Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 janvier 2023 et 22 octobre 2024, la société SCI La Selve, M. H D, M^me G E épouse D, la société SCI Legros-Corpel, la société Julhuz, la société D4Z et la société SARL Le four à bois, représentés par M^e Guyot, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 juillet 2022 par lequel le maire de Reims a décidé, au nom de la commune, de délivrer un permis de démolir et de construire à la SCI 12 JDA concernant la démolition d’un bâtiment situé 12 rue Jeanne d’Arc à Reims pour réhabilitation et construction d’un local commercial en rez-de-chaussée et d’un logement en duplex à l’étage, ainsi que la décision implicite du maire de Reims portant rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la SCI 12 JDA une somme de 3 000 euros à leur verser en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— les fins de non-recevoir opposées par la commune de Reims ne sont pas fondées ;

— le maire de Reims était tenu de refuser de délivrer le permis de construire valant permis de démolir dès lors que la demande ne portait ni, premièrement, sur l’ensemble des éléments de construction démolis, ni, deuxièmement, sur certains éléments de construction réalisés sans autorisation ;

— subsidiairement, la construction n’est pas conforme aux articles UA 4.1.2.2. et UA 8.2.3 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims ;

— plus subsidiairement, le dossier de demande de permis de construire était incomplet dès lors qu’il ne contenait pas les éléments prévus à l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme en matière d’établissements recevant du public ;

— plus subsidiairement, ce dossier contient des informations erronées concernant, d’une part, la surface habitable existante avant travaux et la superficie démolie, et, d’autre part, le fait que le projet ne serait pas situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, le dossier ne contenant d’ailleurs aucune notice telle que prévue par les dispositions du h de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ;

— plus subsidiairement, il ne contient pas non plus un plan de masse coté dans les trois dimensions prévu à l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme, ni un état initial dans le plan des façades et des toitures prévu à l’article R. 431-10 de ce code, et le projet architectural défini par les articles R. 431-7 et suivants est incomplet ;

— le maire de Reims ne pouvait légalement délivrer le permis en litige sans y mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture du public.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 15 décembre 2023 et 19 décembre 2024, la commune de Reims, représentée par M^e Pyanet, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce que l’arrêté fasse l’objet d’une annulation partielle sur le fondement de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme ou à ce qu’il soit sursis à statuer en vue de régulariser l’autorisation sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du même code, et, en tout état de cause, à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable dès lors, premièrement, que les requérants n’ont pas d’intérêt leur donnant qualité à agir, deuxièmement, que les conclusions des requérants personnes morales n’ont pas été présentées par une personne ayant qualité pour les représenter, et, troisièmement, qu’elle est tardive ;

— le moyen tiré de ce que le permis de construire en litige devait obligatoirement mentionner l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public est, à titre principal, irrecevable au regard de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme et, à titre subsidiaire, non fondé ;

— les autres moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 octobre 2024, la société SCI 12 JDA, représentée par M^e Tourbier, conclut au rejet de la requête, et à titre subsidiaire à ce qu’il soit sursis à statuer sur la requête pour lui permettre de régulariser les éventuelles illégalités constatées par le tribunal par le dépôt d’une demande de permis construire modificatif dans le délai de six mois à compter de la notification de la décision à intervenir, et en tout état de cause de mettre à la charge solidaire des requérants une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le moyen tiré de la méconnaissance des articles 4.1.2.2. et 8.2.3. du règlement du plan local d’urbanisme est inopérant ;

— les autres moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code civil ;

— le code du commerce ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Rifflard, conseiller,

