Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 15 mars 2024, le 26 septembre 2024, le 10 février 2025 et le 13 mars 2025, l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, représentée par M^e Le Brouder, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 18 septembre 2023 par lequel le maire de la commune de Varaville a délivré à la société Orée des Pins un permis de construire une résidence service pour séniors regroupant quatre-vingt-dix logements avec espaces communs, ensemble le rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Varaville et de la société Orée des Pins une somme de 2 000 euros chacune en application des dispositions combinées de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle justifie d’un intérêt à agir suffisant, eu égard à son objet statutaire ;

— le dossier de demande de permis de construire était incomplet au regard des articles R. 431-7, R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme, faute de comprendre des informations exhaustives sur l’état initial du terrain, notamment la végétation existante et le niveau du terrain naturel, ainsi que le traitement paysager du projet ; en outre, des pièces ont été ajoutées au dossier après la délivrance du permis de construire ;

— aucune délibération du conseil municipal n’autorise le déplacement du collecteur des eaux usées du Home ; le dossier de permis de construire ne comprend pas la convention signée par le conseil municipal ;

— le permis de construire a été délivré en méconnaissance de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme ; le maire aurait dû surseoir à statuer sur la demande de permis ;

— le projet aurait dû faire l’objet d’un diagnostic environnemental, en application des articles L. 214-1 et R. 214-1 du code de l’environnement ;

—  le permis litigieux a été délivré en méconnaissance des objectifs démographiques fixés par les dispositions du projet de modification du plan local d’urbanisme en cours d’élaboration ;

— il méconnaît les dispositions de l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme et de l’article L. 411-1 du code de l’environnement ;

— il est incompatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation n° 2 du plan local d’urbanisme révisé ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 191 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme s’agissant du raccordement au réseau d’assainissement des eaux usées ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-4 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions du préambule de la zone U du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article U4 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article U7 du règlement du plan local d’urbanisme, les balcons en limite Sud de propriété n’étant pas implantés à 4,94 mètres de la limite séparative ;

— il méconnaît les dispositions de l’article U13 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 1er août 2024, le 9 janvier 2025, le 26 février 2025 et le 24 mars 2025, la société Orée des Pins, représentée par M^e Peru, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de l’association requérante une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par l’association requérante ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 29 août 2024, le 26 février 2025 et le 2 avril 2025, la commune de Varaville, représentée par M^e Gorand, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de l’association requérante une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville ne sont pas fondés.

Par des mémoires distincts, enregistrés les 10 janvier 2025, 26 février 2025 et 24 mars 2025, la société Orée des Pins demande au tribunal de constater le comportement abusif de l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville et de la condamner à lui verser la somme globale de 128 340 euros en application de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme.

Elle soutient que :

— le recours de l’association requérante présente un caractère abusif, celle-ci contestant systématiquement toutes les autorisations d’urbanisme délivrées par la commune depuis une vingtaine d’années ;

— celui-ci lui cause un préjudice financier estimé à 128 340 euros intérêts compris, ainsi qu’un préjudice moral et d’image dont il sera fait une juste appréciation en le fixant à la somme de 5 000 euros.

Par un mémoire distinct, enregistré le 10 février 2025 et le 13 mars 2025, l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville demande au tribunal :

1°) de rejeter la demande de la société Orée des Pins tendant à sa condamnation au titre de l’article L. 600-7 du code de justice administrative ;

2°) de condamner, à titre reconventionnel, la société Orée des Pins à lui verser la somme de 19 251 euros en application de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ;

3°) de mettre à la charge de la société Orée des Pins une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— le caractère abusif de son recours n’est pas établi ;

— elle est légitime à être indemnisée de la somme de 19 251 euros.

Par un mémoire distinct, enregistré le 2 avril 2025, la commune de Varaville demande au tribunal de constater le comportement abusif de l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville et de faire droit à la demande de la société Orée des Pins tendant à l’indemnisation de ses préjudices.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’environnement ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Ducos de Saint Barthélémy de Gélas,

— les conclusions de M^me Remigy, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Le Brouder, représentant l’association requérante, de M^e Chodzko, représentant la commune de Varaville, et de M^e Farrugia, représentant la société Orée des Pins.

Considérant ce qui suit :

1. La société Orée des Pins a déposé, le 28 décembre 2022, une demande de permis de démolir et de construire une résidence service pour séniors de quatre-vingt-dix logements sur un terrain situé rue des Nivéoles à Varaville (Calvados). Par l’arrêté attaqué du 18 septembre 2023, le maire de la commune de Varaville a délivré le permis de démolir et de construire sollicité.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la complétude du dossier de demande de permis de construire :

2. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

3. Aux termes de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. « . Aux termes de l’article R. 431-8 du même code : » Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ".

4. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier, et notamment de la notice architecturale PC 4, que « l’état initial du terrain est constitué d’une friche urbaine aménagée et viabilisée, sur laquelle repose une construction de maison individuelle jamais achevée et qui sera à démolir. Pas d’arbres de haute tige remarquables sur le terrain d’emprise. », ce que confirment les photographies du terrain et de son environnement proche (PC7) qui ne laissent apparaitre qu’une très rare végétation. Si l’association requérante évoque la présence sur ce terrain de nivéoles de type Leucojum aestivum qui seraient protégées, elle ne l’établit pas.

5. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier, et notamment de la notice architecturale PC 4 telle que modifiée lors de l’instruction de la demande de permis le 22 septembre 2023, que « les espaces verts et arbres de la zone parcs et des espaces résiduels et jardins font l’objet d’un plan d’aménagement joint au dossier. Ces espaces verts représentent une surface totale de 3 009 m² d’espaces verts. 130 arbres de haute tige seront plantés ». Le plan de masse PC2 également complété lors de l’instruction de la demande de permis et reçu en mairie le 22 septembre 2023 précise l’implantation des 130 arbres prévus ainsi que la situation des 3 009 m² d’espaces verts sur le projet.

6. En troisième lieu, les coupes transversales (PC3) et le plan de masse (PC2) du projet font état des côtes NGF du terrain naturel, lequel varie entre 3,44 mètres NGF et 3,64 mètres NGF, la notice architecturale précisant que la construction sera implantée à 3,64 mètres NGF, sans contradiction avec les dispositions du plan de prévention des risques littoraux imposant un rehaussement des constructions de 20 cm par rapport au terrain naturel. Si l’association requérante fait par ailleurs état de ce que ces côtes ne seraient pas conformes au niveau de la nappe phréatique, elle n’assortit son argumentaire d’aucun élément permettant au tribunal d’en apprécier le bien-fondé.

7. En quatrième lieu, il ressort des pièces du dossier, et notamment de la notice architecturale PC 4, que « tous les branchements sur réseaux communaux seront réalisés sur la façade d’accès au domaine public, en proximité de l’avenue Coty » et que « les eaux usées et vannes seront raccordées directement sur la fosse de relevage existante à l’entrée du terrain, proche du poste de transformation ». Si les plans du dossier ne matérialisent pas la situation du collecteur en fonte se situant sur les parcelles cadastrées AI 96 et AI 98, le projet a toutefois été soumis au service assainissement de la communauté de communes, lequel a émis un avis favorable faisant état de la présence de ce collecteur, de l’engagement du pétitionnaire d’assurer une zone inconstructible de deux mètres de part et d’autre du collecteur et de ce que le raccordement du projet au réseau existant devra se faire via la boite de branchement qui se situe en limite de propriété sous l’emprise de la rue des Nivéoles. L’arrêté contesté impose par ailleurs ces prescriptions au pétitionnaire.

8. Eu égard à l’ensemble de ces éléments, le service instructeur a été mis à même d’apprécier la conformité du projet aux dispositions du plan local d’urbanisme relatives à la protection des éléments de paysage, à l’obligation de planter des arbres et haies, au plan de prévention des risques littoraux et à la gestion des eaux usées. Ce moyen doit, par suite, être écarté.

En ce qui concerne l’absence de sursis à statuer :

9. Aux termes de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente mentionnée à l’article L. 153-8 prescrit l’élaboration du plan local d’urbanisme et précise les objectifs poursuivis et les modalités de concertation, conformément à l’article L. 103-3. () L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable. ».

10. Un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande de permis de construire qu’en vertu d’orientations ou de règles que le futur plan local d’urbanisme pourrait légalement prévoir, et à la condition que la construction, l’installation ou l’opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.

11. Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la démolition d’un pavillon existant à l’état d’abandon et en la réalisation d’une résidence service pour séniors de quatre-vingt-dix logements avec espaces communs, pour une surface de plancher totale de 6 248 m² sur quatre niveaux, le terrain d’assiette du projet étant de 9 990 m², situé en bordure d’un secteur pavillonnaire et d’une friche urbaine aménagée et viabilisée. L’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) pour ce secteur, dit « extension du Home en lisière du golf et du marais », en cours d’instruction à la date de l’arrêté attaqué, organise l’urbanisation d’un ensemble de terrains et prévoit, notamment sur le terrain d’assiette du projet, l’implantation de logements et d’hébergements hôteliers en petits immeubles (R+2+C max) au Nord-Est du site. Si l’association requérante fait valoir que l’implantation de la construction en litige portera atteinte à l’objectif d’aménagement d’un espace public en perspective sur le marais et des parcours cyclopédestre, il ressort des documents graphiques de l’OAP et des plans de situation joints au dossier de demande de permis que le projet ne se situe pas sur les zones ainsi identifiées par l’OAP. Ainsi, compte-tenu de ses caractéristiques, de son ampleur et de son implantation, le projet litigieux n’est pas susceptible de compromettre l’exécution du futur plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de ce que le maire de Varaville a commis une erreur manifeste d’appréciation en n’opposant pas un sursis à statuer à la demande de permis de construire doit être écarté.

En ce qui concerne l’absence de diagnostic environnemental :

12. Aux termes de l’article L. 214-1 du code de l’environnement : « Sont soumis aux dispositions des articles L. 214-2 à L. 214-6 les installations, les ouvrages, travaux et activités réalisés à des fins non domestiques par toute personne physique ou morale, publique ou privée, et entraînant des prélèvements sur les eaux superficielles ou souterraines, restitués ou non, une modification du niveau ou du mode d’écoulement des eaux, la destruction de frayères, de zones de croissance ou d’alimentation de la faune piscicole ou des déversements, écoulements, rejets ou dépôts directs ou indirects, chroniques ou épisodiques, même non polluants. ».

13. Si le tableau de l’article R. 214-1 du code de l’environnement relatif à la nomenclature des opérations soumises à autorisation ou à déclaration en application des articles L. 214-1 à L. 214-3 du code de l’environnement comporte une rubrique 2.1.5.0. « Rejet d’eaux pluviales dans les eaux douces superficielles ou sur le sol ou dans le sous-sol, la surface totale du projet, augmentée de la surface correspondant à la partie du bassin naturel dont les écoulements sont interceptés par le projet, étant : 1° Supérieure ou égale à 20 ha (A) », le projet en cause prévoit une imperméabilisation des sols à hauteur de 4 964 m² sur un terrain d’une superficie totale de 9 990 m² ainsi que la création d’un bassin de rétention de 173 m3 afin de récupérer les eaux pluviales. En l’absence d’élément de nature à établir que le projet entre dans le champ de la rubrique 2.1.5.0 susvisée, il n’avait pas à être soumis à une déclaration au titre des dispositions précitées, ni à un « diagnostic environnemental ».

En ce qui concerne l’absence de délibération du conseil municipal :

14. Si l’association requérante soutient que l’arrêté en litige aurait dû être précédé d’une délibération du conseil municipal autorisant le déplacement du réseau d’assainissement, ce moyen n’est pas assorti de précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé et doit, dès lors, être écarté.

En ce qui concerne la compatibilité du projet autorisé avec les objectifs démographiques du rapport de présentation du plan local d’urbanisme, le schéma de cohérence territoriale, l’article 191 de la loi du 22 août 2021, l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme et l’article L. 411-1 du code de l’environnement :

15. Le permis de construire n’est pas au nombre des décisions administratives dont la légalité doit s’apprécier par référence aux dispositions du rapport de présentation du plan local d’urbanisme, du schéma de cohérence territoriale, de l’article 191 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, de l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme ou de l’article L. 411-1 du code de l’environnement. Ces moyens doivent, dès lors, être écartés.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

16. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

17. Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement des dispositions précitées de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent. Lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

18. L’association requérante soutient que le maire était tenu de s’opposer au projet dès lors qu’il ne peut être raccordé au réseau d’assainissement collectif, la capacité de la station d’épuration de Cabourg étant insuffisante.

19. En l’espèce, le projet autorisé prévoit un raccordement au réseau d’assainissement de Cabourg. Si des phénomènes de saturation de la station d’épuration de Cabourg, liés, notamment, à des événements météorologiques d’une certaine intensité, ont été constatés fréquemment en saisons hivernale et estivale, ainsi que le relève la Mission régionale d’autorité environnementale de Normandie dans un avis du 30 mars 2021, il ressort des pièces du dossier que des travaux sont programmés pour résoudre les dysfonctionnements de la station de Cabourg. La communauté de communes Normandie Cabourg Pays d’Auge et les communes membres se sont ainsi engagées, par l’adoption d’un schéma directeur d’assainissement communautaire ainsi que par une convention d’engagement relative aux travaux d’assainissement signée le 24 février 2022, à augmenter la capacité hydraulique et organique de la station d’épuration, cette convention prévoyant, en son article 4, que tout projet de construction « pourra recevoir un avis favorable dès lors qu’il s’accompagne d’un engagement de raccordement à la station à une date où les gains en équivalent habitant le permettent ». L’association requérante fait valoir que le calendrier initial annexé à cette convention projetant une finalisation des travaux en fin d’année 2026 a été réévalué et prévoit désormais une échéance en 2030, voire au-delà. Toutefois, la commune produit un état d’avancement du programme des travaux daté de juin 2024 et un bilan de la commission d’assainissement du 23 juillet 2024 qui relèvent qu’une partie des travaux prévus sur le réseau au cours des années 2021, 2022 et 2023, notamment ceux destinés à l’amélioration de la capacité hydraulique et organique de la station d’épuration, ont été réalisés, rendant celle-ci conforme aux normes depuis le bilan de l’année 2022, ce qui conforte l’avis favorable du président de la communauté de communes du 15 septembre 2023 sur les projets d’urbanisation en cours sur la commune de Varaville pour le raccordement de 268 logements, dont le projet litigieux. Enfin, la communauté de communes a émis un avis favorable au regard de l’engagement écrit du pétitionnaire de ne pas procéder à ce raccordement avant le troisième trimestre 2025, le permis de construire attaqué étant assorti de ces prescriptions spéciales. Dans ces conditions, le maire de Varaville n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation en estimant que le projet n’était pas de nature à créer un risque pour la salubrité publique. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article R. 111-4 du code de l’urbanisme :

20. Aux termes de l’article R. 111-4 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques. ». Selon l’article R. 425-31 du même code : « Lorsque le projet entre dans le champ d’application de l’article R. 523-4 du code du patrimoine, le dossier joint à la demande de permis comprend les pièces exigées à l’article R. 523-9 de ce code. La décision ne peut intervenir avant que le préfet de région ait statué, dans les conditions prévues à l’article R. 523-18 de ce code sur les prescriptions d’archéologie préventive. Dans le cas où le préfet de région a imposé des prescriptions, les travaux de construction ou d’aménagement ne peuvent pas être entrepris avant l’exécution de ces prescriptions. ».

21. L’association requérante, qui se borne à soutenir que le site du Home est identifié comme site archéologique, n’établit pas que celui-ci serait répertorié et entrerait dans les prévisions de l’article R. 523-4 du code du patrimoine, ni n’apporte d’élément relatif à l’intérêt archéologique qu’il pourrait représenter pour la commune. Par suite, en ne procédant pas à la saisine du préfet de région en vue de prescriptions d’archéologie préventive préalablement à la délivrance du permis en litige, le maire de la commune n’a pas méconnu les dispositions de l’article R. 111-4 du code de l’urbanisme ni entaché sa décision d’une erreur manifeste d’appréciation.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions du plan local d’urbanisme :

22. En premier lieu, aux termes du préambule de la zone U du plan local d’urbanisme de la commune de Varaville : " Cette zone correspond à des quartiers urbains où dominent les logements individuels et où la mixité est la règle. Ainsi, elle pourra recevoir, en plus des constructions à usage d’habitation, les activités, services ou équipements normalement présents dans un centre urbain, s’ils sont compatibles avec sa vocation résidentielle dominante. / Elle est divisée en secteurs en fonction de leur densité et de leur capacité d’accueil existante et à venir : () les secteurs Ub regroupent des quartiers pavillonnaires de petites parcelles au Home ainsi que la partie urbanisée du Bourg, dans lesquels on souhaite maitriser la densification tout en permettant l’évolution du bâti et de la capacité d’accueil ; () ".

23. L’association requérante ne peut utilement se prévaloir de ces dispositions du préambule du règlement de la zone U du plan local d’urbanisme, lesquelles ne contiennent pas de règles d’urbanisme opposables aux autorisations de construire. En tout état de cause, le projet autorisé, consistant en la construction d’une résidence service pour séniors, constitue une activité normalement présente dans un centre urbain, compatible avec la vocation résidentielle du quartier pavillonnaire du Home et ne contrevient pas à la volonté des rédacteurs du plan de « maitriser la densification tout en permettant l’évolution du bâti et de la capacité d’accueil ».

24. En deuxième lieu, aux termes du II de l’article U.4 du règlement du plan local d’urbanisme : « () b) Eaux pluviales : Les aménagements réalisés sur tout terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur (réseau enterré, fossés ou canaux) lorsqu’il existe. En son absence ou lorsque ses caractéristiques ne permettent pas le raccordement, l’aménageur doit réaliser sur le terrain et à sa charge les aménagements appropriés et proportionnés permettant l’évacuation des eaux pluviales dans le respect du droit des propriétaires des fonds inférieurs. Pour les installations ou occupations le nécessitant, des dispositifs de prétraitement (débourbeur, décanteur-déshuileur, etc.) et/ou des dispositifs de régulation des débits seront imposés avant le rejet. ».

25. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse et de la notice architecturale joints à la demande de permis de construire, que le projet prévoit la création d’un bassin de rétention de 173 m3, ainsi que la plantation d’une noue paysagère destinée à participer à l’infiltration des eaux pluviales dans le sol, le plan PC2 détaillant par ailleurs l’étude de cette infiltration pour le projet. Si l’association requérante fait valoir que l’étude de la gestion des eaux pluviales du projet est insuffisante au regard du niveau de la nappe phréatique et que le déversement prévu du débord en amont du terrain sur le domaine public est de nature à surcharger le réseau communal en cas d’inondation, elle n’apporte aucun élément à l’appui de ses allégations quant à l’insuffisance du projet sur ce point. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U.4 du plan local d’urbanisme doit être écarté.

26. En troisième lieu, aux termes de l’article U.7 du règlement du plan local d’urbanisme : " () Les constructions sont implantées : / () / à une distance de la limite séparative de propriété au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre tout point de la construction et le point le plus bas et le plus proche de la limite séparative de propriétés ; cette distance sera au moins égale à 3 m. () ".

27. En l’espèce, les plans du dossier font apparaitre que la distance, comptée horizontalement, séparant les balcons de la façade Sud du bâtiment de la limite séparative la plus proche s’établit, pour les plus proches, à 3,70 mètres. Il ressort des plans de coupe et de masse que le point haut des balcons du second étage s’établit au même niveau que la hauteur de la façade de la résidence mesurée à l’égout du toit, c’est-à-dire à la cote de 9,50 mètres NGF, tandis que le niveau du sol naturel avant travaux est à la cote variant entre 3,76 mètres NGF et 3,64 mètres NGF. Ainsi, la différence d’altitude mesurée entre ces deux points varie entre 5,86 mètres et 5,74 mètres tout le long de la limite séparative latérale Sud. Il en résulte que la distance, comptée horizontalement, entre la façade Sud du bâtiment et la limite séparative latérale la plus proche est, en tout point de la façade, supérieure à la moitié de la différence d’altitude, sans jamais être inférieure à 3 mètres, conformément aux dispositions de l’article U7. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit, par suite, être écarté.

28. En quatrième lieu, l’article U.11 du règlement du plan local d’urbanisme de Varaville, relatif à l’aspect extérieur des constructions et à l’aménagement de leurs abords, énonce, dans son point « I – Harmonie générale », que : « Chaque construction, indépendamment de sa nature, de sa fonction et de sa destination, devra, pour son expression architecturale et son aspect extérieur, s’inscrire harmonieusement dans les paysages communaux. Ce qui n’exclut pas les constructions d’Architecture Contemporaine ou les constructions employant des techniques ou des matériaux nouveaux () dès lors qu’elles justifient de leur bonne insertion dans l’environnement bâti, grâce à l’emploi des couleurs et matériaux locaux en particulier. / Ainsi : () / – Lorsque les constructions existantes le long d’une voie, au sein d’un quartier ou d’un hameau présentent des caractéristiques architecturales particulières (couleur de façade, forme ou couleur de toiture, clôture, type de modénature, etc.), celles-ci pourront être imposées à toute nouvelle construction pour préserver l’harmonie de l’ensemble. ». Ces dispositions ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles en résultant. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de l’arrêté contesté.

29. Si le terrain d’assiette du projet se situe dans l’environnement immédiat du golf qui n’est pas dépourvu de tout intérêt esthétique, il s’insère dans un secteur fortement urbanisé comprenant des maisons individuelles et des bâtiments collectifs dont la composition est parfois très récente et dont les volumes sont hétérogènes. En outre, le projet prévoit la construction d’un petit immeuble (R+2+combles), en retrait de l’avenue du président René Coty, et ne présente ainsi pas le caractère massif allégué, la circonstance qu’il viendrait constituer un front bâti avec un second projet autorisé dit A, à la supposée exacte, étant sans influence sur la conformité du projet aux dispositions du plan local d’urbanisme précitées. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article U.11 du règlement du plan local d’urbanisme doivent être écartés.

30. En dernier lieu, aux termes de l’article U.13 du règlement du plan local d’urbanisme : " () Pour information : Les haies de moins de deux mètres de hauteur sont plantées à une distance de la limite séparative de propriétés au moins égale à 0,50 m. / Les arbres le sont à une distance minimale de 2m ; la distance minimale recommandée entre un arbre et une construction est égale à la moitié de sa hauteur nominale à l’âge adulte. ".

31. L’association requérante ne peut utilement se prévaloir de ces dispositions, lesquelles sont informatives et ne contiennent pas de règles d’urbanisme opposables aux autorisations de construire. En tout état de cause, il ressort du plan de masse du dossier de demande de permis de construire que les 130 arbres de haute tige seront implantés à une distance comprise entre 2 mètres et 3,20 mètres des limites séparatives du projet. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U.13 du règlement du plan local d’urbanisme doit, dès lors, être écarté.

Sur l’application de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme :

32. Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. () ».

33. D’une part, il ne résulte pas de l’instruction que l’exercice par l’association requérante de son droit au recours contre le permis délivré à la société Orée des Pins relève d’un comportement abusif. Les conclusions du pétitionnaire tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme doivent, dès lors, être rejetées.

34. D’autre part, les dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme font obstacle à ce que l’association requérante, qui n’est pas bénéficiaire du permis de construire, demande au juge administratif de condamner le bénéficiaire à lui allouer des dommages et intérêts sur ce fondement. Ses conclusions doivent, dès lors, être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

35.Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des défendeurs la somme demandée par l’association requérante au titre des frais de l’instance. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville une somme de 1 500 euros à verser tant à la société Orée des Pins qu’à la commune de Varaville en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville est rejetée.

Article 2 : L’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville versera une somme de 1 500 euros à la société Orée des Pins et à la commune de Varaville au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la société Orée des Pins est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, à la commune de Varaville et à la société Orée des Pins.

Délibéré après l’audience du 22 avril 2025, à laquelle siégeaient :

— M^me Macaud, présidente,

— M^me Ducos de Saint Barthélémy de Gélas, première conseillère,

— M. Rivière, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.

La rapporteure,

SIGNÉ

C. DUCOS DE SAINT BARTHÉLÉMY DE GÉLAS

La présidente,

SIGNÉ

A. MACAUDLa greffière,

SIGNÉ

E. BLOYET

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

E. BLOYET