TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 29 JANVIER 2015

AFFAIRE 12/12327

N° de MINUTE :

Chambre 6/ section 4

Madame H B

[…]

[…]

représentée par M^e Stanislas LHERITIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2073

DEMANDEUR

C/

Monsieur I Y

Chez M^me X

[…]

[…]

représenté par Q Guillaume OBISSIER de l’AARPI RICHER OUTIL OLIVIER – MARTIN VIGNALOU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J152

Madame J épouse Y

Chez M^me X

[…]

[…]

représentée par Q Guillaume OBISSIER de l’AARPI RICHER OUTIL OLIVIER – MARTIN VIGNALOU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J152

LA SELARL “Q K A”

[…]

[…]

représentée par M^e Claude GAUDIN-HELAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0025

ACI IMMOBILIER

[…]

[…]

non représentée

DEFENDEURS

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

M^me BLANCHET, Vice Président

Madame CHARBONNIER, Juge, Juge Rapporteur

Madame Z, Juge

A assisté aux débats : M^me COPIN, Greffier

DEBATS

Audience publique du 04 Décembre 2014

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rédigé par Madame CHARBONNIER, Juge, et signé par M^me BLANCHET, Vice Président, assistée de M^me COPIN, Greffier.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié reçu le 27 décembre 2010 par Q A, notaire à Paris, Monsieur et Madame Y ont vendu à Madame H B, un appartement en duplex, constituant un lot de copropriété et situé au rez-de chaussée et premier étage de l’immeuble du […] à MONTREUIL (93) pour un prix de 179.000 euros.

Le 8 juillet 2011, le tribunal administratif de Montreuil a désigné un expert à l’effet de constater et examiner l’immeuble situé au […] à Montreuil aux fins de dire si l’immeuble en cause présente un péril grave et imminent pour la sécurité et indiquer toutes mesures indispensables à prendre.

Le 27 juillet 2011, le maire de Montreuil a rendu un arrêté de péril imminent aux fins notamment de protéger les combles de l’immeuble du […] d’infiltrations.

Le 21 mai 2012, le maire de Montreuil, constatant que les travaux réalisés à la suite de l’arrêté de péril imminent n’ont pas suffi à mettre fin à tout danger, a ouvert la procédure de péril ordinaire afin que la sécurité publique et celle des occupants soit sauvegardée.

Par acte d’huissier de justice délivrés les 10,13 août et 1^er octobre 2012, et publié et enregistré à la conservation des hypothèques sous le n° 2012 D n°7511, Madame H B a fait assigner devant la présente juridiction, Monsieur et Madame Y, la SELARL Q K A, ainsi que la société ACI IMMOBILIER.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 mars 2014 et auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, Madame H B demande, sur le fondement des articles 1116, 1382, 1992 et subsidiairement 1641 du code civil, à titre principalྭ:

le prononcé de la nullité de la cession du 27 décembre 2010, et en conséquence ordonner la restitution du bien objet de la vente et la condamnation des époux Y à lui rembourser :

205.ྭ000 euros au titre du prix de vente et des frais d’acquisition,

1.720 euros au titre des préjudices financiers liés à l’annulation de la vente,

25.000 euros au titre de la perte de chance de faire un investissement immobilier à Montreuil en 2010,

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10.000 euros au titre des préjudices moraux,

5.400 euros au titre de son relogement pendant les travaux,

le montant des travaux à la charge de Madame B ainsi que l’intégralité des charges de copropriété qu’elle a exposées depuis l’acquisition selon décompte,

15.000 euros au titre de la gestion d’affaire,

la condamnation solidaire avec les époux Y de la SELARL Q K A et de l’agence immobilière ACI IMMOBILIER à la réparation des préjudices liés à l’investissement immobilier, soit la perte de chance ainsi que les préjudices moraux et financiers,

la condamnation de Q K A et de l’agence immobilière ACI IMMOBILIER à la garantir du paiement du prix de vente.

A titre subsidiaire, la nomination d’un expert en vue de déterminer le montant de la quote-part de Madame B dans les travaux de remise en état de l’immeuble et la condamnation solidaire du notaire et de l’agent immobilier à lui payer la somme de 205.000 euros.

Au soutien de ses demandes et en réplique aux moyens et prétentions adverses, Madame H B expose en substance que ྭ:

les courriers échangés entre le syndic et Monsieur et Madame Y démontrent qu’ils étaient parfaitement conscients de l’état de l’immeuble, en particulier celui de sa toiture, des pignons et de sa charpente, qu’ils n’ont pas informé la demanderesse de l’existence de l’assemblée générale du 2 novembre 2009, à laquelle ils étaient présents, qui relate la nécessité de faire des travaux contre lesquels ils ont voté, ce qui a entraîné la démission du syndic compte tenu de son impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, de plus, elle n’a pas été destinataire de l’intégralité des procès-verbaux d’assemblée générale,

ils ont réalisé des travaux afin de travestir l’apparence de leur appartement (notamment les fissures ont été rebouchées) et de le vendre dans les meilleurs conditions sans informer aucunement Madame B des difficultés rencontrées dans la copropriété, et alors qu’ils n’avaient acquis le bien qu’un an auparavant,

des étais ont été posés dans les combles et retirés pour les visites,

ils ont réalisé des travaux (notamment création de salle de bain, sans rigueur et sans assurance DO, ils sont intervenus sur les combles en connaissance de l’état catastrophique de la structure),

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si elle avait été informée de l’existence de désordres concernant le bâtiment susceptibles de le mettre en péril, ( fissure dans le bien privatif ; mur à saturation d’humidité ; connaissance d’un risque de chute de pierre de ce même mur chez les voisins ; descellement des poutres de soutien de la toiture, inquiétude des copropriétaires concernant la solidité des façades, démission du syndic faute de pourvoir à la conservation de l’immeuble, existence de devis pour les travaux d’urgence de l’ordre de 36 000 € ), Madame B n’aurait pas contracté,

la vente portait tant sur les parties privatives que communes, le dol peut donc porter sur la structure de l’immeuble, partie commune, et ce d’autant plus qu’il s’agit d’une petite copropriété, le bâtiment D dans laquelle la demanderesse se trouve n’étant constitué que de deux appartements,

si les combles ne font pas partie de la surface habitable au sens de la loi carrez, elles ont clairement été intégrées dans le lot privatif acheté,

les désordres n’étaient pas apparents et il n’est nullement démontré qu’elle aurait acquis le bien si elle avait connu leur existence (il s’agit de sa première acquisition pour y vivre d’un bien immobilier, elle vient d’arriver en région parisienne comme professeur de mathématique, avec un emprunt de 25 ans, et ne souhaite pas elle même revendre le bien en camouflant ses graves défauts),

si le dol n’était pas reconnu, les désordres sont en tout état de cause des vices cachés connus des vendeurs, la clause d’exonération contenue dans l’acte ne peut s’appliquer dès lors qu’ils ont eux-mêmes procédé à la rénovation de leur bien en connaissance de cause,

les infiltrations d’eau et le pignon qui se descelle n’étaient pas visibles, compte tenu des travaux de rénovation,

la note relative à la mutation de la propriété indiquant que «sont prévus des travaux de réfection complète de la toiture ainsi que le ravalement du mur pignon. L’assemblée générale devant voter les travaux n’a pas encore été convoquée», a seulement été remise lors de la signature de l’acte authentique et non au moment de la promesse, sans délai de lecture pour l’acheteuse : elle a été glissée en annexe comme information donnée par le syndic, elle n’est pas mentionnée dans la promesse synallagmatique de vente, cette information en deçà de la réalité n’a pas été fournie par les époux Y,

les mentions de travaux de réfection des toitures et de ravalement d’un mur pouvaient laisser penser à des charges de copropriété plus importantes à l’avenir mais non à des travaux d’urgence liés à l’écroulement et à l’absence d’étanchéité du bâtiment, la démission suspecte du syndic aurait alerté la demanderesse,

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l’agent immobilier est tenu de vérifier personnellement l’état de l’immeuble proposé à la vente, ce qu’il n’a pas fait, sa responsabilité est retenue si les vérifications étaient aisément réalisables, il doit informer l’acheteur des désordres apparents, il est aussi tenu d’un devoir de conseil en tant que rédacteur de l’acte, or, il n’a pas adjoint à son acte les procès verbaux d’assemblée générale, ce qui a permis de couvrir le comportement fautif de ses clients,