— et les conclusions de M. Maleyre, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société SCI 12 JDA a déposé le 3 aout 2020 une déclaration préalable de travaux concernant le remplacement par une toiture terrasse de la couverture du bâtiment situé 12 rue Jeanne d’Arc à Reims, en fond de cour sur la parcelle cadastrée IM 128. Par arrêté du 9 septembre 2020, le maire de Reims a décidé de ne pas s’opposer à ces travaux. Cependant, la société 12 JDA a réalisé des travaux différents. Elle a déposé une demande de permis de construire de régularisation le 10 février 2021. Par arrêté du 23 avril 2021, le maire de Reims a refusé d’accorder ce permis de construire. La société 12 JDA a déposé une nouvelle demande de permis de construire de régularisation le 7 mai 2021. Par arrêté du 10 juin 2021, le maire de Reims a délivré ce permis de construire. Des tiers ont demandé au maire de retirer ce permis de construire, puis ont introduit un recours en excès de pouvoir devant ce tribunal. En cours d’instance, ce permis de construire a été retiré par arrêté du 28 juillet 2022. Entretemps, le 9 mai 2022, la société 12 JDA a déposé une nouvelle demande de permis de démolir le bâtiment précédemment indiqué et de construire un local commercial en rez-de-chaussée et un logement en duplex à l’étage. Par arrêté du 21 juillet 2022, le maire de Reims a délivré ce permis de démolir et de construire. Les sociétés SCI La Selve, SCI Legros-Corpel, Julhuz, D4Z et SARL Le four à bois, ainsi que M. H D et M^me G E épouse D, ont présenté un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté par courrier du 22 septembre 2022, notifié le 23 septembre suivant. Par son silence gardé sur ce recours, le maire de Reims a implicitement rejeté celui-ci. Les sociétés SCI La Selve, SCI Legros-Corpel, Julhuz, D4Z et SARL Le four à bois, ainsi que M. H D et M^me G E épouse D, demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 21 juillet 2022 et la décision implicite portant rejet de leur recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir opposées par la commune de Reims :

En ce qui concerne l’intérêt à agir des requérants :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ». Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie en principe d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

3. En premier lieu, d’une part, la SCI Legros-Corpel est propriétaire d’appartements situés dans le bien collectif situé 78 rue de Vesle, correspondant à la parcelle cadastrale IM 124. La SARL Le four à bois occupe un local situé 80 bis rue de Vesle, correspondant à la parcelle IM 531, et dont la SCI Julhuz est propriétaire. La SCI D4Z est propriétaire d’un local à usage de boulangerie situé au 80 rue de Vesle et correspondant à la parcelle IM 532. Ces parcelles cadastrales jouxtent celle correspondant au terrain d’assiette du projet. Ces personnes morales sont ainsi des voisines immédiates du projet. Aussi, compte tenu de la nature, de l’importance et de la localisation du projet en litige, elles justifient d’un intérêt leur donnant qualité à agir à l’encontre de l’arrêté en litige et de la décision implicite portant rejet de leur recours gracieux.

4. D’autre part, la SCI La Selve est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble collectif situé 74 rue de Vesle, correspondant à la parcelle IM 122, et M. D et M^me E épouse D occupent cet appartement. Cependant, cette parcelle ne jouxte pas la parcelle correspondant au terrain d’assiette du projet en litige, dès lors que la parcelle IM 123, sur laquelle sont édifiées des constructions, est interposée entre ces deux parcelles. La SCI La Selve, M. D et M^me E épouse D ne constituent dès lors pas des voisins immédiats du projet en litige.

5. Pour justifier néanmoins de leur intérêt à agir, ces requérants font valoir que leur bien est susceptible d’être affecté par des infiltrations liées au projet. Toutefois, compte tenu de la configuration du site du projet, et en particulier de l’interposition d’un autre immeuble entre le bien de ces requérants et ce projet, un tel risque d’infiltrations ne ressort pas des pièces du dossier. Ils invoquent également des vues directes sur leur logement depuis une terrasse construite par la SCI 12 JDA et la SCI Maclair. Toutefois, la même configuration du site ne permet pas davantage d’envisager que de telles vues seraient possibles, sinon au regard de la terrasse d’une autre construction que celle de la SCI 12 JDA mais qui ne fait donc pas l’objet du présent litige. Enfin, si ces requérants font valoir qu’aucune étude de sol n’a été réalisée par les sociétés SCI Maclair et SCI 12 JDA préalablement à la démolition et à l’édification d’un ensemble immobilier, une telle circonstance ne permet cependant pas d’établir l’existence d’une atteinte affectant directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien.

6. Il résulte de ce qui précède que la SCI La Selve, M. D et M^me E épouse D ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité à agir pour contester la légalité de l’arrêté attaqué.

7. Toutefois, la requête est également signée par la SCI Legros-Corpel, la SARL Le four à bois, la SCI Julhuz et la SCI D4Z qui justifient d’un intérêt à agir à l’encontre de cet arrêté. Par suite, la commune de Reims n’est pas fondée à soutenir que la requête n’est pas recevable. Dès lors, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Reims, tirée de ce que la requête a été introduite par des personnes n’ayant pas d’intérêt à agir, doit être écartée.

