Copie exécutoire : M^e DONAZ Benjamin Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 3

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 02/07/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2023024292

ENTRE :

SAS NESTENN (précédemment dénommée SOLVIMO), dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 439679713

Partie demanderesse : assistée de la SELARL CABINET HUBERT BENSOUSSAN & ASSOCIES, agissant par Maître Hubert BENSOUSSAN, Avocat (A262) et comparant par la SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE, agissant par Maître Jean-Didier MEYNARD, Avocat (P240)

ET :

1) SARL MID’IMMO, dont le siège social est [Adresse 2], ci-devant et actuellement au [Adresse 3] – RCS B 512697350

2) SAS VIVRE EN PROVENCE (anciennement [W] IMMOBILIER), à associé unique, dont le siège social est [Adresse 3] – RCS B 491779278

Parties défenderesses : assistées de la SELARL ANTHONY MARTINEZ, prise en la personne de Maître Anthony MARTINEZ, Avocat au barreau d’Avignon et comparant par Maître Benjamin DONAZ, Avocat (P0074)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

La société NESTENN, précédemment dénommée SOLVIMO, gère un réseau d’agences immobilières, en qualité de franchiseur.

La société MID’IMMO, basée à [Localité 1], exerce une activité d’agence immobilière depuis 2009, dans le Vaucluse.

VIVRE EN PROVENCE, anciennement [W] IMMOBILIER, basée à [Localité 2] dans le Vaucluse, a pour objet la détention de portefeuille de valeurs mobilières et exerce une activité de marchand de biens et de promotion immobilière.

Monsieur [M] [W], dirigeant de deux sociétés, MID’IMMO et [W] IMMOBILIER (devenue VIVRE EN PROVENCE), s’est montré intéressé par le concept NESTENN.

Le 29 mars 2019, NESTENN a conclu un contrat de franchise d’une durée de 6 ans, avec MID’IMMO, qui l’a signé en qualité de franchisé, tandis que [W] IMMOBILIER devenue VIVRE EN PROVENCE l’a signé en qualité de « Partenaire », souhaitant pouvoir poursuivre l’exploitation de l’agence « VIVRE EN PROVENCE » hors du réseau NESTENN.

Le contrat est assorti d’une clause d’exclusivité d’activité immobilière et territoriale, avec une dérogation pour l’agence « VIVRE EN PROVENCE ».

Le 9 juin 2022, VIVRE EN PROVENCE a fait l’acquisition des titres de la société TRINIMMO, qui détient deux agences immobilières, sous l’enseigne « TRINIMMO », dans les Alpes-Maritimes, l’une à la Trinité et l’autre à [Localité 3].

NESTENN, ayant été informée de ladite acquisition faite par VIVRE EN PROVENCE, ayant sommé le franchisé de cesser sans délai cette concurrence, au regard de l’article 18 du contrat de franchise, a mis en demeure MID’IMMO, par courrier du 9 août 2022,

En réponse, par courrier du 8 septembre 2022, MID’IMMO se défendait qu’aucun manquement contractuel ne pouvait, selon elle, être caractérisé.

Le 20 avril 2023, les parties n’ayant pu trouver d’accord, NESTENN assignait, devant la présente juridiction, les sociétés MID’IMMO, Franchisé, et VIVRE EN PROVENCE, Partenaire, en vue de faire prononcer la résiliation du contrat de franchise liant les parties en raison des fautes du Franchisé et d’obtenir, le cas échéant, la réparation de ses préjudices financiers.

C’est dans ces circonstances que se présente ce litige.

LA PROCEDURE

Par actes en date du 20/04/2023, la SAS NESTENN assigne la société SARL MID’IMMO et la SAS VIVRE EN PROVENCE.

