COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50F

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 SEPTEMBRE 2023

N° RG 21/06274

N° Portalis DBV3-V-B7F-UZDF

AFFAIRE :

[Y] [E]

C/

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Mai 2021 par le TJ de Nanterre

N° Chambre : 6

N° RG : 19/07130

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Joana ANDRADE DA MOTA SILVEIRA

M^e Pierre-antoine CALS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [Y] [E]

née le 07 Août 1980 à [Localité 14] (02)

de nationalité Française

ci-devant [Adresse 4]

et actuellement [Adresse 11]

Représentant : M^e Joana ANDRADE DA MOTA SILVEIRA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 145

Représentant : M^e Anne-Sophie DATAVERA, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

APPELANTE

****************

S.A.R.L. DUAL DEVELOPPEMENT

N° SIRET : 510 349 053

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentant : M^e Pierre-antoine CALS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719

Représentant : M^e Richard FORGET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

N° SIRET : 562 091 456

[Adresse 2]

[Localité 8]

INTIMEE – ordonnance de desistement partiel du 06 janvier 2022

S.A.S. PVH-PROMOVAL

N° SIRET : 400 327 995

[Adresse 6]

[Localité 7]

INTIMEE – ordonnance de desistement partiel du 06 janvier 2022

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Juillet 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseiller et M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me FOULON,

— ---------

FAITS ET PROCEDURE :

Dans l’objectif de réaliser un investissement immobilier permettant une défiscalisation, Mme [Y] [E] s’est rapprochée de la société Dual Developpement, spécialisée en conseil patrimonial, laquelle s’est vu confier, par mandats non exclusifs, la commercialisation des ensembles immobiliers " [Adresse 12] " à [Localité 13] et " [Adresse 10] " à [Localité 15].

Ainsi, par acte authentique du 25 octobre 2010, Mme [E] a acquis, par le biais de la société PVH Promoval, s’inscrivant dans le dispositif de défiscalisation LMNP (loueur en meublé non professionnel), un studio de 17,77 m² en l’état futur d’achèvement, dans la résidence étudiante [Adresse 10], située [Adresse 5] à [Localité 15] (69), pour un prix de 84 528,49 euros, auprès de la société Résidence [Adresse 10].

De même, par acte authentique du 8 décembre 2010, Mme [E] a acquis, en vue d’une opération de défiscalisation dite « loi Scellier », un appartement de 48,20 m² avec parking situé [Adresse 3], dans la copropriété [Adresse 12], dans la commune de [Localité 13] (30) pour un prix de 142 500 euros auprès de la société Bouygues Immobilier.

Estimant avoir été trompée sur la portée et le rendement de l’opération, par actes d’huissier délivrés les 26, 27 juin et 2 juillet 2019, Mme [E] a fait assigner les sociétés Bouygues Immobilier, PVH Promoval et Dual Developpement en responsabilité délictuelle devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par ordonnance du 13 octobre 2020, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Dual Developpement.

Par jugement du 7 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré irrecevable car prescrite l’action indemnitaire de Mme [E],

— débouté la société PVH Promoval de sa demande indemnitaire pour procédure abusive,

— condamné Mme [E] à payer aux sociétés Bouygues Immobilier, PVH Promoval et Dual Developpement une somme de 1 500 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné Mme [E] aux dépens, avec recouvrement direct,

— rejeté toute autre demande.

Par acte du 13 octobre 2021, Mme [E] a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance de désistement partiel du 6 janvier 2022, le magistrat chargé de la mise en état a donné acte à Mme [E] de son désistement partiel d’appel à l’encontre des sociétés Bouygues Immobilier et Pvh-Promoval, constaté l’extinction de l’instance à l’égard de ces deux sociétés, l’instance se poursuivant entre Mme [E] et la société Dual Developpement.

