COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 28B

1.5e chambre

(anciennement 14e)

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 JANVIER 2024

N° RG 23/02477 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VZPO

AFFAIRE :

[H] [P]

C/

[E] [C]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 22/01232

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 25.01.2024

à :

M^e Anne-Laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Chantal DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [H] [P]

né le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 9] (EURE)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 43159

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphanie PETER-CORROT, du barreau de PARIS

APPELANT

****************

Madame [E] [C]

née le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 10323

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Michel AZOULAI substitué par M^e Anne-Charlotte SOULIER, du barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Décembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Florence SCHARRE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth TODINI,

En présence de Madame Camille MOUTON, greffier stagiaire,

EXPOSE DU LITIGE

Le [Date mariage 5] 2004, M. [H] [P] et Mme [E] [C] se sont mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts.

Deux enfants sont nés de cette union : [O] et [T] [P].

Par acte notarié du 22 novembre 2011, Mme [C] et M. [P] ont acquis la pleine propriété d’un pavillon situé [Adresse 2] (Hauts-de-Seine).

Par ordonnance de non conciliation du 9 octobre 2018, le juge conciliateur a attribué à Mme [C] la jouissance du domicile conjugal à titre gratuit pendant 5 mois puis à titre onéreux à l’expiration de ce délai.

Par jugement du 9 juillet 2020, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nanterre a prononcé le divorce aux torts partagés.

Par acte d’huissier de justice délivré le 26 avril 2022, M. [P] a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Mme [C] aux fins d’obtenir principalement l’autorisation de vendre, au nom et pour le compte de l’indivision composée de Mme [C] et de lui-même, la parcelle de terrain cadastrée section D n° [Cadastre 1] et située [Adresse 2], au prix plancher de 1 300 000 euros.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 25 novembre 2022 selon la procédure accélérée au fond, le juge du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— rejeté la demande formée par M. [P] tendant à être autorisé à vendre seul le bien immobilier sis [Adresse 2] (92),

— rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 14 avril 2023, M. [P] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 juillet 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [P] demande à la cour, au visa des articles 1380 et 481-1 du code de procédure civile, 815-5 et 815-6 du code civil , de :

'- dire M. [P] recevable et bien fondé en toutes ses demandes,

— débouter Mme [C] de toutes ses demandes,

— infirmer le jugement du 25 novembre 2022,

statuant de nouveau,

— autoriser M. [H] [P] à vendre, au nom et pour le compte de l’indivision composée de Mme [E] [C] et de lui-même, la parcelle de terrain cadastrée section D n°[Cadastre 1] et située [Adresse 2], au prix plancher de 1 200 000 euros net vendeur avec une mise en vente à 1 450 000 euros net vendeur ;

— autoriser M. [H] [P] à signer seul toute promesse de vente à ce prix et l’acte authentique de vente,

— dire que les actes signés par M. [P] dans ce cadre seront opposables à Mme [C],

— ordonner la libération des lieux par Mme [C] dans un délai de 3 mois à compter de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 200 € par jour de retard commençant un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— dire qu’à défaut de départ volontaire, l’expulsion et la libération du bien sis [Adresse 2] sera ordonnée et si besoin, avec le concours de la force publique,

— en tout état de cause :

— ordonner que le libre accès soit donné au bien immobilier pour permettre l’exécution de toutes démarches relatives à la vente (diagnostics, prélèvements, etc') exigées par la loi,

— ordonner que le libre accès soit donné au bien immobilier pour permettre les visites relatives à la vente (avec un droit de visite de 10 heures par semaine sur demande des agences),

— ordonner à Mme [C] de ne pas être présente lors de visites et lui interdire de rentrer en contact avec de potentiels acheteurs tant qu’elle n’a pas libéré le bien,

— autoriser en cas d’opposition, en tant que de besoin M. [P] à choisir tout huissier pour pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance, pour faire procéder aux démarches susvisées et condamner le cas échéant

