TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MELUN

N° 1300911

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Société Inter Ikea Centre Bry

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M^me X

Magistrat désigné

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M. Lalande

Rapporteur public

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Audience du 21 mai 2015

Lecture du 18 juin 2015

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Melun

Le magistrat désigné,

Vu la requête, enregistrée le 5 février 2013, présentée pour la société Inter Ikea Centre Bry, dont le siège est situé XXX à XXX, par la société Eif ; la société Inter Ikea Centre Bry demande au tribunal :

— de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2011 et 2012 dans les rôles de la commune de

Bry-sur-Marne, à raison de locaux commerciaux dont elle est propriétaire dans cette commune situés aux XXX ;

— de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

— de condamner l’Etat aux entiers dépens ;

Elle soutient que l’administration doit prendre en compte, pour le calcul de son imposition, les nouvelles déclarations CBD qu’elle a jointes à sa réclamation du 27 janvier 2012, dès lors qu’elles ne font état que de précisions et de corrections sur les cloisonnements et aménagements réalisés par les locataires, non visés par l’article 1406 du code général des impôts ou par la doctrine administrative 6-G-111 du 15 décembre 1989 ; qu’elle se prévaut des dispositions de l’article R*194-1 §2 du livre des procédures fiscales ; qu’il y a lieu de procéder à un abattement de 20 % sur la valeur locative cadastrale du Retail Park « les Armoiries Shopping Center » en application des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts pour tenir compte des différences de constructions, tout comme l’administration l’a admis en ce qui concerne le Retail Park « Thiais Village » ; qu’il y a lieu de procéder à un abattement de 20 % sur la valeur locative cadastrale de la jardinerie Truffaut et ce celle du parking pour tenir compter de la différence de superficie par rapport au local-type n°35 du procès-verbal de la commune de Thiais ; qu’il y a lieu de procéder à un abattement de 20 % sur la valeur locative cadastrale du centre de remise en forme et des restaurants pour tenir compte de la différence d’aménagement par rapport au local-type n° 35 du procès-verbal de la commune de Thiais ;

Vu la décision par laquelle le directeur départemental des finances publiques du

Val-de-Marne a statué sur la réclamation préalable ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 29 juin 2013, présenté par le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne qui fait valoir que par décision du

27 juin 2013, il a procédé à un dégrèvement de 156 007 euros pour des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dues au titre des années 2011 et 2012 et conclut au rejet du surplus de la requête ;

Il fait valoir qu’en l’absence de nouvelles déclarations déposées avant les

1^er janvier 2011 et 2012, et ce malgré une lettre d’information adressée à chaque enseigne du centre commercial le 27 avril 2010, une lettre de relance du 14 juin 2010 et une mise en demeure du

15 juillet 2010, il a procédé à une évaluation de la cotisation de taxe foncière des locaux commerciaux litigieux en se basant sur les déclarations d’origine rédigées d’office par l’administration au vu des SHON ; que ce n’est que le 27 janvier 2012 que la requérante a satisfait à ses obligations déclaratives et cette mise à jour ne peut prendre effet qu’au 1^er janvier 2013 ; que, dans un souci d’harmonisation avec l’évaluation du centre commercial « Thiais village », dont les locaux ont été évalués également par rapport à ceux de Belle-Epine, et pour lesquels un ajustement de -20 % a été pratiqué, il est proposé de faire droit partiellement à la demande en appliquant un ajustement de -15 %, compte tenu du fait que le centre commercial litigieux présente une conception plus moderne et innovante que Thiais village ; qu’il y a lieu de substituer au local-type n° 35 du procès-verbal de la commune de Thiais un ensemble de locaux inscrits sous les n° 34 à 50

du procès-verbal complémentaire de Thiais, qui ont une valeur locative unitaire fixée à 184F/m2, soit 28,05 euros/m2, tarif validé par la Cour administrative d’appel de Paris dans un arrêt

du 11 juillet 2007 « Resto Belle Epine » ; que ce tarif est par nature adapté aux locaux commerciaux pour un éventail très large de surfaces et d’affectations ; qu’aucun des locaux litigieux n’atteignant la superficie du local exceptionnel occupé par le Bazar de l’Hôtel de Ville dans ce centre commercial et qui a bénéficié d’un ajustement de -10 %, retenu par le Conseil d’Etat, il n’y a pas lieu d’appliquer un ajustement pour différence de surface ; que la demande d’ajustement pour le magasin Truffaut n’est donc pas fondé ; que le local type n° 46 du procès-verbal de la commune de Thiais, qui est un restaurant, peut servir de terme de comparaison pour l’évaluation des restaurants de la requérante ; que le local-type n° 49 du même procès-verbal, qui est un bowling, peut servir de terme de référence pour le centre de remise en forme ; que la moindre valeur d’usage des parkings, qui sont toutefois couverts, gardés, et font partie intégrante de l’immeuble, destinés à la clientèle, est suffisamment prise en compte au travers de la pondération de leur superficie réelle par l’application d’un coefficient de 0,20 ;

