Vu la procédure suivante :

Par une requête des mémoires, enregistrés le 5 octobre 2021, le 14 septembre 2022, le 16 février 2023 et le 6 avril 2023, la SCCV Pointe Argent et la SARL Arconance, représentées par M^e Destarac demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 9 avril 2021 par lequel la maire de la commune de Sotteville-lès-Rouen a refusé de délivrer à la SCCV Pointe Argent un permis de construire pour la réalisation d’un programme d’habitation de bureau et de résidence étudiante, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux du 4 juin 2021 ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Sotteville-lès-Rouen de lui délivrer un certificat de permis tacite dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à titre subsidiaire, de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; à défaut, de statuer à nouveau sur sa demande de permis de construire ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Sotteville-lès-Rouen une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

— l’arrêté attaqué a été signé par une autorité incompétente ;

— il est insuffisamment motivé ;

— il est une décision de retrait d’un permis tacite né antérieurement ;

— il est entaché d’un vice de procédure tiré du défaut de procédure contradictoire préalable ;

— il méconnaît les dispositions de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme ;

— il est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation quant au nombre de places placement de stationnement requises ;

— il est entaché d’une erreur de droit tirée de l’inopposabilité du règlement de voirie de la métropole de Rouen ;

— il méconnait les dispositions de l’article 3.5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole Rouen Normandie et est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation relative à la hauteur du projet ;

— il méconnait les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et est entaché d’erreur d’appréciation concernant l’insertion du projet ;

— les recommandations de l’architecte des bâtiments de France pouvaient faire l’objet de prescriptions ;

— les substitutions de base légale et de motifs opposées en défense doivent être écartées.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 3 mars 2022, le 16 février 2023, le 14 mars 2023, le 27 avril 2023, la commune de Sotteville-lès-Rouen, représentée par M^e Boyer conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérantes une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête a été présentée tardivement ;

— elle est irrecevable faute pour la société pétitionnaire d’avoir introduit un recours préalable obligatoire devant le préfet de région ;

— les moyens nouveaux sont irrecevables ;

— aucun permis de construire tacite n’a pu naître préalablement à la décision attaquée ;

— elle sollicite une substitution de motif, dès lors que le motif tiré de la méconnaissance des règles de saillie concernant les balcons pouvait être fondé sur la disposition de l’article 3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole Rouen Normandie ;

— elle sollicite une substitution de motif, dès lors l’arrêté attaqué pouvait être fondé sur le motif tiré de l’incomplétude du dossier de permis de construire ;

—  elle sollicite une substitution de base légale, dès lors l’arrêté attaqué pouvait être fondé sur les dispositions de l’article UAB 6 relatives aux stationnements ;

— elle sollicite une substitution de base légale, dès lors que l’arrêté attaqué pouvait être fondé sur les dispositions de l’article UAB 3.5 relatives à la hauteur des constructions ;

— elle sollicite une substitution de motif, dès lors que l’arrêté attaqué pouvait être fondé sur les dispositions de l’article UAB4 relatives à l’insertion des constructions.

Par une ordonnance du 5 mai 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 22 mai 2023.

Un mémoire a été enregistré par la commune de Sotteville-lès-Rouen le 8 juin 2023 et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me B,

— les conclusions de M. Cotraud, rapporteur public,

— les observations de M^e Barreau, substituant M^e Destarac, représentant la SCCV Pointe Argent et la SARL Arconance,

— et les observations M^e Boyer, représentant la commune de Sotteville-lès-Rouen.