Mme [C] au paiement des frais engendrés,

— fixer l’indemnité d’occupation due par Mme [C] à l’indivision depuis le 9 mars 2019 à la somme de 4 000 euros par mois jusqu’à libération du bien en application de l’article 815-9 du code civil,

— autoriser le notaire détenteur du prix de vente à désintéresser l’organisme [8] à l’occasion du versement du prix de vente par l’acheteur compte tenu des accords partiels sur les sommes revenant à chacune des parties, et le montant du litige résiduel,

— autoriser le versement au profit de M. [P] de la somme de 550 000 euros,

— autoriser le versement au profit de Mme [C] de la somme de 550 000 euros,

— désigner le notaire de M. [P], Maître [S], ou à défaut tel expert notaire qu’il plaira à la cour de désigner, ou encore à défaut la caisse des dépôts et consignations, en qualité de séquestre à l’occasion du versement du prix de vente à venir, pour recevoir les fonds résiduels issus de la vente, après paiement du solde du crédit et libération des fonds susvisés aux deux parties, la somme ainsi consignée devant être conservée jusqu’au partage, sauf avance unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée,

— condamner Mme [C] à payer à M. [P] la somme de 3 000 euros au titre de la procédure de première instance et 3 000 euros en cause d’appel en application de l’article 700 du code de

procédure civile ;

— condamner Mme [C] aux dépens de première instance et d’appel'

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 septembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [C] demande à la cour, au visa des articles 815-5 et 815-6 du code civil, de :

'- dire et juger Mme [E] [C] recevable et bien fondée en ses demandes,

— constater qu’il persiste entre les ex-époux des désaccords financiers faisant obstacle à sa vente immédiate,

— constater que les conditions d’urgence et de mise en péril de l’intérêt commun ne sont pas réunies au cas d’espèce,

en conséquence :

— débouter M. [H] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du 25 novembre 2022 en ce qu’il rejeté la demande formée par M. [P] tendant à être autorisé à vendre seul le bien immobilier sis [Adresse 2] (92),

en tout état de cause :

— condamner M. [P] à payer à Mme [C] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître de Carfort, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur la vente du bien indivis

Avançant la mise en péril de l’intérêt commun, M. [P] expose que Mme [C] a mis en place une stratégie dilatoire afin de retarder la vente de l’immeuble indivis, alors que cette vente est incontournable au regard des situations financières des deux parties.

Il conteste que la mise en vente ne puisse intervenir que dans le cadre de la procédure de liquidation partage alors que seule la désignation d’un notaire interviendra à la suite de l’audience du 4 juillet 2024 et que procédure sera longue.

L’appelant invoque ensuite l’urgence au motif que la valeur du bien diminue, une vente avantageuse auprès d’un promoteur ayant déjà échoué du fait du blocage de Mme [C], dans un contexte de hausse des taux d’intérêts et d’une baisse des prix immobiliers.

M. [P] soutient que le maintien de l’indivision engendre des coûts que les ex époux ne peuvent supporter, en raison notamment du montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] à l’indivision qui excède largement ses capacités financières.

Il souligne que l’intérêt des enfants, qui sont en résidence alternée, est de disposer d’un logement convenable avec chacun de leurs parents, ce qui n’est pas le cas en l’état puisqu’il ne peut louer qu’un appartement de deux chambres.

Exposant que le litige entre les parties ne concerne qu’une partie du prix de vente, M. [P] propose que chaque partie puisse percevoir une avance de 550 000 euros et que le solde soit séquestré et soutient que sa demande garantit les droits de Mme [C].

Mme [C] conclut en réponse à la confirmation du jugement déféré au motif qu’il existe un litige entre les parties quant à la liquidation de la communauté (notamment quant au montant des récompenses respectives des ex époux et au partage de l’épargne de la communauté) faisant obstacle à la vente dès lors que M. [P] s’attribuerait la quasi-totalité du prix de vente.

