CIV.3

CF

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 19 décembre 2019

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 1095 F-D

Pourvois n° Y 18-21.184

N 18-22.163 JONCTION

Aide juridictionnelle partielle en défense

au profit de M. O….

Admission du bureau d’aide juridictionnelle

près la Cour de cassation

en date du 18 mars 2019.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

I – Statuant sur le pourvoi n° Y 18-21.184 formé par la société […], société civile professionnelle, dont le siège est […] ,

contre un arrêt rendu le 7 juin 2018 par la cour d’appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige l’opposant :

1°/ à M^me T… F…, domiciliée […] ,

2°/ à M. C… O…, domicilié […] ,

3°/ à M^me E… J…, épouse O…, domiciliée […] ,

défendeurs à la cassation ;

II – Statuant sur le pourvoi n° N 18-22.163 formé par M^me T… F…,

contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant :

1°/ à M. C… O…,

2°/ à M^me E… J…, épouse O…,

3°/ à la société […], société civile professionnelle, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse au pourvoi n° Y 18-21.184 invoque, à l’appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi n° N 18-22.163 invoque, à l’appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société […], de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M^me F…, de M^e Bertrand, avocat de M. O…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Joint les pourvois n° Y 18-21.184 et N 18-22.163 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 7 juin 2018), que, par acte authentique du 10 juillet 2012, dressé par M. G…, notaire, M^me F… a vendu à M. et M^me O… une maison à usage d’habitation ; que les acquéreurs ont versé une partie du prix de vente le jour de la signature de l’acte authentique, le solde devant être payé au plus tard le 30 septembre 2012 ; que, par avenant du 5 décembre 2012, les parties sont convenues de la prorogation du délai de paiement du solde du prix de vente ; que, par acte du 19 novembre 2013, M^me F… a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière à M. et M^me O… ; que, soutenant ne pas avoir été informés que l’acte d’acquisition de M^me F… comportait des clauses relatives aux dégâts miniers et que l’immeuble était affecté de désordres, M. et M^me O… ont assigné M^me F… et le notaire, la SCP […] , en réparation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Sur les trois moyens du pourvoi n° N 18-22.163 et le premier moyen du pourvoi n° Y 18-21.184, réunis, ci-après annexés :

Attendu que M^me F… et la SCP […] font grief à l’arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. et M^me O… en réparation de leurs préjudices ;

Mais attendu qu’ayant relevé que M^me F… n’avait pas informé M. et M^me O… de la situation de l’immeuble dans un secteur autrefois exploité à des fins minières et du risque de dégâts miniers connu par elle et que le notaire avait commis une faute puisqu’il n’avait pas reproduit dans l’acte authentique de vente les clauses des dégâts miniers, ce qui constituait un vice caché, et souverainement retenu que les acquéreurs avaient formé une demande de dommages-intérêts et non une demande de réduction du prix de vente, la cour d’appel, qui n’était pas tenue d’ordonner une expertise, a pu en déduire, sans violer le principe de la réparation intégrale, que M^me F… et le notaire devaient être condamnés in solidum à payer à M. et M^me O… le coût de la mise en place d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment, le montant de leur préjudice moral de vigilance et la perte de la valeur vénale de l’immeuble dont elle a souverainement fixé le montant ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le second moyen du pourvoi n° Y 18-21.184 :

Vu l’article 1213 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et les principes régissant l’obligation in solidum ;

Attendu que, pour condamner la SCP […] à garantir M^me F… des condamnations pour la mise en place d’un contrôle visuel et en réparation du préjudice moral, l’arrêt retient que, pour les mêmes motifs que ceux sur la responsabilité du notaire à l’égard des acquéreurs, la responsabilité de celui-ci sera retenue à l’égard de la venderesse, à l’exception du poste relatif à la perte de valeur vénale de l’immeuble qui ne constitue pas pour cette dernière un préjudice indemnisable en lien direct avec les fautes retenues ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’en cas de condamnation in solidum, la contribution définitive des coresponsables dans la réparation du dommage est déterminée en considération de la gravité de leurs fautes respectives, la cour d’appel a violé le texte et les principes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la SCP […] à garantir M^me F… de la charge des condamnations à 7 000 euros pour la mise en place d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment et 8 000 euros en réparation du préjudice moral de vigilance, l’arrêt rendu le 7 juin 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes, autrement composée ;

Condamne M^me F… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi n° Y 18-21.184 par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société […]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR, infirmant le jugement, condamné la SCP […] in solidum avec M^me F… à payer aux époux O… la somme de 20 000 euros en réparation de la perte de la valeur vénale du bien vendu ;

AUX MOTIFS QUE sur le vice caché de la vente, selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie raison des défauts cachés de la chose vendue qui le tendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ; que par ailleurs, par application de l’article 1643 du code civil, le vendeur qui a connaissance des vices ne peut se prévaloir de l’effet exonératoire d’une clause de non garantie des vices cachés ; qu’en l’espèce, deux vices cachés sont invoqués, l’un tenant à la situation du bien vendu situé sur un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée, l’autre à l’existence de fissures ; que le premier point n’est pas contesté, l’acte d’acquisition de M^me F… des 6 et 10 mai 1996 comportant une clause d’information qui n’a pas été reprise dans l’acte de vente litigieux du 10 juillet 2012, selon lequel les Houillères du Midi déclaraient que l’immeuble était situé dans un secteur exploite à des fins minières et que le vendeur était tenu d’en informer par écrit l’acheteur et, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants résultant de l’exploitation, outre deux clauses d’exonération au profit des Houillères à l’égard des acquéreurs successifs à raison de tout dommage ou affaissement minier susceptible de survenir ; qu’il est constant que les époux O… n’ont pas été informés par M^me F… de l’existence de ces clauses lors de leur acquisition ; que si l’absence d’information lors de la vente […] des clauses d’exonération n’est pas en elle-même déterminante dans la mesure on l’article L. 155-4 du code minier prohibe de telles clauses dans toutes les ventes intervenues depuis le 17 juillet 1994, et les sanctionne d’une nullité d’ordre public, l’absence d’information légale sur la situation du bien vendu, seule de nature à alerter de potentiels acquéreurs sur le risque de dégâts miniers, lesquels peuvent, selon l’expert judiciaire, survenir de nombreuses années après la fin de l’exploitation, constitue en lui-même un vice caché juridique qui affecte nécessairement l’usage du bien au sens de l’article 1641 du code civil, notamment dans la perspective d’une revente, et par conséquent le prix d’acquisition à arbitrer compte tenu de l’éventualité de survenance dudit risque ; que ce risque minier était nécessairement connu par la venderesse puisqu’il était précisément stipulé dans son propre acte de vente, ce qui suffit à la déchoir de son droit de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ; que le fait que le notaire ait eu connaissance de ces clauses n’exonère pas la venderesse dans ses rapports directs avec les acquéreurs de la garantie spécifique qui pèse sur elle par application des dispositions de l’article L. 154-2 du code minier nouveau, suivant lequel à défaut de cette information, l’acheteur peut choisir soit de poursuivre la résolution de la vente, soit de se faire restituer une partie du prix et peut aussi demander aux frais du vendeur, la suppression des dangers et inconvénients qui compromettent un usage normal du terrain lorsque le coût de cette suppression ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente ; que le débat entretenu sur une éventuelle volonté dolosive de la venderesse tiré de la différence entre le prix d’acquisition du bien par M^me F… en 1996 pour 7 800 euros et le prix de revente en 2012 à 172 000 euros est à cet égard inopérant, le dol n’étant pas invoqué par les acquéreurs s’agissant de l’acte du 10 juillet 2012 ; qu’il sera relevé à toutes fins sur ce point que M^me F… fait valoir qu’ancienne salariée des Houillères du Midi elle a bénéficié, lors de la vente des maisons d’ouvriers subséquentes à l’arrêt de l’exploitation, d’un abattement qui était consenti à titre de politique sociale en fonction de l’ancienneté des acquéreurs dans l’entreprise et d’une modération de prix lié à la présence d’anciens mineurs ou de leur famille dans les maisons mises en vente, avec obligation pour les acquéreurs de conserver les baux consentis à des loyers modiques, la vie durant des locataires, ce qui suffit à rendre compte de la plus-value réalisée plus de 16 ans plus tard ; que le vice cache sera en tout état de cause retenu du chef de l’absence de mention de la clause d’information des risques miniers ; que s’agissant des fissures, le rapport d’expertise judiciaire établit en dépit d’une formulation prudente en page 10 du rapport (« les désordres qui affectent l’immeuble d’habitation des époux O… ne me paraissent pas s’inscrire dans le cadre de dégâts miniers ») qu’elles ne relèvent pas de « désordres structurels, tels que des fissures vivantes ou traversantes, des affaissements, des fléchissements ou des défauts d’étanchéité de la toiture » (p. 8 du rapport), qu’aucun affaissement ou effondrement des terrains environnants n’a été constaté (même page), que l’ensemble de ces fissures peut être « attribué à la construction des murs en matériaux hétérogènes assemblés entre eux : galets, pierres, briques et béton », M. N… K… soulignant encore en réponse aux dires (p. 14 du rapport) que les fissures observées ne correspondent pas à des phénomènes d’affaissement ou d’effondrement ; qu’en outre et surtout, l’expert relève ensuite de la comparaison entre les photographies remises par les parties que ces fissures étaient préexistantes à la vente, aucune pièce n’établissant qu’elles auraient été dissimulées, les clichés au débat attestant l’inverse, de sorte qu’elles doivent être regardées comme apparentes à la date de la vente, ce que confirme encore le fait que les époux O… ne s’en sont jamais fait un grief avant que M^me F… n’exige le paiement du solde du prix ; qu’or, le vendeur n’est pas tenu selon l’article 1642 du code civil des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, de sorte que l’existence desdites fissures, au demeurant sans rapport établi avec l’exploitation minière ancienne, ne sera pas retenue comme constituant un vice caché ; que sur les demandes des époux O… ; que l’expert judiciaire a estimé le coût des travaux réparatoires de traitement des fissures à la somme de 19 442,50 euros ; mais qu’il a déjà été relevé que ces fissures étaient apparentes à la date de la vente de sorte qu’elles ne relèvent pas de la garantie des vices caches et que le lien entre une éventuelle apparition de nouvelles fissures après la vente, le fait n’étant pas au demeurant établi par les acquéreurs auxquels incombe la charge de cette preuve, et l’exploitation minière ancienne fait défaut ; qu’il sera rappelé que l’expert judiciaire l’a exclu de manière très argumentée, en relevant notamment que l’exploitation de la mine avait cessé depuis 43 ans à la date de son rapport, que la clause de dégâts miniers n’implique pas que le risque advienne, qu’en l’espèce, l’exploitation minière se situait au nord du village alors que la maison en litige est proche du centre de la localité (page 20 du rapport U… V… charge par les époux O… de l’évaluation de leur bien) et a 700 mètres de profondeur d’où le lecteur comprend que le risque d’affaissement ou d’effondrement s’en trouve d’autant diminué (p. 14 du rapport de l’expert judiciaire), qu’aucun affaissement ni effondrement dans la zone n’avait été constaté depuis désormais quasiment un demi-siècle (p. 8 du rapport) et que les fissures en cause ne sont ni vivantes ni traversantes (même page), devant être mises en relation, non pas avec l’exploitation minière, mais avec le principe constructif des murs (bâti ancien et construit avec des matériaux hétérogènes, p. 15 du rapport) ; qu’il en résulte que le coût de traitement des fissures ne relève ni de la garantie des vices cachés ni de celle de l’article L. 154-2 du code minier nouveau, leur traitement ne répondant pas à un danger ou un inconvénient lié au risque minier ; que les époux O… seront par conséquent déboutés de leur demande de ce chef ; que l’expert judiciaire invoque en revanche un coût de 7 000 euros sur 10 ans correspondant à la mise en place d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment, lequel, en lien direct avec le vice caché, sera retenu à la charge de la venderesse ; que le coût estimé par l’expert judiciaire de 6 500 euros HT pour une étude géothermique et de 3 500 euros HT pour une étude béton armé n’est envisagé que dans l’hypothèse de l’observation d’un mouvement structurel auquel cas ces études devraient être mises en oeuvre immédiatement ; mais aucun mouvement de cette sorte n’ayant été constaté par l’expert, le préjudice résultant de l’engagement de tels coûts est pour l’heure purement hypothétique, de sorte que les époux O… seront déboutés de ce chef de demande ; qu’en revanche, les éléments de l’espèce caractérisent à suffisance l’existence d’un préjudice lié à l’inquiétude nécessairement nourrie par les acquéreurs pour l’avenir, qu’ils dénomment préjudice de vigilance accrue et qui caractérise en fait un préjudice moral, lequel sera justement réparé par l’allocation de la somme de 8 000 euros ; que les époux O… qui n’agissent pas en annulation ou résolution de la vente ne peuvent sérieusement invoquer une perte de valeur vénale égale au prix d’acquisition tout en conservant la maison qu’ils habitent, alors que l’expert judiciaire a constaté qu’ils vivaient dans les lieux sans subir pour l’heure de préjudice de jouissance lie à l’éventualité, non advenue près d’un demi-siècle plus tard, d’un risque de ruine totale ; qu’ils invoquent subsidiairement une moins-value de 41 000 euros sur la foi d’une estimation réalisée à leur demande par M. V…, hors la présence des autres parties ; mais cette estimation n’est pas, en elle-même, pertinente, M. V… ayant en réalité établi un audit de l’immeuble sans aucune considération prise du risque minier, seul fondement des demandes des époux O…, évoquant en revanche, comme l’a relevé l’expert judiciaire, un risque d’inondation sans lien avec le présent litige ni le fondement des demandes ; que la perte de valeur vénale en lien direct avec l’absence d’information sur la situation du fonds vendu, jadis exploité à des fins minières, seul fondement des demandes, sera évaluée, compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’espèce, au premier titre desquelles figurent l’absence de tout sinistre dans la commune lié à cette activité depuis 1975 et l’état de la maison manifestement spacieuse, agréable et continûment occupée depuis lors, à la somme de 20 000 euros ; que les époux O… sont donc en définitive fondés à réclamer à M^me F… les sommes suivantes : – 7 000 euros pour la mise en place d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment, – 8 000 euros en réparation du préjudice moral de vigilance, – 20 000 euros en réparation de la perte de valeur vénale ; que sur la responsabilité du notaire à l’égard des acquéreurs, il appartenait au notaire, rédacteur de l’acte, qui connaissait nécessairement l’origine de propriété du bien vendu, de s’assurer du respect des dispositions de l’article L. 154-2 du code minier nouveau et de reproduire dans l’acte de vente F…/O… les clauses figurant sur le titre de la venderesse, dont l’une précisait explicitement au visa de l’article 16 de la loi du 16 juillet 1994, alors codifie sous le numéro 75-2 du code minier, qu’elle devait être obligatoirement reproduite dans tous les contrats successifs ; que sa faute est d’autant plus caractérisée que la mention des clauses des dégâts miniers font l’objet d’une inscription aux hypothèques et sont mentionnées sur la fiche hypothécaire du bien immobilier vendu aux époux O… ; que le notaire ne saurait s’exonérer de sa faute au motif que l’acte comporte certaines stipulations relatives aux risques naturels, alors que le risque minier n’est pas un risque naturel mais résulte du fait industriel de l’homme et qu’il fait précisément l’objet de dispositions légales spécifiques relatives à l’information des acquéreurs, lesquelles ont été en l’espèce méconnues ; que cette faute est en lien direct avec les chefs de préjudice retenus relatifs au coût des mesures de surveillance à entreprendre, au préjudice moral de vigilance et à la perte de valeur vénale du bien vendu, lequel est invoqué par les acquéreurs contre leur vendeur à titre de dommages-intérêts et non pas à titre de réduction de prix ; que la société de notaires sera par conséquent condamnée in solidum avec M^me F… à payer les sommes retenues aux époux O… ; que sur la responsabilité de la société de notaire à l’égard de la venderesse, pour de mêmes motifs, la responsabilité du notaire sera retenue à l’égard de la venderesse, à l’exception du poste relatif à la perte de valeur vénale de l’immeuble qui ne constitue pas pour cette dernière un préjudice indemnisable en lien direct avec les fautes retenues, puisqu’aussi bien la valeur du bien vendu aurait été moindre et dans une même proportion (20 000 euros pour un prix de vente de 170 000 euros) si le notaire n’avait pas commis la faute reprochée, ce qui aurait alors permis aux acquéreurs de négocier à moindre prix ;

1°) ALORS QUE le paiement d’une fraction du prix de vente devant être restituée par le vendeur en raison de l’existence d’un vice caché ne constitue pas un préjudice indemnisable dont l’acquéreur peut demander réparation à un tiers ; qu’en condamnant le notaire à indemniser les acquéreurs de « la perte de la valeur vénale » du bien vendu, au motif que ce « préjudice » était « invoqué par les acquéreurs contre leur vendeur à titre de dommages et intérêts et non pas à titre de réduction de prix » (arrêt, p. 12, al. 4), quand l’indemnisation de ce préjudice, résultant de la différence entre le prix payé par les acquéreurs pour acheter le bien et sa valeur réelle, tenant compte de sa situation sur un terrain dont le tréfonds avait été anciennement exploité à des fins minières, ne visait qu’à assurer le rééquilibrage du contrat à raison de la découverte du vice caché et ne pouvait être mise à la charge du notaire, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;

2°) ALORS QUE l’acquéreur qui invoque la garantie des vices cachés peut garder la chose et se faire restituer une partie du prix, des dommages et intérêts complémentaires ne pouvant alors être accordés qu’en présence d’un préjudice subsistant après la restitution partielle ou totale du prix ; qu’en condamnant le notaire à payer aux époux O… des dommages et intérêts destinés à compenser la perte de valeur vénale du bien (arrêt, p. 12, al. 4), quand une telle perte justifiait la restitution partielle du prix versée indûment en raison de l’existence du vice, la cour d’appel a violé les articles 1644 et 1645 du code civil, ensemble l’article 1382 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR, infirmant le jugement, condamné la SCP […] à garantir M^me F… de la charge de la condamnation de 7 000 euros correspondant au coût d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment et de 8 000 euros en réparation du préjudice moral de vigilance ;

AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité du notaire à l’égard des acquéreurs, il appartenait au notaire, rédacteur de l’acte, qui connaissait nécessairement l’origine de propriété du bien vendu, de s’assurer du respect des dispositions de l’article L. 154-2 du code minier nouveau et de reproduire dans l’acte de vente […] les clauses figurant sur le titre de la venderesse, dont l’une précisait explicitement au visa de l’article 16 de la loi du 16 juillet 1994, alors codifie sous le numéro 75-2 du code minier, qu’elle devait être obligatoirement reproduite dans tous les contrats successifs ; que sa faute est d’autant plus caractérisée que la mention des clauses des dégâts miniers font l’objet d’une inscription aux hypothèques et sont mentionnées sur la fiche hypothécaire du bien immobilier vendu aux époux O… ; que le notaire ne saurait s’exonérer de sa faute au motif que l’acte comporte certaines stipulations relatives aux risques naturels, alors que le risque minier n’est pas un risque naturel mais résulte du fait industriel de l’homme et qu’il fait précisément l’objet de dispositions légales spécifiques relatives à l’information des acquéreurs, lesquelles ont été en l’espèce méconnues ; que cette faute est en lien direct avec les chefs de préjudice retenus relatifs au coût des mesures de surveillance à entreprendre, au préjudice moral de vigilance et à la perte de valeur vénale du bien vendu, lequel est invoqué par les acquéreurs contre leur vendeur à titre de dommages-intérêts et non pas à titre de réduction de prix ; que la société de notaires sera par conséquent condamnée in solidum avec M^me F… à payer les sommes retenues aux époux O… ; sur la responsabilité de la société de notaire à l’égard de la venderesse, pour de mêmes motifs, la responsabilité du notaire sera retenue à l’égard de la venderesse, à l’exception du poste relatif à la perte de valeur vénale de l’immeuble qui ne constitue pas pour cette dernière un préjudice indemnisable en lien direct avec les fautes retenues, puisqu’aussi bien la valeur du bien vendu aurait été moindre et dans une même proportion (20 000 euros pour un prix de vente de 170 000 euros) si le notaire n’avait pas commis la faute reprochée, ce qui aurait alors permis aux acquéreurs de négocier à moindre prix ;

ALORS QUE la contribution à la charge définitive de la dette d’indemnisation entre deux co-responsables fautifs d’un même dommage condamnés in solidum doit être déterminée en fonction de la gravité des fautes respectives ; qu’en condamnant la SCP notariale à relever intégralement la venderesse indemne des condamnations en réparation du préjudice moral et du coût du contrôle du bâtiment prononcées à son encontre au seul motif que le notaire avait commis une faute à l’égard des acquéreurs, quand il lui appartenait de statuer sur la contribution de chacun des auteurs du dommage dans leurs rapports réciproques en fonction de la gravité des fautes que la venderesse et le notaire avaient respectivement commises, la cour d’appel a violé l’article 1213 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause et les principes régissant l’obligation in solidum.

Moyens produits au pourvoi n° N 18-22.163 par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour M^me F…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné in solidum M^me F…, aux côtés de la Scp […], à payer aux époux O… les sommes de 7.000 et 8.000 €, au titre respectivement de la mise en place d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment et de la réparation d’un préjudice moral de vigilance, ainsi qu’une somme de 20.000 € en réparation de la perte de valeur vénale de l’immeuble vendu ;

AUX MOTIFS d’abord QUE deux vices cachés sont invoqués, l’un tenant à la situation du bien vendu situé sur un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée, l’autre à l’existence de fissures ; que le premier point n’est pas contesté, l’acte d’acquisition de M^me F… des 6 et 10 mai 1996 comportant une clause d’information qui n’a pas été reprise dans l’acte de vente litigieux du 10 juillet 2012, selon lequel les Houillères du Midi déclaraient que l’immeuble était situé dans un secteur exploité à des fins minières et que le vendeur était tenu d’en informer par écrit l’acheteur et, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants résultant de l’exploitation, outre deux clauses d’exonération au profit des Houillères à l’égard des acquéreurs successifs à raison de tout dommage ou affaissement minier susceptible de survenir ; qu’il est constant que les époux O… n’ont pas été informés par M^me F… de l’existence de ces clauses lors de leur acquisition ; que si l’absence d’information lors de la vente […] des clauses d’exonération n’est pas en elle-même déterminante dans la mesure où l’article L. 155-4 du code minier prohibe de telles clauses dans toutes les ventes intervenues depuis le 1er juillet 1994 et les sanctionne d’une nullité d’ordre public, l’absence d’information légale sur la situation du bien vendu, seule de nature à alerter de potentiels acquéreurs sur le risque de dégâts miniers, lesquels peuvent, selon l’expert judiciaire, survenir de nombreuses années après la fin de l’exploitation, constitue en elle-même un vice caché juridique qui affecte nécessairement l’usage du bien au sens de l’article 1641 du code civil, notamment dans la perspective d’une revente, et par conséquent le prix d’acquisition à arbitrer compte tenu de l’éventualité de survenance dudit risque ; que ce risque minier était nécessairement connu par la venderesse puisqu’il était précisément stipulé dans son propre acte de vente, ce qui suffit à la déchoir de son droit de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ; que le fait que le notaire ait eu connaissance de ces clauses n’exonère pas la venderesse dans ses rapports directs avec les acquéreurs de la garantie spécifique qui pèse sur elle par application des dispositions de l’article L. 154-2 du code minier nouveau, suivant lequel à défaut de cette information, l’acheteur peut choisir soit de poursuivre la résolution de la vente, soit de se faire restituer une partie du prix et peut aussi demander aux frais du vendeur, la suppression des dangers et inconvénients qui compromettent un usage normal du terrain lorsque le coût de cette suppression ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente ; que le débat entretenu sur une éventuelle volonté dolosive de la venderesse tiré de la différence entre le prix d’acquisition du bien par M^me F… en 1996 pour 7.800 € et le prix de revente en 2012 à 172.000 € est à cet égard inopérant, le dol n’étant pas invoqué par les acquéreurs s’agissant de l’acte du 10 juillet 2012 ; qu’il sera relevé à toutefois sur ce point que M^me F… fait valoir qu’ancienne salariée des Houillères du Midi elle a bénéficié, lors de la vente des maisons d’ouvrier subséquentes à l’arrêt de l’exploitation, d’un abattement qui était consenti à titre de politique sociale en fonction de l’ancienneté des acquéreurs dans l’entreprise et d’une modération de prix liée à la présence d’anciens mineurs ou de leur famille dans les maisons mises en vente, avec obligation pour les acquéreurs de conserver les baux consentis à des loyers modiques, la vie durant des locataires, ce qui suffit à rendre compte de la plus-value réalise plus de 16 ans plus tard ; que le vice caché sera en tout état de cause retenu du chef de l’absence de mention de la clause d’information des risques miniers ;

AUX MOTIFS ensuite QUE l’expert judiciaire invoque un coût de 7.000 € sur 10 ans correspondant à la mise en place d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment, lequel, en lien direct avec le vice caché, sera retenu à la charge de la venderesse ; que le coût estimé par l’expert judiciaire de 6.500 € HT pour une étude géothermique et de 3.500 € HT pour une étude béton armé n’est envisagé que dans l’hypothèse de l’observation d’un mouvement structurel, auquel cas ces études devraient être mises en oeuvre immédiatement ; que cependant, aucun mouvement de cette sorte n’ayant été constaté par l’expert, le préjudice résultant de l’engagement de tels coûts est pour l’heure purement hypothétique, de sorte que les époux O… seront déboutés de ce chef demande ; qu’en revanche, les éléments de l’espèce caractérisent à suffisance l’existence d’un préjudice lié à l’inquiétude nécessairement nourrie par les acquéreurs pour l’avenir, qu’ils dénomment préjudice de vigilance accrue et qui caractérise en fait un préjudice moral, lequel sera justement réparé par l’allocation de la somme de 8.000 € ; que les époux O… qui n’agissent pas en annulation ou résolution de la vente ne peuvent sérieusement invoquer une perte de valeur vénale égale au prix d’acquisition tout en conservant la maison qu’ils habitent, cependant que l’expert judiciaire a constaté qu’ils vivaient dans les lieux sans subir pour l’heure de préjudice de jouissance lié à l’éventualité, non advenue près d’un demi-siècle plus tard, d’un risque de ruine totale ; qu’ils invoquent subsidiairement une moins-value de 41.000 € sur la foi d’une estimation réalisée à leur demande par M. V…, hors la présence des autres parties ; que cette estimation n’est pas, en ellemême, pertinente, M. V… ayant en réalité établi un audit de l’immeuble sans aucune considération prise du risque minier, seul fondement des demandes des époux O…, évoquant en revanche, comme l’a relevé l’expert judiciaire, un risque d’inondation sans lien avec le présent litige et le fondement des demandes ; que la perte de valeur vénale en lien direct avec l’absence d’information sur la situation du fonds vendu, jadis exploité à des fins minières, seul fondement des demandes, sera évaluée, compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’espèce, au premier titre desquelles figurent l’absence de tout sinistre dans la commune lié à cette activité depuis 1975 et l’état de la maison manifestement spacieuse, agréable et continûment occupé depuis lors, à la somme de 20.000 € ; que les époux O… sont donc en définitive fondés à réclamer à M^me F… les sommes suivantes : 7.000 € pour la mise en place d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment, 8.000 € en réparation du préjudice moral de vigilance et 20.000 € en réparation de la perte de valeur vénale ;

AUX MOTIFS enfin QU’il appartenait au notaire, rédacteur de l’acte, qui connaissait nécessairement l’origine de propriété du bien vendu, de s’assurer du respect des dispositions de l’article L. 154-2 du code minier nouveau et de reproduire dans l’acte de vente F…/O… les clauses figurant sur le titre de la venderesse, dont l’une précisait explicitement au visa de l’article 16 de la loi du 16 juillet 1994, alors codifié sous le numéro 75-2 du code minier, qu’elle devait être obligatoirement reproduite dans tous les contrats successifs ; que sa faute est d’autant plus caractérisée que la mention des clauses des dégâts miniers font l’objet d’une inscription aux hypothèques et sont mentionnées sur la fiche hypothécaire du bien immobilier vendu aux époux O… ; que le notaire ne saurait s’exonérer de sa faute au motif que l’acte comporte certaines stipulations relatives aux risques naturels, puisque le risque minier n’est pas un risque naturel mais résulte du fait industriel de l’homme et qu’il fait précisément l’objet de dispositions légales spécifiques relatives à l’information des acquéreurs, lesquelles ont été en l’espèce méconnues ; que cette faute est en lien direct avec les chefs de préjudice retenus relatifs au coût des mesures de surveillance à entreprendre, au préjudice moral de vigilance et à la perte de valeur vénale du bien vendu, lequel est invoqué par les acquéreurs contre leur vendeur à titre de dommages-intérêts et non pas à titre de réduction de prix ; que la société de notaires sera en conséquence condamnée in solidum avec M^me F… à payer les sommes retenues aux époux O… ; que pour de mêmes motifs, la responsabilité du notaire sera retenue à l’égard de la venderesse, à l’exception du poste relatif à la perte de valeur vénale de l’immeuble qui ne constitue pas pour cette dernière un préjudice indemnisable en lien direct avec les fautes retenues, puisqu’aussi bien la valeur du bien vendu aurait été moindre et dans une même proportion (20.000 € pour un prix de vente de 170.000 €) si le notaire n’avait pas commis la faute reprochée, ce qui aurait alors permis aux acquéreurs de négocier à moindre prix ;

ALORS QUE le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit s’oppose à ce que l’acquéreur d’un bien immobilier qui a contracté dans l’ignorance d’un vice caché ou d’un risque minier puisse tout à la fois obtenir la compensation, sous la forme d’une restitution partielle du prix ou d’une indemnité, de la différence entre le prix payé et la valeur vénale réelle du bien compte tenu de l’existence du vice ou du risque, outre la compensation de tous les préjudice matériels et moraux résultant de l’existence même de ce vice ou de ce risque ; qu’ainsi, s’agissant de replacer les époux O… dans la situation où ils se seraient trouvés s’ils avaient été informés avant la vente du risque minier, assimilé à un vice caché, les juges du fond pouvaient, soit compenser l’éventuel excédent du prix payé par rapport à la valeur vénale réelle de l’immeuble prenant en compte le risque, soit compenser tous les préjudices matériels et moraux supposés induits par ce même risque, mais non point accorder aux acquéreurs le bénéfice de l’une et l’autre de ces compensations ; qu’en accordant néanmoins le bénéfice de l’ensemble de ces compensations aux acquéreurs, la Cour d’appel a violé le principe de la réparation intégrale du dommage, ensemble les articles 1644 et 1645 du code civil et l’article L. 154-2 du code minier.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné in solidum M^me F…, aux côtés de la Scp […], à payer aux époux O… la somme de 20.000 €, en réparation de la perte de valeur vénale de l’immeuble vendu ;

AUX MOTIFS d’abord QUE deux vices cachés sont invoqués, l’un tenant à la situation du bien vendu situé sur un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée, l’autre à l’existence de fissures ; que le premier point n’est pas contesté, l’acte d’acquisition de M^me F… des 6 et 10 mai 1996 comportant une clause d’information qui n’a pas été reprise dans l’acte de vente litigieux du 10 juillet 2012, selon lequel les Houillères du Midi déclaraient que l’immeuble était situé dans un secteur exploité à des fins minières et que le vendeur était tenu d’en informer par écrit l’acheteur et, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants résultant de l’exploitation, outre deux clauses d’exonération au profit des Houillères à l’égard des acquéreurs successifs à raison de tout dommage ou affaissement minier susceptible de survenir ; qu’il est constant que les époux O… n’ont pas été informés par M^me F… de l’existence de ces clauses lors de leur acquisition ; que si l’absence d’information lors de la vente […] des clauses d’exonération n’est pas en elle-même déterminante dans la mesure où l’article L. 155-4 du code minier prohibe de telles clauses dans toutes les ventes intervenues depuis le 1er juillet 1994 et les sanctionne d’une nullité d’ordre public, l’absence d’information légale sur la situation du bien vendu, seule de nature à alerter de potentiels acquéreurs sur le risque de dégâts miniers, lesquels peuvent, selon l’expert judiciaire, survenir de nombreuses années après la fin de l’exploitation, constitue en elle-même un vice caché juridique qui affecte nécessairement l’usage du bien au sens de l’article 1641 du code civil, notamment dans la perspective d’une revente, et par conséquent le prix d’acquisition à arbitrer compte tenu de l’éventualité de survenance dudit risque ; que ce risque minier était nécessairement connu par la venderesse puisqu’il était précisément stipulé dans son propre acte de vente, ce qui suffit à la déchoir de son droit de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ; que le fait que le notaire ait eu connaissance de ces clauses n’exonère pas la venderesse dans ses rapports directs avec les acquéreurs de la garantie spécifique qui pèse sur elle par application des dispositions de l’article L. 154-2 du code minier nouveau, suivant lequel à défaut de cette information, l’acheteur peut choisir soit de poursuivre la résolution de la vente, soit de se faire restituer une partie du prix et peut aussi demander aux frais du vendeur, la suppression des dangers et inconvénients qui compromettent un usage normal du terrain lorsque le coût de cette suppression ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente ; que le débat entretenu sur une éventuelle volonté dolosive de la venderesse tiré de la différence entre le prix d’acquisition du bien par M^me F… en 1996 pour 7.800 € et le prix de revente en 2012 à 172.000 € est à cet égard inopérant, le dol n’étant pas invoqué par les acquéreurs s’agissant de l’acte du 10 juillet 2012 ; qu’il sera relevé à toutefois sur ce point que M^me F… fait valoir qu’ancienne salariée des Houillères du Midi elle a bénéficié, lors de la vente des maisons d’ouvrier subséquentes à l’arrêt de l’exploitation, d’un abattement qui était consenti à titre de politique sociale en fonction de l’ancienneté des acquéreurs dans l’entreprise et d’une modération de prix liée à la présence d’anciens mineurs ou de leur famille dans les maisons mises en vente, avec obligation pour les acquéreurs de conserver les baux consentis à des loyers modiques, la vie durant des locataires, ce qui suffit à rendre compte de la plus-value réalise plus de 16 ans plus tard ; que le vice caché sera en tout état de cause retenu du chef de l’absence de mention de la clause d’information des risques miniers ;

AUX MOTIFS ensuite QUE l’expert judiciaire invoque un coût de 7.000 € sur 10 ans correspondant à la mise en place d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment, lequel, en lien direct avec le vice caché, sera retenu à la charge de la venderesse ; que le coût estimé par l’expert judiciaire de 6.500 € HT pour une étude géothermique et de 3.500 € HT pour une étude béton armé n’est envisagé que dans l’hypothèse de l’observation d’un mouvement structurel, auquel cas ces études devraient être mises en oeuvre immédiatement ; que cependant, aucun mouvement de cette sorte n’ayant été constaté par l’expert, le préjudice résultant de l’engagement de tels coûts est pour l’heure purement hypothétique, de sorte que les époux O… seront déboutés de ce chef demande ; qu’en revanche, les éléments de l’espèce caractérisent à suffisance l’existence d’un préjudice lié à l’inquiétude nécessairement nourrie par les acquéreurs pour l’avenir, qu’ils dénomment préjudice de vigilance accrue et qui caractérise en fait un préjudice moral, lequel sera justement réparé par l’allocation de la somme de 8.000 € ; que les époux O… qui n’agissent pas en annulation ou résolution de la vente ne peuvent sérieusement invoquer une perte de valeur vénale égale au prix d’acquisition tout en conservant la maison qu’ils habitent, cependant que l’expert judiciaire a constaté qu’ils vivaient dans les lieux sans subir pour l’heure de préjudice de jouissance lié à l’éventualité, non advenue près d’un demi-siècle plus tard, d’un risque de ruine totale ; qu’ils invoquent subsidiairement une moins-value de 41.000 € sur la foi d’une estimation réalisée à leur demande par M. V…, hors la présence des autres parties ; que cette estimation n’est pas, en elle-même, pertinente, M. V… ayant en réalité établi un audit de l’immeuble sans aucune considération prise du risque minier, seul fondement des demandes des époux O…, évoquant en revanche, comme l’a relevé l’expert judiciaire, un risque d’inondation sans lien avec le présent litige et le fondement des demandes ; que la perte de valeur vénale en lien direct avec l’absence d’information sur la situation du fonds vendu, jadis exploité à des fins minières, seul fondement des demandes, sera évaluée, compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’espèce, au premier titre desquelles figurent l’absence de tout sinistre dans la commune lié à cette activité depuis 1975 et l’état de la maison manifestement spacieuse, agréable et continûment occupé depuis lors, à la somme de 20.000 € ; que les époux O… sont donc en définitive fondés à réclamer à M^me F… les sommes suivantes : 7.000 € pour la mise en place d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment, 8.000 € en réparation du préjudice moral de vigilance et 20.000 € en réparation de la perte de valeur vénale ;

AUX MOTIFS enfin QU’il appartenait au notaire, rédacteur de l’acte, qui connaissait nécessairement l’origine de propriété du bien vendu, de s’assurer du respect des dispositions de l’article L. 154-2 du code minier nouveau et de reproduire dans l’acte de vente F…/O… les clauses figurant sur le titre de la venderesse, dont l’une précisait explicitement au visa de l’article 16 de la loi du 16 juillet 1994, alors codifié sous le numéro 75-2 du code minier, qu’elle devait être obligatoirement reproduite dans tous les contrats successifs ; que sa faute est d’autant plus caractérisée que la mention des clauses des dégâts miniers font l’objet d’une inscription aux hypothèques et sont mentionnées sur la fiche hypothécaire du bien immobilier vendu aux époux O… ; que le notaire ne saurait s’exonérer de sa faute au motif que l’acte comporte certaines stipulations relatives aux risques naturels, puisque le risque minier n’est pas un risque naturel mais résulte du fait industriel de l’homme et qu’il fait précisément l’objet de dispositions légales spécifiques relatives à l’information des acquéreurs, lesquelles ont été en l’espèce méconnues ; que cette faute est en lien direct avec les chefs de préjudice retenus relatifs au coût des mesures de surveillance à entreprendre, au préjudice moral de vigilance et à la perte de valeur vénale du bien vendu, lequel est invoqué par les acquéreurs contre leur vendeur à titre de dommages-intérêts et non pas à titre de réduction de prix ; que la société de notaires sera en conséquence condamnée in solidum avec M^me F… à payer les sommes retenues aux époux O… ; que pour de mêmes motifs, la responsabilité du notaire sera retenue à l’égard de la venderesse, à l’exception du poste relatif à la perte de valeur vénale de l’immeuble qui ne constitue pas pour cette dernière un préjudice indemnisable en lien direct avec les fautes retenues, puisqu’aussi bien la valeur du bien vendu aurait été moindre et dans une même proportion (20.000 € pour un prix de vente de 170.000 €) si le notaire n’avait pas commis la faute reprochée, ce qui aurait alors permis aux acquéreurs de négocier à moindre prix ;

ALORS QUE l’acquéreur d’un bien affecté par un vice caché a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts ; que sous le couvert de l’indemnisation d’une perte de valeur vénale du bien vendu, estimée à la somme de 20.000 €, la cour d’appel a en réalité accordé aux époux O…, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la restitution d’une partie du prix de vente, laquelle ne pouvait être ordonnée sans que la fraction du prix à restituer ait été préalablement arbitrée par experts, ce en quoi elle a violé l’article 1644 du code civil, ensemble l’article 12 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné in solidum M^me F…, aux côtés de la Scp […], à payer aux époux O… la somme de 20.000 €, en réparation de la perte de valeur vénale, ensemble d’avoir débouté M^me F… de sa demande tendant à être garantie de ce chef par la SCP notariale ;

AUX MOTIFS d’abord QUE deux vices cachés sont invoqués, l’un tenant à la situation du bien vendu situé sur un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée, l’autre à l’existence de fissures ; que le premier point n’est pas contesté, l’acte d’acquisition de M^me F… des 6 et 10 mai 1996 comportant une clause d’information qui n’a pas été reprise dans l’acte de vente litigieux du 10 juillet 2012, selon lequel les Houillères du Midi déclaraient que l’immeuble était situé dans un secteur exploité à des fins minières et que le vendeur était tenu d’en informer par écrit l’acheteur et, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants résultant de l’exploitation, outre deux clauses d’exonération au profit des Houillères à l’égard des acquéreurs successifs à raison de tout dommage ou affaissement minier susceptible de survenir ; qu’il est constant que les époux O… n’ont pas été informés par M^me F… de l’existence de ces clauses lors de leur acquisition ; que si l’absence d’information lors de la vente […] des clauses d’exonération n’est pas en elle-même déterminante dans la mesure où l’article L. 155-4 du code minier prohibe de telles clauses dans toutes les ventes intervenues depuis le 1er juillet 1994 et les sanctionne d’une nullité d’ordre public, l’absence d’information légale sur la situation du bien vendu, seule de nature à alerter de potentiels acquéreurs sur le risque de dégâts miniers, lesquels peuvent, selon l’expert judiciaire, survenir de nombreuses années après la fin de l’exploitation, constitue en elle-même un vice caché juridique qui affecte nécessairement l’usage du bien au sens de l’article 1641 du code civil, notamment dans la perspective d’une revente, et par conséquent le prix d’acquisition à arbitrer compte tenu de l’éventualité de survenance dudit risque ; que ce risque minier était nécessairement connu par la venderesse puisqu’il était précisément stipulé dans son propre acte de vente, ce qui suffit à la déchoir de son droit de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ; que le fait que le notaire ait eu connaissance de ces clauses n’exonère pas la venderesse dans ses rapports directs avec les acquéreurs de la garantie spécifique qui pèse sur elle par application des dispositions de l’article L. 154-2 du code minier nouveau, suivant lequel à défaut de cette information, l’acheteur peut choisir soit de poursuivre la résolution de la vente, soit de se faire restituer une partie du prix et peut aussi demander aux frais du vendeur, la suppression des dangers et inconvénients qui compromettent un usage normal du terrain lorsque le coût de cette suppression ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente ; que le débat entretenu sur une éventuelle volonté dolosive de la venderesse tiré de la différence entre le prix d’acquisition du bien par M^me F… en 1996 pour 7.800 € et le prix de revente en 2012 à 172.000 € est à cet égard inopérant, le dol n’étant pas invoqué par les acquéreurs s’agissant de l’acte du 10 juillet 2012 ; qu’il sera relevé à toutefois sur ce point que M^me F… fait valoir qu’ancienne salariée des Houillères du Midi elle a bénéficié, lors de la vente des maisons d’ouvrier subséquentes à l’arrêt de l’exploitation, d’un abattement qui était consenti à titre de politique sociale en fonction de l’ancienneté des acquéreurs dans l’entreprise et d’une modération de prix liée à la présence d’anciens mineurs ou de leur famille dans les maisons mises en vente, avec obligation pour les acquéreurs de conserver les baux consentis à des loyers modiques, la vie durant des locataires, ce qui suffit à rendre compte de la plus-value réalise plus de 16 ans plus tard ; que le vice caché sera en tout état de cause retenu du chef de l’absence de mention de la clause d’information des risques miniers ;

AUX MOTIFS ensuite QUE l’expert judiciaire invoque un coût de 7.000 € sur 10 ans correspondant à la mise en place d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment, lequel, en lien direct avec le vice caché, sera retenu à la charge de la venderesse ; que le coût estimé par l’expert judiciaire de 6.500 € HT pour une étude géothermique et de 3.500 € HT pour une étude béton armé n’est envisagé que dans l’hypothèse de l’observation d’un mouvement structurel, auquel cas ces études devraient être mises en oeuvre immédiatement ; que cependant, aucun mouvement de cette sorte n’ayant été constaté par l’expert, le préjudice résultant de l’engagement de tels coûts est pour l’heure purement hypothétique, de sorte que les époux O… seront déboutés de ce chef demande ; qu’en revanche, les éléments de l’espèce caractérisent à suffisance l’existence d’un préjudice lié à l’inquiétude nécessairement nourrie par les acquéreurs pour l’avenir, qu’ils dénomment préjudice de vigilance accrue et qui caractérise en fait un préjudice moral, lequel sera justement réparé par l’allocation de la somme de 8.000 € ; que les époux O… qui n’agissent pas en annulation ou résolution de la vente ne peuvent sérieusement invoquer une perte de valeur vénale égale au prix d’acquisition tout en conservant la maison qu’ils habitent, cependant que l’expert judiciaire a constaté qu’ils vivaient dans les lieux sans subir pour l’heure de préjudice de jouissance lié à l’éventualité, non advenue près d’un demi-siècle plus tard, d’un risque de ruine totale ; qu’ils invoquent subsidiairement une moins-value de 41.000 € sur la foi d’une estimation réalisée à leur demande par M. V…, hors la présence des autres parties ; que cette estimation n’est pas, en elle-même, pertinente, M. V… ayant en réalité établi un audit de l’immeuble sans aucune considération prise du risque minier, seul fondement des demandes des époux O…, évoquant en revanche, comme l’a relevé l’expert judiciaire, un risque d’inondation sans lien avec le présent litige et le fondement des demandes ; que la perte de valeur vénale en lien direct avec l’absence d’information sur la situation du fonds vendu, jadis exploité à des fins minières, seul fondement des demandes, sera évaluée, compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’espèce, au premier titre desquelles figurent l’absence de tout sinistre dans la commune lié à cette activité depuis 1975 et l’état de la maison manifestement spacieuse, agréable et continûment occupé depuis lors, à la somme de 20.000 € ; que les époux O… sont donc en définitive fondés à réclamer à M^me F… les sommes suivantes : 7.000 € pour la mise en place d’un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment, 8.000 € en réparation du préjudice moral de vigilance et 20.000 € en réparation de la perte de valeur vénale ;

AUX MOTIFS enfin QU’il appartenait au notaire, rédacteur de l’acte, qui connaissait nécessairement l’origine de propriété du bien vendu, de s’assurer du respect des dispositions de l’article L. 154-2 du code minier nouveau et de reproduire dans l’acte de vente F…/O… les clauses figurant sur le titre de la venderesse, dont l’une précisait explicitement au visa de l’article 16 de la loi du 16 juillet 1994, alors codifié sous le numéro 75-2 du code minier, qu’elle devait être obligatoirement reproduite dans tous les contrats successifs ; que sa faute est d’autant plus caractérisée que la mention des clauses des dégâts miniers font l’objet d’une inscription aux hypothèques et sont mentionnées sur la fiche hypothécaire du bien immobilier vendu aux époux O… ; que le notaire ne saurait s’exonérer de sa faute au motif que l’acte comporte certaines stipulations relatives aux risques naturels, puisque que le risque minier n’est pas un risque naturel mais résulte du fait industriel de l’homme et qu’il fait précisément l’objet de dispositions légales spécifiques relatives à l’information des acquéreurs, lesquelles ont été en l’espèce méconnues ; que cette faute est en lien direct avec les chefs de préjudice retenus relatifs au coût des mesures de surveillance à entreprendre, au préjudice moral de vigilance et à la perte de valeur vénale du bien vendu, lequel est invoqué par les acquéreurs contre leur vendeur à titre de dommages-intérêts et non pas à titre de réduction de prix ; que la société de notaires sera en conséquence condamnée in solidum avec M^me F… à payer les sommes retenues aux époux O… ; que pour de mêmes motifs, la responsabilité du notaire sera retenue à l’égard de la venderesse, à l’exception du poste relatif à la perte de valeur vénale de l’immeuble qui ne constitue pas pour cette dernière un préjudice indemnisable en lien direct avec les fautes retenues, puisqu’aussi bien la valeur du bien vendu aurait été moindre et dans une même proportion (20.000 € pour un prix de vente de 170.000 €) si le notaire n’avait pas commis la faute reprochée, ce qui aurait alors permis aux acquéreurs de négocier à moindre prix ;

ALORS QUE pour être indemnisable, le préjudice doit être certain ; que s’il faut considérer que la somme de 20.000 € allouée aux époux O… s’analyse, non en la restitution d’une partie du prix de vente, mais en la réparation d’un préjudice financier, ce préjudice devrait être regardé comme purement hypothétique, puisqu’il n’était pas allégué que les époux O… avait revendu avec une moins-value le bien litigieux et qu’en l’état des aléas affectant la négociation d’un prix de vente, il ne pouvait être affirmé avec certitude que si même les époux O… avait eu connaissance, au moment de leur acquisition, du risque minier, qui précisément ne constituait qu’un simple risque, au demeurant particulièrement ténu, ils auraient été en mesure d’en tirer utilement parti pour négocier et faire accepter une réduction de prix, a fortiori une réduction de 20.000 € ; qu’en affirmant néanmoins le contraire, tant pour allouer réparation à ce titre aux époux O… que pour rejeter l’appel en garantie formé de ce chef par M^me F… à l’encontre de la SCP notariale, la cour d’appel a violé l’article 1149 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.