Par ces actes et à l’audience du 25 mars 2025, la société NESTENN demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu les articles 1103, 1188, 1189, 1224, 1227, et 1231 du Code civil, Vu l’article 122 du code de procédure civile, Vu les articles 4, 5, 7, 11, 18, 19, 22 et 23 du contrat de franchise NESTENN,

* DECLARER recevables et bien fondées les demandes de la société NESTENN ;

* PRONONCER la résiliation du contrat de franchise liant les parties aux torts exclusifs des sociétés MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE ;

* CONDAMNER in solidum les sociétés MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE à payer à NESTENN la somme de 1.952,89 € multipliée par le nombre de mois qui resteront à courir jusqu’au jour du prononcé de la résiliation par le jugement à intervenir ;

* CONDAMNER in solidum les sociétés MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE à payer à NESTENN a minima les sommes suivantes :

* 0 165.723 € en réparation du préjudice matériel résultant de la violation des clauses d’exclusivité/fidélité et de loyauté ;

* 0 10.000 € en réparation du préjudice moral résultant de la violation des clauses d’exclusivité/fidélité et de loyauté ;

* DEBOUTER les sociétés MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

* CONDAMNER chacune des défenderesses, savoir les sociétés MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE à payer in solidum à la société NESTENN la somme 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* CONDAMNER les sociétés MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE aux entiers dépens ;

* DIRE sa décision exécutoire à titre provisoire du chef des condamnations allouées à la seule demanderesse par application de l’article 514 du Code de procédure civile et,

* DEROGER au principe de l’exécution provisoire du chef des demandes adverses si, par extraordinaire, il était fait droit, même partiellement, à l’une quelque des demandes des sociétés MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE.

A l’audience du 25 février 2025, les sociétés MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs prétentions, de :

Vu l’article 1231-1 du code civil, Vu les articles 1188, 1190, 1105 du code civil, Vu l’article 514 et 514-1 du code de procédure civile,

* DEBOUTER la Société NESTENN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

* CONDAMNER la Société NESTENN à verser à la société MID’IMMO la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel et financier subi ;

* CONDAMNER la Société NESTENN à verser aux Sociétés MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* CONDAMNER la Société NESTENN aux entiers dépens.

* DIRE sa décision exécutoire à titre provisoire du chef des condamnations allouées à MID’IMMO par application de l’article 514 du Code de procédure civile et,

* DEROGER au principe et ECARTER l’exécution provisoire du chef des demandes adverses si, par extraordinaire, il était fait droit, même partiellement, à l’une quelque des demandes de la société NESTENN.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet d’un dépôt de conclusions.

A l’audience collégiale du 6 mai 2025, le tribunal a désigné un juge chargé d’instruire l’affaire conformément aux articles 871 et suivants du code de procédure civile, et les parties sont convoquées à l’audience de plaidoirie du juge chargé d’instruire l’affaire du 27 mai 2025, à laquelle toutes les parties se présentent.

A cette audience, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025. Les parties en ont été avisées en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LES MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l’article 455 du CPC, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante :

A l’appui de sa demande, au visa de l’article 1104 du code civil qui dispose du devoir de bonne foi et des articles 18 du contrat de franchise qui stipule un engagement de porte-fort de son dirigeant et prévoit aux termes de son article 19 la loyauté et la confidentialité dans l’exécution du contrat, NESTENN soutient la recevabilité de sa demande à l’encontre de VIVRE EN PROVENCE, partenaire du contrat de franchise.

* Elle fait valoir un manquement des défenderesses à l’exigence de confidentialité sur le savoir-faire, ainsi que le manquement aux règles inter-agences stipulées à l’article 22 du contrat.

* Elle prétend que MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE ont commis de graves manquements contractuels, avec violation de la clause de non-concurrence, utilisation de la charte couleur de NESTENN et non-respect des règles déontologiques entre agence.

* Elle prétend être fondée à solliciter la résiliation anticipée du contrat de franchise aux torts de franchisé et du partenaire, en application des stipulations de l’article 22 du contrat.

* Elle demande la réparation de son préjudice, lié à la rupture prématurée du contrat, ainsi que du préjudice matériel en considération de l’avantage indu provenant du savoir-faire qu’elle a transmis aux défenderesses.

En réplique, les défenderesses soutiennent au visa des articles 1188 et 1190 du code civil et aux termes de l’article 18 du contrat, l’irrecevabilité de la demande à l’égard du « partenaire » qui est une personne physique tandis que VIVRE EN PROVENCE est une personne morale.

Elles font valoir au visa des articles 1231-1, 1188 et 1190 du code civil, l’absence de preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, justifiant la résiliation du contrat de franchise aux torts de MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE.

* Elles soutiennent qu’il ne peut être reproché à VIVRE EN PROVENCE, qui n’est pas tenu aux mêmes obligations que le franchisé, d’avoir acquis deux agences immobilières.

* Elles rejettent les demandes de résiliation du contrat de franchise et d’indemnisation de préjudice, formulées à leur encontre.

* Elles prétendent que le franchisé n’a commis aucune activité concurrente.

* Elles font valoir que le contrat n’interdit pas au Partenaire de prendre des participations au sein de structure ayant une activité d’agence immobilière, et rejettent les reproches dirigés contre les sociétés VIVRE EN PROVENCE, dont les filiales TRINIMMO situées à [Localité 1] et à [Localité 3] ne constituent pas un manquement contractuel.

* Elles rejettent la prétendue atteinte au graphisme de NESTENN qui ne rapporte pas la preuve d’un visuel lié à la marque.

* Elles rejettent les manquements allégués aux règles inter-agences, concernant la rétrocession d’honoraires entre agences.

* Elles font valoir un préjudice d’exploitation et une perte de chiffre d’affaires liée à ce litige, calculé sur la base de 10% du CA des deux dernières années.

SUR CE

Sur le mérite

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi » , et selon l’article 1353 du même code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, ainsi réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extension de son obligation ».

NESTENN a signé le 29 mars 2019 un contrat de franchise d’une durée de 6 ans avec MID’IMMO, en qualité de franchisé, et [W] IMMOBILIER, devenue VIVRE EN PROVENCE, en qualité de « partenaire » qui lie les parties, et qu’il convient d’examiner.

Sur la recevabilité de la demande à l’encontre du partenaire

Aux termes du contrat de franchise conclu entre les parties (pièce n° 4 versée aux débats par NESTENN), il est indiqué que « le partenaire est la personne physique en considération de laquelle le présent contrat a été signé. Celle-ci n’est pas engagée par les obligations du contrat autrement qu’au travers des articles la visant expressément ou qui génèrent des obligations à son égard ».

En l’espèce, le présent litige introduit par NESTENN est relatif à l’exécution du contrat de franchise, dont il ressort que VIVRE EN PROVENCE, est signataire cocontractant, en qualité de « Partenaire », avec des obligations spécifiques « la visant expressément », n’ayant pas la qualité de franchisé.

Et, l’article 19 du contrat précise que « Les parties s’obligeant mutuellement à faire valoir tous les griefs qu’elles pourraient nourrir l’une à l’encontre de l’autre au moment des faits ».

Il en résulte que la demande de NESTENN à l’encontre du « Partenaire », VIVRE EN PROVENCE, est recevable.

Sur l’existence de manquements contractuels

Sur le devoir de loyauté et de confidentialité :

Le tribunal relève que l’article 18 « Exclusivité d’activité – Fidélité » vise spécifiquement le « Franchisé », MID’IMMO, sans qu’il y soit fait expressément mention du « partenaire » ou des « parties ».

L’article 19 « Loyauté – Confidentialité » du contrat, encadrant l’activité concurrente, prévoit que :

« Le présent contrat est soumis à une très forte exigence de loyauté pendant toute sa durée. Les parties s’obligeant mutuellement à faire valoir tous les griefs qu’elles pourraient nourrir l’une à l’encontre de l’autre au moment des faits.

Les parties s’engagent à conserver la plus grande confidentialité sur le contenu du présent contrat (…) et plus généralement sur tous éléments qui découlent directement ou indirectement du contrat. »

Ce dont il résulte que les parties, y compris le « partenaire », sont soumises aux exigences de loyauté et de confidentialité.

