Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 1er décembre 2025 et le 10 décembre 2025, l’association des loueurs saisonniers des communautés du val d’Europe agglomération, représenté par le cabinet Steinberg et Andrieux avocats, demande au juge des référés, statuant sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

d’ordonner la suspension de l’exécution de la délibération du 25 septembre 2025 par laquelle le conseil municipal de Montévrain a approuvé le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation en meublés de tourisme applicables sur le territoire communal dont l’entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2026 par cette même délibération ;

de mettre à la charge de la Commune de Montévrain la somme de 3000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a intérêt à agir dès lors qu’elle a pour objet depuis 2019 de défendre et de promouvoir « l’activité de location meublée touristique », et ce notamment grâce à l’exercice de « toute action en justice visant à défendre les droits de ses adhérents » ;

-

la condition d’urgence posée à l’article L. 521-1 du code de justice administrative est remplie, dès lors que la réglementation adoptée le 25 septembre 2025 par le conseil municipal de la commune de Montévrain porte gravement et immédiatement atteinte aux intérêts que l’association défend, que la poursuite de l’activité de location de meublés touristiques va être grandement affectée, voire rendue impossible par le nouveau règlement et qu’il entrainera le plafonnement de l’activité des loueurs dès le 1er janvier 2026 ;

-

il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige pour les raisons suivantes :

* les élus siégeant au sein du conseil communautaire n’ont pas disposé en temps utile d’informations claires, complètes et non erronées sur le projet de délibération, en méconnaissance de l’article L. 2121-13 du code général des collectivités territoriales, dès lors qu’ils ont été convoqués le 19 septembre 2025 pour une séance programmée le 25 septembre suivant ;

* la commune de Montévrain n’établit pas l’existence d’une situation de pénurie de logement qui justifierait les restrictions apportées à l’activité de location de meublés de tourisme ni que la future règlementation soit nécessaire au sens du droit de l’Union européenne ;

* elle n’établit pas davantage que la location de meublés de tourisme aurait un impact sur l’éventuelle pénurie de logements sur la commune ni que la mise en œuvre d’une limitation de cette activité permettrait d’y apporter des solutions ;

* la délibération est entachée d’une erreur d’appréciation dès lors que la méthodologie utilisée de découpage en trois zones, non justifiée, et comprenant des quotas de meublés différents crée une rupture d’égalité ;

* elle méconnaît le droit de propriété, la liberté d’entreprendre, la libre prestation de service et la liberté d’établissement ;

* elle méconnaît le principe de sécurité juridique dès lors que le nouveau règlement a des effets importants sur l’activité des loueurs actuels qui n’étaient pas soumis à une réglementation sur l’usage des logements alors que le délai de mise en œuvre de la délibération est de trois mois.

* la nouvelle règlementation en termes de quotas est disproportionnée à l’objectif poursuivi en ce qu’elle fixe des limites arbitraires et statiques au nombre maximal d’autorisations susceptibles d’être accordées.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 décembre 2025, la Commune de Montévrain, représenté par la Selarl APAC, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3000 euros soit mise à la charge de l’Association des loueurs saisonniers des communautés du val d’Europe agglomération au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

-

cette requête est irrecevable faute pour l’association requérante de justifier d’un intérêt pour agir ;

-

la condition d’urgence posée à l’article L. 521-1 du code de justice administrative n’est pas remplie ;

-

aucun des moyens soulevés n’est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige.

Vu :

-

la requête n° 2517498 tendant à l’annulation de la décision dont la suspension de l’exécution est demandée ;

-

les autres pièces du dossier.

Vu :

- la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur ;

- le code du tourisme ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

-

le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a, en application de l’article L. 511-2 du code de justice administrative, désigné M. Duhamel, premier conseiller, pour statuer sur les référés présentés sur le fondement des dispositions du livre V du même code.

Les parties ont été régulièrement informées de la date et de l’heure de l’audience publique.

Au cours de cette audience, tenue le 11 décembre 2025 à 14h en présence de M^me Sistac, greffière d’audience, ont été entendus :

-

le rapport de M. Duhamel,

-

les observations de M^e Steinberg, représentant l’association des loueurs saisonniers des communautés du val d’Europe agglomération, qui a conclu aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens, et a fait valoir en outre qu’en zone 2, 11 meublés seulement pourront être autorisés alors qu’il y en a d’ores et déjà un nombre bien supérieur, que la restriction apportée au porteur de l’autorisation qui ne peut n’en solliciter qu’une lèse les propriétaires actuels de plusieurs meublés de tourisme, et que la commune ne justifie pas l’augmentation des prix à la hauteur qu’elle l’allègue ;

-

les observations de M^e Durand, représentant la commune de Montévrain qui a conclu aux mêmes fins que le mémoire en défense, en faisant valoir que la mise en œuvre du disposition d’enregistrement des demandes interviendra à compter du 1er janvier 2026, date d’application de la délibération contestée, qu’en attente de la mise à jour de leur enregistrement, les meublés de tourisme existants demeurent légaux, et que le nombre total de meublés destinés à être autorisés par le nouveau règlement est supérieur au nombre de meublés de tourisme enregistrés actuellement.

La clôture de l’instruction est intervenue à l’issue de l’audience en application de l’article R. 522-8 du code de justice administrative.

Considérant ce qui suit :

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. »

Par une délibération du 25 septembre 2025, le conseil municipal de Montévrain a approuvé le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation en meublés de tourisme applicables sur le territoire communal dont l’entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2026. La requête de l’association des loueurs saisonniers des communautés du val d’Europe agglomération tend à la suspension de l’exécution de cette délibération sur le fondement des dispositions citées au point précédent.

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation : « La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1. (…) Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. (…) »

Aux termes de l’article L. 631-7-1 du même code : « Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique ou à une personne morale de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. / La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Elle détermine également les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d’autorisations accordées à un même propriétaire personne physique ou personne morale. /La délibération peut également fixer, sur tout ou partie du territoire de la commune, dans une ou plusieurs zones géographiques qu’elle délimite, le nombre maximal d’autorisations temporaires qui peuvent être délivrées ou la part maximale de locaux à usage d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire de changement d’usage. Dans ce cas, dans les zones concernées, aucune autorisation permanente de changement d’usage de locaux à usage d’habitation ne peut être délivrée sur le fondement de l’article L. 631-7 dans le but de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, sauf si elle est accordée contre une compensation. Toutes les autorisations sont délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans. La délibération définit la procédure de sélection entre les candidats, qui prévoit des garanties de publicité et de transparence applicables de manière identique aux demandes initiales et aux demandes de renouvellement.

Aux termes de l’article L.324-1-1 du code du tourisme : « Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. / Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. / Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. / Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme. (…) ».

Ainsi que l’a jugé la Cour de justice de l’Union européenne dans son arrêt du

22 septembre 2020, Cali Apartments SCI et HX (affaires C-724/18 et C- 727/18), les autorités nationales peuvent adopter des réglementations imposant une autorisation préalable pour l’exercice d’activités de location de locaux meublés pour de courtes durées, dès lors qu’elles sont conformes aux exigences figurant aux articles 9 et 10 de la directive 2006/123/ CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur. Il s’ensuit qu’il revient au juge administratif de contrôler si cette réglementation est, d’une part, justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et, d’autre part, proportionnée à l’objectif poursuivi, en ce que celui-ci ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante.

Il en résulte que si la réglementation instaure une procédure de demande préalable de changement d’usage des locaux d’habitation en meublés de tourisme et une limitation du nombre d’autorisations de changement, sous la forme, comme c’est le cas en l’espèce, de quotas fixés selon la typologie des quartiers concernés, celle-ci doit être justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général, proportionnelle à cet objectif, non discriminatoire, instituée dans des termes clairs, non ambigus et rendus publics à l’avance, et cette obligation doit pouvoir être satisfaite dans des conditions transparentes et accessibles.

En l’état de l’instruction, aucun des moyens invoqués tels qu’ils sont analysés dans les visas de la présente ordonnance n’est de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée alors que, notamment, la commune de Montévrain est reconnue comme territoire en tension en matière de logement, classée en zone tendue par le décret du 25 août 2023 au titre de l’article 232 du code général des impôts et qu’elle est également classée en zone A par l’arrêté du 2 octobre 2023 relatif aux territoires caractérisés par une offre structurellement insuffisante de logements par rapport à la demande, qu’il n’est pas sérieusement contesté que la commune présente déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, que si l’association conteste la méthodologie retenue pour la définition des quotas instaurés par quartiers, à savoir le gel du nombre de meublés de tourisme à son niveau actuel, elle n’établit par aucune pièce ni étude ou expertise qu’une augmentation ou une « ventilation » différente de ces autorisations serait justifiée, que l’activité de location de meublés de tourisme de locaux d’habitation demeure une activité accessoire offerte aux propriétaires qu’ils pourront poursuivre à compter du 1er janvier 2026, et que cette activité, si elle est limitée à une autorisation par personne physique, peut également se poursuivre sans autorisation préalable dans la mesure où la location de la résidence principale concerne moins de 90 jours par an.

Par suite, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée en défense, et sans qu’il soit besoin d’apprécier la condition d’urgence, les conclusions aux fins de suspension de l’exécution de la décision attaquée doivent être rejetées.

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de rejeter la requête de Association des loueurs saisonniers des communautés du val d’Europe agglomération, y compris ses conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Sur les frais liés au litige :

Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » / Aux termes du deuxième alinéa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En application de ces dispositions, il y a lieu dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Association des loueurs saisonniers des communautés du val d’Europe agglomération la somme de 1500 euros au titre des frais exposés par la commune de Montevrain et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er :

La requête de Association des loueurs saisonniers des communautés du val d’Europe agglomération est rejetée.

Article 2 :

L’association des loueurs saisonniers des communautés du val d’Europe agglomération versera à la Commune de Montévrain une somme de 1500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 :

La présente ordonnance sera notifiée à l’association des loueurs saisonniers des communautés du val d’Europe agglomération et à la commune de Montevrain.

Copie en sera adressée pour information au préfet du Seine-et-Marne.

Fait à Melun, le 19 décembre 2025.

Le juge des référés,

Signé : B. DUHAMEL

La République mande et ordonne au ministre de l’intérieur en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,