Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le n° 2108515, les 28 octobre 2021, 15 septembre 2023, 24 novembre 2023, 28 février 2024 et un mémoire récapitulatif enregistré le 14 décembre 2024, la société European Homes 142, représentée, en dernier lieu, par M^e Delval, de la SARL Town Avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 7 mai 2021 par lequel le maire de Ronchin a sursis à statuer sur l’examen de sa demande de permis de construire tendant à l’édification de cinquante logements en deux bâtiments, sur des terrains cadastrés section AB 273 à AB 275, situés 31 rue Marcel Sembat, sur le territoire communal ainsi que la décision implicite du 29 août 2021 rejetant son recours gracieux ;

2°) d’enjoindre au maire de Ronchin de lui délivrer le permis de construire sollicité ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Ronchin la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable ;

- les mémoires en défense produits par la commune sont irrecevables ;

- l’arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente ;

- il est entaché d’une erreur de droit au regard des dispositions de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme ;

- le classement de la parcelle cadastrée section AB 275 est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 22 mars 2022, 25 octobre 2023, 22 décembre 2023, 23 octobre 2024 et un mémoire récapitulatif enregistré le 12 décembre 2024, la commune de Ronchin, représentée par M^e Dagostino, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la société European Homes 142 au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable dès lors qu’il n’est pas justifié de la qualité pour agir du représentant de la société requérante ;

- ses mémoires en défense sont recevables ;

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

II. Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le n° 2204045, les 31 mai 2022, 15 septembre 2023, 24 novembre 2023, 28 février 2024 et un mémoire récapitulatif enregistré le 14 décembre 2024, la société European Homes 142, représentée en dernier lieu, par M^e Delval, de la SARL Town Avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 31 mars 2022 par lequel le maire de Ronchin a refusé de lui délivrer le permis de construire n° PC 059 507 21 00032 pour la construction d’un immeuble collectif de quarante-quatre logements ;

2°) d’enjoindre au maire de Ronchin de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de deux semaines à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Ronchin le versement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- M. B… C…, qui la représente, a la qualité de gérant et donc qualité pour agir en son nom ;

- les écritures en défense de la commune de Ronchin sont irrecevables dès lors que la commune n’a pas produit l’habilitation permettant à son maire de la représenter en justice ;

- le signataire de la décision n’avait pas compétence pour signer les refus de permis de construire ;

- l’arrêté attaqué méconnait les dispositions de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme ;

- subsidiairement, le classement du terrain d’assiette en secteur paysager et/ou arboré par le règlement du plan local d’urbanisme intercommunal est entaché d’erreur manifeste d’appréciation ;

- la demande de substitution de motifs demandée par la commune doit être rejetée dès lors que la société ne s’est livrée à aucune manœuvre frauduleuse.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 31 août 2022, 25 octobre 2023, 22 décembre 2023, 29 mai 2024, 23 octobre 2024 et un mémoire récapitulatif enregistré le 12 décembre 2024, la commune de Ronchin, représentée par M^e Dagostino, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la société European Homes 142 au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable dès lors qu’il n’est pas justifié de la qualité pour agir du représentant de la société requérante ;

- la décision attaquée peut également être fondée par voie de substitution de motifs sur la méconnaissance des dispositions du 1) de l’article AU1 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code civil ;

- le code du commerce

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Boileau,

- les conclusions de M. Frindel, rapporteur public,

- les observations de M^e Delval, représentant la société European Homes 142,

- et les observations de M^e Lienart, substituant M^e Dagostino, représentant la commune de Ronchin.

Considérant ce qui suit :

Le 11 février 2021, La société European Homes 142 a sollicité une autorisation de construire cinquante logements répartis en deux bâtiments sur les parcelles cadastrées section AB 273 à AB 275, situées 31 rue Marcel Sembat, sur le territoire de la commune de Ronchin. Par un arrêté du 7 mai 2021, contesté par la société dans sa requête n° 2108515, le maire de Ronchin a sursis à statuer sur cette demande de permis de construire. Le 30 décembre 2021, la société European Homes 142 a sollicité un permis de construire pour l’édification de quarante-quatre logements en deux bâtiments sur la parcelle cadastrée section AB 275. Par un arrêté du 31 mars 2022, contesté par la société dans sa requête n° 2204045, le maire de Ronchin a refusé de lui délivrer le permis sollicité.

Sur la jonction :

Les requêtes n° 2108515 et n° 2204045, présentées par la société European Homes 142, présentent à juger des questions semblables. Il a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur la recevabilité des mémoires en défense :

Aux termes de l’article L. 2132-1 du code général des collectivités territoriales : « Sous réserve des dispositions du 16° de l’article L. 2122-22, le conseil municipal délibère sur les actions à intenter au nom de la commune ». L’article L. 2122-22 du même code dispose que : « Le maire peut (…) par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : (…) 16° D’intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal (…) ». Il résulte de ces dispositions que le conseil municipal peut légalement donner au maire une délégation générale pour représenter la commune en justice pendant la durée de son mandat.

Par une délibération du 22 mai 2023, le conseil municipal de Ronchin a autorisé le maire à intenter en son nom les actions en justice ou à défendre dans les actions intentées contre la commune, en toutes matières, dans toutes affaires et devant toutes les juridictions. Cette délégation lui a donné qualité pour agir en justice au nom de la commune et la représenter régulièrement dans l’instance l’opposant à la société European Homes 142 devant le tribunal. L’ensemble des mémoires produits par la commune ont été signés par son maire. Il s’ensuit que European Home 142 n’est pas fondée à soutenir que les mémoires en défense présentés par la commune de Ronchin seraient irrecevables.

Sur la fin de non-recevoir :

Lorsqu’une partie est une personne morale, il appartient à la juridiction administrative saisie, qui en a toujours la faculté, de s’assurer, le cas échéant, que le représentant de cette personne morale justifie de sa qualité pour agir au nom de cette partie. Tel est le cas lorsque cette qualité est contestée sérieusement par l’autre partie ou qu’au premier examen, l’absence de qualité du représentant de la personne morale semble ressortir des pièces du dossier. Par ailleurs, lorsque la personne morale pour le compte de laquelle l’avocat agit est une société commerciale dont les dispositions législatives qui la régissent désignent elles-mêmes le représentant, cette circonstance dispense le juge, en l’absence de circonstance particulière, de s’assurer de la qualité pour agir du représentant de cette personne morale.

Il ressort des pièces du dossier que, d’une part, M. C… a été désigné comme co-dirigeant de la société European Homes Management, société mère de la société European Homes 142, lors des assemblées générales des 17 février 2021 et 17 février 2022, pour des mandats d’une durée d’un an. Lors de l’assemblée générale du 16 février 2024, l’erreur de plume quant à la qualité du signataire du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 février 2021 a été régularisée. D’autre part, en tant que co-dirigeant de la société European Homes Management, M. C… a également qualité de gérant de la société European Homes 142 conformément aux statuts de cette dernière, ces mêmes statuts, reprenant les dispositions de l’article L. 1849 du code civil, prévoyant que le gérant est compétent pour « engager la société par les actes entrant dans l’objet social ». Par suite M. C… étant compétent pour introduire une action en justice au nom de la société pétitionnaire, la fin de non-recevoir opposée en défense, opposant le défaut de qualité à agir, doit être écartée.

Sur les conclusions à fins d’annulation :

En ce qui concerne l’arrêté du 7 mai 2021 :

Aux termes de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable au litige : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d’opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. / Il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus au 6° de l’article L. 102-13 et aux articles L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l’article L. 331-6 du code de l’environnement. (…) ». Aux termes de l’article L. 153-11 de ce code : « (…) L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable ». Et, aux termes de l’article L. 153-33 du même code : « La révision est effectuée selon les modalités définies par la section 3 du présent chapitre relative à l’élaboration du plan local d’urbanisme. (…) ».