le notaire doit se comporter en conseil avisé au vu des différents documents communiqués et ne peut se contenter d’en donner lecture, il a un devoir de mise en garde, il doit prouver qu’il a bien exécuté cette obligation de conseil, il lui appartenait de solliciter la copie des procès-verbaux d’assemblée générale et de les lire, ce qui aurait attiré son attention sur la démission du syndic, le dossier technique reçu deux jours avant la vente et contenant des informations sibyllines aurait du attirer son attention, il aurait dû informer sa cliente que la nouvelle information relative aux travaux constituait une modification substantielle du contrat, qu’il était probable que les travaux nécessaires ne soient pas votés et qu’elle prenait un risque en achetant un immeuble sur la base d’une telle situation,

la mention selon laquelle il indique avoir donné des explications sans préciser lesquelles est insuffisante,

elle s’en est remis au notaire que lui avait conseillé l’agent immobilier, que les vendeurs connaissaient personnellement,

il aurait dû indiquer que compte tenu des nouvelles informations, on était en présence d’un nouveau contrat de vente, ce qui permettait à Madame B de disposer d’un nouveau délai de rétractation pour y consentir de manière éclairée,

elle est fondée à obtenir restitution des frais annexes à la vente,

l’annulation de la vente entraînera la caducité de son prêt, elle restera redevables des intérêts pour 1.720 euros,

compte tenu de l’évolution du marché immobilier à Montreuil (+14,2 % en 2011), elle aurait pu obtenir un gain de 25.000 euros,

les différents frais et travaux sur le bien, qui doivent s’arrêter à la date du jugement, devrait s’élever à plus de 100.000 euros,

la copropriété est petite, Mademoiselle H B doit en tant que copropriétaire, gérer les travaux, coordonner les entreprises : les époux Y sont redevables d’une indemnité au titre de la gestion d’affaires, qui peut être estimée à environ 15 000 € sur la base du temps passé,

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le dol du vendeur ne fait pas disparaître la faute du notaire ni celle de l’agent immobilier.

Pour s’opposer aux demandes de Madame H B, Monsieur et Madame Y font valoir en substance, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2013 et auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, queྭ:

une assemblée de copropriété s’est tenue dans les locaux du syndic le 2 novembre 2009, mentionnant les désordres constatés par Monsieur C, architecte auquel a eu recours la copropriété, mais ils n’ont jamais été destinataires du procès verbal de cette assemblée générale extraordinaire et une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 22 décembre 2009, entérinant la nomination d’un nouveau syndic le cabinet LARIGAUDRY,

dès la signature de cette promesse, l’agence ACI IMMOBILIER a entendu être transparente sur la situation de l’appartement et plus largement de l’immeuble, informant ainsi la bénéficiaire de la promesse de la superficie, des travaux mineurs effectués mais également de l’état des murs et des poutres soutenant la toiture,

ils ignoraient l’existence des vices allégués par Madame H B, qui n’ont été découverts qu’à l’occasion des travaux de rénovation (notamment démolition d’un mur de refend) effectués par les époux D, propriétaires de l’appartement du dessous,

le diagnostic technique de l’immeuble a été remis, ils n’étaient pas détenteurs du PV du 2 novembre 2009,

la note remise avant la vente faisait état de réfection complète de la toiture et de ravalement du mur pignon, Monsieur E architecte mandaté par la copropriété a réalisé une étude complète de l’immeuble et n’a fait état d’aucun problème affectant les fondations ou le gros œuvre de l’immeuble mais simplement de désordres tout à fait mineurs,

les vendeurs, profanes n’étaient donc pas en mesure d’informer davantage la demanderesse,

un certificat d’hygiène et de non péril établi le 1^er décembre 2010 a été annexé à l’acte, de même qu’une attestation du cabinet M du 17 décembre 2010, les vendeurs n’étaient donc pas informés d’un défaut affectant la structure de l’immeuble,

la demanderesse invoque un vice, non pas sur l’appartement en lui-même mais sur les combles, lesquels ne font pas partie intégrante de la superficie habitable, ce sont des parties communes, aucun défaut n’affecte l’appartement vendu,

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compte tenu de l’information donnée s’agissant du ravalement complet de la toiture et du mur pignon, il appartenait à la demanderesse de se renseigner davantage, la stipulation de la clause de non de garantie à raison de « l’état des constructions et de leur vice même cachés » constituait un élément qui, raisonnablement, aurait dû amener Mademoiselle B à faire preuve de prudence, son attention était attirée sur la probabilité d’un risque, or, elle n’a pas procédé à des vérifications supplémentaires, se contentant des documents fournis,

le manquement à une obligation précontractuelle d’information est insuffisant pour caractériser le dol par réticence,

l’acte authentique de vente indique que l’appartement a été essentiellement refait à neuf, les travaux visaient à rénover l’appartement et non à masquer des désordres, comme le mentionne d’ailleurs l’acte de vente, ils ont été réalisés avant que la vente ne soit envisagée,

l’intention dolosive n’est pas démontrée par le fait qu’ils aient fait le nécessaire pour soutenir la charpente dans les combles.

En conséquence, Monsieur et Madame Y concluent au rejet de l’ensemble des demandes de Madame H B.

Ils demandent également la condamnation de tout succombant au paiement d’une indemnité de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour s’opposer aux demandes adverses, la SELARL Q K A, fait valoir en substance, aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2013 et auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements,ྭque :

elle n’apporte pas la preuve de son manquement au devoir d’information et de conseil,

l’acte authentique du 27 décembre 2010 stipulait ainsi : « Etat contenant diverses informations sur la copropriété : L’état contenant les informations prévues par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 issu du décret numéro 2004-479 du 27 mai 2004 sur la copropriété a été délivré par le Syndic à la date du 24 décembre 2010. L’ACQUEREUR déclare avoir pris parfaite connaissance de cet état tant par la lecture qui lui en a été faite par le Notaire soussigné que par les explications qui lui ont été données par ce dernier »,

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Q A a attiré expressément l’attention de Madame B sur les travaux envisagés par la copropriété, ainsi le contenu de l’état a été repris dans le corps de l’acte authentique, « AUTRES RENSEIGNEMENTS SUSCEPTIBLES D’INTERESSER LES PARTIES DANS LE CADRE DE L’OPERATION PROJETTEE : Le Syndic précise que lors de la prochaine assemblée générale sont prévus des travaux de réfection complète de la toiture ainsi que le ravalement du mur pignon. L’assemblée générale devant voter ces travaux n’a pas été convoquée, en attente de l’étude complète avec devis. Cette étude a été confiée à Monsieur E, architecte »,

le projet d’acte contenant ses informations a été adressé à la demanderesse et discuté lors de la signature,

elle ne disposait d’aucune information quant au coût des travaux,

aucun élément reçu dans le cadre de la constitution du dossier afférent à la vente litigieuse ne laissait présager de l’existence d’un risque de sécurité ou de vices tels qu’ils se sont révélés sept mois après,

le procès-verbal de l’Assemblée générale annuelle en date du 22 décembre 2009 ne mentionnait aucune difficulté relative à la copropriété et par lettre en date du 17 décembre 2010, le cabinet M (prestataire spécialisé dans la constitution de dossiers d’urbanisme) confirmait à Q A l’absence d’arrêté d’insalubrité ou de péril, un certificat d’hygiène et de non péril était par la suite délivré par la Direction de la Santé du service communal d’hygiène et de santé à Monsieur L M le 5 janvier 2011,

les préjudices dont elle demande l’indemnisation ne sont pas en lien direct avec une faute du notaire mais sont uniquement imputables au dol des vendeurs.

En conséquence, la SELARL Q K A conclut au rejet de l’ensemble des demandes adverses.

A titre subsidiaire, s’agissant la demande d’expertise, elle sollicite sa mise hors de cause.

En tout état de cause, elle demande la condamnation de toute partie succombante à lui payer une indemnité de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société ACI IMMOBILIER assignée à l’étude de l’huissier, n’a pas constitué avocat, le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

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MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la demande d’annulation pour dol :

Il résulte des dispositions de l’article 1116 du code civil que constitue une cause de nullité de la convention le silence d’une partie dissimulant volontairement à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Dans un rapport adressé au syndic de l’immeuble, en date du 6 mai 2009, Monsieur C, architecte diligenté par la copropriété, constate «ྭdes lézardes importantes au droit du corps d’une souche et de la liaison d’un mur refend et d’un mur pignonྭ», il y indique de surcroît, que lors de cette visite, il avait «ྭfait remarquer à Monsieur Y que le mur pignon de son séjour est à saturation d’humiditéྭ».

Par ailleurs, il ressort de la note du syndic en date du 7 mai 2009 adressée aux copropriétaires que «ྭMonsieur Y, nouveau copropriétaire du lot n° 13ྭ» l’avait «ྭinformé de l’apparition d’une fissure d’environ 10 cm dans le mur supportant la toiture et du descellement des poutres de soutien de la toitureྭ», que Monsieur C, l’architecte qui s’était rendu sur place, avait demandé la mise en œuvre de mesures conservatoires et qu’un devis avait été demandé à l’entreprise AMTC pour la reprise des scellements des éléments bois et mise en place de deux tirants qui seront repris sur les solives.

Il est constant que des étais ont été posés mais qu’ils ont été enlevés à la suite des travaux effectués par les vendeurs et n’étaient plus en place lorsque l’appartement a été visité par Madame B en vue de la vente.

La note précitée faisant état du fait qu’il était urgent de réunir une assemblée spéciale pour mettre au vote les travaux de ravalement du mur pignon, après réception par Monsieur C des devis.

Le procès-verbal de l’assemblée ordinaire réunie à l’initiative du syndic PRORAXIS en date du 2 novembre 2009 versé au débat démontre que la question du ravalement a été mise à l’ordre du jour de cette assemblée au point n°14 (selon plusieurs devis compris entre 99.000 et plus de 150.000 euros) et que les copropriétaires ont décidé de ne pas voter les travaux de ravalement du pignon. Le syndic ayant indiqué au point numéroté 6 que compte du non vote de ces travaux de ravalement du pignon, il ne souhaitait pas poursuivre son mandat, le syndicat étant dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

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Aucune preuve n’est apportée quant à la diffusion de ce procès-verbal à l’ensemble des 7 copropriétaires, néanmoins, il comporte de manière manuscrite la date du 27/11/09 à côte de le mention P.V. diffusé le: . Les époux Y indiquent ne pas l’avoir reçu, il ne contestent pas, en revanche, avoir été informés de la tenue de cette assemblée générale avec pour point essentiel le vote des travaux de ravalement.

Il est, par ailleurs, constant qu’ils ont été informés de la démission du syndic compte tenu du refus de vote desdits travaux, ils ont d’ailleurs participé à l’assemblée générale suivante du 22 décembre 2009 au cours de la quelle les copropriétaires ont été officiellement informés de cette démission et de la désignation du nouveau syndic LARIGAUDRY.

Même si le rapport établi par T-U E, en date du 13 sept 2010, soit quelques jours avant la signature de la promesse en date du 21 septembre 2010 et deux mois avant la vente, mentionne s’agissant de l’appartement des époux Y, «ྭles quelques fissures existantes au droit des solives ne présentent pas de problème particulier mais elles devront être traitées pour éviter les infiltrationsྭ», l’architecte conclut néanmoins au fait que les travaux les plus urgents à réaliser, compte tenu de leur état de dégradations, sont le mur côté voisin et la couverture.

Or, les époux Y n’en ont nullement informé la demanderesse lors des visites préalables à son achat et le fait que les travaux les plus urgents à effectuer portent sur les parties communes, ne les dispensaient pas d’en informer la future propriétaire dès lors qu’elles font partiellement partie de la propriété du bien immobilier qui lui a été vendu.

De plus, compte tenu de la configuration particulière de la très petite copropriété, constituée de 7 copropriétaires et de 3 bâtiments dont celui de Madame B, le bâtiment D, qui ne comporte que deux appartements était particulièrement affecté. Une partie importante des travaux de réfection étant nécessairement amené à peser sur elle.

Ces travaux n’ont pas encore, à ce jour, pu réellement être évalués compte tenu de nombreuses incertitudes relevées par l’architecte N O mandaté par le syndic, dans son rapport du 17 mars 2011, mais dans lequel il indique néanmoins, que «ྭles travaux collectifs pourraient probablement entrer dans un budget de 200 à 300 € sans compter bien sûr les travaux privatifs dont l’étendue est inconnueྭ».

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Il ressort du devis établi par l’entreprise UNIBAT en date du 2 janvier 2013, que pour le seul lot D, des travaux de plus de 150.000 euros sont à prévoir et indépendamment des travaux communs au 4 lots, soit 114.508,79 euros hors taxe pour la réfection du pignon en long pan sur voisin et , 40.137,94 euros pour le ravalement de la façade cour du lot D compris pignon, 14.227,67 pour la couverture.

La suppression des étais installés à la suite des préconisations de Monsieur C, architecte, en 2009, et ce alors que seuls des travaux de réfection concernant les parties privatives de l’appartement avaient été effectués, ce qui n’était nullement de nature à remédier aux désordres et l’absence d’information donnée à Madame E sur l’ampleur des désordres affectant les parties communes de la copropriété, constituent des manœuvres dolosives.

De plus, dans son rapport du 17 mars 2011, l’architecte N O relève que «ྭl’observation rapide des locaux et des travaux successifs manifestement réalisés hors des règles de l’art par des entreprises peu professionnelles met en évidence une très lourde dégradation du bâtis dans son ensemble qui a fait l’objet de multiples maquillages et masquages des pathologies successives dans le but manifeste de les camouflerྭ».

Il mentionne ainsi, «ྭc’est surtout le pignon qui inquiète (…), le rapport succinct de mon confrère datant de 2009 fait mention de multiples pièces de charpentes désolidarisées de la maçonnerie. Ceci n’est plus observable car les zones concernées ont été masquées par des camouflages divers : plâtre grossier, placo.. .ྭ».

Compte tenu du coût des travaux à engager d’au moins 150.000 euros, il est établi que Madame B, professeur de mathématique dont les ressources ne sont pas très élevées et alors qu’il s’agissait de son premier achat immobilier, n’aurait pas acquis le bien, appartement de deux pièces avec combles de 39,64 m2 au prix convenu.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité de la vente pour dol et de condamner Monsieur et Madame Y à rembourser à Madame H B le montant du prix de vente, soit la somme de 179.000 euros.

Sur les demandes de dommages et intérêts

La nullité de la vente remet les choses dans le même état que si l’obligation n’avait pas existé, les frais consécutifs à la vente doivent donc lui être restitués.

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En revanche, les restitutions après annulation de la vente, n’ayant pas un caractère indemnitaire, ni l’agent immobilier ni le notaire ne peuvent être condamnés à en garantir le prix.

Par ailleurs, compte tenu du dol, Madame B est fondée à obtenir l’indemnisation de l’ensemble de ses préjudices.

Mais, elle ne justifie pas de la plupart des sommes dont elle sollicite le remboursement au titre des frais d’acquisition qu’elle a simplement estimé à 8 % du prix de vente soit 16.000 euros, étant précisé que l’acte de vente est silencieux s’agissant des frais réglés au notaire mais mentionne des droits de mutation à hauteur de 9.111 euros. Toutefois, il ressort de l’article 1961 du code général des impôts qu’en cas d’annulation de vente, les impositions perçues sur l’acte annulé, ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée, les frais réglés par l’intermédiaire du notaire, ne peuvent donc lui être remboursés que par l’administration fiscale.

Elle ne justifie pas plus de sa demande de remboursement des intérêts du prêt qu’elle a contracté, et qu’elle estime à 1.720 euros sans avoir informé le tribunal de la base sur laquelle elle fonde son calcul et alors qu’il résulte de l’acte de vente que le bien a été payé comptant, ni de la demande au titre du remboursement des charges qu’elle a exposées depuis l’acquisition qui est d’ailleurs indéterminée puisqu’elle demande la condamnation des époux Y à lui rembourser le montant des travaux à sa charge et l’intégralité des charges de copropriété qu’elle a exposés depuis l’acquisition selon décompte, alors qu’elle ne produit aucun décompte, ni appels de charges ou justificatifs de règlements et mentionne dans le corps de ses conclusions des travaux qui devraient s’élever à plus de 100.000 euros à la date du jugement.

Compte tenu de l’annulation de la vente, il ne saurait être fait droit à la demande d’indemnisation du préjudice résultant de son relogement pendant la durée des travaux, Madame B n’y ayant plus aucun intérêt.

Elle est en revanche fondée à obtenir le remboursement des frais de négociation versés à l’agence ACI IMMOBILIER à hauteur de 10.000 euros, tel que cela ressort de l’acte de vente.

Aucune indemnisation au titre de la gestion d’affaire ne pourra être accordée dès lors que Madame B ne justifie nullement du temps passé pour gérer les travaux et coordonner les entreprises, travaux dont on ne sait même pas s’ils ont été engagés.

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Par contre, compte tenu des nombreux tracas nécessairement entraînés par les grosses difficultés rencontrées par l’immeuble, en situation de péril, pour Madame B, qui a réalisé sa première acquisition seule, en région parisienne, alors qu’elle était originaire de Bretagne et avait déménagé pour occuper son poste d’enseignant en mathématique, une somme de 10.000 euros lui sera attribuée au titre de son préjudice moral.

S’agissant de la demande d’indemnisation de la perte de chance de faire un investissement immobilier à Montreuil en janvier 2010, estimée à 25.000 euros au vu de l’augmentation de 14,2 %, des statistiques des notaires Insee relatives à l’évolution du marché immobilier des appartements anciens à Montreuil en 2010, une somme de 10.000 euros lui sera accordée.

L’agent immobilier, n’a donné aucune information à Madame B sur la situation de l’immeuble et ce alors qu’au vu du procès-verbal d’assemblée générale du 22 décembre 2009, qui mentionnait la démission du précédent syndic, situation non courante dont les raisons n’avaient néanmoins pas été exposées dans le procès-verbal, aurait dû procéder à ces vérifications, facilement réalisables, en prenant contact avec au moins l’un des syndics aux fins d’en connaître les raisons. Il a donc manqué à son devoir de conseil et sera condamné in solidum avec les vendeurs à réparer le préjudice moral et la perte de chance de faire un investissement immobilier, soit la somme totale de 20.000 euros.

En revanche, le notaire a pris soin en page 18 de l’acte de vente, dans la partie relative au «ྭ règlement à la charge de l’acquéreurྭ» de préciser qu’aux termes de son état daté du 24 décembre 2010, «ྭle syndic précise que lors de la prochaine assemblée générale sont prévus des travaux de réfection complète de la toiture ainsi que du ravalement du mur pignon. L’assemblée générale devant voter ces travaux n’a pas encore été convoquée, en attente de l’étude complète avec devis. Cette étude a été confiée à Monsieur E, architecteྭ», avec la mention indiquant à la suite que l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de cette situation.

La page de l’acte authentique comportant cette précision ayant été paraphée par Madame B.

En conséquence, sa responsabilité ne saurait être retenue.

Sur les autres demandes :

Dans ses dernières conclusions, la demanderesse ne formule aucune demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les autres demandes formées à ce titre seront rejetées, il n’y a donc pas lieu à application dudit article.

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Les époux Y et la société ACI IMMOBILIER qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et susceptible d’appel,

Prononce la nullité pour dol de la vente conclue suivant acte reçu le 27 décembre 2010 par Q K A, Notaire à PARIS 19 ème, publié et enregistré le 9 février 2011 à la Conservation des Hypothèques du 5 ème bureau de Bobigny, entre Monsieur I Y, né le […] à La Rochelle et son épouse, Madame S J, née le […] à Créteil, d’une part et Madame H B, né le […] à Morlaix d’autre part et portant sur les biens suivants :

dans un ensemble immobilier situé à […], cadastré […] pour une surface de 00 ha, 02 a, 65 ca, le lot n° 13, dans le bâtiment D, un appartement en duplex, comprenant au rez-de-chaussée: cuisine, salle de bains wc et séjour, escalier privatif desservant le niveau supérieur, au premier étage: deux chambres, combles perdus au dessus, et les 134/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et par suite de travaux d’aménagement intérieur réalisés par les vendeurs, une modification de la désignation du lot en au rez-de chaussée: entrée, salon avec cuisine ouverte, wc, escalier privatif desservant le niveau supérieur, au 1^er étage: chambre, salle de bains, étant précisé que l’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Q F, Notaire à G-SOUS-BOIS, le 27 mars 2000, dont une copie authentique a été publiée au 5^e Bureau des Hypothèques de BOBIGNY, volume 2007 P, numéro 847 et qu’un acte rectificatif a été établi par ledit Notaire, le 8 mars 2007 et publié audit bureau des hypothèques le 16 mars 2007 volume 2007P numéro 848,

Condamne solidairement Monsieur I Y et Madame S J à payer à Madame H B les sommes de :

-179.ྭ000 euros à titre de remboursement du prix de vente

—  10.000 euros en remboursement des frais de négociation

Condamne in solidum Monsieur I Y, Madame S J et la société ACI IMMOBILIER à la somme de 20.000 à titre de dommages et intérêts,

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Déboute Madame H B de ses demandes à l’encontre de la SELARL Q K A,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile

Déboute les parties de leurs autres demandes

Condamne in solidum Monsieur I Y et Madame S J et la société ACI IMMOBILIER aux dépens.

La minute a été signée par Madame BLANCHET, Vice-Président, et par Madame COPIN, Greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT