Vu la procédure suivante :

I. Sous le n° 2200741, par une requête et des mémoires, enregistrés les 15 février 2022, 4 août 2022, 30 mars et 28 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis Bâtiment E, représenté par M^e Raybaud, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 18 octobre 2021 par lequel le maire de la commune d’Agde a délivré un permis de construire à la SCCV Ilot Natura ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 20 juin 2022, accordant à la SCCV Ilot Natura un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge solidaire de la commune d’Agde et de la SCCV Ilot Natura une somme de 3 600 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

En ce qui concerne la recevabilité :

— l’huissier commis par ses soins le 14 décembre 2021 a constaté l’absence d’un affichage du permis de construire, et le pétitionnaire ne rapporte dès lors pas la preuve d’un affichage continu entre le 10 novembre 2021 et le 10 janvier 2022 ;

En ce qui concerne le permis de construire initial :

— l’arrêté méconnaît l’article A. 424-2 du code de l’urbanisme ; le nom du signataire et le tampon ne sont pas lisible ; il est insuffisamment motivé en droit car le plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) ne figure pas dans les visas alors que le projet est situé en zone ZPU du PPRI ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ; aucune mention n’est faite des matériaux de couverture, ce qui est de nature à fausser l’appréciation de l’administration au regard de l’article UB11 du règlement de la zone UB3 concernant les toitures ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme et l’arrêté est entaché d’erreur de fait et de violation de la loi ; les modalités de raccordement aux réseaux font défaut au plan de masse ; la voie d’accès est privée et n’est pas ouverte à la circulation publique, il n’est pas démontré son intégration au domaine public et le maire était tenu de vérifier l’existence d’une servitude de passage ;

— les dispositions des articles R. 111-5 du code de l’urbanisme et UB3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) sont méconnues en l’absence d’une servitude de passage ; l’accès n’est pas adapté à l’opération car la voie unique ne permet pas le croisement ni l’accès aux véhicules de secours et de lutte contre l’incendie ; l’avis rendu par le SDIS est défavorable ;

— l’article UB4 du règlement du PLU est méconnu car le raccordement aux réseaux d’eaux usées et potable sur le réseau public nécessite la création de canalisations souterraines sous la voie privée sur laquelle le pétitionnaire ne dispose d’aucun titre ;

— l’administration n’a pas pu apprécier la conformité du projet à l’article UB7 du règlement du PLU sans commettre d’erreur de fait car la surface d’assiette n’est pas issue d’un bornage contradictoire et un litige est pendant quant à la propriété d’une bande de 5 mètres de la parcelle cadastrées section KA n°86 ;

— la projet méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et l’article UB11 du règlement du PLU ; son aspect est éloigné du règlement d’architecture de la station du Cap d’Agde ; les clôtures et les enduits extérieurs et peintures ne respectent pas les prescriptions du PLU ;

— la surface de stationnement n’étant reportée sur aucun plan, il n’est pas possible de vérifier la conformité de la surface dédiée à chaque emplacement de stationnement aux prescriptions du PLU ;

— l’assiette foncière constituée de la parcelle cadastrée section KA n° 53 a déjà été affectée à un parc de stationnement par arrêté du 30 juillet 2004 et elle est donc inconstructible ;

— la conformité de la surface dédiée aux espaces verts n’a pu être appréciée compte tenu du litige pendant à propos de la parcelle KA n° 86 ;

— l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est méconnu car le projet ne respecte pas les prescriptions édictées par le PPRI tenant à la présence de batardeaux sur les ouvertures ; la notice hydraulique ne traite que des eaux pluviales sans aborder la question des réseaux secs et humides nouveaux ;

En ce qui concerne le permis de construire modificatif :

— à défaut pour le PLU de prévoir les modalités d’application de cet article, le permis de construire modificatif, se fondant sur les dispositions de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme, est illégal ;

— en portant à 3 le nombre de véhicules en auto-partage pour réduire de 45 % l’obligation faite en matière de places de stationnement, la pétitionnaire a commis un détournement de procédure ; ce nombre est disproportionné eu égard aux difficultés de stationnement que connaît la commune ; le maître d’ouvrage doit démontrer qu’il a conclu une convention avec un opérateur d’auto-partage.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 juin 2022, 23 novembre 2022 et le 30 mars 2023, la commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura, représentées par la SCP CGCB Avocats et Associés, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiment E une somme de 2 000 euros à verser à chacune, au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir que :

— la requête est irrecevable ;

— les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis, bâtiment E, ne sont pas fondés.

II. Sous le n° 2201682, par une requête et des mémoires, enregistrés les 4 avril, 9 mai, 7 juillet et 6 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiments C et D, représenté par la SELARL Maillot Avocats et Associés, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 18 octobre 2021 par lequel le maire de la commune d’Agde a délivré un permis de construire valant permis de démolir à la SCCV Ilot Natura en vue de la construction d’une résidence de tourisme de 78 appartements, ensemble la décision de rejet du recours gracieux en date du 13 décembre 2021 ;

2°) d’annuler l’arrêté de permis de construire modificatif du 22 juin 2022 ;

3°) de mettre à la charge de la commune d’Agde et de la SCCV Ilot Natura une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

En ce qui concerne le permis de construire initial délivré le 18 octobre 2021 :

—  la parcelle cadastrée section KA n° 53 étant déjà affectée au stationnement de la résidence « Les Jardins d’Éden » ne peut servir d’assiette foncière au projet ;

