location des compteurs pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, en indiquant à la société Techem par courrier électronique du 12 novembre 2020 :

' En date du 20 juin 2019, vous avez répondu à l’appel d’offres pour passer les compteurs en radio-relève (votre proposition en pièce jointe).

De ce fait, vous entrez dans l’application de l’arrêt du 11 avril 2018 de la cour d’appel de Paris qui rappelle que la notification du recours à un appel d’offres vaut notification de la rupture de la relation commerciale et constitue ainsi le point de départ du préavis devant être accordé en application de l’article L.442-6, I, 5è du code de commerce.

Votre offre n’ayant pas été retenue par l’assemblée générale du 9 décembre 2019, votre contrat s’arrête donc de droit à la restitution des compteurs',

— l’article 9-1 du contrat litigieux stipule

' chacune des parties peut résilier le contrat avant son terme pour des manquements dûment constatés. Dans ce cas, la résiliation ne pourra intervenir que deux mois après l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception ou d’une sommation de faire ou de payer restée infructueuse'.

La société Techem soutient que la résiliation est irrégulière parce que, en violation des termes de la clause résolutoire, d’une part, aucune mise en demeure ou sommation ne lui a été adressée et, d’autre part, aucun manquement à ses obligations contractuelles n’a été constaté.

Sur le premier moyen, tiré du défaut d’envoi d’une mise en demeure, caractérisant la rupture unilatérale du contrat de location

Celui qui se prévaut être victime d’une rupture brutale doit apporter la preuve que l’autre partie est à l’origine d’une rupture unilatérale de la relation commerciale.

La notification d’un appel d’offres vaut manifestation de l’intention de ne pas poursuivre les relations contractuelles si la société prestataire n’est pas partie à l’appel d’offres, ou si la société prestataire a répondu à l’appel d’offres mais n’a pas été retenue.

En l’espèce, il est constant que la société Techem a participé à l’appel d’offres lancé en juin 2019 par le syndic et que son offre n’a pas été retenue par les copropriétaires réunis en assemblée générale le 9 décembre 2019.

Cet appel d’offres vaut mise en demeure, dès lors que la société Techem a été informée du nouvel appel d’offres et y a participé, et a fait courir le délai de préavis.

La société Techem échoue donc à démontrer qu’elle a été victime d’une rupture unilatérale à l’initiative du syndicat des copropriétaire de leur relation commerciale établie.

Le premier moyen tiré du défaut de respect des termes de la clause résolutoire insérée au bail, en raison de l’absence d’envoi d’une mise en demeure, est donc inopérant.

Sur le deuxième moyen tiré de l’absence de manquement constaté de la société Techem à ses obligations contractuelles

Le chargé de copropriété a adressé un courrier électronique à la société Techem, le 9 avril 2018, suivi de trois relances infructueuses les 8 juin, 19 juin et 12 octobre 2018, pour solliciter la vérification d’un compteur d’eau chaude sanitaire, installé dans l’appartement de Mme [H].

Il est constant que cette vérification n’a point été effectuée. La société Techem soutient que ce défaut d’intervention s’explique par l’absence de la copropriétaire lors des deux premiers rendez-vous et par son opposition à toute intervention de sa part lors du troisième rendez-vous.

Toutefois, la photocopie des livrets d’intervention produite par la société Techem est insuffisante à elle seule pour rapporter la preuve matérielle des allégations de la société appelante, n’étant corroborée par aucune autre pièce, et en l’absence de toute information délivrée au chargé de copropriété pour lui permettre, le cas échéant, de permettre l’exécution de la prestation.

Le 20 novembre 2018, le chargé de copropriété a sollicité l’intervention en urgence de la société Techem en raison de fuites sur deux compteurs d’eau.

La société Techem soutient que les deux compteurs défectueux ont été remplacés le 26 novembre 2018 et qu’elle en justifie.

Toutefois, la photocopie des livrets d’intervention produite par la société Techem est insuffisante à elle seule pour rapporter la preuve matérielle des allégations de la société appelante, n’étant corroborée par aucune autre pièce. Et, là encore, l’absence de toute information en retour au chargé de copropriété, même si elle ne caractérise pas un défaut d’entretien comme le fait valoir la société Techem, témoigne de l’incurie de la société appelante.

Par ailleurs, et comme l’a exactement relevé le premier juge le livret des interventions ne fait état d’aucune intervention durant l’année 2019 et la société appelante s’est contentée de transmettre un relevé des compteurs au 30 mai 2019, alors même que le chargé de copropriété a sollicité par plusieurs courriers électroniques l’intervention de la société Techem aux fins de vérifier et de remplacer plusieurs compteurs et modules de télétransmission défectueux.

Il résulte de ce qui précède, que, contrairement à ce qu’elle soutient, l’appelante a manqué à son obligation d’entretien, et que, partant, c’est à bon droit que le premier juge, après avoir relevé ces manquements, a considéré que la résiliation du contrat de location était régulière, et subséquemment débouté la société Techem de la totalité de ses demandes en paiement.

II) Sur la condamnation de le société Techem au paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral (500 euros)

La société Techem sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’elle l’a condamnée au paiement de la somme de 500 euros en réparation du préjudice moral causé au syndicat des copropriétaires en faisant valoir que le premier juge a statué ultra petita, cette demande en condamnation ne figurant pas dans le dispositif des conclusions du syndicat devant le premier juge.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement déféré en reprenant la motivation retenue par le tribunal selon laquelle les manquements de la société Techem étaient de nature à rendre plus complexe la mission du syndic qui a l’obligation de répartir les consommations d’eau entre les copropriétaires en fonction des quantités réellement utilisées.

Réponse de la cour

La procédure devant le tribunal de proximité étant orale, les demandes, les moyens et les documents retenus par la décision déférée sont réputés avoir été débattus contradictoirement devant le juge qui l’a rendue, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce.

Le jugement querellé mentionne que le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de la société Techem à lui payer une indemnité de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Le premier juge, qui a condamné la société Techem au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, n’a donc statué ni ultra ni extra petita.

Le moyen soulevé par la société Techem manque en fait.

La société Techem ne soulevant aucun moyen propre à combattre au fond la condamnation prononcée par le premier juge, cette condamnation sera confirmée par la cour.

III) Sur les demandes accessoires

La société Techem, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

La cour relève que la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires en cause d’appel au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, dans le corps de ses écritures, n’a pas été reprises dans le dispositif de ces mêmes conclusions, en sorte que la cour, qui n’est saisie d’aucune demande à ce titre, ne statuera pas sur cette demande, en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Déboute la société Techem de la totalité de ses demandes,

Condamne la société Techem aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,