TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute :

JUGEMENT du 22 Mai 2025

N° RG 24/00430 – N° Portalis DBXA-W-B7I-FV3A

30B

Affaire :

[I] [K]

C/

[J] [C] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e Jean-michel CAMUS

M^e Yao armand TANOH

Expéditions conformes délivrées le :

à

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président (rapporteur)

Assesseur : Virginie SPIRLET-MARCHAL, Vice Présidente

Assesseur : Philippe JEANNIN DAUBIGNEY (rapporteur)

Greffier lors des débats : Kamayi MUKADI

Greffier lors de la mise à disposition : Julien PALLARO,

,

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mars 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [K]

de nationalité britannique

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Jean-michel CAMUS, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [J] [C] [Y]

de nationalité britannique

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Yao armand TANOH, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

En 2014, Monsieur [I] [K] a donné verbalement à bail à Madame [J] [C] [Y] un bien sis [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer.

A compter de 2020, Monsieur [K] a été confronté à des impayés.

Le 2 avril 2022, Monsieur [K] a fait délivrer un commandement de payer les loyers impayés à Madame [C] [Y] mentionnant une dette locative de 4 950 euros.

Le 10 août 2022, Monsieur [K] a saisi la Commission de coordination des actes de prévention des expulsions locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2022, Monsieur [K] a fait assigner Madame [C] [Y] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal de proximité de COGNAC.

Le 31 mars 2023, Madame [C] [Y] a quitté le bien.

Par jugement en date du 18 septembre 2023, le Tribunal de proximité de COGNAC s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire d’ANGOULEME dans les termes suivants :

— dit que le contrat de location conclu en 2014 entre Monsieur [K] et Madame [C] [Y] entre dans le champ des baux à caractère commercial,

— se déclare incompétent pour statuer au fond sur le litige opposant Monsieur [K] à Madame [C] [Y],

— invite les parties à se pourvoir devant le Tribunal judiciaire d’ANGOULEME

— condamne Monsieur [K] à payer à Madame [C] [Y] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne Monsieur [K] aux dépens de la présente instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2024, Monsieur [I] [K] a fait assigner Madame [J] [C] [Y] devant le Tribunal judiciaire d’ANGOULEME, au visa des articles 1217 du Code civil, des articles 1224 et suivants du Code civil et des faits en l’espèce, aux fins de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes

— prononcer la résiliation du contrat de bail conclu avec Madame [C] [Y] pour la location d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] à effet du 31 mars 2023,

— condamner Madame [C] [Y] à lui verser la somme de 5 400 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges correspondant à la période entre le 15 février 2020 et le 31 mars 2023,

— condamner Madame [C] [Y] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts,

— condamner Madame [C] [Y] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [C] [Y] aux entiers dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 5 septembre 2024, Monsieur [K] demande de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— débouter Madame [C] [Y] de toutes ses demandes,

— prononcer la résiliation du contrat de bail conclu avec Madame [C] [Y]

pour la location d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] à effet du 31 mars 2023,

— condamner Madame [C] [Y] à lui verser la somme de 5 400 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges correspondant à la période entre le 15 février 2020 et le 31 mars 2023,

Subsidiairement :

— condamner Madame [C] [Y] à verser à Monsieur [K] la somme de 4 500 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges correspondant à la période entre le 15 février 2020 et le 31 mars 2023,

En tout état de cause :

— condamner Madame [C] [Y] à lui verser la somme de de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts,

— condamner Madame [C] [Y] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [C] [Y] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de résiliation du contrat de bail, Monsieur [K], se fondant sur les articles 1217 et 1224 du Code civil, fait valoir que le non respect de l’obligation de paiement des loyers par Madame [C] [Y] constitue une inexécution suffisamment grave permettant la résiliation du contrat de bail. De plus, il expose que Madame [C] [Y] a effectué des branchements électriques dangereux constitutifs d’une négligence et considère qu’il s’agit d’un manquement grave aux obligations du preneur, selon l’article 1728 du Code civil.

Au soutien de sa demande de condamnation de Madame [C] [Y] au paiement des arriérés de loyers et charges, il expose, en vertu des articles 1217 et 1229 du Code civil, que la résiliation judiciaire du contrat permet d’obtenir la réparation des conséquences de l’inexécution des obligations et que la date de cette résiliation peut être fixée par le juge. Il estime que la réparation des conséquences du défaut de paiement des loyers par Madame [C] [Y] correspond à la somme de 5 400 euros au 31 mars 2023 sur la base d’un loyer de 600 euros mensuels. A titre subsidiaire, il allègue que si ce montant de loyer n’est pas retenu, il convient de retenir un loyer de 500 euros mensuels, Madame [K] reconnaissant dans ses conclusions l’existence d’un loyer de ce montant. Il précise que cette mention dans les conclusions de la défenderesse est constitutive d’un aveu judiciaire.

En réponse à la défense avancée par Madame [C] [Y] du paiement de l’intégralité des loyers à hauteur du loyer convenu, il allègue, en application de l’article 1353 du Code civil, que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement et qu’aucune preuve de paiement n’est apportée en défense.

Enfin, il considère être particulièrement affecté par la présente procédure judiciaire et demande des dommages et intérêts au regard de l’article 1217 du code civil, s’agissant d’une conséquence de l’inexécution de ses obligations par Madame [C] [Y].

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 18 novembre 2024, Madame [C] [Y], au visa des pièces versées aux débats, demande de :

— débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes

— le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa défense, Madame [C] [Y] allègue qu’en application de l’article 1363 du Code civil, nul ne peut se constituer un titre à soi-même et que les reçus de loyers versés aux débats par Monsieur [K] ont été faits à la main par lui-même et n’ont donc pas de valeur probante. Elle expose que les paiements ont été effectués selon le loyer de 500 euros convenu entre les parties et qu’en l’absence de quittances remises par Monsieur [K], elle n’est pas en mesure de pouvoir prouver qu’elle est libérée de son obligation.

L’affaire a été clôturée le 5 février 2025 par ordonnance du même jour et fixée à l’audience civile collégiale juge rapporteur du 13 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail

En application de l’article 1714 du Code civil, un bail peut être verbal.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un bail verbal existait entre les parties et le Tribunal de proximité de COGNAC a tranché le 18 septembre 2023 sur le caractère commercial du contrat de bail conclu entre les parties.

En conséquence, il y a lieu de considérer qu’il existe un bail commercial verbal entre les parties.

Concernant les preuves apportées par les parties au soutien de leurs prétentions, l’article L110-3 du Code de commerce dispose que la preuve est libre pour les actes de commerce et l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui se prétend libéré d’une obligation de paiement doit le prouver. L’article 1363 du Code civil dispose que nul ne peut se constituer de titre à soi-même. Conformément à la jurisprudence de la cour de cassation (arrêt de la chambre commerciale du 16 décembre 2014, pourvoi n°13-19.351), un document rédigé par le créancier accompagné d’autres éléments de preuve attestant de l’existence d’une créance, dans le cas où le débiteur n’apporte pas la preuve de paiements, permettent de considérer que le créancier apporte la preuve qui lui incombe sans violation de l’article 1315 ancien du Code civil (devenu l’article 1363 du Code civil).

En l’espèce, les parties, agissant en qualité de commerçants dans le cadre du contrat de bail, peuvent prouver librement le respect des obligations du contrat. Monsieur [K] apporte des éléments de preuve autres que le carnet lui servant à noter les paiements des loyers, tels que le commandement de payer dressé par huissier de justice le 22 avril 2022 et le récapitulatif des loyers impayés dressé par huissier de justice le 17 octobre 2022. Madame [C] [Y] communique un document manuscrit fourni par Monsieur [K] comme quittance, celui-ci bien qu’en langue anglaise est facilement compréhensible et mentionne l’adresse du bien et la date de paiement. Ce document daté du 26 mars 2022 indique un paiement de 1000 euros effectué le 24 mars 2022. Madame [C] [Y] ne démontre donc qu’un seul paiement de 1 000 euros le 24 mars 2022. Elle ne démontre pas la réalité des autres paiements qu’elle invoque et ne conteste pas avoir fait usage du local pris à bail ni de l’existence d’un loyer.

En l’état de ces constatations, il ressort que ces éléments sont suffisants pour considérer que Monsieur [K] apporte la preuve qui lui incombe concernant le défaut de paiement d’une partie des loyers par Madame [C] [Y].

L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [K] allègue avoir donné à bail à Madame [C] [Y] le bien sis [Adresse 2] à [Localité 6] dans le courant de l’année 2014, cette date n’est pas contestée par la défenderesse.

En conséquence, le contrat ayant été conclu avant le 1er octobre 2016, il convient d’appliquer la législation antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

En application de l’ancien article 1184 du même code (devenu les articles 1217 et suivants), une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation.

La partie qui demande la résiliation de ce chef doit démontrer le manquement reproché à son cocontractant.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Conformément à une jurisprudence constante de la cour de cassation, la reconnaissance d’un fait par une partie dans ses conclusions écrites est un aveu judiciaire.

En l’espèce, Monsieur [K] fait état d’un loyer fixé à 150 euros par semaine, soit environ 600 euros par mois et Madame [C] [Y] allègue dans ses conclusions l’existence d’un loyer de 500 euros par mois. Il convient de constater que le carnet communiqué par Monsieur [K] et son courrier du 20 mai 2022 adressé au conseil de la défenderesse démontrent l’existence d’une variation du prix du loyer entre le début du contrat de bail et le 31 mars 2023. Le premier loyer mentionné au 1er juin 2015 était de 100 euros par semaine et diverses fluctuations de loyers ont eu lieu pendant la durée du bail. S’agissant d’un bail verbal, aucun élément ne permet d’établir que le loyer convenu entre les parties était de 150 euros par semaine. Madame [C] [Y] dans ses conclusions reconnait l’existence d’un loyer de 500 euros par mois.

Il convient donc de considérer que le loyer convenu entre les parties était de 500 euros par mois.

A compter de mars 2020, il apparait que Madame [C] [Y] n’a payé son loyer que de manière sporadique avec des versements de montants variables et à dates variables. Le commandement de payer du 22 avril 2022 fait état d’un arriéré de loyer de 50 euros pour la période du 15/02/2020 au 07/03/2020.

Les pièces communiquées permettent d’identifier les paiements suivants :

100 euros le 25 avril 2020600 euros le 20 mai 2020500 euros le 29 juin 2020500 euros le 28 juillet 2020500 euros le 26 août 2020500 euros le 16 septembre 2020500 euros le 17 octobre 2020500 euros le 28 novembre 2020500 euros le 09 janvier 20211000 euros le 20 février 20211000 euros le 20 mars 20211000 euros le 1er juin 20211000 euros le 09 juillet 20211000 euros le 28 août 20211000 euros le 06 novembre 20212000 euros le 26 janvier 20221000 euros le 24 mars 20221000 euros le 11 avril 20221000 euros le 06 juin 20221000 euros le 13 juillet 20221000 euros le 30 août 2022

Le total des paiements s’élève à 17 200 euros.

En se fondant sur le loyer convenu de 500 euros et en tenant compte qu’au 7 mars 2020 Madame [C] [Y] avait un arriéré de loyer de 50 euros, entre mars 2020 et mars 2023, soit 37 mois de loyers, Madame [C] [Y] devait 18 550 euros. Selon les éléments communiqués par les parties, le carnet faisant office de carnet de quittances de Monsieur [K], le commandement de payer et le décompte du commissaire de justice ainsi que le document faisant office de quittance communiqué par Madame [C] [Y], entre le 25 avril 2020 et le 30 août 2022, elle a versé 17 200 euros.

Par conséquent, Madame [C] [Y] a un arriéré de loyer de 1350 euros.

Monsieur [K] apporte la preuve que Madame [C] [Y] n’a pas payé l’intégralité des loyers dus dans le cadre du contrat de bail verbal conclu entre eux. L’absence de paiement des loyers dans un contrat de bail est une inexécution suffisamment grave pour permettre la résiliation du contrat.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen relatif à l’existence d’une négligence par un usage non raisonnable de la chose louée en vertu de l’article 1728 du Code civil, Madame [C] [Y] a commis un manquement grave à ses obligations dans le cadre du contrat de bail la liant à Monsieur [K] et il convient de prononcer la résiliation du contrat au 31 mars 2023, date à laquelle le preneur a quitté les lieux.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

En application des articles 1146 et suivants (devenus 1231 et suivants) du Code civil, le préjudice résultant de l’inexécution du contrat doit être réparée.

La résiliation du bail met fin à celui-ci au 31 mars 2023, les prestations exécutées avant cette date doivent donc donner lieu à paiement.

En conséquence, Madame [C] [Y] sera condamnée à payer à Monsieur [K] la somme de 1350 euros au titre des arriérés de loyer, s’agissant d’un préjudice lié à l’inexécution du contrat.

En application de l’article 1150 du Code civil (aujourd’hui 1231-3), seuls les dommages prévus au jour de la conclusion du contrat sont indemnisables, sauf faute dolosive. La jurisprudence a étendu cette possibilité à la faute lourde, mais la faute lourde ne résulte pas d’un simple manquement à une obligation contractuelle, même essentielle.

En l’espèce, concernant la demande de dommages et intérêts en raison de l’inexécution du contrat, le défaut de paiement des loyers est un manquement grave s’agissant d’une obligation essentielle du contrat de bail mais elle n’est pas constitutive d’une faute lourde. Madame [C] [Y] a eu des retards de paiement et n’a pas payé l’intégralité des loyers dus, ces manquements ne répondent pas à la définition jurisprudentielle de la faute lourde.

Par conséquent, Monsieur [K] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [Y] sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [C] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La défenderesse succombant à l’instance, il n’y a pas lieu de faire application à son profit des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat par lequel Monsieur [I] [K] a donné verbalement à bail à Madame [J] [C] [Y] un bien sis [Adresse 2] à [Localité 6] au 31 mars 2023 ;

CONDAMNE Madame [J] [C] [Y] à payer à Monsieur [I] [K] la somme de mille trois cent cinquante euros (1350 euros) au titre des arriérés de loyers et charges correspondant à la période entre le 15 février 2020 et le 31 mars 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [I] [K] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [J] [C] [Y] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [C] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [J] [C] [Y] à payer à Monsieur [I] [K] la somme de deux mille euros (2000 euros) au titre des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT