TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00215

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2DB

JUGEMENT du

03 Juin 2025

Minute n° 539

[M] [Y]

[D] [N] épouse [Y]

C/

[F] [C]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M. et Mme [G] et [D] [Y]

Copie conforme

M. [F] [C]

Préfecture du Maine et [Localité 10]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 juin 2025,

après débats à l’audience du 1er avril 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [R] [G] [Y]

né le 27 décembre 1987 à [Localité 7]

comparant en personne,

Madame [D] [N] épouse [Y]

née le 18 novembre 1983 à [Localité 8]

non comparante, ni représentée,

demeurant ensemble [Adresse 5]

[Localité 1]

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [J], [S] [C]

né le 16 juillet 1976 à [Localité 9] (COTE D’IVOIRE)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] ont, par contrat conclu sous seing privé le 28 janvier 2022, à effet du 9 février 2022, donné à bail d’habitation à Monsieur [F] [C], une maison située [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 600,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 600,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] ont fait délivrer à Monsieur [F] [C], un commandement de payer la somme de 2.400,00 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le même jour, Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] ont assigné Monsieur [F] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location, intervenue en date du 4 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire insérée dans le bail, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [F] [C], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce au besoin, avec le concours de la force publique, et ce conformément aux dispositions des articles L411-1 à L412-5 et des articles R411-1 à R442-4 du code des procédures civiles d’exécution, et d’un serrurier, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux dans tels garde-meubles qu’il plaira aux requérants, aux frais, risques et périls de Monsieur [F] [C] ;

— condamner Monsieur [F] [C] au paiement du montant des loyers, charges, indemnités d’occupation dus au 13 janvier 2025, soit 4.562,00 €, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, sur le fondement des articles 1103 et 1231-7 du code civil ;

— fixer et condamner Monsieur [F] [C] à payer à Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 600,00 €, égale au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [F] [C] ainsi que celui de tout occupant de son chef, en y ajoutant toutes révisions contractuelles ou charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, sur le fondement des articles 1240 et 1231-7 du code civil ;

— condamner Monsieur [F] [C] au paiement de 1.200,00 € au titre des dommages-intérêts sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil ;

— condamner Monsieur [F] [C] au paiement d’une indemnité de 800,00 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [F] [C] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, et formalité, de la présente assignation sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025.

A cette audience, Monsieur [M] [Y] maintient l’intégralité de ses demandes, précisant que l’arriéré locatif est de 4.792,00 €, au 31 mars 2025, une somme de 230,00 € ayant été versée par le locataire au mois de mars 2025.

Il souligne qu’il a fait preuve de beaucoup de patience et qu’il maintient sa demande de dommages-intérêts.

Il ajoute qu’il est opposé à l’octroi de délai de paiement, compte tenu des difficultés de paiement du loyer.

Monsieur [F] [C] a comparu à l’audience en personne.

Il reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Il indique qu’il a déposé une demande de logement social.

Il note qu’il est entré dans le logement en 2022 et que sa femme l’y a rejoint en 2023.

il ajoute que le logement est insalubre, à cause de moisissures qu’il doit lui-même nettoyer, à ses frais, suite à un dégât des eaux dont le bailleur ne s’est pas occupé.

A la suite de l’intervention de Monsieur [M] [Y] répondant qu’il n’a pas pu gérer le dégât des eaux, n’ayant pas accès au logement, le Tribunal autorise ce dernier à produire sous 8 jours l’état des lieux établi à l’entrée dans le logement.

Monsieur [F] [C] propose un plan d’apurement à hauteur de 150,00 € par mois en sus du loyer, ayant ouvert un commerce d’épicerie tenu par sa femme, lui-même reprenant son travail auprès de son employeur le mois prochain.

Il ajoute qu’il ne souhaite pas rester dans le logement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [F] [C] souhaite déménager, mais demande à rester dans le logement le temps d’obtenir un nouveau logement.

Il y est également indiqué que Monsieur [F] [C] propose un plan d’apurement de sa dette à hauteur de 150,00 € par mois maximum.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai

1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 5 septembre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] ont produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance démontrant que Monsieur [F] [C] restait devoir, à la date du commandement de payer, le 3 septembre 2024, la somme de 2.400,00 € et le 31 mars 2025 celle de 4.792,00 €.

La dette est fondée en son principe en vertu du contrat de bail.

Monsieur [F] [C] ayant reconnu à l’audience le montant de sa dette, sera condamné à payer la somme de 4.792,00 € au titre de l’arriéré locatif.

S’agissant des moisissures évoquées par Monsieur [F] [C] lors de l’audience, celui-ci n’a produit aucune pièce susceptible de corroborer ses dires.

En outre, comme autorisé à l’audience, Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] ont produit dans le délai imparti l’état des lieux établi à l’entrée dans le logement.

Il ressort de l’état des lieux contradictoire établi le 9 février 2022, à l’entrée du locataire, un très bon état général de toutes les pièces, avec quelques petits défauts, notamment au niveau du sol d’une chambre et de la salle de bains.

Il en ressort qu’il n’y apparaît aucun élément concernant de l’humidité, voire des moisissures.

Quant au dégât des eaux également évoqué par Monsieur [F] [C], Monsieur [M] [Y] a indiqué que, n’ayant pas accès au logement, il n’a pas pu s’en occuper.

Ainsi, aucun élément ne permet de relever un manquement du bailleur dans la gestion d’un dégât des eaux pour lequel aucune pièce justificative n’est produite.

Par conséquent, sera écartée la question d’éventuelles moisissures dans le logement, Monsieur [F] [C] n’en ayant pas rapporté la preuve, et l’état des lieux établi le 9 février 2022 ne relevant aucun problème d’humidité.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue à l’article VIII du contrat de bail a été signifié le 3 septembre 2024 pour la somme de 2.400,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai légal en vigueur, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 novembre 2024, le bail étant résilié depuis cette date.

Il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [F] [C], d’une part, aucun versement n’ayant été effectué enter le mois de mai 2024 et le mois de mars 2025, d’autre part, le plan d’apurement proposé de 150,00 € mensuels en sus du loyer n’étant pas fiable, Monsieur [F] [C] indiquant que son ancien employeur doit le réembaucher au mois de mai 2025, sans en rapporter la preuve.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [C], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 4 novembre 2024.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [C] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 4 novembre 2024, cause par ce fait un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 600,00 € mensuels.

Par conséquent, Monsieur [F] [C] sera condamné à verser à Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté au 31 mars 2025.

Sur les autres demandes pécuniaires

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] sollicitent le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Ils sollicitent également la somme de 1.200,00 € en réparation du préjudice qu’ils disent subir du fait du défaut de paiement des loyers.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 4.792,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts, Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être indemnisé par les intérêts moratoires, seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les frais et les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [F] [C] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Compte des démarches judiciaires qu’ont dû engager les bailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [F] [C] à leur payer la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2022, entre Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y], d’une part, et Monsieur [F] [C], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 11], sont réunies à la date du 4 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 4 novembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [F] [C] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] à payer à Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] la somme de Quatre Mille Sept Cent Quatre-Vingt- Douze Euros (4.792,00 €), au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, suivant un décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] à payer à Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 novembre 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Quatre Mille Sept Cent Quatre-Vingt- Douze Euros (4.792,00 €) au 31 mars 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025 ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] à payer à Monsieur [M] [Y] et Madame [D] [N] épouse [Y] la somme de Trois Cents Euros (300,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,