Par ailleurs, à l’examen de l’ « Avenant au Contrat de Franchise » signé par le 29 mars 2019, la « Clause particulière » stipule que « les parties s’engagent à agir avec loyauté . », et précisant que :

« Le Franchisé exploitant par ailleurs une activité concurrente ([W] IMMOIBLIER -Vivre en Provence …) est conscient qu’il ne pourra en aucun cas transférer sur cette structure non assujettie à la redevance proportionnelle NESTENN, les opérations réalisées avec le présent contrat. Tout basculement d’une structure à l’autre en vue d’une économie de redevance, engendrera une sanction à la charge du franchisé d’un montant au moins égal à 50.000 € »

Il en résulte aux termes de ces conditions particulières, prévalant les conditions générales du contrat, que les parties, y compris le franchiseur qui l’a accepté, reconnaissent, l’ « activité concurrente » de « VIVRE EN PROVENCE », celle-ci, aux termes du contrat, n’étant pas engagée par les mêmes obligations contractuelles de non-concurrence du franchisé.

Le tribunal ne relève aucune disposition, interdisant au « partenaire » VIVRE EN PROVENCE de prendre des participations dans d’autres sociétés immobilières pour développer sa propre activité, ni d’avoir un nouveau point de vente hors du territoire concédé.

En conséquence, le tribunal dit que l’exploitation par une filiale de VIVRE EN PROVENCE de deux agences immobilières à la Trinité et à Saint André ne constitue pas un manquement contractuel.

* Sur l’utilisation illicite du savoir-faire de signalétique NESTENN :

Aux termes de l’article 4 « Savoir-Faire » du contrat de franchise, qui inclut « l’ensemble des signes distinctifs du réseau » et de l’article 5 « Marque et Enseigne » qui stipule que « le Franchiseur autorise le Franchisé à utiliser la marque à titre d’enseigne (..), le Franchisé informera sans délai, le franchiseur de tout acte d’imitations, de contrefaçon de marque ou d’atteinte aux signes distinctif du réseau ».

Selon son « guide enseigne » du Franchiseur, NESTENN indique que les couleurs type de son enseigne sont le cyan, le blanc et le gris, qui sont, en l’espèce, également les couleurs des enseignes des agences concurrentes, TRINIMMO et « SAINT IMMOBILIER » qu’a dirigé et que dirige Monsieur [S] [W].

Le tribunal relève que le code couleurs ne peut être à lui seul l’élément définissant la charte graphique de l’enseigne NESTENN, l’identité visuelle de l’entreprise étant généralement aussi composée d’une typographie avec, le cas échéant, un symbole, voire une « vitrophanie et logos aux formats adéquates » (pièce n°22 versée aux débats par NESTENN), outre la palette de couleurs.

De surcroît, le défendeur démontre que les codes couleurs des agences concurrentes précitées ont été choisis sous la direction de l’ancien propriétaire, et ce préalablement à leur acquisition par Monsieur [M] [W]. Le tribunal observe qu’il n’est en l’espèce pas démontré une utilisation de la signalétique de NESTENN, contrevenant au devoir de loyauté du partenaire.

Le tribunal relève en effet que la similitude de palette couleurs par l’application du bleu cyan sur les enseignes des agences concurrentes, ainsi que l’emploi de la terminologie « by », ne suffisent pas à caractériser une utilisation illicite du savoir-faire de la signalétique NESTENN, constitutifs d’une faute grave entrainant la résiliation du contrat de franchise.

Sur la violation des règles inter-agences

Aux termes de l’article 11 « Règlement Intérieur » du contrat de franchise, il est stipulé que le règlement « mis au point conjointement par le franchiseur et les représentants des franchisés NESTENN (…) aura notamment pour objet de gérer les règles de bon voisinage entre agents immobiliers », le franchisé s’engageant à respecter ce règlement et à le faire respecter.

Le règlement intérieur (pièce n°13 versée aux débats par NESTENN) prévoit une interdiction pour le franchisé de traiter directement un mandat sans avoir préalablement préconisé l’intervention du franchisé territorialement concerné.

Aux termes de l’article 9 du règlement intérieur, il est prévu qu’ « en cas de violation d’une ou plusieurs des dispositions du présent RIU, la CDN pourra être amenée à sanctionner leurs auteurs (…) En cas de non-exécution par l’agence NESTENN concernée de la sanction décidée par la CDN, au plus tard un mois après son prononcé, sera constitutive d’un manquement grave au contrat de franchise, pouvant justifier la résiliation immédiate du contrat de franchise aux torts exclusifs de l’agence défaillante ».

Les débats font état d’un accord dérogatoire au règlement intérieur entre Monsieur [M] [W] et une agence d'[Localité 4] leur permettant mutuellement de « rentrer des affaires par relation » sur le territoire exclusif de l’autre agence, qui a été révoqué le 9 décembre 2020 (pièce n° 25 versée aux débats par NESTENN).

Les débats établissent que, par ses agissements, Monsieur [M] [W] n’a pas respecté les « règles de bon voisinage » prévues au règlement intérieur, privant « l’agence d'[Localité 4] de sa chance de perception de 75 % des honoraires » et qu’à ce titre la commission de déontologie a ordonné « l’application minimale secteur avec 25 % d’honoraires rétrocédés à l’agence d'[Localité 4] soit 1750 €» (pièce n° 10 versée aux débats par NESTENN), sans qu’il soit fait état par la commission de déontologie, à défaut de règlement, d’une faute grave entrainant la résiliation du contrat en application de la clause 9 du règlement.

Les débats font état de cette seule décision de la commission de déontologie, ordonnant une « application minimale secteur », sans qu’il soit rapporté la preuve d’autres agissements répétés, ni que la faute grave soit en l’espèce qualifiée.

En conséquence, le tribunal dit que les agissements de Monsieur [M] [W], contraires aux règles de bon voisinage, n’ayant pas été qualifiés de faute grave, ne constituent pas un manquement au contrat de franchise susceptible d’entrainer sa résiliation.

En conséquence, en l’absence de manquements démontrés du partenaire, le tribunal déboutera NESTENN de sa demande de résiliation du contrat de franchise aux torts du franchisé.

Sur la demande de NESTENN en réparation de son préjudice

Compte tenu de la solution apportée au litige, les manquements graves n’étant pas démontrés et la demande de résiliation du contrat rejetée, il n’y a pas lieu que le tribunal se prononce sur cette demande.

En conséquence, NESTENN sera déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande reconventionnelle de MID’IMMO au titre de dommages et intérêts

MID’IMMO verse aux débats une attestation de son expert-comptable, indiquant une baisse continue du chiffre d’affaires des trois dernières années (pièce n° 14).

MID’IMMO ne rapporte pas la preuve des manquements allégués de NESTENN dans l’exécution de ses obligations de formations et événements du groupe auxquels NESTENN démontrent avoir régulièrement invité le franchisé (pièces n° 28 à 38 versées aux débats par NESTENN).

Outre cette absence de manquements démontrés de NESTENN, MID’IMMO ne démontre pas le lien direct entre l’ « attitude de NESTENN» et la baisse de son chiffre d’affaires qui dépend de nombreux autres facteurs, liés au marché et aux actions du franchisé.

En conséquence, MID’IMMO sera déboutée de sa demande indemnitaire de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel et financier.

Sur l’article 700 CPC

Il serait inéquitable que MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE supporte seules les frais qu’elles ont dû exposer pour faire valoir leur droit en justice, le tribunal condamnera NESTENN à payer à MID’IMMO et VIVRE EN PROVENCE la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Laisse les dépens à la charge de la société NESTENN qui succombe.

Sur l’exécution provisoire

Compte tenu des circonstances et de la solution donnée au litige, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire.

En conséquence, le tribunal dira qu’il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Attendu qu’il n’apparaît pas nécessaire d’examiner les demandes plus amples ou autres des parties que le tribunal rejettera comme inopérantes ou mal fondées, il sera statué dans les termes suivants :

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

* Déboute la SAS NESTENN (précédemment dénommée SOLVIMO) de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

* Déboute la SARL MID’IMMO de sa demande indemnitaire de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel et financier ;

* Condamne la SAS NESTENN (précédemment dénommée SOLVIMO) à payer aux SARL MID’IMMO et SAS VIVRE EN PROVENCE (anciennement [W] IMMOBILIER) la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

* Laisse les dépens à la charge de la SAS NESTENN (précédemment dénommée SOLVIMO), dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 81,56 € dont 13,38 € de TVA ;

* Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 mai 2025, en audience publique, devant M. Jean-Paul Joye, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : MM. Jean-Paul Joye, Claude Pepin de Bonnerive et Emmanuel de Truchis.

Délibéré le 17 juin 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Jean-Paul Joye, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.