Un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande de permis de construire, sur le fondement de ces dispositions, postérieurement au débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durables, qu’en vertu d’orientations ou de règles que le futur plan local d’urbanisme pourrait légalement prévoir et à la condition que la construction, l’installation ou l’opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution. Il résulte, par ailleurs, de ces dispositions qu’elles n’autorisent à surseoir à statuer sur une demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations que lors de l’élaboration d’un plan local d’urbanisme. Si le renvoi aux modalités définies par la section 3 du présent chapitre [incluant l’article L.153-11] opéré par l’article L.153-33 du code de l’urbanisme, a pour effet d’étendre cette faculté à la procédure de révision du plan local d’urbanisme, aucune disposition ne le prévoit pour la procédure de modification du plan local d’urbanisme, régie de façon distincte par les articles L.153-36 à L.153-48 de ce code.

Pour opposer un sursis à statuer à la demande de délivrance d’un permis de construire déposée par la société requérante, le maire de Ronchin s’est fondé sur le fait que le projet compromettrait les dispositions du PLUi.

Il ressort des pièces du dossier que le conseil métropolitain a débattu le 23 avril 2021 sur les orientations générales du plan d’aménagement et de développement durables, dans le cadre de la procédure de révision du plan local d’urbanisme intercommunal prescrit par une délibération de ce même conseil du 18 décembre 2020. Le 4 mai 2021, le conseil municipal de Ronchin a, à son tour, débattu sur ces orientations. Si le procès-verbal annexé à la délibération du conseil municipal expose qu’« il convient d’engager une réflexion sur les outils à mobiliser pour préserver et favoriser la place du végétal », notamment dans le secteur situé entre l’avenue Jean-Jaurès, les rues Lavoisier, de Fâches, du Lieutenant A… et Charles Saint-Venant, secteur d’implantation du projet de la société requérante, cette seule volonté communale, assortie au demeurant d’aucun projet précis de classement, ne saurait caractériser la volonté exprimée par le conseil métropolitain, seul compétent pour délibérer sur la révision du PLUi servant de fondement au sursis à statuer contesté. Il ressort d’ailleurs des pièces du dossier qu’un projet d’aménagement et de développement durables n’a été arrêté que le 10 février 2023, soit un an et demi après le sursis litigieux. En outre, si la parcelle porteuse du projet de la société requérante a été classée en secteur paysager et/ou arboré à compter du 17 décembre 2021, ce classement s’inscrit dès lors non pas dans le cadre de la procédure de révision évoquée, mais dans le cadre de la procédure de modification du PLUi, prescrit par délibération du conseil métropolitain le 18 décembre 2020 et un sursis à statuer ne peut être opposé en raison des changements de règles d’urbanisme apportés par une procédure de modification. Dès lors, c’est à tort que le maire de la commune de Ronchin a opposé un sursis à statuer à la demande de permis de construire présentée par la société European Homes 142. Par suite, le moyen tiré de l’erreur de droit doit être accueilli.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, les autres moyens soulevés ne sont pas, en l’état du dossier, de nature à justifier l’annulation de la décision en litige.

Il résulte de ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens, l’arrêté du 7 mai 2021 du maire de Ronchin doit être annulé.

En ce qui concerne l’arrêté du 31 mars 2022 :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Le premier alinéa de l’article L. 442-14 de ce code dispose que : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. » Enfin, l’article R. 424-18 du même code prévoit que : « Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain, la décision devient caduque si ces opérations n’ont pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue ».

Il résulte de ces dispositions qu’une division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, au lotissement autorisé. Pour l’application de cette règle, la condition tenant au transfert en propriété d’une partie au moins des lots doit être regardée comme satisfaite lorsque ce transfert a été acté à la date de délivrance du permis de construire, cet acte eût-il différé l’effet du transfert à une date ultérieure ou fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire.

Il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée section AB 275 a fait l’objet d’une décision de non-opposition à déclaration préalable en vue d’une division parcellaire par un arrêté du maire de Ronchin du 18 juin 2020. Un compromis de vente portant sur le lot A, signé le 16 décembre 2021, stipule que « l’acquéreur sera propriétaire des biens vendus à compter de la signature e l’acte authentique (…) et qu’il en aura la jouissance par la prise de possession réelle le jour de la signature dudit acte ». Dans ces circonstances, le transfert de propriété doit être considéré comme ayant été acté à la date de l’arrêté contesté, de sorte que la société requérante pouvait bénéficier de la cristallisation des dispositions d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’erreur de droit doit être accueilli.

En second lieu, l’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

Aux termes de l’article R. 423-1 du même code : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; (…) ». Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis d’aménager doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Toutefois, lorsque l’autorité saisie de la demande vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir le caractère frauduleux de cette attestation ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser pour ce motif le permis sollicité.

La commune de Ronchin fait valoir que l’arrêté du 31 mars 2022 pouvait également être fondé sur l’existence d’une fraude de la part de la société European Homes 142, dès lors que celle-ci ne disposerait d’aucun droit sur la parcelle terrain d’assiette du projet. Il ressort toutefois des pièces du dossier que la société Terbois s’est engagée à acquérir cette parcelle par un compromis de vente signé le 16 décembre 2021 et valable durant dix-sept mois. Eu égard au lien étroit entre la société Terbois et la société European Homes 142, la première étant l’actionnaire de la seconde qui est sa filiale, et toutes deux étant présidées directement ou indirectement par la société European Homes Management, il n’apparait pas que la société pétitionnaire ait eu intérêt et l’intention de tromper l’administration aux fins d’obtenir frauduleusement le permis de construire sollicité. Dès lors, ce motif invoqué par la commune de Ronchin ne peut servir de fondement à l’arrêté contesté. Par suite, la demande de substitution de motifs doit être écartée.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, les autres moyens soulevés ne sont pas, en l’état du dossier, de nature à justifier l’annulation de la décision en litige.

Il résulte de tout ce qui précède que les arrêtés des 7 mai 2021 et 31 mars 2022 doivent être annulés, ainsi que la décision implicite du 29 août 2021 par laquelle le maire a rejeté le recours gracieux de la société requérante.

Sur les conclusions à fins d’injonction :

Lorsque le juge annule un refus d’autorisation d’urbanisme, y compris une décision de sursis à statuer, ou une opposition à une déclaration, après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition, sur le fondement de l’article L. 911-1 du code de justice administrative. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l’article L 600-2 du code de l’urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

Par voie de conséquence de l’annulation des arrêtés des 7 mai 2021 et 31 mars 2022 qui sont entachés d’illégalité, et dès lors qu’il ne résulte pas de l’instruction que les dispositions en vigueur à la date des arrêtés annulés interdisent de prescrire la délivrance d’un permis de construire pour un motif non relevé par le maire de la commune de Ronchin, ni davantage que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y ferait obstacle, le présent jugement implique donc nécessairement que le maire de la commune de Ronchin délivre à la société European Homes 142 le permis de construire correspondant au projet que cette dernière souhaite réaliser parmi les deux projets en litige, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement, sans qu’il soit besoin d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les frais liés aux litiges :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société European Homes 142, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, une somme au titre des frais exposés par la commune de Ronchin et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune de Ronchin le versement d’une somme de 2 000 euros au profit de la société European Homes 142 au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés des 7 mai 2021 et 31 mars 2022 du maire de Ronchin et sa décision implicite du 29 août 2021 sont annulés.

Article 2 : Il est enjoint au maire de Ronchin de délivrer à la société European Homes 142 un permis de construire, parmi les deux sollicités et au choix de la société pétitionnaire, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Ronchin versera à la société European Homes 142 une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête n°2204045 est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Ronchin au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société European Homes 142 et à la commune de Ronchin.

Délibéré après l’audience du 2 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Guével, président,

M^me Beaucourt, conseillère,

M. Boileau, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026.

Le rapporteur,

Signé

C. Boileau

Le président,

Signé

B. Guével

La greffière,

Signé

C. Capizzi

La République mande et ordonne au préfet du Nord en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,