En ce qui concerne la qualité pour représenter les personnes morales requérantes :

8. Les mandataires mentionnés à l’article R. 431-2 du code de justice administrative ont qualité, devant les tribunaux administratifs, pour représenter les parties et signer en leur nom les requêtes et les mémoires sans avoir à justifier du mandat par lequel ils ont été saisis par leur client. La présentation d’une action par un de ces mandataires ne dispense pas le tribunal administratif de s’assurer, le cas échéant, lorsque la partie en cause est une personne morale, que le représentant de cette personne morale justifie de sa qualité pour engager cette action. Si une telle vérification n’est normalement pas nécessaire lorsque la personne morale requérante est dotée, par des dispositions législatives ou réglementaires, de représentants légaux ayant de plein droit qualité pour agir en justice en son nom, elle s’impose lorsque cette qualité est contestée sérieusement par l’autre partie ou qu’au premier examen l’absence de qualité du représentant de la personne morale semble ressortir des pièces du dossier. Cette qualité peut être régularisée jusqu’à la clôture de l’instruction

9. D’une part, aux termes du premier alinéa de l’article 1849 du code civil : « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social ». Il résulte de ces dispositions que le gérant d’une société civile immobilière tient normalement de ses fonctions le droit d’agir en justice, sans avoir à justifier de sa qualité pour agir.

10. La requête présentée pour les sociétés civiles immobilières SCI Legros-Corpel, Julhuz et D4Z, a été signée par un avocat mandaté par celles-ci. Si cette requête ne mentionnait pas que ces sociétés étaient représentées par leurs gérants respectifs, le mémoire enregistré le 22 octobre 2024 comporte cette précision. Par ailleurs, il est justifié de ce que M. F B et M^me C B sont les gérants de la SCI Legros-Corpel, et de ce que M. F A est le gérant des SCI Julhuz et D4Z.

11. D’autre part, aux termes de l’article L. 223-18 du code de commerce, concernant les sociétés à responsabilité limitée : « Dans les rapports avec les tiers, le gérant est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés () ». Il résulte de ces dispositions que le gérant d’une société à responsabilité limitée a, de plein droit, qualité pour agir en justice au nom de la société.

12. En l’espèce, la requête dont le tribunal a été saisie a été signée par l’avocat mandaté par la SARL Le feu du bois. Elle mentionne que cette société était, à cet égard, représentée par son représentant légal, à savoir son gérant en la personne de M. F A.

13. Dans ces conditions, les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité pour agir des requérantes personnes morales doit être écartée.

En ce qui concerne la tardiveté de la requête :

14. Aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. / () ». Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». Par ailleurs, toute décision administrative peut faire l’objet, dans le délai imparti pour l’introduction d’un recours contentieux, d’un recours gracieux ou hiérarchique qui interrompt le cours de ce délai.

15. La commune de Reims oppose que le recours gracieux exercé par les requérants a été introduit tardivement. Toutefois, elle retient à cet égard que le délai de recours aurait commencé à courir dès la date de signature de l’arrêté attaqué, soit le 21 juillet 2022, et que ce délai aurait déjà expiré le 22 septembre 2022, soit le jour d’expédition du recours gracieux par les requérants. Or, comme indiqué précédemment, le délai de deux mois pour introduire un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté n’a pas pu commencer à courir avant le premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme. Les requérantes font valoir que cet affichage n’a pas débuté avant mi-août 2024, sans que cela soit contesté. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Reims doit être écartée.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne la compétence liée de l’autorité compétente :

16. Lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés. Lorsque l’autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées au point précédent d’une demande ne portant pas sur l’ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l’autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou d’une annulation partielle en application de l’article L. 600-5 du même code.

17. D’une part, les requérants font valoir que la SCI 12 JDA s’est vu délivrer une décision de non-opposition à sa déclaration préalable portant sur le remplacement de la toiture de l’ancien bâtiment à l’endroit du projet par une toiture-terrasse, et que la démolition de cette toiture-terrasse n’a pas été accordée par le permis de construire en litige. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et il n’est pas même sérieusement contesté, que cette toiture-terrasse n’a jamais été réalisée. Dès lors, la seule circonstance que sa construction ait été autorisée par une précédente décision du maire de Reims n’imposait pas que sa démolition dût faire l’objet d’une demande de permis de démolir. Au surplus, la demande qui a donné lieu au permis de construire valant permis de démolir en litige porte, en tout état de cause, sur une démolition de l’intégralité du bâtiment en cause. Le maire de Reims n’était, dans ces conditions, pas tenu d’inviter le pétitionnaire à présenter une demande différente qui aurait dû porter sur la démolition d’une toiture-terrasse.

