TRIBUNAL ADMINISTRATIF
as DE PAU


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE N° 1902855-1902942

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Consorts B… et autres AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS SCI […]

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M. Sébastien de Palmaert Le tribunal administratif de Pau Rapporteur
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M^me Valérie Réaut Rapporteure publique _________
Audience du 7 juillet 2021 Décision du 28 juillet 2021 ___________ 68-03-025-02 C
Vu la procédure suivante :
I – Par une requête enregistrée le 18 décembre 2019 sous le n° 1902855, des mémoires en production de pièces et des mémoires enregistrés le 23 janvier 2020, le 19 juin 2020, le 22 juin 2020, le 19 janvier 2021, le 8 avril 2021 et le 22 juin 2021, M. X et M^me Y B… et M. F… et M^me Z C…, représentés par la SELAS Cazamajour & Urbanlaw, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d’annuler l’arrêté du 28 août 2019 par lequel le maire de Biarritz a délivré à la société Promobat un permis de construire un immeuble collectif à usage d’habitation au 14 rue d’Alsace, et l’arrêté du 24 novembre 2020 par lequel il a délivré à la même société un permis de construire modificatif ;
2°) d’enjoindre à la société Promobat de verser aux débats l’étude de sol qu’elle a faite réaliser par la société Alios Groupe dans le cadre du projet autorisé par les arrêtés litigieux ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Biarritz une somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que l’arrêté du 28 août 2019 :
- est entaché d’un vice de procédure dès lors que la société pétitionnaire a complété plusieurs fois son dossier de demande sans que soient de nouveau consultées, après ces ajouts, les personnes devant être consultées pour avis ;
- a été pris sans consultation préalable du service départemental d’incendie et de secours ;

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- méconnait l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme ;
- méconnait l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme ;
- méconnait l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.
Par des mémoires en défense enregistrés le 11 février 2020, le 4 août 2020 et le 14 décembre 2020, la société Promobat, représentée par M^e Rousseau, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme, et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative
Ils font valoir que la requête est irrecevable et qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.
Par des mémoires en défense enregistrés le 11 mars 2020, le 16 juillet 2020 et le 17 juin 2021, la commune de Biarritz, représentée par M^e Cambot, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que la requête est irrecevable et qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.
II – Par une requête enregistrée le 23 décembre 2019 sous le n° 1902942, et des mémoires en production de pièces et des mémoires enregistrés le 17 janvier 2020, le 6 février 2020, le 30 mars 2020, le 23 juin 2020, le 24 novembre 2020 et le 18 janvier 2021, la SCI Biarritz 3 Zen, représentée par M^e Courrech, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d’annuler l’arrêté du 28 août 2019 par lequel le maire de Biarritz a délivré à la société Promobat un permis de construire un immeuble collectif à usage d’habitation au 14 rue d’Alsace, et l’arrêté du 24 novembre 2020 par lequel il a délivré à la même société un permis de construire modificatif
2°) de mettre à la charge de la commune de Biarritz et de la société Promobat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que l’arrêté du 28 août 2019 :
- méconnait l’article R. […]. 423-53 du code de l’urbanisme dès lors que la collectivité publique gestionnaire de la rue d’Alsace n’a pas été préalablement consultée ;
- méconnait les dispositions du plan local d’urbanisme dans sa version antérieure à sa modification n° 11 entachée d’illégalité.
- méconnait le règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ;
- méconnait l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;
- méconnait l’article R. 431-14 du code de l’urbanisme ;
- méconnait l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ;
- méconnait l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme ;
- méconnait l’article R. 451-4 du code de l’urbanisme ;
- méconnait l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme ;

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- méconnait l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.
Par des mémoires enregistrés le 11 février 2020, le 20 mai 2020, le 14 décembre 2020 et le 22 mars 2021, la société Promobat, représentée par M^e Rousseau, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit sursis à statuer sur le fondement de l’article l. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que la requête est irrecevable et qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.
Par des mémoires en défense produits le 22 avril 2020 et le 22 février 2021, la commune de Biarritz, représentée par M^e Cambot, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que la requête est irrecevable et qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code de l’urbanisme ;
- l’arrêté du 22 octobre 2010 relatif à la classification et aux règles de construction parasismique applicables aux bâtiments de la classe dite « à risque normal » ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus, au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. de Palmaert,
- les observations de M^e Antoniolli pour la SCI Biarritz 3 Zen, de M^e Coto pour la commune de Biarritz et de M^e Sourzac pour la société Promobat,
- et les conclusions de M^me Réaut, rapporteure publique.
Des notes en délibéré ont été produites par la société Promobat, enregistrées dans les instances n° 1902855 et n° 1902942 les 8, 22 et 27 juillet 2021.
Des notes en délibéré ont été produites par la commune de Biarritz, enregistrées dans les instances n° 1902855 et n° 1902942 les 13, 15, 23 et 27 juillet 2021.

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Considérant ce qui suit :
1. La commune de Biarritz est propriétaire de la parcelle cadastrée section AB n° 210, située au 14 rue d’Alsace, sur laquelle est implantée une ancienne école. Par un arrêté du 28 aout 2019, le maire de Biarritz a délivré à la société Socoprom un permis de démolir ce bâtiment et de construire sur ce terrain un immeuble de 26 logements, dont 8 logements sociaux, d’une surface totale de plancher de 1 858 m². Par un recours gracieux du 21 octobre 2019, la SCI Biarritz 3 Zen a demandé le retrait de cet arrêté. Le maire de Biarritz a rejeté ce recours par un courrier du 28 octobre 2019 et, par ailleurs, a délivré à la société Socoprom, par un arrêté du 24 novembre 2020, un permis de construire modificatif. Par la requête n° 1902942 présentée par la SCI Biarritz 3 Zen d’une part, et par la requête n° 1902855 présentée par les consorts B… et autres d’autre part, les requérants demandent l’annulation de ces deux arrêtés.
Sur la jonction :
2. Les présentes requêtes n° 1902855 et 1902942, dirigées contre la même décision, présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Par suite, il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En ce qui concerne la recevabilité :
S’agissant du respect des dispositions l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme :
3. Aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas (…) de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. (…) ».
4. D’une part, s’agissant de la requête n° 1902855, il ressort des pièces du dossier que la notification du recours contentieux, prévue par les dispositions précitées, a été effectuée par les requérants le 18 décembre 2019 à l’égard de la commune de Biarritz, et le 19 décembre 2019 à l’égard de la société Promobat. La formalité ayant ainsi été accomplie par les requérants dans le délai réglementaire, la fin de non-recevoir soulevée en défense doit, par suite, être écartée.

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5. D’autre part, s’agissant de la requête n° 1902942, il ressort des pièces du dossier que la même formalité a été accomplie par la société Biarritz 3 Zen le 20 décembre 2019, tant à l’égard de la société Promobat que de la commune de Biarritz, dans le délai réglementaire. Par suite, la fin de non-recevoir soulevée en défense doit, de même, être écartée.
S’agissant de l’objet des conclusions :
6. La société Biarritz 3 Zen, qui avait formé un recours gracieux contre l’arrêté du 28 août 2019 délivrant le permis de construire initial, conclut seulement à l’annulation de cet arrêté sans demander l’annulation de la décision de rejet de son recours gracieux. Si l’exercice d’un recours gracieux a prorogé, au bénéfice de son auteur, le délai de recours contentieux contre l’arrêté de permis de construire initial, la société requérante n’était nullement tenue de demander également au juge de l’excès de pouvoir l’annulation de la décision de rejet de son recours gracieux. Il s’ensuit que la fin de non-recevoir, tirée de ce que la société requérante ne conclut pas à l’annulation de cette dernière décision, ne peut qu’être écartée.
S’agissant du délai de recours :
7. Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre (…) d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». Aux termes de l’article R. 424-15 du même code : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. (…). / Cet affichage mentionne également l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable ». Et aux termes de l’article A 424-15 du même code : « L’affichage sur le terrain du permis de construire, d’aménager ou de démolir (…), prévu par l’article R. 424-15, est assuré par les soins du bénéficiaire du permis ou du déclarant sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres. ».
8. Il résulte de ces dispositions qu’il incombe au bénéficiaire d’un permis de construire de justifier qu’il a accompli les formalités d’affichage prescrites par ces dispositions, le juge devant ensuite apprécier la continuité de l’affichage en examinant l’ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis.
9. La société Promobat verse aux débats un constat établi le 10 septembre 2019 par M^e Coudière, huissier de justice, selon lequel le panneau d’affichage réglementaire était apposé sur la porte d’entrée de l’ancienne école, sur le terrain d’assiette du projet, visible depuis le trottoir de la rue d’Alsace. Deux autres constats de ce même huissier sont produits, en date du 15 octobre 2019 et du 12 novembre 2019, tendant à démontrer la continuité de cet affichage. Il ressort toutefois des pièces du dossier que par un courrier du 28 octobre 2019, M. G…, maire de Biarritz, indiquait à la SCI Biarritz 3 Zen que l’affichage en cause n’avait pas encore commencé à la date de son courrier. Ces propos sont corroborés par un autre constat d’huissier, établi par M^e Molleville le 15 décembre 2019, selon lequel des photos prises par M. B… avec son

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téléphone portable les 15 et 28 octobre 2019, dont l’horodatage est vérifié par un procédé électronique, montrent que l’affichage n’avait pas encore été effectué le 28 octobre 2019. La société Promobat fait en outre valoir que d’autres photographies des lieux, disponibles sur le service « Google street view », confirment l’absence d’affichage en octobre 2019. Il résulte de ce faisceau d’indices, non utilement combattu en défense, que le caractère continu de l’affichage du permis de construire, entre le 10 septembre et le 12 novembre 2019, ne peut être regardé comme établi. Il s’ensuit que le délai de recours contentieux n’a pas été déclenché par cet affichage, de sorte que la requête des consorts B… et autres, enregistrée le 18 décembre 2019, n’est pas tardive. La fin de non-recevoir soulevée en défense doit, par suite, être écartée.
S’agissant de l’intérêt pour agir :
10. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. (…) ». Aux termes de l’article L. 600-1-3 du même code : « Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ».

11. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.
12. En premier lieu, les consorts B… et les consorts C…, qui peuvent se prévaloir d’une qualité de voisin immédiat, dès lors qu’ils justifient de leur propriété sur des parcelles contiguës à la parcelle AB 210, invoquent légitimement l’importance du projet compte tenu du nombre de logements à créer, du volume et de la hauteur du bâtiment à édifier, de son aspect, des vues créées, et du trafic supplémentaire induit dans une rue étroite compte tenu de la création d’un parc de stationnement de 38 places en sous-sol de la construction nouvelle.

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13. En second lieu, la SCI Biarritz 3 Zen est propriétaire d’une maison d’habitation implantée sur la parcelle […] située au 17 rue d’Alsace. Si la proximité du terrain d’assiette ne fait pas défaut, le caractère immédiat de celle-ci n’est pas établi dès lors que le terrain de la requérante se situe en retrait de la rue d’Alsace, séparée de celle-ci par d’autres constructions. La SCI Biarritz 3 Zen présente toutefois un intérêt lui donnant qualité pour agir, en sa qualité de voisine du projet et de riveraine de la rue d’Alsace, compte tenu notamment de l’ampleur du projet et des risques qu’il est susceptible de faire peser sur les conditions de circulation dans la rue d’Alsace.
S’agissant de la qualité pour agir :
14. M. A… et M^me I…, en leur qualité de gérant de la société civile immobilière Biarritz 3 Zen, avaient qualité pour agir en son nom. La fin de non-recevoir tirée de ce que ces deux personnes physiques n’avaient pas été spécialement habilitées par les organes de cette société doit, par suite, être écartée.
En ce qui concerne la légalité externe :
15. En premier lieu, à l’appui de leur moyen tiré d’un vice de procédure, les époux B… et autres soutiennent que le dossier de demande de permis de construire a fait l’objet de plusieurs compléments de la part de la société pétitionnaire, sans que le service instructeur communique ces compléments aux personnes devant être obligatoirement consultées sur ce projet. Il ressort toutefois des pièces du dossier que, en tout état de cause, les compléments apportés étaient d’ordre secondaire et n’ont aucunement empêché les personnes consultées pour avis, comme l’architecte des bâtiments de France ou la communauté d’agglomération, d’émettre un avis éclairé sur le projet. Le moyen ainsi soulevé doit, par suite, être écarté.
16. En deuxième lieu, les mêmes requérants soutiennent que l’arrêté de permis de construire est entaché d’un autre vice de procédure dès lors que le service départemental d’incendie et de secours n’a pas été consulté sur le projet, notamment sur la question de l’évacuation des gaz depuis le parking souterrain. Le moyen ainsi soulevé n’est toutefois pas assorti de l’indication des dispositions législatives ou réglementaires qui, applicables au présent litige, auraient été méconnues. Il s’ensuit que le moyen doit être écarté comme non assorti des précisions permettant d’en apprécier le bien fondé.
17. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ». Aux termes de l’article R. 423-53 du même code : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie ».
18. La commune de Biarritz ne conteste plus, dans ses dernières écritures, que la rue d’Alsace est devenue une voie d’intérêt communautaire dont la gestion a été transférée à la communauté d’agglomération Pays Basque. Il s’ensuit que cette dernière devait être consultée, en sa qualité de gestionnaire de la voirie, par la commune de Biarritz, autorité compétente pour

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délivrer le permis de construire. En effet, le projet autorisé prévoit de créer des accès à la rue d’Alsace, dont les conditions d’accès ne sont pas réglementées de façon particulière par le plan local d’urbanisme. S’il est vrai que la commune de Biarritz a consulté la communauté d’agglomération Pays Basque qui a émis un avis sur le projet, notamment sur la question des réseaux, il ne résulte ni des termes de cet avis, ni d’aucune autre pièce du dossier, que la communauté d’agglomération aurait été saisie en sa qualité de gestionnaire de la voie publique et ni qu’elle se serait prononcée sur cette question. Il s’ensuit que la SCI Biarritz 3 Zen est fondée à soutenir que l’arrêté du 28 août 2019 est entaché d’un vice de procédure.
En ce qui concerne la légalité interne :
19. En premier lieu, la SCI Biarritz 3 Zen soutient que l’arrêté litigieux méconnait le plan local d’urbanisme de la commune de Biarritz dans sa version antérieure à sa modification par la délibération du 20 juillet 2019 du conseil communautaire de la communauté d’agglomération Pays Basque. A l’appui de ce moyen, la requérante excipe par voie d’exception de l’illégalité de cette délibération, par le même argumentaire que celui présenté à l’appui de son recours pour excès de pouvoir par ailleurs exercé contre la même délibération. Or, il ressort du jugement n° 1901958 rendu le même jour que le présent jugement, que tous les moyens de la société Biarritz 3 Zen dirigées contre la délibération ont été écartés par le tribunal et que ses conclusions à fin d’annulation ont été rejetées. Il s’ensuit que, par les mêmes motifs, l’exception d’illégalité soulevée dans le cadre du présent litige, contre la même délibération, doit être écartée. Par suite, le moyen tiré de ce que l’arrêté attaqué méconnait le plan local d’urbanisme dans sa version antérieure doit être écarté comme inopérant.
20. En deuxième lieu, la SCI Biarritz 3 Zen soutient que l’arrêté de permis de construire attaqué méconnait le règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Il ressort toutefois des pièces du dossier que, d’une part, le règlement invoqué n’a été approuvé que le 12 février 2020, soit à une date postérieure à l’arrêté litigieux du 28 août 2019. D’autre part, la commune de Biarritz fait valoir, sans être utilement contestée, que la parcelle AB 210, terrain d’assiette du projet, n’était pas précédemment déjà située dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. Il s’ensuit que le moyen soulevé est inopérant.
21. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. […]. 431-12 ; (…) ». Aux termes de l’article R. 431-8 du même code : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages (…) ». Et aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; (…) ».

22. Les requérants soutiennent que les documents graphiques versés au dossier de demande de la société pétitionnaire dénaturent les lieux dans la mesure où les constructions avoisinantes n’apparaissent pas dans leur état réel mais sous forme de volumes simplifiées

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résultant d’images de synthèse. Toutefois, il résulte des dispositions précitées que le dossier de demande peut comporter de telles vues simplifiées dès lors qu’il comporte aussi au moins « un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages ». Or, il ressort des pièces du dossier que deux photographies présentant l’aspect réel des bâtiments voisins avaient été versés par le pétitionnaire à son dossier de demande, de sorte que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 précité doit être écarté.
23. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 431-14 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur des travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L. 313-4 ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l’article R. 431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux ».
24. En l’espèce, les travaux de démolition et de construction nouvelle tels qu’ils ont été autorisés par les arrêtés attaqués ne peuvent être regardés ni comme une opération de restauration immobilière, ni même comme des travaux portant sur un immeuble situé dans les abords d’un monument historique. Il s’ensuit que les dispositions citées au point précédent ne trouvent pas à s’appliquer et que le moyen soulevé par la SCI Biarritz 3 Zen doit être écarté comme inopérant.
25. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) e) Dans les cas prévus par les 4° et 5° de l’article R. 111-38 du code de la construction et de l’habitation, un document établi par un contrôleur technique mentionné à l’article L. 111-23 de ce code, attestant qu’il a fait connaître au maître d’ouvrage son avis sur la prise en compte, au stade de la conception, des règles parasismiques et paracycloniques prévues par l’article L. 563- 1 du code de l’environnement ; (…) ». Aux termes de l’article R. 111-38 du code de la construction et de l’habitation : « Sont soumises obligatoirement au contrôle technique prévu à l’article L. 111-23 les opérations de construction ayant pour objet la réalisation : (…) 4° Lorsqu’ils sont situés dans les zones de sismicité 4 ou 5 délimitées conformément à l’article R. 563-4 du code de l’environnement, des immeubles dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 8 mètres par rapport au niveau du sol ; 5° Lorsqu’ils sont situés dans les zones de sismicité 2,3,4 ou 5, délimitées conformément à l’article R. 563-4 du code de l’environnement, des bâtiments appartenant aux catégories d’importance III et IV au sens de l’article R. 563-3 du même code et des établissements de santé, lorsqu’ils n’y sont pas déjà soumis au titre d’une autre disposition du présent article ; (…) ». Par ailleurs, il ressort de l’article 2 de l’arrêté du 22 octobre 2010 que les bâtiments d’habitation collective sont classés en catégorie II, ou en catégorie III lorsque leur hauteur dépasse 28 mètres.
26. En l’espèce, s’il est constant que la commune de Biarritz se situe en zone de sismicité de type 3, le projet litigieux ne concerne pas un bâtiment de catégorie 3 dès lors que sa hauteur est inférieure à 28 mètres. Il s’ensuit que les dispositions du e) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ne trouvaient pas à s’appliquer et que le moyen soulevé est inopérant.
27. En sixième lieu, aux termes de l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de

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démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement ».
28. Contrairement à ce que soutient la SCI Biarritz 3 Zen, le dossier de demande de permis de construire de la société Promobat portait à la fois sur la démolition et la construction dès lors qu’était versé à ce dossier un document « PC 27 » relatif à la démolition. Le moyen manque donc en fait et doit, par suite, être écarté.
29. En septième lieu, aux termes de l’article R. 451-4 du code de l’urbanisme : « Lorsque l’immeuble est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le dossier joint à la demande comprend en outre la description des moyens mis en œuvre dans la démolition pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé ».
30. Il ressort des pièces du dossier que si le bâtiment de l’ancienne école se situe dans les abords, au sens du code du patrimoine, de trois monuments historiques, il s’en trouve toutefois suffisamment éloigné pour exclure tout risque de dommage qui pourraient être causés, par les travaux de démolition, sur ces monuments historiques. Le terrain d’assiette est en effet distant de plusieurs centaines de mètres des trois monuments historiques situés dans le périmètre de protection de 500 mètres défini par le code du patrimoine. Il s’ensuit que l’article R. 451-4 ne trouvait pas à s’appliquer et que le moyen soulevé par la SCI Biarritz 3 Zen est inopérant.
31. En huitième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Aux termes de l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Biarritz : « Les caractéristiques des accès et de la voirie doivent permettre de satisfaire aux exigences minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, collecte des ordures ménagères, etc… ».
32. L’arrêté attaqué autorise la création, en sous-sol de la construction nouvelle, d’un parc de stationnement sur deux niveaux. L’accès des véhicules depuis la rue d’Alsace, en entrée comme en sortie, ne se fera pas classiquement par une rampe d’accès mais au moyen d’un ascenseur monte-voitures. Cette option a été choisie par la société pétitionnaire afin d’optimiser le nombre de places de stationnement, qui s’élèveront à 34 places pour véhicules ordinaires alors que l’aménagement d’une rampe d’accès n’aurait permis d’aménager que 18 places. Si les explications de l’annexe PC 4 du dossier de demande du permis modificatif s’efforcent de rassurer sur l’efficacité d’un tel équipement, notamment en termes de rapidité de la cabine, évoquant une gêne « négligeable » pour le trafic courant de surface, il ressort au contraire des pièces du dossier que la circulation dans la rue d’Alsace en sera nécessairement affectée, notamment aux heures de pointe du matin et du soir. En effet, s’il est vrai que la rue d’Alsace est rectiligne, elle présente néanmoins une configuration étroite et ne dispose que d’une seule bande de roulement, de sorte, qu’un encombrement est à prévoir en cas de pluralité de véhicules sur le point d’accéder en même temps au parc souterrain. Le projet de neutraliser deux places de stationnement en surface afin d’y aménager une zone d’attente, intention qui n’a au demeurant pas encore fait l’objet d’une décision administrative, n’est pas de nature, à lui seul, à dissiper les difficultés qu’engendreront cet équipement sur les conditions de circulation dans cette rue du

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centre-ville, compte tenu du nombre de véhicules devant emprunter ce dispositif. Il s’ensuit que les requérants sont fondés à soutenir, alors même que cette voie accueillait déjà un trafic automobile intense en raison de la présence d’une école sur le terrain litigieux, que le projet est de nature à porter atteinte à la sécurité publique et que le maire de Biarritz a entaché son arrêté d’une erreur manifeste d’appréciation.
33. En neuvième et dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».
34. Le terrain d’assiette est situé en centre-ville de Biarritz, dans un quartier qui malgré une certaine hétérogénéité des constructions qui s’y trouvent, comporte néanmoins plusieurs bâtiments relevant de l’architecture traditionnelle locale, notamment le long de la rue d’Alsace. Or, il ressort des pièces du dossier que le parti pris architectural du projet, d’aspect très contemporain, exclut toute référence à l’architecture locale et prévoit en R+2 six chiens assis particulièrement proéminents qui ne s’intègrent pas aux lieux avoisinants. Il s’ensuit que les requérants sont fondés à soutenir que le maire de Biarritz a méconnu les dispositions citées au point précédent et entaché son arrêté d’une erreur manifeste d’appréciation.
35. Il résulte de ce qui précède, et notamment de ce qui a été dit aux points 18, 32 et 34, que l’arrêté du maire de Biarritz du 28 août 2019 est entaché d’illégalité.
Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :
36. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. (…) ».
37. Il résulte de l’instruction que les vices relevés aux points 18, 32 et 34, qui entraînent l’illégalité de l’arrêté attaqué, sont susceptibles d’être régularisés. Dès lors, il y a lieu de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois suivant la date de notification du présent jugement en vue de communiquer au tribunal une décision purgée des vices dont elle est entachée.

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D E C I D E:
Article 1er : Il est sursis à statuer sur les conclusions à fin d’annulation des arrêtés du maire de Biarritz du 28 août 2019 et du 24 novembre 2020, pour permettre à la société Promobat d’obtenir un permis modificatif régularisant les vices mentionnés aux points 18, 32 et 34 du présent jugement.
Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire doit être notifiée au tribunal est fixé à quatre mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 : Les conclusions des parties sur lesquelles il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservées jusqu’à la fin de l’instance.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié aux consorts B…, à la SCI Biarritz 3 Zen, à la commune de Biarritz et à la société Promobat.
Délibéré après l’audience du 7 juillet 2021, à laquelle siégeaient :
M^me Quéméner, présidente, M^me Schor, première conseillère, M. de Palmaert, conseiller,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 juillet 2021.
Le rapporteur, La présidente,
Signé
Signé
S. DE PALMAERT V. QUEMENER
La greffière,
Signé
A. AA
La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.
Pour expédition : La greffière,