Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 24 février et 7 septembre 2023, la SCI Gabno demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté de permis de construire n° PC 034 150 22 R0033 du 2 septembre 2022 délivré par le maire de Marseillan à la SCCV La Yole en vue de la destruction du bâti existant et de la construction d’un collectif de six logements dont un social, ainsi que la décision tacite de rejet de son recours gracieux du 2 janvier 2023 ;

2°) de condamner la commune de Marseillan à lui payer les dépens et les frais de constat d’huissier ;

3°) de rejeter les demandes de condamnation formulées par la commune de Marseillan et la SCCV La Yole au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

— elle a intérêt à agir en tant que voisin immédiat de la construction en application de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, contrairement à ce qu’opposent les défendeurs, compte tenu de la situation de son bien à moins de 100 mètres du projet, qui va engendrer une perte de vue, une augmentation du trafic et des difficultés de circulation et d’accès à sa construction, elle ne fait qu’user de son droit de recours contre une autorisation de construire qui lui paraît illégale ;

— son recours, régulièrement notifié et formé dans le délai de recours contentieux, est recevable ;

— le projet autorisé, qui consiste à créer un immeuble collectif de six logements, ne respecte pas la vocation de la zone UC du plan local d’urbanisme de Marseillan destinée à la construction d’habitat individuel et qui n’admet plus les constructions de collectifs depuis la dernière révision du document d’urbanisme ;

— les caractéristiques de la voie d’accès, en impasse, sans plateforme de retournement et dont la largeur est inférieure à 4 mètres, parfois réduite à 2,75 mètres, ne sont pas adaptées aux besoins de l’opération et ne permettent pas le passage et la manœuvre des véhicules de secours, en méconnaissance des préconisations de l’annexe 2 du règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie et de l’article UC3 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— le projet est implanté à l’alignement de la voie, en violation de l’article UC6 du règlement du plan local d’urbanisme, qui ne l’autorise que dans quatre hypothèses dérogatoires dont il ne relève pas ;

— par la voie de l’exception, le classement de la parcelle en zone UCp correspondant aux secteurs urbanisés de Marseillan Plage est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation, dès lors qu’elle ne jouxte que deux propriétés individuelles bâties et un camping et ne se situe pas en continuité avec l’urbanisation existante, les parcelles autour étant classées en zone Net et Nezh ; le projet ne respecte pas les dispositions applicables à la zone IINA2 dans laquelle elle était classée précédemment selon la commune, dès lors que celui-ci n’admet les constructions à usage d’habitation que si l’opération s’intègre de manière satisfaisante dans un schéma d’aménagement de la zone, et il n’est pas établi que ce serait le cas ;

— l’autorisation a été accordée en violation des articles L. 121-16 et L. 121-8 du code de l’urbanisme issus de la loi littoral, dès lors qu’elle se situe dans la bande littorale des cent mètres et que la parcelle ne pouvait être considérée comme située en zone urbanisée.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 mars 2023, la SCCV La Yole, représentée par M^e Avallone, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI Gabno la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir de la SCI Gabno qui n’a pas la qualité de voisin immédiat et ne justifie pas que le projet porterait atteinte aux conditions de jouissance ou d’occupation de son bien ;

— le moyen tiré de la violation du règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie de l’Hérault est inopérant ;

— les autres moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 avril 2023, la commune de Marseillan, représentée par la SCP Dillenschneider, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la SCI Gabno à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir de la requérante qui ne peut être considérée comme voisine immédiate et en l’absence de nuisances dues au futur projet ;

— le moyen tiré de la violation du règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie de l’Hérault est inopérant ;

— en admettant que soit accueilli le moyen invoqué par la voie de l’exception tiré de l’illégalité de la zone UCp, cela reste sans incidence sur la faisabilité du projet dès lors que le terrain était antérieurement classé en zone IINA2 du POS qui acceptait les constructions à usage d’habitation ;

— les autres moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 25 septembre 2023 la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat.

Une pièce, enregistrée le 25 septembre 2023 postérieurement à la clôture d’instruction, a été produite par la commune de Marseillan, non communiquée.

Par une lettre du 13 décembre 2023, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité, en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, du moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC6 du règlement du plan local d’urbanisme de Marseillan.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Couégnat, rapporteure,

— les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public,

— les observations de M. A, représentant la SCI Gabno,

— les observations de M^e Cadet, représentant la SCCV La Yole,

— et les observations de M^e Dillenschneider, représentant la commune de Marseillan.

Une note en délibéré, enregistrée le 22 décembre 2023, a été présentée pour la SCCV La Yole.

