TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01209

N° Portalis DBY2-W-B7J-IAJQ

JUGEMENT du

06 Janvier 2026

Minute n° 33

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[H] [K]

[D] [O]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Roger LEMONNIER

Copie conforme

M^e Christophe RIHET

M. [H] [K] et

Mme [D] [O]

Préfecture du Maine et [Localité 6]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 06 Janvier 2026,

après débats à l’audience du 07 Octobre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Christophe RIHET, avocat à ANGERS, substituant Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS (75),

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [K]

né le 22 Juillet 2000 à [Localité 9] (93)

Madame [D] [O]

née le 27 Février 2002 à [Localité 8] (44)

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 3]

comparants en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Un contrat de bail a été conclu le 4 novembre 2023, entre la Société Civile Immobilière (SCI) Le Petit Bois, propriétaire du bien, et Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O], pour la location d’un appartement situé [Adresse 1] à LOIRÉ (49440). La Société (SAS) ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] pour le paiement du loyer et des charges.

Suite à divers incidents de paiement, la SCI Le Petit Bois a fait jouer l’engagement de caution sur la somme de 2.200,00 €, due au titre des loyers et charges des mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2024.

La caution a, par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, fait signifier à Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] un commandement de payer la somme de 2.200,00 €.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 février 2025.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai légal de six semaines visé par le commandement.

Suite à de nouveaux incidents de paiement, la SCI Le Petit Bois a, de nouveau, fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, notifiée au représentant de l’État le 17 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, Pôle des Contentieux de la Protection, aux fins de voir :

▸ déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

▸ à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

▸ condamner solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] à lui payer la somme de 3.187,00 €, avec intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 21 février 2025 sur la somme de 2.200,00 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

▸ fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

▸ condamner solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

▸ condamner solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ condamner in solidum Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

▸ dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 octobre 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses demandes, tout en actualisant à 3.187,00 € la somme due.

Elle précise son intérêt à agir dans le cadre de sa convention de subrogation.

Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] sont présents à l’audience.

Ils reconnaissent devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Ils précisent que, compte tenu de leurs ressources actuelles, Madame [D] [O] ayant perçu, au mois d’octobre 2025, 174,00 € au titre du RSA, et Monsieur [H] [K] 196,70€, le paiement d’amendes étant prélevé sur son compte, il leur est compliqué de faire une proposition de plan d’apurement.

Ils soulignent qu’ils ont repris le paiement du loyer depuis le mois de mai 2025, l’APL étant de 227,00 € mensuels et bénéficiant d’aides de la part de la famille.

Ils ajoutent qu’ils ont fait une demande de logement social et qu’un dossier FSL est en cours.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] souhaitent quitter le logement trop onéreux pour leurs ressources.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA QUALITÉ A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 1346-1 du code civil dispose que « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. »

Et, conformément à l’article 2309 du même code, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »

En l’espèce, une quittance subrogative, en date du 6 mai 2025, validée par les parties, arrête à 3.187,00 € le montant des sommes versées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à la SCI Le Petit Bois, au titre des loyers impayés de Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] pour le logement situé [Adresse 1] à LOIRÉ (49440). Cette quittance stipule que « conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES. »

De plus, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit la convention Visale, le contrat de cautionnement conclu entre elle et le bailleur, la SCI Le Petit Bois, dans lequel est stipulé, à l’article 8-1, que, « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle.

La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

Ainsi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa qualité à agir en vue du constat de la résiliation du bail conclu par la SCI Le Petit Bois, propriétaire du bien, avec Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O].

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique le 24 février 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 17 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 1728 du code civil et à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte au 30 septembre 2025 arrêtant la somme due à 3.187,00 € au titre de l’arriéré locatif, les locataires ayant repris le paiement du loyer depuis le mois de mai 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail et du contrat de cautionnement.

Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O], ayant reconnu à l’audience devoir cette somme, seront condamnés solidairement, conformément à l’article VII du contrat de bail, au paiement de la somme de 3.187,00 €.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 4 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2025 pour la somme en principal de 2.200,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, délai légal, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 avril 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O], bien qu’ayant repris le paiement du loyer depuis le mois de mai 2025, grâce à l’aide de la famille, ont indiqué à l’audience ne pas pouvoir proposer un plan d’apurement du fait de leurs ressources très faibles et des difficultés à trouver un emploi par manque de moyen de locomotion.

Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O].

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] occupant le logement sans droit ni titre depuis le 5 avril 2025.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 5 avril 2025, causent par ce fait un préjudice au bailleur et à sa caution, qu’il convient de réparer en les condamnant solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer mensuel augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 5 avril 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté au 30 avril 2025 et actuellement payée chaque mois par Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] depuis le mois de mai 2025.

Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] seront par conséquent condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu’à la libération complète des lieux.

Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] seront condamnés solidairement à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme 3.187,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] supporteront in solidum la charge des dépens de la présente procédure qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, et compte tenu de la situation de Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O], l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 novembre 2023 entre la SCI Le Petit Bois, d’une part, et Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] à LOIRÉ (49440), sont réunies à la date du 5 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 5 avril 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, pourra faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O], solidairement, à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de Trois Mille Cent Quatre- Vingt-Sept Euros (3.187,00 €), au titre des sommes payées par elle, suivant un décompte arrêté au 30 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges, pour la période de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà incluse dans le décompte arrêté au 30 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O], solidairement, à payer à la SCI Le Petit Bois l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O], solidairement, à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] et Madame [D] [O] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 21 février 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,