T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
18° chambre 2e section N° RG : 14/10746 N° MINUTE : 7 Assignation du : 16 Juillet 2014 Contradictoire	JUGEMENT rendu le 05 Mars 2015

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PBS ayant pour sigle “PARI MUTUEL URBAIN”

[…]

[…]

représentée par M^e Martine-Marie KERLANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #D0538

DÉFENDEURS

S.C.I. X prise en la personne de M^e A Y administrateur judiciaire

[…]

[…]

représentée par M^e Y Z, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #D1008

Syndicat des copropriétaires […] à Paris 75006 représenté par son syndic en exercice la société SOGIPLAM SA

[…]

[…]

représenté par Maître Sabine TOUZERY de la SELARL TOUZERY CHAUVET-LECA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant et postulant, vestiaire #D1694

PARTIE INTERVENANTE

Le service des Sociétés de Courses Organisant le Pari Mutuel hors des Hippodromes ayant pour sigle “PARI MUTUEL URBAIN”, dit PMU

[…]

[…]

représentée par M^e Martine-Marie KERLANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #D0538

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Alain PALAU, Vice-Président

Madame D, Vice-Présidente

M^me GOUDET, Vice-Président

assistés de Marine QUEZEL-CRASAZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 25 Septembre 2014

tenue en audience publique

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de Madame C D

La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) PBS ci-après PBS, a été créée par le GIE Pari Mutuel Urbain ci-après PMU, qui en est le président et l’associé unique, afin d’exploiter un nouveau concept de point de vente dit PMU City.

Par acte du 26 septembre 2013, la SCI X, représentée par Maître Y, administrateur provisoire, a donné en location à PBS des locaux dépendant d’un immeuble sis […] à Paris 6^e formant les lots 1,6 et 100 de l’état descriptif de division, à compter du 1^er octobre 2013 pour une durée de neuf ans.

Le lot numéro 1 comprend, au rez-de-chaussée, une boutique et une arrière boutique, au premier sous-sol, deux réserves, les deux niveaux communiquant par un escalier intérieur, et à l’entresol (lot numéro 6), une chambre.

Le lot 100 est constitué du bâtiment B, à usage de cabine téléphonique. Il est accessible par le lot 1.

Les lots sont à usage de ''l’exploitation à destination du public, dans le respect de la réglementation, de tous jeux et paris ainsi que toute activité connexe…''.

Le PMU s’est porté caution solidaire.

Le bailleur a autorisé PBS à effectuer divers travaux : la pose sur le toit d’une antenne parabolique permettant de recevoir la chaîne Equidia Pro sous réserve de l’accord du syndicat, l’installation d’une enseigne et la pose d’un plafond coupe-feu.

Une assemblée générale du syndicat des copropriétaires, tenue le 3 septembre 2013, a autorisé la pose de l’antenne.

PBS a commencé les travaux d’aménagement.

Une assemblée générale du syndicat des copropriétaires, définitive, tenue le 24 mars 2014, a rejeté la demande du PMU tendant à procéder à la mise en place d’une conduite d’évacuation de l’air vicié dans la courette de l’immeuble.

Par acte du 17 juin 2014, la SCI X a fait délivrer à PBS une sommation, visant la clause résolutoire, d’exploiter les lieux.

Les débats ont été fixés devant le juge des référés à l’audience du 8 octobre 2014.

Par acte du 22 juillet 2014, la SCI X a fait signifier à PBS un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 37.900 euros correspondant au loyer du 3^e trimestre 2014.

Par acte du 25 juillet 2014, PBS a fait assigner la SCI X afin, en principal, que le commandement soit annulé.

Par actes du 16 juillet 2014, PBS, autorisée à cet effet, a fait assigner à jour fixe la SCI X et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 6^e.

Une assemblée générale du syndicat des copropriétaires, tenue le 23 septembre 2014, a autorisé les travaux litigieux sous réserve que le conduit soit à double peau, que le moteur soit placé en toiture et monté en silent bloc et que l’installation soit conforme aux normes et règles en vigueur.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2014, PBS et le PMU, intervenant volontaire, demandent:

* en ce qui concerne PBS :

— l’annulation de la sommation délivrée le 17 juin 2014;

— la résolution judiciaire du bail du 26 septembre 2013 aux torts et griefs de la SCI X;

en conséquence,

— la condamnation de la SCI X à lui restituer l’intégralité des loyers payés et provisions sur charges pour la période courant du 1^er novembre 2013 jusqu’à parfaite exécution du jugement provisoirement liquidés à la somme de 101.200 € selon décompte arrêté au 30 juin 2014;

— la condamnation de la SCI X à restituer à PBS la somme de 37.500 € en remboursement du dépôt de garantie.

— à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, la condamnation de la SCI X à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 138.700 €, sauf à parfaire;

— en tout état de cause, la condamnation de la SCI X au paiement des intérêts au taux légal du jour du paiement de chacune des échéances pour ce qui concerne la restitution des loyers et des provisions sur charges et à compter du 26 septembre 2013 pour ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie;

— la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil et la condamnation de la SCI X à les lui payer.

* en ce qui concerne le PMU :

— la condamnation de la SCI X à lui payer la somme de 77.860,28 € en remboursement des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

— la condamnation de la SCI X au paiement des intérêts ainsi capitalisés.

PBS demande à être dispensée du paiement de toutes taxes, dont sa quote-part de l’impôt foncier.

Elle demande également la condamnation in solidum de la SCI X et du syndicat à lui payer, à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 46.823,40 € correspondant au montant de la commission versée, en pure perte, à la SARL Paris Seine – agence Cherche-Midi – selon facture n°133101 du 29 août 2013;

— la somme de 4.792 € correspondant aux honoraires de rédaction d’acte, payés en pure perte, selon factures n° 1309332 et n° 1309090 du 23 septembre 2013;

— la somme de 45.000 € par mois jusqu’à la date effective de la restitution des locaux qui sera fixée par le tribunal, soit la somme provisoirement liquidée à 360.000 €, selon décompte arrêté au mois d’octobre 2014 inclus.

Elle réclame encore leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 15.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et le bénéfice de l’exécution provisoire.

PBS soutient qu’elle était contrainte, en application des articles annexe 63 et suivants du règlement sanitaire départemental et des articles R 4222-4 à R 4222-9 du code du travail, applicables à tous les locaux à usage autre que d’habitation, d’aérer les locaux par ventilation mécanique et, donc, d’installer une conduite d’évacuation de l’air vicié dans la courette arrière de l’immeuble, toutes autres solutions techniques devant être écartées compte tenu de la configuration des lieux.

Elle indique que ces dispositions définissent deux catégories de locaux:

— les locaux dits « à pollution non spécifique » : autrement dit les locaux dans lesquels la pollution est liée à la seule présence humaine, à l’exception des cabinets d’aisances et des locaux de toilette et des locaux où cette présence est épisodique (circulations, archives, dépôts) considérant qu’ils sont ventilés par l’intermédiaire des locaux adjacents sur lesquels ils ouvrent;

— les locaux dits « à pollution spécifique » : soit les cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisances et tous autres locaux où existent des émissions de produits nocifs ou gênants autres que ceux liés à la seule présence humaine (notamment certains laboratoires et locaux où fonctionnent des appareils susceptibles de dégager des polluants gazeux non rejetés directement à l’extérieur, tels le monoxyde de carbone, le dioxyde de carbone, l’ammoniac, l’ozone, etc.).

Elle affirme que l’article annexe 63 n’opère aucune distinction au sein d’une même catégorie de locaux, l’aération de tout local dit « à pollution non spécifique » pouvant être assurée, soit par ventilation mécanique, soit par ventilation naturelle permanente, ce qui est confirmé par les dispositions des articles R 4222-4 à R 4222-9 du code du travail.

Elle soutient que la ventilation d’un local dit « à pollution non spécifique » par ouvrants extérieurs, autrement dit au moyen d’un simple ouvrant « type fenêtre, porte ou autre », n’est admise qu’en considération, d’une part, d’un volume minimum du local par occupant, d’autre part, d’une surface minimum d’ouvrants par rapport avec la surface au sol du local, peu important sa destination contractuelle et sa situation dans l’immeuble.

Elle en conclut que la solution de la ventilation naturelle permanente ne peut être retenue que lorsque le volume par occupant est équivalent ou supérieur à 15 mètres cubes pour « les bureaux et les locaux où est accompli un travail physique léger » et de 24 mètres cubes par occupant pour les autres locaux et que, si le volume du local par occupant est insuffisant, l’aération doit alors obligatoirement être assurée par ventilation mécanique.

Elle fait valoir que les locaux objets du bail développent une surface globale de 113 m² répartis comme suit :

— au rez-de-chaussée : 60 m2 environ comprenant une boutique sur les rues de Vaugirard et de Rennes, arrière-boutique, cuisine, lavabo et water-closet ;

— au sous sol : 43 m2 environ;

—  1^er étage (entresol) : 10 m2 environ.

Elle déclare que le plan d’urbanisme de Paris en vigueur à l’époque de la construction des immeubles haussmanniens imposait une hauteur sous plafond minimale des rez-de-chaussée de 2,80 m et qu’ainsi, le volume du rez-de-chaussée des locaux, objets du présent litige, est donc a minima de 168 m3 (60 m2 x 2,80 m), ce qui n’autorise la présence que de 12 personnes au même moment dans les lieux. Elle précise que, lors des pics d’activité d’un point de vente « PMU CITY », il peut y avoir jusqu’à 1 client au m2, ce qui compte tenu de la surface du rez-de-chaussée représente 60 personnes.

Elle estime que, dès lors, seule l’aération des locaux par ventilation mécanique était possible. Elle ajoute que le projet prévoyait le maintien d’une cuisine et de cabinets d’aisances qui entrent dans la catégorie des locaux dits « à pollution spécifique ».

Elle indique qu’en cas de ventilation mécanique, un débit minimal d’air à introduire par occupant doit obligatoirement être respecté selon la nature du local, que les prises d’air neuf et les ouvrants doivent être placés en principe à huit mètres au moins de toute source éventuelle de pollution, notamment véhicules, débouchés de conduits de fumée, sortie d’air extrait, ou comporter des aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible. Elle souligne que l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d’air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible.

Elle reproche au syndicat, hostile à sa présence, d’avoir trouvé l’occasion de faire échec à son projet.

PBS observe que le syndicat ne peut invoquer l’irrecevabilité de sa demande au titre des travaux formée contre la seule SCI X mais indique que le PMU intervient volontairement à cet effet.

Elle fait valoir que le bailleur est tenu par l’article 9.3 du bail, outre de son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil, de pourvoir aux travaux de mise en conformité dès lors que ceux-ci sont de nature immobilière et ne sont pas liés à l’activité du preneur.

Elle rappelle qu’aucune clause ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance soit de permettre l’exercice de l’activité prévue.

Elle considère que la clause du bail lui imposant de faire son affaire personnelle de toutes les mises aux normes imposées par l’administration et de ne pouvoir réclamer aucune indemnité à son bailleur est non écrite.

Elle affirme qu’il résulte des écritures du syndicat que celui-ci reconnaît que, lorsque la ventilation mécanique est exigée, le bailleur ne peut se dégager de son obligation de délivrance et invoque un aveu judiciaire du syndicat.

Elle souligne qu’il appartient au bailleur, et non au preneur, de s’assurer que les locaux peuvent servir à l’usage pour lequel ils sont donnés à bail.

Elle soutient qu’elle peut agir contre la SCI X, malgré son droit à agir contre le syndicat, car celle-ci n’a pas demandé la convocation de l’assemblée générale du syndicat sur le fondement de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 – ce qui aurait permis un vote à la majorité de l’article 24 – et car elle n’a ni contesté la résolution ni saisi le tribunal d’une demande d’autorisation des travaux.

Elle se prévaut de la clause aux termes de laquelle le bailleur s’engage à effectuer les travaux de mise en conformité de nature immobilière dès lors qu’ils ne sont pas liés à l’activité du preneur. Elle affirme que tel est le cas, cette obligation s’imposant à tous commerces et à tout local '' à pollution non spécifique''.

La demanderesse invoque la responsabilité du syndicat, son refus étant abusif. Elle relève son absence de motivation. Elle estime qu’il lui appartenait, s’il considérait que l’autorisation n’était pas nécessaire, de l’indiquer.

Elle déclare qu’elle ignorait, lors de son courrier à Maître Y du 4 septembre, que celui-ci avait demandé la convocation d’une nouvelle assemblée après le refus exprimé le 24 mars. Elle infère des courriels échangés entre Maître Y et le syndic, également administrateur du bien de la SCI X, les 27 et 29 août, que les pièces produites sur l’implantation de l’installation étaient suffisantes.

Elle ajoute que le syndic disposait de tous les documents techniques nécessaires pour convoquer une nouvelle assemblée.

Elle reproche à maître Y E qualités de poursuivre une action en résiliation du bail et de demander la convocation d’une nouvelle assemblée. Elle affirme qu’en sollicitant cette nouvelle assemblée, il reconnaît que les locaux sont inexploitables sans la gaine.

PBS conteste avoir intérêt au refus de l’assemblée. Elle réfute avoir voulu abandonner son projet et déclare mener plusieurs projets de front tel celui de l’Opéra. Elle rappelle qu’il appartient au bailleur de prendre des initiatives à l’égard du syndicat au titre de son obligation de délivrance. Elle affirme ne pouvoir attendre, un an après la signature du bail, une hypothétique autorisation et se prévaut d’un arrêt de la cour de cassation qui a censuré une cour d’appel qui avait reproché à une clinique d’avoir remis les clefs après avoir appris la non conformité des lieux sans attendre la notification d’une décision administrative.

Elle soutient que les manquements des deux défendeurs ont concouru à l’entier dommage ce qui justifie leur condamnation in solidum.

Elle soutient que la sommation délivrée le 17 juin 2014 est nulle car mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur et destinée à pallier sa carence dans son obligation de délivrance.

Elle réclame le prononcé, en raison des développements ci-dessus, de la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur et, en conséquence, la restitution des loyers et du dépôt de garantie. Elle précise qu’elle ne s’est pas acquittée du loyer du 3^e trimestre 2014 au bénéfice de l’exception d’inexécution.

Le PMU subrogé dans les droits de PBS réclame le paiement du coût des travaux d’aménagement effectués.

La société demande à être dispensée du paiement des taxes mises à sa charge, et non encore payées car appelées en novembre 2014.

Elle déclare justifier de la commission d’intermédiaire et des honoraires de rédaction du bail. Elle affirme justifier d’une perte d’exploitation de 45.000 euros par mois. Elle déclare que le budget prévisionnel, fondé sur le chiffre d’affaires d’autres établissements, prévoyait un chiffre d’affaires de 4.170.000 euros soit une marge brute mensuelle de 45.000 euros. Elle conteste qu’il s’agisse d’une perte de chance. Elle soutient que les paris non pris n’ont pas été pris ailleurs, la fréquentation de ce type d’établissements étant différente de celle des « Points PMU ».

Dans ses dernières écritures notifiées le 24 septembre 2014, Maître Y E qualités conclut au rejet des demandes.

Il réclame le paiement des sommes de 37.900 euros au titre des loyers et charges du 3^e trimestre 2014 et de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il sollicite le paiement d’une somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le bénéfice de l’exécution provisoire.

Maître Y E qualités précise que PBS avait, avant la signature du bail, fait effectuer de nombreuses études par un architecte et un bureau d’études et observe qu’elle n’avait demandé que la pose d’une antenne parabolique.

Il relève que le projet de résolution soumis au syndicat a été directement présenté par PBS et souligne qu’il a voté en sa faveur.

Il ajoute que, peu après le vote, PBS – qui n’a jamais exploité les lieux – a apposé un panneau sur la devanture de la boutique proposant la cession du droit au bail alors même qu’elle demande la résolution du bail.

Il adhère aux développements, d’ordre général, de PBS sur l’obligation de délivrance et de mise en conformité mais conteste leur application à l’espèce.

Le bailleur soutient que PBS occulte la classification par le règlement sanitaire départemental des deux types de locaux soit ceux à pollution non spécifique et ceux à pollution spécifique. Il déclare que le critère des locaux à pollution non spécifique est celui de la présence humaine. Il affirme que l’activité devant être exercée ne relève pas d’une activité à pollution spécifique et ajoute que la ventilation naturelle par les ouvrants sur la façade extérieure serait suffisante.

Il fait valoir que la destination contractuelle n’implique pas la mise en place d’un conduit d’évacuation et s’étonne, si un tel conduit était nécessaire, du manque de vigilance et de sérieux de la société locataire.

Il relève que PBS a justifié sa demande d’autorisation d’assigner à jour fixe par son impossibilité de trouver un cessionnaire compte tenu du montant du loyer. Il affirme qu’elle se repent du bail signé et cherche un prétexte pour demander sa résolution.

Il conteste toute contradiction entre sa demande de convocation d’une nouvelle assemblée générale et sa demande de résolution du bail car il s’efforce d’accéder aux souhaits de sa locataire et veut l’empêcher de trouver un prétexte pour ne pas payer ses loyers.

Il se prévaut de l’autorisation donnée le 23 septembre 2014 et demande à PBS de se déterminer.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] conclut à l’irrecevabilité et au rejet des demandes.

Il réclame le paiement d’une somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat rappelle la distinction entre les locaux à pollution non spécifique, liée à la seule présence humaine, et les locaux à pollution spécifique et fait valoir que l’aération de ceux à pollution non spécifique, comme tel est le cas, peut être mécanique ou naturelle pour les locaux donnant sur l’extérieur. Il rappelle que les locaux en rez de chaussée, les seuls concernés, donnent sur rue et en infère qu’il n’y a pas d’obligation de mettre en place une ventilation mécanique. Il soutient que les débits minimaux d’air invoqués par le demandeur ne sont prescrits que lorsque la ventilation est mécanique.

Il affirme par ailleurs que si l’obligation existait, elle aurait été prise en compte par le PMU lors de son projet. Il observe que la société ne démontre pas avoir mis en place un système d’aération mécanique dans ses autres établissements et déclare que ses propres plans de climatisation ne prévoyaient pas un tel conduit.

Il estime que la motivation de PBS ressort de sa requête et est constituée par l’impossibilité de céder le fonds compte tenu d’un loyer trop élevé.

Le syndicat conteste que son refus ait été abusif. Il observe qu’il a autorisé la pose d’une antenne parabolique et la modification de la façade et qu’il a accepté de faire figurer à l’ordre du jour une demande présentée par un locataire et non un copropriétaire.

Il souligne qu’il a autorisé, le 23 septembre 2014, la mise en place de la conduite demandée.

Il déclare que PBS a abandonné son projet ainsi qu’il résulte d’un courriel de la société Vinci à l’acousticien mandaté pour étudier l’impact sonore des climatisations et que son action constitue une manoeuvre.

Il critique les préjudices invoqués.

