Cour d'appel de Versailles, Chambre commerciale 3 1, 25 mars 2026, n° 25/01362

TGI Versailles 21 septembre 2023

CA Versailles
Infirmation partielle 25 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. com. 3 1, 25 mars 2026, n° 25/01362
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	25/01362
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Versailles, 21 septembre 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	David LEVYThierry VOITELLIEREstelle BELOTStéphanie ARENANoémie LE BOUARDHenri ROUCHManuel RAISONJérôme DEPONDT
Cabinet(s) :	LE BOUARD AVOCATSIFL AVOCATSWARN AVOCATSRAISON AVOCATSCOURTAIGNE AVOCATS
Parties :	Société AJASSOCIES, Me, LE FOURNIL DE VAUBAN

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30Z

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 MARS 2026

N° RG 25/01362 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XBRX

AFFAIRE :

[N], [Z], [U]

…

[S], [I]

…

Décisions déférées à la cour : ordonnance rendue le 11 février 2021 par le juge de la mise en état de la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Versailles et jugement rendu le 21 septembre 2023 par la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Versailles

N° RG : 19/02521

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Noémie LE BOUARD

M^e Danielle ABITAN-BESSIS

M^e Stéphanie ARENA

M^e Ondine CARRO

M^e Thierry VOITELLIER

TJ, [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur, [N], [Z], [U] -, [Adresse 1]

Madame, [O], [H], [M] épouse, [U] -, [Adresse 1]

S.A.S. LE FOURNIL DE VAUBAN – RCS, [Localité 2] n° 752 812 529 -, [Adresse 2]

Maître, [A], [Y] prise en qualité de mandataire judiciaire de la société LE FOURNIL DE VAUBAN -, [Adresse 3]

APPELANTS

Société AJASSOCIES prise en la personne de Me, [X], [V], en qualité d’administrateur judiciaire de la société LE FOURNIL DE VAUBAN -, [Adresse 4]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Représentés par M^e Estelle BELOT substituant à l’audience M^e Noémie LE BOUARD de la SELARL LE BOUARD AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 113

****************

Monsieur, [S], [I] en qualité de gérant de la société SOBOPAT -, [Adresse 5]

S.A.R.L.U. SOBOPAT – RCS, [Localité 2] n° 347 516 304 -, [Adresse 6],, [Adresse 7]

Représentés par M^e Danielle ABITAN-BESSIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 01 et M^e Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de Paris

Madame, [G], [F] épouse, [D] prise en son nom personnel et en sa qualité d’ayant droit de Madame, [B], [L] veuve, [J], [Adresse 8]

Monsieur, [Q], [F] pris en son nom personnel et en sa qualité d’ayant-droit de Madame, [B], [L] veuve, [J], [Adresse 9]

Représentés par M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e David LEVY, plaidant, avocat au barreau de Bobigny

S.A.R.L., CABINET OJALVO GESTION ET TRANSACTION – RCS, [Localité 3] n° 433 584, [Adresse 10]

Représentée par M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 et M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCAT, plaidant, avocat au barreau de Paris

S.A.S., CABINET, DURAND-CONCHEZ – RCS, [Localité 3] n° 310 382 494

[Adresse 11]

Représentée par M^e Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 et M^e Jérôme DEPONDT de la SCP IFL – Avocats, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE

M., [R], [F] et Mme, [B], [L], veuve, [F], aux droits desquels viennent en qualité d’ayants droit Mme, [G], [F] épouse, [D] et M., [Q], [F], sont propriétaires de divers locaux commerciaux et d’habitation dépendant d’un immeuble situé à, [Localité 4], à l’angle du, [Adresse 12] et du, [Adresse 13].

Les locaux susvisés ont été donnés à bail à la société Sobopat, représentée par son gérant M., [I], qui a acquis l’intégralité des parts de ladite société par procès-verbal du 28 juin 2005, suivant un bail d’habitation du 26 octobre 1996 et un acte en renouvellement d’un bail commercial du 1er avril 2012, qui y a exploité un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie (boutique chaude).

La société Sobopat détenait également le bail commercial d’un local situé, [Adresse 14] à, [Localité 5] dans lequel elle exploitait aussi un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie (boutique froide).

Les consorts, [F] ont donné mandat de gestion locative à la société Cogestra.

Par acte du 6 septembre 2012, rédigé par la société, [W], [C], [T], la société Sobopat a cédé le fonds de commerce à la société Le Fournil De Vauban, dont le gérant est M., [U].

Par jugement du 8 octobre 2014, la société Le Fournil De Vauban a été mise en redressement judiciaire. Me, [E] a été désigné en qualité d’administrateur judiciaire et Me, [Y], en qualité de mandataire judiciaire.

Par assignation en référé en date du 1er juin 2015, la société Le Fournil De Vauban et Me, [E] ès qualités ont sollicité la désignation d’un expert devant le tribunal de grande instance de Bobigny. Ils soutenaient que, contrairement aux énonciations de l’acte de cession, M., [I] avait procédé sans autorisation à divers aménagements dans les lieux, notamment en faisant édifier un laboratoire dans la cour, en réunissant les box de garage sans autorisation du propriétaire ni des services de la Mairie.

Par ordonnance de référé du 26 juin 2015, M., [K], [FB] a été désigné en qualité d’expert, avec pour mission notamment de décrire les travaux réalisés par la société Sobopat et dire s’ils ont été réalisés conformément aux règles d’urbanisme et aux règles de l’art, décrire les travaux nécessaires en vue d’une remise en état, en chiffrer le coût notamment.

L’expert a déposé son rapport d’expertise « en l’état », le 2 janvier 2018, en « notant d’une part une contradiction entre les Dires n° 3 et n° 4 et 5 des consorts, [F] et, d’autre part, des positions inconciliables entre les parties, l’expert considère qu’il ne dispose pas des éléments lui permettant de conclure sur sa mission en général (…). »

Par exploits d’huissier des 25, 27 février, 4, 5 et 12 mars 2019, Me, [E] ès qualités, Me, [Y] ès qualités, M., [U], Mme, [H], [M] épouse, [U] et la société Le Fournil De Vauban ont assigné M., [I], Mme, [L] veuve, [F], Mme, [F] épouse, [D], M., [F], la société, [W], [C], [T] et la société Cogestra devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par assignation en intervention forcée et dénonciation de procédure avec demande de jonction en date du 11 juillet 2019, Me, [E] ès qualités, Me, [Y] ès qualités, M., [U], Mme, [H], [M] épouse, [U] et la société Le Fournil De Vauban ont assigné la société Sobopat représentée par M., [I] en sa qualité de gérant devant le tribunal susvisé.

Par jugement du 13 avril 2016, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté un plan de redressement sur 10 ans en annuités progressives et a désigné Me, [E] en qualité de commission à l’exécution du plan et maintenant Me, [Y] dans ses fonctions de mandataire judiciaire.

Par ordonnance en date du 12 avril 2018, le juge de la mise en état a :

— fait droit à la demande de provision formée par la société Le Fournil De Vauban, Me, [E] ès qualités et Me, [Y] ès qualités dans la limite de la somme de 13.870 euros,

— rejeté la demande de garantie formée par la société, [W], [C], [T] et Me, [HN],

— rejeté la demande de communication des coordonnées de l’assureur professionnel de la société, [W], [C], [T] ou celui de l’ordre des avocats du barreau de Paris formée par la société Le Fournil De Vauban, Me, [E] et Me, [Y] ès qualités,

— dit n’y avoir pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens,

— renvoyé à la mise en état du 4 juin 2018 à 9 h 30 pour conclusions des parties.

Par ordonnance du 14 octobre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers.

Par ordonnance du 11 février 2021, le juge de la mise en état a :

— débouté Mme, [L] veuve, [F], Mme, [F] épouse, [D] et M.,

[F] d’une part et la société Cogestra d’autre part, de leur demande de fin de non-recevoir,

— prononcé la mise hors de cause de M., [I] à titre personnel,

— débouté la société Le Fournil De Vauban, Me, [E] ès qualités, Me, [Y] ès qualités, les époux, [U] de leur demande d’expertise judiciaire,

— débouté la société Le Fournil De Vauban, Me, [E] ès qualités, Me, [Y] ès qualités et les époux, [U] de leurs demandes de provisions,

— condamné in solidum la société Le Fournil De Vauban, Me, [E] ès qualités, Me, [Y] ès qualités et les époux., [U] à payer à la société Cogestra la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Le Fournil De Vauban, Me, [E] ès qualités, Me, [Y] ès qualités et les époux, [U] à payer à la société, [W], [C], [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Le Fournil De Vauban, Me, [E] ès qualités, Me, [Y] ès qualités et les époux, [U] à payer à M., [I] à titre personnel et à la société Sobopat la somme de 1.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Le Fournil De Vauban, Me, [E] ès qualités, Me, [Y] ès qualités et les époux, [U] à payer à Mme, [L] veuve, [F], Mme, [F] épouse, [D] et M., [F] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé à la mise en état du 08 avril 2021 pour conclusions en défense,

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

— condamné in solidum la société Le Fournil De Vauban, Me, [E] ès qualités, Me, [Y] ès qualitéset les époux, [U] aux dépens de l’incident avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Postérieurement à cette ordonnance, par jugement du 21 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— rappelé que M., [I] a été mis hors de cause ;

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en garantie des vices cachés de la société Le Fournil De Vauban, des époux, [U], de Me, [E] ès qualités et de Me, [Y] ès qualités formée à l’encontre de la société Sobopat ;

— prononcé la nullité de l’acte de cession du fonds de commerce du 6 septembre 2012 signé par la société Sobopat et la société Le Fournil De Vauban ;

— condamné en conséquence la société Sobopat à restituer à la société Le Fournil De Vauban la somme de 950.000 euros correspondant au prix de vente du fonds de commerce signé le 6 septembre 2012 ;

— débouté la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [E] ès qualités et Me, [Y] ès qualités de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action de la société Le Fournil De Vauban, des époux, [U], de Me, [E] ès qualités et de Me, [Y] ès qualités à l’encontre de la société, [W], [P];

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action de la société Le Fournil De Vauban, des époux, [U], de Me, [E] ès qualités et de Me, [Y] ès qualités engagée à l’encontre de la société Cogestra ;

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action de la société Le Fournil De Vauban, des époux, [U], de Me, [E] ès qualités et de Me, [Y] ès qualités engagée à l’encontre de Mme, [L] veuve, [F], Mme, [F] épouse, [D] et M., [F] ;

— déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande reconventionnelle de Mme, [L] veuve, [F], Mme, [F] épouse, [D] et M., [F] formée à l’encontre de la société Sobopat ;

— condamné la société Sobopat à payer à la société Le Fournil De Vauban, aux époux, [U], à Me, [E] ès qualités et à Me, [Y] ès qualités la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [E] ès qualités et Me, [Y] ès qualités à payer à la société, [W], [P] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [E] ès qualités et Me, [Y] ès qualités à payer à la société Cogestra la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [E] ès qualités et Me, [Y] ès qualités à payer à Mme, [L] veuve, [F], Mme, [F] épouse, [D] et M., [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Sobopat à payer à la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [E] ès qualités et Me, [Y] ès qualités la somme de 6.000 euros ;

— condamné la société Sobopat à payer les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 13 octobre 2023, la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [E] ès qualités, Me, [Y] ès qualités ont interjeté appel de l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Versailles le 11 février 2021 ainsi que du jugement rendu par la même juridiction le 21 septembre 2023.

Les appelants ont interjeté appel des chefs de l’ordonnance sauf en ce qu’elle a débouté Mme, [L] veuve, [F], Mme, [F] épouse, [D] et M., [F] d’une part et la société Cogestra d’autre part de leur demande de fin de non-recevoir.

Les appelants ont interjeté appel des chefs du jugement sauf en ce qu’il a :

— prononcé la nullité de l’acte de cession du fonds de commerce du 6 septembre 2012 signé par la société Sobopat et la société Le Fournil De Vauban ;

— déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande reconventionnelle de Mme, [L] veuve, [F], Mme, [F] épouse, [D] et M., [F] formée à l’encontre de la société Sobopat ;

— condamné la société Sobopat à payer à la société Le Fournil De Vauban, aux époux, [U], à Me, [E] ès qualités, à Me, [Y] ès qualités la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Sobopat à payer les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par ordonnance du 29 avril 2024, par suite du décès de Mme, [L] le 1er décembre 2019, le conseiller de la mise en état a :

— constaté l’interruption de l’instance,

— ordonné la mise hors du rôle général de la cour d’appel de la présente affaire.

— dit que l’instance sera reprise dans les conditions prévues par les articles 373 et 374 du code de procédure civile.

Par conclusions remises au greffe et notifiées le 7 mars 2025, les appelants ont sollicité la reprise de l’instance par Mme, [F] épouse, [D] et M., [F] venant tous deux aux droits de Mme, [L] veuve, [F].

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 3 juin 2025, la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [Y] ès qualités et la société Ajassociés, prise en en la personne de Me, [V], es-qualité d’administrateur judiciaire, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Sobopat à leur payer la somme de 6.000 euros et à payer les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile et a ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rappelé que M., [I] a été mis hors de cause ;

— déclaré irrecevable comme étant prescrite leur action en garantie des vices cachés formée à l’encontre de la société Sobopat ;

— les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— déclaré irrecevable comme étant prescrite leur action à l’encontre de la société, [W], [P] ;

— déclaré irrecevable comme étant prescrite leur action à l’encontre de la société Cogestra ;

— déclaré irrecevable comme étant prescrite leur action à l’encontre des consorts, [F] ;

— condamné la société Sobopat à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a condamnés in solidum à payer à la société, [W], [C], [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a condamnés à payer à la société Cogestra la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a condamnés à payer aux consorts, [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— statuant à nouveau, de :

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société, [W], [P] ;

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Sobopat ;

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les consorts, [F] ;

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Cogestra ;

— juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— condamner la société Sobopat à verser à la société Le Fournil De Vauban la somme de 800.000 euros en remboursement d’une partie du prix du fonds de commerce grevé de vices ;