Exposant que la procédure de liquidation partage de la communauté est en cours devant le tribunal judiciaire de Nanterre et qu’elle craint des manoeuvres spoliatrices de M. [P], l’intimée soutient qu’il n’existe ni mise en péril de l’intérêt commun ni urgence à procéder à la vente de l’immeuble indivis, alors que toutes ses démarches amiables ont échoué.

Mme [C] conteste toute perte de valeur du bien et soutient que M. [P] est parfaitement en mesure de pourvoir à ses frais de logement et ses dépenses courantes.

Elle fait valoir qu’à l’inverse sa situation professionnelle est très fragile et qu’en cas de vente forcée, le risque est élevé qu’elle ne dispose pas de liquidités suffisantes pour acquérir un nouveau logement.

L’intimée indique enfin qu’il est de l’intérêt des enfants communs, encore mineurs, de pouvoir continuer à habiter dans l’ancien domicile familial.

sur ce,

Il sera rappelé qu’en application de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer un acte de disposition sur un immeuble indivis.

Aux termes de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond peut toutefois 'prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun de l’indivision'.

L’application de cette disposition impose que soient réunies deux conditions cumulatives, à savoir que la mesure sollicitée soit, au jour où la cour statue, justifiée par l’urgence et par l’intérêt commun de l’indivision.

Il y a donc lieu de rechercher, d’une part, si l’intérêt commun des indivisaires justifie que soit donnée à M. [P] l’autorisation de vendre seul le bien immobilier indivis et, d’autre part, si cette autorisation est une mesure légitimée par l’urgence.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’il existe un bien immobilier indivis dont le sort n’a pas été réglé par le jugement de divorce, la procédure de liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux étant en cours.

Cet immeuble, évalué environ 1 500 000 euros, constitue l’essentiel du patrimoine des ex époux et l’intimée ne conteste pas le principe de sa vente, sa situation financière ne lui permettant pas de racheter la part de M. [P]. L’appelant expose de même avoir besoin d’un capital pour se reloger.

Il n’est pas contesté que Mme [C] occupe seule le bien indivis depuis 2018, M. [P] indiquant que deux agences ont estimé la valeur locative mensuelle à une somme comprise entre 3600 et 4389 euros par mois.

Dès lors et à supposer même que cette indemnité soit réduite en raison du caractère précaire de l’occupation de Mme [C], le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à sa charge sera vraisemblablement fixée à une somme supérieure à ses revenus, son salaire étant d’environ 1 651 euros par mois.

Dans ce contexte, l’intérêt commun des indivisaires est de procéder à la vente.

M. [P] verse aux débats une alerte du site 'MeilleursAgents’ qui indique que les prix de l’immobilier dans les Hauts-de-Seine ont baissé de 0, 58 % en mars 2023. Il apparaît au surplus que la part en capital que Mme [C] a vocation à percevoir lors de la vente diminue chaque mois, alors qu’elle aura besoin de se reloger. De même, l’appelant fait légitimement valoir qu’il a besoin d’acquérir un appartement lui permettant d’accueillir ses enfants dans de bonnes conditions, son logement actuel ne comportant que deux chambres, étant souligné qu’il ne perçoit actuellement aucun fruit du bien indivis, ce qui caractérise d’autant l’existence d’une urgence à vendre le bien en ce qui le concerne, ainsi que l’intérêt commun de l’indivision laquelle fonctionne actuellement de manière inégalitaire entre les coindivisaires.

Ces circonstances caractérisent l’urgence de la situation et justifient, par conséquent, que soit donnée à M. [P] l’autorisation de vendre seul le bien immobilier indivis.

M. [P] produit une estimation d’agence immobilière réalisée le 3 décembre 2020 évaluant l’immeuble indivis entre 1 247 700 et 1 272 900 euros. Il indique que l’immeuble peut actuellement être mis en vente au prix de 1 450 000 euros. Mme [C] ne conteste pas ce prix et ne produit aucun élément contredisant les affirmations de l’appelant.

M. [P] sera donc autorisé à vendre ce bien immobilier moyennant le prix net vendeur de 1 450 000 euros, avec une faculté de baisse mais un prix plancher de 1 350 000 euros net vendeur, selon les modalités prévues au dispositif et le jugement attaqué sera infirmé.

Mme [C] indique craindre une spoliation par M. [P] des biens communs mais n’étaye ses soupçons en l’état par aucun élément tangible.

Il apparaît au contraire que M. [P] ne conteste ni l’existence de récompenses dues à l’intimée par la communauté ( à hauteur d’au moins 280 000 euros) ni l’existence de fonds placés sur divers comptes bancaires relevant de la communauté pour plus de 300 000 euros.

Si Mme [C] invoque longuement dans ses écritures les soupçons de fraude qu’elle nourrit à l’endroit de M. [P], il convient de constater qu’elle ne justifie aucunement de ses allégations, alors que l’appelant verse lui-même aux débats le projet liquidatif qu’il a fait établir par un notaire, qui reprend l’intégralité des sommes qu’il reconnaît devoir à Mme [C] et les placements bancaires de la communauté, rendant ainsi peu crédible le risque de détournement invoqué par l’intimée.

Le litige financier entre les parties ne porte que sur une part modeste de leur patrimoine à partager et il convient en conséquence de faire droit à la demande de M. [P] d’attribuer à chacun des ex époux une part du prix de vente de leur maison.

Il appartiendra à Mme [C] de désigner le notaire de son choix pour recevoir les fonds de la vente et celui-ci devra remettre à Mme [C] et M. [P] la somme de 500 000 euros chacun et séquestrer le solde du prix de vente en son étude jusqu’à la liquidation de la communauté.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [C], à défaut de départ volontaire, passé un délai de trois mois à compter de la signature de la promesse de vente.

A l’inverse, la demande de M. [P] de fixation d’une indemnité d’occupation sera rejetée en raison de la forte opposition des parties sur ce point, qui a vocation à être tranché dans le cadre de la procédure de liquidation.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

Il convient de condamner Mme [C], qui succombe, aux dépens de première instance et d’appel avec application au profit de l’avocat qui le demande des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Autorise M. [H] [P] à signer seul tous mandats de vente, promesses de vente et actes authentiques afférents au bien suivant : l’immeuble dépendant de l’indivision post-communautaire des ex-époux, sis [Adresse 2] (Hauts-de-Seine) moyennant le prix net vendeur de 1 450 000 euros, avec faculté de baisse, sans toutefois pouvoir être inférieur à la somme de 1 350 000 euros ;

Dit que les actes signés par M. [P] dans ce cadre seront opposables à Mme [C] ;

Ordonne la libération des lieux par Mme [E] [C] dans un délai de 3 mois à compter de la signification par M. [P] de la promesse de vente signée ;

Dit qu’à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [E] [C] et la libération du bien sis [Adresse 2] sera ordonnée et si besoin, avec le concours de la force publique ;

Ordonne le libre accès au bien immobilier par les agences mandatées par M. [H] [P] pour permettre l’exécution de toutes démarches relatives à la vente (diagnostics, prélèvements, etc') exigées par la loi sous réserve d’un délai de prévenance de 4 jours de Mme [E] [C];

Ordonne le libre accès au bien immobilier par les agences mandatées par M. [H] [P] pour permettre les visites relatives à la vente (avec un droit de visite de 10 heures par semaine sur demande des agences sous réserve d’un délai de 3 jours de prévenance de Mme [E] [C]),

Dit que le prix de la vente sera perçu par le notaire choisi par Mme [E] [C] et que celui-ci devra reverser la somme de 500 000 euros à chacun des indivisaires et séquestrer le solde dans l’attente de la liquidation et du partage de la communauté ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [E] [C] aux dépens de première instance et d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,