Extraits des minutes du greffe du tribunal judiciaire de Paris

TRIBUNAL

DE GRANDE

INSTANCE

DE PARIS

8ème chambre 2ème section

N° RG 16/18196 – N°

Portalis

352J-W-B7A-CJNNB

N ^MINUTE : 8 JUGEMENT rendu le 27 Juin 2019

Assignation du : 12 Décembre 2016

DEMANDEUR

S.C.I. SENACHAMPS

[…]

représentée par Maître Ariel FERTOUKH de la SELEURL CABINET FERTOUKH, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire

#J079

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires 66 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES ET 49/[…] représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION, […]

[…]

représenté par M^e Stéphane BOKOBZA, avocat au barreau de PARIS. avocat plaidant, vestiaire #C2416

Expéditions exécutoires délivrées le:

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Seme chambre 2ème section

N RG 16 18196

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent BOUGERIE. Vice-Président

Y Z, Magistrat à titre temporaire Madame MICHAULT, Vice-Présidente

assisté de Juliette JARRY. Greffière lors des débats. et de Laurie

LEBRET, Greffière lors du prononcé.

DÉBATS

A l’audience du 11 Avril 2019 tenue en audience publique devant Laurent BOUGERIE et Y Z, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seuls l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 12 décembre 2016. la SCI SENECHAMPS a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des 66, avenue des Champs-Elysées et 49 […], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION SAS. afin de voir prononcer l’annulation dans son ensemble de l’assemblée générale du 22 novembre 2016, subsidiairement celle de ses résolutions n° 6. 7. 8. 12, 13, 14, 15, 16, 17, 43.1. 43.2. et 43.3. dispenser la SCI SENECHAMPS de participation à la dépense commune des frais de procédure, et condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’immeuble du […] et […] à PARIS 8ème est soumis au statut de la copropriété. Il forme avec l’immeuble en copropriété des 128, rue de la Boétie et […] un ensemble immobilier en superstructure duquel se trouve un immeuble à usage de bureaux et une galerie commerciale en rez de chaussée. et en infrastructure duquel se trouvent des emplacements de parking sur plusieurs niveaux.

La SAS SIEL, copropriétaire de 420 lots de parking dans l’ensemble immobilier, a apporté à la SCI SENECHAMPS la propriété de ces lots suivant acte reçu le 30 décembre 2008.

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N° RG 16/18196

Alors que plusieurs assemblée générales ont été contestées à l’initiative de la SCI SENACHAMPS et d’autres copropriétaires depuis celles tenues en date des 6 juillet 2010 et 18 octobre 2011, que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 66, […] a élu le cabinet ATRIUM GESTION aux fonctions de syndic, que l’assemblée générale convoquée par ce syndic à la date du 18 février 2016 fait l’objet d’une action en contestation en cours devant la 8ème Chambre-lère section sous le n°RG 16/09163 engagée par la SCI SENACHAMPS par assignation délivrée le 24 mai 2016, mais qui a donné lieu à ordonnance de radiation en date du 18 avril 2017, l’assemblée générale convoquée à la date du 22 novembre 2016. notamment sur diverses résolutions déjà portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 18 février 2016, a été contestée dans les termes de l’assignation susvisée du 12 décembre 2016.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2017. au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 17 et 43 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, et selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, la SCI SENACHAMPS demande au tribunal de:

A titre principal "1

PRONONCER la nullité de l’assemblée générale du 22 novembre

2016:

A titre subsidiaire

PRONONCER la nullité des résolutions 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17.

43.1. 43.2 et 43.3 de l’assemblée générale du 22 novembre 2016;

En tout état de cause

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du […] et 49:[…] à payer à la SCI SENACHAMPS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

DIRE que la demanderesse sera dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir".

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2017, au visa des articles 1353 du Code civil, ainsi que des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, et selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 66, […], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, demande au tribunal de :

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[…]

REJETER l’intégralité des demandes formulées par la SCI 99

SENACHAMPS et tendant à voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 22 novembre 2016:

CONDAMNER LA SCI SENACHAMPS à verser au Syndicat des

Copropriétaires du 66 avenue des Champs-Elysées et 49-[…], la somme de 7.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER LA SCI SENACHAMPS aux entiers dépens".

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée par le juge de la mise en état le 1er février 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 22 novembre 2016

¹. Sur l’irrégularité de la convocation

La SCI SENACHAMPS se prévaut de l’irrégularité de sa convocation

^en vue de l’assemblée générale querellée. dont la preuve de l’accomplissement dans les délais prévus par les dispositions qui leur sont applicables n’est pas rapportée par le syndicat défendeur. légalement tenu de se préconstituer une telle preuve.

Le syndicat des copropriétaires oppose à la société demanderesse l’obligation probatoire qui lui incombe en vertu de l’article 1353 du code civil.

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 énonce en ses alinéas 1 et 2 que

Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois 19

chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3). 47 et 50 du présent décret, l’assemblée générale est convoquée par ^le syndic".

L’article 9 du même décret énonce que "La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de

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[…]

décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété. l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble".

L’article 64 du même décret énonce encore que Toutes les "

notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement".

L’article 13 du décret énonce enfin en son alinéa 1er que « L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1 ».

Il résulte des dispositions précitées, combinées à celles des articles 641 et 642 du code de procédure civile que, sauf sa réduction en cas d’urgence, et sous réserve des délais prévus en cas de notification par lettre recommandée électronique, le délai minimum de convocation est de 21 jours, dont le point de départ est fixé, en cas de convocation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au lendemain de sa date de première présentation, que le non respect de ce délai. dont le copropriétaire irrégulièrement convoqué est seul habilité à se prévaloir, est sanctionné par la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble, sans preuve nécessaire d’aucun préjudice, et quand bien même le copropriétaire contestant, bien qu’irrégulièrement convoqué, a-t-il pu néanmoins participer au vote des résolutions de l’assemblée querellée.

S’il incombe au syndic de rapporter la preuve de la régularité des convocations, il appartient réciproquement au copropriétaire contestant d’alléguer précisément les irrégularités dont il se prévaut.

Force est de constater en l’espèce que le SCI SENACHAMPS se contente d’affirmer à cet égard qu’il n’est pas justifié de l’envoi dans les délais de la convocation qui lui a été adressée en vue de l’assemblée générale du 22 novembre 2016.

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[…]

Or le syndicat défendeur verse aux débats :

- Les avis de réception émargés par la SCI SENACHAMPS les 21 et 24 octobre 2016 SOUS les références « S.4547.00658 » et

« S.4547.004923 », relatives au syndicat de copropriétaires des […], et qui portent mention de ses numéros de compte de copropriétaire 1783 et 1784.

- l’avis de réception émargé par le conseil de la SCI SENACHAMPS émargé en date du 24 octobre 2016, accompagné du récépissé de l’envoi recommandé en date du 21 octobre 2016 qui porte mention de la date de l’assemblée générale convoquée, objet du pli recommandé.

- l’horodatage de la mise sous pli et de l’envoi recommandé.

Ces pièces suffisent à démontrer que l’auteur de la correspondance litigieuse, dont la société SENACHAMPS ne rapporte par aucune pièce la preuve contraire du contenu. a satisfait au délai réglementaire de convocation de 21 jours, lequel a commencé à courir à compter du 25 octobre 2016, et se trouvait dès lors expiré avant même la veille de la date de tenue de l’assemblée querellé.

Ce moyen de nullité sera done rejeté.

Sur la convocation de l’assemblée par un syndic². dépourvu de mandat

La société SENACHAMPS fait valoir que l’assemblée générale du 18 février 2016 qui a voté le renouvellement du mandat de syndic de la société ATRIUM GESTION est contestée par les mêmes moyens de nullité que ceux qui sont opposés à l’assemblée générale du 22 novembre 2016 convoquée pour réitération des résolutions de la précédente assemblée.

Elle ajoute que l’instance en contestation de cette assemblée. radiée le

18 avril 2017. a été réenrôlée.

Elle en déduit qu’à supposer la nullité de cette même assemblée prononcée, l’effet rétroactif de cette annulation doit avoir pour conséquence de priver rétroactivement la société ATRIUM GESTION de son mandat, et par suite de sa qualité pour convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale du 22 novembre 2016.

Le syndicat des copropriétaires objecte que l’assemblée générale du 18 février 2016 n’a pas voté le renouvellement du mandat de syndic de la société ATRIUM GESTION, mais que ce renouvellement a été voté par la résolution n°9 de l’assemblée générale du 22 novembre 2016.

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Le syndicat défendeur ajoute que la société ATRIUM GESTION a été élue aux fonctions de syndic, pour un mandat de 18 mois expirant le 24 décembre 2016, aux termes d’une résolution de l’assemblée générale du

25 juin 2015 devenue définitive faute de contestation.

Il en déduit que la société ATRIUM GESTION disposait d’un mandat de syndie insusceptible d’invalidation même rétroactive, à la date de convocation, tant de l’assemblée générale du 18 février 2016 que de celle du 22 novembre 2016, et qu’en toute hypothèse, les résolutions adoptées par l’assemblée générale du 18 février 2016 restent exécutoires, alors que l’instance inscrite au rôle de la Sème Chambre lère section a été radiée le 18 avril 2017 faute de diligences procédurales accomplies par la SCI SENACHAMPS.

Il résulte des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que seuls les copropriétaires opposants aux résolutions attaquées ou défaillants à l’assemblée générale peuvent contester les décisions qui ont été adoptées, en invoquant à l’appui de leur demande toute violation des règles impératives de fond ou de forme imposées par la loi du 10 juillet 1965 ou le règlement de copropriété.

Aux termes par ailleurs des dispositions précitées de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale est convoquée par le syndic en exercice.

Le défaut de mandat de syndic a done pour conséquence de rendre annulable, à l’initiative de tout copropriétaire défaillant ou contestant. l’assemblée générale irrégulièrement convoquée.

En outre, le caractère rétroactif attaché à l’annulation d’une résolution

d’assemblée générale portant désignation du syndic ou renouvellement de son mandat a pour conséquence de priver de toute validité les actes par lui accomplis sous couvert du mandat annulé.

Il s’en déduit que sous réserve d’avoir été chacune contestées dans le délai légal. les assemblées générales convoquées en suite de cette désignation sont annulables. sans égard à la circonstance que la nullité du mandat de syndic n’ait pas encore été prononcée.

Au cas d’espèce toutefois, l’action en contestation de l’assemblée générale du 18 février 2016, dont aucune des résolutions ne porte renouvellement du mandat de syndic de la société ATRIUM GESTION désignée à ces fonctions par résolutions n°5.1 devenue définitive de l’assemblée générale du 25 juin 2015. et ce pour une durée de 18 mois à compter de cette date. est sans incidence sur l’appréciation de la validité du mandat de syndic en cours à la date de la convocation de l’assemblée générale du 22 novembre 2016.

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[…]

Ce moyen d’annulation dans son ensemble de l’assemblée générale du 22 novembre 2016, sera par voie de conséquence rejeté. le sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir sur l’action en contestation de l’assemblée générale du 18 février 2016 étant de même inopérant.

³. Sur la comptabilisation des voix

La SCI SENACHAMPS soutient que l’assemblée générale du 22 novembre 2016 a adopté l’ensemble de ses résolutions en fonction d’un calcul de voix sur la base des tantièmes de charges communes générales, et non des tantièmes de copropriété, en violation des dispositions d’ordre public de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article. ainsi que de celles des articles 24 à 26 » et que « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote part dans les parties communes ».

Ces dispositions d’ordre public permettent ainsi de réputer non écrite toute clause d’un règlement de copropriété qui prévoit un mode de calcul différent, comme une répartition des voix au prorata des tantièmes de charges.

Il est établi que lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2016, comme lors de celles des 18 février 2016 et 25 juin 2015, le décompte des voix de toutes les résolutions a été effectué en fonction des tantièmes de charges générales :

Or. la répartition des tantièmes de parties communes, telle qu’elle résulte de l’état descriptif de division, est en principe intangible, et ne peut être modifiée que par un vote unanime, dès lors qu’elle définit l’étendue et le quantum de la propriété de chaque copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble.

Le décompte des voix d’un copropriétaire dans les délibérations de l’assemblée générale doit donc être exclusivement rattaché à cette quote part de parties communes dont la proportion ne peut être modifiée sans son consentement, parce qu’elle est un élément constitutif de son droit de propriété.

En revanche, la répartition des charges peut dans certains cas être dissociée de la répartition des tantièmes de copropriété en fonction de la modification de l’usage ou de l’affectation de certains lots : la répartition des charges peut done évoluer au cours de la vie de la copropriété, mais cette modification ne doit cependant pas pouvoir affecter le poids et la proportion des voix d’un copropriétaire dans les

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délibérations de l’assemblée, telle qu’il en bénéficiait au moment ou il a acquis son lot.

C’est pourtant ce qu’il apparaît à la lectures des procès-verbaux d’assemblées générales versés aux débats des 25 juin 2015, 18 février et 22 novembre 2016, qui font mention d’une clé de répartition de charges communes générales dont le dénominateur diffère (94.845. 102095, et 102040). de même que le numérateur pour la société SENECHAMPS. et ce pour ses comptes respectifs de copropriétaires 1783 et 1784. (9364 94845 et 9429.94845, 7456/102040 et

4488/102040), alors que l’approbation du modificatif à l’état descriptif de division établi par monsieur X, géomètre- expert, porté à l’ordre du jour des seules assemblées générales des 18 février et 22 novembre 2016, découle de la division de lots à la demande d’un copropriétaire avec modification corrélative de la répartition des tantièmes de parties communes, sans création de nouveaux locaux privatifs affectant la répartition des tantièmes de parties communes entre les copropriétaires des autres lots.

Dans la mesure où une clause d’un règlement de copropriété permettant de décompter les voix des copropriétaires au regard de la clé de répartition des charges communes doit être réputée non écrite comme portant atteinte aux effets attachés à leur droit fondamental de propriété. une assemblée générale au cours de laquelle les tantièmes de charges ont été pris en compte pour le calcul des voix à la place des tantièmes de copropriété doit également être annulée.

Dès lors, comme ci-dessus indiqué, qu’il ressort du procès verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2016 que les voix des copropriétaires ont effectivement été comptabilisées au regard de la clé de répartition de charges communes générales n°1. notammment en ce qui concerne les résolutions n°6, 7, 8. 12. 13. 14. 15. 16 et 17 portant approbation des comptes des exercices 2011 à 2013 ainsi que des budgets prévisionnels des exercices 2013 à 2017, alors qu’elles auraient du être comptabilisées au regard de la clé de répartition des tantièmes de copropriété, que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas lui même dans ses propres écritures que le décompte des voix a bien été effectué en fonction des tantièmes de charges, et que ce décompte est contraire aux dispositions précitées de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. et que n’est pas au demeurant établi, par la feuille de présence que le syndicat défendeur n’a pas davantage versé aux débats, le nombre de tantièmes affecté à chaque lot en fonction de la clé de répartition choisie, et par voie de conséquence l’incidence de la clé de répartition choisie sur le résultat du vote de chacune des résolutions de l’assemblée querellée, l’assemblée générale du 22 novembre 2016 doit être annulée dans son ensemble, sans examen nécessaire de la demande subsidiaire en annulation des résolutions n°6 à 8 et 12 à 17, 43.1. 43.2 et 43.3 de cette même assemblée générale.

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Sur la demande formée en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Fondée, par l’un de ses moyens, en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 novembre 2016, la SCI SENACHAMPS sera dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les autres demandes

Partie succombante, au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des 66, avenue des Champs-Elysées et […] sera condamné aux dépens.

L’équité justifie en revanche de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au regard des motifs d’annulation de l’assemblée générale.

La nécessité d’assurer la continuité de gestion de la copropriété justifie l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Annule dans son ensemble l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble des 66, avenue des Champs-Elysées et […], tenue en date du 22 novembre 2016,

Dispense la SCI SENACHAMPS de participation à la dépense commune des frais de procédure,

Déboute les parties de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile, PARIS

E

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des […]

des Champs-Elysées et […]

R

dépens,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2019

Le Greffier Le Président

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