—  en l’absence d’une autorisation préalable de division foncière en vue de bâtir au sens de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, le permis de construire est illégal ;

— l’article UB10 du règlement du PLU est méconnu car, en ce qui concerne la limite parcellaire Nord longeant la voie inscrite en emplacement réservé, la hauteur relative devait s’apprécier au regard de l’article UB 6 relatif à la distance par rapport aux voies et non de l’article UB 7 relatif à la distance par rapport aux limites séparatives ;

En ce qui concerne le permis de construire modificatif délivré le 20 juin 2022 :

— la compensation autorisée par le permis de construire modificatif des places de stationnement affectées à la résidence « Les Jardins d’Éden » est illégale, car le recours à une concession dans un parc privé de stationnement n’est possible qu’en cas d’impossibilité technique de satisfaire aux obligations en matière de stationnement sur la parcelle d’assiette de l’opération ; il doit s’agir d’une concession à long terme que le projet ne prévoit pas ;

— le lien juridique ainsi créé par la résidence « Les Jardins d’Éden » et le projet en litige doit les faire regarder comme un ensemble immobilier unique et leur conformité aux règles d’urbanisme faire l’objet d’une appréciation globale au regard de la législation en vigueur lors de la délivrance de l’autorisation en litige ; le nombre de places désormais exigible est de 198 emplacements de stationnement et il apparait un déficit de 38 emplacements pour la résidence « Les Jardins d’Éden » ;

— l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme ne s’applique pas à une résidence de tourisme, nécessite un cadrage par les auteurs du document d’urbanisme et, s’agissant d’une dérogation, il appartient au juge administratif d’en éclairer l’application en considération de l’obligation de motivation de la décision et sur le ratio de véhicules à mettre en place en fonction du nombre d’aires de stationnement construites ;

— le permis de construire modificatif qui fait usage d’une dérogation est insuffisamment motivé ;

— il est entaché d’un détournement de pouvoir car il a pour seul objet la régularisation d’un permis de construire sans justification de considérations propres à la planification locale et aux besoins d’intérêt général dont les règles d’urbanisme ont la charge de mettre en œuvre.

Par des mémoires en défense enregistrés le 10 juin 2022, 23 novembre 2022 et le 30 mars 2023, la commune d’Agde et la société Ilot Natura, représentées par la SCP CGCB Avocats et Associés, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de Syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis Bâtiments C et D une somme de 2 000 euros à verser à chacune au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir que :

— la requête est irrecevable en l’absence d’une autorisation par l’assemblée générale de copropriété permettant au syndic de copropriété d’agir en justice ;

— les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiments C et D ne sont pas fondés.

III. Sous le n° 2201693, par une requête et des mémoires, enregistrés les 4 avril et 12 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H, représenté par M^e Passet, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 18 octobre 2021 par lequel le maire de la commune d’Agde a délivré un permis de construire à la société Ilot Natura ;

2°) d’annuler l’arrêté du 20 juin 2022, accordant à la société Ilot Natura un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la commune d’Agde et de la société Ilot Natura une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

En ce qui concerne le permis initial :

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet, car le plan de masse ne comporte pas l’indication de l’emplacement et des caractéristiques de la servitude de passage permettant sa desserte, en méconnaissance de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme ;

—  le projet méconnaît l’article UB3 du règlement du PLU ; l’accès n’est pas adapté à l’ampleur de l’opération projetée, constitue une gêne pour la circulation publique et porte atteinte à la sécurité publique de ses usagers ;

—  la hauteur méconnait la règle fixée par l’article UB10 du règlement du PLU dès lors que le retrait par rapport à l’alignement implique une hauteur maximale de 12 mètres et non de 16 mètres ;

— l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est méconnu du fait de l’insuffisance de l’accès ; les prescriptions du SDIS ne pourront être respectées puisque la voie est en impasse sans aire de retournement permettant aux véhicules d’incendie et de secours de faire demi-tour ;

— l’unité foncière est pour partie inconstructible du fait qu’elle accueille une aire de stationnement autorisée par une précédente autorisation d’urbanisme ;

En ce qui concerne le permis de construire modificatif :

— il devra être justifié d’une délégation de signature régulière et publiée ;

— les conditions prévues par l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme permettant de déroger aux obligations en matière de stationnement ne sont pas remplies ; il n’a pas été consenti une concession à long terme ; les résidences « Ilot Natura » et « Jardin d’Éden » doivent être regardées comme un ensemble immobilier unique pour apprécier ces obligations ;

— l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme est méconnu.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 juin 2022, 23 novembre 2022 et le 30 mars 2023, la commune d’Agde et la société Ilot Natura, représentées par la SCP CGCB Avocats et Associés, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H, une somme de 2 000 euros à verser à chacune au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir que :

— la requête est irrecevable faute pour le syndic d’avoir été autorisé à agir par l’assemblée générale de copropriété ;

— les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H ne sont pas fondés.

IV. Sous le n° 2201717, par une requête et des mémoires, enregistrés les 5 avril, 16 août et 26 décembre 2022, la société civile immobilière Cap Hélios, représentée par la SELARL Grimaldi et Associés, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 18 octobre 2021 par lequel le maire de la commune d’Agde a délivré un permis de construire à la société Ilot Natura, ensemble la décision rejetant le 4 février 2022 son recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 20 juin 2022, accordant à la société Ilot Natura un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge solidaire de la commune d’Agde et de la société Ilot Natura une somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

En ce qui concerne le permis de construire :

— le projet méconnaît l’article 3 du règlement de la zone UB en ce qu’il n’est pas desservi par une voie présentant des caractéristiques, et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme par les risques que présente la fréquentation déjà importante de cet accès privé ;

— il méconnaît l’article 4 du règlement de zone car le dossier de demande de permis de construire n’indique pas la localisation du poste de raccordement prescrit par Enedis, et il n’est pas possible d’implanter ce poste sur le terrain d’assiette, ni de l’implanter en souterrain dans les conditions requises par le règlement ;

— la construction dépasse la hauteur maximale autorisée par l’article 10 du règlement de zone ;

— elle méconnaît les articles R. 111-27 du code de l’urbanisme et UA11 du règlement de zone par son aspect extérieur incompatible avec les constructions environnantes, par le choix de la couleur proscrite par le règlement et les matériaux employés sur les terrasses ;

— les éléments relatifs aux plantations sont contradictoires et l’article 13 du règlement de zone n’est pas respecté ;

— le projet présente un risque pour la sécurité publique en méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme par l’insuffisance de la défense extérieure contre l’incendie, l’insuffisance des prescriptions du règlement relatif au traitement des eaux de piscine avant leur rejet au réseau public d’eaux pluviales et le caractère insuffisamment dimensionné de l’accès viaire ;

— le projet entrant dans la catégorie hôtelière ne prévoit pas un nombre suffisant d’emplacements de stationnement pour respecter l’article 12 du règlement de zone ;

— l’intégration dans l’assiette foncière des surfaces dédiée aux stationnements de la résidence voisine Jardin d’Éden est illégale.

En ce qui concerne le permis de construire modificatif :

— il ne régularise pas le vice tenant à l’assiette foncière illégale ;

— il fait une application erronée de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 juin 2022, 23 novembre 2022, 10 janvier et 30 mars 2023, la commune d’Agde et la société Ilot Natura, représentées par la SCP CGCB Avocats et Associés, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI Cap Hélios, une somme de 2 000 euros à verser à chacune au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir que les moyens soulevés par la SCI Cap Hélios ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 30 mars 2023 :

— le rapport de M^me Crampe, première conseillère ;

— les conclusions de M^me Villemejeanne, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Raybaud, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiment E, celles de M^e Maillot, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiment C et D, celles de M^e Coelo, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H, celles de M^e Schwing, représentant la SCI Cap Hélios et celles de M^e Crétin, représentant la commune d’Agde et la société Ilot Natura.

Par des courriers du 14 avril 2023, les parties ont été informées, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, que le tribunal était susceptible de retenir les moyens tirés de l’absence au plan de masse des emplacements et des caractéristiques des servitudes de passage, de la méconnaissance de la règle de hauteur, de l’absence d’une décision de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire et de l’insuffisance du nombre des emplacements de stationnement, de juger que ces illégalités sont susceptibles d’être régularisées et, en conséquence, de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il aura fixé pour cette régularisation.

Des observations sur la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ont été présentées par la commune d’Agde et la société Îlot Natura le 26 avril 2023.

L’instruction a été rouverte et l’affaire renvoyée à l’audience du 11 mai 2023.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de la nouvelle audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Crampe, première conseillère,

— les conclusions de M^me Villemejeanne, rapporteure publique,

— les observations de M^e Maillot, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiment C et D, celles de M^e Passet, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H et celles de M^e Crétin, représentant la commune d’Agde et la société Ilot Natura.

Considérant ce qui suit :

1. Les requêtes susvisées nos 2200741, 2201682, 2201693 et 2201717, se rapportent à des autorisations d’urbanisme relatives au même projet de construction et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

2. Par arrêté du 18 octobre 2021 le maire de la commune d’Agde a délivré à la société Ilot Natura un permis de construire pour la démolition et la construction d’une résidence de tourisme de 78 appartements et 95 places de stationnement sur les parcelles cadastrées section KA nOS 53, 84, et 86. Les copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiment E, de la résidence Héliopolis C-D et de la résidence Héliopolis F-G-H et de la SCI Cap Hélios ont adressé chacun un recours gracieux, datés respectivement des 16, 13, 21 et 18 décembre 2021, rejetés par le maire de la commune d’Agde par décisions en date du 4 février 2022. Par arrêté du 20 juin 2022, la société Ilot Natura s’est vu délivrer un permis de construire modificatif. Par leurs requêtes, les syndicats des copropriétaires des résidence Héliopolis, bâtiment E (sous le n°2200741), bâtiment C et D (sous le n° 2201682), Héliopolis F-G-H (sous le n° 2201693), et la SCI Cap Hélios (sous le n° 2201717) demandent au tribunal l’annulation du permis de construire, délivré le 18 octobre 2021, du permis de construire modificatif, délivré le 20 juin 2022, et des décisions de rejet de leurs recours gracieux respectifs, en date du 4 février 2022.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En ce qui concerne la tardiveté de la requête n° 2200741, en tant qu’elle est dirigée contre le permis de construire initial :

3. Aux termes de l’article R.421-5 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. ». Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15. ».

4. Aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : " En cas de () recours contentieux à l’encontre () d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, () l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. (). L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. ().

