Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 23 mars 2023 et le 12 avril 2024, M^me L M, M. B M, M. O H, M^me D H, M^me N F, M. K E, M. A G, M^me J G et M^me I C, représentés par la SELARL Bellenger Blandin Avocats, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 22 septembre 2022 par lequel la maire de Donville-les-Bains a délivré un permis de construire à la société civile immobilière de construction-vente (SCCV) Les Résidences de Chausey et la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Donville-les-Bains et de la SCCV Les résidences de Chausey une somme de 3 500 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur requête est recevable ;

— l’arrêté du 22 septembre 2022 est entaché d’un vice de forme, dès lors qu’il ne vise pas le plan de prévention des risques naturels (PPRN) de mouvements de terrains de Granville et de Donville-les-Bains approuvé par arrêté préfectoral du 21 mars 2011 ;

— il est illégal en raison de l’incomplétude du dossier de la demande de permis, faute pour ce dernier de préciser au plan de masse l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant l’accès à la villa projetée depuis la rue des Pluviers, faute de précisions suffisantes au plan de coupe permettant d’apprécier les modifications du profil du terrain, faute de vues d’insertion coté nord-ouest depuis la rue du Champ de Courses et nord depuis la rue des Pluviers, faute de report des points et angles des prises de vue sur le plan de masse des documents photographiques permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et lointain et faute d’attestation établie par l’architecte certifiant la réalisation des études géotechnique et géologique d’assainissement en méconnaissance de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît le PPRN de mouvements de terrains de Granville et de Donville-les-Bains approuvé par arrêté préfectoral du 21 mars 2011 sur la maitrise des rejets des eaux pluviales et usées et l’évacuation des eaux pluviales et usées en dehors de la zone de risque ;

— il méconnaît l’article U3 du plan local d’urbanisme (PLU) de Donville-les-Bains en ce qui concerne la desserte de la villa par la rue des Pluviers ;

— il méconnait l’article U10 du PLU dès lors que des incohérences du dossier de demande de permis de construire sur les cotes altimétriques du terrain et sur les hauteurs à l’acrotère empêchent d’apprécier le respect des règles de hauteur et devaient à tout le moins conduire la maire de la commune à l’assortir de prescriptions tendant à assurer le respect de la hauteur maximale autorisée par le PLU ;

— il méconnaît l’article U12 du PLU, faute de justification du respect des conditions posées relatives à l’espace alloué au stationnement des véhicules correspondant aux besoins des bureaux, faute pour le pétitionnaire de justifier de difficultés techniques permettant de déroger à l’obligation de prévoir les places de stationnement sur le terrain d’assiette du projet et faute de justification de ce que les places de stationnement à l’extérieur lui sont réservées à titre exclusif et dans un parc de stationnement au sens de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme ;

— il méconnait l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme dès lors que la maire ne pouvait être en mesure de connaître le délai dans lequel seront réalisés les travaux d’extension du réseau de collecte des eaux pluviales au droit de la parcelle ;

— il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en l’absence de prise en compte du risque de glissement de terrain, faute d’étude géotechnique et de prise en compte des prescriptions du PPRN de mouvements de terrains de Granville et de Donville-les-Bains, en l’absence de prise en compte des risques pour la salubrité publique engendrés par les rejets des eaux pluviales et usées et en l’absence de prise en compte des risques pour les usagers de la voirie routière aggravés par le projet.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 5 décembre 2023, le 21 mars 2024, le 12 avril 2024, 30 avril 2024, et le 22 octobre 2024, la SCCV Les Résidences de Chausey, représentée par la SELARL Concept Avocats, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 ou de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, et en tout état de cause, à ce que la somme de 5 000 euros soit mise solidairement à la charge des requérants en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— M. E n’a pas satisfait à la condition de recevabilité posée par l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

— les requérants ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour agir ;

— M^me F, qui ne fait état d’aucune circonstance particulière, ne justifie pas avoir acquis la qualité de propriétaire d’un immeuble situé à proximité du projet avant la date d’affichage en mairie de la demande de permis de construire ;

— les requérants ne justifient pas avoir satisfait à la condition de recevabilité posée par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, faute d’avoir notifié leur recours gracieux au pétitionnaire ;

— la requête est tardive ;

— deux demandes de permis modificatif ont été successivement déposées le 9 avril 2024 et le 24 septembre 2024 pour le même projet auxquelles il a été répondu par la délivrance d’un permis de construire modificatif par arrêté du 9 octobre 2024 ;

— les moyens de la requête sont infondés.

La requête a été communiquée à la commune de Donville-les-Bains, qui n’a pas produit de mémoire, malgré la mise en demeure de produire qui lui a été adressée par courrier du 23 février 2024.

Par une ordonnance du 8 avril 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 28 avril 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de ce que le moyen tiré de l’irrégularité de l’attestation de l’architecte établie en application du f) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme a été soulevé au-delà du délai prévu par l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme et est, par suite, irrecevable.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Pillais, première conseillère ;

— les conclusions de M. Blondel, rapporteur public ;

— et les observations de M^e Poussier, substituant la SELARL Concept Avocats, avocat de la SCCV Les Résidences de Chausey.

Une note en délibéré, présentée par la SCCV Les Résidences de Chausey, a été enregistrée le 11 juin 2025.

Une note en délibéré, présentée par les requérants, a été enregistrée le 17 juin 2025.

Considérant ce qui suit :

1. La SCCV Les Résidences de Chausey a déposé, le 22 juin 2022, une demande de permis de construire un immeuble comprenant des logements et des bureaux ainsi qu’une villa sur un terrain situé au croisement des rues du Champ de courses et de l’Ermitage à Donville-les-Bains. Par un arrêté du 22 septembre 2022, la maire de Donville-les-Bains a accordé le permis de construire. Par la présente requête, M^me L M, M. B M, M. O H, M^me D H, M^me N F, M. K E, M. A G, M^me J G et M^me I C demandent l’annulation de l’arrêté du 22 septembre 2022 et de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur la recevabilité de la requête :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’ article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant. ». Aux termes de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme : « Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ».

3. Il ressort des pièces du dossier que M. E n’a produit aucun justificatif de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention d’un bien au jour de la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. Par suite, la requête doit être regardée comme irrecevable en tant qu’elle est présentée par M. E.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’alinéa premier de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. ».

5. Il résulte des dispositions précitées de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme que les requérants qui forment un recours contentieux à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme doivent notifier une copie intégrale du recours ou une lettre qui reprend intégralement l’exposé des faits, moyens et conclusions de ce recours, à l’auteur de la décision ainsi qu’au titulaire de cette autorisation dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt de la requête. Il appartient au juge, au besoin d’office, de rejeter le recours comme irrecevable, lorsque son auteur, après y avoir été invité par lui, n’a pas justifié de l’accomplissement des formalités requises par les dispositions précitées de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme par la production de ces documents ou de documents présentant des garanties équivalentes.

6. Les requérants apportent la preuve de la notification, dans le délai prévu par les dispositions citées au point 5, de leurs recours gracieux et contentieux, à la société et au maire de Donville-les-Bains. Les fins de non-recevoir soulevées par la société pétitionnaire et tirées de l’absence de respect de cette formalité et, par voie de conséquence, de la tardiveté de la requête doivent, par suite, être écartées.

7. Enfin, l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme dispose que : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. / Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».

8. Il résulte de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

9. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet se situe à l’angle de la rue de l’Ermitage et de la rue du Champ de Courses et en limite de propriété avec la résidence « Les Balcons de Chausey » située 4 rue du Champ de Courses où résident les requérants. Si les requérants peuvent se prévaloir de leur qualité de voisins immédiats en tant qu’occupants ou propriétaires d’appartements situés dans l’immeuble voisin du projet, seuls M. E, M^me F et M. et M^me G exposent que leurs appartements sont situés sur le pignon de la résidence qui fait face au futur immeuble qui, par sa localisation, générera une modification de leurs vues et justifient ainsi de leur intérêt à agir, compte tenu de la nature et de l’importance du projet. Mme et M. M, M. et M^me H et M^me C, qui se bornent à se prévaloir de manière non circonstanciée de l’augmentation du trafic routier et des risques en terme de sécurité pour l’usage de la voie publique et pour l’accès à leur résidence engendrés par le projet de construction d’un immeuble de huit logements, d’une villa avec un accès sur une autre rue et de 189 m² de bureaux, alors que seulement onze places de stationnement seront accessibles par le portail situé à la limite séparative de propriété, ne font en revanche pas état d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction susceptibles de caractériser leur intérêt à agir. Par suite, la requête doit être regardée comme irrecevable en tant qu’elle est présentée par Mme et M. M, M. et M^me H et M^me C.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la requête n’est recevable qu’en tant qu’elle est présentée par M^me F et M. et M^me G.

