Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 7 juin 2022, le 28 septembre 2023 et le

14 novembre 2023, M. B C et M^me A C, représentés par M^e Jean-Meire, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 7 décembre 2021 par lequel le maire de Saint-Jean-de-Luz a rejeté leur demande de permis de construire en vue de la réhabilitation de leur maison d’habitation et du changement de destination de cette dernière en gîte, de la réhabilitation et de l’extension du garage en logement, de l’édification d’une piscine et d’un abri pour cette dernière, ainsi que de la démolition d’un bâtiment, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux formé contre cet arrêté ;

2°) d’enjoindre à la commune de Saint-Jean-de-Luz, à titre principal, de leur délivrer, dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à venir, un certificat de permis tacite ou, à titre subsidiaire, de leur délivrer dans ce même délai le permis de construire sollicité ou de réexaminer leur demande dans ce même délai, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-de-Luz une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté attaqué, qui retire un permis de construire tacite, devait être précédé d’une procédure contradictoire préalable en application des articles L. 121-1 et L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration, dès lors que, tout d’abord, le délai d’instruction de la demande de permis était de 2 mois en application des dispositions de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme, ensuite, le délai d’instruction ne pouvait faire l’objet de prolongations dès lors que les pièces demandées par la commune de Saint-Jean-de-Luz dans des courriers du 3 août 2021 et du 1er octobre 2021 n’étaient pas exigibles, enfin, sa notification a été effectuée en méconnaissance de l’article R. 424-10 du code de l’urbanisme ;

— l’arrêté attaqué ne pouvait légalement se fonder sur l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, les agrandissements et les piscines ne constituant pas une extension au sens de ces dispositions ;

— il méconnaît l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme ;

— il ne pouvait légalement se fonder sur l’article I.2.2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Jean-de-Luz ;

— le maire de Saint-Jean-de-Luz ne pouvait légalement considérer que la demande de permis de construire n’apportait pas suffisamment de précisions s’agissant du gîte ;

— leur projet ne méconnaît pas l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 28 avril 2023 et le 25 octobre 2023, la commune de Saint-Jean-de-Luz, représentée par M^e Dunyach, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés ;

— l’arrêté attaqué pouvait également être fondé sur le motif tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme.

Un mémoire en défense présenté par la commune de Saint-Jean-de-Luz a été enregistré le 7 décembre 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Aubry,

— les conclusions de M^me Duchesne, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Abadie-De Maupeou, représentant la commune de Saint-Jean-de-Luz.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 7 décembre 2021, le maire de Saint-Jean-de-Luz a rejeté la demande de permis de construire déposée par M. et M^me C en vue de la réhabilitation de leur maison d’habitation et du changement de destination de cette dernière en gîte, de la réhabilitation et de l’extension du garage en logement, de l’édification d’une piscine et de son abri, ainsi que de la démolition d’un bâtiment. M. et M^me C demandent l’annulation de l’arrêté du 7 décembre 2021, et de la décision par laquelle cette même autorité a implicitement rejeté leur recours gracieux formé contre cet arrêté.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 7 décembre 2021 :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-2 du code de l’urbanisme : « Le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction. / () ». Aux termes de l’article R. 424-1 de ce code : « A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l’autorité compétente vaut, selon les cas : () b) Permis de construire, () tacite. / () ». Aux termes de l’article R. 423-19 du même code : « Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet. ». Aux termes de l’article R. 423-23 du même code : « Le délai d’instruction de droit commun est de : » b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes ; / c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire () ".

3. Eu égard à l’objet de ces dispositions, relèvent seules du b de cet article R. 423-23 du code de l’urbanisme, les demandes portant sur un immeuble dont les surfaces sont exclusivement ou principalement affectées à un usage d’habitation et qui, selon les termes de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, ne comporte « pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage ». Compte tenu de l’objet de la demande de permis de construire rappelé au point 1, le délai d’instruction applicable à cette demande était de trois mois, dès lors que celle-ci ne portait pas sur un seul immeuble.

4. Aux termes de l’article R. 423-19 du code de l’urbanisme : « Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet ». Aux termes de l’article R. 423-38 du même code : « Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l’autorité compétente, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l’auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes. ». Aux termes de l’article R. 423-41 du même code : « Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d’un mois prévu à l’article R.423-38 ou ne portant pas sur l’une des pièces énumérées par le présent code n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction définis aux articles R.423-23 à R.423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R.423-42 à R.423-49. ». Il résulte de ces dispositions qu’à l’expiration du délai d’instruction tel qu’il résulte de l’application des dispositions du chapitre III du titre II du livre IV du code de l’urbanisme relatives à l’instruction des demandes de permis de construire, naît un permis tacite. En application de ces dispositions, le délai d’instruction n’est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n’est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme. Dans ce cas, un permis tacite naît à l’expiration du délai d’instruction, sans qu’une telle demande puisse y faire obstacle.

5. Aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. « .Aux termes de l’article R. 431-5 du même code : » La demande de permis de construire précise : a) L’identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu’il s’agit d’une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu’il s’agit d’une personne physique ; b) L’identité de l’architecte auteur du projet, sauf dans les cas prévus à l’article R. *431-2 ; c) La localisation et la superficie du ou des terrains ; d) La nature des travaux ; e) La destination des constructions, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; / () « . Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : » Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / () « . Aux termes de l’article R. 431-24 du même code : » Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division () « . Aux termes de l’article R. 431-30 du même code : » Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d’accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l’habitation ; b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l’article R. 123-22 du même code. ".

6. Aux termes de l’article R. 434-10 du code de l’urbanisme : « La décision accordant ou refusant le permis ou s’opposant au projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal. / () ». Si ces dispositions prévoient que la décision par laquelle le maire s’oppose à une demande de permis de construire doit être notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal, une telle disposition ne rend pas irrégulière une notification par un autre procédé présentant des garanties équivalentes.

7. Il ressort d’abord des pièces du dossier que, par un courrier du 3 août 2021, dont il n’est ni allégué ni établi qu’il n’aurait pas été notifié dans le délai d’un mois, prescrit par l’article R. 423-38 du code de l’urbanisme, suivant le 27 juillet 2021, date de dépôt de la demande de permis de construire, le maire de Saint-Jean-de-Luz a demandé aux pétitionnaires de compléter leur dossier de demande de permis de construire en communiquant la date de la division parcellaire correspondant à l’arrêté du maire de cette commune du 4 mai 2017 portant non-opposition à la déclaration préalable relative à cette division parcellaire, dont le détachement d’une parcelle constituait le terrain d’assiette du projet, ainsi que le plan de division afférant. En vue de vérifier l’effet cristallisateur du droit consécutif à cet arrêté, conformément à l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, et en application des dispositions précitées de l’article R. 431-24 du même code, le maire de Saint-Jean-de-Luz pouvait ainsi demander utilement la communication de ces informations. De plus, les pétitionnaires ayant indiqué dans leur demande de permis que le gîte projeté comportait six chambres, sans toutefois préciser le nombre de personnes ayant vocation à y être hébergées, l’autorité compétente pouvait, en application des dispositions précitées de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme, solliciter de leur part un complément d’information sur la capacité du gîte, tout en précisant que si ce dernier devait être qualifié d’établissement recevant du public, ils devraient dans ce cas produire les pièces exigées par ce même article. Enfin, le maire de Saint-Jean-de-Luz pouvait également demander aux pétitionnaires des précisions relatives aux références cadastrales et à la superficie du terrain d’assiette du projet, en application des dispositions précitées de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, ainsi qu’au plan de masse, conformément à l’article R. 431-9 du même code.

8. Ensuite, si après réception par la commune le 8 septembre 2021 des nouvelles pièces réclamées, cette dernière, par courrier du 1er octobre 2021, a à nouveau réclamé auprès des pétitionnaires des précisions relatives au nombre de lits projetés dans le gîte et à un éventuel accueil de mineurs, de telles pièces n’étaient pas exigibles en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme. Par suite, en application des articles R. 423-19 et

R. 423-41 du code de l’urbanisme, le dossier de demande de permis de construire était réputé complet le 8 septembre 2021, date à laquelle le délai d’instruction de trois mois a recommencé à courir.

9. Il ressort enfin des pièces du dossier qu’un agent de police municipale de la commune de Saint-Jean-de-Luz s’est présenté le 7 décembre 2021 au domicile de M. et M^me C afin de leur notifier en main propre la décision attaquée. En leur absence, cet agent s’est présenté à nouveau le lendemain devant leur domicile et a pu remettre cette décision à un employé de l’entreprise de M. C, présent la veille et qui, selon ses déclarations, avait alors informé ce dernier de la présentation d’un représentant de la commune de Saint-Jean-de-Luz à son domicile. En tout état de cause, M. et M^me C n’allèguent pas ne pas avoir reçu notification de l’arrêté attaqué le 8 décembre 2021. Dans ces conditions, cette notification doit être regardée comme ayant présenté des garanties équivalentes à celles de la présentation d’un pli par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il suit de là qu’à la date de cette notification, le délai de trois mois à l’issue duquel un permis de construire tacite pouvait naître n’avait pas expiré. Dès lors, l’arrêté attaqué n’a pas eu pour effet de retirer un tel permis tacite. Par suite, le moyen tiré de ce que cette décision devait être précédée de l’application de la procédure contradictoire préalable prévue par les articles L. 121-1 et L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration est inopérant.

10. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». Aux termes de l’article L. 442-14 du même code : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. / () ». En l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance du lot dont aurait résulté la division d’une parcelle, le bénéficiaire d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de lotissement ne peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever.

11. Ainsi qu’il a été dit au point 7, par un arrêté du 4 mai 2017, le maire de Saint-Jean-de-Luz ne s’est pas opposé à la déclaration préalable présentée par M. et M^me C, portant sur une division parcellaire, dont le détachement d’une parcelle constituait le terrain d’assiette du projet. Toutefois, il est constant qu’aucun transfert de propriété ou de jouissance de ce lot n’était intervenu à la date de l’arrêté attaqué. Dès lors, la demande de permis de construire ne pouvait être examinée au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur à la date de l’arrêté du 4 mai 2017. Par suite, l’arrêté attaqué n’a pas été pris en méconnaissance des dispositions précitées de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme.

12. En dernier lieu, aux termes de l’article I.2 de la zone N du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Jean-de-Luz : « Destinations et sous destinations des constructions, usages et affectations des sols et activités soumis à limitation () 2.2. En outre, uniquement dans la zone N proprement dite : 1. L’aménagement, la réfection, la démolition/reconstruction et l’extension des constructions destinées à l’habitation existant à la date d’approbation du présent PLU, à condition que la surface de plancher tout compris créée en une ou plusieurs fois ne dépasse pas 25 % de la surface de plancher constatée à la date d’approbation du PLU. 2. / () ». Aux termes de l’article L. 111-14 du code de l’urbanisme : « Sous réserve de l’article 1635 quater H du code général des impôts, la surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. / () ».

13. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les dispositions précitées de l’article I.2 de la zone N du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Jean-de-Luz fixent uniquement une surface maximale constructible par rapport à la surface de plancher existante, sans prévoir de possibilité de compensation avec la surface de plancher procédant d’une démolition. Il ressort ainsi des pièces du dossier qu’alors même que le projet prévoyait la démolition d’un bâtiment, il avait également pour objet la création d’une surface de plancher égale à 152 m², soit une augmentation de 37,25 % de la surface existante qui était de 408 m². Par suite, le motif tiré de la méconnaissance de ces dispositions, lequel permettait à lui seul de fonder légalement l’arrêté attaqué, n’est pas entaché d’erreur de droit.

En ce qui concerne la légalité de la décision implicite du maire de Saint-Jean-de-Luz :

14. À supposer que les moyens soulevés au soutien des conclusions aux fins d’annulation de l’arrêté du maire de Saint-Jean-de-Luz du 7 décembre 2021 soient également soulevés à l’encontre de la décision attaquée, ils doivent être écartés par les mêmes motifs que ceux développés aux points 2 à 13.

15. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d’annulation de la requête de M. et M^me C doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins d’injonction :

16. La présente décision, qui rejette les conclusions aux fins d’annulation de la requête de M. et M^me C, n’implique aucune mesure d’exécution. Les conclusions aux fins d’injonction de cette même requête ne peuvent, par suite, qu’être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

17. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ».

18. En vertu des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l’autre partie des frais qu’elle a exposés à l’occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par M. et M^me C doivent dès lors être rejetées. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de ces derniers une somme globale de

1 200 euros au titre des frais exposés par la commune de Saint-Jean-de-Luz et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er  : La requête de M. et M^me C est rejetée.

Article 2 : M. et M^me C verseront à la commune de Saint-Jean-de-Luz une somme globale de 1 200 (mille deux cents) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B C et à la commune de Saint-Jean-de-Luz.

Délibéré après l’audience du 4 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. de Saint-Exupéry de Castillon, président,

M^me Genty, première conseillère,

M. Aubry, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025.

Le rapporteur,

L. AUBRY

Le président,

F. DE SAINT-EXUPERY DE CASTILLON

La greffière,

P. SANTERRE

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme :

La greffière,

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