5. Pour un recours administratif, le défaut d’accomplissement des formalités de notification de ce recours dans le délai requis rend en principe irrecevable le recours contentieux qui en prendrait la suite. Toutefois, ces dispositions n’ont ni pour objet, ni pour effet de frapper d’irrecevabilité un recours contentieux qui, même s’il a été précédé d’un recours administratif non assorti des formalités de notification, a été introduit dans le délai de recours contentieux de droit commun de deux mois. Dans cette hypothèse, la recevabilité du recours contentieux n’est donc subordonnée qu’à la notification de ce recours, aux personnes désignées par la loi, dans les quinze jours francs suivants son enregistrement.

6. En l’espèce, d’une part, il ressort des pièces du dossier que l’affichage du panneau portant mention de l’arrêté attaqué dans les conditions prévues par l’article R. 600-2 précité a été constaté par voie d’huissier les 10 novembre et 7 décembre 2021 ainsi que les 11 et 13 janvier et le 14 février 2022. Il en résulte que le 10 novembre 2021 doit être retenu comme le premier jour de la période d’affichage continu prescrite par les dispositions de l’article R. 600-2 précitées. Si le syndicat des copropriétaires de la résident Héliopolis, bâtiment E, fait valoir qu’un huissier de justice aurait constaté l’absence d’un tel affichage le 14 décembre 2021, il ressort des pièces du dossier qu’alors que l’huissier commis par la pétitionnaire a constaté l’affichage du permis de construire rue des Néréides, l’huissier commis par la requérante s’est positionné en différents points, dont l’un « en partie Est de cette résidence, au niveau des bâtiments O et AB en direction de la rue des Néréides », sans jamais mentionner avoir procédé à des constatations dans cette rue. Dès lors, ce constat ne contredit pas utilement les constations auxquelles a procédé l’huissier s’étant déplacé pour le compte du pétitionnaire.

7. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le syndic requérant a formé, dans le délai de recours contentieux, un recours gracieux daté du 16 décembre 2021 et réceptionné le 20 décembre suivant, puis le présent recours contentieux enregistré le 15 février 2022. Toutefois, ce recours gracieux n’a pas été notifié au pétitionnaire dans les conditions prévues par les dispositions précitées. Il n’a donc pas eu pour effet de proroger le délai de recours contentieux. Dès lors, le recours contentieux, introduit au-delà d’une période de deux mois suivant l’affichage du permis de construire attaqué, est tardif.

8. Il résulte de ce qui précède que la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis, bâtiment E doit être rejetée comme irrecevable en tant qu’elle est dirigée contre le permis de construire initial délivré le 18 octobre 2021.

En ce qui concerne la qualité pour agir des syndics des résidences Héliopolis bâtiments C -D, et F-G-H :

9. Il ressort des pièces du dossier que le syndic de la résidence Héliopolis bâtiments C et D, par une délibération du 1er août 2022 et le syndic de copropriété de la résidence Héliopolis F-G-H, par délibération du 28 juillet 2011, ont été autorisés par les assemblées générales de copropriétaires de ces résidences à ester en justice, en vue de demander l’annulation des permis de construire et permis de construire modificatif délivrés à la société Ilot Natura. Les fins de non-revoir opposées en défense dans les instances 2201682 et 2201693, tirées du défaut d’une telle délibération, doivent être écartées.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le permis de construire initial, délivré le 18 octobre 2021 :

S’agissant de la complétude du dossier de demande de permis de construire :

10. Aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. () ». La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. Il ressort des pièces du dossier qu’alors que le projet est accessible par une voie privée qui n’est pas inclue dans son assiette foncière, sur laquelle la pétitionnaire justifie, dans la présente instance, disposer de trois servitudes de passage, correspondant à trois portions de la voie, le plan de masse n’indique pas l’emplacement ni les caractéristiques de ces servitudes. En l’absence au dossier de demande de permis de construire des trois servitudes, l’autorité administrative n’a pu apprécier la conformité des accès au projet. Le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire à cet égard doit être accueilli.

S’agissant du caractère suffisant des accès :

12. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

13. L’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Agde, dans son paragraphe relatif aux accès, prévoit que : « Tout terrain enclavé ne bénéficiant pas d’une servitude de passage suffisante demeure inconstructible / ()/ Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne pour la circulation publique. La construction de bâtiments peut être interdite si leur accès présente des risques pour la sécurité des usagers de la voie. () Les accès d’un établissement, d’une installation ou d’une construction à partir des voies ouvertes à la circulation publique doivent être aménagés de telle sorte que les véhicules puissent entrer ou sortir sans avoir à effectuer des manœuvres dangereuses sur la voie ». Dans son paragraphe relatif à la voirie et aux passages, cet article prévoit que : « Les voiries et passages publics et privés doivent avoir des caractéristiques adaptées : A l’approche des matériels de lutte contre l’incendie () Aux opérations à desservir conformément à la règlementation en vigueur. / Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des emprises des voies privées doivent être adaptées : -aux usages qu’elles supportent, – aux opérations qu’elles doivent desservir, – au contexte urbain dans lequel elles se trouvent. / Pour les voies privées, il est demandé : () – une chaussée d’une largeur minimale de 5, 50 mètres, au-delà de deux logements (). / Ces dimensions ne préjugent pas de l’emprise totale des voies qui peut varier en fonction de leur situation dans le contexte urbain et des besoins en matière de trottoirs, piste cyclable, etc () ».

14. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la voie d’accès au projet en litige est une voie privée, non ouverte à la circulation publique, un panneau indiquant son caractère privé à l’entrée. Elle rejoint une voie de desserte publique, l’avenue des Matelots. Le pétitionnaire justifie détenir trois servitudes de passage recouvrant l’intégralité de la voie privée, d’une largeur de 10 mètres se réduisant à 6 mètres à l’entrée de la résidence projetée, attestée par géomètre-expert. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les 6 000 usagers quotidiens de la barrière délimitant le quartier naturiste emprunteraient la voie privée réservée aux résidents des immeubles dont elle constitue la voie d’accès. Cette voie, qui dépasse l’exigence, posée par l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme, d’une largeur de 5,50 mètres, est ainsi d’une largeur suffisante pour permettre aux usagers d’accéder au projet, alors même qu’elle permet déjà l’accès aux parkings des résidences situées au sein de l’ensemble immobilier Héliopolis, sans que les requérants ne puissent utilement invoquer le stationnement anarchique par des visiteurs fréquentant le club libertin situé au sein du centre naturiste.

15. D’autre part, le service départemental d’incendie et de secours (SDIS) a rendu, le 20 juillet 2021, un avis favorable au projet aux termes duquel, après avoir constaté que « l’accessibilité existante est insuffisamment dimensionnée », il ajoute, pour compenser cette insuffisance, une série de prescriptions. Le maire a accordé le permis de construire et de démolir sous réserve de respecter les prescriptions émises, parmi lesquelles figure l’indication que " la largeur utile [doit être] au minimum de 4 mètres ". Eu égard aux caractéristiques des servitudes consenties sur la voie d’accès au projet, la largeur de cette voie est suffisante pour respecter les prescriptions du SDIS, sans que les requérants ne puissent utilement se prévaloir de la circonstance que cette largeur est actuellement réduite par des dispositifs destinés, notamment, à créer un trottoir, aucune disposition législative ou réglementaire n’imposant en l’espèce de doter la voie de cheminements piétons dédiés. Cette voie comprend par ailleurs une aire de retournement existante, et le projet en litige prévoit la création d’une seconde aire de retournement.

S’agissant de la présence de la défense extérieure contre l’incendie :

16. Il ressort de l’avis du SDIS que la défense extérieure contre l’incendie de la résidence en litige sera assurée par un poteau existant distant de 145 mètres de l’entrée du bâtiment et un second poteau à créer situé à 60 mètres de l’entrée, et l’implantation d’une colonne sèche dans chaque cage d’escalier. Aucune disposition législative ou réglementaire n’implique que le dossier de demande de permis de construire indique l’emplacement et les caractéristiques des poteaux de défense contre l’incendie. Au surplus, le plan de masse indique bien l’emplacement d’un poteau d’incendie sous l’intitulé « PI à créer ». Il ne ressort pas des pièces du dossier une impossibilité pour le pétitionnaire de se conformer aux prescriptions du SDIS auxquelles il est renvoyé dans la décision en litige et qui sont d’une précision suffisante, tant en ce qui concerne l’implantation des poteaux que le débit requis pour assurer la lutte contre l’incendie.

S’agissant de la salubrité et des raccordements aux réseaux :

17. L’article UB4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Agde dispose que : « Les dispositions des schémas directeurs d’alimentation en eau potable, d’assainissement et des eaux pluviales devront être respectées. () » et énonce, s’agissant de l’eau, de l’assainissement, de l’électricité, du téléphone, que toute construction doit être raccordée par des canalisation souterraines aux réseaux publics ad hoc, en tenant compte, s’agissant de l’assainissement et des eaux pluviales, du règlement d’assainissement de la commune.

18. Si les requérants soutiennent que la prescription par laquelle il est demandé au pétitionnaire de raccorder les eaux de piscine méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ainsi que le règlement sanitaire, ce dernier admet dans son article 12, au point 4.1, le rejet des « eaux de vidange des piscines après suppression du chlore ». Il ne ressort pas des pièces du dossier que la prescription figurant au permis de construire par laquelle il est demandé au pétitionnaire d’attendre 15 jours sans traitement avant le déversement des eaux de piscine serait insuffisante pour assurer l’évaporation du chlore avant reversement dans le réseau pluvial.

19. Il ressort des pièces du dossier, notamment des attestations notariées et des constats du géomètre-expert, que le pétitionnaire dispose d’une servitude de fluides et de réseaux sous la voie d’accès permettant le raccordement au moyen de canalisations et câbles souterrains, conformément aux dispositions précitées. Le permis de construire est délivré sous réserve du respect des prescriptions concernant le raccordement aux réseaux émises par le gestionnaire (SICTOM PEZENAS-AGDE), visé dans l’arrêté attaqué et annexé à ce dernier. La notice hydraulique fait état du raccordement au réseau pluvial, et l’avis favorable d’Enedis représente le raccordement par cette même voie, laquelle figure aussi sur les plans des raccordements des fournisseurs Suez et GRDF.

20. Aucune disposition législative ou réglementaire n’implique que le dossier de demande de permis de construire indique l’emplacement du poste de raccordement prescrit par Enedis pour permettre la réalisation du raccordement au réseau. Il ne ressort pas des pièces du dossier l’impossibilité pour Enedis d’implanter un tel poste de raccordement sur le terrain d’assiette du projet, en lui donnant une apparence discrète ni, alors qu’il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire dispose d’une servitude de passage et de passage des réseaux enterrés, que le projet ne permettrait pas de réaliser un raccordement sous la voie.

