Copie exécutoire : Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

B9 LRAR aux parties

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 12/03/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024019749

ENTRE :

SAS DIVERSIPIERRE DVP1, à associé unique, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS B 800 485 310, représentée par son Président BNP PARIBAS DIVERSIPIERRE, société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS B 800 122 715

Partie demanderesse : comparant par la SELARL FBC AVOCATS, agissant par Maître Catherine FAVAT Avocat (C1806)

ET :

SAS GROUPE FIMINCO, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 403 895 642

Partie défenderesse : assistée de Maitre Marie LEROY Avocat (P154) et comparant par SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE, agissant par Maître Jean-Didier MEYNARD Avocat (P240)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2019, la SASU DIVERSIPIERRE DVP1 (ciaprès dénommée DVP), a consenti à la SAS GROUPE FIMINCO (ci-après dénommée FIMINCO) un bail commercial de 9 années entières et consécutives, commençant à courir le 1 er décembre 2019, moyennant un loyer annuel de 49.280 € – hors taxes et hors charges -, payable par trimestre et d’avance.

A la suite des mesures de confinement, FIMINCO a obtenu, par courrier en date du 14 avril 2020, que DVP suspende l’exigibilité du loyer du 2 ème trimestre 2020, ainsi qu’un différé de paiement sans pénalité ni intérêts de retard.

A partir du 1 er trimestre 2021, FIMINCO cesse de régler ses loyers. En dépit de 6 loyers impayés, sauf un montant de 6.035,15 € réglé le 28 février 2022, DVP propose à FIMINCO un plan d’apurement de sa dette jusqu’au 1 er décembre 2022, par courrier du 23 mars 2022. DVP propose également à FIMINCO de mandater une société de transaction afin de rechercher un successeur pour la reprise du contrat de bail.

FIMINCO ne donne pas suite à ces propositions et DVP fait délivrer par huissier un commandement de payer le 29 mars 2022, visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 88.092,53 € représentant la dette arrêtée au 1 er trimestre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 25 mai 2022, FIMINCO donne congé de la 1 ère période triennale soit le 30 novembre 2022, et considère être déliée de ses obligations locatives dès le 31 aout 2022 à la suite du pré-état des lieux établi à cette date. DVP récupère les clés des locaux par lettre du 12 octobre 2022. Par courrier du 19 octobre 2022, FIMINCO considère que le bail est résolu depuis le 25 mai 2022 « jour de l’acceptation du commandement de payer visant la clause résolutoire ».

De son côté, DVP considère qu’à l’issue de la restitution des lieux la dette locative s’élève à la somme de 132.060,98 €, moins 12.320 € de dépôt de garantie (132.060,98 € – 12.320 € = 119.740,98 € et non 117.332,60 € comme réclamé par DVP dans son « Par ces motifs »).

Par assignation en référé auprès du tribunal de céans, délivrée le 30 mai 2022, DVP demande la condamnation provisionnelle de FIMINCO à la somme de 105.122,53 € pour l’arriéré locatif provisoirement arrêté à la fin du 2 ème trimestre 2022. En réponse FIMINCO demande au président du tribunal de céans de se déclarer incompétent et réclame la condamnation de DVP à la somme de 45.000 € en réparation de manquements contractuels et aux sommes de 1.448 € et 4.735,96 € au titre de charges indues et d’honoraires.

Par ordonnance du 24 juin 2022, le tribunal de céans se déclare compétent, dit qu’il y a des contestations sérieuses mais qu’il n’y a pas lieu à référé. DVP fait appel de cette ordonnance le 11 mai 2023, et par ordonnance sur incident du 12 octobre 2023, le président de la cour d’appel de Paris déclare caduc l’appel au motif que le dispositif de DVP ne mentionne pas expressément les termes d’infirmation ou d’annulation de la décision.

Ainsi se présente l’affaire.

LA PROCEDURE

Conformément aux dispositions de l’article 446.2 du CPC, les parties ont été informées que le Tribunal ne retiendra que les dernières conclusions, c’est-à-dire les conclusions récapitulatives.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 mars 2024, remis à personne habilitée, la SASU DIVERSIPIERRE DVP1 assigne la SAS GROUPE FIMINCO, et expose ses prétentions et demandes initiales au tribunal :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil ; Vu les articles 1709 et suivants du code civil et plus particulièrement l’article 1728 ; Vu l’article 1343-2 du Code civil ;

1°) Juger recevable et bien fondée la société Diversipierre DVP1 de l’ensemble de ses moyens, fin et prétentions ;

Y faisant droit :

2°) Condamner la société Groupe Fiminco à payer à la société Diversipierre DVP 1 les sommes suivantes :

