TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sarah PARIENTE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10100 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GZ7

N° MINUTE :

8/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [F]

demeurant [Adresse 1]

ayant pour mandataire Agence Gautier domicilié [Adresse 4]

représentée par Maître Sarah PARIENTE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E451

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10100 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GZ7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 4 octobre 2021, Mme [C] [F] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2900 euros, charges comprises.

Ce contrat de location portait sur un local à usage d’habitation secondaire.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9307,61 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 2 octobre 2024, Mme [C] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [I] [V] avec suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des porcédures civiles d’exécution, les dispositions des articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code civil n’ayant pas vocation à s’appliquer, être autorisée à conserver le depôt de garantie, et condamner la locataire par provision au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-15 512,05 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité desdites sommes,

-2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 28 novembre 2024, Mme [C] [F] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 novembre 2024, s’élève à 21 902,63 euros.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] [F] rappelle que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil et aux dispositions contractuelles, à l’exclusion de la loi du 6 juillet 1989, et expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 juillet 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 4 octobre 2021 contient une clause résolutoire (en page 8) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (six semaines) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 9307,61 euros.

Il sera précisé que si la clause contenue dans le contrat de bail prévoyait un délai d’un mois pour payer les causes de ce commandement, la bailleresse a manifestement entendu impartir au locataire un délai plus long en lui accordant six semaines pour régler sa dette. C’est donc de ce délai, favorable au locataire, dont il sera tenu compte pour apprécier l’acquisition de la clause résolutoire.

La somme réclamée aux termes du commandement correspond à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Le décompte versé aux débats démontre que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2024.

M. [I] [V] étant sans droit ni titre depuis le 12 septembre 2024, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [C] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la suppression des délais

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procedures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse ne démontre pas que les lieux ne seraient pas habités par le locataire, dont le nom figure sur la boîte aux lettres ainsi qu’il en résulte du procès-verbal de signification de l’assignation, laquelle lui a été délivrée à cette adresse, et non à l’adresse d’une supposée residence principale. Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [C] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 novembre 2024, M. [I] [V] lui devait la somme de 21 902,63 euros au titre des loyers et charges impayés.

M. [I] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9307,61 euros à compter du 31 juillet 2024, et de l’assignation pour le surplus.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’article 1231-1 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le contrat de bail contient les deux clauses pénales suivantes:

1. « en cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires aux termes convenus, et dès le premier acte d’huissier, le locataire supportera une majoration de plein droit sur le montant des sommes dues, calculée selon le taux d’intérêt légal, en dédommagement du prejudice subi par le bailleur »

2. « si le locataire déchu de tout titre d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à 1 fois et demi le loyer quotidien, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ».

En l’espèce, le défendeur a été condamné au paiement d’une provision majorée de l’intérêt au taux légal, indemnisant le préjudice subi par le bailleur du fait du retard de paiement des loyers.

La résistance du défendeur à l’exécution de la décision n’étant à ce stade pas établie, et la bailleresse ne démontrant pas de préjudice distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires, il y a lieu de rejeter sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 50%.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera donc provisoirement fixé à la somme mensuelle de 3200,02 euros, correspondant au montant du loyer actuel et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [C] [F] ou à son mandataire.

5. Sur la conservation du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit, dans ses clauses particulières, qu'« il est expressément convenu entre les parties que concomitamment à la signature du contrat de bail, le locataire remet au bailleur un dépôt d’un montant de 17 400 euros, correspondant à six mois de loyers et de charges et que le bailleur est en droit de percevoir sur cette garantie, outre les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, intérêts de retard, pénalités de retard, frais d’huissiers, frais d’avocats nécessaires au recouvrement de sa créance ».

Mme [C] [F] sollicite la conservation du dépôt de garantie de 17 400 euros prévu au contrat de bail à titre de « sanction du non paiement des loyers et dans la mesure où elle n’a pas connaissance de l’état de l’appartement lors de la reprise des lieux ».

Outre le fait qu’elle échoue à établir l’existence de dégradations locatives dont le locataire doit répondre, Mme [C] [F] n’explique pas pour quels motifs le locataire, condamné au paiement de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, aux dépens et aux frais irrépétibles dans la présente décision, devrait s’acquitter d’une somme supplémentaire de 17 400 euros.

Mme [C] [F] sera donc, ainsi que le prévoit le contrat de bail, autorisée à conserver le dépôt de garantie de 17 400 euros en compensation uniquement des sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation, des frais irrépétibles et dépens faisant l’objet d’une condamnation dans la présente décision, mais sera déboutée de sa demande tendant à conserver cette somme en sus des condamnations prononcées.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [I] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Mme [C] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 octobre 2021 entre Mme [C] [F], d’une part, et M. [I] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 12 septembre 2024,

ORDONNE à M. [I] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [V] à payer à Mme [C] [F] la somme de 21 902,63 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9307,61 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [C] [F] à conserver le dépôt de garantie de 17 400 euros en compensation des sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation,

REJETTE la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie en sus des condamnations prononcées par la présente décision,

CONDAMNE M. [I] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024 et celui de l’assignation du 2 octobre 2024,

CONDAMNE M. [I] [V] au paiement à titre de provision à Mme [C] [F] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 3200,02 euros par mois, à compter du 1 décembre 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [I] [V] à payer à Mme [C] [F] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge