COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 MAI 2025

N° RG 24/03889 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTCK

AFFAIRE :

[O] [M]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Février 2024 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 23/01289

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 15.05.2025

à :

M^e Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES (637)

M^e Elisa GUEILHERS, avocat au barreau de VERSAILLES (129)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [O] [M]

né le 27 Août 1981 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Plaidant : M^e Frédéric CATTONI, du barreau de Paris

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1]

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129 – N° du dossier 327/24MB

Plaidant : M^e Marie-Hélène LEONE-CROZAT, du barreau de Paris

INTIME

***************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller chargé du secrétariat général,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [M] est propriétaire depuis le 26 septembre 2013 des lots n°15 et n° 16 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] (Yvelines), soumis au statut de la copropriété.

Les lots n° 15 et n° 16 sont décrits dans le règlement de copropriété comme un garage et une buanderie situés dans le jardin, derrière l’immeuble principal.

En mai 2021, M. [M] a entrepris des travaux de rénovation de ses lots afin de les transformer en habitation pour y loger.

Par acte délivré le 15 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société Foncia Seine Ouest, a fait assigner en référé M. [M] aux fins d’obtenir principalement :

— sa condamnation à remettre le lot n° 15 dans son état initial avant les travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou modifiant son aspect extérieur en procédant :

— à la pose d’une porte de garage basculante en lieu et place de la baie vitrée,

— à la dépose de l’antenne de télévision,

— à la dépose de la porte d’entrée et à la reconstruction du mur pignon,

— à la dépose de l’installation électrique fixée sur le mur pignon au-dessus de la porte,

— sa condamnation à supprimer le regard semi-enterré installé dans la cour de l’immeuble,

— sa condamnation à remettre le lot n° 16 dans son état initial avant les travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou modifiant son aspect extérieur en procédant :

— au changement de la fenêtre coulissante par une fenêtre battante aux dimensions d’origine sans store électrique,

— à la pose d’une porte d’entrée dans la configuration d’origine,

— à la dépose de l’installation électrique fixée sur le mur pignon au-dessus de la fenêtre,

— la condamnation M. [M] à procéder à la dépose des pavés de pierre installés au tour lots n° 15 et n°16 et à la remise à niveau du sol,

le tout sous astreinte,

— sa condamnation à cesser immédiatement d’affecter les locaux constituant les lots n° 15 et n° 16 à un usage d’habitation,

— le prononcé d’une astreinte définitive de 250 euros par infraction quotidienne constatée après la signification de la décision, sous astreinte.

Par ordonnance contradictoire rendue le 27 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— enjoint à M. [M] à remettre les lots n° 15 et n° 16 dans leur état initial, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance, et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

— dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamné M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société Foncia Seine Ouest, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [M] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 18 juin 2024, M. [M] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition à l’exception de ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte.

Par ordonnance en date du 17 octobre 2024, le magistrat délégué par le premier président de cette cour a en substance rejeté la demande de radiation de l’affaire pour défaut d’exécution présentée par le syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [M] demande à la cour, au visa des articles 12 et 16 du code de procédure civile, de :

'- adjuger à M. [O] [M] le bénéfice des présentes, et y faisant droit,

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté le 18 juin 2024 ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— enjoint à M. [O] [M] à remettre les lots n°15 et n°16 dans leur état initial, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

— condamné M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société Foncia Seine Ouest, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] [M] aux dépens.

et statuant à nouveau,

— déclarer le juge des référés incompétent pour connaître du litige,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2], [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. [M] la somme de 20 000 euros en réparation des frais engagés par ce dernier au titre des travaux de conservation et d’entretien qui auraient dû être payés par le syndicat des copropriétaires,

— condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à M. [M] la somme de 9 100 euros en réparation de son trouble de jouissance,

— dispenser M. [O] [M] de toute participation aux charges relativement aux dépenses engendrées par la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [M] la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens de première instance et d’appel (article 696 du code de procédure civile), dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] demande à la cour, au visa des articles 8, 9, 14, 25, 26, 30 de la loi du 10 juillet 1965, 1217 et 1231-1 et suivants du code civil, L. 131-1 du code de procédure civile d’exécution, 835, 564, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

'- déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions et en son appel incident

— déclarer M. [O] [M] irrecevable et mal fondé en son appel sur l’ordonnance de référée rendue le 27 février 2024 (RG 23/01289) par le tribunal judiciaire de Versailles

— déclarer M. [O] [M] irrecevable et mal fondé en ses demandes nouvelles

— débouter M. [O] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 27 février 2024 (RG 23/01289) par le tribunal judiciaire de Versailles dont appel en ce qu’elle a :

— enjoint M. [M] à remettre les lots n°15 et n°16 dans leur état initial, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois

— condamné M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic la société Foncia Seine Ouest, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. [M] aux dépens.

et ce faisant statuant à nouveau :

— condamner M. [O] [M] à supprimer le regard semi-enterré installé dans la cour de l’immeuble

— condamner M. [O] [M] à procéder à la dépose des pavés de pierre installés autour des lots n°15 et n°16 et à la remise à niveau du sol de la cour de l’immeuble

— assortir ces condamnations d’une astreinte de 200 euros par jour de retard après un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite réalisation des travaux

— condamner M. [O] [M] à cesser immédiatement d’affecter les locaux constituant les lots n°15 et n°16 à un usage d’habitation

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par infraction quotidienne constatée dès après la signification de la décision à intervenir

— condamner M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 680 euros correspondant aux frais d’huissier réglés par le demandeur

— condamner M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. [O] [M] au paiement des entiers dépens de la présente instance, lesquels pourront être recouvrés par Maitre Elisa Gueilhers dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025.

Par arrêt avant-dire droit en date du 23 janvier 2025, la cour a en substance enjoint à M. [O] [M] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] de se présenter à une séance d’information préalable à l’envoi en médiation.

En l’absence de médiation, l’affaire a été refixée à l’audience de plaidoiries du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. [M], appelant, sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions en faisant tout d’abord valoir, se fondant sur les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et sur la jurisprudence, qu’un propriétaire d’un lot n’a pas à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour changer l’affectation d’un lot ; qu’en l’espèce, l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] étant à usage d’habitation, le changement de destination des lots 15 et 16, de garage et buanderie, en habitation, n’est pas contraire à la destination de l’immeuble ; qu’en outre, étant seul propriétaire des lots composant le bâtiment situé dans le jardin à l’arrière de l’immeuble, le changement de destination de ses lots est sans incidence sur les droits des autres copropriétaires.

Il prétend que selon l’interprétation du conseil du syndic le 18 décembre 2014, le bâtiment contenant les lots 15 et 16 serait un bâtiment privatif au propriétaire de ces lots qui devrait en supporter seul les charges, et souligne qu’il participe également aux charges communes du bâtiment principal alors qu’il n’y réside pas ; qu’il n’est par ailleurs pas porté atteinte aux droits des autres copropriétaires qui n’ont plus à supporter les charges liées à ce bâtiment.

M. [M] soutient ensuite que dans l’hypothèse où les lots devaient être remis en état d’origine, il serait dans l’impossibilité d’en jouir du fait de l’inaction du syndicat des copropriétaires ; qu’en effet, il a à plusieurs reprises été constaté que les vantaux des portes d’accès au lot n° 16 ne permettent pas une ouverture des portes suffisantes pour laisser passer un véhicule.

L’appelant conclut par ailleurs que la bande de jardin aménagée à usage de terrasse entourant ses lots n’est d’aucune utilité pour les autres copropriétaires et que s’agissant d’une partie commune à usage exclusif, seul le copropriétaire des lots en question peut valablement disposer de sa jouissance.

Il invoque également l’incompétence du juge de première instance en ce que le demandeur ne remplissait pas les conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile : les travaux étant réalisés depuis plus de 2 ans, aucune urgence particulière n’était caractérisée, il n’était justifié d’aucun dommage imminent et quant au trouble manifestement illicite, il rappelle que le précédent conseil du syndic avait écrit le 18 décembre 2014 que tous les travaux concernant ces parties privatives étaient à sa charge, de sorte qu’entre conseils successifs du syndic, il existe un désaccord sur la qualification du bâtiment litigieux et que le trouble prétendument causé par les travaux réalisés ne peut être qualifié de manifestement illicite.

S’agissant du détail des divers travaux effectués, M. [M] fait valoir que :

— l’installation électrique, qui n’est pas visible depuis le bâtiment principal, résulte des travaux de raccordement à un équipement commun ;

— il a été contraint d’installer une antenne TV sur ses lots en raison de l’opposition du syndicat des copropriétaires à leur raccordement à l’antenne collective ;

— il a remis en état la porte d’entrée des lots qui avait été emmurée sur la partie basse par un précédent propriétaire,

— les menuiseries de la porte d’entrée n’ont pas pu être changées à l’identique dans un souci d’économies d’énergie, la porte d’entrée originelle étant vétuste et n’assurant pas l’isolation du lot, la porte du garage n’a pas été modifiée (fermeture grâce à un rideau métallique), alors qu’en outre, les menuiseries contestées par l’intimé sont identiques à celles installées sans autorisation par d’autres copropriétaires sur le bâtiment principal ;

— les deux regards litigieux sont anciens et il s’est contenté de surélever celui se trouvant devant son entrée afin qu’il soit à fleur du revêtement de la dalle pavée ;

— le ravalement de la façade aurait dû être effectué par le syndicat des copropriétaires dont il n’a fait que pallier l’inaction, tandis qu’en tout état de cause, selon la consultation juridique du 18 décembre 2014, l’ensemble du bâtiment est composé de parties privatives qu’il peut ravaler comme bon lui semble ;

— les pavés de pierre ont été posés autour des lots, en remplacement d’une ancienne dalle en béton enterrée, dont il a pris la réfection à sa charge.

L’appelant s’oppose ensuite aux demandes d’astreinte, faisant remarquer que le syndicat des copropriétaires a attendu près de 2 ans après la fin des travaux pour engager une procédure contre lui et que la première mise en demeure ne lui a été transmise que le 31 juillet 2023.

M. [M] sollicite par ailleurs l’allocation d’une somme de 20 000 euros en remboursement des frais engagés pour réaliser des travaux qui relevaient des charges communes.

Le syndicat des copropriétaires (ou SDC) sollicite tout d’abord la confirmation de l’ordonnance querellée qui a fait droit à ses demandes.

Rappelant que selon le règlement de copropriété de l’immeuble, la totalité du sol, les murs de façade et de refends sont des parties communes et qu’il est prévu que le copropriétaire ne devra rien changer de l’aspect extérieur de son appartement, le SDC intimé reproche à l’appelant d’avoir modifié des parties communes sans le consentement de la majorité des membres de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il fait valoir que les travaux de M. [M] ont porté sur :

— le ravalement des murs pignons extérieurs des lots 15 et 16, parties communes,

— la modification de la hauteur et de la largeur de la fenêtre du lot n°16 «buanderie», la suppression de la porte d’entrée sur le mur de façade du lot n°16 «buanderie» et l’ouverture du mur pignon pour l’installation d’une porte d’entrée du lot n°15 «garage»,

— le changement de la fenêtre battante en bois avec des volets battants par une fenêtre coulissante en PVC avec store électriques sur le lot n°16 «buanderie»,

— l’installation d’une lumière extérieure sur le mur pignon au dessus de la nouvelle fenêtre du lot n°16 «buanderie» et l’installation d’une lumière extérieure sur le mur pignon au dessus de la nouvelle porte d’entrée du lot n°15 «garage»,

— la création d’une terrasse privative avec pose au sol de pavés de pierre autour du lot n°16 «buanderie» ayant pour conséquence d’annexer des parties communes,

— la dépose de la porte de garage basculante par une baie vitrée avec stores électriques sur le lot n°15 «garage»,

— la création d’un regard semi-enterré dans la cour de l’immeuble, soit sur une partie commune,

— la pose d’une antenne télé sur le lot n°15 «garage».

Il conclut par ailleurs au mal fondé de l’argumentation de l’appelant tirée de ce qu’il aurait pallié l’inaction du SDC dans la réalisation des travaux d’entretien des parties communes alors qu’il lui appartenait en sa qualité de copropriétaire de porter à l’ordre du jour d’une assemblée générale les travaux d’entretien qu’il considérait devoir être réalisés.

Rappelant qu’aux mois de juin 2022 et juillet 2023, il a mis en demeure M. [M] de remettre en état les lots, sans réaction de sa part, l’intimé sollicite la confirmation des condamnations prononcées à son encontre portant sur la remise en état des lots 15 et 16 sous astreinte.

Le SDC prétend en outre que le premier juge a omis de répondre à ses demandes concernant la remise en état des parties communes « extérieures », le changement d’affectation des lots et la prise en charge des frais d’huissier, et forme un appel incident sur ces points.

Faisant valoir que l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble n’a jamais donné son accord pour que M. [M] effectue des travaux sur les parties communes, il demande sa condamnation à procéder à ces travaux, à savoir supprimer le regard semi-enterré installé dans la cour de l’immeuble, déposer les pavés de pierre installés autour des lots n° 15 et n° 16 et remettre à niveau le sol de la cour, sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

L’intimé soutient ensuite que les travaux réalisés par l’appelant ont eu pour effet de modifier la destination de ses lots (un garage et une buanderie) en des lots à usage d’habitation, sans avoir requis au préalable l’autorisation du maire de la commune comme le prévoit l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, ni celle de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il prétend que le règlement de copropriété ne prévoit pas la possibilité pour les copropriétaires de modifier unilatéralement l’affectation de leur lot sans avoir à recourir au préalable à l’autorisation de la copropriété, ce dont il se déduit que les rédacteurs de cet acte ont souhaité rendre obligatoire le recours à l’assemblée générale pour toute modification de la destination des lots.

Il ajoute que cette différence d’affectation n’est pas sans incidence sur les droits des autres copropriétaires, puisque les tantièmes de copropriété ont été établis en fonction de la valeur relative des lots et que le changement d’affectation réalisé par l’appelant a modifié cette valeur, créant un déséquilibre entre les copropriétaires.

Il souligne également que contrairement à ce que prétend M. [M], la cour dans laquelle se situent ses lots ne constitue pas une partie commune à jouissance privative dont l’existence est subordonnée à sa mention expresse dans le règlement de copropriété.

Il demande en conséquence à la cour de condamner M. [M] à cesser d’affecter les locaux constituant les lots n° 15 et 16 à un usage d’habitation, à compter de la signification de la décision à intervenir et d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par infraction quotidienne constatée.

Il sollicite enfin la condamnation a M. [M] à lui payer la somme de 680 euros correspondant aux frais d’huissier réglés qui constituent un préjudice pour le SDC.

Sur ce,

L’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Houilles 78800 est fondée sur l’article 835 du code de procédure civile qui dispose que le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et plus spécifiquement sur le trouble manifestement illicite visé à cet article.

Par ailleurs, ce texte donne spécifiquement compétence au juge des référés, et à la cour statuant à sa suite, pour trancher la question de l’existence ou non d’un trouble manifestement illicite. Le moyen de l’appelant tiré de l’incompétence du juge des référés sera rejeté, l’argumentation avancée à cet égard consistant plus exactement à contester, à titre de défense au fond, la caractérisation d’un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

L’article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose: 'sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé'.

L’article 3 de cette même loi dispose : 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs (').'

Selon l’article 4, 'les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement'.

Enfin l’article 8 précise qu''un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes'.

Les articles 2 et 3 de la loi ne sont pas impératifs et le règlement de copropriété peut donc y déroger.

Aux termes de l’acte notarié du 6 août 1953, portant acte de vente et règlement de copropriété relatif à l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], l’immeuble est désigné en page 2 comme comprenant, outre « un corps de bâtiment élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée (') et de quatre étages carrés, terrasse au dessus » ainsi qu’un jardin, une cour derrière ce bâtiment, dans laquelle se trouvent « une buanderie et un garage avec appentis servant de penderie à bicyclettes ' ce garage et buanderie couverts en terrasse ' cet appentis couvert en tôle ondulée ».

En pages 14 à 17 du règlement sont mentionnés la « division de l’immeuble par appartements et répartition en millièmes des parties communes », les lots n° 15 et 16 y figurant à la fin, sous le titre « dépendances », le lot n° 15 étant désigné comme se composant d’un garage dans la cour et le lot n° 16, d’une buanderie dans la cour, chacun des lots représentant 10/1 000 des parties communes.

Quant à la description dans cet acte de la « division de l’immeuble en parties communes et parties privées » (pages 12 et 13), il doit être relevé que si sont visés en général, les appartements et « locaux », aucune stipulation particulière ne réglemente les lots particuliers que sont les lots n° 15 et 16 appartenant actuellement à M. [M].

S’agissant des parties communes, bien que cette convention indique que sont inclus « la couverture en terrasse, les châssis et lucarnes sauf les châssis et les croisées de lucarne disposés pour l’usage exclusif des propriétaires », force est de constater le syndicat des copropriétaires ne revendique nullement la qualification de partie commune s’agissant de la couverture des lots 15 et 16, laquelle a pourtant fait l’objet d’une réfection par M. [M], comme il ressort des différents constats de commissaire de justice versés aux débats, et qui comme pour le bâtiment principal, est désignée en tant que « terrasse ».

Dans la partie consacrée aux droits et obligations des copropriétaires, relativement à leurs « parties constituant une propriété exclusive et particulière » (pages 19 et 20), seuls sont régis les droits et obligations des propriétaires d’appartements, à l’exclusion de tout autre type de lot.

En particulier, le paragraphe invoqué par le syndicat des copropriétaires à l’appui de ses demandes prévoit que « Il [le propriétaire] pourra modifier à sa convenance la disposition intérieure de son appartement, mais pour la bonne harmonie de l’immeuble, il ne devra, en rien, changer l’aspect extérieur de celui-ci, les portes d’entrée, fenêtres, persiennes, garde-corps des fenêtre devront garder leur forme et couleur primitives ». (souligné par la cour)

Pour soutenir quant à lui que ses lots sont une partie privative intégrale, en ce compris les murs de façade extérieurs, M. [M] se réfère à un courriel en date du 18 décembre 2014, émanant d’un ancien conseil du syndic Foncia, aux termes duquel cet avocat se livre à une interprétation du règlement de copropriété litigieux, pour en déduire que son « opinion est que les travaux afférents aux lots 15 et 16 (garage et buanderie dans la cour tels que définis à l’EDD-RCP) et notamment les travaux en couverture (') sont à la charge privative du copropriétaire malgré une ambiguïté éventuelle de l’EDD-RCP. ».

Il ajoute :

« Cette ambiguïté provient de la clause « Désignation » en p.1 qui indique en mention manuscrite que les garages et buanderie sont « couverts en terrasse (').

Or la définition des parties communes en p. 12 précise que sont parties communes « la couverture en terrasse » (on utilise néanmoins le singulier).

Néanmoins le caractère totalement autonome et physiquement détaché de l’immeuble, de ce petit bâtiment (cabanon) comprenant le garage et la buanderie, qui sont désignés comme des lots privatifs 15 et 16, et l’affectation à l’usage exclusif du copropriétaire de ces lots (conforme à la nature du lot privatif) conduisent immanquablement à en faire des parties privatives pour lesquelles tous les travaux seront à la charge du copropriétaire, en application de l’EDD-RCP et de la jurisprudence d’interprétation de la loi du 10 juillet 1965. » (souligné dans le courriel)

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’afin de déterminer le régime applicable aux lots n° 15 et 16, le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] nécessite à tout le moins une interprétation, si ce n’est des corrections afin d’en combler les lacunes, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés, qui est le juge de l’évidence.

Dès lors, en l’absence de violation évidente de la règle de droit, aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé concernant les lots n° 15 et 16 stricto sensu.

L’ordonnance querellée sera infirmée en ce qu’elle a enjoint à M. [M] de remettre les lots n° 15 et n° 16 dans leur état initial, sous astreinte.

Par ailleurs, compte tenu du même silence du règlement de copropriété quant aux modalités à respecter vis-à-vis des autres copropriétaires afin d’obtenir la modification de l’usage d’un bien ou local dépendant de la copropriété (qui entraînerait éventuellement une modification des tantièmes attribués aux lots litigieux), il ne saurait, au vu du caractère disproportionné de la mesure sollicitée, être ordonné à M. [M] de cesser d’affecter les lots n° 15 et 16 à un usage d’habitation, le seul non-respect d’une autorisation administrative étant au demeurant insuffisant pour caractériser un trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires.

La demande du syndicat des copropriétaires à cet égard sera rejetée.

En revanche, les énonciations du règlement de copropriété en ce qu’il y est indiqué en page 12 que les parties communes comprennent « la totalité du sol, c’est-à-dire, le terrain sur lequel a été édifié la construction ainsi que tout le terrain non construit compris dans l’immeuble à vendre » sont quant à elles dénuées d’ambiguïté et en l’absence de stipulation le prévoyant, M. [M] est mal fondé à prétendre que « la bande de jardin aménagée entourant les lots n° 15 et 16 à usage de terrasse ne peut être utilisée que par les propriétaires de ces lots, à l’exclusion des autres », de sorte qu’il s’agirait d’une partie commune à usage exclusive.

S’il ressort de l’examen des photographies des lots litigieux figurant au constat d’huissier de justice du 27 mai 2021 que ces lots étaient, avant les travaux, bordés d’une dalle en béton d’apparence vétuste (correspondant à ce que l’intimé vise comme un rehaussement du sol), tandis que le regard semi-enterré apparaît également ancien, de sorte qu’il n’apparaît pas que leur présence résulte de travaux réalisés à l’initiative de M. [M], et ne peut dès lors caractériser un trouble manifestement illicite, en revanche, en recouvrant de pavés de pierre la dalle en béton entourant le lot n° 16 et en créant une terrasse privative sur le sol se trouvant entre les deux lots, l’appelant s’est irrégulièrement approprié pour une jouissance privative une partie commune.

En conséquence, ces travaux, réalisés sans le consentement de l’assemblée générale des copropriétaires comme le prévoit pourtant clairement le règlement de copropriété, caractérisent avec l’évidence requise en référé un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin en ordonnant la remise en état du sol.

Cette injonction sera assortie, passé un délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision, d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 3 mois.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus des mesures sollicitées.

S’agissant des demandes indemnitaires, il convient de rappeler que l’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Si les demandes de M. [M] sont recevables au sens de l’article 566 du code de procédure civile qui dispose que les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, en revanche, force est de constater que tant M. [M] que le syndicat des copropriétaires sollicitent le paiement des créances définitives, et non l’allocation de provisions à valoir sur le règlement de celles-ci.

Les demandes des parties excédant les pouvoirs du juge des référés tels rappelés par l’article 835 susvisé, il sera dit n’y avoir lieu à référé les concernant.

Sur les demandes accessoires :

M. [M] étant condamné en appel, l’ordonnance querellée sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance, quand bien même la condamnation a un objet différent.

M. [M], qui doit être considéré comme la partie succombant essentiellement, ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Dit que le juge des référés est compétent pour statuer sur le litige,

Infirme l’ordonnance du 27 février 2024 sauf en ce qu’elle a statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Enjoint à M. [O] [M] de remettre dans son état antérieur aux travaux le sol autour de ses lots n° 15 et n° 16, en procédant à la dépose de la terrasse et des pavés de pierre, sous astreinte passé un délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision, de 200 euros par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 3 mois,

Déclare recevables les demandes pécuniaires de M. [O] [M] mais l’en déboute,

Déboute les parties du surplus de toutes leurs autres demandes,

Dit que M. [O] [M] supportera les dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président