Vu la procédure suivante :

Par une requête, des pièces complémentaires et un mémoire complémentaire, enregistrés les 29 septembre 2020, 14 octobre 2020 et 23 juillet 2021, la société anonyme à responsabilité limitée Fizzy, prise en la personne de son gérant M. A B et représenté par M^e Bernard, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) à titre principal, d’annuler l’arrêté du 15 mai 2020 par lequel le maire de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat a délivré à la société anonyme Mediterranean Estate un permis de construire pour la rénovation de la « villa Sicard », de sa dépendance et de sa tourette, la création d’une piscine et d’un garage et diverses démolitions sur un terrain cadastré section AB n° 168, 189, 191, 223 à 228 et situé 9, promenade Maurice Rouvier à Saint-Jean-Cap-Ferrat, ensembles le certificat d’urbanisme délivré le 13 novembre 2019 par le maire de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat à la SA Mediterranean Estate et la décision du 19 août 2020 par laquelle le maire de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat a rejeté son recours gracieux ;

2°) à titre subsidiaire, d’annuler l’arrêté du 15 mai 2020 et la décision du 19 août 2020 cités au point 1°) ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat la somme de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société soutient que :

à titre principal :

— l’arrêté du 15 mai 2020 a été délivré en l’absence d’une autorisation préalable de travaux arboricoles en zone espace boisé classé ;

— il méconnaît les dispositions des articles L. 113-1 et L. 113-2 du code de l’urbanisme relatif aux espaces boisés classés ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet en ce qu’il ne permet pas de prendre connaissance des travaux de hauteur projeté sur la tourette ;

— l’arrêté du 15 mai 2020 a été délivré sur la base d’un certificat d’urbanisme illégal et il aurait dû faire l’objet d’un sursis à statuer ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 2.1.2 du règlement du plan local d’urbanisme métropolitain de Nice Côte d’Azur relatif aux hauteurs ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et les dispositions de l’article 16 des dispositions générales du même règlement, tous deux relatifs à la sécurité ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 2.2.1 du même règlement relatif à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère.

à titre subsidiaire :

— il méconnaît les dispositions de l’article UC10 du règlement du plan d’occupation des sols de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat relatif aux hauteurs ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et les dispositions de l’article UC3 du même règlement, tous deux relatifs à la sécurité ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UC11 du même règlement relatif à l’aspect extérieur des façades.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 mai 2021, la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, prise en la personne de son maire en exercice et représentée par M^e Zohar, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société anonyme à responsabilité limitée Fizzy au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune fait valoir que :

— la requête est irrecevable en ce que la société requérante ne présente pas d’intérêt à agir à l’encontre de l’arrêté litigieux ;

— aucun des moyens soulevés n’est au demeurant fondé.

La procédure a été communiquée à la société anonyme Mediterranean Estate, représentée par M^e Ducloux, qui n’a pas produit de mémoire en défense.

Une note en délibéré a été produite pour la société anonyme à responsabilité limitée Fizzy par M^e Bernard le 6 octobre 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 5 octobre 2023 :

— le rapport de M. Combot ;

— les conclusions de M^me Sorin, rapporteure publique ;

— et les observations de M^e Gadd, représentant la société anonyme à responsabilité limitée Fizzy, et de M^e Catania, représentant la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 15 mai 2020, le maire de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat a délivré à la société anonyme (ci-après, « SA ») Mediterranean Estate un permis de construire pour la rénovation de la « villa Sicard », de sa dépendance et de sa tourette, la création d’une piscine et d’un garage et diverses démolitions sur un terrain cadastré section AB n° 168, 189, 191, 223 à 228 et situé 9, promenade Maurice Rouvier à Saint-Jean-Cap-Ferrat. Par courrier du 13 juillet 2020, la société anonyme à responsabilité limitée (ci-après, « SARL ») Fizzy a présenté un recours gracieux auprès du maire de la commune, lequel l’a rejeté par courrier du 18 août 2020. La SARL Fizzy demande au tribunal, à titre principal, d’annuler l’arrêté 15 mai 2020, la décision du 19 août 2020 du maire de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat rejetant son recours gracieux et le certificat d’urbanisme délivré le 13 novembre 2019 par le maire de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat à la SA Mediterranean Estate. A titre subsidiaire, la SARL Fizzy demande au tribunal d’annuler le même arrêté du 15 mai 2020 et la décision du 19 août 2020 rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : " Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : / a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ; / () Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. / Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d’un service de l’Etat, les certificats d’urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu’un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Le certificat d’urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l’article L. 424-1 permettraient d’opposer le sursis à statuer. « Par ailleurs, l’article L. 153-11 du même code dispose : » () L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable. "

3. Il résulte de la combinaison des dispositions précitées que tout certificat d’urbanisme délivré sur le fondement de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat. Figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu’est remplie, à la date de délivrance du certificat, l’une des conditions énumérées à l’article L. 111-7 du code de l’urbanisme. Une telle possibilité vise à permettre à l’autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme. Lorsque le plan en cours d’élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable.

4. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier qu’un certificat d’urbanisme sur le fondement du a) de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme a été délivré à la SA Mediterranean Estate le 13 novembre 2019. Ce certificat d’urbanisme mentionne la possibilité de sursoir à statuer sur toute demande d’autorisation au regard du projet de plan local d’urbanisme métropolitain de la métropole Nice Côté d’Azur (ci-après, « PLUM »). La société requérante ne peut utilement invoquer l’illégalité du certificat d’urbanisme pour contester la légalité du permis de construire litigieux. Par ailleurs, si la société requérante soutient que l’autorité administrative aurait dû surseoir à statuer sur la demande de permis de construire présentée par le pétitionnaire au motif que le projet n’est pas conforme aux futures règles de hauteurs du futur PLUM, cette contradiction n’est pas à elle seule suffisante pour justifier que le projet aurait été de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du PLUM. Par suite, les moyens tirés tant de l’illégalité du certificat d’urbanisme et de l’absence de sursis à statuer sur la demande de permis de construire doivent être écartés. Par voie de conséquence, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du règlement du PLUM relatives aux hauteurs, aux voies et accès et à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère doivent être écartés comme inopérants.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 341-1 du code forestier : « Est un défrichement toute opération volontaire ayant pour effet de détruire l’état boisé d’un terrain et de mettre fin à sa destination forestière. / Est également un défrichement toute opération volontaire entraînant indirectement et à terme les mêmes conséquences, sauf si elle est entreprise en application d’une servitude d’utilité publique. () ». Par ailleurs, l’article R. 431-23 du code de l’urbanisme dispose : " Doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : / () g) Les coupes et abattages d’arbres dans les bois, forêts ou parcs situés sur le territoire de communes où l’établissement d’un plan local d’urbanisme a été prescrit, ainsi que dans tout espace boisé classé en application de l’article L. 113-1 ; () « . Enfin, aux termes de l’article R. 431-23-2 du même code : » Par exception au g de l’article R. 421-23, une déclaration préalable n’est pas requise pour les coupes et abattages : / 1° Lorsque le propriétaire procède à l’enlèvement des arbres dangereux, des chablis et des bois morts ; () ".

6. En l’espèce, il ressort, d’une part, des pièces du dossier, notamment du volet paysager de la demande de permis de construire, que les travaux projetés ne visent pas à mettre fin à une destination forestière du sol. Il s’ensuit qu’aucune autorisation de défrichement n’était nécessaire. D’autre part, il ressort également des pièces du dossier que ne seront abattus que les arbres dont l’état phytosanitaire le justifie. De là, l’opération n’était exonérée d’une déclaration préalable pour coupes et abattages d’arbres. Par suite, le moyen tiré de l’absence d’autorisation pour la coupe et l’abattage d’arbre en espace boisé classé doit être écarté.

7. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire précise : / () d) La nature des travaux ; « . Par ailleurs, l’article R. 431-7 du même code dispose : » Sont joints à la demande de permis de construire : / () b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. « L’article R. 431-8 du même code dispose : » Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. « Enfin, l’article R. 431-10 du même code dispose : » Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; () ".

8. Si la régularité de la procédure d’instruction d’un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l’ensemble des documents exigés notamment par les dispositions de l’article R. 431-10 sus-rappelées, le caractère insuffisant du contenu de l’un de ces documents au regard desdites dispositions ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l’autorisation si l’autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d’apprécier l’ensemble des critères énumérés par les dispositions précitées.

9. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comporte, d’une part, une notice descriptive précisant : " rénovation du petit rustique et de la tourette annexe conformément au style de la villa, avec modification du toit ; revêtement unitaire en pierre " et, d’autre part, un plan PCMI5-J présentant les travaux projetés sur la tourette. Par suite, la société requérante ne peut soutenir que le dossier de demande de permis de construire est incomplet en ce qu’il ne présente pas les travaux envisagés sur la tourette. Le moyen susmentionné manque dès lors en fait et doit être écarté.

