Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 23 juin et le 7 juillet 2022, la société civile immobilière (SCI) Vallauris, représentée par M^e Garrigues, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution du permis de construire délivré le 1er avril 2022 par le maire de Cadaujac, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de cette décision ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cadaujac une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SCI Vallauris soutient que :

— propriétaire de la parcelle contigüe au terrain d’assiette du projet, qui fait l’objet de la même orientation d’aménagement et de programmation et aurait dû faire l’objet d’une urbanisation concomitante, elle est de facto privée de toute possibilité de construction sur son terrain, et a donc intérêt à agir ; elle est également privé d’un accès à la voie publique et le syndicat en charge de l’assainissement a fait savoir qu’il refuserait toute nouvelle demande de raccordement au réseau ;

— l’urgence est présumée ;

— le signataire de l’acte ne disposait pas d’une délégation précise et dûment publiée ;

— le syndicat intercommunal d’adduction d’eau potable et d’assainissement de la région de La Brède aurait dû être consulté en application des articles R. 423-50, R. 423-52, L. 332-6-1 et L. 332-8 du code de l’urbanisme ;

—  le dossier était incomplet en l’absence de l’attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale prévu par l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ;

— en délivrant le permis sous réserve de la réalisation, hypothétique, d’un rond-point sur la route départementale (RD) n°1113 au nord du projet, d’une réserve d’eau pour la lutte contre l’incendie, et d’une extension du réseau d’assainissement, le maire de Cadaujac a méconnu l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme ;

— le permis de construire méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que la construction du rond-point n’est pas assurée et en raison du risque incendie ;

— les conditions posées par l’article 2 du règlement de la zone 1AUy ne sont pas remplies : la réalisation ne porte que sur une partie de la zone ; en conséquence, le projet n’est pas compatible avec les orientations d’aménagement et de programmation du site de Lamourou, ce qui méconnaît également l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme ; la voie de circulation ne couvre que deux-tiers de la longueur à parcourir, et il ne s’agit que d’une voie de desserte à double sens ; les parties latérales de la RD 1113 ne sont pas aménagées pour les vélos et les piétons ; les activités tertiaires et de bureaux sont envisagées alors que seules des activités artisanales sont autorisées ; l’entrée sur le site est prévue sur la parcelle AT 9 et non sur la parcelle AT 15 ; il n’y a pas de lisière boisée de 12m de large au bord de la RD 1113 mais un simple espace planté supportant du stationnement sur la moitié de sa longueur ; le projet ne prévoit pas d’ilots entrecoupés d’alignement d’arbres, mais un front bâti continu ; la densité de construction est sans commune mesure avec les orientations ; le projet ne sera pas directement raccordable au réseau d’assainissement et la sécurité incendie n’est pas assurée ;

— l’article 3 du règlement de la zone 1AUy impose la réalisation d’un rond-point dont le financement n’est pas assuré ; la convention de financement aurait dû être conclue avant la délivrance du permis de construire ;

— la hauteur du bâtiment, en certains points de 12,50m, ne respecte pas l’article 10 du règlement de la zone 1AUy ;

— les membranes bitumineuses boisées ne font pas partie des matériaux de couverture autorisés par l’article 11 du règlement de la zone 1AUy ;

— l’article 13 du règlement de la zone 1AUy est méconnu à plusieurs titres : plus de 600 baliveaux devraient être plantés au lieu des 109 prévus au projet ; le rythme d’un arbre toutes les cinq places de stationnement n’est pas respecté ; une haie vive devrait être prévue limite nord ; une lisière boisée d’une épaisseur de 12m devrait séparer le projet de la RD 1113 ; de même, aucune lisière boisée n’est prévue du côté de l’autoroute.