Considérant ce qui suit :

1. La SCCV Pointe Argent a sollicité la délivrance d’un permis de construire, enregistré sous le numéro PC 76 681 20 0045, le 21 décembre 2020 pour la réalisation d’un programme d’habitation, de bureaux et de résidence étudiante réparti en trois bâtiments R+3+combles d’un total de 20 logements collectifs, des bureaux et 120 chambres étudiantes, sur deux niveaux de sous-sol de parking, sur la parcelle cadastrée n°XP 185 à Sotteville-lès-Rouen. Par un arrêté du 9 avril 2021, la maire de la commune de Sotteville-lès-Rouen a refusé de délivrer le permis de construire sollicité. La SARL Arconance a présenté un recours gracieux contre cet arrêté le 7 juin 2021 qui est resté sans réponse. Par la présente requête, la SCCV Pointe Argent et la SARL Arconance demandent l’annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En ce qui concerne l’irrecevabilité de la requête :

2. D’une part, si le délai dans lequel un demandeur doit introduire un recours contentieux peut être prorogé par un recours administratif formé dans ce délai par une personne qu’il mandate à cet effet, c’est à la condition que ce mandat soit exprès. L’existence d’un tel mandat ne peut être présumée en raison des seuls termes d’un recours administratif faisant état de l’assistance apportée au demandeur avant l’introduction de ce recours.

3. Pour opposer l’irrecevabilité de la requête, la commune de Sotteville-lès-Rouen fait valoir que le recours gracieux introduit le 4 juin 2021 et reçu en mairie le 7 juin 2021 dirigé contre l’arrêté attaqué du 9 avril 2021 ne peut avoir prorogé le délai de recours contentieux à l’égard de la société pétitionnaire, la SCCV Pointe Argent, dès lors que ce recours gracieux a été introduit par une société tierce, la SARL Arconance. Toutefois, les deux sociétés requérantes ont produit à l’instance une attestation du gérant de la SCCV Pointe Argent selon laquelle la SARL Arconance était titulaire d’un mandat express pour introduire le recours gracieux du 4 juin 2021, ainsi que la requête devant le tribunal administratif et qu’elle est la société gestionnaire de la SCCV Pointe Argent. A ces conditions, le recours gracieux présentée par la SARL Arconance est de nature à avoir prorogé le délai de recours contentieux opposable à la société SCCV Pointe Argent. Au demeurant, en raison de ce mandat, la SARL Arconance est partie à l’instance. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense tirée de la tardiveté de la requête ne peut qu’être écartée.

4. D’autre part, aux termes de l’article R. 424-14 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le demandeur peut, en cas d’opposition à une déclaration préalable ou de refus de permis fondé sur un refus d’accord de l’architecte des Bâtiments de France, saisir le préfet de région, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’un recours contre cette décision dans le délai de deux mois à compter de la notification de l’opposition ou du refus. Le demandeur précise lors de sa saisine s’il souhaite faire appel à un médiateur désigné dans les conditions prévues au III de l’article L. 632-2 du code du patrimoine. »

5. Il résulte de ces dispositions qu’un pétitionnaire n’est pas recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision de refus de permis de construire faisant suite à un avis négatif de l’architecte des Bâtiments de France sur cette demande de permis, s’il n’a pas, préalablement, saisi le préfet de région d’une contestation de cet avis selon la procédure spécifique prévue à l’article précité.

6. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la décision litigieuse n’est pas fondée sur l’avis de l’architecte des bâtiments de France du 15 février 2021 et qu’au surplus, cet avis ne peut pas être regardé comme un avis négatif. A ces conditions, la commune de Sotteville-lès-Rouen ne peut pas utilement opposer les dispositions de l’article R. 424-14 du code de l’urbanisme. La fin de non-recevoir tirée du défaut de recours administratif préalable obligatoire devant le préfet de région doit être écartée.

En ce qui concerne l’irrecevabilité des moyens nouveaux :

7. Aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative. () Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire. »

8. Si la commune de Sotteville-lès-Rouen oppose l’irrecevabilité des moyens nouveaux présentées dans le mémoire du 6 février 2023 par les sociétés requérantes, il résulte des dispositions mêmes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme précité dont la commune se prévaut que celles-ci ne sont pas applicables aux recours présentés par les pétitionnaires. Par suite, la fin de non-recevoir dirigée contre les moyens nouveaux ne peut qu’être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le défaut de procédure contradictoire :

