TRIBUNAL D’INSTANCE DE PARIS

PARVIS DU TRIBUNAL DE PARIS

[…]

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Références à rappeler

RG N° 11-16-05-0188

Numéro de minute: 386

Extrait des minutes du

Tribunal d’instance de Paris

DEMANDEUR(S):

Monsieur X A Représenté(e) par M^e ENGLEN Emilie (B1129)
Madame B C épouse X Représenté(e) ar M^e LENGLEN Emilie (B1129)

DEFENDEUR(S):

ociété par actions simplifiée LA GUEUZE Représenté(e) par

Ime PERET, présidente représenté(e) par M^e BOURQUELOT udith (E20)

ociété à responsabil. Limitée LAMENGIN Représenté(e) par

IM. MENDY et NEGIN, gérants représenté(e) par SCP

EICK-RAYNALDY (P164)

LA I J-K Représenté(e) par SARL

OJAY représenté(e) par M^e ISTRIA ^Anne ^Laure

ARTFELD-ISTRIA ASSOCIES

Copie conforme délivrée

01.10.H

: M^e Lenglen, M^e Bourquelot, M^e Leick et Me stria

opie exécutoire délivrée :: 01. 10.18

: M^e Lenglen, M^e Bourquelot, M^e Leick et Me tria

P ANTA

JUGEMENT

DU 21 Septembre 2018

DEMANDEURS
Monsieur X A

[…]

[…] représenté(e) par M^e LENGLEN Emilie, avocat au barreau de

PARIS
Madame B C épouse X

[…]

[…] représenté(e) par M^e LENGLEN Emilie, avocat au barreau de

PARIS

DÉFENDEURS

Société par actions simplifiée LA GUEUZE […] représenté(e) par M^e BOURQUELOT Judith, avocat au barreau de PARIS

Société à responsabilité limitée LAMENGIN

[…] représenté(e) par M^e LEICK Didier, avocat au barreau de

PARIS

LA I J-K

[…] représenté(e) par M^e ISTRIA Anne Laure, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président D E :

Greffier BICHARD Gautier

DATE DES DEBATS

25 juin 2018

DÉCISION :

Contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2018 par E

D, juge d’instance, assistée par Gautier BICHARD, greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 1984, la I J K a renouvelé le bail commercial de Monsieur et Madame Y F sur les locaux sis […]

[…] notamment une boutique au rez de chaussée, une arrière boutique prise au dépens de la cour et couverte par un vitrage, un sous sol sous la boutique et deux petites caves pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1981 pour le commerce de CAFE -RESTAURANT.

Par avenant en date du 20 octobre 1998, entre la I J K et la SOCIETE

LA GUEUZE, venant aux droits époux Y en qualité de propriétaire du fonds de commerce, le bail précédent a été renouvelé pour une durée de neuf an à compter du 8 juin 1990.

Par avenant en date du 10 juin 2003 entre la I J K et la SOCIETE LA GUEUZE, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2000.

Par avenant en date du 30 juin 2009 entre la I J K et la SOCIETE LA

GUEUZE, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2009.

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2014, à effet du 15 février 2014, la I J K a consenti à Monsieur A X et Madame C X un bail

d’habitation pour une durée de six ans renouvelable, portant sur un logement situé […] (1er étage), moyennant un loyer en principal de 2.985 euros, payable mensuellement et

d’avance, outre une provision sur charges de 215 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie de 2.985 euros.

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2014, la société LA GUEUZE a consenti à la société LAMENGIN la location gérance du fonds de commerce de CAFE-RESTAURANT exploité 19, rue

[…] connu sous l’enseigne LA GUEUZE pour une durée d’un an renouvelable 1

Il est constant que les consorts X ont donné congé et libéré le logement sis […]

Soufflot – 75005 Paris le 30 juin 2017.

Par actes d’huissiers en date du 7 septembre 2016 remis à personnes morales, Monsieur A X et Madame C B épouse X ont fait assigner la I J-K représentée par la société COJAY, la société LA GUEUZE et la société

LAMENGIN devant le tribunal d’instance du 5ème arrondissement de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir enjoindre aux défenderesses d’effectuer les travaux nécessaires à l’insonorisation complète du local et de justifier de la réalisation de ces travaux et de leur conformité aux normes sonores dans un délai de 30 jours sous astreinte de 500 euros par jour de retard, condamner solidairement les défenderesses à leur payer la somme de 29.988,90 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de voisinage, condamner la I J K à leur payer la somme de 29.988,90 euros de dommages et intérêts en réparation de le leur trouble de jouissance, condamner solidairement les défenderesses à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens en ce compris le coûts des procès verbaux de constat.

Par jugement en date du 11 octobre 2017, le tribunal d’instance du 5ème arrondissement de Paris

s’est déclaré compétent et a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 24 janvier 2018 afin que les parties statuent sur le fond et réservé les dépens.

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A l’audience du 24 janvier 2018 devant le tribunal d’instance du 5ème arrondissement de Paris,

l’affaire fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 25 juin 2018 devant le tribunal d’instance de Paris.

A l’audience, les consorts X, représentés, sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures par lesquelles ils demandent que les défenderesses soient condamnées solidairement à leur payer la somme de 41.790 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble du voisinage subi et la somme de 4.740 euros et de 65.851 euros en réparation des préjudices résultant du déménagement, que la I J K soit condamnée à leur payer les mêmes sommes outre la somme de 2.985 euros en remboursement de leur dépôt de garantie, que les défendresses soient déboutées de de leurs demandes et de voir condamner solidairement les défenderesse au paiement de la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens en ce compris le coûts des procès-verbaux de constat. Ils ne maintiennent pas leur demande de réalisation de travaux ayant quitté les lieux.

Ils soutiennent avoir subi des troubles anormaux du voisinage en raison des nuisances sonores émanant du fonds de commerce exploité au rez de chaussée de leur immeuble. Il soutiennent que

l’anormalité des troubles subis résulte de leur intensité et répétition. Ils invoquent l’article R.1334-1 du code de la santé publique. Ils soutiennent que l’argument selon lequel ils se sont installés en connaissance de cause est inopérant en ce que depuis leur entrée dans les lieux l’établissement LA

GUEUZE a remplacé sa terrasse couverte par une terrasse ouverte et que l’article L.112-16 du code de la construction prévoit que l’antériorité est un motif d’exonération à condition que l’activité exercée soit en conformité avec les dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Ils contestent la valeur du mesurage du volume sonore produit par la société LA GUEUZE au regard des horaires de sa réalisation.

Ils expliquent que le montant de leur demande de dommages et intérêts correspond à une réduction de 40% du loyer hors charges depuis le mois de juillet 2014, date à laquelle le trouble a commencé selon eux, jusqu’à leur départ. Ils y ajoutent la somme de de 4.740 correspondant au coût de leur déménagement qu’ils estiment contraint par les troubles du voisinage de même que le coût de réalisation des travaux dans l’appartement qu’ils ont été contraints de quitter plus tôt que prévu. Ils fondent leurs demandes à l’égard de la société I J K, en qualité de bailleresse uniquement, sur les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le régime de la responsabilité contractuelle invoquant les mêmes préjudices qu’au titre de leur trouble de jouissance. Ils contestent devoir toute somme au titre de dégradations locatives et demandent la restitution de leur dépôt de garantie.

La I J K, représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures par lesquelles elle demande que les époux X soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes, à titre subsidiaire, que la société LA GUEUZE soit déboutée de son appel en garantie et qu’elle et la société LAMENGIN soit condamnées à la garantir de toute condamnation à son encontre et, à titre reconventionnel, que les époux X soient condamnés à lui payer la somme de 2.213 euros au titre des dégradations locatives et la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que les demandeurs n’apportent pas la preuve d’un dommage excédant les inconvénient normaux du voisinage, l’existence d’une telle anormalité ne pouvant se déduire de la seule infraction

à une disposition administrative ou légale. Elle soutient que l’anormalité du trouble s’apprécie in concreto notamment par rapport au trouble prévisible et que le quartier est animé et l’appartement situé au dessus d’un bar. Elle affirme qu’ils n’apportent pas la preuve de la temporalité des troubles allégués et que les constats ont été établis a des moment particuliers notamment le 6 avril 2016, soir

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de match, et que les mesurages de la société LA GUEUZE contredisent ceux des demandeurs.

A titre subsidiaire, elle soutient l’absence de préjudice en ce qu’aucun autre locataire ne s’est jamais plaint, que les époux X ont contribué à leur préjudice en créant une 3ème chambre côté rue et en ce qu’elle a mis en place des solutions suite aux plaintes des époux X. Elle soutient que les époux X demande à son égard une double indemnisation pour le même fait générateur et le même préjudice. Sur les frais de travaux, elle indique qu’ils résultent d’un choix personnel des époux X.

Elle explique son appel en garantie, à titre subsidiaire, par le fait que le préjudice allégué trouve son fondement dans l’exploitation de l’établissement LA GUEUZE.

A titre reconventionnel, elle soutient que les demandeurs ont modifiés les lieux loués sans autorisation de sa part et qu’elle a du engager des frais de 5.362,50 euros pour remettre en état les lieux. Elle déduit de cette somme le montant du dépôt de garantie et d’un solde de charges en leur faveur pour formuler sa demande au titre des dégradations locatives.

La société LA GUEUZE, représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures par lesquelles elle demande que les époux X soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes, et subsidiairement, que la I J K et la société LAMENGIN soient condamnées à la garantir de toute condamnation à son encontre et que les demandeurs soient condamnés à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle affirme que les demandeurs n’apportent pas la preuve du caractère anormal des troubles du voisinage, la violation d’une norme ne suffisant pas à caractériser le caractère anormal des troubles.

Elle affirme qu’aucune des mesures n’a été réalisée contradictoirement et qu’elles n’ont pas permis de constater l’impact des mesure prise pour limiter le bruit (suppression d’un haut parleur, installateur d’un limiteur de pression acoustique, pose de patins acoustiques sous les pieds de tables et chaises, remplacement du moteur du compresseur des cuves à bières) et que leur propre mesurage contredit les mesures des demandeurs.

A titre subsidiaire, elle invoque le bénéfice de l’article L.112-16 du code de la construction et de l’habitation.

A titre subsidiaire, elle affirme que les demandeurs ont contribué à leur dommage en modifiant la configuration de l’appartement en créant une chambre sur rue.

A titre encore plus subsidiaire, elle invoque l’article 1719 et affirme qu’il appartient au propriétaire des lieux de délivrer des lieux en conformité avec l’activité organisée et que c’est la responsabilité du locataire gérant qui doit être engagée et appelle donc ses deux co-défenderesse en garantie.

La société LAMENGIN, représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures par lesquelles elle demande que les époux X soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes, à titre subsidiaire, que la société LA GUEUZE soit condamnée à la garantir de toute condamnation à son égard, et à titre reconventionnel, que les époux X soient condamnés à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient que les demandeurs n’apportent pas la preuve de troubles anormaux du voisinage lesquels ne peuvent se limiter à la violation d’une règle légale ou réglementaire ni de préjudices en découlant directement. Elle souligne le caractère non contradictoire des mesures prises et le fait qu’elles sont antérieures aux mesures correctives mises en place.

A titre subsidiaire, elle invoque l’article L.112-16 du code de la construction et de l’habitation, les demandeurs ayant pris à bail un appartement alors que le fonds de commerce LA GUEUZE était déjà installé et dans un quartier bruyant.

A titre subsidiaire, elle appelle en garantie la propriétaire du fond de commerce, la société LA

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GUEUZE laquelle en vertu du contrat de location-gérance doit prendre en charge les éventuels travaux de mise aux normes.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre

2018, délibéré prorogé au 21 septembre 2018 en raison de la surcharge d’activité du tribunal.

MOTIFS

Sur les demandes au titre des troubles anormaux du voisinage et du trouble de jouissance

En vertu de l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ». Il est constant que ce droit est aussi limité par un usage de nature à nuire aux droits des tiers. L’article 651 du même code dispose que « La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention. ». Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Il s’agit d’un régime de responsabilité sans faute distinct du régime de la responsabilité délictuelle. L’existence de troubles anormaux du voisinage ne peut se déduire de la seule infraction à une disposition administrative, sans rechercher un excès aux troubles normaux du voisinage. Les juges du fond apprécient souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu, la limite de la normalité des troubles de voisinage. La victime d’un trouble de voisinage émanant d’un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire, qui ne peut s’exonérer en arguant de l’inaction de son locataire mis en demeure de mettre un terme aux nuisances. Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble du voisinage s’applique et bénéficie à tous les occupants d’un immeuble en copropriété, quel que soit leur titre d’occupation. Le tribunal peut condamner le copropriétaire sous astreinte à cesser son activité nuisible.

L’article L.112-16 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions. ». Il appartient à celui qui invoque l’immunité d’apporter la preuve de ce qu’il exerce son activité conformément aux dispositions légales et réglementaires. L’action en réparation du trouble anormal de voisinage causé par le bailleur exercé par son locataire relève exclusivement de sa responsabilité contractuelle et ne peut être engagée que sur le fondement du contrat de bail et non sur le fondement des troubles anormaux du voisinage..

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […] Le bailleur est obligé […] b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des X

dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; […]». En cas d’inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail ou en responsabilité et être condamné au

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paiement de dommages et intérêts et/ou à la réalisation de travaux. Ne sont pas considérés comme tiers les locataires d’un même bailleur. Lorsque les troubles émanent d’un autre locataire du même bailleur ceux-ci constituent un trouble de jouissance qui engagent la responsabilité du bailleur. Le bailleur est tenu d’une garantie de jouissance paisible dont il ne pourra s’exonérer qu’en cas de force majeure. Ainsi, avoir fait preuve de diligences en adressant plusieurs courriers recommandés au fauteur de troubles ne suffit pas.,

En l’espèce, les époux X versent aux débats un courrier de la maire du 5ème arrondissement de Paris en date du 9 février 2016 adressé au Préfet de Police laquelle évoque « de nombreuses nuisances sonores » provoquées par la brasserie LA GUEUZE et un courrier de la préfecture de Police leur étant adréssé en date du 26 avril 2016 duquel il ressort que le 14 avril 2016 les mesure sonométriques effectué à leur domicile par l’inspecteur de salubrité a relevé des émergences sonores supérieures au seuil réglementaire et qu’une contravention de 5ème classe a été 1

1 dressée.

Ils produisent un procès verbal de constat d’huissier en date du 6 avril 2016 lequel indique qu’en terrasse un écran de télévision diffuse un match avec deux enceintes fixées sur la devanture du bar, dans la chambre sur rue « Je perçois nettement le brouhaha provenant de la clientèle installée en terrasse, des bruits de raclement de chaises ou de tables sur le sol, des chocs ainsi qu’un fond sonore continu provenant des écrans de télévision. », mesurer de 21h45 à 21h51 au centre de la pièce donnant sur cour entre 54,9 et 56,8 décibels, entendre à différentes moments entre 22H et 22h25 des hurlements en lien avec le match et relever des mesure entre 54,4 et 71,4 décibels, dans la cuisine entre 21h52 et 21h54 relever des mesures comprises entre 52 et 66,5 décibel,< Des sons provenant du bar sont nettement perceptibles », dans le salon ainsi que dans la chambre sur rue :

< Durant ma présence de 21h30 à 22h30, les bruits provenant du bar (brouhaha de la clientèle et son de la télévision) ont été audibles en continu. Les raclements de chaise ou de table et les chocs ont été perceptibles, de façon irrégulière. Dans l’entrée et le couloir desservant les chambres, j’ai perçu un vrombissement permanent (semblant provenir du niveau -1) ainsi que, par intermittence, un cliquetis et un son de machinerie qui se déclenche (comparable au démarrage d’un monte charge). » Ils versent aussi aux débats un procès verbal de constat en date du 7 avril 2016 entre 1h30 et 2h30, lequel indique dans l’entrée « je perçois en continu un vrombissement puissant et par intermittence un cliquetis s’apparentant au déclenchement d’une machinerie pouvant correspondre à la mise en route du monte-charge », « Dans le salon j’entends des clients du bar qui discutent et un fond sonore provenant d’une télévision ou d’enceintes. », dans la chambre sur rue « Je perçois nettement le brouhaha provenant de la clientèle du bar et un fond sonore continu provenant des écrans de télévision ou d’enceintes », entre 1h30 et 2h au centre de la pièce donnant sur cour mesurer entre 48,6 et 53,3 décibels, « Entre 2h04 et 2h30 sont audibles des chocs épars et des sons de roulement ou d’objets traînés au sol s’accompagnant de crissement et de vibrations et pouvant correspondre à des tables ou des chaises raclées sur le sol. Ces bruits peuvent être de nature à réveiller un individu endormi. ».

Ils produisent des attestations en date du 14 septembre 2015 de Madame Z laquelle indique « Le restaurant LA GUEUZE est source de nuisances sonores pour nous locataires du 6ème étage; à plusieurs reprises (et spécialement le mercredi soir) les hurlements des clients adjoints à un martelage des tables incessants ont fait vibrer nos murs. », de Madame G-H laquelle indique résider au 3éme étage et « régulièrement mes enfants sont réveillés par les cris et les chants des clients de LA GUEUZE, notamment dans la cour intérieure de l’immeuble; en pleine nuit ils frappent sur les tables avec des bouteilles ou des verres, le fracas est tel que le bruit monte à notre étage ».

Ils versent une étude d’impact de la société 3db.fr en date du 9 septembre 2015 laquelle conclut, suite à des mesures réalisées entre 10h et midi, que l’établissement est mal isolé doit faire installer

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un limiteur sonore et à plus ou moins long terme poser d’un plafond acoustique pour renforcer l’isolation de l’établissement.

La société LA GUEUZE et la société LAMENGIN versent aux débats deux factures de la société

3db au nom de la société LAMENGIN, l’une, en date du 5 novembre 2015, concernant l’installation

d’un limiteur sonore, l’autre, en date du 15 juin 2016, pour la « condamnation de la sortie son du téléviseur » et une fiche d’intervention de cette société laquelle indique « les hautes-parleurs de

l’écran plat situé à l’entrée du bar ont été neutralisés. Le son des chaînes de TV captées par la box est retransmis via le limiteur sur la sonorisation générale de l’établissement et ne peut donc générer aucune nuisance vis à vis du voisinage. » et une facture de la société LMFR pour le « remplacement du groupe à eau mise en conformité du fluide » sur deux cuves à bière en sous sol.

La société LA GUEUZE verse aux débats une note de mesurage en date du 18 juillet 2017 avec un relevé le 11 juillet 2017 entre 9h et 11h laquelle conseille de renforcer le doublage de plafond dans la salle côté rue et de revoir l’état de la verrière.

Il ressort des éléments du dossier que la brasserie LA GUEUZE est source de bruits importants et réguliers, notamment en soirée, la preuve de bruits importants est rapportée autour de septembre 2015 et dans la première moitié du mois d’avril 2016. Il n’apparaît pas cependant pas que les bruits décrits (éclats de voix, raclement de chaises et de tables, fond sonore de musique et de télévision) soit anormaux pour le voisinage direct d’un établissement de type CAFE-RESTAURANT ouvert jusqu’à deux heures du matin qui plus est dans un quartier particulièrement étudiant, festif et bruyant. Les époux X n’apportent pas la preuve de troubles excessifs et anormaux au regard des inconvénients normaux du voisinage dans lequel ils ont choisis de s’installer.

Il seront débouté de leur demandes sur ce fondement.

La I J K, en qualité de bailleresse, à la fois des époux X et de la société LA GUEUZE, elle même bailleresse du fonds de commerce auprès de la société LE

LAMENGIN, est tenue d’assurer à ses locataires la jouissance paisible des lieux loués. Sa responsabilité en raison de troubles anormaux du voisinage ne peut être cherchée par son preneur que sur le fondement de sa responsabilité contractuelle. Si les troubles décrits ne constituent pas des troubles anormaux du voisinage au regard des circonstances de temps et de lieu, il est établit que les consorts X ont subi des troubles de jouissance au regard du bruit ambiant dans leur logement. Pour autant, doit être considérée leur prise du logement en connaissance de cause de leur installation au premier étage au dessus d’un CAFE RESTAURANT.

La I J K verse aux débats un courrier de sa part en date du 28 juin 2016 à la société LE LAMENGIN la mettant en demeure de prendre toute mesure de nature à faire cesser toutes nuisances sonores ainsi qu’un courrier de son mandataire la société COJAY, sans preuve son envoi, de mise en demeure à la société LA GUEUZE.

En qualité de bailleresse du local duquel provient le trouble, cette mise en demeure ne suffit pas l’exonérer de sa responsabilité.

Les demandeurs apportent la preuves de troubles autour de septembre 2015 et dans la première moitié du mois d’avril 2016 et non pendant toute la durée du bail.

Concernant le préjudice subi et le montant des dommages et intérêts de nature a le réparer, les époux X versent aux débats une facture émise de la société CYRUS CAPITAL pour un montant de 4.740 euros en date du 26 mai 2017 pour une prestation de déménagement, deux facture en date des 11 aout et 24 novembre 2014 de la société ESPACE XS pour un projet de rénovation d’intérieur pour 1.523 euros HT et 1.338,60 euros et des devis de la société PYRAMIDE NEW

DECO, en date du 8 juin 2014, pour des « travaux d’aménagement et d’agencement d’un appartement » pour un montant total de 49.076,50 euros TTC et, en date du 19 octobre 2014,

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intitulé « Travaux supplémentaires » pour un prix total de 16.632,40 euros TTC.

Le coût du déménagement des époux X doit être pris en compte dans l’évaluation de leur préjudice en ce que le bail n’était pas expiré et qu’il peut résulter partiellement des troubles subis. Le coût des travaux réalisés dans leur appartement ne sauraient constituer un préjudice résultant des troubles de jouissance subis en ce qu’ils n’ont pas été réalisés pour y pallier et qu’ils les ont réalisés de leur propre initiative, sans l’accord de leur bailleur, dans un logement loué donc par nature précaire. Leur coût ne saurait donc être mis à la charge de leur bailleur. Enfin, un préjudice de jouissance a nécessairement résulté des troubles prouvés autour de septembre 2015 et au printemps 2016.

Il convient donc d’évaluer, au regard de leur connaissance de la situation du logement et des troubles subi, le montant des dommages et intérêts susceptibles de réparer les préjudices subis à la somme de 1.500 euros.

Il convient donc de condamner la I J K à leur payer la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts.

Sur les appels en garantie

La I J K sollicite la garantie solidaire des sociétés LA GUEUZE et LAMENGIN.

Elle ne propose aucun fondement juridique à cette demande. Étant lié avec la société LA GUEUZE par un contrat de bail, il convient de faire application du régime de la responsabilité contractuelle à son égard et, à l’égard de la société LAMENGIN, du régime de la responsabilité délictuelle. En vertu des anciens article 1147 et suivants du code civil applicables en l’espèce, la responsabilité contractuelle d’un contractant peut être engagée à raison d’une inexécution contractuelle de sa part ayant entraîné un dommage pour son cocontractant. L’article 1240 du code civil, anciennement 1382 du même code, dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». L’article 1241 du même code prévoit que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. ». Il s’agit donc pour le demandeur d’apporter la preuve d’une faute du défendeur laquelle ne nécessite pas nécessairement un élément intentionnel, d’un préjudice le concernant et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la I J K n’apporte pas le preuve d’une faute contractuelle de la société LA GUEUZE lui générant pour préjudice les dommages et intérêts à payer aux demandeurs.

De la même manière, elle n’apporte pas la preuve d’un comportement fautif de la société LAMENGIN lui causant ce même préjudice.

Elle sera donc débouté de ses appels en garantie.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et au titre des transformations locatives

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est

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restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

[…] ». Il résulte des ces dispositions que le dépôt de garantie doit être restitué au preneur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont le preneur pourrait être tenu au titre des déprédations locatives, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées par le bailleur.

En vertu de l’article 7f de la loi du 06 juillet 1989 le locataire est obligé «De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ». Les transformations ne sont pas de simples aménagements. Ainsi constituent des transformations, la transformation d’une chambre en cuisine aménagée ou la suppression ou la construction d’une cloison.

Le bailleur peut obtenir la remise en état des locaux dans leur état d’origine ou conserver à son profit les transformations réalisées sans pour autant indemniser le preneur.

En l’espèce, il ne fait pas débat que les époux X ont payé à leur entrée dans les lieux un dépôt de garantie de 2.985 euros qui ne leur a pas été restitué. Il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé le 14 février 2014 l’existence d’une entrée, d’un double séjour, d’une chambre sur rue, d’une chambre sur cour, d’une cuisine aménagée, de WC séparés et d’une salle de bains.

L’état des lieux de sortie réalisé par procès-verbal de constat d’huissier en date du 30 juin 2017 fait apparaître l’existence de WC séparés, d’une cuisine, d’un placard penderie, de quatre pièces, d’un dressing et d’une salle de bains soit à minima d’une pièce supplémentaire. Sont consignées dans le procès-verbal les déclarations du mandataire du bailleur quant aux transformations réalisées lequel a déclaré que les aménagements de la cuisine avait été mis en place par le locataire, que n’existaient pas lors de l’entrée dans les lieux : le placard penderie et la penderie, dans la deuxième pièce principale une armoire à deux portes, des étagères et un bureau, un ensemble de trois lits et un bureau et dans la troisième pièce principale une cloison avec des agencements n’existant pas et que le double salon avait été divisé.

Les consorts X ne conteste pas avoir réalisé des travaux dans le logement, en demandant même le remboursement. Ils versent aux débats deux factures en date des 11 aout et 24 novembre

2014 de la société ESPACE XS pour un projet de rénovation d’intérieur pour 1.523 euros HT et 1.338,60 euros HT. Deux devis de la société PYRAMIDE NEW DECO, l’un en date du 8 juin 2014, concernant des «travaux d’aménagement et d’agencement d’un appartement »pour un montant total de 49.076,50 euros TTC et l’autre, en date du 19 octobre 2014, intitulé « Travaux supplémentaires » pour un prix total de 16.632,40 euros TTC. Ces devis prévoient, notamment, la réalisation d’une alcôve dans le séjour avec montage d’une cloison, la réalisation de différents meubles sur mesure

(penderie, têtes de lit, bureaux, ..), deux cloisons à créer avec des portes, l’aménagement de la cuisine et des travaux d’électricité.

La I J K produit un devis au nom de la société COJAY, en date du13 juillet 2017, pour un montant de 5.362,50 euros intitulé « remise à l’origine » et prévoyant, notamment,

« Dépose des meubles réalisés sur mesure dans le séjour, dans la chambre sur rue et la chambre sur cour, Démolition des cloisons en plaque de plâtre séjour et chambre sur cour ». Elle verse un décompte de sortie créditant les consorts X de la somme de 164,50 euros au titre du solde charges 2017.

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Il ressort des éléments du dossier que les époux X ont réalisé des travaux de transformation des lieux loués notamment par la création d’une 3ème chambre et l’installation de meubles sur mesure intégrés. Ils n’apportent pas la preuve de ce qu’ils ont demandé et obtenu l’accord écrit de la I J K pour la réalisation de ces transformation. Le bailleur peut donc exiger d’eux, à leur départ des lieux, leur remise en état. Le devis produit par la bailleresse correspond à la démolition et remise en état des transformation les plus importantes, son montant apparaît donc adapté à couvrir les frais de remise en état du logement.

Les époux X doivent donc la somme de 5.362,50 euros à la I J

K à ce titre. Le montant du dépôt de garantie, que la bailleresse doit être autorisée à conserver, doit être déduit de cette somme de même que le solde charges de l’année 2017 en faveur des époux X de 164,50 euros.

Les époux X seront donc déboutés de leur demande de se voir restituer le montant de leur dépôt de garantie, que la bailleresse sera autorisée à conserver, et condamnés à lui payer la somme de 2.213 euros (5.362,50-164,50-2.985)

Sur les demandes accessoires

Les consorts X qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande de les condamner à payer à chaque défenderesse la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irréptibles.

La nature et l’issue du litige ne justifie pas d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

COMDAMNE la I J K à payer à Monsieur A X et Madame C B épouse X la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) de dommages et intérêts,

AUTORISE la I J K à conserver le dépôt de garantie payé par Monsieur

A X et Madame C B épouse X d’un montant de 2.985 euros (deux mille neuf cent quatre-vingt-cinq euros),

COMDAMNE Monsieur A X et Madame C B épouse X à payer à la I J K la somme de 2.213 euros (deux mille deux cent treize euros) au titre des frais de remise en état,

DEBOUTE Monsieur A X et Madame C B épouse X de leurs autres demandes,

COMDAMNE Monsieur A X et Madame C B épouse X à payer à la I J K la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles,

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COMDAMNE Monsieur A X et Madame C B épouse X à p_ayer à la société LA GUEUZE la somme de 1.000 euros (milles euros) au titre des frais irrépétibles,

COMDAMNE Monsieur A X et Madame C B épouse X à payer à la société LAMENGIN la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE la I J K de ses autres demandes,

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes,

COMDAMNE Monsieur A X et Madame C B épouse X aux les dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

^Le ^présidentCoto Le greffier

En conséquence. la REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous

Huissiers de Justice, sur ce requis de mettre le présent

D’INSTANCE jugement à exécution.

L

DE PARIS Aux Procureurs Généraux A

N

et aux Procureurs de la République U

B

I

R

près les Tribunaux de Grande Instance d’y tenir la main. T

A Tous les Commandants et Officiers de la Force Publique deprêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Pour copie conforme à la décision et revêtue de la formule ERSTURES

executoire par le Greffier en chef

2017-060

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