Vu le mémoire, enregistré le 22 août 2013, présenté pour la société Inter Ikea Centre Bry qui conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Vu, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, la décision par laquelle la présidente du tribunal administratif a désigné M^me X, conseiller, pour statuer sur les litiges relevant de cet article ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir au cours de l’audience publique du 21 mai 2015, présenté son rapport et entendu :

— les conclusions de M. Lalande, rapporteur public ;

1. Considérant que la société Inter Ikea Centre Bry demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2011 et 2012 dans les rôles de la commune de Bry-sur-Marne, à raison de locaux commerciaux dont elle est propriétaire dans cette commune situés aux XXX ; que la société, qui ne conteste pas la méthode d’évaluation par comparaison adoptée par l’administration en application du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, ni le local type retenu, soutient, d’une part, qu’il y a lieu de prendre en compte les nouvelles déclarations CBD qu’elle a produites le 27 janvier 2012, d’autre part, qu’un ajustement de -20 % doit être appliqué à la valeur locative cadastrale unitaire du local type n°35 du procès-verbal de la commune de Thiais pour tenir compte des différences de constructions entre le Retail Park « les Armoiries Shopping Center » et le local type de comparaison, des différences de surfaces entre la jardinerie Truffaut ainsi que le parking et le local type de comparaison, enfin, des différences d’aménagement entre le centre de remise en forme ainsi que les restaurants et le local type de comparaison ;

Sur l’étendue du litige :

2. Considérant que par une décision en date du 29 juin 2013, postérieure à l’introduction de la requête, le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne a accordé à la société Inter Ikea Centre Bry, pour un montant de 77 341 euros, le dégrèvement de cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dues au titre de l’année 2011 et, pour un montant de 78 666 euros, le dégrèvement de cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dues au titre de l’année 2012, au motif que, dans un souci d’harmonisation avec l’évaluation du centre commercial « Thiais village », dont les locaux ont été évalués également par rapport à ceux de Belle-Epine, et pour lesquels un ajustement de -20 % a été pratiqué, il est proposé de faire droit partiellement à la demande de la société en appliquant un ajustement de -15 %, compte tenu du fait que le centre commercial litigieux présente une conception plus moderne et innovante que Thiais village ; que les conclusions de la requête de la société Inter Ikea Centre Bry sont, dans cette mesure, devenues sans objet ;

Sur le surplus des conclusions de la requête :

En ce qui concerne la prise en compte de nouvelles déclarations CBD :

3. Considérant, d’une part, qu’aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 (…). » ; qu’aux termes de l’article 1415 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1^er janvier de l’année de l’imposition. » ; qu’aux termes de l’article 1495 du même code : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation (1). » ; qu’aux termes de l’article 1406 du même code : « I. Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. (…) ; » ; qu’aux termes de l’article 1516 du même code : « Les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant : / – la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés ; / – l’actualisation, tous les trois ans, des évaluations résultant de la précédente révision générale ; / – l’exécution de révisions générales tous les six ans. Les conditions d’exécution de ces révisions seront fixées par la loi. » ; qu’aux termes de l’article 1517 du même code : « . I. 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d’environnement quand ils entraînent une modification de plus d’un dixième de la valeur locative. / (…) » ;

4. Considérant que la société requérante ne conteste pas que la valeur locative des locaux commerciaux de la société Inter Ikea Centre Bry a été initialement déterminée d’office le

24 septembre 2010 à partir des SHON figurant sur les déclarations préalables de travaux, en l’absence de déclarations à l’administration fiscale de la consistance des locaux aménagés dès la date d’achèvement des travaux, en dépit de l’envoi d’une lettre d’information du 27 avril 2010 à chacune des enseignes du centre commercial rappelant l’obligation de déclaration les nouvelles constructions dans les quatre-vingt-dix jours de l’achèvement des travaux, suivie d’une lettre de relance du

14 juin 2010 et de deux mises en demeure du 15 juillet 2010 ; que, par réclamation datée du

27 janvier 2012, la société requérante a demandé à ce qu’il soit tenu compte de nouvelles déclarations modèles CBD, procédant d’un relevé des surfaces utiles par affectation suite aux aménagements effectués par les occupants ; que la société requérante ne conteste pas sérieusement que les modifications dont s’agit ont consisté en transformation de surfaces commerciales en locaux de moindre valeur d’usage, à savoir notamment en cabinets, comptoirs, vitrines, ateliers, labos, chambres froides, bureaux aveugles, réserves, sanitaires, vestiaires, dégagements et sas et locaux techniques ; qu’ainsi ces transformations, eu égard à leur nature et leur importance, ont entraîné un changement de consistance ou d’affectation des locaux en litige, au sens des dispositions précitées de l’article 1517 du code général des impôts ; que, ce relevé, tout comme les déclarations modèle CBD, sont postérieurs au 1^er janvier de chaque année d’imposition en litige, dates auxquelles doivent être appréciés les faits pour l’établissement de la taxe foncière due au titre des années 2011 et 2012, et ne peuvent donc être pris en compte au titre desdites années en vertu des dispositions précitées ; que, par suite, le moyen doit être écarté ;

5. Considérant, d’autre part, que la société requérante ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des dispositions de la doctrine administrative figurant dans la documentation administrative 6 G 111 du 15 décembre 1989, lesquelles n’emportent pas une interprétation différente de la loi fiscale ;

En ce qui concerne l’application de minorations de 20 % :

6. Considérant, ainsi qu’il a été dit précédemment, que l’administration a procédé à un abattement général de -15 % pour tenir compte des différences existantes entre le centre appartenant à la société Inter Ikea Centre Bry et celui de Belle-Epine avec lequel il est comparé ;

7. Considérant, d’une part, qu’aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / (…) » ;

8. Considérant, d’autre part, qu’aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts : « I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d’entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. » ; et qu’aux termes de l’article 324 AA de cette annexe : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. » ; qu’enfin, aux termes de l’article 324 AK de cette même annexe : « La date de référence de la première révision quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1^er janvier 1970. » ; que, pour l’application de la méthode d’évaluation prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l’immeuble à évaluer ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison ; que, dans ce cas, la valeur locative doit toutefois, si nécessaire, être ajustée afin de tenir compte de cette différence, par application du coefficient prévu à l’article 324 AA de l’annexe III à ce code ;

9. Considérant que la société Inter Ikea Centre Bry ne conteste pas le terme de comparaison des locaux loués à la jardinerie Truffaut, au centre de remise en forme, aux restaurants, et des parkings, à savoir le local-type n° 35 du procès-verbal des opérations de révision foncière de Thiais, situé dans le centre commercial Belle-Epine, occupé par un magasin d’électroménager d’une surface pondérée de 650 m2, dont la valeur locative a elle-même été déterminée par comparaison avec le local type n° 19 de la commune de Saint-Mandé qui est une crèmerie de 26 m2 situé dans une galerie commerciale de Saint Mandé, qui faisait l’objet d’un bail commercial en 1970, dont la valeur locative était fixée à 184 F le m2 et qui était ainsi elle-même régulièrement évaluée directement d’après le prix de sa location, en application du 1° de l’article 1498 du code général des impôts ;

10. Considérant, en premier lieu, que la société requérante soutient que le local loué à la jardinerie Truffaut présente une surface pondérée totale de 5097 m3, soit 8 fois supérieure à celle du local-type n° 35 de la commune de Thiais, et se prévaut implicitement de ce que les petits locaux ont une valeur locative unitaire supérieure à celle des grands pour demander à ce qu’il soit procédé à un ajustement de 20 % en application des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts ; que, toutefois, outre qu’il n’est pas établi que, s’agissant des locaux situés dans un centre commercial, une dégressivité de la valeur unitaire soit aussi sensible, la plus petite taille du local de référence peut en l’espèce être considérée comme constituant un inconvénient ayant plutôt exercé un effet à la baisse sur la valeur dudit local ; qu’au surplus, il résulte de l’instruction que les locaux-type n° 34 à 50 du procès-verbal des opérations de révision foncière de Thiais, susceptibles de servir de terme de comparaison pour fixer la valeur locative unitaire de la jardinerie, et en particulier le local-type n° 42 d’une surface pondérée de 1 137 m2, proposé par l’administration en cours d’instance, ont été évalués au même tarif de 28,05 euros par m2 ; que seule la valeur locative unitaire du local-type n° 48 occupé par l’enseigne BHV, d’une surface pondérée de 14 368 m2, soit une surface 3 fois supérieure que la jardinerie Truffaut, a bénéficié d’un abattement de 10 %, validé par un arrêt du Conseil d’Etat n° 312762 du 3 mai 2011 ; qu’il n’y a ainsi pas lieu, pour tenir compte de la différence de superficie entre la jardinerie Truffaut et son local-type de référence, d’appliquer sur la valeur locative retenue un abattement de 20 % ;

11. Considérant, en deuxième lieu, que la société requérante soutient que le coefficient de 0,20 appliqué à l’aire de stationnement d’une surface pondérée de 1 643 m2 ne permet pas de prendre en compte la différence de surface entre le parking et le local-type n° 35 du procès-verbal des opérations de révision foncière de Thiais et demande à ce qu’il soit appliqué en outre un abattement de 20 % ; que, toutefois, en regardant le bien en cause comme une surface commerciale à laquelle elle a appliqué un coefficient de pondération pour tenir compte de sa nature d’aire de stationnement et de sa superficie, conformément aux dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, l’administration a procédé à une évaluation conforme aux prévisions de l’article 1498 du code général des impôts dès lors qu’il résulte de l’instruction et n’est pas contesté que le parc de stationnement de la société requérante, qui n’est pas exploité de façon autonome, est uniquement destiné à l’usage de la clientèle du Réteil Park “Les Armoires Shopping center” auquel il est loué et dont il constitue ainsi une des surfaces commerciales ; que, dans ces conditions, il n’y a pas lieu de procéder à la minoration demandée ;

12. Considérant, en troisième lieu, que la société requérante soutient que le centre de remise en forme et les restaurants disposent de caractéristiques physiques d’aménagement, de contraintes de construction, de normes sanitaires et de sécurité différentes de celles du local-type n° 35 ayant servi de terme de comparaison, qui justifierait une minoration de 20 % de la valeur locative unitaire dudit local-type ; que, toutefois, l’administration propose, en cours d’instance, de retenir de nouveaux termes de référence plus pertinents, à savoir, en ce qui concerne les restaurants du Rétail Park, le local-type n° 46 du même procès-verbal d’une surface pondérée de 516 m2 et où est exercé une activité de bar restaurant évalué au même tarif de 28,05 euros par m2, et, en ce qui concerne le centre de remise en forme, le local-type n° 49 où est exercé une activité de bowling, qui a également été évalué au tarif de 28,05 euros par m2 ; que la société requérante ne conteste pas ces nouveaux termes de comparaison ; que, dans ces conditions, le moyen doit être écarté ;

13. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la société Inter Ikea Centre Bry n’est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2011 et 2012 dans les rôles de la commune de

Bry-sur-Marne, à raison de locaux commerciaux dont elle est propriétaire dans cette commune situés aux XXX ;

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions des articles R. 761-1 et

L. 761-1 du code de justice administrative :

14. Considérant, d’une part, qu’aux termes de l’article R.761-1 du code de justice administrative : « Les dépens comprennent les frais d’expertise, d’enquête et de toute autre mesure d’instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l’Etat. / Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l’affaire justifient qu’ils soient mis à la charge d’une autre partie ou partagés entre les parties. / L’Etat peut être condamné aux dépens. » ;

15. Considérant que le présent litige n’a donné lieu à aucune des mesures mentionnées à l’article R. 761-1 du code de justice administrative ; que, par suite, les conclusions présentées par la société requérante tendant à la condamnation de l’Etat aux entiers dépens, doivent être rejetées ;

16. Considérant, d’autre part, qu’aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » ; que, dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la société requérante sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, dès lors qu’elle n’est pas représentée par un ministère d’avocat et ne justifie d’aucun frais exposé et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

Article 1^er : Il n’y a pas lieu de statuer à concurrence des dégrèvements de cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dues au titre des années 2011 et 2012 accordés par l’administration fiscale par décision du 27 juin 2013 pour des montants respectifs de 77 341 euros et 78 666 euros.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Inter Ikea Centre Bry est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Inter Ikea Centre Bry et au directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne.

Lu en audience publique le 18 juin 2015.

Le magistrat désigné, Le greffier,

L. X S. GENDRY

La République mande et ordonne au ministre des finances et des comptes publics en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

C. GOOSSENS