18. D’autre part, les requérants font valoir que la construction était d’ores et déjà réalisée à la date du permis de construire, et qu’elle comportait des différences avec le projet présenté dans la demande de permis de construire. Toutefois, s’ils font valoir qu’une toiture présentée dans le projet comme n’étant pas accessible a cependant été construite dans une version accessible, ils n’établissent pas ce caractère accessible par la seule photographie qu’ils produisent à cet égard. Par ailleurs, s’ils font valoir des incohérences entre les différents plans du dossier de demande, portant sur la création d’un escalier et la création d’un balcon, de telles incohérences entre ces plans, à les supposer même établies, ne sont pas de nature à révéler l’existence d’une construction existante n’ayant pas été autorisée. Elles sont dès lors sans incidence sur l’existence d’une compétence liée du maire de refuser d’accorder l’autorisation d’urbanisme sollicitée en invitant à présenter une nouvelle demande.

19. Il résulte de tout ce qui précède que le moyen tiré de ce que le maire de Reims était en situation de compétence liée pour refuser de délivrer le permis de construire valant permis de démolir doit être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne la conformité du projet au règlement du plan local d’urbanisme de Reims :

20. En premier lieu, l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims est relatif à l’implantation par rapport aux limites séparatives. Les dispositions prévues dans la partie 4.1. de cet article sont relatives à l’implantation par rapport aux limites aboutissant aux voies, et celles de l’article 4.2 à l’implantation par rapport aux limites des fonds de propriété. Selon l’article 2.2. de l’annexe à ce règlement, « Certains termes utilisés dans le règlement écrit sont définis ci-après () Limite séparative : limite existant par la contiguïté de deux parcelles cadastrales. 1 – Limite séparative latérale : limite séparative aboutissant au domaine public. / 2 – Limite séparative de fond de propriété : limite séparative n’aboutissant pas au domaine public. () ». Ainsi, aux termes des dispositions du point 4.1.2.2. de l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims : « En cas de recul de la construction projetée par rapport à la limite séparative dans les trois secteurs UA1, UAb et UAc, le distance (L) à observer entre tout point de celle-ci au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative sera déterminée par le formule L ) H – 5. La distance L ne devra jamais être inférieure à 4m ».

21. Les requérants font valoir que le projet ne respecte pas les règles de distance par rapport aux limites séparatives prévues par les dispositions du point 4.1.2.2. de l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims. Toutefois, le projet n’est implanté sur aucune limite séparative aboutissant aux voies publiques. Dès lors, les règles prévues par ces dispositions ne lui sont pas applicables. Ce moyen doit donc être écarté comme inopérant.

22. En second lieu, aux termes des dispositions du point 8.2.3. de l’article 8.2 du règlement du plan local d’urbanisme de Reims : « Les façades ou parties de façades des constructions en vis-à-vis sur une même unité foncière lorsqu’elles comportent des jours importants, doivent être édifiées de telle manière que la distance de l’une d’elle au point le plus proche d’une autre soit au moins égale à 6m ». Une unité foncière est, par principe, un ilot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

23. Les requérants soutiennent que les règles de distance prévues par ces dispositions ne sont pas respectées, d’une part, vis-à-vis des constructions situées sur la parcelle cadastrale IM 532 appartenant à la SCI Julhuz. Toutefois, ces règles ne sont applicables qu’entre constructions situées sur la même unité foncière, et ne sont dès lors pas applicables entre les constructions situées sur des parcelles cadastrales n’appartenant pas au même propriétaire. Ce moyen doit donc être écarté.

24. D’autre part, ils soutiennent que ces règles ne sont pas respectées au niveau du patio du projet. Ce patio constitue un espace extérieur entre le séjour et la chambre d’une même construction, qui est certes accessible depuis l’une ou l’autre pièce par des portes-fenêtres placées en vis-à-vis l’une par rapport à l’autre. Toutefois, les dispositions précitées, relatives au gabarit-enveloppe des constructions, ne sont pas applicables entre les deux pièces d’une même construction séparées par un patio. Ce moyen doit donc être écarté comme non fondé.

En ce qui concerne la régularité du dossier de demande de permis de construire valant permis de démolir :

25. Aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ". La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

26. En premier lieu, aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt d’une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ». Aux termes de l’article R. 431-30 de ce code : " Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d’accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l’habitation ; b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l’article R. 123-22 du même code ".