Sur la légalité du permis :

En ce qui concerne la légalité externe de l’arrêté du 22 septembre 2022 :

11. La circonstance que l’arrêté du 22 septembre 2022 ne vise pas le PPRN de mouvements de terrains de Granville et de Donville-les-Bains est sans incidence sur la légalité permis en litige.

En ce qui concerne la légalité interne de l’arrêté du 22 septembre 2022 :

S’agissant du dossier de la demande de permis :

12. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ".

13. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

14. De première part, aux termes du troisième alinéa de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. ».

15. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet, référencé au cadastre sous le n° AI63pA, résulte de la division d’une plus grande parcelle, à laquelle la maire de Donville les Bains ne s’est pas opposée par arrêté du 11 mars 2021, et dont le plan de division prévoit le raccordement à la rue des Pluviers. Par ailleurs, il ressort des plans joints au dossier de demande de permis de construire que la partie du terrain d’assiette qui assure ce raccordement de la villa à la rue des Pluviers est d’une largeur de cinq mètres sur toute sa longueur. Il s’ensuit que les requérants ne peuvent utilement se prévaloir du défaut de précision au plan de masse de l’emplacement et des caractéristiques de la servitude de passage permettant l’accès à la villa projetée depuis la rue des Pluviers.

16. De deuxième part, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / () / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / (). ".

17. Il ressort du plan de coupe joint au dossier qu’y sont mentionnées les précisions suffisantes permettant d’apprécier les modifications du profil du terrain.

18. De troisième part, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / () / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

19. Il ressort des pièces du dossier que si le pétitionnaire a joint les deux photographies permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction de l’immeuble collectif dans son environnement proche et les deux photographies pour l’apprécier dans son environnement lointain, qu’il a fait de même pour le projet de construction de la villa, et qu’il a reporté ces points et les angles des prises de vue sur le plan de situation, il ne l’a pas fait sur le plan de masse. Il n’est toutefois pas établi que cette omission aurait été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

20. De quatrième part, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : / () / f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 du code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; / () ". Il appartient au juge, saisi d’un moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions, de s’assurer de la production, par le pétitionnaire, d’un document établi par l’architecte du projet ou par un expert attestant qu’une étude a été menée conformément aux exigences de la règlementation et que ses résultats ont été pris en compte au stade de la conception du projet. Il ne saurait en revanche, dans ce cadre, porter une appréciation sur le contenu de l’étude et son caractère suffisant au regard des exigences des plans de prévention des risques qui en imposent la réalisation.