9. Aux termes de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme : « Le délai d’instruction de droit commun est de : () / c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager. () » Aux termes de l’article R. 423-24 du même code : " Le délai d’instruction de droit commun prévu par l’article R. 423-23 est majoré d’un mois : () / c) Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques ; () « . Le délai d’instruction court, aux termes de l’article R. 423-19 de ce code, » à compter de la réception en mairie d’un dossier complet « . En outre, l’article R. 423-42 du même code prévoit que : » Lorsque le délai d’instruction de droit commun est modifié en application des articles R. 423-24 à R. 423-33, l’autorité compétente indique au demandeur ou à l’auteur de la déclaration, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie : / a) Le nouveau délai et, le cas échéant, son nouveau point de départ ; / b) Les motifs de la modification de délai ; () « .L’article R. 423-43 de ce code précise que : » les modifications de délai prévues par les articles R. 423-24 à R. 423-33 ne sont applicables que si les notifications prévues par la présente sous-section ont été faites () « . Enfin, aux termes de l’article R. 424-1 du code de l’urbanisme : » A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l’autorité compétente vaut, selon les cas : b) Permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite. "

10. Il ressort des pièces du dossier que la SCCV Pointe Argent a déposé le dossier de permis de construire le 21 décembre 2020 pour l’édification de trois bâtiments d’un total de 140 logements et hébergements. Si la commune de Sotteville-lès-Rouen fait valoir qu’elle a informé la société pétitionnaire de ce que le délai d’instruction initial de trois mois était prorogé d’un mois dès lors que le projet est situé aux abords d’un monument historique dans le récépissé de dépôt de sa demande, adressé par courriel, elle n’apporte aucun élément de nature à établir la réalité de cette notification de la prolongation que la société pétitionnaire conteste. A ces conditions, conformément aux dispositions de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme, en l’absence de preuve de cette notification, le délai d’instruction n’a pas pu être majoré d’un mois. Dès lors que le délai d’instruction de la demande avait commencé à courir le jour du dépôt du dossier, le 21 décembre 2020, un permis tacite est né à l’issue de l’expiration du délai de trois mois le 21 mars 2021, en application des dispositions de l’article R. 423-19 du code de l’urbanisme citées ci-dessus.

11. Aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. () » L’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration dispose que : « Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable. » Aux termes de l’article L. 121-2 du même code : " Les dispositions de l’article L. 121-1 ne sont pas applicables : / 1° En cas d’urgence ou de circonstances exceptionnelles ; / 2° Lorsque leur mise en œuvre serait de nature à compromettre l’ordre public ou la conduite des relations internationale ; / 3° Aux décisions pour lesquelles des dispositions législatives ont instauré une procédure contradictoire particulière () « . En vertu de l’article L. 122-1 du même code : » Les décisions mentionnées à l’article L. 211-2 n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix. / L’administration n’est pas tenue de satisfaire les demandes d’audition abusives, notamment par leur nombre ou leur caractère répétitif ou systématique. "

12. La décision portant retrait d’une autorisation d’urbanisme est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration. Elle doit, par suite, être précédée d’une procédure contradictoire.

13. Le respect du caractère contradictoire de la procédure prévue par les articles L. 121-1 et suivants du code des relations entre le public et l’administration constitue une garantie pour le titulaire de la décision d’autorisation d’urbanisme que l’autorité administrative entend retirer. Eu égard à la nature et aux effets d’un tel retrait, le délai de trois mois prévu par l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme oblige l’autorité administrative à mettre en œuvre cette décision de manière à éviter que le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme ne soit privé de cette garantie.

14. Il résulte de ce qui a été dit au point 10 que la société pétitionnaire était titulaire le 21 mars 2021 d’un permis de construire tacite. A ces conditions, le refus de permis litigieux du 9 avril 2021 notifié le 13 avril 2021 doit être regardé comme constituant une décision de retrait du permis de construire délivré tacitement. Il ne ressort d’aucune des pièces du dossier ni n’est allégué en défense qu’une procédure contradictoire aurait été mise en œuvre préalablement au retrait du permis de construire tacite conformément aux dispositions précitées du code des relations entre le public et l’administration. Par suite, la décision attaquée est entachée d’un vice de procédure qui a privé la société pétitionnaire d’une garantie. Le moyen tiré du défaut de procédure contradictoire préalablement à la décision attaquée doit être accueilli.

En ce qui concerne l’erreur de droit tirée de l’inopposabilité du règlement de voirie :

15. Aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. () »

16. Le règlement de voirie, adopté sur le fondement du code de la voirie routière, fixe les règles relatives à l’utilisation, à l’occupation et à l’exécution des travaux de voirie, notamment sur le réseau routier. Ces règles ne sont pas au nombre de celles dont le permis de construire doit assurer le respect, dès lors que cette autorisation a pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’il autorise avec la législation et la réglementation d’urbanisme.

17. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent ainsi que du principe d’indépendance des législations relatives, d’une part, à l’urbanisme, et d’autre part, à la voirie routière, qui répondent à des finalités distinctes, que l’autorité compétente ne peut refuser la délivrance d’un permis de construire en se fondant sur des considérations tenant à la méconnaissance du règlement de la voirie routière. Par suite, la commune de Sotteville-lès-Rouen a entaché l’arrêté attaqué d’une erreur de droit en lui opposant un motif tiré de la méconnaissance de l’article 23.9 du règlement de la voirie routière.

S’agissant de la demande de substitution de base légale :

18. La commune de Sotteville-lès-Rouen fait valoir que le motif tiré de la méconnaissance des règles de profondeur des saillies peut être fondé sur les dispositions de l’article 3 du livre 1er du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie selon lequel : « Saillies et autres débords sur le domaine public Métropolitain / Tout débord de construction en saillie sur le domaine public s’intègre à son environnement bâti, profite à la qualité architecturale de la construction et se situe au-dessus d’une hauteur de 4,50 mètres, () / Pour les balcons et surfaces extérieures non closes : Les balcons et surfaces extérieures non closes en surplomb par rapport au domaine public sont admis dans des proportions modérées dès lors qu’ils contribuent à l’harmonisation de la construction avec son environnement bâti. () A ces cas, le porte-à-faux maximum de ces volumes habitables, balcons ou surfaces extérieures non closes est limité à 0,60 mètre si la largeur de la voie est inférieure ou égale à 12 mètres et 0,80 mètre si la largeur de la voie est supérieure à 12 mètres. A les pans coupés situés aux angles des rues, le porte-à-faux maximum autorisé correspond à la rue la plus large () ». Par ailleurs, le lexique du plan local d’urbanisme dispose que : « La voie (publique ou privée) s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. Elle dessert plusieurs propriétés ou terrain. »

19. En premier lieu, pour les mêmes motifs que ceux énoncés au point 17, la commune de Sotteville-lès-Rouen n’est pas fondée à se prévaloir de la méconnaissance des dispositions de l’article 23.9 du règlement de voirie de la métropole de Rouen dont les dispositions sont reprises par le plan local d’urbanisme, ni des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme relative aux « saillies de très faibles ampleur » dès lors que les balcons ne relèvent pas de cette catégorie de saillie.

20. En deuxième lieu, la commune de Sotteville-lès-Rouen fait valoir que les balcons en saillie sont limités, en application de l’article 3 du règlement du plan local d’urbanisme, à une profondeur de 0,60 mètres dès lors que la voie publique est d’un largueur inférieur à 12 mètres. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les mesures apportées par la commune de la largeur de la rue Pierre Corneille excluent les trottoirs alors que ceux-ci sont compris dans l’emprise de la voie publique en tant qu’emprise réservée au passage des piétons au sens des dispositions du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie. Il ne ressort ainsi d’aucune des pièces du dossier que la largeur de la rue Pierre Corneille est inférieure à 12 mètres. A ces conditions, la commune de Sotteville-lès-Rouen n’est pas fondée à soutenir que la décision attaquée pouvait être fondée sur les dispositions relatives à la profondeur des saillies de l’article 3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole Rouen Normandie.

21. En troisième lieu, si la commune de Sotteville-lès-Rouen fait valoir que les balcons ne contribuent pas à l’harmonisation de la construction avec son bâti environnant, elle n’établit pas, par la seule photographie qu’elle produit que le bâti environnant serait construit exclusivement à l’alignement de la voie publique, alors même qu’il ressort de cette photographie ainsi que d’autres photographies versées par les requérantes que les constructions avoisinantes comprennent des saillies plus au moins profondes au niveau des fenêtres des niveaux supérieurs, intégrant des balcons et sont de styles architecturaux hétérogènes. A ces conditions, la commune de Sotteville-lès-Rouen ne peut soutenir que la décision attaquée pouvait être fondée sur les dispositions relatives à l’harmonisation avec le bâti environnant de l’article 3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole Rouen Normandie.

22. Il résulte de ce qui précède que la commune de Sotteville-lès-Rouen n’est pas fondée à solliciter la substitution de base légale sur le fondement des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie.

S’agissant de la demande de substitution de motifs :

23. Aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme: « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. » Aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : () / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; () «  Aux termes de l’article R. 423-38 du code de l’urbanisme : » Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l’autorité compétente, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l’auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes. "

24. Il résulte de ces dispositions que lorsque le dossier de demande d’un permis de construire est incomplet l’administration ne peut rejeter cette demande sans avoir demandé au pétitionnaire de compléter son dossier. Par suite, la commune ne peut demander au juge de substituer à un motif erroné de rejet d’une demande de permis de construire un motif fondé sur l’incomplétude du dossier de demande dès lors que cette substitution aurait pour effet de priver le pétitionnaire de la garantie prévue par l’article R. 423-38 du code de l’urbanisme lui permettant de compléter son dossier. En tout état de cause, il résulte des dispositions du code de l’urbanisme qu’un titre autorisant l’occupation du domaine public ne peut être exigé que dans la mesure où l’avancée de la construction a pour effet d’entraver l’affectation au public d’une dépendance du domaine public, de sorte qu’elle excède le droit d’usage appartenant à tous. En l’espèce, l’avancée en cause n’est pas de nature, compte tenu de sa profondeur et de sa hauteur à compromettre l’affectation des voies publiques surplombées et n’excède pas le droit d’usage appartenant à tous si bien qu’aucune autorisation d’occupation temporaire du domaine public n’était nécessaire. La demande de substitution de motifs fondée sur l’application des articles R. 431-13 du code de l’urbanisme et du défaut d’accord du gestionnaire du domaine public ne peut dès lors pas être accueillie.

En ce qui concerne l’insertion du projet :

25. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. »

26. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants au sens des dispositions précitées, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité des lieux avoisinants du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

27. D’une part, la construction litigieuse est projetée sur un terrain situé à l’angle de la rue Pierre Corneille et de la rue de Paris à Sotteville-lès-Rouen. Il ressort des pièces du dossier que le bâti environnant est marqué par une hétérogénéité et comprend déjà de grands immeubles avec un linéaire important et d’une hauteur similaire à celle du projet, ainsi que des maisons d’habitation sans qualité architecturale particulière. La circonstance que des immeubles avec un linéaire caractéristique situés à proximité du terrain d’assiette du projet fassent l’objet d’une protection particulière ne permet pas d’établir que l’ensemble du bâti environnant, et notamment les constructions les plus proches du projet litigieux, présenterait des caractéristiques similaires, alors qu’en tout état de cause, l’orientation d’aménagement et de programmation du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie dont la commune se prévaut, n’a été adoptée que postérieurement à la décision attaquée.

28. D’autre part, si l’architecte des bâtiments de France s’est prononcé sur l’intégration du projet en prévoyant différentes recommandations relatives aux lucarnes ainsi qu’au retrait du bâtiment, il est constant que l’avis de l’architecte ne revêt pas un caractère obligatoire, dès lors que le projet n’est pas dans le champ de visibilité d’un monument historique. En outre, les recommandations formulées par l’architecte et reprises dans l’arrêté attaqué pouvaient faire l’objet de prescriptions particulières sur des points précis du projet, sans qu’il ne soit nécessaire de solliciter un nouveau permis. Enfin, la notice architecturale prévoit que le projet comprend un séquençage interstitiel et végétal des volumes pour l’intégrer dans le bâti environnant ainsi qu’un rythme d’ouverture reprenant celui des bâtiments voisins.

29. A ces conditions, la maire de la commune de Sotteville-lès-Rouen a commis une erreur d’appréciation dans l’application des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme. Le moyen tiré de l’erreur d’appréciation concernant l’insertion du projet doit être accueilli.

S’agissant de la substitution de base légale :

30. La commune de Sotteville-lès-Rouen fait valoir que la décision attaquée peut être fondée sur le motif tiré de la méconnaissance de l’article 4.1 UAB du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’insertion des constructions selon lequel : « 4.1.1. Principes généraux / Les constructions, installations ou aménagements, tant du point de vue de leur situation, de leur volume que de leur aspect, ne doivent porter atteinte ni au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, ni aux perspectives monumentales et doivent s’insérer harmonieusement au bâti et au paysage environnants en tenant compte de leur caractère dominant. Les bâtiments présentant un long linéaire sur voie doivent présenter une division en séquences de la façade voire de la toiture afin de prolonger le rythme du bâti environnant. La conception du projet limitera fortement la création de mur pignon aveugle important, visible dans la perspective des voies, et notamment aux abords des angles de rue afin d’en réduire l’impact et également vis-à-vis de la limite séparative latérale. »

31. Pour les mêmes motifs que ceux exposés aux points 27 et 28, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet tant du point de vue de sa situation, de son volume que de son aspect ne porte pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Il s’intègre harmonieusement au bâti et au paysage environnant compte tenu, notamment, de la présence d’immeubles d’une style architectural proche à proximité du projet. A ces conditions, la substitution de motif présentée en défense ne peut qu’être écartée.

En ce qui concerne l’erreur d’appréciation dans le nombre de places de parking :

32. D’une part, aux termes de l’article L. 151-34 du code de l’urbanisme : " 'Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction : / 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat ; / 1° bis Des logements locatifs intermédiaires mentionnés à l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation; / 2° Des établissements assurant l’hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ; / 3° Des résidences universitaires mentionnées à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation. « . Aux termes de l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme : » () Toutefois, lorsque les logements mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 sont situés à moins de cinq cents mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. () «  Aux termes de l’article R 151-46 du code de l’urbanisme : » Pour l’application de l’article L. 151-35, trois places d’hébergement d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou d’une résidence universitaire équivalent à un logement. / Lorsque le quotient résultant de l’application du précédent alinéa donne un reste, celui-ci n’est pas pris en compte. "

33. D’autre part, aux termes de l’article 6.1.3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole Rouen Normandie : « La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. () L’article L. 441-2 ne s’applique pas aux résidences universitaires. / Les immeubles entièrement consacrés au logement des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage et faisant l’objet, à la date de publication de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 peuvent, après agrément du projet de l’organisme et sans qu’un nouveau concours financier de l’Etat puisse être sollicité, bénéficier du présent article. »

34. Pour justifier le fait que le projet de construction nécessite 140 places de stationnement, la commune de Sotteville-lès-Rouen fait valoir que le projet de construction prévoit la réalisation d’une résidence étudiante privée, qui ne fait pas l’objet d’un financement par l’Etat, intégrant des logements avec coin eau et cuisine dont les surfaces planchers relèvent de la sous-catégorie « logement » et destinés à la vente.

35. Toutefois, d’une part, il résulte des dispositions précitées que tant le code de l’urbanisme que les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole Rouen Normandie n’opèrent pas de distinction en fonction du caractère public ou privé de la résidence et que la règle limitant le nombre de place de stationnement à 0,5 s’applique aux logements contenus dans les résidences étudiantes. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet dont il n’est pas sérieusement contesté que la gestion sera assurée par un spécialiste, a vocation, à titre principal, à accueillir un public étudiant dans 120 chambres étudiantes et 20 appartements. En outre, il est constant que le projet est situé à proximité d’une station de transport en commun. A ces conditions, les sociétés requérantes sont fondées à soutenir que la SCCV Pointe Argent pouvait bénéficier de l’exception mentionnée à l’article 6.1.3 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne les 120 chambres étudiantes pour lesquelles seulement 0,5 place de stationnement par logement maximum pouvait être exigée. Par suite, en sollicitant un minimum de 140 places de stationnement dont 120 pour les chambres étudiantes, la maire de la commune de Sotteville-lès-Rouen a méconnu les dispositions précitées du code de l’urbanisme et de l’article 6.1.3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole Rouen Normandie. Le moyen tiré de l’erreur d’appréciation dans le nombre de places de stationnement doit être accueilli.

36. Pour les mêmes motifs que ceux énoncés au point précédent, la substitution de base légale présentée par la commune de Sotteville-lès-Rouen sur le fondement des dispositions de l’article 6 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole Rouen Normandie ne peut qu’être écartée.

En ce qui concerne l’incompétence :

37. Par un arrêté du 6 juillet 2020, le maire de la commune de Sotteville-lès-Rouen a donné délégation à M. C D, 1er adjoint, pour signer notamment les décisions relatives à l’urbanisme et aux demandes d’autorisations d’occupation des sols. Cet arrêté a été transmis à la préfecture de la Seine-Maritime le 7 juillet 2020 et affiché le même jour, selon les mentions intégrées sur l’arrêté de délégation de signature. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte doit être écarté.

En ce qui concerne le défaut de motivation :

38. Aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. () ».

39. L’arrêté contesté vise l’ensemble des textes dont il a été fait application, notamment les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme. Il indique également les considérations de fait qui le fonde et précise que la « largueur des lucarnes n’est pas harmonieuse » et que l’architecte des bâtiments de France a préconisé des modifications des façades et lucarnes. La mention conclusive selon laquelle « tel que présenté, le projet ne respecte pas les dispositions du plan local d’urbanisme » ne constitue pas un motif propre de la décision attaquée mais résume les motifs précédemment énoncés. A ces conditions, l’arrêté attaqué comporte les considérations de faits et de droit qui en constitue le fondement. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l’article 3.5 UAB du PLU relatif à la hauteur de la construction :

40. Aux termes de l’article 3.5 UAB du PLU : " 3.5. Hauteur des constructions / La hauteur d’un bâtiment doit assurer la continuité ou le rythme volumétrique du front bâti. Elle ne doit pas porter atteinte aux conditions d’habitabilité ou d’utilisation des bâtiments en bon état existants sur les terrains voisins. A le cas d’une inscription graphique indiquée au règlement graphique – Planche 2, les constructions doivent s’y conformer. En l’absence d’inscription graphique, la hauteur maximale autorisée est fixée à 17m en tout point du bâtiment. La hauteur maximale exprimée en niveaux est de R+3+C ou attique. Ces deux règles sont cumulatives. "

41. Pour contester la décision attaquée, les requérants font état de ce que le dernier niveau de la construction constitue un comble aménagé, autorisé par les dispositions du plan local d’urbanisme.

42. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le dernier niveau du projet de construction présente une hauteur et un traitement des ouvertures, fenêtres et huisseries identiques à ceux des niveaux inférieurs. Si l’égout du toit est en partie situé à 1,56 m du niveau du plancher de l’étage inférieur et la rupture de pente à 45°, il ressort des plans fournis à l’appui de la demande de permis de construire, que ces mesures ne concernent qu’une faible surface du dernier niveau qui, pour l’essentiel, prévoit une rupture de pente de 7° ce qui conduit à ce que l’égout du toit soit à un niveau d’environ 3,5 m par rapport au plancher de l’étage inférieur. En outre, les ouvertures intègrent des balcons et fenêtres allant jusqu’à la rupture de pente à 7°. Au demeurant, le dernier niveau prévoit un espace sous toit d’une hauteur de 1,80 m. A ces conditions, le dernier niveau doit être regardé comme un étage supplémentaire en R+4, et non pas comme des combles. Par suite, le moyen tiré de l’erreur d’appréciation quant à la hauteur de la construction doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme :

43. Aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. () »

44. Il résulte de tout ce qui précède qu’un des motifs de la décision attaquée est fondé. Le vice tiré de la méconnaissance de la règle de hauteur ne pouvait, en l’état du projet, faire l’objet de prescriptions spéciales. A ces circonstances, l’arrêté attaqué avait pour objet de retirer un permis de construire illégal. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme ne peut qu’être écarté.

45. Il résulte de tout ce qui précède que la SCCV Pointe Argent et la SARL Arconance sont fondées à demander l’annulation de l’arrêté du 9 avril 2021 dès lors que celui-ci procède au retrait d’un permis tacite obtenu antérieurement, sans procédure contradictoire préalable.

Sur les conclusions aux fins d’injonction et d’astreinte :

46. Aux termes de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme : « En cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l’objet d’une déclaration, l’autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit. / () ».

47. Lorsqu’une décision créatrice de droits est retirée et que ce retrait est annulé, la décision initiale est rétablie à compter de la date de lecture de la décision juridictionnelle prononçant cette annulation. Une telle annulation n’a, en revanche, pas pour effet d’ouvrir un nouveau délai de quatre mois pour retirer la décision initiale, alors même que celle-ci comporterait des irrégularités pouvant en justifier légalement le retrait.

48. L’annulation de l’arrêté du 9 avril 2021 a eu pour effet de faire renaître le permis de construire tacite dont était bénéficiaire la SCCV Pointe Argent. Par suite, il y a lieu d’enjoindre à la maire de la commune de Sotteville-lès-Rouen de délivrer à la SCCV Pointe Argent le certificat de permis tacite sollicité dans un délai d’un mois suivant la date de notification du présent jugement. Il n’y a pas lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte.

49. Il résulte de ce qui a été dit au point 47 que le présent jugement n’ouvre pas un nouveau délai de retrait pour la commune de Sotteville-lès-Rouen à l’encontre du permis tacite remis en vigueur. Toutefois, le présent jugement ne fait pas obstacle à ce que la société pétitionnaire présente une demande de permis de construire modificatif afin de régulariser le vice tiré de la méconnaissance de la règle de hauteur mentionné au point 42.

Sur les frais d’instance :

50. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCCV Pointe Argent et de la SARL Arconance, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que la commune de Sotteville-lès-Rouen demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Sotteville-lès-Rouen une somme globale de 1 500 euros à verser à la SCCV Pointe Argent et la SARL Arconance en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 9 avril 2021 par lequel la maire de la commune de Sotteville-lès-Rouen a refusé de délivrer le permis de construire sollicité par la SCCV Pointe Argent, enregistré sous le numéro PC 76 681 20 0045, est annulé.

Article 2 : Il est enjoint à la maire de la commune de Sotteville-lès-Rouen de délivrer à la SCCV Pointe Argent un certificat de permis de construire tacite, dans un délai d’un mois suivant la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Sotteville-lès-Rouen versera une somme globale de 1 500 euros à la SCCV Pointe Argent et à la SARL Arconance en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Les conclusions de la commune de Sotteville-lès-Rouen tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la SCCV Pointe Argent, première dénommée, en sa qualité de représentant unique des sociétés requérantes, et à la commune de Sotteville-lès-Rouen.

Délibéré après l’audience du 12 juin 2023, à laquelle siégeaient :

M^me Bailly, présidente,

M^me E et M^me B, conseillères,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 juin 2023.

La rapporteure,

B. B

La présidente,

P. Bailly La greffière,

A. Hussein

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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