COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°252

CONTRADICTOIRE

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/03971 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTJH

AFFAIRE :

[J] [B]

C/

[V] [N]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Décembre 2023 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22-001845

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16.09.2025

à :

M^e Edith NETO-MANCEL

M^e Marion DESPLANCHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [J] [B]

né le 10 Juin 1979 à [Localité 7] Algérie

de nationalité Algérienne

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentant : M^e Edith NETO-MANCEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 109 – N° du dossier 2806 14, substituée par M^e François MANCEL, avocat au barreau de VERSAILLES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C786462024001554 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

****************

INTIMES

Monsieur [V] [N]

né le 07 Février 1949 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Marion DESPLANCHE, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 98

Plaidant : M^e Damien AYROLE de la SELASU AYROLE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0786

Madame [M] [S] épouse [N]

née le 19 Décembre 1948 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Marion DESPLANCHE, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 98

Plaidant : M^e Damien AYROLE de la SELASU AYROLE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0786

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière, lors des débats et de la mise à disposition de la décision : Madame Bénédicte NISI,

**********************

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 mai 2011 à effet au 1er mai 2011, M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [S] ont donné à bail à M. [J] [B] un appartement constituant le rez-de-chaussée d’une maison individuelle située [Adresse 1] à [Localité 11], moyennant un loyer de 550 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 15 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2022, M. et Mme [N] ont fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2022, M. et Mme [N] ont fait assigner M. [B] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail depuis le 1er octobre 2022, par le jeu de la clause résolutoire, et que M. [B] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis cette date,

— ordonner son expulsion immédiate sans terme ni délai, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec toutes conséquences de droit,

— condamner M. [B] à leur payer les sommes de :

—  5 600 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire, terme de septembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 480 euros à compter du 1er août 2022, date du commandement, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 560 euros à compter du terme d’octobre 2022 et jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner M. [B] à leur payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 décembre 2022, M. [B] a assigné M. et Mme [N] aux fins de les voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— au paiement d’une somme de 27 500 euros en restitution de l’ensemble des loyers pour la période de novembre 2017 à novembre 2021, incluant le montant du dépôt de garantie de 550 euros,

— au paiement d’une pénalité de 10 % par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie et ce à compter de la décision à intervenir,

— au paiement d’une somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi que des préjudices moraux et médicaux, consécutifs au caractère indécent des lieux loués,

— procéder à son relogement, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et, passé ce délai, en cas d’inexécution, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 19 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, sous réserve que son conseil renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat,

— aux entiers dépens, incluant les frais de constat d’huissier du 31 mai 2022.

Par jugement contradictoire du 4 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

— ordonné la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 11 23-81 à l’affaire enregistrée sous le numéro RG 11 22-1845,

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

— dit n’y avoir lieu d’accueillir le moyen tiré de l’exception d’inexécution soulevée par M. [B],

— constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mai 2011 entre M. et Mme [N], d’une part, et M. [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11] est résilié depuis le 1er octobre 2022,

— ordonné en conséquence à M. [B] de libérer les lieux, ainsi que, le cas échéant, tous les locaux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour M. [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, ·

— condamné M. [B] à payer à M. et Mme [N] la somme de 5 600 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de novembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 480 euros à compter du 1er août 2022, et à compter du 12 décembre 2022, pour le surplus,

— condamné M. [B] à payer à M. et Mme [N] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 560 euros, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— débouté M. [B] de ses demandes tendant à la restitution des loyers précédemment réglés ainsi qu’à la restitution du dépôt de garantie majoré de 10 %,

— débouté M. [B] de sa demande tendant à voir condamner les époux [N] à procéder à son relogement sous astreinte,

— condamné M. et Mme [N] à payer à M. [B] une somme de 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et moral subi,

— débouté M. et Mme [N] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [B] de sa demande formée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— condamné M. [B] aux dépens de l’instance,

— rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 21 juin 2024, M. [B] a relevé appel de ce jugement.

Le logement a été repris le 1er juillet 2024.

Par ordonnance d’incident du 3 avril 2025, le conseiller de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevable la demande de radiation formée par M. et Mme [N],

— condamné M. et Mme [N] aux dépens de l’incident,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, débouté M. [B] de sa demande en paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, M. [B], appelant, demande à la cour de :

Sur le déféré

A titre principal :

— déclarer irrecevable le déféré de l’ordonnance d’incident du 3 avril 2025 introduit par M. et Mme [N] par voie de conclusions notifiées le 3 avril 2025,

— déclarer irrecevable les conclusions notifiées dans l’intérêt de M. et Mme [N] le 3 avril 2005,

A titre subsidiaire :

— débouter M. et Mme [N] de leur demande tendant à voir déclarer caduc l’appel formé par M. [B] à l’encontre du jugement rendu le 4 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5],

— rejeter la demande de radiation du rôle formée par M. et Mme [N],

— débouter M. et Mme [N] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Au fond

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel du jugement rendu le 4 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité de Gonesse,

— infirmer le jugement rendu le 4 décembre 2023 per le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité en ce qu’il :

— a constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois

— a dit n’y avoir lieu d’accueillir le moyen tiré de l’exception d’inexécution qu’il a soulevé,

— a constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mai 2011 concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11] est résilié depuis le 1er octobre 2022,

— lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux, ainsi que le cas échéant tous les locaux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

— a dit qu’à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— a rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

— l’a condamné à payer à M. et Mme [N] la somme de 5 600 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de novembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4480 euros à compter du 1er août 2022, et à compter du 12 décembre 2022, pour le surplus,

— l’a condamné à payer à M. et Mme [N] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 560 euros à compter du 1er octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— l’a débouté de ses demandes tendant à la restitution des loyers précédemment réglés ainsi qu’à la restitution du dépôt de garantie majoré de 10 %,

— l’a débouté de sa demande tendant à voir condamner M. et Mme [N] à procéder à son relogement sous astreinte,

— a condamné M. et Mme [N] à lui payer une somme de 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et moral subi,

— l’a débouté de sa demande formée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— l’a condamné aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— accueillir l’exception d’inexécution tirée du caractère indécent des lieux loués,

— débouter M. et Mme [N] de leur demande tendant à voir constater que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

— débouter M. et Mme [N] de leur demande tendant à voir constater que le contrat conclu le 2 mai 2011 concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11] est résilié depuis le 1er octobre 2022,

— débouter M. et Mme [N] de leur demande tendant à lui voir ordonner de libérer les lieux, ainsi que, le cas échéant, tous les locaux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

— débouter M. et Mme [N] de leur demande tendant à voir dire qu’à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, ils pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— débouter M. et Mme [N] de leur demande tendant à le voir condamné à leur payer la somme de 5 600 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de novembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 480 euros à compter du 1er août 2022, et à compter du 12 décembre 2022, pour le surplus,

— débouter M. et Mme [N] de leur demande tendant à le voir condamné à leur payer à une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 560 euros, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— condamner M. et Mme [N], bailleurs, à lui verser une somme de 27 500 euros au titre de la restitution des loyers versés depuis le mois de novembre 2017 et du dépôt de garantie,

— condamner M. et Mme [N] au paiement d’une pénalité de 10 % par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie,

— condamner M. et Mme [N] à lui verser une somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance et moral subi,

— condamner M. et Mme [N] à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle du 10 juillet 1991 au titre de la procédure de 1ère instance,

— condamner M. et Mme [N] à verser à Maître [P] [K] une somme de 2 000 euros hors TVA sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle,

— condamner M. et Mme [N] aux entiers dépens de 1ère instance qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,

— condamner M. et Mme [N] aux entiers dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,

En tout état de cause,

— débouter M. et Mme [N] de leur appel incident tendant à l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés à lui verser une somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouter M. et Mme [N] de leur appel tendant à sa condamnation à leur verser une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, M. et Mme [N], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

— déclarer leurs conclusions recevables,

— déclarer leurs demandes recevables et bien-fondées,

— ordonner la radiation du rôle de la cour de l’affaire enregistrée sous le n°RG 24/03971 pour défaut d’exécution du jugement du tribunal de proximité de Gonesse du 4 décembre 2023,

— débouter M. [B] de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [B] à leur verser une indemnité de 2 000 euros chacun par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] en tous les dépens de cette partie de l’instance,

Au fond,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

— dit n’y avoir lieu d’accueillir le moyen tiré de l’exception d’inexécution soulevée par M. [B],

— constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mai 2011 concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11] est résilié depuis le 1er octobre 2022,

— ordonné en conséquence à M. [B] de libérer les lieux, ainsi que le cas échéant tous les locaux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour M. [B] d’avoir volontairement libéré et restitué les lieux dans ce délai, ils pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— constaté que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

— condamné M. [B] à leur payer la somme de 5 600 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de novembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 480 euros à compter du 1er août 2022, et à compter du 12 décembre 2022, pour le surplus,

— condamné M. [B] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 560 euros à compter du 1er octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— débouté M. [B] de ses demandes tendant à la restitution des loyers précédemment réglés ainsi qu’à la restitution du dépôt de garantie majoré de 10 %,

— débouté M. [B] de sa demande tendant à les voir condamnés à procéder à son relogement sous astreinte,

— débouté M. [B] de sa demande formée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— condamné M. [B] aux dépens de l’instance,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à payer à M. [B] une somme de 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et moral subi,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

— débouter M. [B] de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraire,

En tout état de cause,

— débouter M. [B] de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraire,

— condamner M. [B] à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2025.

A l’audience, le conseiller rapporteur a relevé que les intimés ne demandaient pas l’infirmation de l’ordonnance d’incident dans le dispositif de leurs conclusions et a invité les parties à faire valoir leurs observations sur ce point.

Par message RPVA du 17 juin 2025, l’avocat de M. et Mme [N] a transmis la note en délibéré suivante :

'A l’issue de l’audience du 12 juin 2025, vous avez autorisé les intimés à compléter leur dispositif sur la partie liminaire afin de solliciter l’infirmation de l’ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état le 3 avril 2025 tel qu’ils l’ont expressément demandé dans le corps de leur conclusions, en ces termes :

« (')

INFIRMER l’ordonnance d’incident rendue le 3 avril 2025 par le conseiller de la mise en état

(') ».

Par message RPVA du même jour, l’avocat de M. [B] a répliqué que la cour ne l’avait pas autorisé à modifier le dispositif de ses conclusions mais à produire une note en délibéré et ses observations encourues sur la recevabilité de ses conclusions.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que l’appel ayant été formé le 21 juin 2024, les dispositions du code de procédure civile visées dans la présente décision sont celles antérieures à l’entrée en vigueur du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023 fixée au 1er septembre 2024.

Elle précise en outre que le conseil de M. et Mme [N] n’a jamais été autorisé à l’audience à modifier le dispositif de ses conclusions comme il l’indique à tort dans sa note en délibéré, mais à faire valoir ses observations, tout comme la partie adverse, sur les conséquences de l’absence de demande d’infirmation de l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 3 avril 2025 dans le dispositif de ses conclusions.

Sur la caducité de l’appel

En application de l’article 954 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La demande des intimés visant à déclarer l’appel caduc n’étant pas reprise dans leurs dernières conclusions notifiées le 21 mai 2025, la cour n’en est donc pas saisie.

Sur la demande de radiation

Dans le dispositif de leurs conclusions, M. et Mme [N] demandent à la cour d’ordonner la radiation de l’affaire du rôle. Dans le corps de celles-ci, ils indiquent déférer à la cour l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 3 avril 2025 ayant déclaré leur demande de radiation irrecevable.

A cet effet, ils font valoir qu’en déclarant irrecevable leur demande de radiation introduite le 19 décembre 2024 au motif qu’ils auraient dû la former avant le 17 décembre 2024, l’appelant ayant conclu au fond le 17 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a commis une erreur d’appréciation. Ils indiquent que M. [B] leur a signifié ses conclusions d’appelant par acte d’huissier le 20 septembre 2024 et qu’ils avaient donc jusqu’au 20 décembre 2024 pour conclure, en sorte que leur demande de radiation était recevable.

M. [B] demande à la cour de déclarer irrecevable le déféré de l’ordonnance d’incident introduit par voie de conclusions notifiées le 3 avril 2025 au motif que ce recours aurait dû être formé sous forme de requête remise au greffe avant le 18 avril 2025, de sorte que l’ordonnance est devenue définitive.

Sur ce,

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, M. et Mme [N] demandent uniquement, dans le dispositif de leurs conclusions qui seul saisit la cour, d’ordonner la radiation de l’affaire. Ils ne sollicitent pas l’infirmation de l’ordonnance d’incident.

La cour n’est donc pas saisie d’un déféré de l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 3 avril 2025, étant rappelé qu’en tout état de cause, en application de l’article 916 du code de procédure civile, le déféré ne peut être formé que par voie de requête remise au greffe et non par voie de conclusions. En outre, et sans violer les dispositions de l’article 6 §1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, l’ordonnance statuant sur une demande de radiation n’est pas susceptible de déféré s’agissant d’une mesure d’administration judiciaire (2e Civ., 18 juin 2009, pourvoi n° 08-15.424).

Sur la demande de radiation dont la cour est en revanche saisie, il convient de rappeler qu’en application de l’article 524 du code de procédure civile, celle-ci relève de la compétence du conseiller de la mise en état et non de la compétence de la cour, de sorte que cette demande est irrecevable.

Sur la recevabilité des conclusions des intimés du 3 avril 2025

M. [B] demande à la cour de déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 3 avril 2025 par M. et Mme [N] au motif que l’ordonnance d’incident du 3 avril 2025, devenue définitive, a déclaré que les intimés n’avaient pas conclu dans les délais impartis par l’article 909 du code de procédure civile.

M. et Mme [N] fait valoir que M. [B] a fait signifier ses premières conclusions d’appelant par voie extra-judiciaire le 20 septembre 2024 et qu’ils avaient donc jusqu’au 20 décembre 2024 pour conclure ; qu’ils ont signifié leurs conclusions d’incident le 19 décembre 2024, que l’ordonnance d’incident a été rendue le 3 avril 2025 de sorte que leurs écritures au fond du 3 avril 2025 et celles du 21 mai 2025 sont recevables en application de l’article 524 alinéa 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur ce,

En application de l’article 914 du code de procédure civile, seul le conseiller de la mise en état est compétent pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910 Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d’appel la caducité ou l’irrecevabilité après la clôture de l’instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.

Il convient en conséquence de déclarer cette demande irrecevable.

En tout état de cause, cette demande eût-elle été déclarée recevable qu’elle aurait été rejetée dans la mesure où en application de l’article 524 du code de procédure civile, la demande de radiation suspend les délais impartis à l’intimé par les articles 905-2, 909, 910 et 911 et que ces délais recommencent à courir à compter de la notification de la décision autorisant la réinscription de l’affaire au rôle de la cour ou de la décision rejetant la demande de radiation. En l’espèce, faute de constitution des intimés, l’appelant leur a signifié ses conclusions par acte de commissaire de justice le 20 septembre 2024 de sorte que M. et Mme [N] avaient jusqu’au 20 décembre 2024 pour conclure. Les conclusions des intimés du 19 décembre 2024 n’ont pas été déclarées irrecevables par le conseiller de la mise en état qui ne s’est prononcé que sur la radiation de l’affaire dans le dispositif de sa décision ayant seul autorité de chose jugée ; qu’elles ont donc suspendu le délai des intimés pour conclure qui a repris le 3 avril 2025 pour se terminer le 4 avril 2025, de sorte que les conclusions de M. et Mme [N] notifiées le 3 avril 2025 ne seraient être déclarées irrecevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande en restitution des loyers impayés

Le premier juge a constaté que les causes du commandement de payer délivré à M. [B] le 1er août 2022 pour un montant en principal de 4 480 euros n’avaient pas été réglées dans le délai de deux mois imparti. Il a rejeté l’exception d’inexécution soulevé par le locataire au motif qu’il n’établissait pas que les lieux donnés à bail étaient devenus totalement inhabitables en raison d’un manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles, de sorte que la clause résolutoire s’était trouvée acquise au 1er octobre 2022 date à laquelle le bail s’était trouvé résilié.

Poursuivant l’infirmation du jugement, M. [B] conclut au débouté de la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par les bailleurs et de celles subséquentes et demande à la cour d’accueillir son moyen de défense tiré de l’exception d’inexécution de nature à paralyser le jeu de cette clause. Il sollicite en outre la condamnation de M. et Mme [N] à lui verser la somme de 27 500 euros au titre de la restitution des loyers versés depuis novembre 2017 jusqu’en novembre 2021, date à laquelle une partie du plafond s’est effondré.

M. [B] ne conteste pas que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti. Il relève toutefois que le logement ne remplissait pas les conditions d’un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 ainsi que cela ressort du rapport du service d’hygiène, de santé et de sécurité de la ville de [Localité 10] du 4 juillet 2022 ayant constaté des manquements au règlement sanitaire départemental et du rapport de Mme [T], intervenue à la demande de l’association droit au logement (ADIL), du 12 décembre 2022, constatant des désordres structurels affectant le bien.

Il soutient que les bailleurs ont donc manqué à leur obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle puisqu’ils ne respectent pas les critères de décence requis, rappelant qu’il s’agit d’une obligation continue pesant sur le bailleur pendant toute la durée du bail. Il indique que cette inexécution est suffisamment grave puisqu’elle a entraîné l’effondrement du plafond et son hospitalisation, de sorte qu’il pouvait valablement refuser d’exécuter ses propres obligations contractuelles notamment celle de régler le loyer.

Sur la restitution des loyers, il fait grief au premier juge d’avoir rejeté cette demande au motif qu’il n’avait justifié d’aucune démarche auprès des bailleurs pour signaler les désordres affectant le logement avant la survenance du sinistre ayant affecté le faux-plafond en novembre 2021 alors qu’il réside dans les lieux depuis mai 2011. Il fait valoir que les bailleurs, en ce qu’ils résident au 1er étage de la maison donnée à bail et du fait que les désordres structurels du bien étaient visibles depuis l’extérieur, ne pouvaient ignorer l’état d’insalubrité du logement et que pour autant, ils n’ont effectué aucune remise en état.

M. et Mme [N], qui poursuivent la confirmation de ces chefs du jugement, contestent l’indécence et l’insalubrité du logement donné à bail en affirmant que M. [B] n’en rapporte pas la preuve par les pièces qu’il verse aux débats, ajoutant qu’ils produisent de leur côté les observations de M. [C], architecte DPLG, sur les désordres signalés par la mairie et Mme [T]. Ils affirment que ce sont l’absence d’entretien, de chauffage régulier du bien en raison des absences régulières du locataire, et de ventilation, ainsi que la neutralisation volontaire de la ventilation mécanique contrôlée qui ont entraîné la dégradation du bien et notamment la présence d’humidité et l’apparition de moisissures. Ils reprennent la motivation du premier juge ayant rejeté l’exception d’inexécution soulevée par M. [B].

Sur ce,

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

L’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui met à la charge des parties des obligations réciproques.

L’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire étant réciproques, une partie au contrat de bail peut se prévaloir de l’exception d’inexécution, à condition toutefois que la jouissance des lieux soit totalement impossible et le local impropre à l’usage auquel il est destiné (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923), cette impossibilité relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond.

L’exception d’inexécution paralyse le jeu d’une clause résolutoire qui serait invoquée par la partie adverse.

Au cas d’espèce, M. [B] verse aux débats :

— une attestation du service départemental d’incendie et de secours du Val d’Oise du 21 février 2021 relative à une intervention des sapeurs-pompiers le 16 novembre 2021 à 0h46 pour un effondrement de plâtre au domicile de M. [B] qui a été transporté aux centre hospitalier de [Localité 5].

— un certificat des urgences de l’hôpital de [Localité 5] du 16 novembre 2021 relevant un traumatisme crânien sans plaie ni perte de connaissance, une contusion sur la cuisse droite et que l’état de M. [B] n’entraîne pas d’hospitalisation.

— un certificat médical de son médecin traitant du 17 novembre 2021 notant 'polytraumatisme: crânien + épaule droite + coude droit + rachis cervical suite à l’effondrement du plafond de son appartement’ et une incapacité totale de travail de 21 jours.

— une déclaration de sinistre auprès de la Macif du 18 novembre 2021 pour un dégât des eaux survenu le 15 novembre.

— un rapport d’expertise amiable à l’initiative de la Macif du 19 novembre 2021 dans lequel il est constaté que l’ensemble du logement est humide avec un taux d’humidité de 70% sur les murs et plafonds ; que des remontées par capillarité sont présentes occasionnant des dommages dans l’intégralité du logement. Il est indiqué que dans le logement du dessus, aucun point d’eau n’est présent à l’endroit du sinistre. Il est conclu que le sinistre ne résulte pas d’un événement accidentel et qu’il ne peut être traité dans le cadre d’un dégât des eaux.

— un procès-verbal d’huissier de justice du 31 mai 2022 dans lequel il constate, avec photographies à l’appui, que dans le salon, une partie du fond plafond au-dessus du canapé s’est effondrée ainsi que de multiples fissures marquant les murs du logement.

— un courrier de mise en demeure du 12 octobre 2022 de la mairie de [Localité 10] adressé aux bailleurs faisant suite à une enquête diligentée le 4 juillet 2022 et indiquant qu’il a été constaté les manquements suivants au règlement sanitaire départemental :

— présence d’humidité dans l’ensemble du logement notamment dans la pièce principale,

— présence de moisissures dans le logement notamment dans la chambre,

— infiltrations d’eau au niveau du plafond du séjour provoquant la chute du faux plafond,

— insuffisance du système de ventilation,

— revêtements dégradés dans le séjour,

— installation électrique dangereuse (norme NFC 15-100) due à :

— l’accès direct à des éléments sous tension,

— le non-respect des volumes de sécurité électrique dans la salle d’eau,

— système de production d’eau chaude défectueux,

— hauteur sous-plafond inférieure à 2,20 m à certains endroits du logement, risque de choc crânien,

— présence de fissures pouvant entraîner la chute de matériaux.

Ce courrier contient une mise en demeure d’effectuer les travaux suivants dans le délai d’un mois pour remédier à ces désordres, à savoir :

— rechercher les causes d’humidité, notamment dans la pièce principale, et y remédier de manière efficace et durable,

— lutter efficacement et durablement contre les moisissures et champignons,

— rechercher les causes d’infiltrations notamment dans la pièce principale et y remédier de manière efficace et durable,

— mettre en place un système de ventilation efficace et permanent dans tout le logement,

— procéder à la réfection des revêtements dégradés,

— mettre en sécurité l’installation électrique et fournir l’attestation de conformité de mise en sécurité validée par un organisme agréé du ministre chargé de l’électricité pour exercer un contrôle de la conformité des installations électriques intérieures (attestation Consuel),

— réparer le système de production d’eau ou assurer une production d’eau chaude permanente et adaptée à la taille du logement,

— mettre à disposition des pièces de vie de 9 m² sous 2,20 mètres et les suivantes de 7 m² sous 2,20 mètres,

— assurer une hauteur sous-plafond de 2,20 m dans l’ensemble du logement,

— traiter les fissures.

Il y est précisé que 'la nature et l’importance des désordres constatés sont constitutives d’une situation d’insalubrité relevant des articles L. 1331-22 du code de la santé publique et constituent un danger pour la santé ou la sécurité des occupants. C’est pourquoi, en cas d’inaction de votre part dans le délai imparti, je me verrai dans l’obligation de transmettre le rapport d’enquête de l’inspecteur de salubrité à l’agence régionale de santé d’Ile-de-France qui engagera une procédure de déclaration d’insalubrité.'

— le rapport de Mme [T], étudiante en master à l’école d’architecture [Localité 9] indiquant avoir visité le logement de M. [B] à la demande de l’ADIL le 12 décembre 2022 lequel est accompagné de photographies des lieux.

Au titre du résumé général de la situation, elle indique :

'Ce rapport a été effectué pour présenter une contre-visite à celle du service hygiène, santé et sécurité de la ville de [Localité 10] datant du 12 octobre 2022.

Le rapport produit par le service semble minimiser la situation du logement en location.

M. [B] vit depuis 11 ans dans un logement au rez-de-chaussée d’un pavillon. Lors de la visite, nous constatons des désordres structurels importants sur l’ensemble du gros oeuvre (murs porteurs périphériques, poutres et mur de refend) repérés par de nombreuses fissures horizontales et verticales. Les éléments structurels démontrent aussi, dû aux infiltrations d’eau dans les fissures, un taux d’humidité important. Cette accumulation d’humidité a causé dans la nuit du 16 novembre 2021 la chute d’une grande partie du plâtre recouvrant le plafond sur M. [B].

À ce jour, aucun travaux n’a été effectué par le propriétaire.

Pour ce qui est de l’aménagement du logement, nous constatons que 61% de la surface de l’appartement présente une hauteur sous plafond de 2,16 mètres à 1,72 mètres, par conséquent inférieure à 2,20 mètres dans les pièces de vie (cuisine, salle à manger, salon).'

Elle affirme que le logement n’est pas décent.

Elle atteste avoir personnellement constaté les faits suivants :

— mur et plafond présentant un taux d’humidité important (5%) ;

— éboulement du plafond du salon dû à l’accumulation d’humidité,

— installation électrique dangereuse avec risque d’électrocution en raison de la forte humidité,

— absence de ventilation des pièces du logement,

— présence de moisissures,

— absence d’isolation conforme au logement,

— désordre structurel important dû aux fissures conséquentes qui fragilisent la stabilité du bâtiment.

Elle indique que ces désordres locatifs constatés devaient préexister à l’emménagement du locataire dans les lieux au regard de l’ancienneté constaté des désordres et de la vétusté des lieux.

S’il résulte de ces éléments la présence d’importants désordres dans le logement, il n’en résulte pas pour autant la preuve d’une inhabitabilité dans la mesure où la chute du faux plafond en plâtre concerne une partie du salon et non l’ensemble du logement, qu’il n’est pas établi que les désordres électriques relevés soient de nature à empêcher l’habitation du logement tout comme la hauteur sous plafond relevée. En outre, aucune déclaration d’insalubrité avec ou sans interdiction temporaire ou permanente d’habiter n’est produite.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté l’exception d’inexécution soulevée par M. [B], déclaré la clause résolutoire acquise, ordonné l’expulsion de M. [B] et condamné ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation. Ces chefs du jugement déféré sont en conséquence confirmés.

En raison du rejet de cette exception d’inexécution faute de démonstration de l’inhabitabilité du logement qui est seule de nature à le dispenser du paiement du loyer, il convient également de rejeter la demande de M. [B] visant à la restitution des loyers payés antérieurement à la chute du faux plafond en novembre 2021. Le jugement est en conséquence confirmé de ce chef par substitution de motifs.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Le premier juge a accordé à M. [B] une indemnité de 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et moral subi du fait de la présence de désordres au sein du logement résultant du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent, aux motifs que ces derniers avaient été mis en demeure par la mairie de remédier aux désordres constatés et qui avaient également été relevés par Mme [T] ; qu’ils n’avaient cependant justifié d’aucune intervention pour mettre le logement en conformité avec le règlement départemental sanitaire et n’avaient adressé aucune mise en demeure au locataire de laisser l’accès au logement pour réaliser les travaux ; que certains des désordres (absence de ventilation suffisante ou hauteur sous plafond) préexistaient nécessairement à la conclusion du bail et que M. et Mme [N] ne justifiaient pas des travaux de rénovation et de mise aux normes qu’ils alléguaient avoir effectués avant son entrée dans les lieux.

M. [B] demande la condamnation de M. et Mme [N] à lui verser la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et moral.

Il relève, en reprenant sa motivation, que le premier juge a reconnu à bon droit son droit à réparation de ses préjudices.

Il indique en revanche qu’il a fait une mauvaise appréciation des éléments de la cause quant à la fixation du montant des dommages et intérêts. A cet effet, il relève qu’il a subi un polytraumatisme ayant nécessité plusieurs séances de kinésithérapie lui occasionnant ainsi un préjudice physique et financier en raison des arrêts de travail entraînant une baisse de ses ressources qui étaient déjà précaires. Il ajoute avoir subi des céphalées et une perte de mobilité de l’épaule l’handicapant grandement dans les gestes de la vie courante. Il indique que depuis l’accident, il a été contraint d’être hébergé à l’hôtel, en raison du traumatisme subi et des risques d’un nouvel effondrement. Il expose enfin que cette situation a eu de graves répercussions sur son état de santé mentale et psychologique du fait qu’il souffre de troubles et d’angoisses liés à l’accident et pour lesquels il fait l’objet d’un suivi régulier.

Il estime son préjudice à une somme mensuelle de 200 euros depuis novembre 2017 à novembre 2022, soit 12 000 euros, ce qui viendra réparer les préjudices résultant de l’effondrement du plafond et de ses conditions de vie pendant de longues années dans un logement indigne et insalubre et des pressions subies par les bailleurs pour qu’il quitte les lieux depuis l’accident.

M. et Mme [N], qui concluent à l’infirmation de ce chef du jugement et au rejet de la demande de M. [B], soutiennent que ce dernier ne rapporte pas la preuve d’une quelconque indécence du logement et encore moins d’une insalubrité de leur fait ; qu’il a fait obstruction à la visite des experts de leur assurance et à l’accès au logement pour la réalisation des travaux de reprise du plafond et des fissures et qu’il a tenté de leur extorquer de l’argent aidé par un complice.

Ils affirment que les services de la ville de [Localité 10] ont en réalité été instrumentalisés par M. [B] ; qu’ils disposaient d’un rapport avec des plans faussement prétendus comme émanant d’un architecte remis par le locataire et que la mairie a réalisé une visite à charge non contradictoire. Ils expliquent que ce rapport ne leur a été remis que dans le cadre de la procédure et qu’il comporte des inexactitudes.

Ils soutiennent que la dégradation des murs du logement et l’apparition de fissures constituent des désordres liés au jeu et au vieillissement des matières et que M. [B] aurait pu leur demander de les faire reprendre et de faire repeindre l’appartement. Ils soutiennent qu’il n’est nullement question d’indécence ou d’insalubrité mais de vétusté liée à une absence de chauffage régulier du bien comme l’a relevé leur architecte. Ils affirment que ce sont également les longues périodes d’absence du locataire et de chauffage et de ventilation qui ont créé la présence d’humidité et de moisissures. Ils notent que M. [B] a quitté le logement en novembre 2021 et que les constatations de la mairie ont eu lieu un an après, alors que le logement avait été laissé clos, sans chauffage et sans ventilation pendant un an. Il ajoutent que les services de la mairie n’ont jamais donné suite à leur rapport.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il résulte de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante.

L’article 4 de ce décret dispose que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Cette garantie joue dès lors que le locataire est troublé dans la jouissance paisible des lieux loués.

Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis (civ. 3ème, 11 octobre 2018, n°17-21.286).

Il s’ensuit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure ou faute du locataire.

Pour s’opposer aux demandes de leur locataire, M. et Mme [N] produisent un rapport de M. [C], architecte diplômé, du 22 février 2023 intitulé 'expertise d’habitalibilité – travaux d’expertise des lieux conformément aux 5 critères indispensables à respecter [pour] la location d’un logement décent’ et qui consiste à répondre au service d’hygiène, santé et sécurité après lecture et analyse du rapport.

Sur la présence d’humidité dans le logement, il indique que 'le locataire régulièrement absent ne chauffe pas les pièces de sa location, ce qui a pour conséquence de refroidir les volumes habitables et de provoquer de l’humidité qui peu à peu détériore les aménagements, les équipements et le gros oeuvre et les autres éléments de la construction. Au fil du temps, les cloisons et plafonds sont attaqués par des moisissures qui se développent et provoquent des phénomènes de condensation qui fragilisent les matériaux sensibles à l’eau et de les faire choir par plaques, ou par morceaux au sol, sur les meubles et aménagements divers du logement.

L’absence de chauffage, en basse température extérieure, les canalisations d’eaux, de les faire éclater et par conséquence de provoquer des problèmes dans les installations électriques.'

Il rattache les autres désordres relevés (moisissures, infiltration d’eau au niveau du plafond du séjour ayant provoqué la chute du faux plafond, revêtements dégradés dans le séjour, présence de fissures pouvant entraîner la chute de matériaux) à ce problème d’absence de chauffage.

Concernant le système de production d’eau chaude, il relève qu’après vérification, il s’avère que l’équipement a été déconnecté des raccordements électriques mais fonctionne parfaitement et que la présence de rouille autour d’un des raccords démontre une absence d’entretien et la nécessité de changer cette pièce.

Concernant l’électricité, il indique que ' il est à noter que la distribution des installations électriques a fait l’objet de travaux exécutés par une entreprise du bâtiment, que la conformité devra faire l’objet d’une vérification par un bureau de contrôle électrique agréé des installations et des équipements techniques dans le cadre de limiter les risques d’accidents'.

Concernant la hauteur sous plafond, il indique que 'il y a lieu de faire une distinction entre hauteur sous plafond et hauteur sous poutre. En effet, la surface minimum de 9 m² respecte la réglementation en tenant compte d’une hauteur sous plafond de 2,20 m et d’un volume de 20 m3. Au sujet du risque d’un ''choc crânien'' sous un plafond de moins de 2,20 m est hors propos. En effet la hauteur normalisée d’une porte est de 2,04 m minimum'.

En conclusion, il mentionne que 'le propriétaire bailleur a loué cet appartement conformément aux conditions du clos et couvert, de la sécurité, de la santé et de l’absence de nuisibles.

Le locataire a sciemment fait abstraction de chauffer les volumes du logement en saison froide et de déconnecter la ventilation mécanique contrôlée '

Cette absence, de chauffage, et de ventilation, a provoqué des condensations qui par définition ont altéré les éléments du gros oeuvre et des divers autres corps d’état de la construction.

En résumé, l’absence de chauffage a provoqué des désordres dans le cadre que le locataire de l’appartement a fait abstraction de son obligation de maintenir une température nécessaire pour éviter les condensations destructives.'

Au sujet du rapport de Mme [T], il note que 'le rapport d’une étudiante non inscrite à l’Ordre des Architectes et d’une absence d’assurance n’a pas de valeur contractuelle dans le cadre d’une activité libérale. Celle-ci s’expose à des sanctions juridiques d’exercer illégalement le métier d’architecte'.

Ils produisent également des courriers, envoyés à M. [B] par recommandé les 16 décembre 2021, 11 février et 16 mai 2022, restés sans réponse positive de ce dernier, ainsi qu’un courriel du 18 janvier 2023 de leur conseil à celui de M. [B] lui demandant de pouvoir accéder au bien pour effectuer les travaux

Ils versent enfin des attestations de membres de leur famille affirmant avoir précédemment occupé les lieux sans avoir rencontré de difficultés dans ce logement.

Les pièces versées aux débats par M. [B] et rappelées ci-avant, notamment le procès-verbal de constat du commissaire de justice, le courrier de mise en demeure des services d’hygiène de la mairie ainsi que les constatations faites par Mme [T] corroborées par des photographies, démontrent amplement que le logement était affecté de désordres importants (humidité, moisissures, fissures, infiltration d’eau, défectuosité du système de production d’eau chaude), une partie du faux plafond du salon s’étant même effondré en novembre 2021 alors que le locataire était présent. Il est également établi une non-conformité de l’installation électrique, les bailleurs

ne produisant aucune attestation en sens contraire.

En revanche, étant rappelé que l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 dont les dispositions sont rappelées ci-dessus, n’impose pas que toutes les pièces principales du logement aient une hauteur sous plafond d’au moins de 2,20 mètres, l’appartement qui dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égale à 20 mètres cubes comme en l’espèce, étant conforme aux critères de décence, ce que mentionne en outre Mme [T] dans son rapport dans le formulaire d’appréciation de décence d’un logement.

Ces éléments caractérisent un défaut des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent et d’assurer à leur locataire une jouissance paisible des lieux, étant relevé que l’absence de ventilation suffisante et la conformité de l’installation électrique préexistaient nécessairement à la conclusion du bail. Il est appelé que ces obligations sont des obligations de résultat qui ne cèdent que devant la force majeure et la faute de la victime dont la charge de la preuve incombe aux bailleurs.

Cependant, M. et Mme [N] n’allèguent ni ne démontrent un cas de force majeure permettant de les exonérer de leur responsabilité.

Le rapport de leur architecte en réponse au rapport de la mairie, qui n’est pas une expertise judiciaire et qui se fonde exclusivement sur une absence régulière du locataire du logement qui n’est pas établie, est insuffisant à démontrer que le comportement de M. [B] serait à lui seul à l’origine de ces désordres. Il en est de même pour les attestations produites qui émanent au surplus de membres de leur famille proche.

En revanche, il sera tenu compte du fait que M. [B] n’a pas avisé ses bailleurs de la survenance de désordres avant l’effondrement du faux-plafond en novembre 2021, quand bien même certaines fissures étaient visibles de l’extérieur, et du fait qu’il n’a pas répondu aux courriers de M. et Mme [N] lui demandant de laisser accès aux lieux en vue de faire les réparations nécessaires contrairement à ce qu’a retenu le premier juge. Il sera également tenu compte du fait que la visite des services de la mairie et celle de Mme [T] sont intervenues plusieurs mois après l’effondrement du plafond alors que M. [B], parti vivre à l’hôtel, ne résidait plus dans les lieux, ce qui est de nature à aggraver les désordres faute d’aération et de chauffage.

Si M. [B] justifie des conséquences de la chute du faux plafond sur sa santé notamment quant à des séances de kinésithérapie de son épaule droite, il n’est pas établi en revanche que le suivi psychiatrique dont il fait l’objet serait la conséquence de ces faits. Il n’apporte par ailleurs aucun élément quant aux conséquences financières qu’il aurait subi en raison d’une perte d’activité.

Au vu de ces éléments, la cour dispose d’éléments suffisants pour fixer l’indemnisation du préjudice de jouissance et moral subi par M. [B] à la somme de 4 500 euros, étant rappelé qu’il ne peut demander une indemnisation pour la période postérieure à la résiliation du bail, soit après le 1er octobre 2022, date à laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre. Le jugement déféré est en conséquence partiellement infirmé de ce chef.

Sur la demande au titre de la dette locative et du dépôt de garantie

M. et Mme [N] sollicitent la confirmation du chef du jugement ayant condamné M. [B] à leur verser la somme de 5 600 euros au titre de l’arriéré locatif.

Si M. [B] en demande l’infirmation, il ne fait valoir aucun autre moyen de défense que l’exception d’inexécution que la cour a rejetée. Il n’allègue ni ne justifie avoir réglé cette somme.

Il convient en conséquence de confirmer ce chef du jugement.

En revanche, M. [B] ayant quitté les lieux, il convient de condamner les bailleurs à lui restituer le dépôt de garantie, soit la somme de 550 euros, et d’ordonner la compensation entre les créances respectives des parties. L’appelant sera cependant débouté de sa demande en paiement d’une pénalité de 10% au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie au motif qu’il reste redevable de loyers et charges impayés à ses bailleurs.

Le jugement est en conséquence partiellement infirmé de ce chef.

Sur les dépens

M. [B], qui succombe à titre principal devant la cour, sera condamné aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées. Il est en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande de M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [S] visant à ordonner la radiation de l’affaire;

Déclare irrecevable la demande de M. [J] [B] visant à déclarer les conclusions notifiées le 3 avril 2025 par M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [S] irrecevables ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [S] à verser à M. [J] [B] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et moral et en ce qu’il a débouté M. [J] [B] de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions dévolues à la cour ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [S] à payer à M. [J] [B] la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et moral ;

Condamne M. [V] [N] et Mme [M] [N] née [S] à payer à M. [J] [B] la somme de 550 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. [J] [B] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,