Tribunal de Proximité

d’Aubervilliers

[…]

[…]

: 01.48.33.76.38

Références: RG N°12-20-000391

DEMANDEUR(S):

La Société Civile Immobilière J.N.G

DÉFENDEUR(S):

A B Z

[…]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE NOTIFICATION DÉCISION

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

M^e ARIF Asif

[…]

Je vous prie de trouver ci-joint la copie de la décision rendue par le tribunal de proximité d’Aubervilliers.

Avocats des barreaux 75 et 93 vos dossiers de plaidoirie sont envoyés à votre toque. Autres barreaux votre dossier de plaidoirie vous est envoyé par voie postale.

Aubervilliers, le 21 décembre 2020

Proximité

e LE GREFFIER

d

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Tribunal de proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ d’Aubervilliers

[…]

[…]. 454 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE) CEDEX

01.48.33.76.38

Extrait des minutes du Tribunal de Proximité RG N° 12-20-000391 d’AUBERVILLIERS

Ordonnance du 26 novembre 2020

N° de minute : R524/20

DEMANDEUR

SCI J.N.G, […], […], représentée par M^e ARIF Asif, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Madame A B Z, […], […] au fond de la coursive,

[…], représentée par M^e ARAPIAN Patrick, avocat au barreau de PARIS
Monsieur Y X, […], […] au fond de la coursive,

[…], représenté par M^e ARAPIAN Patrick, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION: Claude BENDELAC

GREFFIERE: Agathe BLANCHARD

Audience de débats du 27 octobre 2020

Ordonnance de référé contradictoire en premier ressort

Copie exécutoire à : M^e ARIF Asif, avocat au barreau de PARIS

Copie certifiée conforme à : M^e ARAPIAN Patrick, avocat au barreau de PARIS – Préfet de SEINE SAINT-DENIS

21 DEL 2020 Le

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er juin 2009 et avenant du 1er décembre 2011, la SCI JNG a consenti à madame Z A B et monsieur X Y, la location d’un immeuble à usage d’habitation, sis […], moyennant un loyer mensuel initial de 650 €, charges comprises.

Le 18 février 2020, la SCI JNG a fait signifier à madame Z A B et monsieur X Y un commandement de payer la somme de 17843,68 € au titre des loyers et charges impayées.

Par courrier du 19 février 2020, la SCI JNG a saisi la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte d’huissier de Justice du 26 août 2020, la SCI JNG a assigné madame Z A

B et monsieur X Y devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS statuant en référés et demande de : constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise ;

●

ordonner l’expulsion de madame Z A B et monsieur X

●

Y ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique; autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, sur

●

place ou dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des locataires ;

● condamner solidairement madame Z A B et monsieur X

Y à titre provisionnel au paiement des sommes suivantes:

19870,73 € au titre de l’arriéré de loyers et des charges,

●

une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

●

les entiers dépens.

●

Le 27 août 2020, la SCI JNG a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

A l’audience du 27 octobre 2020, la SCI JNG, représentée, maintient ses demandes sans actualiser la dette. Elle affirme que les arguments soulevés par les défendeurs ne sont pas des contestations sérieuses et souligne qu’une procédure d’expulsion avait déjà été engagée en 2016 ayant abouti à son désistement puisque les locataires avaient promis de payer la dette. Elle précise que la demande de délais de paiement n’est pas justifiée.

Madame Z A B et monsieur X Y, représentés par leur conseil, lequel dépose des conclusions soutenues oralement auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile. Ils soulèvent la nullité du commandement de payer pour non respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En outre, ils contestent la dette locative, affirmant que le décompte produit présente des irrégularités, qu’il n’a pas pris en considération des versements et que la provision sur charge n’est pas justifiée. Ils font également valoir des problèmes relationnels avec le bailleur.

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L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur les contestations sérieuses:

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient,

à peine de nullité

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le commandement de payer du 18 février 2020 contient toutes ces mentions. La contestation ainsi soulevée n’est donc pas sérieuse.

En outre, il convient de préciser que le décompte produit par le bailleur se lit de la manière suivante : le solde indiqué par année en haut de chaque sous-tableau, correspond au solde restant dû à la fin de l’année. Dès lors les montants indiqués en haut correspondent à la différence entre les montants appelés sur la période annuelle d’une part et les versements de la CAF et des locataires sur la période annuelle d’autre part. Ainsi pour l’année 2018, il est relevé dans le décompte un « trop perçu » de 295,80 €.

Les défendeurs produisent plusieurs quittances de loyer d’un montant de 675,35 € signées par la SCI JNG du 12 août 2015, 2 septembre 2015, 2 octobre 2015, et 3 juillet 2017. Toutefois, le décompte produit par le bailleur (pièce 5) ne fait pas état de ces différents montants. En outre, la provision pour charge n’est pas justifiée par des documents de nature à expliquer son

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calcul.

Dès lors, les sommes dues au titre de la provision sur charge, non justifiées, seront retranchées et les montant payés et justifiés par les différents quittances de loyer seront ajoutées aux sommes versées par les locataires.

Les arguments relatifs aux relations entre les parties et les dépôts de plante ne caractérisent pas des contestations sérieuses de la dette locative et des autres demandes.

Les constatations ainsi soulevées sont rejetées. L’action diligentée devant la juge des référés est donc recevable.

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de

l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de de la préfecture de l’Essonne le 27 août 2020, soit deux mois au moins avant la première audience.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 19 février 2020.

En conséquence l’action est recevable.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution

d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI JNG verse aux débats un décompte arrêté au mois de mai 2020 inclus établissant l’arriéré locatif à la somme de 19870,73 €.

Il faut toutefois retrancher à cette somme le montant de 1540 € facturé pour des charges non justifiées [(20 x 12) x 6+ (20 x 5)].

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De plus, les locataires produisent des quittances locatives non comprises dans le décompte produit par le bailleur, soit : une quittance de loyer du 12 août 2015 de 675,35 € au titre du loyer du mois d’août

2015; une quittance du 2 septembre 2015 d’un montant de 675,35 € pour le mois de

●

septembre 2015, une quittance du 2 octobre 2015 d’un montant de 675,35 € pour le mois d’octobre

●

2015,

● une quittance du 3 juillet 2017 de 675,35 € pour le mois de juillet 2017 alors que la somme de 650 € apparaît au crédit dans le décompte pour ce mois là.

Les autres documents produits ne permettent pas de rapporter la preuve d’autre paiement des locataires.

Il convient par conséquent de condamner madame Z A B et monsieur

X Y à verser à la SCI JNG la somme provisionnelle de 16279,33 € actualisée au mois de mai 2020 inclus, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses effets :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à madame Z A B et monsieur X Y le 18 février 2020.

Il est établi et non contesté que la dette n’a pas été apurée dans un délai de deux mois.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI JNG à la date du 19 avril 2020.

Madame Z A B et monsieur X Y sont donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la SCI JNG, propriétaire de

l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Cependant, en application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Madame Z A B et monsieur X Y demandent l’octroi de délais

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de paiement à hauteur de 150 € en plus du loyer courant.

Toutefois, aucun document produit ne permet de considérer que les locataires sont en mesure de s’acquitter du montant intégral de la dette. Il y a donc lieu débouter madame Z A

B et monsieur X Y de leur demande de délais de paiement.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de madame Z A B et monsieur X Y ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux locataires expulsés d’avoir à les retirer à leurs frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat.

Compte tenu de la situation de madame Z A B et monsieur X Y et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’état dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Madame Z A B et monsieur X Y occupent depuis la résiliation les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due à compter du jour de l’arrêté du décompte, soit à compter du mois de juin 2020.

Cette indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux

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dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, madame Z A B et monsieur X Y, parties perdantes, sont in solidum condamnés, aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique de madame Z A B et monsieur X Y, la demande de frais irrépétibles de la SCI JNG rejetée. De même la demande des locataires, parties perdantes, est rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référés, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

REJETONS les contestations sérieuses ;

DECLARONS recevable l’action de la SCI JNG;

CONDAMNONS solidairement madame Z A B et monsieur X

Y à payer à la SCI JNG la somme provisionnelle de 16279,33 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, mois de mai 2020 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DISONS que les sommes versées à ce titre par madame Z A B et monsieur

X Y antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DEBOUTONS madame Z A B et monsieur X Y de leur demande de délais de paiement ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI JNG au 19 avril

2020;

DISONS que l’expulsion de madame Z A B et monsieur X Y et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par madame Z A

B et monsieur X Y jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas

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de non-résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS solidairement madame Z A

B et monsieur X Y à verser à la SCI JNG ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2020 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 de chaque mois;

DISONS que conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ces derniers auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux locataires expulsés d’avoir à les retirer à leurs frais dans le délai fixé par décret en Conseil

d’Etat ;

DISONS que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de madame

Z A B et monsieur X Y dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement;

REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS in solidum madame Z A B et monsieur X Y aux dépens ;

RAPPELONS que la décision est exécutoire par provision

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs

Généraux et aux Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous

Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils es t également requis.

LE DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFFE

REPUBLIQUE FRANCASE

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n° 397