— condamner les consorts, [F] à faire réaliser les travaux de remise en état des locaux loués, comprenant les travaux de démolition, de construction, de transformation, de désamiantage de l’ouvrage litigieux, sous astreinte de 300 euros par jour, à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner les consorts, [F] à verser à la société Le Fournil De Vauban la somme journalière de 7.959,09 euros au titre de la perte d’exploitation durant la durée des travaux de remise en état ;

— condamner solidairement la société Sobopat, les consorts, [F], en leur qualité de bailleurs, la société Cogestra et la société, [W], [P] à verser à la société Le Fournil De Vauban la somme de 1.015.000 euros au titre des préjudices immatériels subis ;

— condamner solidairement la société Sobopat, les consorts, [F], en leur qualité de bailleurs, la société Cogestra et la société, [W], [P] à verser aux époux, [U] la somme de 9.000 euros au titre des préjudices immatériels subis ;

— débouter les consorts, [F], la société, [W], [P], la société Sobopat et la société Cogestra de leurs demandes à leur encontre ;

— rejeter l’intégralité des demandes de la société, [W], [P], de la société Cogestra, de la société Sobopat, de M., [I], de Mme, [F] épouse, [D] et de M., [F] ;

— condamner solidairement la société, [W], [P], la société Sobopat et les consorts, [F] à payer à la société Le Fournil De Vauban et aux époux, [U] la somme de 40.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant notamment les frais d’expertise avancés pour le compte de la société Le Fournil De Vauban, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions d’intimés et d’appelants incidents remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 mai 2025, M., [I] et la société Sobopat demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la mise hors de cause de M., [I] ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte de cession du fonds de commerce du 6 septembre 2012 entre la société Sobopat et la société Le Fournil De Vauban et en ce qu’il a mis à la charge de la société Sobopat une somme de 4.000 euros à verser à la société Le Fournil De Vauban, aux époux, [U] et à Me, [E] ès qualités au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la somme de 6.000 euros sur ce même fondement et enfin aux dépens ;

— confirmer le jugement en toutes les autres dispositions et notamment en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en garantie des vices cachés de la société Le Fournil De Vauban, des époux, [U] et de Me, [E] ès qualités à l’encontre de la société Sobopat et a également déclaré irrecevable la demande reconventionnelle des consorts, [F] à l’encontre de la société Sobopat ;

— débouter tout concluant de toute demande à l’encontre de la société Sobopat et de M., [I] ;

— condamner la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U] et Me, [Y] ès qualités à payer à la société Sobopat la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens de 1ère instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Abitan-Bessis, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 avril 2024, la société, [W], [P] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action de la société Le Fournil De Vauban, des époux, [U], de Me, [E] ès qualités et de Me, [Y] ès qualités à son encontre ;

— débouter la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [E] ès qualités et Me, [Y] ès qualités de l’intégralité de leurs demandes à son encontre ;

— condamner in solidum la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [E] ès qualités et Me, [Y] ès qualités à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [E] ès qualités et Me, [Y] ès qualités aux dépens, dont distraction au profit de M^e Voitellier conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 mai 2025, la société, [W] Cogestra demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en chacun de ses chefs de dispositif en conséquence de constater que l’action de la société Le Fournil De Vauban, des époux, [U], de Me, [E] ès qualités et de Me, [Y] ès qualités est prescrite et de débouter la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [E] ès qualités et Me, [Y] ès qualités et toute partie de l’ensemble de leurs demandes à son encontre ;

— à titre subsidiaire, débouter la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [E] ès qualités et Me, [Y] ès qualités et toute partie de l’ensemble de leurs demandes à son encontre ;

— à titre infiniment subsidiaire et reconventionnel, condamner la société Sobopat à la relever indemne et à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

— en toutes hypothèses, condamner la société Le Fournil De Vauban, les époux, [U], Me, [E] ès qualités et Me, [Y] ès qualités, ou à défaut tout succombant, au besoin in solidum, à lui verser la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de M^e Carro.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 9 juin 2025, Mme, [F], épouse, [D] et M., [F] demandent à la cour de :

— juger que la déclaration d’appel et les conclusions des appelants ne critiquent pas le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte de cession du fonds de commerce du 6 septembre 2012 et condamné la société Sobopat à restituer à la société Le Fournil De Vauban la somme de 950.000 euros correspondant au prix de vente du fonds de commerce, et en tirer toutes conséquences de droit,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, et notamment en ce qu’il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en responsabilité de la société Le Fournil De Vauban, des époux, [U], de Me, [E] ès qualités et de Me, [Y] ès qualités à leur égard, en conséquence débouter les appelants des fins de leur appel et de toutes leurs demandes dirigées à leur égard,

— à titre très subsidiaire, infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a mis hors de cause M., [I], condamner in solidum la société Sobopat et son gérant M., [I] à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient, par extraordinaire, être mises à leur charge,

— débouter les appelants de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens comprenant les frais d’expertise,

— condamner in solidum les appelants à leur verser la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 septembre 2025.

MOTIFS

Liminairement, il convient de préciser qu’il n’a pas été fait appel du chef du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande reconventionnelle des consorts, [F] formée à l’encontre de la société Sobopat. La cour n’est donc pas saisie de ce chef. Par ailleurs si les appelants ont fait appel de l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 février 2021, sauf en ce qu’elle a débouté les consorts, [F] d’une part et la société Cogestra, d’autre part, de leur demande de fin de non-recevoir, ils ne demandent pas dans leurs conclusions l’infirmation des dispositions dont ils ont fait appel de sorte que la cour, en l’absence d’appel incident, ne peut que confirmer ces dispositions à l’exception de celle qui a mis hors de cause M., [I], appel ayant été interjeté du jugement en ce qu’il a rappelé cette mise hors de cause.

Le tribunal a annulé la cession du fonds de commerce pour dol.

Dans leur déclaration d’appel à titre principal, les époux, [U], la société Le Fournil de Vauban et les organes de sa procédure collective ne remettent pas en cause le chef du jugement qui a prononcé la nullité de la cession du fonds de commerce pour réticence dolosive. Après avoir demandé la confirmation du jugement en ce qu’il ordonnait les restitutions dues en conséquence de l’annulation de la cession, ils sollicitent, dans leurs dernières écritures à hauteur de cour, la réduction du prix, et non plus l’annulation de la cession, au visa, non plus de l’article 1116 du code civil, pour dol, mais des articles 1641 et suivants du code civil pour vice caché.

Les consorts, [F] affirment que les appelants ne remettent pas en cause deux chefs du jugement, à savoir le prononcé de la nullité de la cession du fonds et la condamnation de la société Sobopat à restituer le prix de vente à la société Le Fournil de Vauban.

La société Sobopat, qui a formé appel incident dans les délais pour conclure, demande l’infirmation du chef du jugement qui a prononcé l’annulation de la cession et demande que l’action des appelants sur le fondement de la garantie des vices cachés soit dite irrecevable.

La cour est donc désormais saisie d’une action tendant à la réduction du prix de cession au motif d’un vice caché, la recevabilité de cette action devant d’abord être examinée.

Ensuite, il est recherché la responsabilité des différents intervenants à ce litige, le rédacteur de l’acte de cession, le bailleur, le mandataire de celui-ci et le cédant.

Enfin, les appelants sollicitent la condamnation des bailleurs à faire exécuter des travaux pour la remise en état des locaux loués et des appels en garantie sont formés.

A titre liminaire, doit être examinée la mise hors de cause de M., [I], assigné en son nom personnel.

Sur la mise hors de cause de M., [I]

M., [I], gérant de la société Sobopat, a été assigné en son nom personnel devant le tribunal. Par décision du 11 février 2021, le juge de la mise en état a ordonné sa mise hors de cause, au motif que la société Le Fournil de Vauban, l’administrateur, le mandataire et les époux, [U] ne contestent pas le fait que M., [I] n’a agi qu’en qualité de gérant de la société Sobopat, et qu’il apparaît qu’il n’a pas agi à titre personnel.

Devant le tribunal judiciaire, des demandes ont été formulées à son encontre par les demandeurs et par les consorts, [F]. Le tribunal a rappelé, à titre liminaire, la mise hors de cause de M., [I].

Les appelants ont interjeté appel de l’ordonnance du 11 février 2021 et du jugement du 21 septembre 2023. Les appelants et les consorts, [F] demandent l’infirmation du jugement de ce chef, tandis que M., [I] sollicite la confirmation du jugement.

Le tribunal a, au dispositif du jugement, « rappelé que M., [I] avait été mis hors de cause ». Cependant, ce dernier a été mis hors de cause à l’occasion de l’incident formé devant le juge de la mise en état, dont l’ordonnance n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal selon l’article 794 du code de procédure civile.

La décision qui a ordonné sa mise hors de cause en première instance est critiquée à hauteur de cour. Le bien-fondé des prétentions formées à son encontre est indifférent à sa présence à l’instance comme partie.

A hauteur d’appel, M., [I] prétend qu’aucune demande n’est formulée en cause d’appel à son encontre à titre personnel ; il est demandé cependant par les consorts, [F] sa condamnation à garantir les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

En conséquence, il ne devait pas être mis hors de cause, compte tenu des demandes formées à son encontre, de sorte que le jugement doit être infirmé de ce chef.

Sur la recevabilité de l’action en garantie

Comme il a été rappelé plus haut, le tribunal a annulé la cession du fonds de commerce pour réticence dolosive, par application des dispositions en vigueur à la date de formation du contrat, soit l’article 1116 du code civil.

Dans leur déclaration d’appel à titre principal, les appelants n’ont pas remis en cause le chef du jugement qui a prononcé la nullité de la cession du fonds de commerce pour réticence dolosive. Après avoir demandé la confirmation du jugement en ce qu’il ordonnait les restitutions dues en conséquence de l’annulation, ils sollicitent désormais, dans leurs dernières écritures à hauteur de cour, la réduction du prix, et non plus l’annulation de la cession, en opérant une modification du fondement de l’action engagée, sur la garantie des vices cachés au visa des articles 1641 et suivants du code civil, et non plus sur l’existence d’un vice du consentement au moment de la formation du contrat.

La garantie des vices cachés est soumise à une prescription de bref délai, au contraire de l’action fondée sur les vices du consentement soumise à l’article 2224 du code civil, qui définit un délai de cinq ans.

L’article 1648 du code civil énonce que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

La société Sobopat estime que la société Le Fournil de Vauban a eu connaissance du vice prétendu le 12 février 2013, date à partir de laquelle le délai biennal a commencé à courir.

Il est en effet démontré qu’une réunion a été organisée le 12 février 2013 par le cabinet, [P] dans les locaux loués, en présence des bailleurs, de la société Cogestra et de la société Le Fournil de Vauban.

Un courriel a été adressé ensuite de cette réunion à la société Cogestra en date du 18 février 2013, pour reprendre les termes des échanges entre le cabinet d’avocat à l’initiative de cette réunion et le mandataire des bailleurs.

Il est exact que ce courriel n’a pas été adressé, même pour information, à la société Le Fournil de Vauban. Cependant, cette dernière, qui prétend ne pas avoir été tenue informée à cette occasion de l’absence d’autorisation du bailleur, ne discute pas avoir été effectivement présente au cours de la réunion, laquelle avait pour objet la nature des travaux réalisés. Le compte-rendu de cette réunion a été adressé seulement à la société Cogestra parce qu’il concerne particulièrement cette absence d’autorisation du bailleur, au premier chef concerné par cette situation irrégulière, d’autant qu’aucune autorisation administrative n’a été sollicitée non plus par M., [I], gérant de la société Sobopat. Il ressort bien de ce courriel que le conseil du cabinet, [C], [T] reprend le déroulement de la visite des lieux, chaque désordre ou anomalie constaté, et confirme les différents points d’accord trouvés pour résoudre au mieux la situation irrégulière.

Ce courriel n’a pas donné lieu à une réponse infirmant la teneur des échanges par la société Cogestra, ni n’a été suivi d’une opposition de la part des bailleurs quant aux remèdes proposés pour permettre à chacun de préserver ses intérêts propres.

Il est notamment indiqué que ce rendez-vous avait pour objectif « d’évoquer avec M., [U], nouveau propriétaire exploitant du fonds de commerce de boulangerie pâtisserie, et M., [S], [I], dirigeant de la société Sobopat et précédent exploitant, la situation des lieux et le problème des constructions. »

« il a été constaté, à l’occasion de la visite, et M., [I] l’a reconnu, qu’en regardant de la rue, il avait été créé un appendice en béton sur la droite des garages, non fini sans enduit, qui abrite un moteur de groupe froid. M., [I] propose de démolir cette construction dont il reconnaît être à l’origine tandis que M., [U] souhaiterait la conserver. Ensuite nous nous sommes rendus à l’intérieur des locaux et nous avons découvert, ce que tout le monde savait, que la cour intérieure, depuis des années, avait été couverte et fermée et abritait maintenant un laboratoire. Il n’est évidemment pas question de démolir ce laboratoire qui est devenu co-substantiel à l’exploitation de la boulangerie, mais de régulariser la construction ainsi faite. »

A la suite de ces deux paragraphes, le conseil décrit le reste des locaux avant d’évoquer la solution qui a été envisagée, dans les termes suivants : « il a donc été convenu qu’un géomètre expert serait mandaté pour établir un plan du labo et éventuellement un plan de la construction réalisée par M., [I] et qu’il aurait la charge de déposer aux fins de régularisation une demande de permis de construire (') Concernant le sort juridique de ce laboratoire, il a été convenu, et cela donnera lieu à un avenant lorsque la situation aura été régularisée sur le plan administratif, que le propriétaire ne percevra pas de loyer pour ce laboratoire alors même qu’il figurera dorénavant dans la désignation des lieux, mais qu’en contrepartie de cette absence de perception de loyer, le locataire assumera l’entretien gros et menu, et même les réparations de l’article 606 du code civil pour ce local ainsi que la taxe foncière afférente. »

Il est vrai que l’accord pris au cours de cet entretien concernait également M., [U], pour le compte de la société Le Fournil de Vauban. Cependant, le préalable à la préparation d’un avenant entre le bailleur et la société locataire supposait le consentement de ce bailleur à la régularisation de la situation des lieux.

Si aucune réponse à ce courrier n’a été produite, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas non plus fait état d’une opposition de la part de la société Cogestra, ni des bailleurs, et qu’il est expressément mentionné à plusieurs reprises la participation de M., [U] à cet échange et son acceptation de la solution envisagée, celle-ci lui permettant de conserver les lieux tels qu’aménagés.

Ces différents éléments sont concordants et permettent de considérer que la réunion du 12 février 2013 s’est bien tenue telle que le conseil de la société Sobopat la décrit, et qu’ainsi c’est à cette date que M., [U], donc la société Le Fournil de Vauban, a été informé de la situation irrégulière des lieux.

C’est donc à compter de cette date que le délai de prescription biennale a couru.

A la date d’introduction de l’instance en référé initiée le 1er juin 2015 à l’encontre de M., [I] et la société Cogestra, parties défenderesses, la société Sobopat et les consorts, [F], intervenants volontaires, le délai biennal, qui avait débuté le 12 février 2013, avait couru jusqu’à son terme.

Aucune cause d’interruption n’a pu intervenir.

L’action initiée en conséquence à l’encontre de la société Sobopat et de M., [I], désormais fondée sur la garantie du vice caché, est donc prescrite. La société Le Fournil de Vauban et les époux, [U] sont irrecevables en conséquence, en leurs demandes de réduction de prix et de réparation fondées sur l’article 1645 du code civil à leur encontre.

Sur la recevabilité des actions en responsabilité

Les actions en responsabilité menées contre le rédacteur d’acte, le cessionnaire, le mandataire du bailleur et le bailleur sont soumises à la prescription de l’article 2224 du code civil, soit cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Dans l’ensemble de ces cas, les intimés affirment, sans qu’il soit nécessaire de rentrer dans le détail de leur argumentation, que la société Le Fournil de Vauban a eu connaissance de la situation à partir de laquelle le délai de prescription a commencé à courir le 12 février 2013, cette date étant celle, selon eux, de la découverte des faits fautifs.

Cette réunion a permis, comme il a été précédemment dit, à la société Le Fournil de Vauban de prendre connaissance de travaux faits sans l’autorisation des bailleurs et constitue le point de départ du délai quinquennal.

Le délai de prescription a été interrompu du fait de l’instance en référé initiée contre M., [I] et la société Cogestra par acte du 1er juin 2015 devant le président du tribunal de Bobigny, à laquelle sont intervenus volontairement la société Sobopat et les consorts, [F], et a recommencé à courir le 26 juin 2015, date de l’ordonnance de référé ordonnant une mesure d’expertise, par application des articles 2231, 2241 et 2242 du code civil.

A compter de cette ordonnance et jusqu’au dépôt du rapport rendu en l’état par M., [K] le 2 janvier 2018, le délai a été suspendu, par l’effet des articles 2230 et 2239 du code civil.

En conséquence, le délai qui a commencé à courir le 12 février 2013 a été interrompu entre le 1er juin 2015, date de l’assignation en référé, et le 26 juin 2015, puis suspendu à compter de cette date jusqu’au dépôt du rapport intervenu le 2 janvier 2018. Le nouveau délai de 5 ans qui a recommencé à courir le 26 juin 2015, suspendu de cette date au 2 janvier 2018, n’était pas achevé à la date d’introduction de l’instance devant le tribunal judiciaire de Versailles en février et mars 2019 contre la société, [P], la société Cogestra, M., [I], les consorts, [F], et en juillet 2019 concernant la société Sobopat assignée en intervention forcée.

L’interruption de ce délai n’a d’effet qu’à l’égard des parties concernées par la procédure de référé. Or, la société, [W], [P] n’a pas été mise en cause à l’occasion de cette instance de référé expertise, et la société Cogestra a été mise hors de cause pendant cette instance, de sorte que l’effet interruptif est sans effet à leur endroit.

En conséquence, l’action au fond introduite par actes signifiés en février, mars et juillet 2019 n’est pas prescrite à l’encontre des consorts, [F] seulement.

Le jugement qui a déclaré prescrite l’action en responsabilité des appelants est confirmé, sauf en ce qui concerne les consorts, [F].

Sur la responsabilité des consorts, [F]

Les appelants critiquent les consorts, [F], bailleurs, d’avoir tu la situation litigieuse dont ils avaient pourtant connaissance, fondant leurs demandes à leur encontre sur les articles 1721 et 1382 du code civil. Ils évoquent particulièrement les malfaçons constatées peu de temps après leur entrée dans les lieux et l’irrégularité des modifications effectuées par les précédents preneurs.

Les consorts, [F] contestent tout manquement de leur part, disant au contraire avoir porté à la connaissance de la société Le Fournil de Vauban, la situation irrégulière, par l’intermédiaire de leur mandataire, la société Cogestra, laquelle a écrit au conseil rédacteur de l’acte, le 5 septembre 2012, un courrier faisant part de la situation litigieuse.

Sur ce,

Par courrier daté du 5 septembre 2012 rédigé à l’attention de la société, [W], [P], le cabinet-rédacteur, la société Cogestra, a avisé l’avocat rédacteur de l’acte de cession de fonds de commerce de l’illicéité de divers travaux effectués dans la cour, sans autorisation du bailleur.

Le courrier du 5 septembre 2012 relate les faits suivants : « (') D’autre part le bailleur nous informe que des travaux de couverture dans la cour ont été réalisés par les locataires sans aucune autorisation. Le bailleur ne demande pas pour le moment la dépose de ces aménagements sous réserve d’obtenir de la part des locataires la demande d’autorisation de travaux déposée en mairie ainsi que l’attestation de conformité de ces travaux. »

Les faits tels que précédemment évoqués permettent de caractériser que les consorts, [F] ont été informés de l’existence d’une situation irrégulière, à savoir des travaux importants effectués par le preneur à bail, la société Sobopat et son gérant, M., [I].

Cependant, les appelants ne versent pas de pièce susceptible d’établir la date à laquelle cette situation a été connue des bailleurs, ni s’ils ont été en contact avec la société Le Fournil de Vauban autrement que par l’entremise de leur mandataire et de l’avocat rédacteur de l’acte, lequel a été destinataire d’un courrier rédigé par l’agence immobilière destiné à informer de cette situation irrégulière, mais dont il n’est pas établi que l’avocat en a pris connaissance avant la signature de l’acte.

De surcroît, il ne peut pas non plus être reproché aux consorts, [F] d’avoir manqué à leur obligation de délivrance, dès lors qu’ils ont exécuté cette obligation dans les termes et conditions stipulés au bail, sans qu’ils puissent être comptables des modifications faites par le preneur sans leur autorisation.

Les bailleurs ne peuvent être tenus responsables de manquements et de vices qui ne leur sont pas imputables, alors qu’ils avaient délivré des locaux exempts de vices et de désordres, sans qu’il soit démontré leur connaissance antérieure de la situation litigieuse. Il est établi que c’est la société Sobopat qui a cédé un fonds de commerce comprenant des locaux loués qui ont fait l’objet de transformations non autorisées et de travaux illicites et précaires, non conformes aux règles de l’art.

D’ailleurs, ils n’ont pas été assignés devant le président du tribunal de grande instance de Bobigny à l’occasion de la procédure initiée par les appelants en référé expertise, à la suite des premiers éléments techniques portés à leur connaissance par l’expert amiable, M., [HH]. Leur participation à cette instance résulte, comme celle de la société Sopobat, de leur intervention volontaire.

En conséquence, les demandes présentées par les appelants à l’encontre des consorts, [F] aux fins de réparation et de remise en état des lieux, seront également rejetées. L’appel en garantie formé par les consorts, [F] à l’encontre de la société Sobopat est en conséquence rejeté.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions statuant sur les dépens du jugement et sur les indemnités de procédure fondées sur l’article 700 du code de procédure civile sont confirmées.

Compte tenu du sens de la présente décision, il est justifié de dire que les appelants supporteront la charge des dépens exposés en appel. L’équité commande, compte tenu des circonstances du litige, de dire que les parties conserveront la charge des frais non compris dans les dépens, et les demandes présentées à ce titre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance du juge de la mise en état et le jugement en ce qu’ils ont mis M., [I] hors de cause,

Infirme le jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation de la cession du fonds de commerce et la restitution du prix de vente pour réticence dolosive, et en ce qu’il a condamné la société Sobopat à payer à la société Le Fournil de Vauban la somme de 950 000 euros, en ce qu’il a déclaré prescrite l’action contre les consorts, [F] ;

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 février 2021 en toutes ses autres dispositions ;

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit qu’il n’y a pas lieu de mettre hors de cause M., [I] ;

Déclare irrecevable l’action en garantie des vices cachés exercée par la société Le Fournil de Vauban, Me, [E] et Me, [Y], ès qualités, M. et Mme, [U] à l’encontre de M., [I] ;

Déclare recevable l’action en responsabilité initiée par la société Le Fournil de Vauban, Me, [E] et Me, [Y], ès qualités, M. et Mme, [U] à l’encontre des consorts, [F] ;

Rejette les demandes formées par la société Le Fournil de Vauban, Me, [E] et Me, [Y], ès qualités, M. et Mme, [U] à l’encontre des consorts, [F] ;

Rejette les appels de garantie ;

Condamne la société Le Fournil de Vauban, Me, [E] et Me, [Y] ès qualités, M. et Mme, [U] aux dépens exposés en appel, qui seront recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile  ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens et rejette en conséquence l’ensemble des demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente