Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés respectivement les 1er et 7 décembre 2022, 12 juin et 27 septembre 2023, M. A B, représenté par M^e Thoumazeau, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 27 juin 2022 par lequel le maire de Rennes a délivré à la SCCV Louise un permis de construire pour la réalisation d’une résidence étudiante de cinquante-huit logements et la démolition de deux habitations individuelles sur des terrains situés au 15 et 17 boulevard Marbeuf ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux déposé le 8 août 2022 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Rennes une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de la condamner aux entiers dépens.

Il soutient que :

— sa requête est recevable ;

— les consultations réalisées dans le cadre de l’instruction de la demande de permis de construire sont irrégulières ;

— il n’est pas démontré que la procédure relative à la demande de pièces complémentaires a été respectée ;

— le permis de construire comporte des prescriptions imprécises s’agissant de la prise de contact avec le service « Conduite » de Rennes métropole et de l’emplacement du poste de distribution publique sur le terrain d’assiette du projet ;

— l’arrêté méconnaît les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article 6.1 et 6.2 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de Rennes métropole (PLUi) applicable à toutes les zones ;

— il méconnaît l’article 7 du titre IV du même règlement applicable à toutes les zones ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article 3 du titre V du même règlement applicable à la zone UB1.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 avril et 26 septembre 2023, la commune de Rennes, représentée par M^es Varnoux et Nadan, conclut au rejet de la requête, à ce qu’il soit fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en outre, à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. B au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 mai et 20 septembre 2023, la SCCV Louise, représentée par M^e Le Derf-Daniel, conclut au rejet de la requête et en outre, à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M. B au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable dès lors que le requérant ne dispose pas d’un intérêt à agir ;

— les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Le Berre ;

— les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public ;

— et les observations de M^e Gossuin, représentant M. B, de M^e Nadan, représentant la commune de Rennes et de M^e Hipeau, représentant la SCCV Louise.

Une note en délibéré, présentée pour la SCCV Louise, a été enregistrée le 2 octobre 2023.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 27 juin 2022, le maire de Rennes a délivré à la SCCV Louise un permis de construire pour la réalisation d’une résidence étudiante de cinquante-huit logements et la démolition de deux habitations individuelles sur des terrains situés 15 et 17 boulevard Marbeuf. M. B, propriétaire d’une maison d’habitation située au 3 allée Bisson, a effectué un recours gracieux le 8 août 2022 qui a été implicitement rejeté. Par la présente requête, M. B demande l’annulation de l’arrêté du 27 juin 2022 et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

En ce qui concerne les fins de non-recevoir :

2. Aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux () ».

3. M. B justifie de la notification à la SCCV Louise de son recours gracieux et de son recours contentieux dans les conditions prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme. La fin de non-recevoir doit dès lors être écartée.

4. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement () ».

5. M. B est propriétaire d’une maison située au 3 allée Bisson à Rennes, soit à une trentaine de mètres à l’est des parcelles AH n° 171 et 172. Or, il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux autorise la construction d’une résidence étudiante de cinquante-huit logements et la démolition de deux habitations individuelles. La construction sera développée en R+6 à sa plus forte hauteur et s’implantera sur le boulevard Marbeuf et le long de la voie ferrée, avec un recul de 2,00 m, formant ainsi un « t » le long de la voie publique Ainsi, le projet créera de nouvelles vues depuis des fenêtres de la façade sur rue de la maison de M. B et certaines fenêtres du R+5 du bâtiment projeté présenteront une vue vers le jardin du requérant. Dès lors, cette construction est susceptible de générer une atteinte aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien que M. B détient. La fin de non-recevoir opposée par la SCCV Louise tirée du défaut d’intérêt à agir du requérant doit être également écartée.

En ce qui concerne le bien-fondé des conclusions aux fins d’annulation :

6. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la délivrance du permis de construire litigieux a été précédée de la consultation, pour avis, de la direction de la voirie ainsi que de la direction de l’assainissement de Rennes métropole, de la SNCF et d’ENEDIS. Il ressort également des pièces du dossier que le permis de construire déposé en mairie le 20 décembre 2021 a été complété le 1er mars 2022. Si le requérant soutient que certaines pièces du dossier de permis de construire n’ont pas été transmises aux autorités compétentes avant l’émission de leur avis, celui-ci n’apporte aucun élément de nature à démontrer que l’omission de ces pièces ait eu une influence sur le sens des avis rendus. Dès lors, le moyen tiré de l’irrégularité des consultations menées doit être écarté.

7. En deuxième lieu, si le requérant affirme que la procédure liée à la demande de pièces complémentaires n’a pas été respectée, il ne précise pas la nature de la procédure dont l’autorité administrative aurait dû faire application. En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que la demande de pièces complémentaires par la mairie de Rennes puis la transmission de ces pièces par la SCCV Louise aurait présenté une quelconque irrégularité. Le moyen doit donc être écarté.

8. En troisième lieu, l’invitation au pétitionnaire, figurant dans le permis de construire, à prendre contact avec le service Conduite d’Opérations Espace public et Infrastructures de Rennes métropole afin d’assurer la coordination des travaux du projet avec ceux prévus sur le boulevard Marbeuf ne constitue pas en tant que telle une prescription dès lors qu’elle n’a pas pour objet de modifier les travaux. Par ailleurs, la prescription du permis de construire qui précise que le projet « nécessite la création d’un poste de distribution publique sur le terrain d’assiette de l’opération » et que le maître d’ouvrage devra, en conséquence « se rapprocher des services de ENEDIS pour définir l’emplacement du poste et les modalités de réalisation » porte bien sur un point précis et limité et n’implique pas, en tant que tel, le dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation.

9. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

10. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un site ou un paysage propre à fonder le refus opposé à une demande d’autorisation de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de cette autorisation, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce site.

11. Il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement de la notice descriptive du projet, que le terrain d’assiette du projet se situe dans un ancien quartier pavillonnaire composé de quelques maisons en pierre. Cet ensemble urbain reste toutefois hétérogène mêlant ainsi maisons individuelles et plusieurs immeubles dont les constructions ont été favorisées par le règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de Rennes métropole. Le projet est d’un volume similaire aux constructions voisines puisque, si le gabarit maximal s’élève à R+6, il ressort des pièces du dossier que la majeure partie de la construction se développera en R+4. Les constructions environnantes ne bénéficient, d’ailleurs, d’aucune protection particulière et le plan local d’urbanisme intercommunal de Rennes métropole n’impose pas de règle spécifique, en matière architecturale, pour la zone. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme doit être écarté.

12. En cinquième lieu, aux termes de l’article 6.1 du titre IV du règlement du PLUi de Rennes métropole applicable à toutes les zones : « Le projet privilégie une composition paysagère dans laquelle les trois strates végétales sont présentes (herbacée, arbustive, arborée). Le projet conserve dans la mesure du possible les plantations existantes en termes de sujet repérés, d’espaces suffisants et de mesures de protection pour assurer leur conservation () ».

13. Si le requérant soutient que le projet litigieux n’a conservé aucune plantation existante alors que les parcelles étaient végétalisées, les dispositions invoquées n’imposaient leur conservation que dans la mesure du possible. Or, le projet développe une emprise qui pouvait être raisonnablement jugée incompatible avec le maintien de la végétation existante, notamment du bananier, du palmier et des deux ou trois autres arbres à feuilles caduques présents sur le terrain. En tout état de cause, il ressort [0]de la notice descriptive du projet que le permis de construire prévoit que plusieurs clôtures seront doublées d’une haie végétale. En outre, une micro-forêt urbaine composée de plusieurs arbres et arbustes dans l’espace libre située au sud, est également projetée. Dès lors, le projet litigieux ne méconnaît pas l’article 6.1 du règlement du PLUi applicable à toutes les zones.

14. En sixième lieu, selon le lexique du PLUi de Rennes métropole : « La voie publique existante ou à créer dans le cadre d’un projet, s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation et les fossés et talus la bordant (voie automobile, voie piétonne, voie cycles, place, mail, cour urbaine). Ces voies doivent être ouvertes à la circulation, assurer la desserte cohérente d’un îlot en desservant au minimum 3 terrains et recouvrent tous les types de voies quel que soit leur statut (public ou privé). L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public, quel que soit leur statut (public ou privé), qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public (voies ferrées, cours d’eau, parcs publics). ». Il résulte des termes mêmes de la définition du PLUi que les voies ferrées ne constituent pas des emprises publiques. Aux termes de l’article 6.2 du titre IV du règlement du PLUi de Rennes métropole applicable à toutes les zones : « () Hauteur des clôtures sur voie ou emprise ouverte au public. / Sauf disposition différente au règlement graphique, la hauteur des clôtures sur voies et emprises ouvertes au public ne dépasse pas : () / – Dans les autres zones urbaines et 1AU : / – 1,50 m pour le grillage si la clôture est végétale. / – 1,20 m comprenant éventuellement un mur bahut de 0,70 m de hauteur moyenne maximum si la clôture n’est pas végétale () / Règles alternatives () / Dans le cas d’un terrain bordé par plusieurs voies ou espace public, la hauteur de la clôture respecte les dispositions sur au moins une des voies ou espace public. / Sur les autres voies ou espaces publics, la hauteur peut atteindre 2 m si la clôture est végétale doublée ou non d’un grillage et 1,80 m si elle n’est pas végétale () ».

15. En l’espèce, le moyen est inopérant s’agissant des limites séparatives et de la voie ferrée. En revanche, le boulevard Marbeuf constitue bien une voie ou emprise publique au sens du PLUi de Rennes métropole et le pétitionnaire devait ainsi respecter les dispositions précitées selon lesquelles la clôture doit respecter une hauteur maximale de 1,50 mètre si elle est végétale et 1,20 mètre, comprenant éventuellement un mur bahut de 0,70 mètre, si elle n’est pas végétale. Or, la notice descriptive du projet indique bien qu’un élément de clôture de deux mètres sera implanté à l’alignement du boulevard Marbeuf dans le prolongement Sud de la façade de la construction projetée. Dès lors, M. B est fondé à demander l’annulation du permis de construire attaqué en raison de la méconnaissance de l’article 6.2 du titre IV du règlement du PLUi de Rennes métropole.

16. En septième lieu, le titre V du règlement du PLUi de Rennes métropole définit la sous-destination « Hébergement » comme des «   » Constructions principalement à vocation sociale, destinées à héberger un public spécifique. Cette sous-destination recouvre également les hébergements assurant les mêmes fonctions et visant le même public, mais à vocation commerciale (notamment les résidences étudiantes avec service para-hôtelier). (). / Ces structures peuvent proposer des hébergements en logement ou chambres collectives ou individuelles. (). / Tout projet d’hébergement doit comprendre au minimum 50% des espaces communs en rez-de-chaussée () « . En application du tableau annexé à l’article 7 du titre IV du règlement du PLUi de Rennes Métropole applicable à toutes les zones et relatif au stationnement, pour la sous-destination » hébergement " située en secteur 3, un emplacement de stationnement automobile est exigé pour quatre chambres ou logements créés.

17. En l’espèce, la notice descriptive du projet précise que la construction comportera 58 logements répartis en 48 T1, 1 T3 et 9 T4. Le document précise également que 150,50 mètres carrés d’espaces communs sont prévus. Ainsi, le permis de construire relève bien de la sous-catégorie « hébergement » au sens du PLUi de Rennes métropole. À cet égard, il ressort des pièces du dossier que 15 places de stationnement automobiles seront créées. Le nombre de places, prévu par le dossier de demande de permis de construire, est donc suffisant dès lors que le PLUi de Rennes métropole fixe, de manière alternative, l’obligation de créer une place de stationnement pour quatre chambres ou quatre logements créés. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 7 du titre IV du règlement du PLUi de Rennes métropole applicable à toutes les zones doit être écarté.

18. En huitième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

19. Pour apprécier si les risques d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, il appartient à l’autorité compétente en matière d’urbanisme, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

20. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux prévoit quinze places de stationnement pour cinquante-huit logements. Si le requérant affirme que le secteur d’implantation du projet litigieux ne comporte, d’ores et déjà, pas suffisamment de places de stationnement, il n’apporte aucun élément de nature à démontrer que ces difficultés présenteraient un risque en termes de sécurité publique au sens de l’article précité. Le maire n’a donc pas commis d’erreur manifeste d’appréciation alors même que le projet serait susceptible de générer des difficultés supplémentaires de stationnement. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté sans qu’il soit besoin d’examiner sa recevabilité.

21. En neuvième et dernier lieu, aux termes de l’article 3 du PLUi de Rennes métropole, relatif à la hauteur des constructions, du titre V applicable à la zone UB1 : « () La hauteur maximale des constructions est définie au règlement graphique et s’applique dans le respect des règles de prospect. La hauteur des constructions veille à s’harmoniser avec le gabarit des constructions contigües en respectant les principes suivants : / – Pour les voies et emprises ouvertes au public d’une emprise inférieure à 15 mètres, les constructions doivent s’inscrire à l’intérieur d’un gabarit défini par un plan incliné à 45° dont le point d’attache se situe à l’alignement opposé, ou à la limite de l’emplacement réservé ou de la servitude de localisation destiné à un aménagement de voirie à 1 mètres au-dessus du niveau du trottoir () ».

22. En l’espèce, le boulevard Marbeuf revêt une emprise supérieure à 15 mètres et aucune règle du code de l’urbanisme n’impose aux plans de coupe de faire figurer le respect des règles de gabarit d’un plan local d’urbanisme. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 3 du titre V applicable à la zone UB1 est inopérant tant sur l’incomplétude du dossier que sur le fond et doit être écarté.

Sur l’application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

23. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « () le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux () ». Le juge peut préciser, par son jugement, les modalités de cette régularisation.

24. Il résulte de tout ce qui précède que le permis de construire litigieux est uniquement entaché d’un vice tiré de la méconnaissance de l’article 6.2 du titre IV du règlement du PLUi de Rennes métropole s’agissant de l’élément de clôture de deux mètres implanté à l’alignement du boulevard Marbeuf dans le prolongement Sud de la façade de la construction projetée. Ce vice n’affecte qu’une partie identifiable du projet approuvé par le permis de construire, détachable des autres éléments approuvés par ce permis de construire, qui peut être régularisé sans que cela affecte la nature même du projet. Dans ces conditions, les autres moyens soulevés par le requérant étant écartés, il y a seulement lieu, en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler l’arrêté attaqué du 27 juin 2022, en tant qu’il prévoit un élément de clôture de deux mètres au niveau du boulevard Marbeuf et de fixer à trois mois, à compter de la notification du présent jugement, le délai dans lequel la SCCV Louise pourra demander à la maire de Rennes la régularisation du vice constaté.

Sur les frais liés au litige :

25. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que M. B, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse à la commune de Rennes et à la SCCV Louise les sommes que celles-ci réclament au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

26. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune de Rennes une somme de 1 500 euros à verser à M. B au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En l’absence de dépens dans la présente instance, les conclusions présentées par M. B à ce titre sont rejetées.

D É C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 27 juin 2022 par lequel la maire de Rennes a délivré à la SCCV Louise un permis de construire est annulé en tant qu’il prévoit un élément de clôture de deux mètres implantés à l’alignement du boulevard Marbeuf dans le prolongement Sud de la façade de la construction.

Article 2 : Le délai dans lequel la SCCV Louise devra demander la régularisation de cet arrêté est fixé à trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Rennes versera la somme de 1 500 euros à M. B en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Rennes et par la SCCV Louise au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à la commune de Rennes et à la SCCV Louise.

Copies en sera transmise au procureur de la République auprès du tribunal judiciaire de Rennes en application de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 2 octobre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Etienvre, président,

M. Terras, premier conseiller,

M^me Le Berre, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2023.

La rapporteure,

signé

A. Le Berre

Le président,

signé

F. Etienvre

La greffière,

signé

E. Douillard

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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