Par dernières écritures du 30 juin 2023, Mme [E] prie la cour de :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

— accueillir les présentes,

— à défaut, rejeter purement et simplement les conclusions n°2 de l’intimé et sa pièce n°25, les écarter des débats,

— accueillir l’appel régulièrement interjeté par Mme [E],

— le dire régulier sur la forme,

— le dire juste et fondé sur le fond,

Ce faisant,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé prescrite son action en ce que l’action ne se heurte à aucune prescription et est recevable,

— juger en effet que Mme [E] a légitimement ignoré les manquements du professionnel et les dommages en découlant :

* à titre principal, jusqu’à l’été 2016 quand elle a reçu les premières estimations de ses biens qui sont bien plus faibles que le coût d’achat,

* à titre subsidiaire, jusqu’à l’été 2015 quand son amie n’a pas donné suite au projet initial avec la société Dual Developpement « car présentation non satisfaisante selon elle »

* à titre très subsidiaire, jusqu’au jour de l’audit financier qu’elle obtient en 2019,

* très très subsidiairement, au 27 juillet 2021, date de la vente de l’appartement LMNP de [Localité 13],

— juger que l’action est recevable,

A titre principal,

— engager la responsabilité de la société Dual Developpement qui a manqué à son devoir d’information et de conseil,

Subsidiairement,

— engager la responsabilité de la société Dual Developpement qui a commis un dol,

En toute hypothèse,

— la condamner à indemniser Mme [E] de ses entiers préjudices :

«  pour le bien situé à [Localité 15]

— la condamner à payer à Mme [E] la somme de 35 528,49 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

«  pour le bien situé à [Localité 13],

— la condamner à payer à Mme [E] la somme de 44 020 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— la condamner à payer à Mme [E] la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance et d’appel,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières écritures du 28 juin 2023, la société Dual Developpement prie la cour de :

— juger irrecevable comme prescrite l’action de Mme [E] à son encontre,

— débouter Mme [E] de toutes ses demandes à son encontre,

A titre subsidiaire, sur les manquements allégués,

— débouter Mme [E] de ses demandes indemnitaires,

A titre très subsidiaire, sur les préjudices allégués,

— déclarer que Mme [E] ne produit aucun élément justifiant les préjudices allégués ainsi que leur quantum,

En conséquence,

— déclarer que les préjudices allégués par Mme [E] sont infondés et injustifiés,

— débouter Mme [E] de ses demandes indemnitaires,

En tout état de cause,

— condamner Mme [E] au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [E] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir « juger » ou « déclarer », dès lors qu’elles ne constituent que le simple rappel des moyens invoqués n’ont pas à faire l’objet d’une mention au dispositif, en ce qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

I. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

La société Dual Developpement a communiqué ses conclusions d’intimé n° 2 ainsi qu’une nouvelle pièce n° 25 le 28 juin 2023, soit la veille de l’ordonnance de clôture, auxquelles il a été répondu par des conclusions d’appelant n° 3 communiquées le 30 juin 2023 qui ne soulèvent ni moyens nouveaux, ni prétentions nouvelles.

L’appelant n’ayant pas disposé d’un délai suffisant pour répondre aux dernières conclusions de son contradicteur, le respect du principe du contradictoire justifie de révoquer l’ordonnance de clôture et de prononcer une nouvelle clôture à l’audience, de manière à ce que l’ensemble des conclusions et des pièces échangées soient dans les débats.

II. Sur la prescription de l’action en responsabilité

Pour déclarer irrecevable car prescrite l’action en responsabilité de Mme [E], le tribunal a considéré qu’elle se prévalait du préjudice résultant d’une surestimation des biens immobiliers et que celui-ci était né à la date d’acquisition desdits biens en 2010.

En cause d’appel, Mme [E] fait valoir que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour où l’action peut être exercée, non avant, sans quoi il se pourrait que le délai soit expiré avant que le titulaire ait pu agir, qu’en l’occurrence elle ne pouvait agir aux dates d’achat des biens, à un moment où elle n’avait pas encore connaissance de ce que l’information délivrée par le professionnel était erronée. Elle ajoute que la rentabilité de l’opération de défiscalisation repose tout à la fois sur la valeur initiale du bien immobilier, la location du bien et la perception de l’avantage fiscal, et qu’elle n’a pu prendre connaissance du fait que la rentabilité de l’opération était altérée qu’à l’issue de l’opération, lorsqu’il s’est agi de revendre le bien. Elle précise que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de la découverte du dommage et qu’en l’espèce celui-ci ne saurait être antérieur au mois de juillet 2016, date à laquelle Mme [E] a fait estimer le bien de [Localité 15] par la société Foncia.

La société Dual Developpement soutient qu’en application de l’article 2224 du code civil le point de départ de la prescription est à fixer à la date à laquelle Mme [E] « aurait dû » connaître les faits permettant d’exercer son action, soit à la date à laquelle elle était en mesure de prendre connaissance de la valeur des biens acquis, qu’en l’espèce il peut s’agir de la date des contrats de réservation, ou bien de la date de la signature des actes de vente, ou bien encore de la date de livraison des biens, mais que, quelle que soit la date retenue, la prescription était bien acquise. Elle ajoute que retenir comme point de départ la date à laquelle Mme [E] a « perdu confiance » en son conseiller financier est potestatif et source d’insécurité juridique.

Sur ce,

Aux termes de l’article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il ressort de l’interprétation donnée à cette disposition par la Cour de cassation que s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (3ème Civ., 26 oct. 2022, n° 21-19.898).

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [E] est profane dans le domaine des opérations de défiscalisation immobilière, de sorte que réalisant les acquisitions litigieuses sur les conseils d’une société se présentant comme conseiller en gestion de patrimoine, il ne pouvait être attendu d’elle qu’elle s’assure de la valeur vénale et du potentiel locatif réels des biens dont l’acquisition lui était proposée en tant que solution d’investissement et, plus généralement, de la pertinence des données utilisées par le conseiller en gestion de patrimoine pour réaliser une projection de rentabilité jusqu’en 2037.

Ainsi, s’il est un fait avéré, comme le soutient l’intimée, que l’estimation des biens aurait pu être réalisée à tout moment depuis l’acquisition, afin de révéler une hypothétique surévaluation initiale des biens, il n’en résulte pas pour autant que Mme [K] aurait dû, au sens de l’article 2224 du code civil, prendre connaissance plus tôt de ces faits lui permettant d’exercer son action.

Au regard des circonstances de la cause, et compte tenu de la nature de l’opération à laquelle la société Dual Developpement a prêté son concours, soit une opération dont l’opportunité ne s’apprécie que sur le long terme, il convient, pour fixer le point de départ de l’action en responsabilité au titre d’un manquement au devoir d’information et de conseil, de rechercher la date à laquelle Mme [E] a connu les faits lui permettant d’exercer son action, soit à la date à laquelle s’est manifestée concrètement la perte de chance alléguée.

Or, la remise du compte-rendu de mission de l’expert-comptable le 29 mai 2019 (pièce n° 24), plus encore que les estimations immobilières réalisées dès le 1er juillet 2016 (pièces n° 7 à 11), se présente comme le fait le mieux à même de lui révéler, si tant est qu’ils soient établis, les préjudices inhérents à ces opérations d’investissement.

Par conséquent, et compte tenu du point de départ de la prescription ainsi retenu, il apparaît qu’aux dates des actes introductifs instance, les 26 juin, 27 juin et 2 juillet 2019, la prescription quinquennale venant régir l’action ainsi diligentée n’était pas acquise.

Les premiers juges ayant retenu, à tort, comme point de départ de la prescription, la date d’acquisition des biens immobiliers, soit une date à laquelle Mme [E] ne connaissait pas et n’avait pas à connaître les faits lui permettant d’exercer son action en justice, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a déclaré son action irrecevable car prescrite.

III. Sur la responsabilité de la société Dual developpement

Il est constant que la société Dual Developpement a été chargée par mandat de commercialiser les biens vendus par la SAS Bouygues Immobilier et la SAS PVH-Promoval et que bien qu’elle ait servi d’intermédiaire dans la vente aucun rapport de nature contractuelle n’est démontré ni invoqué entre Mme [E] et la société Dual Developpement.

Toutefois, le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu’il peut commettre, soit spontanément, soit même sur les instructions du mandant, dans l’accomplissement de sa mission (1ère Civ., 13 oct. 1992, bull. civ. I, n° 250).

En application des articles 1382 et 1383 du code civil, dans leur rédaction en vigueur au jour des actes authentiques de vente, la responsabilité délictuelle d’une personne est engagée dès lors que celle-ci a commis une faute, par son fait ou par sa négligence ou son imprudence, causant de manière directe et certaine un dommage à autrui.

A. Sur la faute commise par la société Dual Developpement

Mme [E] fait valoir, à titre principal, qu’en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine, la société Dual Developpement était tenue à un devoir d’information et de conseil qui lui imposait de s’informer elle-même pour mieux informer son client, notamment sur la valeur des biens dont l’acquisition était envisagée et leur potentiel locatif réel, de produire des projections financières exactes, et de mettre en garde contre les risques de l’opération. Elle affirme qu’au lieu de cela, il lui a été fourni des informations incomplètes et/ou inexactes quant aux projections de rentabilité et aux contraintes liées à la location, et que les risques n’ont jamais été évoqués, s’agissant notamment de la valeur de revente des biens au regard de leur surévaluation initiale. Elle ajoute que la société Dual Developpement s’est bornée à lui présenter une unique issue positive à l’opération, alors qu’elle aurait dû également lui présenter une issue moins favorable en l’informant du risque de dévaluation des biens et de la réalité des frais à supporter.

En réponse, la société Dual Developpement soutient qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation d’information, que le « package » présenté est conforme à celui mis en 'uvre, que l’information sur les risques inhérents aux locations ressort d’un avenant au contrat de réservation, qu’il a été présenté à Mme [E] un potentiel locatif conforme à la réalité, qu’il était indiqué dans des documents non contractuels que la valeur des biens ne correspondait qu’à des estimations, que celles-ci sont susceptibles d’être affectées par les fluctuations du marché et ne peuvent être déterminées à l’avance avec certitude, ce que Mme [E] ne pouvait ignorer.

Sur ce,

Commet une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle, l’intermédiaire chargé de commercialiser un bien, qui se présente comme conseiller en gestion de patrimoine sans fournir à un client profane les informations et les conseils qu’en sa qualité de professionnel il a pour devoir de dispenser, compte tenu de la nature des produits qu’il propose.

En l’espèce, la société Dual Developpement, dont il n’est pas contesté qu’elle exerce une activité de conseil en gestion de patrimoine, indique avoir proposé à Mme [E] plusieurs produits immobiliers permettant un gain fiscal dans le cadre des dispositifs dits « Scellier » et « LMNP ».

Aux fins de convaincre Mme [E] de l’intérêt de tels investissements, la société Dual Developpement lui a remis, dans le courant de l’année 2010, deux « synthèses de solution » (pièce n° 2 du dossier de l’appelante) correspondant à des études personnalisées destinées à lui présenter les conditions d’amortissement et les avantages en termes de rentabilité des acquisitions immobilières envisagées.

Or, bien qu’ils comportent la mention au demeurant inopérante « document non contractuel » et portent en légende l’indication signalée par des astérisques suivant laquelle « la valorisation est une estimation », ces documents n’intègrent aucune mention destinée à attirer l’attention de Mme [E] sur les risques d’une dévaluation des biens ou sur les aléas de l’opération, ce alors que la société Dual Developpement reconnaît elle-même dans ses écritures que « cette estimation est susceptible d’être affectée par les fluctuations du marché qui ne peuvent être déterminées à l’avance avec certitude » (p. 47).

Pour sa défense, l’intimée se prévaut d’un avenant au contrat de réservation (pièce n° 12 de son dossier), lequel, s’il informe Mme [E] de la nécessité de louer pendant au moins 9 ans le bien afin de pouvoir bénéficier du dispositif fiscal, ne peut valoir à lui seul information des risques inhérents à l’opération. De plus, cet avenant, qui a principalement pour objet la souscription d’une assurance loyers impayés, émane de Bouygues immobilier et n’est donc pas de nature à décharger la société Dual Developpement du devoir d’information qui lui incombe.

Ainsi, alors qu’elle ne pouvait ignorer que Mme [E] n’était pas un investisseur averti, la société Dual Developpement s’est abstenue de l’alerter sur les éléments défavorables d’un tel investissement, lequel, notamment, est exposé à l’évolution des prix du marché de l’immobilier.

En outre, les études personnalisées remises par la société Dual Developpement mentionnent chacune la « valorisation de l’opération » ou « valorisation du produit » tout en précisant que « la valorisation est une estimation ». Or, cette terminologie s’avère trompeuse pour un acquéreur profane, lequel peut légitimement croire, à défaut de plus amples informations sur ce point, que la valorisation de l’opération, en particulier la valorisation initiale, repose sur une estimation du bien compte tenu du prix du marché, quand il apparait en réalité que celle-ci correspond au coût de l’acquisition pour l’investisseur (cf. contrats de vente – pièces n° 5 et 6 du dossier de l’appelante).

En conséquence, il apparaît non seulement que Mme [E] n’a pas été informée de la valeur vénale réelle des biens acquis, alors qu’elle avait affaire à un conseiller en gestion de patrimoine susceptible de s’informer lui-même et de la renseigner utilement sur ce point déterminant de son investissement, mais encore que les études personnalisées qui lui ont été remises étaient de nature à l’induire en erreur en ne différenciant pas le coût d’acquisition des biens de leur valeur vénale au regard du marché actuel et de son évolution prévisible.

Enfin, il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats que la société Dual Developpement a informé Mme [E] que les acquisitions conseillées ne lui garantissaient pas la bonne fin de l’opération, alors que, de fait, le succès de l’opération d’investissement était économiquement subordonné à une évolution favorable du marché de l’immobilier.

Il est donc établi, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, que la société Dual Developpement a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard de Mme [E] et que, ce faisant, elle a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

B. Sur le préjudice invoqué par Mme [E]

Mme [E] fait valoir que son préjudice correspond à une perte de chance de ne pas contracter l’investissement litigieux. Elle soutient qu’il lui est impossible de revendre le bien de [Localité 15] pour le montant investi, puisque d’après les « premières estimations » le studio de [Localité 15] acheté 84 528,49 euros ne vaut plus aujourd’hui que 50 000 euros, soit un écart de 34 528,49 euros. Elle ajoute qu’elle a vendu le bien de [Localité 13] en juillet 2021 au prix de 105 300 net vendeur (112 000 euros – 6 700 euros de frais d’agence) alors qu’elle l’avait acheté 142 500 euros, soit une perte de valeur du bien de 37 200 euros, et qu’elle n’a perçu que 470 euros de loyers pendant 15 mois pour ce bien, alors qu’on lui en avait promis 550 euros, ce qui a généré un préjudice lié à la « baisse des loyers » de 1 120 euros.

Elle se prévaut, en somme, d’un « préjudice réel » total de 79 548,49 euros et réclame la réparation intégrale de sa perte de chance, estimant qu’il est certain que si elle avait été correctement informée, elle n’aurait pas contracté.

La société Dual Developpement conteste l’existence d’un préjudice de perte de chance, rappelant qu’il ne s’agit pas, par ce moyen, d’indemniser des préjudices hypothétiques ou éventuels et que la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Elle fait valoir que le préjudice tiré d’une perte de la valeur vénale d’un bien ne peut être caractérisé qu’en cas de vente du bien et seulement si la perte de valeur n’est pas liée à la conjoncture. Elle ajoute que la perte de loyers invoquée résulte uniquement d’une erreur imputable à Foncia, que le quantum du préjudice allégué ne s’appuie sur aucun élément probant et que Mme [E] ne justifie pas des revenus locatifs qu’elle a pu percevoir et de l’avantage fiscal effectivement obtenu alors qu’il s’agissait d’éléments déterminants de l’investissement.

Sur ce,

Il est de jurisprudence constante que le préjudice indemnisable doit être direct, c’est-à-dire qu’il doit découler du fait dommageable, et qu’il doit être certain et non simplement éventuel ou hypothétique, même lorsqu’il s’agit d’indemniser une perte de chance.

Ainsi, la perte de chance doit correspondre à la « disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable » (1ère Civ., 21 nov. 2006, n°05-15.674) et sa réparation doit être mesurée à la chance perdue sans pouvoir être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (1ère Civ., 16 avril 2015, n° 13-15.858).

En l’espèce, il est certain que si Mme [E] avait été mieux informée des risques que présentait l’opération d’investissement, elle n’aurait peut-être pas conclu les ventes litigieuses, de sorte qu’un lien de causalité existe entre la perte de chance de ne pas contracter alléguée et le manquement de la société Dual Developpement à son obligation d’information et de conseil.

Toujours est-il que pour pouvoir être indemnisée Mme [E] doit démontrer la réalité du préjudice causé par la perte de chance en établissant que l’acquisition des biens litigieux, réalisées dans le cadre des dispositifs fiscaux dits « Scellier » et « LMNP », a représenté une éventualité plus défavorable que celle qui aurait consisté à ne pas effectuer ces investissements.

A cette fin, Mme [E] produit des estimations de valeur du bien acquis à [Localité 15] (pièces n° 7 à 9) établies entre 2016 et 2018, un mandat pour vente signé le 27 septembre 2022 au prix de 73 500 euros (pièce n° 25), un autre signé le 28 mars 2023 au prix de 69 700 euros, assorti de l’annonce de mise en vente correspondante (pièces n° 26 et 27) ainsi qu’un courrier de l’agence immobilière chargée de la vente, daté du 21 mars 2023, proposant d’offrir le bien au prix net vendeur de 63 600 euros compte tenu d’un marché fortement concurrentiel.

Si ces documents permettent d’établir l’impossibilité de revendre actuellement le bien à son prix d’acquisition, puisque le prix net vendeur dernièrement proposé (63 600 euros) est inférieur au prix net d’acquisition (84 528,49 euros) faisant ainsi apparaître un écart de 20 928 euros (et non 34 528 comme indiqué dans les écritures), la situation soi-disant défavorable de Mme [E] du fait de la réalisation de cet investissement doit s’apprécier dans sa globalité, étant observé que Mme [E] souligne elle-même, à juste titre, dans ses écritures, le caractère indivisible de l’opération de défiscalisation (p. 9).

Or, il ressort du compte rendu de mission de l’expert-comptable (pièce n° 24 de son dossier) que Mme [E] a récupéré 14 731 euros au titre de la TVA et il n’est pas produit de données chiffrées au-delà de l’année 2018 concernant le montant des loyers perçus et des charges afférentes à l’acquisition, de sorte que la cour n’est pas en mesure d’évaluer avec précision le déficit net de l’opération, si tant est qu’il existe.

Il en va de même s’agissant du bien de [Localité 13], acquis dans le cadre du dispositif Scellier, puisque s’il est établi que Mme [E] l’a revendu en 2021 en-deçà de son prix d’acquisition, suivant un écart de 37 200 euros, il ressort également des pièces versées aux débats que cette acquisition lui a permis à la fois de réaliser d’importantes économies fiscales pendant 10 ans (a minima 4 097 euros par an pendant 9 ans) et de percevoir des loyers pendant la même durée. S’il ne peut être contesté qu’existent par ailleurs des charges (remboursement de l’emprunt, taxes foncières, frais de gestion, etc.), force est néanmoins de constater que la cour ne dispose pas des éléments comptables suffisants pour considérer que l’opération s’est révélée in fine préjudiciable et pour établir dans quelle mesure.

Enfin, si Mme [E] fait également état dans ses écritures d’une perte de chance « d’avoir fait un meilleur investissement », elle ne verse à son dossier aucun élément en mesure de rapporter la preuve qu’un autre investissement lui aurait été plus profitable, de sorte que le préjudice inhérent à une telle perte de chance n’est pas non plus établi.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et à défaut pour Mme [E] de rapporter la preuve de la réalité du préjudice qu’elle invoque, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Sans qu’il y ait lieu de réformer le jugement sur ce point, Mme [E] succombant en cause d’appel supportera les dépens de l’instance d’appel en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Cependant, au vu des circonstances de la cause, l’équité commande de débouter la société Dual Developpement de sa demande formulée en appel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’intégrer les conclusions d’appelant n° 3 notifiées par voie électronique le 30 juin 2023 et prononce la clôture des débats,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite l’action indemnitaire de Mme [Y] [E],

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclare Mme [Y] [E] recevable en son action indemnitaire,

Y ajoutant,

Déboute Mme [Y] [E] de sa demande de dommages et intérêts,

Rejette toute autre demande,

Condamne Mme [Y] [E] aux dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président