21. Il en résulte que le projet respecte les conditions fixées par le règlement pour son raccordement aux divers réseaux publics.

S’agissant de la hauteur autorisée :

22. Aux termes de l’article UB6 du plan local d’urbanisme de la commune d’Agde applicable au projet en litige : « En zone U3 : Les constructions doivent être implantées soit à l’alignement, soit en retrait. / Les saillies au-dessus du domaine public, d’une largeur maximale de 0,80 mètres peuvent être autorisées à une hauteur supérieure à 4,30 mètres. ». L’article UB10 du règlement, applicable au projet situé en secteur UB3 1, prescrit qu'« En zone UB3 : Toutes les constructions doivent satisfaire aux règles suivantes : – L’une fixe la hauteur relative des constructions en fonction de la largeur de la rue, – L’autre fixe la hauteur maximale autorisée. ». Il fixe à 18 mètres NGF la hauteur absolue, et détermine la hauteur relative ainsi : « La hauteur de toute construction doit être telle que la différence d’altitude entre tout point du bâtiment et tout point de l’alignement opposé n’excède pas la distance comptée horizontalement entre ces deux points, majorée de 50 %. / Lorsque la voie est en pente, les façades des bâtiments sont divisées en sections n’excédant pas 30 mètres de longueur et la hauteur est prise au milieu de chacune d’elles./ Si la construction est édifiée à l’angle de deux voies d’inégales largeurs, la partie du bâtiment bordant la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que celle longeant la voie la plus large sur une distance n’excédant pas 15 mètres comptés à partir du point d’intersection des alignements ou, le cas échéant, des lignes qui en tiennent lieu (limite de voie). / Lorsque la distance entre deux voies d’inégales largeurs ou de niveaux différents est inférieure à 15 mètres, la hauteur de la construction édifiée entre les deux voies peut être celle déterminée à partir de la voie la plus large ou de niveau le plus élevé. ».

23. Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée par la société Ilot Natura est d’une hauteur de 16 mètres. Inscrite dans une forme proche d’un triangle, elle borde, par deux de ses côtés, la voie privée constituant l’accès au projet. Cette voie privée, alors même qu’elle ne comporterait pas de nom, doit s’assimiler, pour l’application des dispositions de l’article 10 du règlement du plan local d’urbanisme à la « rue » ou encore à la « voie », dès lors que ces dispositions n’excluent pas les voies privées de leur champ d’application. Elles assujettissent, en l’espèce, le pétitionnaire au respect de la règle de hauteur relative par rapport à l’alignement opposé. L’unique mesure de la largeur par rapport à l’alignement figurant au plan de masse est égale à 6,12 mètres et la pétitionnaire se prévaut de ce que la largeur de la voie d’accès est, au niveau de la construction, égale à 6 mètres. A supposer cette largeur constante en tout point de la voie, la hauteur autorisée ne peut dépasser 6 mètres + 50 %, soit 9 mètres, et la construction en litige, d’une hauteur de 16 mètres, méconnaît ces dispositions.

S’agissant de l’aspect extérieur et de l’intégration :

24. Aux termes de l’article UB11 du règlement du plan local d’urbanisme applicable en zone UB3 : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. / L’aspect extérieur fera l’objet d’une attention toute particulière, et portera essentiellement sur l’intégration, la silhouette d’ensemble, proportions, l’utilisation rationnelle des matériaux, ainsi que la qualité dans l’aménagement des abords du projet. /()/ Peinture et enduit extérieur : Les enduits extérieurs devront être composés prioritairement en mortier teinte pierre de pays, des adaptations sont possibles à l’exclusion des teintes vives et du blanc pur. », et « Toiture : Les toitures en pente doivent être en tuiles canal claires avec 25 % de pente. Les toitures terrasses carrelées, plantées, ou gravillonnées seront tolérées. () ».

25. D’une part, si le règlement interdit les façades dans la nuance « blanc pur », il n’interdit pas les autres nuances de blanc. Il ressort du dossier de demande de permis de construire modificatif que le pétitionnaire à prévu l’emploi du béton brut de couleur blanche, laquelle n’est pas une nuance pouvant être regardée comme un « blanc pur », et une peinture de couleur blanche pour les façades, indiquée comme « beaucoup moins soutenues que le blanc prohibé ». D’autre part, la toiture du projet est, comme le dossier de demande de permis de construire l’indique, une toiture terrasse composée d’une dalle béton recouverte d’une étanchéité et de graviers. Cette toiture est donc conforme aux dispositions du PLU. Le projet est ainsi conforme aux dispositions de l’article UB11 en ce qui concerne l’aspect des façades et toitures.

26. Ensuite, si la résidence en litige s’insère au sein de l’ensemble immobilier Héliopolis, doté d’un parti pris architectural par sa forme en arc de cercle, cet immeuble ne constitue pas, en dépit de sa proximité avec la mer, une perspective monumentale au sens des dispositions de l’article UB11 du règlement du PLU. Le projet de la société Ilot Natura, contemporain et soigné, est fait de courbes qui répondent à l’arc de cercle formé par la résidence Héliopolis. Voisin de la résidence le « Jardin d’Éden », qui ne présente aucun caractère particulier, il respecte l’étagement en terrasses qui caractérise cette résidence ainsi que le bâtiment d’Héliopolis. Par ailleurs, il améliore le traitement paysager du site. Ainsi, il ne porte pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains pas plus qu’à la conservation des perspectives monumentales.

S’agissant des plantations :

27. Aux termes de l’article UB13 du règlement du PLU : « Les plantations existantes seront conservées ou remplacées. () ».

28. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire en litige prévoit la suppression de 7 arbres en pleine terre et 8 arbres en pot, remplacés par 25 arbres, selon le plan de masse correspondant au rez-de-chaussée de la construction, versé par la pétitionnaire au dossier de permis de construire et daté du 14 juin 2021. Les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de ce que la pétitionnaire pourrait supprimer plus d’arbres qu’annoncé, cette circonstance relevant de l’exécution du permis de construire et non de sa légalité.

S’agissant de la constructibilité de la parcelle cadastrée section KA n° 53 :

29. Aux termes de l’article 12 du règlement du PLU : « Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement collectives est de 25m2, y compris les accès. / Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré hors des voies publiques. Il est demandé : – Pour les constructions à usage d’habitation, une pace de stationnements par logement – Pour les constructions à usage de bureau, y compris les bâtiments publics, une surface affectée au stationnement au moins égale à 60 % de la surface de plancher de l’immeuble -Pour les commerces courants, une surface affectée au stationnement au moins égale à 60% de la surface de plancher de l’établissement -Pour les hôtels, une place de stationnement pour 30m² de surface de plancher. / Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut réaliser les aires de stationnement pour les véhicules motorisés, pour des raisons techniques ou architecturales, sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser soi-même : – Soit l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, – Soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. () ».

30. La parcelle cadastrée section KA n° 53 est incluse dans l’assiette foncière d’un permis de construire, obtenu par la SCI Alphanat le 30 juillet 2004, pour la construction de la résidence hôtelière de 65 logements « Résidence Le Jardin d’Éden », et elle est affectée à l’usage des 33 places de stationnement de la résidence. La délivrance de ce permis de construire était subordonnée à la création sur la parcelle en cause de ces emplacements de stationnement. Si l’affectation ainsi imposée à ladite parcelle faisait obstacle à la délivrance à la société Ilot Natura du permis de construire en litige, il ressort des pièces du dossier que par le permis de construire modificatif délivré le 20 juin 2022, la société Ilot Natura a affecté à la résidence « le Jardin d’Eden » un nombre de places de stationnement permettant à celle-ci de remplir ses obligations en matière de stationnement. Contrairement à ce qui est soutenu par les requérants, cette décision de maintenir, au bénéfice de la résidence « le Jardin d’Eden », l’affectation antérieure aux stationnements de cette dernière, qui ne prend pas la forme d’une concession, n’entre pas dans le champ d’application des dispositions de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme, que l’autorisation ne méconnaît ainsi pas.

S’agissant de la nécessité d’une autorisation de division foncière antérieure :

31. Aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. () ». Aux termes de l’article R. 421-19 de ce code : " Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : / a) Les lotissements : -qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; -ou qui sont situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ; « . L’article L. 442-1 du code de l’urbanisme dispose : » Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ".

32. Au nombre des dispositions dont l’autorité qui délivre le permis de construire doit, en vertu de ce texte, assurer le respect figurent celles qui concernent les lotissements. Il suit de là qu’un permis de construire ne peut être légalement délivré pour une construction à édifier sur un terrain compris dans un lotissement non autorisé ou autorisé dans des conditions irrégulières.

33. Il ressort des pièces du dossier que l’assiette foncière de la construction en litige, constituée des parcelles cadastrées section KA nos 53,84 et 86, est issue d’une première division foncière, ce lot constructible ayant été détaché, à l’occasion d’une cession par la SCI BBM à la société Ilot Natura, de l’ensemble composé des parcelles cadastrées section KA nos 63, 65 et 67, 84, 53, 86, 85 et 87. Cette cession, intervenue par acte du 30 juillet 2020, qui a abouti à créer deux lots constructibles dès lors que la société Ilot Natura a acquis seulement 2 823 m² de la superficie constructible de 8 530 m², précédemment transférée à la société BBM par la SCI Alphanat, s’est accompagnée de la constitution d’une servitude de passage, sur les parcelles KA n° 85 et 87 appartenant à la société BBM, au profit de la parcelle KA n° 84. Si cette division aboutit à la création d’une voie, celle-ci ne peut être regardée comme étant commune à deux lots destinés à être bâtis et propres au lotissement, et soumise à permis d’aménager, dès lors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier qu’un autre lot que celui appartenant à la société Ilot Natura supporte un projet de construction. La division du 30 juillet 2020 devait ainsi être autorisée par une décision de non-opposition à déclaration préalable, en l’absence de laquelle le permis de construire en litige, délivré sur un des lots issus de cette division, est illégal.

34. Si la commune d’Agde et la société pétitionnaire font valoir que par une décision de non-opposition à déclaration préalable de division du 18 octobre 2021, a été autorisée la création du lot n° 1 composant l’unité foncière du permis de construire en litige, par détachement d’une portion de 1 456 m² de la parcelle cadastrée KA n° 84 d’une superficie initiale de 1 668 m², d’une partie inscrite en emplacement réservé n° 34 dans le plan local d’urbanisme, cette autorisation est sans relation avec la division foncière réalisée le 30 juillet 2020, et ne saurait purger le vice tenant au caractère non autorisé du lotissement sur lequel a été délivré le permis de construire en litige.