Considérant ce qui suit :

1. Le 4 juillet 2022, la SCCV La Yole a déposé une demande de permis de construire PC n°034 150 22 R0033 en vue de la construction d’un immeuble collectif de 6 logements dont 1 logement social, après démolition de la maison individuelle existante sur la parcelle cadastrée section DZ numéro 54, située 34 chemin des Baigneurs sur le territoire de la commune de Marseillan. Par un arrêté du 1er septembre 2022, le maire de Marseillan lui a délivré le permis de construire sollicité. La SCI Gabno, propriétaire d’un appartement situé au 18 chemin des Baigneurs a adressé à la commune, le 28 octobre 2022, un recours gracieux tendant au retrait de cet arrêté. Par la présente requête, la SCI Gabno demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 1er septembre 2022, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI Gabno :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ». Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

3. Il ressort des pièces du dossier, que la SCI Gabno est propriétaire d’un appartement situé au deuxième étage d’un ensemble immobilier situé au 18 chemin des Baigneurs sur la parcelle cadastrée DZ n°59. Si cette parcelle ne jouxte pas directement la parcelle du projet contesté, elle n’en est distante que de cent mètres environ et séparée par un paysage dunaire plat et non bâti. La requérante doit ainsi être regardée dans ces circonstances particulières comme voisine immédiate du projet. En outre, ainsi qu’elle le fait valoir, et au vu notamment des nombreuses photographies produites, la construction autorisée par le permis de construire attaqué, par sa situation et ses caractéristiques, est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance du bien qu’elle détient en modifiant notamment les conditions d’accès et la vue. Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI Gabno doit être écartée.

En ce qui concerne la légalité du permis de construire :

4. Aux termes de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme : « En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage () ». Un espace urbanisé au sens de ces dispositions s’entend d’un espace caractérisé par une densité significative des constructions. L’espace à prendre en considération pour déterminer si un projet de construction se situe dans un espace caractérisé par une densité significative des constructions est constitué par l’ensemble des espaces entourant le sol sur lequel doit être édifiée la construction envisagée ou proche de celui-ci.

5. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet, actuellement occupé par une maison individuelle, se situe intégralement au sein de la bande littorale des cent mètres à compter de la limite haute du rivage. S’il jouxte à l’Est une parcelle bâtie de même nature, ces deux parcelles s’ouvrent au Nord et à l’Est sur un vaste espace dunaire naturel. S’il existe une troisième parcelle bâtie à l’Ouest, il en séparé par le chemin des Baigneurs et le camping qui jouxte cette parcelle, composé de mobile homes, tentes et caravanes, ne saurait être regardé comme un espace urbanisé au sens de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme compte tenu de la nature des constructions qui le composent. Ainsi l’espace constitué par l’ensemble des terres entourant le sol sur lequel doit être édifiée la construction envisagée ou proche de celui-ci ne peut être regardé comme un espace caractérisé par une densité significative des constructions. Dans ces conditions, et sans que les défendeurs puissent utilement faire valoir le classement de la parcelle en zone UCp du plan local d’urbanisme de Marseillan, le moyen tiré de la violation de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

6. Aux termes de l’article L. 151-9 du code de l’urbanisme : « Le règlement délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger. () ». L’article R. 151-18 prévoit : « Les zones urbaines sont dites » zones U « . Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. ». Dès lors, ainsi qu’il a été dit précédemment, que la parcelle se situe dans la bande littorale des cent mètres et hors des espaces urbanisés de la commune, la SCI Gabno est fondée à soutenir que la commune ne pouvait légalement la classer en zone UCp, sous forme de pastillage, alors en outre que le plan local d’urbanisme a classé l’ensemble des espaces voisins en deux zones naturelles Nzeh et Net. Dans ces conditions, et alors que la SCI Gabno fait valoir à juste titre que le projet méconnaît également les dispositions du document d’urbanisme immédiatement antérieur, lequel n’admettait en zone IINA2, zone non équipée ou insuffisamment équipée, destinée à l’urbanisation future, dans la bande littorale des cent mètres, que « les installations destinées à de services publics et les activités nécessitant la proximité de la mer ou des plans d’eau » ou « les opérations s’intégrant de manière satisfaisante dans un schéma d’aménagement de la zone » dont il ne ressort pas des pièces du dossier qu’il ait existé, il y a lieu d’accueillir également le moyen tiré de l’exception d’illégalité du classement du zonage UCp.

7. Pour l’application de l’article L. 600-4 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens soulevés dans la requête n’est susceptible d’entrainer l’annulation du permis de construire attaqué.

8. Il résulte de tout ce qui précède, les vices relevés n’étant pas régularisables, que l’arrêté du maire de Marseillan du 2 septembre 2022, délivrant à la SCCV La Yole le permis de construire PC n°034 150 22 R0033, doit être annulé, ainsi que sa décision implicite de rejet du recours gracieux de la SCI Gabno.

Sur les frais liés au litige :

9. La présente instance n’ayant pas donné lieu à dépens, les conclusions de la SCI Gabno tendant à ce que les dépens soient mis à la charge de la commune de Marseillan doivent être rejetées.

10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soient mises à la charge de la SCI Gabno, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, les sommes demandées à ce titre par la commune de Marseillan et la SCCV La Yole.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire de Marseillan du 2 septembre 2022, délivrant à la SCCV La Yole le permis de construire PC n°034 150 22 R0033, ainsi que sa décision implicite de rejet du recours gracieux de la SCI Gabno sont annulés.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Marseillan et de la SCCV La Yole présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Gabno, à la commune de Marseillan et à la SCCV La Yole.

Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Montpellier.

Délibéré après l’audience du 21 décembre 2023, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 décembre 2023.

La rapporteure

M. Couégnat La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. B

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

Montpellier, le 28 décembre 2023.

La greffière,

M. B