COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/06747 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W2HU

AFFAIRE :

COMMUNE DE [Localité 20]

C/

SCI LE CEDRE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Octobre 2024 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 23/00006

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL,

M^e Léa GABOURY,

Mme [L] [C] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

COMMUNE DE [Localité 20]

[Adresse 21]

[Adresse 19]

[Adresse 11]

[Localité 20]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et M^e Tanguy SALAÛN de la SCP S.C.P D’AVOCATS TANGUY SALAÜN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0126

APPELANTE

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SCI LE CEDRE

[Adresse 16]

[Localité 18]

Représentant : M^e Léa GABOURY, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 86 et M^e Bruno TURBÉ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0237

INTIMÉ

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [L] [C], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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La SCI le Cèdre est propriétaire d’une parcelle cadastrée A0 n° [Cadastre 1], d’une superficie de 1 333 m², dont 974,96 m² d’entrepôts et de bureaux, sise sur le territoire de la commune de [Localité 20], au [Adresse 12] et [Adresse 14]. Une délibération du conseil municipal a décidé de créer une zone d’aménagement concerté ayant pour objet l’aménagement et l’équipement de terrains en vue de produire un tissu à vocation principale d’activités ; cette décision a été reçue par le représentant de l’Etat le 16 décembre 2016, et affichée et rendue exécutoire le 22 décembre 2016. Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 juillet 2021, la SCI le Cèdre a notifié à la commune de [Localité 20] le recours à son droit de délaissement et l’a mise en demeure d’acquérir le bien pour la somme de 2 200 000 euros.

Saisi par la SCI le Cèdre selon requête reçue par le greffe le 6 février 2023, le juge de l’expropriation de Nanterre a par jugement en date du 14 octobre 2024 :

— ordonné le transfert de propriété du bien délaissé au bénéfice de la commune de [Localité 20] ;

— fixé le montant de l’indemnité principale à 2 144 912 euros (sur la base de 2 200 euros/m²) et celui de l’indemnité de remploi à 215 491,20 euros ;

— débouté la SCI le Cèdre du surplus de ses prétentions ;

— condamné la commune de [Localité 20] aux dépens ;

— condamné la commune de [Localité 20] à payer à la SCI le Cèdre la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 23 octobre 2024, la commune de [Localité 20] a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 23 janvier 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 30 janvier 2025 dont le commissaire du gouvernement et la SCI le Cèdre ont accusé réception le 3 février 2025, qui sera suivi d’un autre mémoire déposé le 27 juin 2025, lequel sera notifié le 2 juillet 2025, la commune de [Localité 20] expose :

— que la demande de la SCI le Cèdre est irrecevable, car la mise en demeure d’acquérir du 19 juillet 2021 n’en précise pas le fondement, alors que la parcelle litigieuse ne se trouve pas dans un emplacement réservé au plan local d’urbanisme si bien que les articles L 152-2, L 230-1 et L 230-3 du code de l’urbanisme ne sont pas applicables ;

— que c’est l’article L 212-3 du même code qui est applicable, s’agissant d’un bien soumis au droit applicable aux ZAD ; qu’elle n’a pas répondu dans le délai de deux mois à la demande de délaissement de la SCI le Cèdre, si bien que la parcelle n’est plus soumise à un droit de préemption et ladite SCI se trouve irrecevable à saisir le juge de l’expropriation ;

— que l’article L 311-2 du code de l’urbanisme, sur lequel la SCI le Cèdre se fonde désormais, n’avait pas été invoqué par l’intéressée ni dans sa mise en demeure ni dans son mémoire devant le juge de l’expropriation ;

— que la commune de [Localité 20] était incompétente à recevoir la demande de délaissement de la SCI le Cèdre, l’article L 230-3 du code de l’urbanisme prévoyant que c’est à la collectivité ou au service public qui fait l’objet de cette mise en demeure de se prononcer, et en l’espèce il s’agissait de l’EPT Boucle Nord de Seine et non pas d’elle même ; qu’il ne lui appartenait nullement de transmettre à ce dernier la procédure ;

— que la parcelle litigieuse est polluée, ce qui a une incidence sur sa valeur ;

— qu’elle produit des termes de comparaison aboutissant à un prix de 919 euros/m² ;

— qu’en outre aucune indemnité de remploi n’est due.