En ce qui concerne le permis de construire modificatif, délivré le 22 juin 2022 :

35. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

S’agissant de la compétence :

36. Il ressort des pièces du dossier que le maire de la commune d’Agde a certifié qu’il a été procédé à l’affichage, le 6 octobre 2020, de l’arrêté permanent n° AP 2020 0192 du 30 septembre 2020 portant délégation de fonction et de signature à M. C A, adjoint au maire, délégué notamment à l’urbanisme, pour toutes les autorisations d’utilisation et d’occupation du sol au sens du code de l’urbanisme. Cet arrêté a été transmis le 1er octobre 2020 au contrôle de légalité et notifié à son bénéficiaire. Le moyen soulevé à ce titre doit donc être écarté.

S’agissant de l’application de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme et des obligations en matière de stationnement :

37. Aux termes de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme : « Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat. Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même, soit de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. Lorsqu’une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d’une concession à long terme ou d’un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux articles L. 151-30 et L. 151-32, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l’occasion d’une nouvelle autorisation. ».

38. Un constructeur ne peut être admis à se soustraire aux obligations imposées par le plan local d’urbanisme en matière de réalisation d’aires de stationnement en obtenant une concession à long terme dans un parc de stationnement ou en versant la participation fixée par le conseil municipal, que lorsqu’existe une impossibilité technique de réaliser les aires de stationnement correspondant aux prescriptions du plan local d’urbanisme.

39. D’une part, le permis de construire modificatif en litige a notamment pour objet de soustraire aux 95 places de stationnement prévues par la pétitionnaire, 35 places, pour les mettre à disposition de la résidence « le Jardin d’Eden » et régulariser ainsi l’illégalité retenue au point 30. En procédant de la sorte, la société Ilot Natura doit être regardée, non comme ayant entendu recourir à la possibilité de dérogation instituée par l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme au moyen d’une concession de stationnement, mais comme rétablissant, au profit de la résidence « le Jardin d’Eden », l’affectation d’une portion de l’emprise foncière du projet en litige à l’usage de stationnement. Aucune disposition législative et réglementaire ne s’opposant à cette affectation, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

40. D’autre part, cette circonstance ne saurait faire regarder les résidences « Ilot Natura » et « le Jardin d’Eden » comme un ensemble immobilier unique nécessitant un permis de construire global, eu égard à la vocation physique et fonctionnelle distincte des deux constructions, ni comme signifiant que le permis de construire en litige doive prévoir une surface de 3 125 m² pour permettre la réalisation du nombre d’emplacements de stationnements nécessaires aux deux résidences.

S’agissant de la possibilité de réduire les obligations en matière de stationnement par application de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme ;

41. Aux termes de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme : « Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage. ».

42. Il ressort des pièces du dossier que le projet qui doit être regardé comme entrant dans la catégorie hôtelière pour l’application du règlement devait prévoir 93 emplacements de parking d’une surface de 25m2 par emplacement, y compris les accès. Il ressort du dossier de demande de permis de construire modificatif que son objet est notamment de réduire le nombre de places de stationnement qui était de 93 pour le porter à 55, sous la forme de 52 places additionnées de 3 places de stationnement équipées électriquement et dotées chacune d’un véhicule partagé. Si la pétitionnaire et la commune se prévalent de l’application de l’article L.151-31 du code de l’urbanisme, il se déduit de la rédaction de ce dernier, qui a seulement fixé un seuil minimal de réduction du nombre d’emplacement contre la mise à disposition de véhicules en auto-partage, et ainsi qu’il ressort d’ailleurs des travaux parlementaires préalables à l’adoption de l’amendement qui a créé cette disposition, qu’il appartient aux auteurs des documents d’urbanisme locaux d’en fixer les modalités d’application, en fonction des circonstance locales.

43. En revanche, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’en recourant à l’application directe de ces dispositions, alors même que le pétitionnaire tente de régulariser le permis de construire initial, illégal, la commune d’Agde ait commis un détournement de procédure.

44. Il résulte de ce qui précède que le permis de construire modificatif est illégal en tant qu’il réduit le nombre d’emplacements de stationnement prévus par le permis de construire initial par application directe de l’article L.151-31 du code de l’urbanisme.

Sur l’éventualité d’une régularisation :

45. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

46. Les vices tenant à l’absence au plan de masse des emplacements et des caractéristiques des servitudes de passage, à la méconnaissance de la règle de hauteur, à l’absence d’une décision de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire et à l’insuffisance des emplacements de stationnement sont susceptibles de régularisation par la délivrance d’un nouveau permis de construire modificatif. Les parties ont été avisées de cette possibilité et invitées à présenter leurs observations. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de surseoir à statuer et d’impartir à la société Ilot Natura un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement aux fins d’obtenir la régularisation de l’arrêté du 18 octobre 2021 sur ces points.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité du permis de construire délivré le 18 octobre 2021 et du permis de construire modificatif délivré le 22 juin 2022 jusqu’à l’expiration du délai fixé à l’article 2 du présent jugement.

Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire doit être notifiée au tribunal est fixé à trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis C et D, au syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis, bâtiments F-G-H, à la SCI Cap Hélios, à la commune d’Agde et à la SCCV Ilot Natura.

Délibéré après l’audience du 11 mai 2023, à laquelle siégeaient :

M^me Rigaud, présidente,

M^me Crampe, première conseillère,

M^me Isabelle Pastor, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mai 2023.

La rapporteure

S. Crampe La présidente,

L. Rigaud

La greffière,

M. B

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 25 mai 2023.

La greffière,

M. B

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