Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 26 avril 2022, le 7 juin 2023, le 12 octobre 2023 et le 8 décembre 2023, la société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU) Akka Services, représentée par M^e Clémence, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation primitive de cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020 à raison de la fraction du local qu’elle occupe, situé 7 boulevard Henri Ziegler à Blagnac (Haute-Garonne) ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

S’agissant de la valeur locative non révisée :

- le local-type n°18 du procès-verbal C de la commune de Bussy Saint-Georges du 23 octobre 2008, correspondant à un local à usage de bureaux, construit en 2006, d’une surface pondérée de 8 354 m², et présentant un tarif unitaire au m² de 12,80 euros est plus pertinent au regard de ses caractéristiques et doit être substitué au local-type n°45 du PV de la commune de Blagnac retenu par l’administration ; il existe une analogie de situation économique entre les deux communes ; la différence d’aménagement entre le local-type de Blagnac et celui de Bussy Saint-Georges est neutralisé par l’ajustement de +20 % appliqué à Bussy Saint-Georges par rapport au local-type n°14 ; le tarif ressort à 10,24 euros ;

- un coefficient de pondération à 1 doit être appliqué pour les surfaces de bureau ; les surfaces restantes, circulation, sanitaires, locaux techniques et cafétéria doivent être pondérées à 0,33 dès lors qu’elles ne sont pas nécessaires à l’activité de bureau ; les surfaces de stationnement couvertes doivent être pondérées à 0,2 et les surfaces de stationnement extérieures non couvertes à 0,1 ; la valeur locative non révisée s’élève alors à 156 442 euros ;

- l’interprétation de la loi fiscale qui présente des barèmes de coefficients de pondération moyens ordinairement employés n’étant pas opposable, elle est fondée à solliciter l’application des taux de pondération dont elle se prévaut ;

- dans l’hypothèse où le local-type n°45 doit être retenu, elle est fondée à demander un ajustement à la baisse de -50 %pour tenir compte de la différence de superficie, entrainant l’application d’un tarif de 10,67 euros par m2 ;

S’agissant de la valeur locative révisée :

- la valeur locative révisée reconstitue une surface pondérée de 16 089 m2 et non de 16 850 m2 ; il convient d’exclure de la surface P1 toutes les surfaces qui ne sont pas essentielles à l’activité principale et correspondant à des surfaces secondaires ; les surfaces principales correspondent à l’ensemble des surfaces où est exercée une activité administrative ou intellectuelle, à l’exclusion en conséquence des halls, couloirs de circulation et paliers, locaux techniques, PC sécurité et locaux déchets ; la surface P1 correspond ainsi à 9 890 m2, la surface P2 à 1 521 m2 ; les espaces de circulation doivent être pondérés en P2 à 0,5 compte tenu de la moindre importance de ces surfaces ; la valeur locative révisée s’élève ainsi à 2 502 380 euros et non à 2 620 741 euros ;

- La méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe ne saurait être utilisée dès lors qu’il s’agit d’une méthode subsidiaire et alors que le local-type n°18 de Bussy Saint-Georges peut être utilisé pour le local en litige.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 21 novembre 2022, le 29 septembre 2023 et le 13 novembre 2023, le directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la SASU Akka Services ne sont pas fondés et propose qu’en cas de non application du local-type n°45, il soit fait usage de la méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe.

Par ordonnance du 14 novembre 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 13 décembre 2023.

Par courrier du 29 octobre 2025, une demande de pièces a été adressée aux parties en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative.

Le 3 novembre 2025, le directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne a produit la pièce demandée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Mérard,

- les conclusions de M^me Douteaud, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

La SASU Akka Services occupe pour les besoins de son activité 7 % des locaux appartenant à la SA HSBC Real Estate Leasing France, situés 7 boulevard Henri Ziegler à Blagnac (Haute-Garonne). Elle a été assujettie pour cette fraction à la cotisation foncière des entreprises au titre des années 2020 et 2021. Par un courrier en date du 28 décembre 2021, la SASU Akka Services a présenté une réclamation contre ces impositions, sollicitant un dégrèvement partiel, laquelle a été rejetée par l’administration fiscale le 8 mars 2022. Par la présente requête, la SASU Akka Services demande au tribunal de prononcer la réduction de la cotisation primitive de cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020.

Sur les conclusions à fin de réduction :

Aux termes de l’article 1447 du code général des impôts : « I. – La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d’un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. (…) ». Aux termes de l’article 1467 du même code : dispose que : « La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière situés en France, à l’exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11°, 12° et 13° de l’article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l’exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période ». Et enfin aux termes de l’article 1473 du même code : « La cotisation foncière des entreprises est établie dans chaque commune où le redevable dispose de locaux ou de terrains, en raison de la valeur locative des biens qui y sont situés. »

En ce qui concerne la valeur locative non révisée de l’immeuble :

Il résulte du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificatives pour 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et de l’article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

Aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation ». Selon l’article 1498 du code général des impôts en vigueur au 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; (…) ». En application du I de l’article 324 Z de l’annexe III du même code : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types ». Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ».

Il résulte de ces dispositions que lorsque l’administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s’il s’y croit fondé, de contester devant le juge de l’impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative. La valeur locative d’un immeuble retenu comme terme de référence dans un procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières d’une commune peut être déterminée par comparaison avec celle d’un local-type situé dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause en appliquant le coefficient prévu à l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts afin de tenir compte des différences entre l’immeuble concerné et le terme de comparaison. En l’absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu’il envisage de retenir, il n’appartient pas au juge de l’impôt de vérifier d’office si ce local-type remplit l’ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l’article 1498.

Par ailleurs, pour l’application de la méthode d’évaluation prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l’immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l’article 324 AA de l’annexe III à ce code.

Il résulte de l’instruction que, pour arrêter la valeur locative non révisée du bien occupé par la société requérante, l’administration a recouru à la méthode par comparaison à partir de l’un des locaux-type inscrits au procès-verbal des opérations d’évaluation de Blagnac. Elle a retenu le local-type n°45 du procès-verbal C « Locaux commerciaux et biens divers ordinaires » de la commune du 14 mai 1979, correspondant à des bureaux construits en 1978 d’une surface réelle de 1466 m², d’une surface pondérée de 606 m², et présentant un tarif de 84 840 francs, soit un tarif de 140 francs au m², converti à 21 euros 34 m2.

En premier lieu, la déclaration d’origine du propriétaire du 6 décembre 1978 et la fiche de calcul de ce local-type établie en 1979 produites en défense, permettent de contrôler la pertinence du terme de comparaison. La circonstance que la déclaration d’origine produite présente une rature est à cet égard sans incidence dès lors que la fiche de calcul mise à jour pour l’année 1979 comporte les éléments actualisés ayant servi au calcul de la base d’imposition des cotisations en litige. Alors que la SASU Akka Services ne conteste pas la validité du local-type et se borne à dénoncer la différence significative des superficies des deux locaux, le local-type retenu présentant la même desserte de voirie et étant situé à la proximité du même aéroport, peut, au vu des caractéristiques similaires, servir de référence pour l’évaluation du local de la société requérante.

En deuxième lieu, la société requérante demande que la surface d’activités telles que les circulations, sanitaires, locaux techniques et cafétéria, considérées comme accessoires, soient pondérées au moyen d’un coefficient de 0,33 et non de 0,50 comme l’a retenu l’administration. Toutefois, en se bornant à soutenir qu’un coefficient de 0,30 a été affecté aux dégagements du local-type situé à Bussy Saint-Georges, la SASU Akka Services ne rapporte pas la preuve que le coefficient de 0,33 qu’elle propose reflèterait davantage la valeur des parties constituées par ces espaces. Dans ces conditions, le moyen tiré d’une erreur dans la superficie totale pondérée prise en compte par l’administration fiscale ne peut être accueilli, quand bien même le service aurait appliqué des pondérations d’usage, au caractère indicatif pour les bureaux commerciaux.

En troisième lieu, l’administration a tenu compte de l’écart de superficie existant entre le bien à évaluer et le terme de référence d’une surface pondérée atteignant respectivement 12 577 m2 et 606 m2 en appliquant un ajustement de 15%. Pour soutenir que la différence de superficie entre le local-type n°45 de la commune et le local qu’elle occupe justifie l’application d’un coefficient d’ajustement de – 50 %, la société se borne à indiquer que la surface du local évalué dispose d’une superficie de + 1 590 % que le local type. Alors qu’elle ne détaille pas le calcul conduisant à un tel résultat et que les surfaces réelles qu’elle évoque diffèrent de celles renseignées dans la fiche d’évaluation du local dont elle est propriétaire, ce seul élément n’est pas de nature à établir que l’abattement de 15 % déjà appliqué serait insuffisant et que la superficie plus petite du local-type devrait nécessairement entraîner un abattement supplémentaire par rapport à celui pratiqué par l’administration fiscale. Par suite, la société SASU Akka Services n’est pas fondée à solliciter un ajustement à la baisse de 50 %.

En ce qui concerne la valeur locative révisée :

En premier lieu, aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ».

Il ressort de la notice jointe à la déclaration-type REV6660 que les parties principales (P1) correspondent aux surfaces essentielles à 1'exercice de 1'activité à laquelle le local est totalement ou principalement affecté soit, pour les locaux à usage de bureaux, les pièces de bureau, les salles de réunion, de réception, les sanitaires, les couloirs, et les locaux de réserve. Les parties secondaires (P2) couvertes correspondent à des éléments utilisés pour l’activité mais qui ne sont ni occupées par le personnel de 1'entreprise ni utilisées à des fins de réception de la clientèle. Pour les locaux à usage de bureaux il s’agit des locaux techniques (armoires électriques ou de connectique informatique, locaux d’archives situés en sous-sol). La classification différencie les surfaces dont l’accès est facilité pour les participants à cette activité afin de satisfaire la promotion et les obligations liées à cette activité (Pl) de celles plus difficiles d’accès telles que les locaux techniques des bureaux ou les espaces non accessibles à la clientèle d’une boutique (P2), le critère d’accessibilité à ces surfaces constituant le critère fondamental de la répartition. Ainsi, si la totalité d’un étage de bureaux reste accessible au personnel employé pour cette activité, la totalité de la superficie de l’étage, y compris les réserves, les voies de circulation et les sanitaires, doit être rattaché à la catégorie en P1. Seuls les locaux techniques électriques ou informatiques dont l’accès est spécifiquement réservé aux techniciens est imposable dans la catégorie P2.

Il résulte de l’instruction et en particulier de la déclaration de local professionnel établie par le propriétaire du local à évaluer le 6 juillet 2016 qu’un total de 9 615 m2 de surface principale et de 1795 m2 de surfaces secondaires couvertes a été déclaré au titre de la consistance du local. La notice jointe à la déclaration précisait que, s’agissant de bureaux, les parties principales s’entendent notamment des sanitaires, des couloirs et des locaux de réserve quand les espaces secondaires se rapportent aux locaux techniques. Eu égard à la catégorie dans laquelle était classé le bien appartenant à la SA HSBC Real Estate Leasing France, les surfaces affectées aux sanitaires, couloirs, dégagements et à la cafétéria, situés aux mêmes étages que les espaces affectés à l’activité de bureau, à l’exception de la cafétéria, doivent être regardés comme étant utilisés pour les besoins de l’activité de bureau. Par suite, en application de ce qui a été dit au point 10, seules les parties affectées aux locaux techniques ont une valeur réduite et devaient se voir appliqués le coefficient de 0,5 à l’exclusion des autres espaces annexes. La société requérante ne conteste pas par ailleurs la catégorie « activité de bureau d’agencement récent » dite « BUR 2 » dans laquelle a été classée le local litigieux. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a réintégré les surfaces affectées à l’usage de sanitaires et de dégagement aux espaces principaux déclarés en 2016 et a limité à 324 m2 la partie du local litigieux correspondant aux espaces secondaires.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la SASU Akka Services à fin de réduction de la cotisation primitive de cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020 à raison de la fraction de local qu’elle occupe situé 7 boulevard Henri Ziegler à Blagnac ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de l’État, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de SASU Akka Services est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SASU Akka Services et au directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne.

Délibéré après l’audience du 2 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Arquié, présidente,

M. Luc, premier conseiller,

M^me Mérard, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.

La rapporteure,

Bénédicte Mérard

La présidente,

Céline Arquié

La greffière,

Stella Baltimore

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour exécution conforme :

La greffière en chef,