21. Aux termes de l’article 3.3 du titre I du règlement du PPRN mouvements de terrains de Granville et de Donville-les-Bains approuvé par arrêté préfectoral du 21 mars 2011 qui définit les zones bleues : « Il s’agit de zones potentiellement exposées aux instabilités de terrain mais où l’intensité du phénomène est plus modérée, voire faible, et où la probabilité qu’un mouvement de terrain se déclenche est réduite. Sur ces zones, le Plan de Prévention des Risques a pour objet : ' de permettre des aménagements nouveaux et le développement des biens existants, en fixant des conditions de réalisation (prescriptions). / En cas de chevauchement d’un projet sur une zone bleue et une zone blanche, la règlementation de la zone bleue s’applique à tout le projet. ». Aux termes de l’article 3.3 du titre II du même règlement : " sont autorisés sous conditions sur l’ensemble des zones () bleues : / Les constructions nouvelles (tout type d’usage), sous réserve que les risques de mouvements de terrain soient pris en compte (renforcement des structures, fondations adaptées, maîtrise des rejets d’eau, travaux de drainage périphérique, sécurisation des abords notamment vis-à-vis des chutes de blocs, etc.). Une étude géotechnique préconisera l’ensemble des mesures de protection du projet et de son environnement ; / () « . Aux termes de l’article 4.2 du titre II du même règlement, sont prescrites en zones bleues Bg pour les constructions réalisées postérieurement à l’approbation du PPRN les éléments suivants : » / ' réalisation d’une étude géotechnique spécifiant les modalités de réalisation à respecter vis-à-vis du contexte géologique local (caractéristiques des fondations des constructions, superstructure, renforcement éventuel des façades exposées, surcharges occasionnées par le projet, talutages, drainages périphériques, etc.) ; / ' Assurer une parfaite maîtrise des rejets d’eaux usées et pluviales. Le raccordement aux réseaux collectifs existants est obligatoire. En l’absence de réseau collectif, le traitement des eaux se fera à l’aide d’un système individuel ou semi-collectif étanche défini par une étude spécifique (étude géologique d’assainissement). L’évacuation des eaux traitées s’effectuera hors zone de risque. ".

22. Aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative. / () ».

23. Si les requérants soutiennent que l’attestation de l’architecte établie en application du f) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme est irrégulière, il ressort des pièces du dossier que ce moyen, soulevé le 12 avril 2024 alors que le premier mémoire en défense a été communiqué aux parties le 12 décembre 2023, l’a été au-delà du délai prévu par l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme et est, par suite, irrecevable.

24. Si les requérants soutiennent que le dossier de la demande du permis initial ne comporte pas d’étude géotechnique propre au projet objet de cette demande, il ressort des pièces du dossier que cette étude géotechnique a, en tout état de cause, été produite à l’appui de la demande ayant fait l’objet d’un permis de construire modificatif. Par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de l’insuffisance sur ce point du dossier de la demande de permis initial.

25. Enfin, si les requérants soutiennent qu’aucune étude géologique d’assainissement n’a été jointe au dossier de demande de permis, une telle étude n’est pas exigée par les dispositions précitées de l’article 4.2 du titre II du règlement du PPRN mouvements de terrains de Granville et de Donville-les-Bains lorsque, comme en l’espèce, les constructions sont raccordées au réseau d’assainissement.

26. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire doit être écarté.

S’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article 4.2 du titre II du règlement du PPRN mouvements de terrains de Granville et de Donville-les-Bains :

27. Les dispositions citées au point 21 de l’article 4.2 du titre II du règlement du PPRN mouvements de terrains de Granville et de Donville-les-Bains approuvé par arrêté préfectoral du 21 mars 2011 imposent que les constructions réalisées après son approbation assurent une parfaite maitrise des rejets des eaux usées et pluviales et respectent les obligations qu’il édicte telles que précisées au point 21.

28. Il est constant que le terrain d’assiette du projet chevauche une zone blanche et une zone bleue Bg du PPRN de mouvements de terrain des communes de Granville et de Donville-les-Bains.

29. Ainsi qu’il a été dit au point 25, le projet n’est pas astreint à l’obligation de réaliser une étude géologique d’assainissement. Par ailleurs, si les requérants soutiennent que l’étude géotechnique produite à l’appui de la demande de permis de construire modificatif fait ressortir la nécessité de prévoir des ouvrages d’infiltration éloignés des constructions et situés en aval des écoulements et des constructions, le projet en litige, dans sa version issue du permis modificatif, prévoit la réalisation d’un bassin de rétention situé à l’ouest du terrain d’assiette du projet, conformément aux préconisations de l’étude géotechnique. Enfin, il ressort des pièces du dossier, et en particulier du plan de masse, que les constructions projetées seront raccordées au réseau des eaux usées et que l’arrêté du 22 septembre 2022 accorde le permis sous réserve de respecter les prescriptions suivantes figurant à son article 2 : « Le débit de fuite des eaux pluviales sera de 1,2 litre par seconde par hectare au maximum. Le raccordement au réseau pluvial sera effectué, en limite de parcelle, sous la sente piétonne ». Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 4.2 du titre II du règlement du PPRN mouvements de terrains de Granville et de Donville-les-Bains doit être écarté.

S’agissant des moyens tirés de la méconnaissance du règlement du PLU :

30. En premier lieu, aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : " Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ; / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique./ () ".

31. Les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

32. Il ressort des pièces du dossier qu’un certificat d’urbanisme a été délivré le 13 septembre 2021 au pétitionnaire et que la demande de permis de construire concernant le projet en litige déposée le 22 juin l’a été dans le délai de dix-huit mois précisé à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme précité. Il s’ensuit que seules les dispositions du PLU de Donville-les-Bains dans leur version applicable au 13 septembre 2021 lui étaient applicables.

33. En deuxième lieu, aux termes de l’article U3 du PLU dans sa version applicable à l’espèce : « La réalisation d’un projet est subordonnée à la desserte du terrain par une voie (publique ou privée) dont les caractéristiques répondent à sa destination et à l’importance du trafic généré par le projet. Ces caractéristiques doivent permettre la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. ».

34. Il ressort des pièces du dossier, ainsi qu’il l’a été dit au point 15, que le terrain d’assiette du projet en partie haute assure le raccordement de la villa à la rue des Pluviers. Il s’ensuit que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la desserte de la villa prévue en partie haute de la parcelle méconnaîtrait les dispositions précitées de l’article U3 du PLU.

35. En troisième lieu, aux termes de l’article U10 du PLU dans sa version applicable à l’espèce : « () /En secteur Uc : La hauteur maximale des constructions ne pourra excéder 9 mètres. / () / Ces hauteurs seront mesurées au point le plus bas de l’emprise de la construction par rapport au terrain naturel avant travaux. / () ».

36. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les pièces de la demande de permis ne comportent aucune imprécision ni contradiction quant à la hauteur du bâtiment collectif projeté. En outre, il ressort de ces pièces que le projet respecte la règle de hauteur maximale de neuf mètres prévue par les dispositions précitées. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U10 du PLU doit être écarté.

37. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 151-44 du code de l’urbanisme : «  Afin d’assurer le stationnement des véhicules motorisés ou des vélos hors des voies publiques, dans le respect des objectifs de diminution de déplacements motorisés, de développement des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile et de réduction de la consommation d’espace ainsi que de l’imperméabilisation des sols, le règlement peut prévoir des obligations de réalisation d’aires de stationnement dans les conditions mentionnées aux articles L. 151-30 à L. 151-37 et dans les conditions du présent paragraphe. Ces obligations tiennent compte de la qualité de la desserte en transport collectif, de la densité urbaine et des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement ouvertes au public à proximité ». Aux termes de l’article U12 du règlement du PLU dans sa version applicable à l’espèce : « Pour l’ensemble de la zone U, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions doit être assuré en dehors des voies publiques. Il sera exigé : / pour les habitations individuelles : Deux places de stationnement par logement sur la parcelle privative / pour les immeubles d’habitation collective : Une place de stationnement par tranche de 60 m² de surface plancher hors œuvre nette avec un minimum d’une place par logement sur la parcelle. / pour les constructions à usage de bureaux : Une surface affectée au stationnement au moins égale à 60% de la surface de plancher hors œuvre nette de la construction. / () / Modalités d’application : Lorsque le pétitionnaire ne peut satisfaire à ces obligations, il peut en être tenu quitte en application des articles L.421-3 et R.332-17 du Code de l’Urbanisme en aménageant sur un autre terrain situé à moins de 300 m du premier les surfaces de stationnement qui lui font défaut. / (). ». Aux termes de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme : « Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat. / Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même, soit de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. / Lorsqu’une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d’une concession à long terme ou d’un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux articles L. 151-30 et L. 151-32, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l’occasion d’une nouvelle autorisation ».

38. Aux termes de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable à l’espèce : " Les destinations de constructions sont : / 1° Exploitation agricole et forestière ; / 2° Habitation ; / 3° Commerce et activités de service ; / 4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ; / 5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. « . Aux termes de l’article R. 151-28 du même code, dans sa version applicable à l’espèce : » Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : / 1° Pour la destination « exploitation agricole et forestière » : exploitation agricole, exploitation forestière ; / 2° Pour la destination « habitation » : logement, hébergement ; / 3° Pour la destination « commerce et activités de service » : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ; / 4° Pour la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics » : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ; / 5° Pour la destination « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition ".

39. De première part, la SCCV Les Résidences de Chausey fait valoir que les dispositions de l’article U12 du règlement du PLU de Donville-les-Bains précitées mises en œuvre pour déterminer ses obligations en termes d’emplacements de stationnement seraient illégales en tant qu’elles traitent différemment les habitations selon qu’elles relèvent des habitations individuelles ou des immeubles d’habitations collectives alors même qu’elles relèvent de la même destination d’habitation. Toutefois, la mise en œuvre de ces dispositions particulières de l’article U12 n’est, en l’espèce, pas discutée par les requérants, qui soutiennent, d’une part, que la surface de stationnement affectée aux bureaux n’est pas respectée, et d’autre part, que le recours à trois places de stationnement sur un autre terrain n’est pas justifié, faute d’une impossibilité technique établie. Les dispositions de l’article U12 relatives aux places de stationnement affectées aux habitations, qu’elles soient individuelles ou d’immeubles d’habitation collectives, sont en tout état de cause divisibles du reste des dispositions de l’article U12 et sans rapport avec le moyen soulevé. Il s’ensuit que la circonstance que les dispositions de l’article U12 seraient illégales en ce qu’elles intéressent les places de stationnement affectées à l’habitation est sans influence sur l’examen du moyen soulevé par les requérants, tiré du non-respect des dispositions spécifiques applicables aux places de stationnement affectées aux bureaux.

40. De deuxième part, il résulte des dispositions de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme, éclairées par les travaux préparatoires qui ont précédé leur adoption, qu’un constructeur ne peut être admis à se soustraire aux obligations imposées par le plan local d’urbanisme en matière de réalisation d’aires de stationnement en obtenant une concession à long terme dans un parc de stationnement ou en versant la participation fixée par le conseil municipal que lorsqu’existe une impossibilité technique de réaliser les aires de stationnement correspondant aux prescriptions du plan local d’urbanisme.

41. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire accordé à la SCCV Les résidences de Chausey porte sur un projet de construction d’un immeuble à usage mixte de bureaux et d’habitation et d’une villa indépendante pour lequel ont été autorisées seize places de stationnement dont treize réalisées sur le terrain d’assiette du projet et les trois dernières concédées à titre exclusif dans le parc de stationnement privé de la société Thalassimo situées à moins de cent mètres et affectées aux bureaux, qui seront d’ailleurs investis par cette même société, ainsi qu’en atteste la convention conclue pour quinze ans entre la société Thalassimo et la SCCV Les résidences de Chausey. S’il ressort des termes de la convention conclue que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, les places seront concédées à titre exclusif et que le terrain d’assiette du projet matérialise l’emplacement de places de stationnement, et s’il ressort de la notice descriptive du dossier de la demande de permis que, pour justifier de son impossibilité technique de réaliser sur le terrain d’assiette du projet les aires de stationnement correspondant aux prescriptions du plan local d’urbanisme, le pétitionnaire s’est prévalu du manque de place en sous-sol de l’immeuble et du défaut de place disponible en surface en raison des exigences de préservation des espaces verts et des contraintes liées à la présence en aval des constructions du bassin de rétention d’eau pluviale de cent-cinq m3, les règles du PLU dans leur version applicable au projet ne prévoient aucune obligation de préservation des espaces verts et le pétitionnaire ne produit aucun élément de nature à justifier d’une impossibilité technique de prévoir des places de stationnement au-dessus du bassin de rétention enterré. Il s’ensuit que l’impossibilité technique de réaliser les places de stationnement manquantes dans les limites du terrain d’assiette du projet dont se prévaut le pétitionnaire n’est pas établie.

42. De troisième part, il n’est pas contesté que le permis de construire accordé porte sur 189 m² de bureaux, qui constitue la base de calcul pour déterminer la surface affectée au stationnement exigée par l’article U12 du PLU de Donville-les-Bains, ce qui implique que 60 % de cette surface soit affectée au stationnement, soit 113,4 m². Or, aucune des pièces de la demande de permis ne permet de justifier du respect de cette exigence. Il s’ensuit que les requérants sont fondés à soutenir que le dossier de la demande de permis ne justifie pas de la surface dédiée au stationnement exigée pour satisfaire le besoin de stationnement lié aux bureaux.

43. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article U12 du plan local d’urbanisme, en ce qu’elles intéressent les places de stationnement correspondant aux besoins des bureaux.

44. En cinquième lieu, aux termes du premier alinéa de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. ».

45. Ces dispositions poursuivent notamment le but d’intérêt général d’éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d’être contraints, par le seul effet d’une initiative privée, de réaliser des travaux d’extension ou de renforcement des réseaux publics, sans prise en compte des perspectives d’urbanisation et de développement de la collectivité, et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement. Un permis de construire doit être refusé lorsque, d’une part, des travaux d’extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou d’électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d’autre part, lorsque l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.

46. Si les requérants soutiennent que la maire de Donville n’aurait pas précisé les délais de réalisation du réseau de collecte des eaux pluviales au droit du terrain, un tel réseau n’est pas au nombre de ceux mentionnés au premier alinéa de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces mêmes dispositions ne peut qu’être écarté.

47. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

48. Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

49. De première part, pour les motifs exposés au point 29, les requérants ne sont pas fondés à se prévaloir d’un risque à raison de la méconnaissance par le projet des dispositions du règlement du PPRN mouvements de terrains de Granville et de Donville-les-Bains. De seconde part, si les requérants soutiennent que les risques pour les usagers de la voirie routière sont aggravés par le projet et n’ont pas été pris en compte par la maire de Donville-les-Bains, il ressort toutefois des pièces du dossier que le projet ne porte que sur la réalisation de neuf logements nouveaux et des bureaux affectés à une entreprise déjà présente sur le secteur. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le muret et les accès envisagés puissent avoir une incidence sur la nécessaire visibilité des usagers de la voie publique, qui sont au demeurant soumis à une limitation de vitesse à 30km/h tant sur la rue du Champ de Courses que sur la rue de l’Ermitage. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la maire de Donville-les-Bains aurait fait une application manifestement erronée des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5 de l’urbanisme :

50. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

51. Il résulte de tout ce qui précède que le permis de construire contesté n’est illégal qu’en ce que le projet méconnaît les exigences de l’article U12 du PLU de Donville-les-Bains relatives aux places de stationnement correspondant aux besoins des bureaux. Eu égard à l’illégalité retenue, qui n’affecte qu’une partie du projet et dont la régularisation n’apporterait pas un bouleversement à l’économie générale du projet tel qu’il en modifierait la nature, il y a lieu d’annuler les décisions attaquées dans cette seule mesure.

Sur les frais liés à l’instance

52. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

53. Il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions des parties présentées au titre des dispositions précitées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête, en tant qu’elle émane de M. E, Mme et M. M, M. et M^me H et M^me C, est rejetée.

Article 2 : L’arrêté du 22 septembre 2022 par lequel la maire de Donville-les-Bains a délivré un permis de construire à la société civile immobilière de construction-vente Les Résidences de Chausey et la décision implicite de rejet du recours gracieux exercé par les requérants sont annulés en tant que le projet méconnaît les exigences de l’article U12 du PLU de Donville-les-Bains relatives aux places de stationnement correspondant aux besoins des bureaux.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me L M et M. B M, premiers dénommés pour les requérants, à la SCCV Les Résidences de Chausey et à la commune de Donville-les-Bains.

Délibéré après l’audience du 10 juin 2025 à laquelle siégeaient :

M. Marchand, président,

M^me Pillais, première conseillère,

M^me Absolon, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025.

La rapporteure,

Signé

M. PILLAIS

Le président,

Signé

A. MARCHANDLe greffier,

Signé

D. DUBOST

La République mande et ordonne au préfet de la Manche, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

D. Dubost