10. En quatrième lieu, aux termes de l’article UC10 du règlement du POS de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat : « La hauteur des constructions, mesurée en out point des façades du sol naturel ou excavé jusqu’au niveau de l’égout du toit, ne pourra excéder 7 mètres. » La circonstance qu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d’un document d’urbanisme régulièrement approuvé ne s’oppose pas, en l’absence de dispositions de celui-ci spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d’un permis de construire s’il s’agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions.

11. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice descriptive, des plans de coupe B-B’ et C-C’ de comparaison PCMI3-J et PCMI3-K ainsi que des plans PCMI5-A et PCMI5-D que le projet litigieux consiste en la rénovation de constructions existantes, datant du XIXème siècle, et ne prévoit pas de modification des hauteurs des constructions à l’exception de la dépendance pour laquelle la cote altimétrique de l’état existant est fixée à 21,59 et la cote altimétrique de l’état projeté est fixée à 21,19. Par ailleurs, l’arrêté du 15 mai 2020 prescrit, s’agissant de ces cotes altimétriques, de la fixer à 20,83. Par suite, la circonstance que les constructions existantes présentent une hauteur non conforme à l’article 10 du règlement du POS précité, ne s’oppose pas, le règlement du POS ne comportant pas de règles particulières relatives à la hauteur des constructions existantes, à la délivrance du permis de construire dès lors que les travaux projetés ont pour effet de rendre la construction plus conforme aux dispositions méconnues. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions relatives à la hauteur et citées au point précédent doit ainsi être écarté.

12. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. » L’article UC3 du règlement du POS de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat dispose : « Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée. / Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation est interdit. / Les caractéristiques des accès et des voies priées doivent être adaptées à l’opération et satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l’incendie, de ramassage des ordures ménagères. »

13. En l’espèce, si la société requérante soutient que le projet aurait dû être refusé au regard des risques qu’il comporte compte tenu de la création de vingt places de stationnement, elle ne démontre pas que la création de ces places de stationnement génèrerait un trafic supplémentaire, s’agissant d’une construction à destination habitation dont la notice descriptive précise que : « La nouvelle propriété voudrait crée, avec ce projet, une unique grande villa prestigieuse avec les annexes nécessaires à ce type d’habitation et ceux-ci à la place des vieilles habitations existantes. » Par ailleurs, ladite société n’apporte aucun élément de nature à établir que la promenade Maurice Rouvier serait instable et que l’accès des services de secours ne seraient pas assurés.

14. En sixième et dernier lieu, aux termes de l’article UC11 du règlement du POS de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat : « 1. Les façades / Elles seront obligatoirement enduites si elles ne sont pas réalisées en pierre du pays. Sont interdites toutes imitations de matériaux (faux moellons, fausses briques, faux bois etc ) ainsi que l’emploi à nu en parement extérieur de matériaux destinés à être recouverts tels que carreaux de plâtre, briques creuse, agglomérés. / Les façades secondaires ou aveugles doivent être traitées avec le même soin et les mêmes matériaux que les façades principales. »

15. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice descriptive du projet et des différents plans des façades, que la villa comme la dépendance recevront pour l’ensemble des façades un traitement par enduits dont les références sont précisées, contrairement à ce que soutient la société requérante. Par ailleurs, s’agissant de la tourette, si celle-ci reçoit un traitement en parement de pierre locale, ce qui au demeurant est conforme aux dispositions de l’article UC11 précité, ces dispositions n’imposent en revanche pas que l’ensemble des constructions du même terrain soient traitées de la même manière. Cette obligation ne concerne que les façades du la même construction et non l’ensemble des constructions du même terrain comme le soutient la société requérante. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC11 du règlement du POS doit être écarté.

16. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée par la commune défenderesse, que la SARL Fizzy n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 15 mai 2020.

Sur les frais liés au litige :

17. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Sant-Jean-Cap-Ferrat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme de 10 000 euros que la SARL Fizzy demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SARL Fizzy une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société anonyme à responsabilité limitée Fizzy est rejetée.

Article 2 : La société anonyme à responsabilité limitée Fizzy versera à la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme à responsabilité limitée Fizzy, à la commune de Sant-Jean-Cap-Ferrat et à la société anonyme Mediterranean Estate.

Délibéré après l’audience du 5 octobre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président ;

M^me Le Guennec, conseillère ;

M. Combot, conseiller ;

Assistés de M^me Suner, greffière.

Décision rendue publique par mise à disposition au greffe, le 26 octobre 2023.

Le rapporteur,

signé

J. Combot

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa

La greffière,

signé

V. Suner

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou par délégation, la greffière