MOTIFS

Sur la résolution judiciaire du bail aux torts de la bailleresse

L’ article 1184 du code civil dispose :

« La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est pas point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages-intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordée au défendeur un délai selon les circonstances."

PBS soutient que la SCI X a manqué à son obligation de délivrance conforme depuis la prise d’effet du bail en ne procédant pas à l’installation d’une ventilation mécanique dans les locaux loués qui sont à pollution non spécifique.

Le 1° de l’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

La SCI X ne conteste pas qu’elle est tenue d’une obligation de délivrance conforme dont l’exécution doit permettre à PBS de jouir des locaux loués conformément à leur destination contractuelle.

Elle conteste cependant avoir manqué à cette obligation dans la mesure où, selon elle, l’installation d’une ventilation mécanique n’est nullement requise en application des textes cités par la locataire.

L’article annexe 63 de l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris prévoit dans son paragraphe 63-1 intitulé « dispositions de caractère général » que :

— la ventilation des locaux peut être soit mécanique ou naturelle par conduits, soit naturelle pour les locaux donnant sur l’extérieur, par ouverture de portes, fenêtre ou autres ouvrants ;

— dans tous les cas, la ventilation doit être assurée avec de l’air pris à l’extérieur hors des sources de pollution ; cet air est désigné sous le terme d’ « air neuf » ;

— les locaux sont ensuite classés, du point de vue de la ventilation en deux catégories :

* les locaux dits « à pollution non spécifique » : ces locaux sont ceux dans lesquels la pollution est liée à la seule présence humaine, à l’exception des cabinets d’aisances et des locaux de toilette ; toutefois, les dispositions qui suivent ne s’appliquent pas aux locaux où cette présence est épisodique (circulations, archives, dépôts) ; on peut admettre que ces locaux soient ventilés par l’intermédiaire des locaux adjacents sur lesquels ils ouvrent ;

* les locaux dits « à pollution spécifique » : cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisances et tous autres locaux où existent des émissions de produits nocifs ou gênants autres que ceux liés à la seule présence humaine (notamment certains laboratoires et locaux où fonctionnent des appareils susceptibles de dégager des polluants gazeux non rejetés directement à l’extérieur, tels le monoxyde de carbone, le dioxyde de carbone, l’ammoniac, l’ozone, …) ;

— les prises d’air neuf et les ouvrants doivent être placés en principe à huit mètres au moins de toute source éventuelle de pollution, notamment véhicules, débouchés de conduits de fumée, sortie d’air extrait, ou comporter des aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible ;

— […] ;

— l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d’air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible ; l’air extrait des locaux à pollution spécifique doit, en outre, être rejeté sans recyclage.

L’article R 4222-5 du code de travail prévoit également, à propos des locaux à pollution non spécifique, que l’aération par ventilation naturelle, assurée exclusivement par ouverture de fenêtres ou autres ouvrants donnant directement à l’extérieur, est autorisée lorsque le volume par occupant est égal ou supérieur à 15 m3 pour les bureaux ou locaux où est accompli un travail physique léger et à 24 m3 pour les autres locaux.

En l’espèce, les éléments versés aux débats permettent de qualifier les locaux objets du bail de locaux à pollution non spécifique au regard des définitions ci-dessus rappelées.

Le recours à la ventilation naturelle par ouverture de fenêtres ou autres ouvrants n’est possible qu’à certaines conditions de volume d’air disponible par occupant.

PBS soutient qu’à raison des dimensions des locaux loués et du nombre de clients accueillis aux heures d’affluence, le recours à la ventilation naturelle n’est pas possible.

La SCI X à qui il appartient de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation de délivrance conforme, ne démontre pas que les caractéristiques des locaux loués autorisent le recours à la seule ventilation naturelle par ouverture de fenêtres ou autres ouvrants donnant directement sur l’extérieur.

Eu égard à ces éléments, PBS est fondé à soutenir que l’installation d’une ventilation mécanique est nécessaire au regard des textes applicables.