* 117.332,60 € au titre des loyers, le cas échéant indemnités d’occupation, charges et accessoires impayés arrêtés à la date du 30 novembre 2022, avec intérêts au taux contractuel, équivalent à l’intérêt légal majoré de 3 points, à compter de l’assignation en référé délivrée le 30 mai 2022 ;

* 11.733 € au titre de l’indemnité forfaitaire ;

3°) Ordonner la capitalisation des intérêts déchus depuis plus d’une année ;

4°) Condamner la société Groupe Fiminco à payer la somme de 6.000 € à la Société Diversipierre DVP1 au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

5°) Condamner la société Groupe Fiminco aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience en date du 18 octobre 2024, la SAS GROUPE FIMINCO expose ses prétentions en défense, les modifie et ainsi dans le dernier état de ses prétentions, demande au tribunal de :

Vu les articles R. 211-3-26 et R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, Vu les articles L. 145-41, L 145-10, R 145-35, R 145-36 et R. 145-23 du Code de commerce, Vu l’article 81 du CPC,

* DECLARER recevable et bien fondée la société GROUPE FIMINCO en ses demandes et y faisant droit ;

IN LIMINE LITIS :

* SE DÉCLARER INCOMPETENT pour connaître du présent litige au profit du Tribunal Judiciaire de PARIS ;

* RENVOYER l’affaire devant le Tribunal Judiciaire de PARIS ;

En tout état de cause :

* CONDAMNER la société DIVERSIPIERRE DVP1 à payer à la société GROUPE FIMINCO la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* CONDAMNER la société DIVERSIPIERRE DVP1 aux entiers dépens de la présente instance.

A l’audience en date du 4 février 2025, la SASU DIVERSIPIERRE DVP1 complète et modifie ses prétentions et ainsi dans le dernier état de ses prétentions demande au tribunal de : Vu les articles R.211-3-26 et R.211-4 du code de l’organisation judiciaire, Vu l’article R. 145-23 du code de commerce, Vu l’article L.721-3 du code de commerce.

* Débouter la Société Groupe Fiminco de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;

* Se déclarer compétent matériellement pour statuer sur le présent litige ;

* Faire injonction à la Société Groupe Fiminco de conclure au fond ;

* Fixer l’affaire à la première date utile de plaidoiries.

L’ensemble de ces demandes fait l’objet du dépôt d’écritures, échangées en présence d’un greffier qui en prend acte sur la côte de procédure, ou ont été régularisés par le Juge chargé d’instruire l’affaire en présence des parties.

A l’audience du 29 novembre 2024, l’affaire est confiée à l’examen d’un juge chargé d’instruire l’affaire, en application des articles 861 et suivants du Code de Procédure Civile et les parties sont convoquées sur l’exception d’incompétence à son audience du 4 février 2025.

Après avoir entendu les observations des parties, le juge chargé d’instruire l’affaire prononce la clôture des débats et annonce que le jugement, mis en délibéré, sera prononcé, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LES MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs conclusions, appliquant les dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, le Tribunal les résumera de la façon suivante :

A l’appui de ses demandes, la SASU DIVERSIPIERRE DVP1 expose que :

* DVP a renoncé dans son assignation du 21 mars 2024 à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire. Dès lors le litige est limité au paiement de l’arriéré locatif ou de l’indemnité d’occupation des lieux. L’article L.145-41 du code commerce ne vise que la forme de la mise en demeure – acte extrajudiciaire et délai d’un mois laissé au débiteur pour régulariser son infraction -. Or la jurisprudence considère que la compétence du TJ en matière de bail commercial n’est pas exclusive dès lors qu’elle ne met pas en œuvre les règles spécifiques du statut des baux commerciaux. En l’espèce les parties sont des sociétés commerciales selon l’article L.721-3 du code de commerce et la demande de DVP tend uniquement au paiement des loyers sans qu’aucune disposition issue du statut des baux commerciaux ne soit impliquée. Le tribunal de céans est donc parfaitement compétent. La clause résolutoire n’est stipulée qu’au profit du bailleur qui n’a agi qu’en paiement de ses loyers, et dans ces conditions le locataire ne peut s’en prévaloir. La date d’effet du congé triennal daté du 25 mai 2022, délivré par FIMINCO, mentionne la date de congé pour le 30 novembre 2022 (pièce 5 de DVP), et l’acquisition de la clause résolutoire à l’initiative de FIMINCO le

25 mai 2022, ne changent rien au fait que FIMINCO soit redevable du paiement de ses loyers.

Dans ses conclusions en défense, la SAS GROUPE FIMINCO expose que :

* In limine litis : l’article R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire prévoit la compétence exclusive du tribunal judiciaire en matière de baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale. L’article R.211-4 du même code prévoit qu’en matière civile, les tribunaux judiciaires désignés sur le fondement de l’article L.211-9-3 connaissent seuls les actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce. Ces dispositions sont confirmées par l’article R.145-23 du code de commerce qui précise que les autres contestations, c’est-à-dire celles ne portant pas sur la fixation du loyer « sont portées devant le tribunal judiciaire » ;

* En l’espèce, le litige porte sur le sort du bail commercial en raison de l’acquisition de la clause résolutoire par FIMINCO suivant acte extrajudiciaire du 25 mai 2022 (pièce 10 de FIMINCO). Désormais le litige ne porte pas seulement sur la demande de paiement des loyers et charges, mais également sur la date de résiliation du bail qui constitue la date à laquelle doit être calculée l’indemnité d’occupation due par FIMINCO. Enfin DVP ne peut pas facturer des honoraires de gestion locative en application de l’article R.145-35 du code de commerce. Pour être tranché le litige doit faire application des règles spécifiques au statut des baux commerciaux pour lesquelles seul le tribunal judiciaire est compétent.

LA MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’exception d’incompétence

* Attendu que l’article 74 du code de procédure civile exige que les exceptions soient soulevées avant toute défense au fond à peine d’irrecevabilité ;

* Attendu en outre que l’article 75 du même code ajoute que, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée ;

* Attendu que la SAS GROUPE FIMINCO soulève l’exception tirée de l’incompétence du tribunal de commerce de Paris avant toute défense au fond, qu’elle motive cette exception et expose qu’elle demande que l’affaire soit portée devant le tribunal judiciaire de Paris ;

* En conséquence, le tribunal dira l’exception d’incompétence recevable ;

Sur le bien-fondé de l’exception d’incompétence

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS JUGEMENT DU MERCREDI 12/03/2025 CHAMBRE 1-5

N° RG : 2024019749 PAGE 6

* Attendu que dans le cadre du bail commercial conclu entre DVP et FIMINCO avec effet au 01/12/2019, FIMINCO cesse de payer ses loyers depuis le 1 er trimestre 2021 ; que DVP lui adresse une mise en demeure de payer la somme de 18.570,78 € en date du 21/01/2021 : que par courrier à cette même date FIMINCO conteste l’indexation du loyer : que par courrier du 11 mai 2020, DVP accorde un délai de paiement à FIMINCO pour le règlement de son impayé de 37.910,26 € au 30 juin afin de permettre à FIMINCO de faire face à ses difficultés ; que par courriers du 19 mai 2021 et du 24 février 2022 FIMINCO renouvelle sa contestation du calcul d’indexation de son loyer, mentionne que le lien de connexion à l’extranet ne fonctionne pas, et réclame notamment un aménagement de son arriéré locatif, plus particulièrement une réduction de 9 mois de loyers ; que par courrier en date du 8 mars 2022, DVP précise à FIMINCO que du fait de son activité celle-ci n’est pas éligible à bénéficier des abandons de loyers dans le cadre de la Covid 19, et lui rappelle qu’elle dispose de l’option de mettre fin au bail 6 mois avant l’expiration de la période triennale, et lui propose également des solutions d’étalement de sa dette ; que par courrier du 11 mars 2022 FIMINCO maintient notamment sa demande de réduction de 9 mois de loyers ainsi que la possibilité de libération anticipée des locaux au mois d’avril 2022, et espère « pouvoir discuter en bonne intelligence lors de la réunion du 14 mars prochain »; que par courrier du 23 mars 2022, DVP fait suite à la réunion téléphonique du 16 mars 2022 avec FIMINCO, et lui rappelle avoir proposé un plan d’apurement de sa dette locative de 85.507,77 €, ainsi que les services d’une société de transaction afin de trouver un successeur pour la reprise des locaux avant l’échéance du bail commercial, prend acte du refus de FIMINCO, et mentionne « … nous sommes contraints de transmettre votre impayé au service contentieux et vous délivrer… un commandement de payer visant la clause résolutoire conformément aux clauses du bail. Par ailleurs sans régularisation de votre part, dans le délai imparti, le dossier sera transmis à notre avocat afin de lancer une procédure d’assignation en paiement et en expulsion »;

* Attendu que le 25 mars 2022 pour tentative, et le 29 mars 2022, DVP fait délivrer à FIMINCO, par huissier de justice, un « Commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale », réclamant la somme de 88.092,53 € en principal au titre des loyers impayés ; que le 25 mars 2022 FIMINCO fait délivrer à DVP, également par huissier de justice, un « Congé triennal », mentionnant accepter « l’acquisition de clause résolutoire… Qu’à toutes fins à titre conservatoire, la requérante entend faire usage de la faculté de congé triennal prévue aux dispositions de l’article L.1454 du code de commerce et délivre dès lors congé pour le 30 novembre 2022 », date de fin de la première période triennale dudit Bail Commercial; qu’également le 25 mars 2022, FIMINCO a fait délivrer par huissier de justice à DVP un « acte d’acceptation d’acquisition de clause résolutoire », mentionnant notamment « que ce commandement de payer vise la clause résolutoire du bail commercial » ; que par assignation en référé devant le Président du tribunal de commerce de Paris, en date du 30 mai 2022, DVP demande audit tribunal de condamner FIMINCO à lui « payer à titre provisionnel la somme de 105.122,53 € au titre du solde débiteur de son compte locatif représentant les arriérés de loyers et charges … », sans que la clause résolutoire dudit Bail Commercial, évoquée par FIMINCO soit revendiquée par DVP ; que la présente assignation de FIMINCO par DVP en date du 21 mars 2024 devant le tribunal de commerce de Paris, DVP réclame, la condamnation de FIMINCO à la « somme de 117.332,60 € au titre des loyers, le cas échéant indemnités d’occupation,

charges et accessoires impayés arrêtés à la date du 30 novembre 2022… », et ne fait aucune référence à la clause résolutoire dudit Bail Commercial, telle qu’évoquée par FIMINCO ; que dans ces conditions, c’est à tort que FIMINCO fait valoir que le litige porte sur le sort du bail commercial, en raison de l’acquisition de la clause résolutoire par FIMINCO suivant acte extrajudiciaire du 25 mai 2022, et pas seulement sur la demande de paiement des loyers et charges ;

* Attendu que FIMINCO invoque l’article R.211-4 du code de l’organisation judiciaire précisant que « le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : …11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé… » ; que FIMINCO invoque également l’article R.145-23 du code de commerce qui dispose « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire … Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent… » ;

* Attendu tout d’abord qu’en l’espèce les parties sont des sociétés commerciales en vertu de l’article L.721-3 du code de commerce ; qu’il est de plus constant que la compétence du tribunal judiciaire en matière de bail commercial n’est pas exclusive dès lors qu’elle ne met pas en œuvre les règles spécifiques du statut des baux commerciaux ; que la demande de DVP à l’encontre de FIMINCO tend uniquement au paiement des loyers impayés par FIMINCO, ou indemnités d’occupation et charges, sans qu’aucune disposition issue du statut des baux commerciaux ne soit impliquée ;

* En conséquence, le tribunal de céans déboutera FIMINCO de sa demande de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris et se déclarera compétent matériellement pour statuer sur le présent litige ; et fera injonction à FIMINCO de conclure au fond ;

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

* Attendu que l’affaire n’est pas encore traitée au fond, le tribunal laisse à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles à ce stade de la présente procédure ;

* En conséquence, le tribunal déboutera FIMINCO de sa demande de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans l’attente du traitement de l’affaire au fond ;

Sur les dépens

* Attendu que FIMINCO succombe, le tribunal la condamnera aux dépens de cette partie de l’instance ;

Sans qu’il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres que ceux objet de l’exception d’incompétence, qui feront l’objet d’un examen ultérieur sur le fond, il sera statué dans les termes du dispositif :

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire :

Déboute la SAS GROUPE FIMINCO de sa demande de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris et se déclare compétent matériellement pour statuer sur le présent litige ;

Dit que le greffe procédera à la notification de la présente décision par lettre recommandée avec accusé de réception adressée exclusivement aux parties ;

Dit qu’en application de l’article 84 du code de procédure civile, la voie de l’appel est ouverte contre la présente décision dans le délai de quinze jours à compter de ladite notification ;

Renvoie l’affaire à l’audience collégiale de la chambre 1-5 du mardi 8 avril 2025 à 14h00 ;

Fait injonction à la SAS GROUPE FIMINCO de conclure au fond ;

Déboute la SAS GROUPE FIMINCO de sa demande de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans l’attente que l’affaire soit traitée au fond ;

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples et contraires ;

Condamne la SAS GROUPE FIMINCO aux dépens de cette partie de l’instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 96,73 € dont 15,91 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 4 février 2025, en audience publique, devant M. François Chatin, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. François Chatin, M^me Christine Rolland et M. Emmanuel de Truchis.

Délibéré le 11 février 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Chatin, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.