Par un mémoire en défense, enregistré le 30 juin 2022, la commune de Cadaujac conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de la SCI Vallauris en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune de Cadaujac soutient que :

— la requête est dépourvue d’urgence dès lors que le permis de construire ne fait pas obstacle à ce que la SCI Vallauris dépose un permis de construire pour son propre terrain et dispose d’une sortie sécurisée et financée par un tiers ; son terrain est intégré dans le projet d’aménagement global si bien que le démarrage des travaux n’aurait aucune conséquence irréversible ;

— les moyens soulevés par la SCI Vallauris ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 juillet 2022, la société en nom collectif (SNC) La Chataigneraie, représentée par la SELAS Cazamajour et Urban Law conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la SCI Vallauris en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SNC La Chataigneraie soutient que :

— le projet prévoit une servitude de passage pour l’accès à la parcelle de la société Vallauris, servitude qui est imposée par l’article 682 du code civil et prévue dans l’acte de vente à l’acquéreur ; en outre, la construction projetée ne fait aucunement obstacle à ce que la SCI obtienne une autorisation d’urbanisme sur son propre terrain ; dès lors, les éléments avancés par la requérante ne lui confèrent pas intérêt à agir ;

— la présomption d’urgence prévue par l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme n’est pas irréfragable ; les travaux ne démarreront pas tant que le permis de construire ne sera pas devenu définitif, ainsi qu’en atteste l’entreprise chargée de la maîtrise d’œuvre des travaux ;

— la consultation du SIAEPA n’était pas requise ;

— l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation n’est pas applicable ratione temporis ;

— les moyens soulevés par la société Vallauris ne sont pas fondés.

Vu :

— la requête enregistrée le 25 mai 2022 sous le n°222918 par laquelle la SCI Vallauris demande l’annulation de la décision attaquée ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Vu la décision du 1er octobre 2021 par laquelle la présidente du tribunal a désigné M. B pour exercer les fonctions de juge des référés.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Au cours de l’audience publique tenue le 7 juillet 2022 à 10h en présence de M^me Gioffré, greffière d’audience, M. B a lu son rapport et entendu :

— les observations de M^e Heral, représentant la SCI Vallauris, qui reprend ses écritures et soutient que la demande de permis de construire aurait dû être assortie d’une demande d’autorisation d’ouverture d’un établissement recevant du public, car telle est bien la vocation de ces bâtiments ; à tout le moins, le permis de construire devait mentionner la nécessité d’obtenir cette autorisation ;

— les observations de M. A, représentant la commune de Cadaujac, qui reprend ses écritures sans soulever de nouveau moyen ;

— les observations de M^e Maginot, représentant la SNC La Chataigneraie, qui reprend ses écritures sans soulever de nouveau moyen.

La clôture de l’instruction a été reportée au 12 juillet 2022 à 12h, en application de l’article R. 522-8 du code de justice administrative.

Par un mémoire, enregistré le 12 juillet 2022, la SCI Vallauris conclut aux mêmes fins et par les mêmes moyens que ses précédentes écritures et observations orales.

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. () ». La société civile immobilière Vallauris demande au juge des référés d’ordonner, sur le fondement de ces dispositions, la suspension de l’exécution du permis de construire un ensemble artisanal, de services et de showrooms, délivré par le maire de Cadaujac le 1er avril 2022 à la société en nom collectif (SNC) La Chataigneraie.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la SNC La Chataigneraie :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ». Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

3. Il ressort des pièces du dossier que la SCI requérante est propriétaire de la parcelle cadastrée AT 15 contiguë au terrain d’assiette du projet. Celui-ci consiste en la construction de trois bâtiments d’une hauteur de 9 m de hauteur à l’acrotère, constitués de 31 boxes représentant une surface totale de plancher de 11 400 m², sur un terrain de 24 500 m² destiné également à accueillir une voie de desserte interne ainsi que 191 places de stationnement. D’une part, par un courrier du 4 avril 2022, le syndicat d’adduction d’eau potable et d’assainissement de la région de la Brède a informé la commune de Cadaujac qu’en raison de l’importance du projet, correspondant à une charge de 85 « équivalent-habitant » (EH) et du traitement des effluents du futur ensemble par la station d’épuration de Martillac, il ne serait pas possible, en l’état du réseau, d’y raccorder une autre construction. D’autre part, si le projet autorisé tient compte de la parcelle de la SCI requérante, dont la situation ne lui permet pas un accès direct à la voie publique, en lui aménageant un accès à la route départementale n°1113, il affecte nécessairement les conditions dans lesquelles la société Vallauris pourra exploiter son terrain et notamment y implanter des constructions. Enfin, la parcelle AT 15 forme avec le terrain d’assiette du projet la zone 1AUy du plan local d’urbanisme de la commune de Cadaujac. Or, les dispositions du 1. du A de l’article 2 du règlement de la zone 1AUy, ainsi que les orientations d’aménagement et de programmation dont le 2. du A du même article 2 impose le respect prévoit que la réalisation d’une opération d’urbanisation doit porter sur l’ensemble de ladite zone. Par suite, la société requérante dispose d’un intérêt à agir à l’encontre du permis attaqué et la fin de non-recevoir opposée par la SNC La Chataigneraie doit être écartée.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

4. Aux termes de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme : « Un recours dirigé contre () un permis de construire () ne peut être assorti d’une requête en référé suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. / La condition d’urgence prévue à l’article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite ». L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. La construction d’un bâtiment autorisée par un permis de construire présente un caractère difficilement réversible et, par suite, lorsque la suspension d’un permis de construire est demandée sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est en principe satisfaite ainsi que le prévoit l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme. Il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l’autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières. Il appartient alors au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise.

5. Il résulte de ce qui précède que la société La Chataigneraie ne peut utilement reprocher à la SCI requérante de ne pas faire état d’une quelconque atteinte immédiate et grave à ses intérêts, ou de ne pas établir l’imminence du début des travaux. Si elle fait également valoir qu’elle n’est pas propriétaire du terrain d’assiette du projet, que les promesses de vente qu’elle avait conclues pour le devenir, qui étaient conditionnées à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours des tiers, sont désormais caduques, et qu’aucune déclaration d’ouverture de chantier n’a été déposée ni aucun marché de travaux passé, ces circonstances ne font pas obstacle à ce que les travaux débutent à brève échéance et, en tout état de cause, avant que ne soit intervenu le jugement au fond. Enfin, la circonstance que le délai, prévu à l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense dans l’instance au fond, à l’expiration duquel aucune requête en référé suspension ne sera plus recevable n’a pas commencé à courir est sans incidence sur l’appréciation du respect de la condition d’urgence. Il s’ensuit que cette condition est en l’espèce remplie.

6. En l’état de l’instruction, le moyen tiré de ce que l’opération ne portant pas sur l’ensemble de la zone 1AUy, le permis de construire délivré à la SNC La Chataigneraie méconnait le 1. du A de l’article 2 du règlement de la zone 1AUy, ainsi que les orientations d’aménagement et de programmation dont le 2. du A du même article 2 impose le respect, est de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée. Sont également propres à créer un tel doute le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 13 du règlement de la zone 1AUy et des orientations d’aménagement et de programmation par le permis de construire qui ne prévoit pas une lisière boisée d’une largeur de 12 m au bord de la route départementale n° 1113, et la méconnaissance de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme en l’absence de mention expresse dans le permis de l’obligation de demander et d’obtenir l’autorisation complémentaire prévue à l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation, avant l’ouverture au public des parties du bâtiment constituant des établissements recevant du public, que sont nécessairement les « showrooms » autorisées.

7. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

8. Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’ordonner la suspension de l’exécution du permis de construire délivré le 1er avril 2022 à la SNC La Chataigneraie, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité.

Sur les conclusions relatives aux frais de l’instance :

9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Vallauris, qui n’est pas, dans la présente instance de référé, la partie perdante, le versement à la commune de Cadaujac et à la SNC La Chataigneraie des sommes qu’elles demandent au titre des frais exposés au cours de l’instance et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Cadaujac le versement à la société requérante de la somme de 1 000 euros en application desdites dispositions.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de la décision du permis de construire délivré le 1er avril 2022 à la SNC La Chataigneraie est suspendue jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité.

Article 2 : La commune de Cadaujac versera à la SCI Vallauris la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Cadaujac et la SNC La Chataigneraie sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la société civile immobilière Vallauris, à la commune de Cadaujac et à la société en nom collectif La Chataigneraie.

Copie en sera transmise au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Fait à Bordeaux, le 20 juillet 2022.

Le juge des référés,La greffière,

J. B C. GIOFFRE

La République mande et ordonne à la préfète de la Gironde en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,