La commune de [Localité 20] demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et de :

— déclarer irrecevables les demandes de la SCI le Cèdre ;

— subsidiairement, fixer la valeur du bien à 994 459,20 euros toutes causes de préjudices confondues ;

— condamner la SCI le Cèdre au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 12 février 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 27 février 2025 dont le commissaire du gouvernement et la commune de [Localité 20] ont accusé réception respectivement les 3 mars 2025 et 28 février 2025, qui sera suivi d’un autre mémoire déposé le 18 juillet 2025 qui sera notifié le 28 juillet 2025, la SCI le Cèdre réplique :

— que si elle avait basé ses demandes, en première instance, sur les dispositions de l’article L 152-2 du code de l’urbanisme, elle peut régulariser ce fondement sur l’article L 311-2 du même code ; que la commune de [Localité 20] prétend que l’action a été mal dirigée, mais si tel était le cas elle n’aurait pas manqué de la transmettre à l’EPT Boucle Nord de Seine ;

— que c’est bien un droit de délaissement qu’elle exerce, et non pas la mise en oeuvre d’un droit de préemption de la Semag 92 ; que cela justifie que son action soit dirigée à l’encontre de la commune de [Localité 20] ;

— que la parcelle querellée se trouve bien dans le périmètre de la [Adresse 23], peu important que cela ne soit pas mentionné dans le certificat d’urbanisme ;

— que la ZAD des Grésillons a été créée le 28 novembre 2012 alors que la ZAC a été créée le 14 décembre 2016 ;

— qu’elle produit des termes de comparaison récents qui concernent des locaux industriels dont certains se trouve à proximité du bien en cause ;

— que les termes de comparaison de la commune de [Localité 20] doivent être écartés ;

— que le site n’est pas pollué ;

— que de plus, en matière de droit de délaissement, l’indemnité de remploi est bien due.

La SCI le Cèdre demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— débouter la commune de [Localité 20] de ses prétentions ;

— la condamner au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Le 28 mars 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 31 mars 2025 dont la commune de [Localité 20] et la SCI le Cèdre ont accusé réception respectivement les 1er et 9 avril 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le montant de l’indemnité de dépossession à 2 317 505 euros, faisant valoir qu’il n’a pas à se prononcer sur la question de la recevabilité de la demande, qu’il produit divers termes de comparaison aboutissant à un prix de 2 160 euros/m², et que l’indemnité principale doit en conséquence être fixée à 2 105 914 euros et l’indemnité de remploi à 211 591 euros.

MOTIFS

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 juillet 2021, la SCI le Cèdre a mis la commune de [Localité 20] en demeure d’acquérir le bien pour la somme de 2 200 000 euros hors frais de remploi. Cette mise en demeure faisait référence au droit de délaissement mais ne visait aucun texte.

La SCI fonde en dernier lieu ses prétentions sur les dispositions de l’article L 311-2 du code de l’urbanisme, et le premier juge doit être approuvé d’avoir tranché le litige sur le fondement de ce texte, même si le mémoire de saisine en visait un autre (à savoir les articles L 152-2, L 230-1 et L 230-3 du code de l’urbanisme), une partie restant libre de modifier le fondement de ses demandes en cours d’instance.

La prétention de la SCI le Cèdre sera examinée au seul regard de l’article L 311-2 du code de l’urbanisme qu’elle invoque, et non pas sur d’autres articles qui sont cités par la commune de [Localité 20] dans son mémoire. Selon ce texte :

A compter de la publication de l’acte créant une zone d’aménagement concerté :

1° Les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l’établissement public qui a pris l’initiative de la création de la zone de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus à l’article L. 230-1 ;

2° Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreux l’aménagement et l’équipement de la zone, le sursis à statuer peut être prononcé dans les conditions définies à l’article L. 424-1.

C’est donc la [Adresse 23] qui doit être prise en compte et non pas la ZAD éponyme. La mise en demeure devait être adressée à l’autorité publique qui avait créé cette ZAC, et il résulte de la lecture d’un avis favorable à la prorogation de la durée de validité de la ZAD des Grésillons que c’était par délibération du conseil municipal de [Localité 20] en date du 14 décembre 2016 que la ZAC a été créée. Il s’ensuit que seule la commune de [Localité 20] a qualité à défendre à l’action en justice relative à la demande de la SCI le Cèdre.

L’article L 230-1 alinéas 1 er 2 du code de l’urbanisme prévoit que :

Les droits de délaissement prévus par les articles L 152-2, L 311-2 ou L 424-1, s’exercent dans les conditions prévues par le présent titre.

La mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.

L’article L 230-3 du même code dispose que :

La collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.

En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.

A défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

Les conditions d’application de ce texte sont réunies et le jugement ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a prononcé le transfert de propriété.

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Faute d’ordonnance d’expropriation, la consistance des biens est appréciée à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 14 octobre 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 2 février 2023, date à laquelle la commune de [Localité 20] a approuvé le plan local d’urbanisme. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’appelante fera du bien.

L’ensemble immobilier est composé de locaux à usage de bureaux et d’un entrepôt ; il est délimité par un grillage et un mur en ciment. Des bâtiments d’activité se trouvent à proximité. L’entrepôt est en très bon état, de même que les locaux à usage de bureaux qui comportent un étage.

Les parties invoquent divers termes de comparaison :

— une parcelle sise [Adresse 17] à [Localité 20], vendue le 30 mai 2022 pour la somme de 1 699 euros/m² ;

— une parcelle sise [Adresse 15] et [Adresse 22] à [Localité 20], vendue le 26 septembre 2023 pour la somme de 1 093 euros/m² ; sa superficie est plus importante que celle du bien à évaluer mais cette seule circonstance est insuffisante pour l’écarter ; par contre il s’agissait d’un bien occupé qui n’est donc pas comparable ; cette référence sera écartée ;

— une parcelle sise [Adresse 5] à [Localité 20], vendue le 20 février 2020 pour la somme de 703 euros/m² ; cette référence sera écartée car trop ancienne ;

— une parcelle sise [Adresse 7] à [Localité 20], vendue le 23 juin 2021 pour la somme de 768 euros/m² ; cette référence sera écartée car trop ancienne ;

— une parcelle sise [Adresse 5] à [Localité 20], vendue le 12 octobre 2021 pour la somme de 832 euros/m² ; cette référence sera écartée car trop ancienne ;

— une parcelle sise [Adresse 9] à [Localité 20], vendue le 27 septembre 2022 pour 748 euros/m² ; la SCI le Cèdre objecte que cette référence est dissemblable mais ce bien n’était pas uniquement destiné à l’entrepôt et au stockage : il comportait également un bureau ; au vu de la photographie qui a été produite, il ne se trouve pas dans un état de vétusté tel qu’il soit trop dissemblable ; cette référence sera retenue ;

— une parcelle sise [Adresse 3], et [Adresse 2] à [Localité 20], vendue le 3 avril 2024 pour la somme de 589 euros/m² ; ce bien ne se trouve pas dans un état de vétusté tel (les murs de clôture ont été uniquement tagués) qu’il soit trop dissemblable ; cette référence sera retenue ;

— une parcelle sise [Adresse 13] à [Localité 20], vendue le 2 novembre 2020 pour la somme de 2 750 euros/m² ; cette référence sera écartée car trop ancienne ;

— une parcelle sise [Adresse 6] à [Localité 20], vendue le 20 avril 2018 pour la somme de 2 473 euros/m² ; cette référence sera écartée car trop ancienne ;

— une parcelle sise [Adresse 4] à [Localité 20], vendue le 14 mars 2022 pour 3 304 euros/m² ;

— une parcelle sise [Adresse 8] à [Localité 20], vendue le 22 mars 2022 pour 2 298 euros/m² ;

— une parcelle sise [Adresse 10] à [Localité 20], vendue le 20 mars 2023 pour la somme de 2 060 euros/m².

La commune de [Localité 20] fait valoir que le terrain est pollué, mais en page 6 du rapport audit pollution des sols il est mentionné qu’il n’y a pas eu de pollutions, d’accidents ou de plaintes dans le passé alors que la zone d’étude n’a pas accueilli d’équipements susceptibles de contenir des polychlorobiphényles ou polychloroterphényles, ou encore des déchets divers ou de l’amiante.

Dans ces conditions, la moyenne des termes de comparaison qui ont été retenus supra est de 1 783 euros/m², et le bien sera évalué à soit 1 738 353 euros (974,96 x 1 783), par infirmation du jugement.

La commune de [Localité 20] soutien que l’indemnité de remploi réclamée par la SCI le Cèdre n’est pas due.

Selon les dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Au cas d’espèce il n’est nullement établi que la SCI le Cèdre avait mis notoirement son bien en vente.

Si la commune de [Localité 20] se prévaut des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, qui prévoient qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation et qu’il est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi, ce texte figure dans un chapitre III relatif aux ZAD ; or il s’agit d’une ZAC. Il n’est donc pas ici applicable.

L’indemnité de remploi est donc due ; elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10 % au delà de 15 000 euros : 172 335 euros

soit 174 835 euros.

La somme de 174 835 euros sera donc allouée à la SCI le Cèdre au titre de l’indemnité de remploi.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la commune de [Localité 20].

La SCI le Cèdre, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 14 octobre 2024 en ce qu’il a fixé à 2 144 912 euros le montant de l’indemnité principale et à 215 491,20 euros celui de l’indemnité de remploi dues à la SCI le Cèdre ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 1 738 353 euros le montant de l’indemnité principale et à 174 835 euros celui de l’indemnité de remploi dues à la SCI le Cèdre ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— REJETTE la demande de la commune de [Localité 20] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI le Cèdre aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT