T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Expropriations N° RG : 16/00267 (footnote: 1)	JUGEMENT DU 26 JANVIER 2017

DEMANDERESSE

VILLE DE PARIS

Agissant par son Maire en exercice

HOTEL DE VILLE

[…]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES

de la SELARL LE SOURD DESFORGES,

avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire K0131

DÉFENDERESSE

[…]

SIEGE SOCIAL

[…]

[…]

représentée par Maître Nicole-Marie M. A

Cabinet A B & Associés,

avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire R0228

LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS,

exerçant les fonctions de commissaire du Gouvernement,

représenté par M. Yves LE PUIL

OPÉRATION :

[…]

Christian GHIGO, vice-président au tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Arnaud FAURE, Greffier, désignés conformément aux articles L211-1 et R211-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 22 novembre 2016 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2017 ;

* * *

Par délibération du Conseil de Paris des 10 et 11 juin 2013, le Maire de Paris a été autorisé à mettre en oeuvre la procédure préalable à la déclaration d’utilité publique du projet d’aménagement sur les parcelles sises 73, 73bis et […] à Paris 20^e arrondissement, respectivement cadastrées DM 28, DM 110 et DM 112, dans le cadre d’une opération de réalisation d’une école élémentaire et d’une crèche.

Par arrêté préfectoral du 16 septembre 2014, il a été ordonné l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur avis favorable avec une réserve du commissaire enquêteur en date du 26 novembre 2014, l’opération a été déclarée d’utilité publique par arrêté du 11 mai 2015.

Par mémoire visé par le greffe le 30 juin 2016, la Ville de Paris demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité due au LCL Crédit Lyonnais au titre de son éviction des locaux commerciaux exploités par lui dans l’immeuble sis […].

Par ordonnance en date du 31 août 2016, le transport a été fixé au 19 octobre 2016.

L’audience en fixation de l’indemnité a été fixée au 22 novembre 2016, date à laquelle l’affaire a été plaidée.

Il est référé,

pour la Ville de Paris,

— au mémoire introductif visé par le greffe le 30 juin 2016,

— au mémoire en réponse visé par le greffe le 22 novembre 2016,

pour la société LCL Crédit Lyonnais,

— au mémoire responsif en date du 5 août 2016 visé par le greffe le 12 août 2016,

— au mémoire responsif et récapitulatif n°2 en date du 21 novembre 2016 visé par le greffe le 22 novembre 2016,

pour le commissaire du gouvernement,

— aux conclusions en date du 3 octobre 2016 visées par le greffe le 10 octobre 2016,

— aux conclusions en date du 7 novembre 2016 visées par le greffe le 14 novembre 2016.

Description des biens et situation d’occupation :

[…] est un des boulevards dit “des Maréchaux ” qui forment une ceinture autour de Paris. Il part de la porte de Vincennes, dessert la porte de Montreuil et se termine porte de Bagnolet. Il forme donc une partie importante des boulevards extérieurs de la partie est de Paris.

Le numéro 73 bis est situé à la hauteur de la porte de Montreuil et est bien desservi par les transports en commun.

La station de métro “porte de Montreuil” de la ligne 9 se situe à une distance de 148 mètres. Les arrêts de bus n° 57 et 64 sont proches ainsi que la ligne du tramway ligne T3b (axe porte de Vincennes / porte de la Chapelle).

L’accès en véhicule est également aisé par la proximité avec les boulevards périphériques intérieurs et extérieurs.

La localisation du bien permet de constater une bonne accessibilité dans un quartier animé, pour des locaux affectés à un usage professionnel ou commercial puisque bien desservis par les transports en commun et situés à proximité du boulevard périphérique et des autoroutes de l’est de Paris.

L’ensemble immobilier situé aux […] à Paris 20^e, à usage professionnel, édifié sur la parcelle DM- 110 d’une contenance de 568 m2, est constitué d’un long bâtiment occupant la totalité de l’emprise foncière avec deux façades, l’une principale au niveau du boulevard Davout, et l’autre au niveau du […] avec présence d’une petite cour sur l’arrière.

Le bâtiment est de construction de type hangar industriel élevé sur un sous-sol partiel, d’un rez de chaussée, d’un étage droit et d’un second et dernier étage sous comble. La construction est en état d’usage avec un entretien correct de l’ensemble immobilier.

La surface utile totale déclarée est de 948 m2.

Le bâtiment dispose de deux types de locaux commerciaux:

— Les locaux situés […] sont occupés par la société LIBERTY ROCK dont l’activité principale est de mettre à disposition de sa clientèle des studios de répétition.

— les locaux situés […] sont occupés par la banque LCL et comportent trois niveaux. Un niveau de sous-sol à usage de réserve et de partie technique, un rez de chaussée à usage de boutique avec réception de la clientèle, un premier étage à usage principal de bureau. Ces trois niveaux disposent d’un équipement adapté à une activité bancaire en état d’usage.

Le bail conclu avec la banque LCL par les consorts X est d’une durée de 9 ans suite à un renouvellement de bail expiré en date du 28 juillet 2003 à compter du ler avril 2012 jusqu’au ler avril 2021 avec un loyer annuel de 40.000 € HT et HC.

Le transport sur les lieux en date du 19 octobre 2016 a permis de visiter l’ensemble des locaux occupés par la banque LCL.

La localisation du bien paraît très bien adaptée à l’exploitation d’une agence bancaire, située dans un quartier densément peuplé.

La surface louée par la société LCL, selon les plans d’aménagement établis le 5 octobre 2007, s’établit ainsi:

— locaux du rez-de-chaussée: surface totale de 98,15 m2,

— locaux du 1^er étage: surface totale de 89,05 m2,

— locaux du 2^e étage: surface totale de 90,60 m2,

— locaux du sous-sol: surface totale de 53,90 m2,

Toutefois, il a été constaté que le 2^e étage d’une surface totale de 90,60 m2 était totalement inutilisé.

Les locaux relèvent de conditions normales d’entretien et d’utilisation avec ouverture au public, dans la typologie des bureaux dits “de seconde main”.

Offre de la Ville de Paris

La Ville de Paris offre aux termes de son mémoire en réponse visé par le greffe le 22 novembre 2016, les indemnités suivantes :

Indemnité principale en perte de droit au bail: 88.554 €

Remploi : 7.705 €

Trouble commercial: 165.750 €

Frais de réinstallation: 282.581

Soit un total de : 544.590 €

La Ville de Paris fait valoir qu’il y a un accord de principe entre les parties pour indemniser le préjudice subi à hauteur de la valeur du droit au bail selon la méthode du différentiel de loyer. Sur la base des conclusions du commissaire du gouvernement, elle retient une superficie pondérée de 214 m2, une valeur de marché de 256€/an/m2 et un coefficient de situation de 6.

S’agissant des frais annexes, la Ville de Paris acquiesce aux frais de réinstallation tels que proposés par la société expropriée, sauf à pratiquer un prorata comme le suggère le commissaire du gouvernement, puisque ces frais correspondent à une surface non pondérée de 331,7 m2.

Elle acquiesce également à l’indemnité de trouble commercial tel que proposée par le commissaire du gouvernement.

Elle s’oppose à la demande présentée au titre de la perte partielle de clientèle ainsi qu’à la demande relative aux frais de déménagement et aux frais divers, lesquels ne sont pas suffisamment explicites.

Demande de la société LCL Crédit Lyonnais:

La Société LCL Crédit Lyonnais expose qu’il y a un accord de principe entre les parties pour indemniser le préjudice subi à hauteur de la valeur du droit au bail selon la méthode du différentiel de loyer.

Elle fait valoir que les locaux sont mixtes et que la valeur locative de marché diffère selon que les locaux sont en nature de boutique ou en nature de bureaux. Pour les locaux en nature de boutique, il convient de calculer une surface pondérée et d’appliquer à cette surface un prix unitaire au m2 pondéré. Pour les bureaux, il convient de retenir la surface utile et de lui appliquer la valeur locative de marché au m2 utile.

Elle demande de retenir une surface pondérée de 98,10 m2 pour les locaux du rez-de-chaussée, 2^e étage et sous-sol et une surface utile de 89,05 m2 pour les locaux situés au 1^er étage.

Elle ajoute que même si elle n’exploite pas en l’état le 2^e étage, celui-ci fait partie de l’assiette du bail et le loyer inclut cette surface.

Elle conteste la valeur de marché proposée et sur la base d’un rapport d’expertise amiable établi par le cabinet Y Experts, elle sollicite une valeur de marché au m2 pondéré de 650 €, soit une valeur locative de marché pour cette partie des locaux de 98,10 m2, de 63.765 € par an HT et HC et une valeur de marché au m2 utile de 250 €, soit une valeur locative de marché pour cette partie des locaux de 89,05 m2, de 22.263 € par an HT et HC, soit au total une valeur locative de 86.028 euros arrondie à 86.000 €par an HT et HC.

Compte tenu du montant du loyer annuel de 40.000 € /HT et HC, le différentiel de loyer annuel est donc de 46.000 € par an HT et HC.

En fonction de l’intérêt commercial de l’emplacement, elle sollicite un coefficient multiplicateur de 7 et par conséquent une indemnité principale de 322.000 euros (46.000 x 7), outre une indemnité de remploi de 61.850 euros.

La société LCL Crédit Lyonnais demande également les indemnités accessoires suivantes:

— 165.750 euros pour trouble commercial,

— 438.000 euros pour les frais de réinstallation,

— 497.250 euros pour la perte partielle de clientèle,

-20.000 euros pour les frais de déménagement,

-49.000 euros au titre de frais divers.

Ainsi, la société LCL Crédit Lyonnais demande de fixer le montant de l’indemnité d’expropriation à la somme totale de 1.553.850 euros arrondie à 1.554.000 euros.

Elle demande en outre la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conclusions du commissaire du gouvernement :

Le commissaire du gouvernement fait valoir que l’activité ne créant pas de clientèle attachée uniquement à l’agence LCL Crédit Lyonnais Davout, l’indemnité d’éviction doit être estimée selon les modalités du droit au bail, augmentée des coûts de déménagement et de réinstallation.

Le commissaire du gouvernement propose l’évaluation suivante:

S’agissant de l’indemnité principale en valeur du droit au bail:

loyer acquitté : 40.025 € par an, soit 154 euros le mètre carré

loyer théorique retenu : 256 euros le mètre carré en retenant une surface de 214 m2 qui neutralise certains locaux inutilisés, soit 54.784 € par an.

Le différentiel de loyer est de: 54.784 € – 40.025 € = 14.759 €. Compte tenu du coefficient de situation retenu de 6, il propose ainsi une valeur de droit au bail de 14.759 x 6 = 88.554 €, outre un remploi de 7.705 €.

Il propose également des frais de réinstallation, tenant compte de l’ancienneté des aménagements des locaux en appliquant au devis présenté par la société LCL Crédit Lyonnais un abattement forfaitaire de 40% au prorata entre la surface actuellement louée non entièrement utilisée et la surface de réinstalllation correspondant à la surface utile exploitée par l’agence bancaire, soit la somme de :

438.000 €/ 331,7 x 214 = 282.580,64 € arrondie à 282.581 €.

Il indique en outre que l’indemnité pour trouble commercial sollicitée pour un montant de 165.750 euros correspondant à 3/12^e du RBE moyen peut être retenue.

De même, les frais de déménagement et les frais divers, demandés respectivement à hauteur de 20.000 et 49.000 euros, correspondant à des dépenses effectives, chiffrées avec mesure, peuvent être retenus.

En revanche, le commissaire du gouvernement soutient qu’en l’absence de clientèle propre et en sachant que les clients de la société LCL Crédit Lyonnais sont transférables, il ne peut être accordé d’indemnisation de perte de clientèle même partielle.

Soit le récapitulatif suivant :

— Indemnité principale : 88.554 €

— Remploi : 7.705 €

— Frais de réinstallation : 282.581 €

— Trouble commercial : 165.750 €

— Frais de déménagement : 20.000 €

- Frais divers : 49.000 €

Total : 613.590 €

MOTIFS DE LA DECISION :

Dispositions applicables aux occupants évincés des locaux commerciaux :

Sont applicables aux commerçants occupant des locaux expropriés, les dispositions suivantes :

— l’article L321-1 du code de l’expropriation,

“Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation”.

— l’article L.314-5 du code de l’urbanisme,

“Les commerçants, artisans et industriels ont, dans le cas prévu à l’article L.314-2, un droit de priorité pour l’attribution de locaux de même nature compris dans l’opération lorsque l’activité considérée est compatible avec les dispositions du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu. (…)

“L’exercice des droits prévus au présent article rend applicables les dispositions du deuxième alinéa de l’article L.322-12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (…).”

— l’article L.322-12 du code de l’expropriation,

“Les indemnités sont fixées en euros.

Toutefois, l’expropriant peut, en lieu et place du paiement de l’indemnité, offrir au commerçant, à l’artisan ou à l’industriel évincé un local équivalent situé dans la même agglomération.

Dans ce cas, il peut être alloué au locataire, outre l’indemnité de déménagement, une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance.

(…)”

Sur l’indemnité due au LCL Crédit Lyonnais:

a) Indemnité principale:

La société LCL Crédit Lyonnais ne conteste pas que son éviction définitive est rendue nécessaire par le projet de la Ville de Paris.

Il convient donc de fixer l’indemnité due par la Ville de Paris. à la société LCL Crédit Lyonnais au titre de son éviction forcée des locaux sis […].

La société LCL Crédit Lyonnais tire ses droits sur l’immeuble, d’un bail commercial qui lui confère la propriété commerciale.

Le préjudice subi par la société LCL Crédit Lyonnais au titre de cette éviction sera calculé comme le souhaitent les parties, sur la base,

— de la valeur du droit au bail,

— augmentée d’une indemnité de remploi,

— et des frais générés par le transfert de l’activité.

La méthode dite du droit au bail permet d’obtenir la valeur du droit au bail par la différence entre le loyer payé par l’entreprise et le loyer de marché, multiplié par un coefficient. Le montant obtenu ne représente pas la valeur du fonds, lequel est conservé par l’entreprise, qui peut donc déménager et se réinstaller aux frais de l’autorité expropriante.

La valeur du droit au bail s’apprécie à hauteur de l’économie de loyer réalisée par le locataire, sur la base du loyer de marché observé pour des locaux similaires, sur la base des surfaces juridiquement protégées et réellement occupées par le locataire.

1) superficie des locaux loués :

Il ressort des mesures de surface transmises par la société LCL Crédit Lyonnais et des constations réalisées lors du transport sur les lieux, à savoir l’absence de toute activité au second étage et un sous-sol qui pourrait être mieux aménagé et plus petit, que la surface utilisée par la société LCL Crédit Lyonnais est composée du:

— rez-de-chaussée, utilisation en surface commerciale: 98,15 m2,

— premier étage, utilisation en bureaux et réception: 89,05 m2,

— second étage inutilisé: 90,60 m2,

— sous-sol, utilisé en local technique: 53,90 m2,

soit un total de 331,7 m2.

Toutefois, une pondération de 50% de la superficie sera effectuée pour le second étage non utilisé et le sous-sol utilisé en tant que local technique, étant précisé que même si la société LCL Crédit Lyonnais ne l’exploite pas en l’état , le 2^e étage fait partie de l’assiette du bail et le loyer payé inclut cette surface.

Par conséquent, il y a lieu de retenir la superficie suivante:

98,15 m2 + 89,05 m2 + 90,60/2 m2 + 53,90/2 m2 = 259,45 m2 arrondie à 260 m2.

2) loyer acquitté par le LCL Crédit Lyonnais:

Le bail conclu avec la banque LCL par les consorts X d’une durée de 9 ans suite à un renouvellement de bail expiré en date du 28 juillet 2003 à compter du ler avril 2012 jusqu’au ler avril 2021 mentionne un loyer annuel de 40.000 € HT et HC, payable par quart à chaque trimestre échu.

Le loyer est révisable dans les conditions de l’article L 145-38 du code du commerce, soit tous les trois ans, au 1^er avril.

Toutefois, le loyer actuel est de 40.000 € HT et HC puisque les bailleurs n’ont jamais mis en oeuvre la révision triennale.

Le loyer unitaire s’élève donc à

40.000 euros /260 mètres carrés = 153,85 euros

arrondis à 154 euros le mètre carré ;

3) fixation de la valeur théorique du loyer de marché:

Il convient de rechercher la valeur de marché de locaux d’activité comparable à ceux loués par la société LCL Crédit Lyonnais.

Termes de comparaison proposés par la Ville de Paris:

La Ville de Paris ne propose aucun terme de comparaison, s’en remettant aux termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement et acquiesçant à la valeur de marché de 256 € le m2 retenu par lui.

Termes de comparaison proposés par l’expropriée :

La société LCL Crédit Lyonnais, sur la base de cinq fixations judiciaires, trois renouvellements amiables et une nouvelle location demande que le prix au m2 pondéré soit évalué à la somme de 650 € pour les locaux en nature de boutique.

Toutefois, ces références concernant des fixations judiciaires de loyers de renouvellement ainsi que des fixations de loyers amiables seront écartées comme étant non appropriées. De même, la seule référence produite relative à une nouvelle location pour un loyer au m2 pondéré de 990 € hors cession et de 1.096 € cession incluse sera écartée, en raison du montant du loyer unitaire beaucoup trop élevé par rapport aux autres termes produits.

Elle demande également sur la base de six références concernant des bureaux en état d’usage que le prix au m2 utile soit évalué à la somme de 250 € pour les locaux en nature de bureaux.

La moyenne des six termes s’élève à 250 € le m2

Termes proposés par le commissaire du gouvernement :

Le commissaire du gouvernement fait état de quatre ventes de locaux de bureaux et de boutiques réalisées dans le 20^e arrondissement de Paris entre le 6 septembre 2014 et le 8 juillet 2016 avec les références de publication:

— vente du 1^er octobre 2015 publiée le 19/11/2015 n°2015P06222,

[…]

boutique et bureau loué à une agence immobilière d’une surface Carrez de 62,41 m2,

loyer annuel stipulé dans l’acte de vente: 13.190 € HT/HC

soit un loyer au m2 de 211,34 €,

— vente du 24 juin 2016 publiée le 8/07/2016 n°2016P03705,

[…]

boutique agencée en salon de coiffure d’une surface Carrez de 99 m2,

loyer annuel stipulé dans l’acte de vente: 29.769 € HT/HC

soit un loyer au m2 de 300,69 €,

— vente du 12 juin 2015 n°2015P3425,

[…]

bureaux en rez-de-chaussée, sans possibilité d’ouverture sur la rue d’une surface Carrez de 355 m2 comprenant 14 bureaux, 1 réserve, 3 WC, 1 réfectoire, 1 cuisine,

loyer annuel à 5 locataires professionnels: 22.200 € HT/HC

soit un loyer au m2 de 62,53 €,

— vente du 6 septembre 2014 publiée le 22/05/2014 n°2014P02440,

[…]

magasin d’alimentation générale à l’enseigne Franprix d’une surface Carrez de 235 m2, vendu occupé

loyer annuel stipulé dans l’acte de vente: 114.000 € HT/HC

soit un loyer au m2 de 485 €.

Ces termes seront retenus à l’exception de la vente du 12 juin 2015 pour un loyer au m2 de 62,53 €, le montant du loyer étant manifestement trop faible par rapport aux autres termes proposés.

La moyenne des trois termes ainsi retenus s’élève à (211,34 + 300,69 + 485)/3 = 332,34 €.

En outre, des études statistiques réalisées par des sociétés spécialisées dans l’immobilier sont nécessaires pour déterminer une valeur locative de marché.

L’étude de marché des bureaux sur Paris, effectuée par Z-Immostat au 1^er juillet 2016 mentionne pour des locaux de bureau en état d’usage un loyer de 256 € par an.

La cote annuelle des éditions Callon pour des bureaux anciens au 1^er janvier 2016 dans le 20^e arrondissement indique un loyer annuel compris entre 170 € et 290 € selon que les locaux soient rénovés ou non.

L’étude de Cushman et Wakefield au 2 ème trimestre 2016 fait état d’un loyer de 300 € par an sur la 1^re couronne Nord de Paris mais uniquement pour les bureaux “prime”.

Ainsi, au vu de ces éléments et en considération des caractéristiques des locaux et du bail,

— soit des locaux dits de “seconde main” en état d’usage avec des surfaces commerciales, de bureaux et de locaux techniques, équipés pour la réception du public avec les dispositifs de sécurité nécessaires, dans un quartier dense, avec un emplacement visible, très bien adaptée à l’exploitation d’une agence bancaire,

— un bail autorisant le commerce de banque et les activités annexes, avec les réparations locatives et de gros entretien ainsi que les travaux de mise en conformité à la charge du preneur,

il convient de retenir la valeur théorique de loyer de 270 euros par mètre carré et par an.

4) coefficient multiplicateur:

Dans l’évaluation de la valeur du droit au bail, l’usage le plus récent est d’appliquer un coefficient multiplicateur reflétant l’emplacement de l’immeuble au regard de l’activité.

Compte tenu de l’emplacement de l’immeuble, dans le 20^e arrondissement de Paris pour des locaux sur rue qui présentent un potentiel commercial dans un quartier densément peuplé, le coefficient retenu sera de 6.

5) Calcul du droit au bail :

Il en découle une valeur du droit au bail qui se calcule comme suit :

économie de loyer par mètre carré et par an,

270 euros – 154 euros = 116 euros,

d’où une économie de loyer par an, pour les surfaces louées:

260 mètres carrés x 116 euros = 30.160 euros

d’où une valeur du droit au bail des locaux de 30.160 euros x 6 = 180.960 euros.

L’indemnité principale s’élève donc à 180.960 euros.

b) Indemnités accessoires:

A cette indemnité principale s’ajoute une indemnité de remploi. L’indemnité de remploi qui correspond aux frais engagés pour racheter un bien similaire se calcule ici uniquement sur le droit au bail.

Cette indemnité de remploi sera calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit:

5% jusqu’à 23.000 €, 10% sur le solde.

Cette indemnité de remploi s’élève donc en l’espèce à:

23.000 € x 5 % = ……………………………………….1.150 €

157.960 € (180.960 € – 23.000 € ) x 10% =…..15.796 €

Remploi total : (1.150 + 15.796) = ……………..16.946 €

Il y a lieu d’allouer également une indemnité pour trouble commercial afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité, calculée sur la base de trois mois du résultat brut d’exploitation moyen des trois dernières années.

En l’espèce, ainsi qu’il résulte des pièces versées aux débats, l’activité de l’agence exploitée dans les locaux par la société LCL Crédit Lyonnaislaisse apparaître un produit net bancaire de:

—  1.490.000 € en 2013,

—  1.381.000 € en 2014,

—  1.282.000 € en 2015,

soit un produit net bancaire moyen de 1.384.333 euros,

et un résultat brut d’exploitation après imputation des frais généraux et amortissements (coûts directs et indirects) de:

—  774.000 € en 2013,

—  653.000 € en 2014,

—  562.000 € en 2015,

soit un résultat brut d’exploitation (RBE) moyen de 663.000 euros.

En conséquence, il convient de retenir 3/12^e du RBE annuel moyen, conformément à l’accord des parties, soit

(663.000 € /12) x 3 = 165.750 euros.

La Société LCL Crédit Lyonnais sollicite également la somme de 438.000 euros au titre des frais de réinstallation.

Sur la base du rapport d’expertise amiable établi par le cabinet Y Experts, les frais de réinstallation d’une nouvelle agence sont présentés selon cinq lots de coûts distincts et complémentaires :

— lot architecture : 300.000 € TTC,

— lot technique, hors video : 135.000 € TTC,

— lot sécurité : 115.000 € TTC,

— lot honoraires : 115.000 € TTC,

— lot mobilier et agencement : 65.000 € TTC,

soit un total de 730.000 euros sur lequel est appliqué un abattement de vétusté 40% pour tenir compte de l’ancienneté des aménagements des locaux, soit 730.000 euros x 0,6 = 438.000 euros.

En l’espèce, s’agissant d’une agence bancaire LCL, les locaux disposent d’aménagements spécifiques, notamment de sécurité et d’un concept propre (logo, couleurs,…), de sorte qu’il convient de retenir les frais de réinstallation.

Toutefois, les frais de réinstallation sollicités sont calculés sur la base des locaux loués de 331,7 m2, donc en surface non pondérée.

Ainsi, il convient de pratiquer un prorata comme le suggère le commissaire du gouvernement entre la surface actuellement louée de 331,7 m2 et la surface de réinstallation, nécessaire à l’activité et qui correspond à la surface pondérée retenue de 260 m2.

Soit 438.000/331,7 x 260 = 343.322,27 arrondie à 343.322 euros.

En outre, la Société LCL Crédit Lyonnais sollicite la somme de 497.250 euros pour la perte partielle de clientèle, Elle soutient que la perte partielle de clientèle peut raisonnablement être estimée à 15 % de la clientèle actuelle de l’agence à défaut de réinstallation possible à toute proximité.

Elle chiffre la valeur du fonds de commerce à 5 fois le RBE moyen de 663.000 euros, soit 3.315.000 euros et en conséquence, la perte partielle de clientèle à hauteur de 15% aboutit à un préjudice de 3.315.000 euros x 15% = 497.250 euros.

Toutefois, la réparation des préjudices consécutifs à l’éviction commerciale par le calcul du droit au bail, augmenté de l’indemnisation des frais de réinstallation, de déménagement, de trouble commercial et autres préjudices accessoires, a précisément pour objectif de créer les conditions d’une réinstallation avec un transfert de clientèle.

En acceptant cette méthode et en chiffrant les frais de réinstallation causés par l’ouverture d’une nouvelle agence, la Société LCL Crédit Lyonnais a accepté une réinstallation sans perte de clientèle.

Par ailleurs, certains commerces peuvent être transférés facilement sans perte de clientèle comme les établissements à succursales multiples.

En l’espèce, l’agence Davout du Crédit Lyonnais est un point dans le réseau de l’ensemble économique formé par la Société LCL Crédit Lyonnais et sa clientèle est transférable. La clientèle est répartie sur la totalité de la société et des services sont rendus par les réseaux de “back office”. L’agence ne possède pas de clientèle propre comme un commerce de bouche ou un restaurant de quartier.

Ainsi, la Société LCL Crédit Lyonnais ayant la possibilité de se réinstaller sans perdre sa clientèle, élément justifiant le calcul de l’indemnité principale d’après la valeur du droit au bail, il ne saurait être accordé une indemnisation pour perte de clientèle, même partielle. La Société LCL Crédit Lyonnais sera donc déboutée de ce chef de demande.

La Société LCL Crédit Lyonnais sollicite les sommes de 20.000 euros pour des frais de déménagement et de 49.000 euros au titre de frais divers.

Aucune pièce n’est produite à l’appui de ces demandes. Ces demandes, insuffisamment justifiées seront rejetées.

L’indemnité totale s’élève donc à la somme de (180.960 € + 16.946 € + 165.750 € + 343.322 ) = 706.978 € .

Cette indemnité de 706.978 € couvre le préjudice subi du fait de l’interruption forcée de l’activité.

Sur les dépens:

La Ville de Paris est tenue aux dépens en vertu des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité;

En l’espèce, il apparaît équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats de condamner la Ville de Paris à payer à la société LCL Crédit Lyonnais la somme de 3.000 €;

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Fixe à la date de ce jour, l’indemnité due par la Ville de Paris à la société LCL Crédit Lyonnais au titre de son éviction des locaux exploités par elle dans l’immeuble sis […] à Paris 20^e arrondissement, à la somme de 706.978 euros,

Condamne la Ville de Paris à payer à la société LCL Crédit Lyonnais la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes.

Condamne la Ville de Paris aux dépens.

Fait à PARIS, le vingt six janvier deux mil dix sept.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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