COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71D

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 FEVRIER 2022

N° RG 21/02298 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UNXB

AFFAIRE :

ASSOCIATION NATIONALE DE LA COPROPRIETE ET DES COPROPRIETAIRES

C/

J B

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 24 Mars 2021 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 21/00484

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10.02.2022

à :

Société SELARL Gladel et associés représentée par Maître Vincent Gladel

Juge chargé des administrateurs judiciaires du tribunal judiciaire de Nanterre

M^e Lucile BARRE, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Aliénor DE BROISSIA, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e R S, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

ASSOCIATION NATIONALE DE LA COPROPRIETE ET DES COPROPRIETAIRES (ANCC)

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentant : M^e Lucile BARRE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 7A – N° du dossier 20211146

Assistée de M^e Wilfrid SCHAEFFER, Plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTE

****************

Madame J B

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur H-T B

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame L C épouse X

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur H-U D

de nationalité Française […]

[…]

Représentant : M^e Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 – N° du dossier 585

Assistés de M^e Xavier LEBRASSEUR, Plaidant, avoct au barreau de Paris

Monsieur N E

né le […] à GENOUILLAC

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e R S de la SELARL CABINET BOURSIN-S, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.316 – N° du dossier 21040029

Assisté de M^e Florence GRACIE DEDIEU, Plaidant, avocat au barreau de Toulouse

Madame Y, Z, P F

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20210142

Assistée de M^e H-Marie POUILHE, Plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Décembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Lucile GRASSET, Conseiller, Madame Françoise PIETRI-GAUDIN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Jusqu’au 10 janvier 2020, la copropriété de la résidence des Mourinoux, groupe Voltaire, située

Daigremont.

Par ordonnance rendue sur requête le 10 janvier 2020, un administrateur provisoire en la personne de l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC) a été désigné pour une durée de six mois, par le président du tribunal judiciaire de Nanterre sur le fondement des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin l’ANCC s’est vu confier tous les pouvoirs du syndic et les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de 1'article 26, du conseil syndical et du syndic.

Cette désignation a été renouvelée le 9 septembre 2020 pour 6 mois.

Par ordonnance rendue le 25 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a rejeté la demande de rétractation de cette ordonnance rendue sur requête le 10 janvier 2020 formée par M^me A et a condamné cette dernière à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, au motif qu’il était établi que le taux d’impayés avait dépassé les 15 % prévus par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte d’huissier de justice délivré le 29 janvier 2021, plusieurs copropriétaires de cette résidence à savoir M^me B, M. B, M^me C et M. D après y avoir été autorisés par le président du tribunal judiciaire de Nanterre, ont fait assigner l’administrateur provisoire à savoir l’ANCC, afin :

- de demander sa révocation et son remplacement par un autre administrateur provisoire avec mission de :

- se faire remettre par l’ancien syndic et par l’ANCC l’intégralité des pièces et archives de la copropriété tel que prévu à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

- prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et prendre sans délai toutes les mesures nécessaires au rétablissement immédiat du chauffage collectif et de la fourniture du gaz au sein de la copropriété, l’administrateur ayant les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de l’article 26, ainsi que ceux du syndic et ceux du conseil syndical,

- d’ordonner que sa mission soit prévue pour six mois en l’état, et qu’il soit prévu qu’il rendra un rapport a l’issue de ce délai, rapport porté à la connaissance des copropriétaires par tout moyen, cette décision devant être notifiée par l’administrateur provisoire à tous les copropriétaires,

à titre subsidiaire :

- d’ordonner à l’administrateur provisoire de prendre sans délai les mesures nécessaires au rétablissement immédiat du chauffage collectif et de la fourniture du gaz au sein de la copropriété,

- condamner l’ANCC à supporter les dépens et à leur verser 5 000 euros pour leurs frais non compris dans les dépens.
Par ordonnance contradictoire rendue le 24 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

- déclaré recevables M. et M^me B, M^me C et M. D en leurs demandes et M. E et M^me F en leur intervention volontaire,