Or, le bail a pris effet au 1^er octobre 2013 et ce n’est qu’à l’été 2014, que la SCI X a entrepris des diligences auprès du syndicat des copropriétaires pour obtenir l’autorisation requise pour procéder à cette installation.

Le refus de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble exprimé le 24 mars 2014 à la suite d’une demande présentée par la locataire elle-même, n’a suscité aucune réaction ou diligence de la bailleresse avant l’été 2014.

Si l’autorisation a finalement été donnée par l’assemblée générale le 23 septembre 2014, elle est intervenue presque un an après la date d’effet du bail.

Un tel retard dans l’exécution par la bailleresse de son obligation de délivrance conforme constitue une violation grave de ses obligations justifiant de prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de la SCI X.

Sur l’annulation de la sommation du 17 juin 2014

Par acte extrajudiciaire du 17 juin 2014, la SCI X a fait sommation à PBS, en visant la clause résolutoire du bail, de respecter les clauses contenues au chapitre 2, paragraphe 9.2.1 et 10, d’ouvrir les locaux, les maintenir ouverts et en activité, les garnir de meubles et entretenir la façade.

Toutefois, dès lors que la bailleresse n’avait pas rempli son obligation de délivrance conforme à la date de signification de l’acte, ladite sommation n’a pas été délivrée de bonne foi et à ce titre, sera déclarée nulle et de nul effet.

En tout état de cause, la résolution judiciaire du bail lui a fait perdre tout fondement juridique.

Sur la restitution des loyers et charges

L’examen du bail révèle que les parties se sont accordés sur un loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, de 150 000 euros, payable en quatre termes égaux, d’avance le premier jour de chaque trimestre ; que la bailleresse a consenti une franchise de loyer d’un mois de sorte que le loyer n’a été appelé qu’à compter du 1^er novembre 2013 ; qu’une provision sur charges de 400 euros par trimestre a été fixée en sus du loyer.

Il n’est pas contesté que PBS a payé ses loyers et provisions sur charges jusqu’au 2^e trimestre 2014 inclus.

La résolution judiciaire ayant pour effet de faire disparaître rétroactivement le contrat, la SCI X sera condamnée à restituer à PBS la somme de 101 200 euros correspondant aux loyers et charges acquittés sur la période du 1^er novembre 2013 au 30 juin 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014, date de l’assignation.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il n’est pas contesté que PBS a versé un dépôt de garantie s’élevant à 37 500 euros.

La SCI X sera condamnée à restituer à PBS cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014, date de l’assignation.

Sur le remboursement des travaux

PMU a acquitté des factures de travaux présentées dans sa pièce n° 9 pour un montant de 77 860, 28 euros.

Il n’est pas contesté par la SCI X que ces travaux ont été engagés au bénéfice de sa locataire.

La SCI X ne présente aucune observation ou contestation sur la nature et le montant de ces travaux qui sont des travaux d’aménagement autorisés ou de remise en état.

La clause 9.3 du bail relative à l’accession ne peut recevoir application en raison de la résolution du bail.

Par conséquent, la SCI X sera condamnée à payer au PMU la somme de 77 860, 28 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

Pour ces trois condamnations, les intérêts échus et dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1154 du code civil.

Sur la dispense de paiement des taxes

La résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la bailleresse emporte dispense pour la locataire de régler les taxes mises à sa charge contractuellement.

Sur les dommages-intérêts réclamés par la locataire

* sur la responsabilité in solidum de la bailleresse et du syndicat des copropriétaires

La bailleresse engage sa responsabilité en ce qui concerne les préjudices résultant directement du manquement à son obligation de délivrance conforme.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée, en l’espèce, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en l’absence de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes.

Au regard de l’article 1382 du code civil, PBS ne caractérise pas de faute imputable au syndicat des copropriétaires.

En effet, PBS qui a saisi lui-même le syndicat d’un projet de résolution tendant à autoriser l’installation d’une ventilation mécanique, n’établit pas que l’assemblée générale a refusé de manière fautive l’autorisation sollicitée eu égard aux documents communiqués.

Par ailleurs, saisie par la bailleresse quelques mois plus tard d’un projet de résolution tendant à autoriser ladite ventilation mécanique, l’assemblée générale a accordé l’autorisation sollicitée sous trois conditions.

Dans ces circonstances, la responsabilité quasi délictuelle du syndicat des copropriétaires ne peut être retenue.

* sur la commission de 46 823, 40 euros

Aux termes de la note d’honoraires n° 133101 du 29 août 2013, PBS a réglé à Paris Seine Agence Cherche-Midi la somme de 46 823, 40 euros à titre de « rémunération pour la location d’une boutique située 125 rue de Rennes à Paris 6^e ».

A supposer établi que PBS a acquitté ces frais inutilement en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme ayant entraîné la résolution du bail, en l’absence de détail sur les prestations accomplies par cette agence immobilière, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier ce que la somme recouvre.

PBS sera donc déboutée de sa demande.

* sur les honoraires de rédaction d’acte

Il est établi que PBS a réglé à Maître Z la somme totale de 4784 euros au titre des honoraires de négociation et rédaction du bail.

PBS a donc exposé en vain cette somme du fait de la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la bailleresse.

La SCI X sera donc condamnée à lui payer la somme de 4784 euros à titre de dommages-intérêts.

* 45 000 euros par mois

Le préjudice financier allégué par PBS ne peut consister qu’en la perte d’une chance pour lui d’exploiter l’activité projetée. La rentabilité de cette activité relève de projections financières et comptables non vérifiée et vérifiables en l’espèce, à l’épreuve d’une exploitation effective.

De plus, il sera relevé que PBS n’a pas mis en demeure la bailleresse d’exécuter son obligation de délivrance conforme avant le mois de juillet 2014 et a laissé ainsi se prolonger une situation de nature à aggraver son préjudice financier.

Aussi, eu égard à ces éléments, il sera alloué à PBS une somme globale de 5000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur le paiement de l’arriéré de loyers et charges dû au 3^e trimestre 2014

PBS a pu légitimement opposer à la SCI X l’exception d’inexécution et refuser de payer à la SCI X le montant du loyer et des charges du 3^e trimestre 2014 soit la somme de 37 900 euros.

La SCI X sera donc déboutée de sa demande en paiement de cette somme.

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive réclamés par la bailleresse

La SCI X ne caractérisant pas l’abus allégué, elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

La SCI X sera condamnée à payer à PBS la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PBS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres parties seront déboutées de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résolution du bail conclu le 26 septembre 2013 entre la SCI X et la SASU PBS aux torts exclusifs de la SCI X ;

Dit et juge que la sommation délivrée par la SCI X à la SASU PBS le 17 juin 2014 est nulle et de nul effet ;

Condamne la SCI X à restituer à la SASU PBS la somme de 101 200 euros correspondant aux loyers et charges acquittés sur la période du 1^er novembre 2013 au 30 juin 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014 ;

Condamne la SCI X à restituer à la SASU PBS la somme de 37 500 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014 ;

Condamne la SCI X à rembourser au GIE PARI MUTUEL URBAIN la somme de 77 860, 28 euros au titre des travaux réalisés dans les locaux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Dit et juge qu’en raison de la résolution du bail, la SASU PBS est dispensée de régler à la SCI X les taxes mises à sa charge contractuellement ;

Condamne la SCI X à payer à la SASU PBS la somme de 4784 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI X à payer à la SASU PBS la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI X à payer à la SASU PBS la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SASU PBS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 6^e, la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne la SCI X aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et Jugé à Paris le 5 mars 2015

LE GREFFIER P/ LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ

Marine QUEZEL-CRASAZ C D

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