27. Aux termes de l’article R. 122-5 du code de la construction et de l’habitation : « Conformément à l’article R. 425-15 du code de l’urbanisme, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 122-3 du présent code, dès lors que les travaux projetés ont fait l’objet d’un accord de l’autorité compétente définie à l’article R. 122-7 en ce qui concerne le respect des règles d’accessibilité. Cet accord est instruit et délivré dans les conditions prévues par la présente sous-section. / Le permis de construire indique, lorsque l’aménagement intérieur de l’établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt de la demande, qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ». Aux termes de l’article R. 122-10 de ce code : « La demande d’autorisation est présentée : () Lorsque les travaux projetés sont également soumis à permis de construire, elle est jointe à la demande de permis de construire ». Aux termes de l’article R. 122-11 de ce code : " La demande d’autorisation est présentée en quatre exemplaires indiquant l’identité et l’adresse du demandeur, le cas échéant l’identité de l’exploitant ultérieur, les éléments de détermination de l’effectif du public au sens des articles R. 143-18 et R. 143-19, ainsi que la catégorie et le type de l’établissement pour lequel la demande est présentée. / Sont joints à la demande, en trois exemplaires : a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d’accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles D. 122-12 et R. 122-13 ; b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l’article R. 143-22 ".

28. Il résulte des dispositions précitées que lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation, sauf lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt d’une demande de permis de construire. Dans ce dernier cas, le permis de construire doit indiquer qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public, et ce, alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation.

29. Il ressort des pièces du dossier, et il n’est pas contesté, que le projet de construction comporte un local commercial en rez-de-chaussée constitutif d’un établissement recevant du public. Or, le dossier de demande de permis de construire ne comporte qu’un plan du rez-de-chaussée et du sous-sol relatif aux dispositions en matière de sécurité incendie, correspondant à l’une des pièces telles que visées par l’article R. 143-22 du code de la construction et de l’habitation. Il ne comporte en revanche pas de notice descriptive précisant les matériaux utilisés tant pour le gros œuvre que pour la décoration et les aménagements intérieurs telle que visée par les dispositions du 1° de ce dernier article. Par ailleurs, il ne comporte aucun élément tel que prévu par les dispositions du a) de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme relatif aux règles d’accessibilité aux personnes handicapées. Si la commune de Reims se prévaut en défense de ce que le maire de Reims a pris, au nom de l’Etat, un arrêté du 30 aout 2021 au bénéfice de la société Normal France portant autorisation de travaux d’un établissement recevant du public concernant le même local commercial, et que cet arrêté a été pris après l’avis favorable de la sous-commission départementale de sécurité de la Marne émis le 19 août 2021 et l’avis favorable de la sous-commission départementale d’accessibilité de la Marne émis le 1er avril 2021, il ne ressort cependant pas des pièces du dossier que ces éléments aient été fournis avec le dossier de demande de permis de construire en litige. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme. En outre, cette incomplétude a été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, sans qu’ait d’incidence à cet égard l’existence de l’arrêté précité délivré en 2021 au bénéfice d’une tierce société dès lors, en particulier, qu’il n’y était pas même fait référence dans ce dossier de demande de permis de construire.

30. En deuxième lieu, les requérants se prévalent d’inexactitudes entachant le dossier de demande de permis de construire valant permis de démolir.

31. D’une part, les requérants font valoir que la surface d’habitation existante avant travaux déclarée de 1 040 m² serait erronée. Toutefois, ils n’étayent cette allégation d’aucune précision ni élément de preuve, et n’indiquent en particulier pas quelle serait la surface réelle. Ce moyen ne peut donc qu’être écarté comme manquant en fait.

32. D’autre part, ils font valoir que le bien a été déclaré à tort comme n’étant pas situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable.

33. Toutefois, et alors même qu’il est constant que le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, d’une part, les requérants ne précisent pas quelle disposition prévoirait que le dossier de permis de construire valant permis de démolir serait à tenir pour incomplet ou inexact dès lors qu’il ne préciserait pas la situation du projet au sein d’un tel périmètre. D’autre part, ils font cependant valoir à cet égard que ce dossier ne contient « d’ailleurs aucune notice conforme aux dispositions du h de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ». Or, à supposer qu’ils soutiennent ainsi que ce dossier devrait préciser que le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable au regard de ces dernières dispositions, celles-ci ne comportent toutefois aucune telle obligation, ni même ne prévoient qu’une notice particulière devrait être jointe au dossier lorsque le bien est situé dans un tel périmètre. Par suite, ce moyen doit être écarté.

34. En troisième lieu, les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire valant permis de démolir est incomplet.

35. D’une part, aux termes du premier alinéa de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. () ».

36. Si les requérants font valoir qu’un plan de masse coté dans les trois dimensions n’a pas été fourni avec le dossier de demande de permis de construire, il ressort toutefois des pièces du dossier qu’un tel plan coté dans les trois dimensions a été fourni avec ce dossier de demande. Ce moyen doit donc être écarté comme manquant en fait.

37. D’autre part, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; () ".

38. Les requérants font valoir que le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas l’état initial des façades et toitures. Toutefois, en l’espèce, le bâtiment existant doit faire l’objet d’une démolition, avant une complète reconstruction. Le projet n’a ainsi pas pour objet de modifier les façades ou toitures d’un bâtiment existant. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande de permis de construire valant permis de démolir devait comporter l’état initial des façades et toitures en application des dispositions précitées. Ce moyen doit être écarté.

39. Enfin, en se bornant à soutenir que le projet architectural défini aux articles R. 431-7 du code de l’urbanisme « est incomplet », les requérants n’assortissent pas ce moyen des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé. Ce moyen ne peut donc qu’être écarté.

Sur le moyen tiré de ce que l’arrêté aurait dû indiquer qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue avant l’ouverture de l’établissement commercial au public :

40. Aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative. / Le président de la formation de jugement, ou le magistrat qu’il désigne à cet effet, peut, à tout moment, fixer une nouvelle date de cristallisation des moyens lorsque le jugement de l’affaire le justifie. / Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».

41. Il ressort des pièces du dossier que le premier mémoire en défense, produit par la commune de Reims, a été communiqué aux requérants le 21 octobre 2023, et dont ils ont accusé réception le même jour. En vertu des dispositions précitées de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, les requérants disposaient dès lors d’un délai de deux mois pour présenter des moyens nouveaux. Or, le moyen tiré de ce que le maire de Reims ne pouvait légalement délivrer le permis en litige sans y mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture du public, a été soulevé pour la première fois dans un mémoire enregistré le 22 octobre 2024, soit postérieurement au délai de deux mois avant la cristallisation automatique des moyens. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas recevables à soulever ce moyen, lequel doit donc être écarté comme tel.

Sur les conséquences de l’illégalité de l’arrêté du 21 juillet 2022 :

42. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

43. Il ressort des pièces du dossier que l’illégalité relevée au point 29 n’affecte qu’une partie du projet et est susceptible d’être régularisée. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme et de prononcer l’annulation partielle de l’arrêté attaqué, ainsi que de la décision implicite portant rejet du recours gracieux des intéressés, en tant qu’ils méconnaissent l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme pour les motifs exposés aux points 25 à 29 du présent jugement. En application de l’article L. 600-5 précité, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’accorder au titulaire de l’autorisation un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement pour solliciter la régularisation du permis sur ce point.

Sur les frais liés au litige :

44. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société SCI La Selve, M. H D, M^me G E épouse D, la société SCI Legros-Corpel, la société Julhuz, la société D4Z et la société SARL Le four à bois la somme que la commune de Reims et la SCI 12 JDA demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SCI 12 JDA une somme globale de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société la société SCI Legros-B, la société Julhuz, la société D4Z et la société SARL Le four à bois, et non compris dans les dépens. Concernant la société SCI La Selve, M. D et M^me E épouse D, leurs conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne sont, comme déjà indiqué au point 6, pas recevables.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 21 juillet 2022 du maire de Reims et la décision implicite de ce dernier portant rejet du recours gracieux dirigé à l’encontre de cet arrêté, sont annulés en tant que le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme.

Article 2 : Le délai accordé à la société SCI 12 JDA pour solliciter la régularisation du permis litigieux en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme est fixé à quatre mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La société SCI 12 JDA versera à la société SCI Legros-Corpel, la société Julhuz, la société D4Z et la société SARL Le four à bois, une somme globale de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties requérantes est rejeté.

Article 5 : Les conclusions de la commune de Reims et de la société SCI 12 JDA présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société SCI La Selve, première dénommée, pour l’ensemble des requérants, à la commune de Reims et à la SCI 12 JDA.

Délibéré après l’audience du 6 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. Briquet, président,

M. Torrente, premier conseiller,

M. Rifflard, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 février 2025.

Le rapporteur,

Signé

R. RIFFLARDLe président,

Signé

B. BRIQUET

La greffière,

Signé

A. DEFORGE

La République mande et ordonne au préfet de la Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.