- mis fin à la mission d’administrateur provisoire de l’ANCC de la copropriété Les Mourinoux située […] à Asnières-sur-Seine, à effet le 3ème jour suivant celui de la signification de cette ordonnance,

- désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété Les Mourinoux située […] à Asnières-sur-Seine, en remplacement de l’ANCC, la société SELARL Gladel et associés représentée par Maître Vincent Gladel, dont la mission sera effective le 4ème jour suivant la signification de cette ordonnance, à savoir :

- prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;

- se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat, dans le mois suivant la signification de l’ordonnance, par l’ANCC ;

- gérer pour le compte du syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier de la résidence « Les Mourinoux », notamment les impenses nécessaires de l’immeuble ;

- procéder à un arrêté des comptes à la date de sa saisine ;

- dresser un état des créances et des dettes ;

- représenter le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Mourinoux » notamment dans toutes les instances en cours ou de celles à venir ;

- recouvrer les créances et payer les dettes ;

- saisir le juge en cas de difficulté ;

- rendre compte une fois par an de sa mission auprès du juge délégué à cette fin par la présidente du tribunal judiciaire de Nanterre ;

- dit que dans l’exercice de sa mission l’administrateur provisoire a tous les pouvoirs du syndic, du conseil syndical et ceux de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus au a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

- dit que cette mission est fixée pour une durée de 12 mois, renouvelable le cas échéant sur requête,

- enjoint à l’ANCC de remettre au nouvel administrateur provisoire désigné l’intégralité des pièces et archives de la copropriété obtenues auprès du précédent syndic, au plus tard dans les trente jours suivant la fin de sa mission,

- dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer,

- rejeté la demande reconventionnelle de l’ANCC,

- mis les dépens à la charge de l’ANCC et l’a condamnée à verser à M^me B, à M. B, à M^me C, à M. D, à M. E et à M^me F, chacun, la somme de 500 euros pour leurs frais non compris dans les dépens,
- rejeté les autres demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 7 avril 2021, l’ANCC a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 et le 13 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 25 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, L. 242-2 à L. 242-4 du code de l’énergie et 93 de la loi du 13 décembre 2000 (SRU) de :

- infirmer l’ordonnance rendue le 24 mars 2021 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

- débouter les intimés de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

- déclarer M^me B et M. B, M^me C, M. D, M. E et M^me F irrecevables et en tout état de cause, infondés en leurs demandes ;

en conséquence :

- débouter M^me B et M. B, M^me C, M. D, M. E et M^me F de leurs demandes, fins et conclusions ;

- confirmer les ordonnances du 10 janvier et 9 septembre 2020 désignant l’ANCC administrateur provisoire ;

vu l’abus du droit d’ester en justice :

- condamner M^me B et M. B, M^me C, M. D, M. E et M^me F in solidum au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner Mme et M. B, M^me C, M. D, M. E et M^me F in solidum au paiement de la somme de 5 000 euros de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme et M. B, M^me C, M. D, M. E et M^me F aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL Schaeffer avocats, représentée par Maître Schaeffer, avocat, aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 novembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M^me F demande à la cour de :

- déclarer mal fondé l’appel interjeté par l’ANCC et l’en débouter ;

- confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- débouter l’ANCC de sa demande de condamnation pour procédure abusive ;

- débouter toute demande de toute partie contraire au présent dispositif ;

- condamner l’ANCC à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 14 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. E demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions du code de procédure civile, de :

- juger irrecevables les conclusions récapitulatives et en réplique de l’ANCC,

- débouter l’ANCC de l’intégralité de ses demandes,

- confirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 24 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre,

- condamner l’ANCC au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction à Maître R S sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 3 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M^me B et M. B, M^me C et M. D demandent à la cour, au visa des articles 497 et 700 du code de procédure civile, 29-1, 29-4, 29-9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-6 du décret de 1967, de :

- confirmer l’ordonnance de référé rendue le 24 mars 2021 en toutes ses dispositions ;

- débouter l’ANCC du surplus de ses demandes, fins de non-recevoir et exceptions de procédure ;

- condamner l’ANCC à verser la somme de 15 000 euros à M. B en réparation de son préjudice moral tiré de l’abus du droit d’ester en justice de l’ANCC et de l’atteinte portée à sa réputation ;

- condamner l’ANCC aux dépens ainsi qu’à verser la somme globale de 12 000 euros, correspondant à 3 000 euros par concluant, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En préliminaire, sur la demande de M. E de rejet des conclusions de l’ANCC :

M. E sollicite le rejet des conclusions de l’ANCC communiquées selon lui tardivement le 13 décembre 2021.

Sur ce,

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Le respect du principe du contradictoire implique ainsi que chaque partie ait la faculté de prendre connaissance et de discuter de toute pièce ou conclusion susceptible d’influencer la décision.

Il ressort des pièces de la procédure que l’ANCC a déposé ses dernières conclusions la veille de la clôture, et l’avant veille de l’audience de plaidoirie, ajoutant une page entière au sujet de M. E sans que celui-ci ait la possibilité d’y répondre au regard de ces délais contraints, de sorte que ces dernières conclusions datées du 13 décembre 2021 sont déclarées irrecevables et qu’il convient de se référer à celles déposées le 11 décembre précédent.

1 – Sur la recevabilité des copropriétaires à demander le remplacement de l’administrateur

sur le droit des copropriétaires d’agir ensemble

L’ANCC soulève l’irrecevabilité de la demande de désignation d’un nouvel administrateur provisoire au regard de l’article 29-1 de la loi de 1965 formée par des copropriétaires qui ne représentent pas un pourcentage suffisant de copropriétaires par rapport à l’ensemble de la copropriété. Elle estime que le remplacement de l’administrateur doit être assimilé à sa désignation, ce qui exige que la demande soit formée par 15% au moins des copropriétaires.

Elle prétend aussi que l’article 62-3 du décret du 17 mars 1967 relatif à l’obligation de communication au procureur, n’a pas été respecté et que la nullité de l’ordonnance est en conséquence encourue.

Selon l’ANCC, le fait que la procédure ait été celle de l’ordonnance sur requête est sans incidence sur la solution du litige concernant la recevabilité de la demande des copropriétaires.

M. E, M^me F comme M. et M^me B, M^me X et M. D (ensemble), sollicitent la confirmation de l’ordonnance querellée en ce qu’elle les a déclarés recevables au motif que l’article 29-1 de la loi de 1965 prévoit que le juge peut à tout moment modifier la mission de l’administrateur, la prolonger ou y mettre fin à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires, sans condition quant au pourcentage des voix.

Ils indiquent aussi que la nomination litigieuse a été décidée par ordonnance rendue sur requête, rappelant que l’article 497 du code de procédure civile précise que le juge a la faculté de modifier ou de rétracter une telle ordonnance.

M. et M^me B, M^me X et M. D entendent faire valoir que l’ordonnance rendue sur requête le 10 janvier 2020 n’a jamais été notifiée aux copropriétaires dans les formes requises par l’article 62-5 du décret de 1967 et que le délai pour en référer au juge de la rétractation n’a donc pas commencé à courir.

Sur ce,

Selon l’alinéa 1er de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

'Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.'

Il ressort de l’assignation délivrée le 29 janvier 2021, aux termes même des conclusions de l’appelante en page 10, que la demande de rétractation a été introduite par les copropriétaires sur le fondement de l’article 497 du code de procédure civile, après que l’ANCC a été désignée par ordonnance, elle-même prononcée sur réquisition du procureur de la République le 10 janvier 2020.

C’est donc en qualité de juge de la rétractation que le juge des référés a rendu l’ordonnance querellée le 24 mars 2021.

Il est d’abord observé que le référé afin de rétractation s’inscrit dans le nécessaire respect par le juge du principe de la contradiction. Les copropriétaires non requérants, puisqu’il s’agit d’une ordonnance sur réquisition du procureur de la République, disposent donc d’un recours sur cette décision de désignation d’un administrateur qui leur fait grief.

Selon ce texte, le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l’affaire. Ce serait en ajouter à la loi que d’exiger qu’il soit saisi par un pourcentage minimum de copropriétaires afin de voir modifier les modalités d’exercice de la mesure ordonnée, dans le cas d’espèce par le remplacement de l’administrateur désigné initialement. L’irrecevabilité soulevée ne peut donc aboutir à ce titre.

Concernant l’obligation de communication au procureur, il ressort de l’article 62-3 du décret du 17 mars 1967 que : 'Toute demande tendant à la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la République, qui est avisé, s’il y a lieu, de la date de l’audience'.

Dans le cas d’espèce, il ne s’agit pas de la désignation mais du remplacement de l’administrateur en charge de la copropriété, de sorte que suivant le principe selon lequel 'les cas où la communication est obligatoire sont limitativement prévus par la loi', toute cause non envisagée par une disposition spéciale n’est pas communicable au sens de ce texte, de sorte que ce moyen soulevé par l’ANCC tendant à aboutir à la nullité de l’ordonnance ainsi qu’elle l’indique en page 14 de ses conclusions, demande qui n’est au surplus pas reprise dans son dispositif, sera rejeté.

Sur la recevabilité de chacun des copropriétaires

L’ANCC prétend que M. B, M^me X et M. D ne justifient pas d’un intérêt à agir puisqu’ils n’habitent pas dans l’immeuble où le chauffage a été coupé.

Elle soutient que M^me B qui n’est pas copropriétaire n’a pas qualité pour agir.

Sur ce,

L’article 32 dudit code dispose qu' 'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir'.

Cependant M. et M^me B (pièce 55), M^me X et M. D (pièce 4) apportent tous la preuve d’être copropriétaires dans la copropriété litigieuse qui a été administrée par l’ANCC. Ils justifient donc d’un intérêt à agir.

Les irrecevabilités soulevées seront donc rejetées, l’ordonnance étant confirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre.

2 – sur la demande de remplacement de l’administrateur provisoire

L’ANCC sollicite l’infirmation de l’ordonnance dont appel et conteste son remplacement. Elle prétend qu’elle fait l’objet d’une véritable campagne de dénigrement à l’initiative de seulement certains copropriétaires non représentatifs de la copropriété et que la question du chauffage a exacerbé les antagonismes et les oppositions à son égard de manière totalement illégitime.

Elle indique en page 7 de ses conclusions, qu''en l’absence de trésorerie et de paiement des factures Gaz 2019-2020, il a été décidé de suspendre la fourniture de chauffage en décembre (2020) dans l’attente de la réponse du tribunal au passage au chauffage individuel, seule solution pour enrayer l’hémorragie financière.'
Elle indique aussi avoir saisi le président du tribunal judiciaire le 6 octobre et le 3 décembre 2020 puis le 21 janvier 2021, afin d’obtenir notamment, l’autorisation d’individualiser les charges de chauffage et d’eau en application d’un rapport de 2018 et conformément à l’obligation légale en la matière (ses pièces 40, 57 et 69).

Elle se défend de ne pas avoir respecté les formes légales pour les travaux d’individualisation du chauffage ; elle justifie les manquements qui lui sont reprochés et notamment, la coupure de chauffage le 10 décembre 2020, par la nécessité de mettre à jour un réseau pirate secondaire allant de la chaufferie de l’immeuble du 35 avenue de la Redoute à l’immeuble du […].

Elle explique la coupure de chauffage intervenue le 25 janvier 2021 par un changement de fournisseur à l’initiative de GRDF, la remise en route de GRDF étant intervenue dès le 26 janvier 2021 dans la chaufferie de l’immeuble 35 avenue de la Redoute et le 3 février 2021 dans la chaufferie de l’immeuble du 21 avenue de la Redoute, avec la possibilité d’ utiliser les chauffages d’appoint à l’électricité, avec remboursement de la consommation électrique par le syndicat.

Elle dénonce des effractions commises sur les portes d’accès et la chaufferie du 35 avenue de la Redoute en décembre 2020, les impayés de charges, la détérioration de la situation de la copropriété avant son intervention et le climat délétère entre copropriétaires ; elle indique avoir convoqué les assemblées générales, précisant en avoir organisé 3 en 2020, qu’aucun copropriétaire n’a répondu présent aux deux dernières et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir organisé la consultation des copropriétaires.

Elle explique en page 26 de ses conclusions, le contenu des affiches concernant le passage au chauffage individuel, notamment celle du 3 décembre 2020, par la nécessité 'face à un refus général de payer les charges (…) de provoquer un électro choc destiné à déclencher une réaction saine de paiements des charges'.

Elle estime en conséquence avoir correctement rempli la mission qui lui avait été confiée, être la mieux placée pour poursuivre la mission de redressement malgré les rétentions d’information et argue d’un bilan positif, la trésorerie le 12 mai 2021 étant de 206 618 euros grâce à son action, précisant qu’elle était de 12 782,06 euros en janvier 2020.

Les copropriétaires intimés sollicitent au contraire la confirmation de l’ordonnance querellée qui a procédé au remplacement de l’ANCC ; ils dénoncent divers manquements de l’administrateur sur le service de chauffage, les rapports, la comptabilité.

Plus précisément, M^me J B et M. H-T B, M^me L C épouse X et M. H-U D ne disconviennent pas de la dégradation importante de la situation financière et comptable de la copropriété avant l’intervention de l’ANCC, mais ils considèrent que la situation s’est aggravée, le conflit entre l’administrateur et les copropriétaires s’étant focalisé sur sa décision unilatérale de supprimer le chauffage collectif (en plein hiver sans recourir à la procédure d’autorisation judiciaire préalable obligatoire) et d’imposer le recours au chauffage individuel, cette décision ayant en outre entraîné des coupures du chauffage, sans information suffisante des copropriétaires.

Ils précisent que le chauffage n’est jamais devenu privatif, le tribunal ayant ultérieurement refusé la demande d’individualisation.

Ils ajoutent que la suppression du chauffage collectif prévu au règlement de copropriété relève

manifestement de l’article 26 b) de la loi de 1965 qui impose une décision prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Ils insistent aussi sur l’incapacité de l’administrateur à rendre compte de sa comptabilité autrement que par des notes d’informations menaçantes sans envoi des convocations aux assemblées générales ou des appels de fond.

Ils prétendent que la totalité des décisions prises par l’administrateur l’ont été sans consultation du conseil syndical (suppression du chauffage collectif, suppression du gardien), alors même qu’aucune urgence n’était caractérisée, que l’ANCC n’a jamais procédé à la publication de sa désignation au BODACC, que l’assurance qu’elle a souscrite est insuffisante et qu’il existe un conflit d’intérêt pour la présidente de l’ANCC, M^me I, qui est également avocate en exercice, défendant à l’occasion les intérêts de l’association.

M. N E dresse le même constat d’échec, reprenant les principaux arguments évoqués ci-dessus, et ajoutant que l’ANCC a procédé à l’installation d’une caméra de vidéo-surveillance, sans en informer les copropriétaires, ni procéder à l’affichage réglementaire d’information à l’entrée de la résidence.

Il précise qu’il n’a été apporté aucune réponse positive par le juge à la demande qui lui a été adressée par l’ANCC le 2 décembre et qui a été suivie dès le 3 décembre 2020 d’une note émanant de l’administrateur provisoire affichée dans la copropriété, informant les copropriétaires notamment de la suppression du chauffage collectif.

M^me Y F reprend à son tour les mêmes arguments relatifs notamment à l’absence d’autorisation judiciaire pour la suppression du chauffage collectif, évoquant elle aussi cette « note de service » affichée à la porte de la résidence, le 3 décembre 2020. Elle insiste sur l’absence de consultation du conseil syndical conformément à l’article 62-7 du décret du 17 mars 1967. Elle constate que l’ANCC ne donne aucune explication satisfaisante sur le non respect de ces formalités.

Sur ce,

N’est pas litigieuse la nomination d’un administrateur avec les pouvoirs d’administration et de gestion de la copropriété qui lui ont été confiés ; est seule litigieuse la désignation de l’ANCC en qualité d’administrateur et son remplacement par la société SELARL Gladel.

Selon l’alinéa 1er de l’article 29-9 de la loi du 10 juillet 1965 : 'Sur saisine motivée de l’administrateur provisoire et si le rétablissement financier de la copropriété le nécessite, le juge peut l’autoriser à modifier le règlement de copropriété afin de tenir compte de travaux concourant au redressement de la copropriété, notamment d’individualisation du chauffage, et modifiant la répartition des charges. Dans le cas de travaux d’individualisation du chauffage, le juge autorise par la même décision la réalisation de ces travaux.'

Il résulte de ce texte qu’une autorisation judiciaire de l’administrateur doit précéder les travaux d’individualisation du chauffage qu’il entreprend ou toute modification du règlement de copropriété ou de répartition des charges. La décision de supprimer le chauffage collectif rentre manifestement dans cette catégorie et doit donc répondre à ce formalisme particulier d’autorisation judiciaire préalable.

Il n’est pas démenti par l’ANCC qui l’évoque ainsi qu’il a été dit ci-dessus en page 26 de ses conclusions, et il est établi par les copropriétaires présents dans la présente procédure, qu’une note émanant de l’administrateur provisoire en date du 3 décembre 2020 a été affichée dans la copropriété libellée comme suit :

« INFORMATION DE L’ADMNISTRATEUR

Malgré un rapport 2018 au conseil syndical, malgré les assemblées générales du 29 février, 15 et 30 juillet 2020, vous avez refusé toutes les propositions de redressement de l’administrateur mais continuez en majorité à refuser de payer vos charges, à saboter les interphones, les ascenseurs, les portails, les boîtes aux lettres et maintenant à boucher les égouts en jetant des vêtements entiers dans les toilettes.

En conséquence, il a été procédé

Au licenciement économique de votre gardien,

A la suppression de la distribution de colis,

A la suppression du chauffage collectif.

Vous êtes donc libre d’installer le chauffage individuel que vous souhaitez.

Si vous souhaitez faire une commande groupée merci de vous manifester auprès de

l’administrateur à ancc.redoute@gmail.com »

Cette note était concomitante avec une lettre du même jour adressée au président du tribunal judiciaire de Nanterre indiquant que 'l’ANCC propose d’individualiser le chauffage afin de laisser les copropriétaires débiteurs le soin de payer aux fournisseurs Veolia et Edf, leurs charges privatives.' Il y était ajouté : 'la mise en application de cette individualisation étant immédiate'. S’il est demandé au président du tribunal judiciaire par l’administrateur une réponse, il ne résulte de cette lettre aucune demande d’autorisation judiciaire préalable.

Par ailleurs, l’ANCC soutient faussement que le tribunal aurait été une première fois saisi le 6 octobre 2020 d’une 'requête d’individualisation' qui n’aurait pas reçu de réponse. En effet, la lecture de sa pièce 69 produite à l’appui de cette assertion, permet de constater qu’elle ne contient qu’une demande de prorogation de son mandat d’administrateur judiciaire faite le 19 juin 2020 et la preuve de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception le 6 octobre 2020 dont le contenu n’est pas donné mais qui a comme référence le libellé suivant : 'Req prorogt ordon Redoute.' Il n’est en conséquence nullement établi que le 6 octobre 2020, l’administrateur a adressé au juge une demande d’autorisation d’individualisation des charges de chauffage.

Il est établi en revanche, que dans une lettre datée du 7 décembre 2020 adressée à l’ANCC et dans une autre datée du 8 décembre suivant adressée au préfet, le maire de la commune fait état de la situation préoccupante des résidents de la copropriété privés de chauffage (pièces 11 et 38 des intimés, M. et M^me B), d’une première intervention auprès de l’administrateur datée du 16 novembre précédent et de la réponse donnée à la municipalité que 'les habitants n’ont qu’à se fournir en chauffage d’appoint'.

Dans sa lettre recommandée avec accusé de réception adressée au préfet le 19 janvier 2021, l’ANCC ne dément d’ailleurs pas cet état de fait affirmant au contraire : 'le chauffage est donc passé en décembre 2020, en individuel avec remboursement du différentiel pour les copropriétaires à jour dès le 2 décembre 2020".

Il suffit donc de constater que la note d’information du 3 décembre 2020 a, sans attendre d’autorisation judiciaire, suivi l’arrêt ou l’absence de mise en route du chauffage collectif qui n’a été rétabli le 11 décembre que sur intervention du maire, pour retenir en raison de ce manquement avéré de l’administrateur désigné initialement, qu’il est justifié de remplacer l’ANCC et de nommer à sa place la société SELARL Gladel et associés en qualité d’administrateur de la copropriété litigieuse. L’ordonnance dont appel sera donc confirmée.
3 - Sur les demandes accessoires

sur les demandes en dommages et intérêts

L’ANCC qui estime être injustement critiquée et entravée dans son action par des copropriétaires qui useraient de procédés déloyaux, sollicite 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de l’atteinte portée à son honneur et à sa réputation de 'spécialiste de la copropriété'.

M. B sollicite en retour 15 000 euros de dommages et intérêts pour l’atteinte portée à son honneur et à sa réputation, en réparation de son préjudice moral, et relève le caractère manifestement abusif du droit d’ester en justice et de la demande reconventionnelle de l’ANCC.

M. N E s’oppose à la demande de dommages et intérêts de l’ANCC, rappelant qu’elle est une personne morale dont la preuve du préjudice n’est pas rapportée.

M^me Y F s’oppose également à la demande en dommages et intérêts formée par l’ANCC.

Sur ce,

Au regard de la solution du litige, rien ne justifie la demande de réparation de l’ANCC ; l’ordonnance dont appel sera donc confirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre.

Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts qu’en cas d’une attitude fautive génératrice d’un dommage, de mauvaise foi, ou d’une intention de nuire ou d’une erreur grossière sur ses droits.

Or M. et M^me B, plus particulièrement M. B, ne fait que se défendre des accusations portées par l’ANCC pour justifier de sa demande de dommages et intérêts. Il indique pour justifier sa propre demande de réparation avoir été 'accusé d’être un voleur et un mafieux sans la moindre pièce justificative', ce qui ne ressort cependant pas directement des conclusions de l’ANCC.

La preuve n’est donc pas rapportée à l’encontre de l’appelante d’un comportement fautif tel qu’il est décrit ou d’un abus dans l’exercice de ses droits, et la demande de dommages-intérêts formée par M. B doit donc être rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, l’ANCC ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra aussi supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il est en outre inéquitable de laisser aux intimés la charge de leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’ANCC sera en conséquence condamnée à verser à chacune des parties, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit 6 000 euros en tout.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les dernières conclusions de l’ANCC datées du 13 décembre 2021 et dit qu’il convient de se référer à celles déposées le 11 décembre précédent,

Confirme l’ordonnance rendue le 24 mars 2021,

Y ajoutant,

Condamne l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (l’ANCC) à payer à M^me J B, M. H-T B, M^me L C ép. X, M. H-U V d’une part, M. N E d’autre part, et à M^me Y F enfin, la somme de 2 000 euros à chacune des parties, soit 6 000 euros en tout, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (l’ANCC) supportera la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande,

Dit qu’une copie de l’arrêt est adressée par le greffe à la société SELARL Gladel et associés représentée par Maître Vincent Gladel, et au juge chargé des administrateurs judiciaires du tribunal judiciaire de Nanterre.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.